昆明北市區(qū)干休所項(xiàng)目產(chǎn)品初步建議

1、 市場(chǎng)分析 別墅市場(chǎng) 洋房市場(chǎng) 產(chǎn)品建議 戶型配比 別墅 物業(yè)建議 洋房 物業(yè)建議 小高層 物業(yè)建議 【報(bào)告整體構(gòu)架】 物業(yè)組合 第一部分：低密度市場(chǎng)分析 l別墅市場(chǎng) l洋房市場(chǎng) l分析總結(jié) 萬(wàn)科白沙潤(rùn)園【低密度項(xiàng)目戶型配比分析】 950 城市山【低密度項(xiàng)目戶型配比分析】 660 華夏曦岸【低密度項(xiàng)目戶型配比分析】 475 格拉斯香水小鎮(zhèn)【低密度項(xiàng)目戶型配比分析】 318 別墅去化速度 2011-2012年昆明遠(yuǎn)郊別墅市場(chǎng)，憑借小面積低總價(jià)的別墅產(chǎn)品，取得良好的銷售業(yè)績(jī)，具有 代表性的是御景新城、安寧溫泉山谷等項(xiàng)目。 2011-2012年昆明市區(qū)別墅項(xiàng)目分期推盤量約30套/月，分期開(kāi)盤銷售率約

2、在50%，整體消化周 期約一年至一年半的時(shí)間。 由于目前昆明市區(qū)別墅價(jià)格已達(dá)到15000-30000元/，總價(jià)過(guò)高，整體去化速度較慢。 洋房去化速度 2011-2012年昆明洋房總體供盤量較少，目前來(lái)說(shuō)，退臺(tái)式花園洋房在昆明仍屬于稀缺產(chǎn)品 主力面積以110-135大三房為主，去化率都達(dá)到80%以上 目前市場(chǎng)上主要幾個(gè)在售洋房項(xiàng)目都是注重產(chǎn)品設(shè)計(jì)來(lái)支撐產(chǎn)品品質(zhì)，出現(xiàn)了產(chǎn)品內(nèi)部功能與 外部功能高度結(jié)合的產(chǎn)品，如萬(wàn)科白沙潤(rùn)園。 洋房市場(chǎng)價(jià)格在6000-12000元/，高價(jià)區(qū)間集中在滇池片區(qū)，周邊配套強(qiáng)大；低價(jià)區(qū)間集中 在北市區(qū)，配套匱乏，很難支撐高價(jià)格。 昆明低密度市場(chǎng)項(xiàng)目配比、及戶型去化量分析總結(jié)

3、 第二部分：戶型建議 l物業(yè)組合建議 l戶型配比建議 物業(yè)組合建議 結(jié)合市場(chǎng)情況與項(xiàng)目地塊條件和容積率指標(biāo)分析，本項(xiàng)目物業(yè)最佳配比形式建議為： 現(xiàn)金回流品質(zhì)拉伸配套支撐 += 價(jià)值 標(biāo)桿 根據(jù)目前昆明低密度項(xiàng)目產(chǎn)品面積配比分析，本項(xiàng)目各物業(yè)面積配比及建議戶型面積區(qū)間為： 洋房（40%） 戶型面積區(qū)間建議為140、105-135、89、143（躍層）；共四個(gè)面積檔次；主力產(chǎn)品面積區(qū)間集中在 105-135 品質(zhì)三房產(chǎn)品，與市場(chǎng)主流產(chǎn)品面積相似，利用產(chǎn)品創(chuàng)新與高附加贈(zèng)送提升物業(yè)品質(zhì) （多層洋房躍層可考慮做1躍2的形式，1樓帶花園；或頂躍的形式，躍上層以退臺(tái)形式，設(shè)置大面積露臺(tái)。 增加戶型附加空間，

4、弱化大戶型總價(jià)抗性） 小高層電梯房（15%） 戶型面積區(qū)間建議為140、105-130、80-89三個(gè)面積檔次，主力產(chǎn)品面積區(qū)間105-130 聯(lián)排別墅（15%） 戶型面積區(qū)間建議為：170-180、210-220兩個(gè)面積檔次；主力面積區(qū)間210-220 疊拼別墅（15%） 戶型面積區(qū)間建議為：160、180兩個(gè)面積檔次，面積檔次避免與多層洋房形成競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)單價(jià)與聯(lián)排別墅區(qū)分。 配套商業(yè)（10%） 社區(qū)配套型集中或獨(dú)立商業(yè)式設(shè)計(jì) 產(chǎn)品配比建議 以上配比建議是本公司根據(jù)昆明目前市場(chǎng)上各低密度項(xiàng)目配比情況及目前市場(chǎng)客戶需求和產(chǎn)品去化量總和考慮后給予的 意向性配比；項(xiàng)目實(shí)際戶型配比情況需根據(jù)地塊特性

5、和容積率等綜合因素考慮后設(shè)計(jì)。因此，項(xiàng)目實(shí)際戶型配比配與會(huì) 上述意向性配比情況有所偏差，固上述戶型配比僅僅作為參考和設(shè)計(jì)引導(dǎo)方向 物業(yè)類型功能面積區(qū)間（ ） 各物業(yè)總 面積 總建筑面 積（） 各物業(yè)面 積占比 戶型面積 比 花園洋房 四房?jī)蓮d 一廚兩衛(wèi) 140 20611.29 56681.02 40% 7% 三房?jī)蓮d 一廚兩衛(wèi) 120-13515% 三房?jī)蓮d 一廚兩衛(wèi) 105-11510% 三房?jī)蓮d 一廚兩衛(wèi) 898% 別墅 疊拼1160 7729.23 15%5% 疊拼218010% 聯(lián)排1170-18015%11% 聯(lián)排2210-2204% 電梯房 四房?jī)蓮d 一廚一衛(wèi) 140 10305

6、.64 20% 5% 三房?jī)蓮d 一廚一衛(wèi) 105-12012% 兩房?jī)蓮d 一廚一衛(wèi) 80-898% 商業(yè)獨(dú)立/5152.810%10% 總計(jì)56681.02100%100% 產(chǎn)品配比建議 出讓地塊規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 總用地面積：42940.19 總建筑面積：56039.54 容積率：1.20 第二部分：戶型建議 l別墅物業(yè)發(fā)展建議 l別墅戶型設(shè)計(jì)推薦 l洋房物業(yè)發(fā)展建議 l洋房戶型設(shè)計(jì)推薦 舒適型別墅應(yīng)該追求完整的功能空間、清晰的空間序列以及產(chǎn)品細(xì)節(jié)的打造，營(yíng)造 宜人的空間尺度 室內(nèi)空間 室外空間 內(nèi)外空間 關(guān)系 客廳、挑空、餐廳、廚房、特殊功能空間 大面積庭院、多重庭院、精裝修庭院 大面積觀景窗

7、、多房間景致 宜人空間尺度 【別墅物業(yè)建議】 室內(nèi)空間大面積會(huì)客廳 舒適型別墅注重 打造公共空間的 尊貴感，希望客 廳面積盡可能的 寬敞、闊綽，因 此客廳和餐廳或 者起居室面積和 應(yīng)達(dá)到70-80平方 米的規(guī)模。 【別墅物業(yè)建議】 室內(nèi)空間多處挑空處理 挑空的客廳能顯著 提升客廳的空間感 和開(kāi)敞度。 舒適型別墅客廳挑 空面積一般在25-35 平米之間即可達(dá)到 效果 餐廳也可設(shè)置挑空 ，面積在14-20平米 即可 【別墅物業(yè)建議】 廚房和餐廳，是女 主人的“地盤”； 有別墅居住經(jīng)驗(yàn)的 女性，對(duì)餐廳和廚 房的關(guān)注度極高， 關(guān)注點(diǎn)集中于： 是否有中式廚房與西式 廚房，且各自獨(dú)立 ； 中式廚房的面積是

8、否合 適（20平方米較為 合適） 餐廳與起居室是否有明 顯的分隔； 操作臺(tái)面臨窗而布 室內(nèi)空間廚房與餐廳 【別墅物業(yè)建議】 主臥室區(qū) 各臥室盡可能配有衣帽間 二層獨(dú)立家庭室、獨(dú)立舒適的書房 男女主人衣帽間分開(kāi) 主臥室40-50平方米以上 衣帽間10平方米 l 地下室設(shè)置1-2間常駐司機(jī)、家庭保姆房間 l 保姆有獨(dú)立出入口，可設(shè)置在側(cè)向、后向花 園，通過(guò)庭院進(jìn)入。 l 私家庭院內(nèi)能有小面積的獨(dú)立空間，可按照 業(yè)主生活喜好隨意安排，例如SPA、玩具間、 花房 l 首層設(shè)置帶獨(dú)立衛(wèi)生間的臥室，方便老人居 住 室內(nèi)空間主臥室區(qū)與特殊空間【別墅物業(yè)建議】 特殊空間 內(nèi)外空間交流 別墅的入戶處理，有助 于

9、增加別墅的私家領(lǐng)地 感； 手法一：入戶門廊 手法二：院門 l入戶門與前院相結(jié)合， 院門即為入門，作為住 家內(nèi)外的分隔； 門廊 入戶院門 【別墅物業(yè)建議】 入戶前院 【別墅物業(yè)建議】 利用山體 戶戶有天有地 退臺(tái)式疊加 退臺(tái)式疊加 立面空間感 一層帶地下室 【別墅物業(yè)建議】 第二部分：戶型建議 l別墅物業(yè)發(fā)展建議 l別墅戶型設(shè)計(jì)推薦 l洋房物業(yè)發(fā)展建議 l洋房戶型設(shè)計(jì)推薦 聯(lián)排戶型1：160 聯(lián)排戶型2：180 聯(lián)排戶型3：200 聯(lián)排戶型4：230 聯(lián)排戶型4：260 疊拼TH戶型1: (1躍2：180) 疊拼TH戶型2:(3躍4：160) 疊拼TH戶型3:(3躍4：160) 疊拼TH戶型31

10、躍2：180 疊拼TH戶型33躍4：160 l別墅物業(yè)發(fā)展建議 l別墅戶型設(shè)計(jì)推薦 l洋房物業(yè)發(fā)展建議 l洋房戶型設(shè)計(jì)推薦 第二部分：戶型建議 內(nèi)部力求戶型結(jié)構(gòu)與功能高度結(jié)合，高附加值空間贈(zèng)送。外部訴求建筑空間美感與 立面內(nèi)涵同在。 室內(nèi)空間 創(chuàng)新空間 內(nèi)外空間 關(guān)系 大面積、多角度景觀窗、大露臺(tái)、客廳、餐廳、 廚房、特殊功能空間 前后庭院花園、下沉式庭院、空中花園、電梯 入戶 中式現(xiàn)代立面、空間建筑形態(tài) 功能與結(jié)構(gòu)高 度結(jié)合 【多層物業(yè)建議】 地下室儲(chǔ)物空間 前后花園 【多層物業(yè)建議】產(chǎn)品創(chuàng)新退臺(tái)式、地下庭院、前后花園、電梯入戶 退臺(tái)式設(shè)計(jì) 下沉式庭院 內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)與功能高度結(jié)合、高附加值空

11、間贈(zèng)送【多層物業(yè)建議】 主臥室?guī)И?dú)立衛(wèi)生 間、衣帽間，增加 主人尊貴感 客廳景觀陽(yáng)臺(tái)與臥 室相連 增加采光窗數(shù)量， 每個(gè)臥室凸窗或落 地窗設(shè)置，擴(kuò)大景 觀享受免 各個(gè)功能房進(jìn)深面 寬合理設(shè)置，提高 使用價(jià)值 大面積景觀窗 主臥帶衣帽間 景觀陽(yáng)臺(tái)連接臥室 外部空間中式現(xiàn)代風(fēng)格、賦予建筑內(nèi)涵和強(qiáng)烈的空間感【多層物業(yè)建議】 中式現(xiàn)代風(fēng)格立面 建筑空間藝術(shù) 淺色、中式現(xiàn)代外 立面風(fēng)格，清新脫 俗 立面具有強(qiáng)烈的空 間視覺(jué)感 l別墅物業(yè)發(fā)展建議 l別墅戶型設(shè)計(jì)推薦 l洋房物業(yè)發(fā)展建議 l洋房戶型設(shè)計(jì)推薦 第二部分：戶型建議 闊綽四房戶型1：148 1、客廳超大景觀窗連接臥室 2、主臥室?guī)И?dú)立衛(wèi)生間，衣帽

12、 間 3、臥室大面積景觀凸窗或落地 窗，擴(kuò)大視野享受范圍 4、主臥室衣帽間 5、老人房帶景觀陽(yáng)臺(tái) 闊綽四房戶型2：148 1、前后超大景觀窗設(shè)計(jì) 2、入戶玄關(guān)、保證私密 3、臥室大面積景觀凸窗或落地 窗，擴(kuò)大視野享受范圍 4、主臥室衣帽間 闊綽四房戶型3：144 1、客廳超大景觀窗連接臥室 2、前后雙陽(yáng)臺(tái) 3、主臥室?guī)И?dú)立衛(wèi)生間，衣帽 間 4、臥室大面積景觀凸窗或落地 窗，擴(kuò)大視野享受范圍 5、儲(chǔ)藏室設(shè)計(jì) 6、中西式廚房設(shè)計(jì) 闊綽四房戶型4：142 1、客廳超大景觀窗設(shè)計(jì) 2、入戶玄關(guān)、保證私密 3、臥室大面積景觀凸窗或落地 窗，擴(kuò)大視野享受范圍 4、主臥室衣帽間 品質(zhì)三房戶型1：137 1、

13、大面積入戶花園贈(zèng)送，保證 入 戶私密性 2、大面積景觀陽(yáng)臺(tái)連接臥房 3、主臥室設(shè)置獨(dú)立衛(wèi)生間、衣 帽間顯示主人尊貴感 4、臥室凸窗設(shè)計(jì)，擴(kuò)大景觀享 受范圍 1 2 3 4 品質(zhì)三房戶型2：136 1、玄關(guān)設(shè)計(jì)，保證入 戶私密 性 2、大面積景觀陽(yáng)臺(tái)連接臥房 3、主臥室設(shè)置獨(dú)立衛(wèi)生間、衣 帽間顯示主人尊貴感 4、臥室凸窗設(shè)計(jì)，擴(kuò)大景觀享 受范圍 品質(zhì)三房戶型3：137 1、入戶玄關(guān) 保證住戶私密性 2、大面積前后景觀陽(yáng)臺(tái) 3、主臥室設(shè)置獨(dú)立衛(wèi)生間、衣 帽間顯示主人尊貴感 4、臥室凸窗設(shè)計(jì)，擴(kuò)大景觀享 受范圍 1 2 3 品質(zhì)三房戶型4：135 1、入戶玄關(guān) 保證住戶私密性 2、大面積景觀陽(yáng)臺(tái) 3

14、、主臥室設(shè)置獨(dú)立衛(wèi)生間、衣 帽間顯示主人尊貴感 4、臥室凸窗設(shè)計(jì)，擴(kuò)大景觀享 受范圍 品質(zhì)三房戶型5：130 1 2 3 4 1、客廳超大景觀窗設(shè)計(jì) 2、入戶花園、保證私密 3、臥室大面積景觀凸窗或落地 窗，擴(kuò)大視野享受范圍 4、主臥室衣帽間 品質(zhì)三房戶型6：127 1、玄關(guān)設(shè)計(jì)，保證入 戶私密 性 2、前后景觀陽(yáng)臺(tái) 3、主臥室設(shè)置獨(dú)立衛(wèi)生間、衣 帽間顯示主人尊貴感 4、臥室凸窗設(shè)計(jì)，擴(kuò)大景觀享 受范圍 1 2 3 41、客廳超大景觀窗設(shè)計(jì) 2、入戶花園、保證私密 3、百變空間，可改成兒童房或 書房 4、臥室大面積景觀凸窗或落地 窗，擴(kuò)大視野享受范圍 品質(zhì)三房戶型7：125 品質(zhì)三房戶型8：1

15、25 1、玄關(guān)設(shè)計(jì)，保證入 戶私密 性 2、客廳大面積景觀陽(yáng)臺(tái) 3、主臥室240度飄窗設(shè)計(jì) 4、臥室凸窗設(shè)計(jì)，擴(kuò)大景觀享 受范圍 品質(zhì)三房戶型9：115 1、玄關(guān)設(shè)計(jì)，保證入 戶私密 性 2、客廳大面積景觀陽(yáng)臺(tái) 3、主臥室?guī)И?dú)立衛(wèi)生間，衣帽 間，彰顯主人尊貴 4、臥室凸窗設(shè)計(jì)，擴(kuò)大景觀享 受范圍 緊湊三房戶型1：90 1、玄關(guān)設(shè)計(jì)，保證入 戶私密 性 2、客廳大面積景觀陽(yáng)臺(tái)，帶花 池 3、主臥室?guī)И?dú)立衛(wèi)生間，衣帽 間，彰顯主人尊貴 4、臥室凸窗設(shè)計(jì)，擴(kuò)大景觀享 受范圍 緊湊三房戶型2：88 1、客廳大面積景觀陽(yáng)臺(tái)，帶花 池 2、廚房帶生活陽(yáng)臺(tái) 3、臥室凸窗設(shè)計(jì)，擴(kuò)大景觀享 受范圍 緊湊三房戶型

16、3：90 1、入戶花園，保證入 戶私密 性 2、客廳大面積景觀陽(yáng)臺(tái)，帶花 池 3、主臥室?guī)И?dú)立衛(wèi)生間 4、臥室凸窗設(shè)計(jì)，擴(kuò)大景觀享 受范圍 柏騰地產(chǎn)顧問(wèn)營(yíng)銷策劃部 2012.5.10 項(xiàng)目臺(tái)地改造建議 由建筑單元組合而成，通常建于單坡基地。 其主要特征是每工人住宅單元沿山坡重疊建造，下單元的屋 頂是山單元的平臺(tái)。 階梯型做法既滿足可地形的要求，又豐富了山地住宅的空間， 同時(shí)避免了較多土方量。 階梯型 單元層 贈(zèng)送露臺(tái) 贈(zèng)送地下室 臺(tái)地改造 附件坡地建筑建議 1930高程，采用架空形式，可做架空 層停車，商鋪及部分公共建筑. 1940高程，采用半挖半填的形式，可 做地下室，半地下室交通組織主要

17、以步行為主，不考慮車庫(kù)設(shè)計(jì)，車輛 采用集中式停車 1950高程，采用半挖半填的形式，可 做地下室，半地下車庫(kù) 1960高程，采用全填或局部架空的形 式，增加戶型附加值 臺(tái)地改造方式（以19301960高程為例） 勒腳式 架空式 吊腳式 1 嵌入式 利用臺(tái)地變化，在減少對(duì)山體破壞性及土方平衡 的基礎(chǔ)上提高用地利用率。 4 2020米道路米道路 1930高程高程 1940高程高程 1950高程高程 1 2 3 1960高程高程 山地建筑基本形式示意 臺(tái)地改造 附件坡地建筑建議 根據(jù)目前昆明低密度項(xiàng)目產(chǎn)品面積配比分析，本項(xiàng)目各物業(yè)面積配比及建議戶型面積區(qū)間為： 洋房（40%） 戶型面積區(qū)間建議為14

18、0、105-135、89、143（躍層）；共四個(gè)面積檔次；主力產(chǎn)品面積區(qū)間集中在 105-135 品質(zhì)三房產(chǎn)品，與市場(chǎng)主流產(chǎn)品面積相似，利用產(chǎn)品創(chuàng)新與高附加贈(zèng)送提升物業(yè)品質(zhì) （多層洋房躍層可考慮做1躍2的形式，1樓帶花園；或頂躍的形式，躍上層以退臺(tái)形式，設(shè)置大面積露臺(tái)。 增加戶型附加空間，弱化大戶型總價(jià)抗性） 小高層電梯房（15%） 戶型面積區(qū)間建議為140、105-130、80-89三個(gè)面積檔次，主力產(chǎn)品面積區(qū)間105-130 聯(lián)排別墅（15%） 戶型面積區(qū)間建議為：170-180、210-220兩個(gè)面積檔次；主力面積區(qū)間210-220 疊拼別墅（15%） 戶型面積區(qū)間建議為：160、180兩個(gè)面積檔次，面積檔次避免與多層洋房形成競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)單價(jià)與聯(lián)排別墅區(qū)分。 配套商業(yè)（10%） 社區(qū)配套型集中或獨(dú)立商業(yè)式設(shè)計(jì) 產(chǎn)品配比建議 第二部分：戶型建議 l別墅物業(yè)發(fā)展建議 l別墅戶型設(shè)計(jì)推薦 l洋房物業(yè)發(fā)展建議 l洋房戶型設(shè)計(jì)推薦 外部空間中式現(xiàn)代風(fēng)格、賦予建筑內(nèi)涵和強(qiáng)烈的空間感【多層物業(yè)建議】 中式現(xiàn)代風(fēng)格立面 建筑空間藝術(shù) 淺色、中式現(xiàn)代外 立面風(fēng)格，清新脫 俗 立面具有強(qiáng)烈的空 間視覺(jué)感 品質(zhì)三房戶型1：137 1、大面積入戶花園贈(zèng)送，保證 入 戶私密性 2、大面積景觀陽(yáng)臺(tái)連