第九章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)

1、第九章第九章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的稅費(fèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的稅費(fèi) 教學(xué)內(nèi)容教學(xué)內(nèi)容 城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅 耕地占用稅耕地占用稅 土地增值稅土地增值稅 契稅契稅 兩稅一費(fèi)兩稅一費(fèi) 房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 v教學(xué)目的：通過(guò)本章學(xué)習(xí)，使學(xué)生了解房地產(chǎn)稅收教學(xué)目的：通過(guò)本章學(xué)習(xí)，使學(xué)生了解房地產(chǎn)稅收 的類(lèi)型及其相關(guān)規(guī)定，掌握發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、銷(xiāo)售、的類(lèi)型及其相關(guān)規(guī)定，掌握發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、銷(xiāo)售、 房屋租賃等情況下所涉及的各種房地產(chǎn)稅收。房屋租賃等情況下所涉及的各種房地產(chǎn)稅收。 v重點(diǎn)難點(diǎn)：重點(diǎn)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、銷(xiāo)售、房屋租賃等重點(diǎn)難點(diǎn)：重點(diǎn)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、銷(xiāo)售、房屋租賃等 情況

2、下所涉及的各種房地產(chǎn)稅收；難點(diǎn)是各種稅收情況下所涉及的各種房地產(chǎn)稅收；難點(diǎn)是各種稅收 的課稅依據(jù)。的課稅依據(jù)。 v教學(xué)時(shí)數(shù)：教學(xué)時(shí)數(shù)：6 6 稅收是國(guó)家憑借權(quán)力參與國(guó)民收入分配和再分稅收是國(guó)家憑借權(quán)力參與國(guó)民收入分配和再分 配的一種形式配的一種形式 ，具有強(qiáng)制性、無(wú)償性和固定性，具有強(qiáng)制性、無(wú)償性和固定性 的特點(diǎn)。的特點(diǎn)。 稅收不僅是國(guó)家或地方政府獲得財(cái)政收入的主稅收不僅是國(guó)家或地方政府獲得財(cái)政收入的主 要渠道，也是國(guó)家和地方政府對(duì)各項(xiàng)活動(dòng)進(jìn)行宏要渠道，也是國(guó)家和地方政府對(duì)各項(xiàng)活動(dòng)進(jìn)行宏 觀調(diào)控的重要杠桿。觀調(diào)控的重要杠桿。 稅收的構(gòu)成要素：稅收的構(gòu)成要素： 納稅義務(wù)人（課稅主體，即誰(shuí)繳納稅？

3、）納稅義務(wù)人（課稅主體，即誰(shuí)繳納稅？） 課稅對(duì)象（課稅客體，課稅對(duì)象（課稅客體， 納什么稅？納什么稅？ ） 稅基、稅率（納多少稅？稅基、稅率（納多少稅？ ） 納稅時(shí)間（什么時(shí)候開(kāi)始計(jì)稅？）納稅時(shí)間（什么時(shí)候開(kāi)始計(jì)稅？） 納稅地點(diǎn)（什么地方納稅？）納稅地點(diǎn)（什么地方納稅？） 附加、加成和減免附加、加成和減免 違章處理違章處理 我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收體系有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收體系有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、 耕地占用稅、土地增值稅、契稅，緊密相關(guān)的有固定資產(chǎn)投資耕地占用稅、土地增值稅、契稅，緊密相關(guān)的有固定資產(chǎn)投資 方向調(diào)節(jié)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所方向調(diào)節(jié)

4、稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所 得稅、印花稅。得稅、印花稅。 審批與開(kāi)發(fā)階段審批與開(kāi)發(fā)階段流通階段流通階段保有階段保有階段 前期稅費(fèi)前期稅費(fèi) 建設(shè)階段建設(shè)階段 稅費(fèi)稅費(fèi) 主要有兩稅主要有兩稅 一費(fèi)、土地一費(fèi)、土地 增值稅、契增值稅、契 稅、印花稅、稅、印花稅、 所得稅等。所得稅等。 包括城鎮(zhèn)土包括城鎮(zhèn)土 地使用稅、地使用稅、 房產(chǎn)稅、城房產(chǎn)稅、城 市房地產(chǎn)稅市房地產(chǎn)稅 （外資）。（外資）。 （一）房產(chǎn)稅（一）房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為課稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為課稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。 （二）房產(chǎn)稅征收的法律依據(jù)（二）房產(chǎn)稅征收的法律依據(jù) 中華

5、人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例 78/guoshui/action/GetArticleView1.do?i d=1442&flag=1 一、房產(chǎn)稅一、房產(chǎn)稅 （三）房產(chǎn)稅的基本內(nèi)容（三）房產(chǎn)稅的基本內(nèi)容 1.納稅人納稅人 房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。凡是中國(guó)境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。凡是中國(guó)境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的 單位和個(gè)人都是房產(chǎn)稅的納稅人。單位和個(gè)人都是房產(chǎn)稅的納稅人。 產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典 的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的

6、，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地 的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人 或者使用人繳納?；蛘呤褂萌死U納。 前款列舉的產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營(yíng)管理單位、承典人、房產(chǎn)代前款列舉的產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營(yíng)管理單位、承典人、房產(chǎn)代 管人或者使用人，統(tǒng)稱(chēng)為納稅人管人或者使用人，統(tǒng)稱(chēng)為納稅人. 2.2.課稅對(duì)象及范圍課稅對(duì)象及范圍 征稅征稅 對(duì)象：對(duì)象： 房產(chǎn)稅采用從價(jià)計(jì)征。計(jì)稅辦法分為按余值計(jì)征和租金收入計(jì)房產(chǎn)稅采用從價(jià)計(jì)征。計(jì)稅辦法分為按余值計(jì)征和租金收入計(jì) 征兩種形式。征兩種形式。 （3）投資聯(lián)營(yíng)）投資聯(lián)營(yíng) 對(duì)投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)，在計(jì)征房產(chǎn)

7、稅時(shí)應(yīng)予以區(qū)別對(duì)待。對(duì)對(duì)投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)予以區(qū)別對(duì)待。對(duì) 于以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)，投資者參與投資利潤(rùn)分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)于以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)，投資者參與投資利潤(rùn)分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn) 的，按房產(chǎn)的余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅；的，按房產(chǎn)的余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅； 對(duì)以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，實(shí)際對(duì)以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，實(shí)際 是以聯(lián)營(yíng)名義取得房產(chǎn)租金，應(yīng)根據(jù)暫行條例的有關(guān)規(guī)定是以聯(lián)營(yíng)名義取得房產(chǎn)租金，應(yīng)根據(jù)暫行條例的有關(guān)規(guī)定 由出租方按租金收入計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。由出租方按租金收入計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。 （4 4）融資租賃：按照規(guī)定，對(duì)于融資租賃房屋，由于租賃費(fèi)）融資租賃

8、：按照規(guī)定，對(duì)于融資租賃房屋，由于租賃費(fèi) 中包含了房屋的價(jià)款、手續(xù)費(fèi)和融資利息等，與一般房屋租中包含了房屋的價(jià)款、手續(xù)費(fèi)和融資利息等，與一般房屋租 賃的租金的內(nèi)涵不同，且租賃期滿(mǎn)后，當(dāng)承租方支付最后一賃的租金的內(nèi)涵不同，且租賃期滿(mǎn)后，當(dāng)承租方支付最后一 筆租賃費(fèi)后，房屋的產(chǎn)權(quán)要轉(zhuǎn)移到承租方，實(shí)際上這是一種筆租賃費(fèi)后，房屋的產(chǎn)權(quán)要轉(zhuǎn)移到承租方，實(shí)際上這是一種 變相的分期付款購(gòu)買(mǎi)固定資產(chǎn)的形式，所以在對(duì)融資租賃房變相的分期付款購(gòu)買(mǎi)固定資產(chǎn)的形式，所以在對(duì)融資租賃房 屋計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)以房產(chǎn)余值計(jì)算征收。屋計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)以房產(chǎn)余值計(jì)算征收。 4.應(yīng)納稅額 房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在帳簿

9、房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在帳簿“固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)” 科目中記載的房屋原價(jià)。對(duì)納稅人未按會(huì)計(jì)制度規(guī)定記載的，科目中記載的房屋原價(jià)。對(duì)納稅人未按會(huì)計(jì)制度規(guī)定記載的， 在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值，對(duì)房產(chǎn)原值明顯在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值，對(duì)房產(chǎn)原值明顯 不合理的，應(yīng)重新予以評(píng)估。不合理的，應(yīng)重新予以評(píng)估。 適用稅率：適用稅率： 余值法：稅率為余值法：稅率為1.2% 租金收入法：稅率為租金收入法：稅率為12% 原值減除率：原值減除率：10%30% 一般取一般取30% 5.應(yīng)納稅額計(jì)算舉例 例例1：某國(guó)有企業(yè)，：某國(guó)有企業(yè)，2002年度自有房屋年度自有房屋6幢，其中幢，其

10、中4幢用于生幢用于生 產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，房產(chǎn)原值產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，房產(chǎn)原值800萬(wàn)元；不包括冷暖通風(fēng)設(shè)備萬(wàn)元；不包括冷暖通風(fēng)設(shè)備100萬(wàn)元；萬(wàn)元； 2幢房屋租給某公司作生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房，年租金收入幢房屋租給某公司作生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房，年租金收入80萬(wàn)元。萬(wàn)元。 該省規(guī)定按房產(chǎn)原值一次扣除該省規(guī)定按房產(chǎn)原值一次扣除30后的余值計(jì)稅。計(jì)算該企后的余值計(jì)稅。計(jì)算該企 業(yè)當(dāng)年應(yīng)納的房產(chǎn)稅。業(yè)當(dāng)年應(yīng)納的房產(chǎn)稅。 6.6.納稅時(shí)間和地點(diǎn)納稅時(shí)間和地點(diǎn) （什么時(shí)候納稅？）（什么時(shí)候納稅？） （什么地方納稅？）（什么地方納稅？） 納稅地點(diǎn)（什么地方納稅？）納稅地點(diǎn)（什么地方納稅？） 房產(chǎn)所在地房產(chǎn)所在地 7.7.減稅、免稅減稅、免稅 對(duì)下

11、述房地產(chǎn)免征房產(chǎn)稅：對(duì)下述房地產(chǎn)免征房產(chǎn)稅： （1 1）國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)，但上述單位）國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)，但上述單位 的出租房產(chǎn)以及非自身業(yè)務(wù)使用的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)用房，不屬于的出租房產(chǎn)以及非自身業(yè)務(wù)使用的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)用房，不屬于 免征范圍。免征范圍。 （2 2）由國(guó)家財(cái)政部門(mén)撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用房產(chǎn)。）由國(guó)家財(cái)政部門(mén)撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用房產(chǎn)。 （3 3）宗教寺廟、公園名勝古跡自用的房產(chǎn)，但其附設(shè)的營(yíng)）宗教寺廟、公園名勝古跡自用的房產(chǎn)，但其附設(shè)的營(yíng) 業(yè)用房及出租的房產(chǎn)，不屬于免征范圍。業(yè)用房及出租的房產(chǎn)，不屬于免征范圍。 （4 4）個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)。）個(gè)人所有

12、非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)。 （5 5）經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。其包括：）經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。其包括： 損壞不堪使用的房屋和危險(xiǎn)房屋，經(jīng)有關(guān)部門(mén)鑒定后，可損壞不堪使用的房屋和危險(xiǎn)房屋，經(jīng)有關(guān)部門(mén)鑒定后，可 免征；免征； 對(duì)企業(yè)因破產(chǎn)、撤銷(xiāo)而閑置不用的房產(chǎn)可暫不征，恢復(fù)使對(duì)企業(yè)因破產(chǎn)、撤銷(xiāo)而閑置不用的房產(chǎn)可暫不征，恢復(fù)使 用時(shí)征收；用時(shí)征收； 房產(chǎn)大修停用半年以上的，經(jīng)申請(qǐng)審核，大修期間免征；房產(chǎn)大修停用半年以上的，經(jīng)申請(qǐng)審核，大修期間免征； 在建項(xiàng)目的服務(wù)性臨時(shí)建筑，施工期間一律免征；在建項(xiàng)目的服務(wù)性臨時(shí)建筑，施工期間一律免征； 企業(yè)辦的各類(lèi)學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)；企業(yè)辦的各類(lèi)學(xué)校

13、、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)； 中、小、高等學(xué)校用于教育和科研等本身業(yè)務(wù)的房產(chǎn)免稅，中、小、高等學(xué)校用于教育和科研等本身業(yè)務(wù)的房產(chǎn)免稅， 但校辦工廠、校辦企業(yè)、商店、招待所等的房產(chǎn)應(yīng)按規(guī)定繳納但校辦工廠、校辦企業(yè)、商店、招待所等的房產(chǎn)應(yīng)按規(guī)定繳納 房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅。 （一）城鎮(zhèn)土地使用稅（一）城鎮(zhèn)土地使用稅 城鎮(zhèn)土地使用稅（簡(jiǎn)稱(chēng)土地使用稅），是國(guó)家按使用土城鎮(zhèn)土地使用稅（簡(jiǎn)稱(chēng)土地使用稅），是國(guó)家按使用土 地的等級(jí)和數(shù)量，對(duì)城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的土地使用者征收的一種稅。地的等級(jí)和數(shù)量，對(duì)城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的土地使用者征收的一種稅。 征稅的目的、意義：征稅的目的、意義： （1）開(kāi)征土地使用稅，可以利用經(jīng)濟(jì)杠桿，調(diào)

14、整土地占用）開(kāi)征土地使用稅，可以利用經(jīng)濟(jì)杠桿，調(diào)整土地占用 關(guān)系，促進(jìn)土地使用者節(jié)約用地、合理用地。關(guān)系，促進(jìn)土地使用者節(jié)約用地、合理用地。 （2）適當(dāng)調(diào)節(jié)不同地區(qū)之間的土地級(jí)差地租，使各土地使）適當(dāng)調(diào)節(jié)不同地區(qū)之間的土地級(jí)差地租，使各土地使 用者在同等條件下進(jìn)行公平競(jìng)爭(zhēng)。用者在同等條件下進(jìn)行公平競(jìng)爭(zhēng)。 （3）增加國(guó)家財(cái)政收入。）增加國(guó)家財(cái)政收入。 二、城鎮(zhèn)土地使用稅二、城鎮(zhèn)土地使用稅 （三）城鎮(zhèn)土地使用稅的基本內(nèi)容（三）城鎮(zhèn)土地使用稅的基本內(nèi)容 1.1.納稅人納稅人 在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè) 人，為城鎮(zhèn)土地使用稅

15、的納稅義務(wù)人人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人 。 擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)崜碛型恋厥褂脵?quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)?際使用人納稅；土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由際使用人納稅；土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由 實(shí)際使用人納稅；土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅。實(shí)際使用人納稅；土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅。 2.2.課稅對(duì)象和征收范圍課稅對(duì)象和征收范圍 城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)土地，是指在這些區(qū)域城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)土地，是指在這些區(qū)域 范圍內(nèi)屬于國(guó)家所有和集體所有的土地。范圍內(nèi)屬于國(guó)家所有和集體所有的土地。 3

16、.3.課稅依據(jù)課稅依據(jù) 土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。 應(yīng)納稅額計(jì)稅土地面積（平方米）應(yīng)納稅額計(jì)稅土地面積（平方米）適用稅額適用稅額 土地使用稅采用分類(lèi)分級(jí)的幅度定額稅率。每平方米的年幅度稅額按城市土地使用稅采用分類(lèi)分級(jí)的幅度定額稅率。每平方米的年幅度稅額按城市 大小分四個(gè)檔次：大小分四個(gè)檔次： 大、中、小城市以公安部門(mén)登記在冊(cè)的非農(nóng)業(yè)正式戶(hù)口人數(shù)為依據(jù)，大、中、小城市以公安部門(mén)登記在冊(cè)的非農(nóng)業(yè)正式戶(hù)口人數(shù)為依據(jù)， 按按 照國(guó)務(wù)院頒布的照國(guó)務(wù)院頒布的城市規(guī)劃條例城市規(guī)劃條例中規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)劃分。中規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)劃分。 現(xiàn)行的劃分標(biāo)準(zhǔn)是現(xiàn)

17、行的劃分標(biāo)準(zhǔn)是: :市區(qū)及郊區(qū)非農(nóng)業(yè)人口總計(jì)在市區(qū)及郊區(qū)非農(nóng)業(yè)人口總計(jì)在5050萬(wàn)以上的，為大城萬(wàn)以上的，為大城 市；市區(qū)及郊區(qū)非農(nóng)業(yè)人口總計(jì)在市；市區(qū)及郊區(qū)非農(nóng)業(yè)人口總計(jì)在2020萬(wàn)至萬(wàn)至5050萬(wàn)的，為中等城市；市區(qū)及萬(wàn)的，為中等城市；市區(qū)及 郊區(qū)非農(nóng)業(yè)人口總計(jì)在郊區(qū)非農(nóng)業(yè)人口總計(jì)在2020萬(wàn)以下的，為小城市。萬(wàn)以下的，為小城市。 1988年制定的實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)：年制定的實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)： 大城市大城市0.510元；元； 中等城市中等城市0.48元；元； 小城市小城市0.36元；元； 縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.24元。元。 v 西安市五角至五元；西安市五角至五元； v 寶雞市、咸陽(yáng)市、

18、銅川市四角至三元；寶雞市、咸陽(yáng)市、銅川市四角至三元； v 漢中、渭南、韓城、延安、榆林、商州、安康市三角至二漢中、渭南、韓城、延安、榆林、商州、安康市三角至二 元；元； v 縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)二角至一元?？h城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)二角至一元。 中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例 http:/ htm （1 1）大城市）大城市1.51.5元至元至3030元；元； （2 2）中等城市）中等城市1.21.2元至元至2424元；元； （3 3）小城市）小城市0.90.9元至元至1818元；元； （4 4）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.60.6元至元至1

19、212元。元。 20062006年年1212月月3131日溫家寶總理簽發(fā)中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第日溫家寶總理簽發(fā)中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第 483483號(hào)號(hào)國(guó)務(wù)院關(guān)于修改中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫國(guó)務(wù)院關(guān)于修改中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫 行條例的決定行條例的決定，自，自20072007年年1 1月月1 1日起施行。日起施行。 4.納稅地點(diǎn)納稅地點(diǎn) 土地使用稅由土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。土地使用稅由土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。 陜西省土地使用稅按年一次布征，在每年的四月和十月各征收半年土地陜西省土地使用稅按年一次布征，在每年的四月和十月各征收半年土地 使用稅。使用稅。 5.納稅期限納稅期限

20、（1）征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿(mǎn)）征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿(mǎn)1年時(shí)開(kāi)始繳納土地使用稅；年時(shí)開(kāi)始繳納土地使用稅； （2）征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅。）征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅。 （3）納稅人新征用的土地，必須于批準(zhǔn)征用之日起）納稅人新征用的土地，必須于批準(zhǔn)征用之日起30日內(nèi)申報(bào)登記。日內(nèi)申報(bào)登記。 納稅人應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限，填寫(xiě)納稅人應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限，填寫(xiě)城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅 納稅申報(bào)表納稅申報(bào)表將占用土地的權(quán)屬、位置、用途、面積和稅務(wù)將占用土地的權(quán)屬、位置、用途、面積和稅務(wù) 機(jī)關(guān)規(guī)定的其他內(nèi)容，據(jù)實(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)登記，機(jī)關(guān)

21、規(guī)定的其他內(nèi)容，據(jù)實(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)登記， 并提供有關(guān)證明文件資料。并提供有關(guān)證明文件資料。 6. 6.減稅、免稅減稅、免稅 （1 1）政策性免征）政策性免征 國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地；國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地； 由國(guó)家財(cái)政部門(mén)撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地；由國(guó)家財(cái)政部門(mén)撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地； 宗教寺廟、公園名勝古跡自用的土地；宗教寺廟、公園名勝古跡自用的土地； 市政街道、廣場(chǎng)、綠化地帶等公用土地；市政街道、廣場(chǎng)、綠化地帶等公用土地； 直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地； 經(jīng)批準(zhǔn)開(kāi)山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的經(jīng)

22、批準(zhǔn)開(kāi)山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的 月份起免繳土地使用稅月份起免繳土地使用稅5 51010年；年； 由財(cái)政部另行規(guī)定的能源、交通、水利等設(shè)施用地和其他由財(cái)政部另行規(guī)定的能源、交通、水利等設(shè)施用地和其他 用地。用地。 （2 2）陜西省地方確定的免稅）陜西省地方確定的免稅 國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地 ； 由國(guó)家財(cái)政部門(mén)撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地；廠礦企業(yè)、行政事業(yè)由國(guó)家財(cái)政部門(mén)撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地；廠礦企業(yè)、行政事業(yè) 單位及個(gè)人開(kāi)辦的學(xué)校、醫(yī)院（診所）、幼兒園（托兒所）、敬老院的單位及個(gè)人開(kāi)辦的學(xué)校、醫(yī)院（診所）、幼兒園（托兒所）、

23、敬老院的 業(yè)務(wù)用土地（不包括職工生活住房用地）業(yè)務(wù)用土地（不包括職工生活住房用地） ； 宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地 ； 市政街道、廣場(chǎng)、綠化地帶，城鎮(zhèn)防洪、排洪工程等公共用地市政街道、廣場(chǎng)、綠化地帶，城鎮(zhèn)防洪、排洪工程等公共用地 ； 直接用于農(nóng)、林、牧、漁的生產(chǎn)用地直接用于農(nóng)、林、牧、漁的生產(chǎn)用地； 經(jīng)批準(zhǔn)開(kāi)山、整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土經(jīng)批準(zhǔn)開(kāi)山、整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土 地使用稅八年；地使用稅八年； 按照土地使用稅管理權(quán)限，經(jīng)陜西省稅務(wù)局批準(zhǔn)需要給予減稅或者免稅按照土地使用稅管理權(quán)限，經(jīng)陜西省稅務(wù)局批準(zhǔn)

24、需要給予減稅或者免稅 照顧的其他用地照顧的其他用地 。 應(yīng)納稅額計(jì)算舉例應(yīng)納稅額計(jì)算舉例 本市某商場(chǎng)坐落在該市繁華地段，企業(yè)土地使用證書(shū)本市某商場(chǎng)坐落在該市繁華地段，企業(yè)土地使用證書(shū) 記載占用土地的面積為記載占用土地的面積為10000平方米，經(jīng)確定屬一等地平方米，經(jīng)確定屬一等地 段；該商場(chǎng)另設(shè)兩個(gè)統(tǒng)一核算的分店均坐落在市區(qū)三等段；該商場(chǎng)另設(shè)兩個(gè)統(tǒng)一核算的分店均坐落在市區(qū)三等 地段，共占地地段，共占地6000平方米；一座配送倉(cāng)庫(kù)位于市郊，屬平方米；一座配送倉(cāng)庫(kù)位于市郊，屬 五等地段，占地面積為五等地段，占地面積為20000平方米；另外，該商場(chǎng)自平方米；另外，該商場(chǎng)自 辦托兒所占地面積辦托兒所占地

25、面積3500平方米，屬三等地段。（注：一平方米，屬三等地段。（注：一 等地段年稅額等地段年稅額4元平方米；三等地段年稅額元平方米；三等地段年稅額2元平方元平方 米；五等地段年稅額米；五等地段年稅額1元平方米）。該商場(chǎng)全年應(yīng)納城元平方米）。該商場(chǎng)全年應(yīng)納城 鎮(zhèn)土地使用稅稅額為？鎮(zhèn)土地使用稅稅額為？ 房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅、土地使用稅存在的問(wèn)題 （一）（一） 稅基狹窄稅基狹窄 v 現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、土地使用稅排除了農(nóng)村土地，僅限于城鎮(zhèn)范圍征稅?，F(xiàn)行的房產(chǎn)稅、土地使用稅排除了農(nóng)村土地，僅限于城鎮(zhèn)范圍征稅。 v 現(xiàn)行的房產(chǎn)稅免征范圍很大，除了國(guó)家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)、政府財(cái)政包款的現(xiàn)行的房產(chǎn)稅免征范圍很大，除了國(guó)家

26、機(jī)關(guān)、軍隊(duì)、政府財(cái)政包款的 事業(yè)單位等用房外，還包括了個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)。實(shí)際上只局事業(yè)單位等用房外，還包括了個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)。實(shí)際上只局 限于城市的工礦、金融、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性企事業(yè)單位及各種租用的房產(chǎn)，限于城市的工礦、金融、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性企事業(yè)單位及各種租用的房產(chǎn)， 廣大農(nóng)村的企業(yè)和規(guī)模龐大的城市居民住房不在征稅范圍之內(nèi)。廣大農(nóng)村的企業(yè)和規(guī)模龐大的城市居民住房不在征稅范圍之內(nèi)。 v 課稅范圍窄、稅負(fù)低、收入少，也使得房地產(chǎn)保有稅難以成為地方政課稅范圍窄、稅負(fù)低、收入少，也使得房地產(chǎn)保有稅難以成為地方政 府的主要稅種。府的主要稅種。 v 20022002年我國(guó)房產(chǎn)稅（含城市房地產(chǎn)稅）、城

27、鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值年我國(guó)房產(chǎn)稅（含城市房地產(chǎn)稅）、城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值 稅合計(jì)收入為稅合計(jì)收入為379.73379.73億元，占國(guó)家全部稅收收入的億元，占國(guó)家全部稅收收入的2.01%2.01%，占地方財(cái)，占地方財(cái) 政收入的政收入的4.46%4.46%。 （二）計(jì)稅依據(jù)不合理 1.原值計(jì)稅和租金計(jì)稅稅負(fù)差異大 v 舊房的原值計(jì)算通常為房屋的建造成本，而新建房屋尤其是商品房的 原值包括了土地的價(jià)值，因此在新舊房原值之間，存在較大差異；而 在按租金征收和按原值征收之間，由于原值和租金之間的比例關(guān)系通 常小于10（兩種稅率的比值），在按租金計(jì)征和按原值計(jì)征之間也存 在著較大的差異。 v 例如：

28、某房產(chǎn)的原值為1000元/平方米，年租金收入為1200元/平方米， 按租金計(jì)征為144元，按原值計(jì)征為8.4元，前者是后者的17倍。 2.原值概念不清楚，操作難度大。 v 計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代由于土地是國(guó)家行政劃撥，地上建筑物建成后所形成的 固定資產(chǎn)價(jià)值基本上就反映了房產(chǎn)原值，但目前的商品房銷(xiāo)售在支付 的房地產(chǎn)價(jià)格中，很難在房產(chǎn)和土地使用權(quán)之間進(jìn)行準(zhǔn)確劃分，按商 品房購(gòu)入價(jià)格確定原值又很不公平。 （一）（一）耕地占用稅耕地占用稅 耕地占用稅是對(duì)占用耕地從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)建設(shè)的單位和個(gè)耕地占用稅是對(duì)占用耕地從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)建設(shè)的單位和個(gè) 人征收的一種稅。人征收的一種稅。 征稅的目的、意義：征稅的目的、意義：

29、（1）開(kāi)征耕地占用稅是加強(qiáng)土地管理，保護(hù)耕地的重要手段，）開(kāi)征耕地占用稅是加強(qiáng)土地管理，保護(hù)耕地的重要手段， 從而達(dá)到保護(hù)珍貴的耕地資源。從而達(dá)到保護(hù)珍貴的耕地資源。 （2）開(kāi)征耕地占用稅有利于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的發(fā)展，通過(guò)征稅可以）開(kāi)征耕地占用稅有利于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的發(fā)展，通過(guò)征稅可以 把部分稅款用于發(fā)展農(nóng)業(yè)，促進(jìn)農(nóng)業(yè)和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。把部分稅款用于發(fā)展農(nóng)業(yè)，促進(jìn)農(nóng)業(yè)和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 三、耕地占用稅三、耕地占用稅 （二）耕地占用稅征收的法律依據(jù)（二）耕地占用稅征收的法律依據(jù) 中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令 第第511號(hào)號(hào)2008年年1月月1日實(shí)施日實(shí)施 中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條

30、例中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例 http:/ 10_96404.htm （三）耕地占用稅的基本內(nèi)容（三）耕地占用稅的基本內(nèi)容 1.納稅人納稅人 v 凡占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)建設(shè)的單位和個(gè)凡占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)建設(shè)的單位和個(gè) 人，都是耕地占用稅的納稅人。人，都是耕地占用稅的納稅人。 v 前款所稱(chēng)單位，包括國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、股前款所稱(chēng)單位，包括國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、股 份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè) 單位、社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)、部隊(duì)以及其他單位；所稱(chēng)個(gè)單位、社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)、部隊(duì)

31、以及其他單位；所稱(chēng)個(gè) 人，包括個(gè)體工商戶(hù)以及其他個(gè)人。人，包括個(gè)體工商戶(hù)以及其他個(gè)人。 2.課稅依據(jù)課稅依據(jù) 耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照 規(guī)定的適用稅額一次性征收。規(guī)定的適用稅額一次性征收。 （四）稅率（四）稅率 2008年年1月月1日新規(guī)定：日新規(guī)定： （1）人均耕地不超過(guò)）人均耕地不超過(guò)1畝的地區(qū)（以縣級(jí)行政區(qū)域?yàn)閱挝?，下同），每平方畝的地區(qū)（以縣級(jí)行政區(qū)域?yàn)閱挝?，下同），每平?米為米為10元至元至50元；元； （2）人均耕地超過(guò)）人均耕地超過(guò)1畝但不超過(guò)畝但不超過(guò)2畝的地區(qū)，每平方米為畝的地區(qū)，每平方米為8元

32、至元至40元；元； （3）人均耕地超過(guò)）人均耕地超過(guò)2畝但不超過(guò)畝但不超過(guò)3畝的地區(qū)，每平方米為畝的地區(qū)，每平方米為6元至元至30元；元； （4）人均耕地超過(guò)）人均耕地超過(guò)3畝的地區(qū)，每平方米為畝的地區(qū)，每平方米為5元至元至25元。元。 1987年年4月月1日原規(guī)定：日原規(guī)定： （1）以縣為單位（下同），人均耕地在）以縣為單位（下同），人均耕地在1畝以下（含畝以下（含1畝）的地區(qū)，每平畝）的地區(qū)，每平 方米方米210元；元； （2）人均耕地在）人均耕地在12畝以下（含畝以下（含2畝）的地區(qū)，每平方米畝）的地區(qū)，每平方米1.68元；元； （3）人均耕地在）人均耕地在23畝以下（含畝以下（含3畝）

33、的地區(qū)，每平方米畝）的地區(qū)，每平方米1.36.5元；元； （4）人均耕地在）人均耕地在3畝以上的地區(qū)，每平方米畝以上的地區(qū)，每平方米15元。元。 （五）課稅對(duì)象的征收范圍（五）課稅對(duì)象的征收范圍 耕地占用稅的征收對(duì)象，是占用耕地從事其他非農(nóng)業(yè)耕地占用稅的征收對(duì)象，是占用耕地從事其他非農(nóng)業(yè) 生產(chǎn)建設(shè)的行為。耕地占用稅征稅范圍，包括國(guó)家所有和生產(chǎn)建設(shè)的行為。耕地占用稅征稅范圍，包括國(guó)家所有和 集體所有的耕地。集體所有的耕地。 （六）納稅地點(diǎn)和納稅期限（六）納稅地點(diǎn)和納稅期限 耕地占用稅是在政府依法批準(zhǔn)征地后，獲得土地使用耕地占用稅是在政府依法批準(zhǔn)征地后，獲得土地使用 權(quán)證前在當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)繳納，納稅

34、期限為權(quán)證前在當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)繳納，納稅期限為3030天，即納稅人天，即納稅人 必須在經(jīng)土地管理部門(mén)批準(zhǔn)占用耕地之日起必須在經(jīng)土地管理部門(mén)批準(zhǔn)占用耕地之日起3030天內(nèi)繳納。天內(nèi)繳納。 （七）減稅、免稅（七）減稅、免稅 1.1.減稅范圍減稅范圍 鐵路線路、公路線路、飛機(jī)場(chǎng)跑道、停機(jī)坪、港口、航道占用耕地，減鐵路線路、公路線路、飛機(jī)場(chǎng)跑道、停機(jī)坪、港口、航道占用耕地，減 按每平方米按每平方米2元的稅額征收耕地占用稅。根據(jù)實(shí)際需要，國(guó)務(wù)院財(cái)政、元的稅額征收耕地占用稅。根據(jù)實(shí)際需要，國(guó)務(wù)院財(cái)政、 稅務(wù)主管部門(mén)商國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)并報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)后，可以免征或者減征稅務(wù)主管部門(mén)商國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)并報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)后，

35、可以免征或者減征 耕地占用稅。耕地占用稅。 農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，按照當(dāng)?shù)剡m用稅額減半征收耕地占用稅。農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，按照當(dāng)?shù)剡m用稅額減半征收耕地占用稅。 農(nóng)村烈士家屬、殘疾軍人、鰥寡孤獨(dú)以及老、少、邊、窮地區(qū)的農(nóng)村居農(nóng)村烈士家屬、殘疾軍人、鰥寡孤獨(dú)以及老、少、邊、窮地區(qū)的農(nóng)村居 民，在規(guī)定用地標(biāo)準(zhǔn)以?xún)?nèi)新建住宅的，經(jīng)所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審民，在規(guī)定用地標(biāo)準(zhǔn)以?xún)?nèi)新建住宅的，經(jīng)所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審 核，核， 報(bào)經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，可以免征或者減征耕地占用稅。報(bào)經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，可以免征或者減征耕地占用稅。 按照規(guī)定免征或者減征耕地占用稅后，納稅人改變?cè)嫉赜猛荆辉賹侔凑?/p>

36、規(guī)定免征或者減征耕地占用稅后，納稅人改變?cè)嫉赜猛?，不再?于免征或者減征耕地占用稅情形的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)?shù)剡m用稅額補(bǔ)繳耕地于免征或者減征耕地占用稅情形的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)?shù)剡m用稅額補(bǔ)繳耕地 占用稅。占用稅。 2. 2.免稅范圍免稅范圍 部隊(duì)軍事設(shè)施用地；部隊(duì)軍事設(shè)施用地； 學(xué)校、幼兒園、養(yǎng)老院、醫(yī)院占用耕地。學(xué)校、幼兒園、養(yǎng)老院、醫(yī)院占用耕地。 （一）（一）土地增值稅土地增值稅 土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物 的單位和個(gè)人征收的一種稅。的單位和個(gè)人征收的一種稅。 1.征稅的原因征稅的原因 （1）城市土地具有自然增

37、值的特點(diǎn)。）城市土地具有自然增值的特點(diǎn)。 （2）抑制土地投機(jī)行為，維護(hù)正常的市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)國(guó)家對(duì)土地市場(chǎng)的宏）抑制土地投機(jī)行為，維護(hù)正常的市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)國(guó)家對(duì)土地市場(chǎng)的宏 觀調(diào)控和管理。觀調(diào)控和管理。 （3）征收土地增值稅，一方面可以限制土地使用權(quán)的不合理流轉(zhuǎn)；另一方）征收土地增值稅，一方面可以限制土地使用權(quán)的不合理流轉(zhuǎn)；另一方 面也可以減少土地資產(chǎn)流失，為國(guó)家增加財(cái)政收入，為城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)面也可以減少土地資產(chǎn)流失，為國(guó)家增加財(cái)政收入，為城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā) 展積累資金。展積累資金。 2.征稅的意義征稅的意義 土地增值稅的征收，對(duì)合理調(diào)節(jié)土地增值收益，減少?lài)?guó)家土地資產(chǎn)流失，土地增值稅的征收，對(duì)合

38、理調(diào)節(jié)土地增值收益，減少?lài)?guó)家土地資產(chǎn)流失， 規(guī)范土地市場(chǎng)行為，以及抑制土地投機(jī)，都起著十分重要的作用。規(guī)范土地市場(chǎng)行為，以及抑制土地投機(jī)，都起著十分重要的作用。 四、四、 土地增值稅土地增值稅 （二）納稅人（二）納稅人 凡是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著凡是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著 物并取得收入的單位和個(gè)人為土地增值稅的納稅人。物并取得收入的單位和個(gè)人為土地增值稅的納稅人。 （三）課稅依據(jù)（三）課稅依據(jù) 土地增值稅是以有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的土地增值額為計(jì)土地增值稅是以有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的土地增值額為計(jì) 稅依據(jù)的。稅依據(jù)的。 中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例中華人

39、民共和國(guó)土地增值稅暫行條例 http:/ 2.htm （四）稅率（四）稅率 土地增值稅實(shí)行4級(jí)超額累進(jìn)稅率： 所謂超額累進(jìn)稅率：指將應(yīng)稅所得額按照稅法規(guī)定分解為若干段，每一 段按其對(duì)應(yīng)的稅率計(jì)算出該段應(yīng)交的稅額，然后再將計(jì)算出來(lái)的各段稅 額相加，即為應(yīng)稅所得額應(yīng)交納的土地增值稅。 1.增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50% 的部分，稅率為30% ； 2.增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50% ，未超過(guò)100% 的部分，稅率為40% ； 3.增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100% ，未超過(guò)200% 的部分，稅率為50% ； 4.增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60% 。 扣除項(xiàng)目：扣除項(xiàng)目： 土地增值稅的扣除

40、項(xiàng)目為：取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金土地增值稅的扣除項(xiàng)目為：取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金 額；土地開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用；建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，額；土地開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用；建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用， 或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)值；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)；或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)值；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)； 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。 【思考題【思考題】 某私營(yíng)業(yè)主準(zhǔn)備將自己的一臨街商業(yè)門(mén)臉轉(zhuǎn)手，價(jià)格協(xié)商某私營(yíng)業(yè)主準(zhǔn)備將自己的一臨街商業(yè)門(mén)臉轉(zhuǎn)手，價(jià)格協(xié)商 為為90萬(wàn)元，設(shè)應(yīng)扣除項(xiàng)目為萬(wàn)元，設(shè)應(yīng)扣除項(xiàng)目為30萬(wàn)元，則業(yè)主應(yīng)繳納多少萬(wàn)元，則業(yè)主應(yīng)繳納多少 土地增值稅？土地增值稅？ 5

41、. 5.土地增值稅的簡(jiǎn)化計(jì)算土地增值稅的簡(jiǎn)化計(jì)算 （1 1）土地增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額）土地增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50% 50% 的的 應(yīng)納稅額土地增值額應(yīng)納稅額土地增值額30%30% （2 2）土地增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額）土地增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50% 50% ，未超過(guò)，未超過(guò)100% 100% 的的 應(yīng)納稅額土地增值額應(yīng)納稅額土地增值額40%40%扣除項(xiàng)目扣除項(xiàng)目5%5% （3 3）土地增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額）土地增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100% 100% ，未超過(guò)，未超過(guò)200% 200% 的的 應(yīng)納稅額土地增值額應(yīng)納稅額土地增值額50%50%扣除項(xiàng)目扣除項(xiàng)目15%15% （4 4）

42、土地增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額）土地增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200% 200% 的的 應(yīng)納稅額土地增值額應(yīng)納稅額土地增值額60%60%扣除項(xiàng)目扣除項(xiàng)目35%35% 公式中的公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。為速算扣除系數(shù)。 （五）課稅對(duì)象的征收范圍（五）課稅對(duì)象的征收范圍 土地增值稅的課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的土地增土地增值稅的課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的土地增 值額。不包括通過(guò)繼承、贈(zèng)與等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)行為。值額。不包括通過(guò)繼承、贈(zèng)與等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)行為。 （六）納稅地點(diǎn)和納稅期限（六）納稅地點(diǎn)和納稅期限 增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓

43、房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，日內(nèi)， 到房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理申報(bào)。到房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理申報(bào)。 （七）減稅、免稅（七）減稅、免稅 下列情況享受土地增值稅優(yōu)惠：下列情況享受土地增值稅優(yōu)惠： 1.1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其土地增值額未超過(guò)扣除納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其土地增值額未超過(guò)扣除 項(xiàng)目的項(xiàng)目的20%20%的，可以免征；超過(guò)的，可以免征；超過(guò)20%20%以后，對(duì)全部增值額征收。以后，對(duì)全部增值額征收。 2.2.個(gè)人個(gè)人轉(zhuǎn)讓原有住房，規(guī)定轉(zhuǎn)讓原有住房，規(guī)定居住滿(mǎn)居住滿(mǎn)5年轉(zhuǎn)讓住房，免征土地年轉(zhuǎn)讓住房，免征土地 增值稅；居住滿(mǎn)增值稅；居住滿(mǎn)3年，不滿(mǎn)年，不滿(mǎn)5年的，

44、減半征收土地增值稅。年的，減半征收土地增值稅。 下列情況免征土地增值稅：下列情況免征土地增值稅： 1.個(gè)人互換自有居住用房；個(gè)人互換自有居住用房； 2.以房地產(chǎn)作為投資、聯(lián)營(yíng)的，在將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到其所投資以房地產(chǎn)作為投資、聯(lián)營(yíng)的，在將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到其所投資 聯(lián)營(yíng)的企業(yè)時(shí)；聯(lián)營(yíng)的企業(yè)時(shí)； 3.在以土地和資金合作建房中，建成后自用；在以土地和資金合作建房中，建成后自用； 4.企業(yè)兼并后發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)黄髽I(yè)兼并后發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?5.國(guó)家收回國(guó)有土地使用權(quán)以及地上建筑物發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)國(guó)家收回國(guó)有土地使用權(quán)以及地上建筑物發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán) 屬的變更等。屬的變更等。 （八）稅務(wù)籌劃少賣(mài)多賺 某普通商品房住宅

45、，銷(xiāo)售價(jià)格3100萬(wàn)元，按稅法規(guī)定計(jì)算的 可扣除項(xiàng)目金額為2500萬(wàn)元。則應(yīng)繳納的土地增值稅計(jì)算如 下： 增值額3100-2500600萬(wàn)元 增值率600/250024% 應(yīng)納稅額60030%180萬(wàn)元 v 而把價(jià)格降為3000萬(wàn)元，其他條件不變，增值為超過(guò)20%， 企業(yè)免征土地增值稅。 v 如果合理籌劃后，企業(yè)收入反而增加了80萬(wàn)元。 （一）契稅（一）契稅 契稅是在土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，按當(dāng)事契稅是在土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，按當(dāng)事 人雙方訂立契約時(shí)對(duì)產(chǎn)權(quán)人征收的一種稅。現(xiàn)行契稅是人雙方訂立契約時(shí)對(duì)產(chǎn)權(quán)人征收的一種稅?，F(xiàn)行契稅是19971997 年年7 7月月7 7日重新

46、頒布的日重新頒布的中華人民共和國(guó)契稅暫行條例中華人民共和國(guó)契稅暫行條例，于，于 19971997年年1010月月1 1日起實(shí)施。日起實(shí)施。 契稅的特點(diǎn)：契稅的特點(diǎn)： 1.1.契稅屬于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅；契稅屬于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅； 2.2.契稅由財(cái)產(chǎn)承受人繳納。契稅由財(cái)產(chǎn)承受人繳納。 五、五、 契契 稅稅 （二）契稅的基本內(nèi)容（二）契稅的基本內(nèi)容 1.1. 納稅人納稅人 在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位 和個(gè)人為契稅的納稅人。契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)和個(gè)人為契稅的納稅人。契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng) 產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收

47、的一種財(cái)產(chǎn)稅。產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。 2.2.課稅依據(jù)課稅依據(jù) (1)(1)國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)，為國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)，為 成交價(jià)格；成交價(jià)格； (2)(2)土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用 權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格核定；權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格核定； (3)(3)土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、 房屋的價(jià)格的差額。房屋的價(jià)格的差額。 3. 3.稅率稅率 契稅稅率為。契稅稅率為。 契稅的適用稅

48、率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款 規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國(guó) 家稅務(wù)總局備案。家稅務(wù)總局備案。 4.4.課稅對(duì)象的征收范圍課稅對(duì)象的征收范圍 （1 1）國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)唬﹪?guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)?（2 2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ǔ鍪?、?zèng)與和交換，不包括）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ǔ鍪邸①?zèng)與和交換，不包括 農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移；農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移； （3 3）房屋買(mǎi)賣(mài)；）房屋買(mǎi)賣(mài)； （4 4）房屋贈(zèng)與；）房屋贈(zèng)與； （5 5）房屋交換。）房屋交換。 5.

49、5.納稅地點(diǎn)和納稅期限納稅地點(diǎn)和納稅期限 （1 1）契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋）契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋 權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋 權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。 （2 2）納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起日內(nèi)，向土地、）納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起日內(nèi)，向土地、 房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在契稅征收機(jī)房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在契稅征收機(jī) 關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。 （3 3）契稅征收機(jī)關(guān)為土地、

50、房屋所在地的財(cái)政機(jī)關(guān)或者地）契稅征收機(jī)關(guān)為土地、房屋所在地的財(cái)政機(jī)關(guān)或者地 方稅務(wù)機(jī)關(guān)。具體征收機(jī)關(guān)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府方稅務(wù)機(jī)關(guān)。具體征收機(jī)關(guān)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府 確定。確定。 6.6.減稅、免稅減稅、免稅 （1 1）國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土）國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土 地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征；地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征； （2 2）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買(mǎi)公有住房的，免征；）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買(mǎi)公有住房的，免征； （3 3）因不可抗力滅失住房而重新購(gòu)買(mǎi)住房的，酌情準(zhǔn)予）因不可抗

51、力滅失住房而重新購(gòu)買(mǎi)住房的，酌情準(zhǔn)予 減征或者免征；減征或者免征； （4 4）財(cái)政部規(guī)定的其他減征、免征契稅的項(xiàng)目。）財(cái)政部規(guī)定的其他減征、免征契稅的項(xiàng)目。 中華人民共和國(guó)契稅暫行條例中華人民共和國(guó)契稅暫行條例 http:/ “ “兩稅一費(fèi)兩稅一費(fèi)”包括營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和包括營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和 教育費(fèi)附加。教育費(fèi)附加。 營(yíng)業(yè)稅是對(duì)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售營(yíng)業(yè)稅是對(duì)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售 不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人開(kāi)征的一種稅。不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人開(kāi)征的一種稅。 城市維護(hù)建設(shè)稅是隨增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅附征城市維護(hù)建設(shè)稅是隨增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅附征 并專(zhuān)門(mén)用于城市維護(hù)建

52、設(shè)的一種特別目的稅。并專(zhuān)門(mén)用于城市維護(hù)建設(shè)的一種特別目的稅。 教育費(fèi)附加是隨增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅附征并專(zhuān)教育費(fèi)附加是隨增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅附征并專(zhuān) 門(mén)用于教育的一種特別目的稅。門(mén)用于教育的一種特別目的稅。 六、六、 兩稅一費(fèi)兩稅一費(fèi) （一）納稅人（一）納稅人 在我國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的在我國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的 單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅人。單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅人。 （二）課稅依據(jù)（二）課稅依據(jù) 納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)，轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，按照納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)，轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，按照 營(yíng)業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額，

53、應(yīng)納稅額計(jì)算公式營(yíng)業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額，應(yīng)納稅額計(jì)算公式: : 應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額= =營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅稅率稅率 應(yīng)納稅額以人民幣計(jì)算。納稅人以外匯結(jié)算營(yíng)業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)應(yīng)納稅額以人民幣計(jì)算。納稅人以外匯結(jié)算營(yíng)業(yè)額的，應(yīng)當(dāng) 按外匯市場(chǎng)價(jià)格折合成人民幣計(jì)算。按外匯市場(chǎng)價(jià)格折合成人民幣計(jì)算。 （三）稅率（三）稅率 1.建筑業(yè) 建筑、安裝、修繕、裝飾及其他工程作業(yè) 3%； 2.服務(wù)業(yè) 代理業(yè)、旅店業(yè)、飲食業(yè)、旅游業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、租 賃業(yè)、廣告業(yè)及其他服務(wù)業(yè) 5%； 3.轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、專(zhuān)利權(quán)、非專(zhuān)利技術(shù)、 商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、商譽(yù) 5%； 4.銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)、銷(xiāo)售建筑物及其他土地附著物 5%。 （四）課稅對(duì)象的征收范圍（四）課稅對(duì)象的征收范圍 納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者 銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用；但是，下列情銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用；但是，下列情 形除外形除外： （只列只列與