金葉左岸項(xiàng)目用地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告（優(yōu)秀可研報(bào)告)

1、響水花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 金葉左岸項(xiàng)目用地調(diào)查報(bào)告公司名稱：海南善水房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司二七年八月五日目 錄第一部分、總 論2一.項(xiàng)目背景2二項(xiàng)目概況4三問(wèn)題與建議7第二部分、市場(chǎng)預(yù)測(cè)8一市場(chǎng)調(diào)查8二產(chǎn)品供需預(yù)測(cè)8三價(jià)格預(yù)測(cè)9第三部分、風(fēng)險(xiǎn)分析10一定性分析10二競(jìng)爭(zhēng)力分析11三市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析12第四部分、項(xiàng)目投資分析及風(fēng)險(xiǎn)控制12一.財(cái)務(wù)效益分析的假設(shè)前提和指標(biāo)選取12二投資風(fēng)險(xiǎn)的控制16第五部分、調(diào)查結(jié)論與建議17一推薦方案的總體描述17二推薦方案的優(yōu)缺點(diǎn)描述17三結(jié)論與建議18第一部分、總 論一.項(xiàng)目背景1.項(xiàng)目名稱:金葉左岸（暫定名2.承辦單位概況承辦單位：海南善水房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司，注

2、冊(cè)資本5000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)資質(zhì)為暫定。公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、商品房銷(xiāo)售、物業(yè)管理等。公司實(shí)行規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、管理、銷(xiāo)售、服務(wù)一體化，一貫秉承誠(chéng)信、合作、卓越、創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)理念，開(kāi)拓進(jìn)取。善水房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司的經(jīng)營(yíng)宗旨是：為客戶創(chuàng)造生活-提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們的生活更加簡(jiǎn)便、高效、豐富多彩；為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值-服務(wù)社會(huì)，創(chuàng)造文明進(jìn)步的生活方式，充分實(shí)現(xiàn)善水房地產(chǎn)集團(tuán)的社會(huì)價(jià)值；為員工創(chuàng)造機(jī)會(huì)-創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價(jià)值，提高善水集團(tuán)人的工作生活質(zhì)量；為股東創(chuàng)造回報(bào)-以長(zhǎng)遠(yuǎn)利益回報(bào)善水集團(tuán)股東。3.調(diào)查報(bào)告參與人員： 組長(zhǎng)：郭榮，董事長(zhǎng)，高級(jí)工程師 副組長(zhǎng)：何輝，總裁，工商管理碩

3、士 成員：廖大來(lái)，副總經(jīng)理，總工程師 楊海志，財(cái)務(wù)總監(jiān)，會(huì)計(jì)師彭宇偉，開(kāi)發(fā)部經(jīng)理，經(jīng)濟(jì)師盧玉慧，人力資源部經(jīng)理，人力資源管理師編制：何輝、楊海志、彭宇偉、盧玉慧4.可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1）項(xiàng)目用地批復(fù)文件（2）國(guó)家及?？谑蓄C布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策（3）?？谑袊?guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要（4）海口市2005、2006年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)（5）海口市城市總體規(guī)劃大綱（20002010年）（6）海口市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展遠(yuǎn)景規(guī)劃（7）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額（8）?？谑惺袇^(qū)基準(zhǔn)地價(jià)（9）?？谑屑绊?xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料（10）其他有關(guān)依據(jù)資

4、料5.項(xiàng)目決策背景外部環(huán)境：海南省今年來(lái)建設(shè)速度日益加快，作為省會(huì)城市的海口市推出了“億元打造城市新規(guī)劃”。在政府“開(kāi)發(fā)沿江、提升中心”的戰(zhàn)略指導(dǎo)下，“南渡江濱江地帶”成為?？诮窈蟪鞘邪l(fā)展的重點(diǎn)。在整體規(guī)劃中，南渡江兩岸將成為?？谑猩鷳B(tài)景觀中心主軸，而在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中會(huì)力圖最大限度地保護(hù)和恢復(fù)南渡江的濕地、森林、綠化、鳥(niǎo)類(lèi)、沙灘等原有生態(tài)環(huán)境。海南善水房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擬開(kāi)發(fā)的大型生活社區(qū)金葉左岸新城，位于正在規(guī)劃中的南渡江邊，正面臨政府開(kāi)發(fā)南渡江的大好時(shí)機(jī)。海口市政府以南渡江為中心建設(shè)城市發(fā)展軸、生態(tài)軸，景觀軸的新規(guī)劃方案給善水公司提供良好的發(fā)展契機(jī)。人們已經(jīng)把目光從傳統(tǒng)的海景房市轉(zhuǎn)向了房產(chǎn)樓

5、市全新的概念一線江景樓盤(pán)。金葉左岸新城項(xiàng)目，沿著南度江西岸的自然曲線展開(kāi)，一個(gè)地域?qū)掗?、低密度、原生態(tài)的大型濱江格調(diào)新城將呈現(xiàn)人們面前。內(nèi)部因素：善水房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司自2001年成立以來(lái)，先后開(kāi)發(fā)了“金都大廈”、“天馳陽(yáng)光度假公寓”、“海南大學(xué)南?？萍荚贰钡软?xiàng)目。累計(jì)完成開(kāi)發(fā)面積近30萬(wàn)平方米，獲得了良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。大盤(pán)是在“造城”，是對(duì)開(kāi)發(fā)商水平的考驗(yàn)，是一個(gè)城市房地產(chǎn)建設(shè)成熟的表現(xiàn)，它強(qiáng)調(diào)的是一種大社區(qū)的概念，強(qiáng)調(diào)的是建造一個(gè)美麗家園。金葉左岸新城令人期待。其開(kāi)發(fā)占盡天時(shí)、地利、人和，必將成為海南房地產(chǎn)的又一扛鼎之作。水系園林將響水河溪流的神韻引入社區(qū)，由水景帶領(lǐng)來(lái)到開(kāi)敞式的自

6、然園林。小區(qū)景觀著力展現(xiàn)經(jīng)典精致。植物種類(lèi)選擇高大樹(shù)木、灌木為主，配以鋪砌的路面、水景、藝術(shù)雕刻品。以一種體貼的自然生活氛圍為出發(fā)點(diǎn)，將自然式的景觀建設(shè)傳達(dá)到園區(qū)的各個(gè)角落。完美的將江景-建筑、園林-城市融為一體，彰顯開(kāi)發(fā)商超前的理念與智慧，將小區(qū)打造成城市品牌的魄力。瓊山區(qū)是?？诘睦鲜袇^(qū)，是古代瓊州府所在地，是海南島政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通的中心，現(xiàn)在還保存有聞名中外的瓊臺(tái)書(shū)院、鼓樓，號(hào)稱“海南第一樓”的五公祠以及丘浚故居、海瑞故居、瓊州府治舊址等，全區(qū)有區(qū)級(jí)以上文物保護(hù)單位44處。金葉左岸選擇此處規(guī)劃、開(kāi)發(fā)，等項(xiàng)目實(shí)施后，將有利于啟動(dòng)海口市濱江大道交通、休閑、美食、觀光于一體的總體規(guī)劃，并極

7、大改善南渡江的面貌。二項(xiàng)目概況1.擬建地點(diǎn)位于?？谑协偵絽^(qū)，該地段土地2007年6月政府掛牌價(jià)為 元。東臨南渡江濱海大道，江對(duì)面是近400畝的原始森林公園，南接海南華僑商業(yè)學(xué)校，西連風(fēng)翔路、新大州大道、凌云賓館、市邊防檢查總站，北靠海瑞大橋,與綠色佳園接壤。2.項(xiàng)目建設(shè)總體構(gòu)思構(gòu)思理念： 人文、生態(tài)、健康設(shè)計(jì)創(chuàng)意： 清晰的功能分區(qū)，完善的硬件設(shè)施，幽靜的室內(nèi)外環(huán)境，舒適的庭園人居總體規(guī)劃特色：1) 文化長(zhǎng)廊打破一般小區(qū)“高深”圍墻的常規(guī)，本小區(qū)采用文化長(zhǎng)廊的理念，展示海南民俗文化、民情文化、歷史文化及沙灘、椰風(fēng)、海韻，給人以啟迪。2) 綠色休閑步道以花架及公寓室內(nèi)入口走道組成的綠色步道，且與環(huán)

8、狀的區(qū)內(nèi)步道串聯(lián)，構(gòu)成區(qū)內(nèi)的“步行天堂”。3) 全天候游泳池游泳池設(shè)置非同一般，該游泳池部分室內(nèi)，部分室外，有陰有陽(yáng)，可全天候使用。4) 陽(yáng)光健身工程小區(qū)內(nèi)設(shè)置完備的健身設(shè)施，包括游泳池、健身廣場(chǎng)、健身器械等，且小區(qū)內(nèi)道路采用彩色微粗碎石面層，具有足底按摩的健身功能。5) 動(dòng)、靜分離小區(qū)與小區(qū)之間周?chē)吘墳檐?chē)行道，小區(qū)內(nèi)道路全部為步行道，車(chē)輛不進(jìn)入小區(qū)內(nèi)，從小區(qū)邊緣而過(guò)，以避免聲、光、塵的干擾，創(chuàng)造小區(qū)內(nèi)的幽靜環(huán)境。6) 主題庭院小區(qū)內(nèi)庭院擬用“福、祿、壽”為主題進(jìn)行主題特色創(chuàng)作，給人以吉祥、如意的現(xiàn)代生活情趣，避免常規(guī)老套的“種草、種花、種樹(shù)”的“三種”簡(jiǎn)易做法。7) 功能出入口會(huì)館出入口、

9、小區(qū)出入口、商舖出入口、中小學(xué)及幼兒園等公共配套建筑各自獨(dú)立，互不干擾。8) 交通分析做到區(qū)內(nèi)功能分區(qū)、小區(qū)汽車(chē)從入口直接進(jìn)入地下停車(chē)場(chǎng)。地上只允許消防車(chē)通行。小區(qū)內(nèi)人車(chē)分流，達(dá)到安全環(huán)保的健康理念。9) 景觀營(yíng)造小區(qū)內(nèi)設(shè)置；四個(gè)室外空間景觀： 主題庭院景觀 文化長(zhǎng)廊及疊石水景景觀 建筑物圍合空間景觀 沿規(guī)劃路道路街景 10） 建筑風(fēng)格： 以小高層、公寓、別墅為主，與小區(qū)內(nèi)休閑、娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施相結(jié)合，充分展示熱帶海濱城市獨(dú)特的風(fēng)格，給人以美的享受。、3.主要建設(shè)條件1）. 交通小區(qū)周邊已有鳳翔西路、新大洲大道、海文高速、濱江大道、海瑞大道，交通十分便利，從小區(qū)到機(jī)場(chǎng)、市區(qū)只需十分鐘車(chē)程。公交車(chē)有

10、20路、21路、42路。2）. 生態(tài)環(huán)境小區(qū)東臨東渡江，內(nèi)有響水河溪流穿過(guò)，江對(duì)面是近400畝的原始森林公園。走進(jìn)規(guī)劃中的金葉左岸，撲面而來(lái)的便是濃濃的綠意。一萬(wàn)平方米的中心廣場(chǎng)綠地、花壇、步道、廊架、泳池，體現(xiàn)的是開(kāi)發(fā)商對(duì)待業(yè)主最深切的建設(shè)理念：建筑不只是住宅、還是生活；園林不只是景致，還是參與。小區(qū)擁有大型的中央水系、現(xiàn)代會(huì)所、新型幼兒園及小學(xué)和星級(jí)多方位的物業(yè)服務(wù)使金葉左岸在廣大消費(fèi)者中建立了良好的口碑。3）. 物業(yè)定位定位金葉左岸為居家、度假、休閑、養(yǎng)老的智能生態(tài)型花園小區(qū)。4）.六通現(xiàn)狀 本項(xiàng)目區(qū)內(nèi)通電、通氣、通水、電信、寬帶、有線電視主網(wǎng)已形成，只需與相關(guān)部門(mén)申請(qǐng)花小部份資金便可接

11、入。5）.主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量占地總面積平方米317335總建筑面積平方米居住建筑面積平方米公共建筑面積平方米居住居數(shù)戶平均每戶建筑面積平方米平均每戶居住人數(shù)人容積率綠化率%住宅棟數(shù)棟平均層數(shù)層地下車(chē)庫(kù)面積平方米停車(chē)位個(gè) 6）周邊配套學(xué)校：省委黨校、海南華僑商業(yè)學(xué)校、瓊山華僑中學(xué)、海師大附屬中學(xué)及多所小學(xué)均近在小區(qū)周邊，業(yè)主孩子可就近選擇學(xué)校入學(xué)。銀行：工行、農(nóng)行、中行、建行、交通銀行、農(nóng)村信用社均已設(shè)營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)；醫(yī)院：瓊山中醫(yī)院、瓊山市人民醫(yī)院、省人民醫(yī)院瓊山分院、瓊山婦幼保健院離項(xiàng)目區(qū)不到2公里；購(gòu)物：周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)齊全，購(gòu)物方便。三問(wèn)題與建議考慮到金葉

12、左岸建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領(lǐng)階層，結(jié)合他們的消費(fèi)心理和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車(chē)場(chǎng)，娛樂(lè)中心及安保措施。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一，在建設(shè)的過(guò)程中，要時(shí)時(shí)注意政府的各種政策，而且要重視該項(xiàng)目的社會(huì)效益。第二部分、市場(chǎng)預(yù)測(cè)一市場(chǎng)調(diào)查2005年以來(lái)，國(guó)內(nèi)知名的萬(wàn)科、天津泰達(dá)等大型房地產(chǎn)商紛紛看中海口得天獨(dú)厚的地理環(huán)境，海南人淳樸、善良、友好的社會(huì)環(huán)境，濱海休閑、度假的天然氣候及國(guó)家級(jí)環(huán)保城市的品牌，登陸海南，先后開(kāi)發(fā)了“浪琴灣”、“濱海明珠”、“比華利山莊”、“綠色佳園”等大型社區(qū)。據(jù)調(diào)查得知：上述知名

13、企業(yè)在海口開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，由于他們注重產(chǎn)品品質(zhì)、外觀、戶型、小區(qū)景觀、配套設(shè)施的建設(shè)，目前銷(xiāo)售形勢(shì)看好。住宅銷(xiāo)售均價(jià)為5000元/m2左右，公寓樓為7000元/ m2左右，別墅10000元/ m2左右。海南受93年房產(chǎn)泡沫的影響，房市價(jià)格在全國(guó)省會(huì)城市特別是濱海城市一直處于低谷。近年來(lái)，省委、省政府提出了“重塑海南，建設(shè)大特區(qū)”的戰(zhàn)略方針，各行各業(yè)積極響應(yīng)，便捷、快速、高效的政府服務(wù)體系已經(jīng)形成?！伴_(kāi)發(fā)沿江，提升中心”的格局得以顯現(xiàn)。近年來(lái)，島外人士選擇海南購(gòu)房養(yǎng)老、休閑的比例逐年遞增，據(jù)權(quán)威部門(mén)公布，今年上半年大陸來(lái)海南購(gòu)房群體占全部購(gòu)房人的68%。購(gòu)房金額占銷(xiāo)售額的71.2%。房市價(jià)格上升，購(gòu)

14、買(mǎi)力增強(qiáng)指日可待，一個(gè)真正的、切合實(shí)際的濱海城市房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)。二產(chǎn)品供需預(yù)測(cè)自去年下半年以來(lái)，海口市房地產(chǎn)投資一直呈現(xiàn)增長(zhǎng)乏力趨勢(shì)，房屋施工面積、新開(kāi)工面積、銷(xiāo)售面積都有不同程度的下降。今年月，?？谌蟹康禺a(chǎn)施工面積只有萬(wàn)平方米，同比減少。其中住宅施工面積萬(wàn)平方米，同比減少。與此同時(shí)，?？谌械姆课菪麻_(kāi)工面積也只有萬(wàn)平方米，同比也略有減少。 據(jù)海口市房產(chǎn)局負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，國(guó)家宏觀調(diào)控政策，特別是銀行放貸利率上調(diào)和貸款條件提高，以及土地成本的增加，是造成?？诜康禺a(chǎn)投資規(guī)?？傮w上趨于緊縮的主要原因，這些因素促使房地產(chǎn)企業(yè)投資更加謹(jǐn)慎，非住宅投資迅速增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化。 與投資規(guī)模緊縮不同，今

15、年以來(lái)，?？谏唐贩夸N(xiāo)售形勢(shì)依然良好。今年15月，全市商品房銷(xiāo)售面積達(dá)111.11萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7653。此外，存量房市場(chǎng)交易日益活躍，替代作用明顯增強(qiáng)，反映出?？诙址渴袌?chǎng)日漸成熟的趨勢(shì)。 據(jù)悉，今年月，?？谏唐贩科骄N(xiāo)售價(jià)格為297526元平方米，同比增長(zhǎng)261。其中商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格為29591元平方米，同比增長(zhǎng)99，且大盤(pán)高品位住宅的銷(xiāo)售上升較快。二手房住房平均銷(xiāo)售價(jià)格1354元平方米，同比增長(zhǎng)2014。據(jù)房產(chǎn)局分析認(rèn)為，二手房交易的迅速增長(zhǎng)，表明了?？谑凶灾餍宰》啃枨笸?，人們的購(gòu)房觀念更加理性。據(jù)此分析，我們此時(shí)開(kāi)發(fā)，是迎合市場(chǎng)需求，銷(xiāo)售前景良好。三價(jià)格預(yù)測(cè)據(jù)調(diào)查，今年?？谑羞€

16、將陸續(xù)推出一系列的中高檔項(xiàng)目，整體項(xiàng)目水平與2006年項(xiàng)目相比，這些項(xiàng)目無(wú)論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，都將會(huì)再上一個(gè)檔次，從而拉動(dòng)?？谑蟹?jī)r(jià)繼續(xù)走高。今年海口市基礎(chǔ)建設(shè)將要快速發(fā)展。今年海口市房?jī)r(jià)升幅在10%左右，從原因上看，主要有以下因素：1.在政府土地供應(yīng)政策與方式變化的情況下，地價(jià)上升。住宅集中區(qū)地段周邊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的增多，形成“扎堆”效應(yīng)，帶動(dòng)地價(jià)上升。2.需求量大。從目前我市房地產(chǎn)的消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)看，有84.6%的消費(fèi)者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購(gòu)房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開(kāi)始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場(chǎng)積累的需求量在短時(shí)期內(nèi)釋

17、放出來(lái)。3.購(gòu)買(mǎi)力的增強(qiáng)，按揭的作用。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購(gòu)買(mǎi)力有所增強(qiáng)，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國(guó)家對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購(gòu)房能力將大大提高，致使房?jī)r(jià)上漲。4.住宅品質(zhì)的提高，也成為了房市升溫。因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對(duì)住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評(píng)判選擇住宅，對(duì)住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。最終導(dǎo)致價(jià)格上揚(yáng)。5.競(jìng)爭(zhēng)激烈，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供、銷(xiāo)兩旺。內(nèi)地省會(huì)城市房?jī)r(jià)攀高，濱海城市的房?jī)r(jià)使一般工薪階層望樓興嘆。綜上所述，再結(jié)合我們公司的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi)房屋銷(xiāo)售大約每平方

18、米4800元。第三部分、風(fēng)險(xiǎn)分析為了確保風(fēng)險(xiǎn)分析的質(zhì)量，有必要對(duì)響水花園投資過(guò)程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行科學(xué)的分析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅?lái)減少風(fēng)險(xiǎn)損失。一定性分析為保證項(xiàng)目收益，我們有必要對(duì)項(xiàng)目操作過(guò)程中可能出現(xiàn)的問(wèn)題予以關(guān)注，并按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定采取措施防范風(fēng)險(xiǎn)。1.政策風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)前我國(guó)固定資產(chǎn)領(lǐng)域投資出現(xiàn)過(guò)熱的特征，國(guó)家對(duì)固定資產(chǎn)領(lǐng)域，特別是對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域調(diào)控政策的大量出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)、盈利水平產(chǎn)生了重要影響，并且這個(gè)影響在將來(lái)還有加強(qiáng)的趨勢(shì)。2市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：1）對(duì)比國(guó)內(nèi)其它省市，海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)容量較小，內(nèi)需不

19、足、競(jìng)爭(zhēng)激烈；2）20世紀(jì)90年代的房地產(chǎn)泡沫對(duì)海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在一定的負(fù)面影響。3行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)近十多年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，特別是海南前幾年出現(xiàn)了房地產(chǎn)過(guò)熱的現(xiàn)象。由于市場(chǎng)具有盲目性和滯后性特征，行業(yè)高額利潤(rùn)會(huì)導(dǎo)致更多的參與者，增加行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)程度，降低行業(yè)平均利潤(rùn)水平?，F(xiàn)在海南房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐漸步出低潮，但是出現(xiàn)新一輪房地產(chǎn)過(guò)熱的風(fēng)險(xiǎn)仍然存在。4.內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目在操作過(guò)程中，會(huì)面臨施工監(jiān)督、質(zhì)量控制、銷(xiāo)售、廣告促銷(xiāo)等經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，其中市場(chǎng)推廣尤為重要。銷(xiāo)售水平、銷(xiāo)售速度直接影響項(xiàng)目的盈利能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力。二競(jìng)爭(zhēng)力分析外地企業(yè)紛紛進(jìn)入?？?。由于?？谑惺菄?guó)際著名的旅游城市、幸福城市，是

20、不可多得的度假、休閑、養(yǎng)老、避寒圣地，消費(fèi)市場(chǎng)巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較低，致使大量外地開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛入駐?？谝誀?zhēng)奪市場(chǎng)。另外知名企業(yè)得到追捧。品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)，目前在?？谑芯用褓?gòu)房消費(fèi)中，企業(yè)知名度已經(jīng)成為重要的參考因素。無(wú)論是開(kāi)發(fā)公司還是規(guī)劃設(shè)計(jì)、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽(yù)度較高的都受到了購(gòu)房消費(fèi)者的青睞，尤其是國(guó)內(nèi)知名的地產(chǎn)商和外域、外省的著名規(guī)劃設(shè)計(jì)公司，以其先進(jìn)的理念推出的樓盤(pán)都收到了良好的市場(chǎng)效果。鑒于本公司實(shí)力雄厚信譽(yù)良好，我們可以依托本公司的知名度，根據(jù)不同買(mǎi)受人的不同需求，推出具有先進(jìn)理念的樓盤(pán)；再加上我們開(kāi)發(fā)的地段位于環(huán)境優(yōu)美的“南渡江”畔，是?？谑姓?guī)

21、劃的發(fā)展軸、生態(tài)軸、景觀軸，為此項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)了無(wú)限的商機(jī)。據(jù)此我們有理由相信：我們開(kāi)發(fā)的商品房有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力和獲利能力。三市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析1.該居民小區(qū)主要居住對(duì)象為島外定向行業(yè)群體及部分本地新移民、工薪階層等。這就意味著該項(xiàng)目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項(xiàng)目投資本金安全性的保證。所以投資風(fēng)險(xiǎn)小。2.通貨膨脹的防護(hù)能力：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，通貨膨脹的影響是長(zhǎng)期存在的，而對(duì)于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對(duì)通貨膨脹的防護(hù)能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來(lái)決定的，這就減少了通貨膨脹對(duì)該項(xiàng)目的影響，同時(shí)對(duì)該項(xiàng)目的投資采取了相對(duì)保守的措施，這就為該項(xiàng)目的投資減輕了風(fēng)險(xiǎn)。3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受政府行為影響較大，

22、同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風(fēng)險(xiǎn)較小。第四部分、項(xiàng)目投資分析及風(fēng)險(xiǎn)控制一.財(cái)務(wù)效益分析的假設(shè)前提和指標(biāo)選取財(cái)務(wù)效益分析是在對(duì)不同類(lèi)型物業(yè)的收支測(cè)算基礎(chǔ)上，按項(xiàng)目實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況為前提，建立相應(yīng)的數(shù)學(xué)模型進(jìn)行計(jì)算的。本章以現(xiàn)金流量為分析基礎(chǔ)，對(duì)本項(xiàng)目的整個(gè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程進(jìn)行分析，并選取特定的財(cái)務(wù)指標(biāo)，進(jìn)行財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)。一）價(jià)格水平的假定說(shuō)明：依照投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的慣例，在進(jìn)行項(xiàng)目投資估算、銷(xiāo)售收入計(jì)算、經(jīng)營(yíng)成本假設(shè)等均采用現(xiàn)實(shí)價(jià)格水平，在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)保持不變，不考慮通貨膨脹因素對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。二）主要規(guī)劃指標(biāo)作為中高端復(fù)合生態(tài)型物業(yè)，本著高檔次、高品質(zhì)、高配套、高綠化、低密度、低

23、容積率的規(guī)劃基本要求，確定該宗地的主要規(guī)劃指標(biāo)。宗地面積2776474平方米，容積率20，開(kāi)發(fā)建筑面積56000平方米；單位建筑面積宗合成本1680元/平方米左右，其中建安成本1500元/平方米左右，土地成本189元/平方米。三）投資匡算根據(jù)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目總投資在15.22億元左右，其中土地成本1.24億元左右，建設(shè)總成本13.98億元左右。四）經(jīng)濟(jì)效益估算預(yù)計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)：3500元/M21：銷(xiāo)售收入：本案售價(jià)按3500元/ M2估算，銷(xiāo)售總額為3500元/ M224000M2=8400萬(wàn)元。2：代建住宅銷(xiāo)售收入1500元銷(xiāo)售費(fèi)用: 按銷(xiāo)售收入的2%預(yù)計(jì)，銷(xiāo)售費(fèi)用為254188

24、12%=5083萬(wàn)元表2 經(jīng)濟(jì)效益估算表序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）備注一銷(xiāo)售收入254188二銷(xiāo)售費(fèi)用5083三銷(xiāo)售稅金20335含營(yíng)業(yè)稅及附加、印花稅8%四土地資金成本7435利率30%，按2年計(jì)算五土地資金成本15624利率7%，按2年計(jì)算六建設(shè)資金成本10560滾動(dòng)投資，按10萬(wàn)平方米1.76億3.0年利率計(jì)息七建設(shè)資金成本1710869萬(wàn)平方米造價(jià)12.22億利率年7%計(jì)，2年合計(jì)八總投資152195九利潤(rùn)總額25848十所得稅3877稅率15%十一稅后利潤(rùn)21971十二投資回報(bào)率14.43%五）敏感性分析1成本敏感度分析衡量總投資規(guī)模的變動(dòng)對(duì)稅前利潤(rùn)、稅后利潤(rùn)及投資收益率的影響程度。表3

25、總投資敏感度分析表（單位：萬(wàn)元）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)成本預(yù)測(cè)成本預(yù)測(cè)成本預(yù)測(cè)成本預(yù)測(cè)成本敏感系數(shù)（80%）（90%）（100%）（110%）（120%）總投資121756136975152195167414182634稅前利潤(rùn)59287410682584810629-4591稅后凈利5039434908219719035-4591投資回報(bào)率41.38%25.48%14.43%5.93%0%2銷(xiāo)售價(jià)格敏感度分析衡量銷(xiāo)售價(jià)格的變動(dòng)對(duì)營(yíng)業(yè)額、稅前利潤(rùn)、稅后利潤(rùn)和投資回報(bào)率的影響程度。表4 銷(xiāo)售價(jià)格的敏感度分析表（單位：萬(wàn)元）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)售價(jià)預(yù)測(cè)售價(jià)預(yù)測(cè)售價(jià)預(yù)測(cè)售價(jià)預(yù)測(cè)售價(jià)敏感系數(shù)（90%）（95%）（100

26、%）（105%）（110%）營(yíng)業(yè)額228769241478254188266897279606稅前利潤(rùn)246314155258483754149233稅后凈利90812032219713191041849投資回報(bào)率0.59%7.90%14.43%20.96%27.49%3銷(xiāo)售費(fèi)率敏感度分析衡量銷(xiāo)售費(fèi)用率變動(dòng)對(duì)銷(xiāo)售費(fèi)用、稅前利潤(rùn)、凈利潤(rùn)和投資回報(bào)率的影響程度。表5 銷(xiāo)售費(fèi)率的敏感度分析表（單位：萬(wàn)元）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)銷(xiāo)售費(fèi)用預(yù)測(cè)銷(xiāo)售費(fèi)用預(yù)測(cè)銷(xiāo)售費(fèi)用預(yù)測(cè)銷(xiāo)售費(fèi)用預(yù)測(cè)銷(xiāo)售費(fèi)用敏感系數(shù)（90%）（95%）（100%）（105%）（110%）銷(xiāo)售費(fèi)用45744828508353375591稅前利潤(rùn)26357

27、26103258482559425340稅后凈利2240422188219712175521539投資回報(bào)率14.72%14.57%14.43%14.29%14.15%4利率敏感度分析衡量利率變動(dòng)對(duì)土地資金成本、建設(shè)資金成本、稅前利潤(rùn)、凈利潤(rùn)和投資回報(bào)率的影響程度。表6 利率敏感度分析（單位：萬(wàn)元）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)利率預(yù)測(cè)利率預(yù)測(cè)利率預(yù)測(cè)利率預(yù)測(cè)利率預(yù)測(cè)利率預(yù)測(cè)利率敏感系數(shù)（80%）（85%）（90%）（95%）（100%）（105%）（110%）土地資金成本18447196002075321906230592421125364建設(shè)資金成本22134235172490126284276682905

28、130434稅前利潤(rùn)35994334583092128381258482331320777稅后凈利30595284402628324124219711981117661投資回報(bào)率20.1%18.68%17.26%15.85%14.43%13.01%11.6%六）盈虧平衡點(diǎn)分析1.以總投資額為標(biāo)準(zhǔn)的盈虧平衡分析（1） 按總投資152195萬(wàn)元、整體均價(jià)3200元/平方米估算:利用公式：總投資=總銷(xiāo)售額盈虧平衡點(diǎn)銷(xiāo)售率推算152195萬(wàn)元=794338平方米3200元/平方米盈虧平衡點(diǎn)銷(xiāo)售率盈虧平衡點(diǎn)銷(xiāo)售率=59.87%即按照整體均價(jià)3200元/平方米銷(xiāo)售，銷(xiāo)售率達(dá)到59.87%可收回成本。（2）

29、按總投資152195萬(wàn)元、銷(xiāo)售率達(dá)100%估算:利用公式：總投資=總建筑面積盈虧平衡點(diǎn)均價(jià)銷(xiāo)售率152195萬(wàn)元=794338平方米盈虧平衡點(diǎn)均價(jià)100%盈虧平衡點(diǎn)均價(jià)=1916元/平方米也就是說(shuō)銷(xiāo)售率達(dá)100%，均價(jià)達(dá)1916元/平方米時(shí)可收回全部成本。2.以總成本為標(biāo)準(zhǔn)的盈虧平衡分析（1） 按總成本152195萬(wàn)元、整體均價(jià)3200元/平方米估算:利用公式：總成本=總銷(xiāo)售額盈虧平衡點(diǎn)銷(xiāo)售率推算234994萬(wàn)元=794338平方米3200元/平方米盈虧平衡點(diǎn)銷(xiāo)售率盈虧平衡點(diǎn)銷(xiāo)售率=92.44%即按照整體均價(jià)3200元/平方米銷(xiāo)售，銷(xiāo)售率達(dá)到92.44%可收回成本。（2）按總投資794338萬(wàn)

30、元、銷(xiāo)售率達(dá)100%估算:利用公式：總成本=總建筑面積盈虧平衡點(diǎn)均價(jià)銷(xiāo)售率234994萬(wàn)元=794338平方米盈虧平衡點(diǎn)均價(jià)100%盈虧平衡點(diǎn)均價(jià)=2958元/平方米也就是說(shuō)銷(xiāo)售率達(dá)100%，均價(jià)達(dá)2958元/平方米時(shí)可收回全部成本。二投資風(fēng)險(xiǎn)的控制及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測(cè)到這些風(fēng)險(xiǎn)并能及時(shí)地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和管理。該項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)的方式包括三項(xiàng)措施：1.通過(guò)加快進(jìn)度來(lái)回避風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期越長(zhǎng)項(xiàng)目建成以后的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)就越難預(yù)測(cè)。其次，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期越長(zhǎng)項(xiàng)目建成以后的政治形勢(shì)也越難預(yù)測(cè)。所以回避房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的辦法是加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)

31、進(jìn)展。針對(duì)該項(xiàng)目，我們采取提高選址的速度，科學(xué)、合理安排前期規(guī)劃報(bào)建手續(xù)，采用招投標(biāo)的辦法和建設(shè)單位簽訂具有法律效應(yīng)的承包合同，以保證資金 的充分供應(yīng)，與建筑材料等物資供應(yīng)商簽訂施工材料供應(yīng)合同。這樣極可能避免不必要因素的影響。2.通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，盡可能獲得更多的投資環(huán)境和投資項(xiàng)目的市場(chǎng)信息，作出的預(yù)測(cè)就越精確，從而能進(jìn)行正確的科學(xué)的決策，包括投資項(xiàng)目的選擇、區(qū)位的選擇、時(shí)機(jī)的選擇、融資的選擇、銷(xiāo)售方式的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。3.通過(guò)加強(qiáng)管理來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn)良好的項(xiàng)目管理是重要的保證。從投資開(kāi)發(fā)來(lái)看，項(xiàng)目全過(guò)程的投資、進(jìn)度和質(zhì)量是重點(diǎn)。聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)專(zhuān)家進(jìn)行指導(dǎo)是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、提高收益水平，進(jìn)而降低并控制風(fēng)險(xiǎn)。第五部分、調(diào)查結(jié)論與建議一推薦方案的總體描述?？诘母黜?xiàng)建設(shè)項(xiàng)目的全面啟動(dòng)，投資政策再一次放寬。通過(guò)研究本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì), 調(diào)查市場(chǎng)行情，研究周邊地段樓盤(pán)銷(xiāo)售形式，經(jīng)過(guò)深入研究論證，該商品住宅項(xiàng)目盈利可能性較大，開(kāi)發(fā)商決定實(shí)行聯(lián)合開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)