商業(yè)綜合體營(yíng)銷(xiāo)策劃綱要

1、商業(yè)綜合體策劃綱要1.0 整體概況及未來(lái)規(guī)劃1.1 城市概況（1）區(qū)位（2）歷史（3）產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r（4）交通（5）經(jīng)濟(jì)圈概況（6）行政區(qū)劃1.2 宏觀經(jīng)濟(jì)1.2.1 人口情況（1）總?cè)丝?、?hù)籍人口的狀況與變化趨勢(shì)預(yù)測(cè)（2）與其它城市人口的比較1.2.2 gdp情況（1）gdp的增長(zhǎng)狀況與趨勢(shì)，與其它類(lèi)比城市比較（2）人均gdp的變化，與其它類(lèi)比城市比較1.2.3 固定資產(chǎn)投資情況（1）投資額與增長(zhǎng)率的變化，各行業(yè)的所占比例分析（2）與其它城市對(duì)比1.2.4 外資利用情況（1）外資投資額與增長(zhǎng)率的變化，各行業(yè)的所占比例分析（2）與其它城市對(duì)比1.2.5 人均可支配收入情況（1）人均可支配收入與增

2、長(zhǎng)率的變化（2）與其它城市對(duì)比1.2.6 人均消費(fèi)性支出情況（1）人均消費(fèi)性支出與增長(zhǎng)率的變化，與人均可支配收入比較（2）與其它城市對(duì)比1.2.7 社會(huì)消費(fèi)品零售總額情況（1）社會(huì)消費(fèi)品零售總額與增長(zhǎng)率的變化，與人均可支配收入比較（2）與其它城市對(duì)比1.2.8 人均消費(fèi)支出構(gòu)成情況（1）消費(fèi)支出構(gòu)成（2）與其它城市對(duì)比1.2.9 旅游發(fā)展情況（1）國(guó)際、國(guó)內(nèi)游客數(shù)量與變化率（2）各類(lèi)游客的來(lái)源地構(gòu)成1.3 城市規(guī)劃（1）區(qū)域城市規(guī)劃（2）市區(qū)城市規(guī)劃（3）交通規(guī)劃（4）商業(yè)規(guī)劃1.4 其他影響因素1.4.1 區(qū)域性政策1.4.2 2008年奧運(yùn)會(huì)1.4.3 人民幣升值1.5 小結(jié)2.0地塊分析

3、2.1地理位置（1）地塊在城市的區(qū)位（2）四至范圍（3）周邊交通（4）與主要商業(yè)、交通、文化設(shè)施的距離2.2地塊基本情況（1）規(guī)劃指標(biāo)與用途（2）可視性2.3地塊周邊土地用途2.4區(qū)域交通條件（1）道路交通分析（2）停車(chē)位（3）地鐵（4）公交線(xiàn)路2.5項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析3.0商業(yè)市場(chǎng)3.1商業(yè)供應(yīng)（1）總體存量、各種業(yè)態(tài)分布量（零售、餐飲服務(wù)和批發(fā)物流三類(lèi)，具體為百貨、購(gòu)物中心、餐飲網(wǎng)點(diǎn)、批發(fā)市場(chǎng)、商品交易市場(chǎng)、物流基地以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)街）（2）人均商業(yè)面積3.2商圈分布（1）各商圈區(qū)位、面積、特征綜述（2）各商圈的商業(yè)檔次、業(yè)態(tài)、現(xiàn)狀分析、現(xiàn)存和將來(lái)的商業(yè)項(xiàng)目以及未來(lái)趨勢(shì)分析3.3沈陽(yáng)主要一、二線(xiàn)品

4、牌分布3.4本項(xiàng)目未來(lái)面臨的主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目3.5商業(yè)價(jià)格（1）各種業(yè)態(tài)的扣點(diǎn)率（2）售價(jià)、租金水平3.6經(jīng)營(yíng)情況（1）商場(chǎng)名稱(chēng)、建筑面積、經(jīng)營(yíng)面積、坪效（2）一二線(xiàn)、時(shí)尚品牌經(jīng)營(yíng)面積、營(yíng)業(yè)額、位置（3）整體市場(chǎng)結(jié)論4.0寫(xiě)字樓市場(chǎng)4.1整體市場(chǎng)（1）商圈分布（2）整體供應(yīng)與走勢(shì)分析（3）產(chǎn)品特征（甲級(jí)、乙級(jí)、商務(wù)公寓），軟硬件配置（4）各商圈競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的（5）售價(jià)與租金分析（6）需求情況（入住率、產(chǎn)品要求）（7）未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展展望（8）整體市場(chǎng)結(jié)論4.2 區(qū)域市場(chǎng)（1）區(qū)域供應(yīng)情況（2）租金與價(jià)格（3）需求情況（各行業(yè)客戶(hù)需求）（4）代表項(xiàng)目深度訪(fǎng)談（5）成功類(lèi)似案例考察（基本情況、硬件設(shè)施、經(jīng)營(yíng)情

5、況、客戶(hù)分析、優(yōu)劣勢(shì)分析、參考與借鑒）（6）市場(chǎng)結(jié)論5.0 酒店市場(chǎng)5.1 整體市場(chǎng)（五星、四星）（1）高檔酒店現(xiàn)有供應(yīng)（2）高檔酒店分布（3）高檔酒店價(jià)格（4）高檔酒店需求情況1）入住率情況2）現(xiàn)有項(xiàng)目深度訪(fǎng)談（對(duì)本地酒店市場(chǎng)的看法以及對(duì)本項(xiàng)目的建議）（5）未來(lái)供給5.2 區(qū)域市場(chǎng)（1）區(qū)域供應(yīng)（現(xiàn)存和未來(lái)）（2）價(jià)格與需求（3）酒店市場(chǎng)結(jié)論（4）成功案例分析6.0 公寓市場(chǎng)6.1 整體市場(chǎng)（1）公寓市場(chǎng)概述（公寓與住宅區(qū)別、服務(wù)式公寓與商住兩用公寓及高檔公寓的區(qū)別、當(dāng)?shù)毓⑹袌?chǎng)發(fā)展史（2）目前供應(yīng)情況（區(qū)域分布特征、各種公寓比例和客戶(hù)特征）（3）租金與使用者特征（4）售價(jià)與購(gòu)買(mǎi)者特征（5）

6、需求情況（銷(xiāo)售與入住率、深度訪(fǎng)談）（6）未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)6.2 區(qū)域市場(chǎng)（1）區(qū)域研究范圍（2）現(xiàn)有與未來(lái)供應(yīng)情況（3）區(qū)域供應(yīng)發(fā)展情況（4）區(qū)域售價(jià)與租金情況（5）需求情況（銷(xiāo)售和入住率）（6）未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)6.3 公寓部分小結(jié)6.4 案例分析與總結(jié)7.0 需求分析7.1 零售商訪(fǎng)談（1）訪(fǎng)談目的（2）受訪(fǎng)零售商基本情況（3）訪(fǎng)談基本信息總體統(tǒng)計(jì)（類(lèi)型分布、進(jìn)駐意向、）（4）各業(yè)態(tài)選址偏好、目標(biāo)客群及其年齡段（5）租金及租賃條件總體統(tǒng)計(jì)（6）工程技術(shù)條件要求（7）選址主要考慮因素（8）零售商對(duì)沈陽(yáng)商業(yè)的總體看法待添加的隱藏文字內(nèi)容3（9）零售商對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的總體看法（10）零售商對(duì)項(xiàng)目的總體看法（1

7、1）零售商訪(fǎng)談小結(jié)7.2 消費(fèi)者問(wèn)卷（1）訪(fǎng)談目的消費(fèi)者通常在何時(shí)來(lái)此購(gòu)物消費(fèi)來(lái)此購(gòu)物所選擇的交通工具每周購(gòu)物頻次消費(fèi)者本次購(gòu)物所購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)品種類(lèi)消費(fèi)者是否購(gòu)買(mǎi)過(guò)(單件5000元以上、3000-5000元、1000-2000元、999元以下)的商品購(gòu)買(mǎi)者1年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)的頻次購(gòu)買(mǎi)商品的場(chǎng)所消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)比例和年均消費(fèi)次數(shù)對(duì)比圖外出就餐頻次就餐平均花費(fèi)金額外出就餐地點(diǎn)就餐原因休閑娛樂(lè)活動(dòng)頻次喜歡或經(jīng)常進(jìn)行的休閑娛樂(lè)活動(dòng)休閑娛樂(lè)活動(dòng)平均花費(fèi)金額休閑娛樂(lè)活動(dòng)地點(diǎn)進(jìn)行休閑娛樂(lè)活動(dòng)原因如在太原南街位置建立一處大型綜合的中高檔或高檔商業(yè)設(shè)施，您是否會(huì)光顧？如果光顧,希望包含的休閑娛樂(lè)設(shè)施如果光顧,希望包含的餐飲設(shè)施？如果光顧,希望包含的商店及專(zhuān)業(yè)店？如果光顧,希望包含的服務(wù)類(lèi)商家？在此項(xiàng)目中被訪(fǎng)者希望包括的的中高檔或高檔女裝品牌？在此項(xiàng)目中被訪(fǎng)者希望包括的的中高檔或高檔男裝品牌？在此項(xiàng)目中被訪(fǎng)者希望包括的的化裝品/護(hù)理用品品牌？當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對(duì)品牌的認(rèn)知度消費(fèi)者對(duì)品牌的購(gòu)買(mǎi)（2）被訪(fǎng)者個(gè)人情況（性別、年齡段、學(xué)歷、職業(yè)、收入）8.0 市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析（1）經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展帶來(lái)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)（2）商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇（3）酒店市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇（4）寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇（5）公寓市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇（6）總結(jié)9.0 產(chǎn)品定位（1