房地產(chǎn)可行性報(bào)告模板

1、項(xiàng)目整體定位模版目錄第一部分：市場(chǎng)調(diào)查-p323一、*市總體社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r二、房地產(chǎn)總體市場(chǎng)現(xiàn)狀及走勢(shì)分析三、市場(chǎng)需求分析四、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)研與分析部分第二部分：客戶分析-p2428一.客戶群體的構(gòu)成與特征的描述二.客戶群細(xì)分及其客戶心理因素分析三、目標(biāo)客戶需求分析四、交易案例客戶總結(jié)第三部分：項(xiàng)目分析-p2935一項(xiàng)目簡(jiǎn)介二項(xiàng)目分析三項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)析四項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及項(xiàng)目發(fā)展策略第四部分：項(xiàng)目整體定位-p3646一整體定位原則二項(xiàng)目整體定位三形象定位四產(chǎn)品定位五規(guī)劃建議六建筑七戶型八園林建議九室內(nèi)設(shè)計(jì)建議十配套建議寫(xiě)在前面在公司過(guò)往的項(xiàng)目的操作過(guò)程中，項(xiàng)目的前期定位一直是一個(gè)難度比較大的的

2、環(huán)節(jié)。為此，信息技術(shù)部做出了這個(gè)把子，以供大家在今后的項(xiàng)目操作中選擇使用。項(xiàng)目的情況千差萬(wàn)別，不可能做到嚴(yán)絲合縫，在這個(gè)報(bào)告模版里，更多的是提供一種方法論，和思維的框架?？梢愿鶕?jù)具體的需要，增加減刪。第一次提供，必定有很多不成熟的地方，歡迎大家多提寶貴意見(jiàn)，以便我們?cè)诮窈蟮男抻喒ぷ髦胁杉{。第一部分 市場(chǎng)背景及經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)背景對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目整體定位來(lái)說(shuō)，可以說(shuō)是“皮之不存，毛蔫附之”的皮。從我們所要著手的工作來(lái)看，這部分內(nèi)容似乎只是一個(gè)背景，但卻是以后所有工作的基礎(chǔ)，反映到最后成果上，是絢麗 “出鋒” 的花紋和色澤，但沒(méi)有了經(jīng)濟(jì)背景的依托，一切都無(wú)從談起。下面列取的要點(diǎn)是比較框架的一個(gè)體系，各

3、個(gè)不同的項(xiàng)目可以證據(jù)自身的特點(diǎn)各有所增減。在這一篇章里，最容易犯的毛病就是數(shù)據(jù)的羅列，很多數(shù)據(jù)看起來(lái)很重要，但與項(xiàng)目無(wú)關(guān)的話，最好不要出現(xiàn)在報(bào)告之內(nèi)。最好每一個(gè)數(shù)據(jù)都能起到他所能為整體定位的支撐作用，大處著眼，小處著手。一*市總體社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r（一）*市200*年經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景1gdp指標(biāo) 需要關(guān)注兩點(diǎn)：上一年度的gdp總值，同比增長(zhǎng)率和人均gdp。2固定資產(chǎn)投資需要關(guān)注點(diǎn)： 上一年度固定資產(chǎn)投資額比前年的增長(zhǎng)率，其中基礎(chǔ)建設(shè)投資增長(zhǎng)是多少，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)是多少。與整體的固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)相比較，房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)有什么特點(diǎn)。3消費(fèi)指數(shù) 上一年度全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額為多少，比前一年度的增長(zhǎng)率為

4、多少。消費(fèi)指數(shù)與gdp增長(zhǎng)相比較的特點(diǎn)。消費(fèi)熱點(diǎn)的新趨向。4外資利用程度上一年度實(shí)際利用外資額，增長(zhǎng)率。有無(wú)相關(guān)重大政策影響，如世貿(mào)的加入，經(jīng)濟(jì)特區(qū)的建立等。5存貸款國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)存款余額，增長(zhǎng)率。金融政策的變化對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)的影響。各項(xiàng)貸款余額，增長(zhǎng)率。6產(chǎn)品銷售與企業(yè)盈利房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品銷售與企業(yè)盈利在各行業(yè)中地位和經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)這一部分的內(nèi)容一般在當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展年鑒中都可以查到，如果有當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)發(fā)展年鑒，相關(guān)數(shù)據(jù)會(huì)更為全面、詳實(shí)準(zhǔn)確。同時(shí)，可以利用圖表加強(qiáng)說(shuō)明的力度和專業(yè)性。（二）經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策著重強(qiáng)調(diào)當(dāng)?shù)氐母黜?xiàng)發(fā)展政策。產(chǎn)業(yè)政策：什么為支柱產(chǎn)業(yè)。比如深圳的支柱產(chǎn)業(yè)是高新科技，海南是旅游等。

5、金融政策：向哪方面傾斜，重點(diǎn)鼓勵(lì)什么行業(yè)，以及引起的相關(guān)影響對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響，比如在it業(yè)大發(fā)展的時(shí)期，這一行業(yè)內(nèi)的購(gòu)房需求就被刺激起來(lái)。房地產(chǎn)政策：地方性房地產(chǎn)法律法規(guī)，是限制，鼓勵(lì)，著重發(fā)展什么等？人才政策：備參考，對(duì)客戶群體的影響相關(guān)。小結(jié)：從以下幾個(gè)角度總結(jié)。1、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)運(yùn)行處于良好否。2、按國(guó)際經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)計(jì)表明，當(dāng)一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增加速度大于5%的時(shí)候，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)也就發(fā)展存在者極為廣闊的前途。（最有效的廢話）3、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要因素是什么。4、消費(fèi)指數(shù)是否對(duì)地產(chǎn)發(fā)展有利。5、政府對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度。二房地產(chǎn)總體市場(chǎng)現(xiàn)狀及走勢(shì)分析（一）房地產(chǎn)指標(biāo)分析1總體投資：用圖表說(shuō)明房地產(chǎn)

6、投資的總體走向趨勢(shì)。橫軸為年份，縱軸為投資總額。同時(shí)加以簡(jiǎn)要說(shuō)明。注明增長(zhǎng)率。2空置面積：（備選）用空置面積的升降說(shuō)明地產(chǎn)發(fā)展走向，一般適用于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇地區(qū)或整體經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期。3批準(zhǔn)預(yù)售面積：未來(lái)一年的市場(chǎng)供應(yīng)量。4銷售面積與預(yù)售面積的比值：銷售面積與預(yù)售面積比值的降低說(shuō)明銷售面積的增長(zhǎng)落后于預(yù)售面積的增長(zhǎng)，這種比值的逐步降低，在某種程度上講是一種潛在的危機(jī)，可能會(huì)造成市場(chǎng)的極度膨脹后的蕭條和產(chǎn)品積壓。升高則表明需求旺盛，在市場(chǎng)上是賣方市場(chǎng)。同理，反之。圖例如下：5新樓住宅銷售面積：用批準(zhǔn)預(yù)售面積和新樓住宅銷售面積增長(zhǎng)的比較來(lái)說(shuō)明新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)。6三級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)交易量比較：（備選）7城市不

7、同地區(qū)的開(kāi)發(fā)面積比較：說(shuō)明開(kāi)發(fā)重點(diǎn)向哪一部分轉(zhuǎn)移。圖例如下： （二）房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)這一篇章，我們稱之為“危言聳聽(tīng)”+“填鴨”。手法是用目前市場(chǎng)上的一些新穎的、自己杜撰的、沖擊力強(qiáng)的概念對(duì)發(fā)展商進(jìn)行洗腦。所有概念的提出與闡釋都是為已有的定位服務(wù)，從各個(gè)角度，各個(gè)層面證明給出定位的正確性，具體的論據(jù)根據(jù)項(xiàng)目的不同，采用不同的“雞尾酒”式調(diào)配。一般采用四到六個(gè)方面即可。資料來(lái)源最好為公信力較強(qiáng)的媒體報(bào)道或政府調(diào)控政策等。如果是定位大盤，可以從規(guī)模優(yōu)勢(shì)、社區(qū)氛圍等角度闡述，如果是高端物業(yè)，可以從利益點(diǎn)、品牌塑造加以引誘說(shuō)明?？傊?，把發(fā)展商最隱秘的愿望探聽(tīng)出來(lái)，再?gòu)纳鐣?huì)層面告訴他這是整體的發(fā)展趨勢(shì)。比如

8、：1、 大盤成為房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)。2、 購(gòu)房消費(fèi)趨于理性等等三市場(chǎng)需求分析這一部分是在市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)之上完成的，但在某種程度上，所謂市場(chǎng)調(diào)查只不過(guò)是對(duì)自己信心的一次鼓勵(lì)而已，所以，這一部分的數(shù)據(jù)可以通過(guò)資料等其他手段獲得。在進(jìn)行演示時(shí)，多以圖表來(lái)加強(qiáng)說(shuō)服力。下面是一些屢撲不滅的市場(chǎng)新特點(diǎn)。當(dāng)然，具體數(shù)據(jù)要根據(jù)項(xiàng)目的不同加以調(diào)整。這一部分也可以作為市場(chǎng)調(diào)研的成果單獨(dú)提出。*市*年住宅消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查1購(gòu)置新房情有獨(dú)鐘調(diào)查結(jié)果反映出，打算選購(gòu)新房占86；二手房占7，尚未決定占7，主要以選購(gòu)新房為主。這一方面說(shuō)明置業(yè)者主流的強(qiáng)勁購(gòu)買力，同時(shí)也預(yù)示著住宅消費(fèi)仍將由二級(jí)市場(chǎng)占據(jù)主導(dǎo)地位。2自用為主導(dǎo)在購(gòu)房用途

9、的選擇中，自住占83，投資占9，為親友占4，為度假占3，其他占1。購(gòu)房的用途主要是自用為主，投資客戶所占比例不高，在自用目的的細(xì)分方面，滿足自己的居住需求占絕對(duì)主導(dǎo)，度假和購(gòu)房給親友的比例較少。3潛在需求旺盛以計(jì)劃購(gòu)房時(shí)間來(lái)分析：計(jì)劃最近購(gòu)買的占47，半年以后占27，一年以后占17，兩年以后占9。 從計(jì)劃購(gòu)買時(shí)間看，計(jì)劃一年內(nèi)置業(yè)的客戶約占四分之三。這顯示近期的潛在需求非常旺盛。4*地區(qū)是置業(yè)者首選（割據(jù)各自城市不同而填相應(yīng)的區(qū)域）5最愛(ài)的是小高層或多層。（自選）頻數(shù)分析表明，中意小高層的消費(fèi)者占44，多層占33，高層占21，別墅占2，小高層是置業(yè)者首選，多層也為眾多置業(yè)者的青睞。從住房類型看

10、，平層占56，躍式占20，復(fù)式占23，其他占1。對(duì)平層的選擇不再是一支獨(dú)秀，其他類型的戶型也開(kāi)始進(jìn)入人們選擇的視野。交叉分析表明，喜歡多層的消費(fèi)者中，平層占67，躍式占15，復(fù)式占18；喜歡小高層的消費(fèi)者中，平層占56，躍式占25，復(fù)式占19，兩者對(duì)平層、復(fù)式單位的鐘愛(ài)比例是不同的；喜歡高層建筑消費(fèi)者中，平層占44，躍式占18，復(fù)式占38，選擇復(fù)式單位的比例之高引人注目；相比之下，喜歡多層建筑的消費(fèi)者中，選擇復(fù)式單位則不十分突出。6更喜歡自己裝修？（根據(jù)市場(chǎng)情況，自選）在交樓標(biāo)準(zhǔn)的選擇上，毛坯房占40，廚衛(wèi)裝修占34，普通裝修占19，精裝修占7。毛坯房和廚衛(wèi)裝修的交樓標(biāo)準(zhǔn)比較受歡迎，其次是普通

11、裝修，精裝修并不十分受歡迎。與家庭月收入交叉分析：交叉分析結(jié)果顯示，收入在5000元以下的，選擇毛坯房占45，基本裝修55；收入在50008000元的，選擇毛坯房占35，基本裝修占65；收入在800010000元的，選擇毛坯房占60，基本裝修占40；收入在10000元以上的，選擇毛坯房占65，基本裝修占35。分析表明收入越高的家庭，選擇毛坯房作為交樓標(biāo)準(zhǔn)的比例越高。這顯示人們?cè)谑杖敫叩臈l件下，更愿意為裝修的自由選擇預(yù)留更大空間。7三房是首選在單位房間的選擇上，選擇1房占4，2房占28，3房占55，4房占10，5房以上占3。購(gòu)房者主要選擇三房單位為主，其次是二房，選擇一房和四房單位的比例不多。上

12、述結(jié)果與家庭結(jié)構(gòu)交叉分析則顯示，單身在選擇上：1房占5，2房占25，3房占58，4房占12；二口之家的，1房占3，2房占36，3房占51，4房占10；三口之家的，1房占2，2房占10，3房占68，4房占20；二代同堂的：1房占4，2房占19，3房占55，4房占22；三代同堂的：1房占0，2房占8，3房占52，4房占40；分析表明當(dāng)前不同的家庭結(jié)構(gòu)對(duì)戶型的選擇近似，并不呈現(xiàn)單身、核心家庭（夫妻或夫妻+子女）、主干家庭（父母+夫妻+子女）的梯級(jí)消費(fèi)比例。因此選擇三房的比例與整體選擇的比例相同。單位房間選擇與置業(yè)次數(shù)交叉分析：首次置業(yè)的，選擇1房的占4，2房占16，3房占58，4房占3，5房占3；多

13、次置業(yè)的，1房占4，2房占10，3房占40，4房占24，5房占6。分析表明首次置業(yè)與多次置業(yè)相比，選擇一房、三房的比例相近；選擇二房、四房、五房的比例相差稍多。由此看來(lái)，三房是各類客戶首要心水之選。8最希望的面積區(qū)間是 平方米（具體數(shù)據(jù)各地不同，現(xiàn)采用深圳數(shù)據(jù)。希望購(gòu)房面積的選擇上，希望購(gòu)置面積在90-110平方米比例最高；其次是70-90平方米，希望購(gòu)置面積在70平方米以下的比例不高。與希望購(gòu)買的房間數(shù)交叉分析表明，選擇二房的購(gòu)房者希望面積在70-90平米占比較大的比例，也有部分希望90-110平米和70平米以下，很少一部分希望在110-130平米。整體選擇面積的中位數(shù)m0=85平米；選擇三

14、房的購(gòu)房者希望面積在90-130平米占較大比例，也有不小比例選擇70-90的小三房。整體選擇面積的中位數(shù)m0=104平米；與當(dāng)前住房面積交叉分析表明，置業(yè)者在購(gòu)房時(shí)購(gòu)房面積的期望要超過(guò)租住或自有住房面積的比例較高。期望合理價(jià)格水平：4000-6000元在購(gòu)房者心目中，價(jià)格在4000元以下占24，40015000元占42，50016000元占23，60017000元占7，70018000占2，8000元以上占2。合理價(jià)格水平主要集中在4000元-6000元之間，整體價(jià)格合理水平m0=4770元。9按揭付款是主流頻次分析表明購(gòu)房者在購(gòu)房過(guò)程中選擇按揭付款占81，一次性付款占19。按揭的比例超過(guò)八成

15、，說(shuō)明按揭正成為人們購(gòu)房中普遍的選擇，也說(shuō)明銀行按揭對(duì)深圳住宅市場(chǎng)的支持作用不容小視。10量入為出的月供購(gòu)房者首供能力31萬(wàn)以上占8，2130萬(wàn)占12，1620萬(wàn)占14，1115萬(wàn)占25，510萬(wàn)占41。購(gòu)房者的首供能力越高，人數(shù)越少；占購(gòu)房者80%的市場(chǎng)是首供能力在20萬(wàn)以內(nèi)的市場(chǎng)。整體首供中位數(shù)m0=14.5萬(wàn)。購(gòu)房者月供選擇在1000元以下的占7，10011500元占27，15012000占25，20012500元占19，25013000元占9，30014000元占10，4001元以上占3。購(gòu)房者月供主要集中在1000-2500元/月之間，整體月供款中位數(shù)中位數(shù)m0=1950元。綜合首供

16、能力和月供能力中位數(shù)分析，總價(jià)在45萬(wàn)-50萬(wàn)之間的房子是購(gòu)房者負(fù)擔(dān)的平均水平。11環(huán)境因素很重要在促成購(gòu)買的因素中，環(huán)境占重要位置。從統(tǒng)計(jì)可以看出，為了改善居住環(huán)境的占65，方便池孩上學(xué)占10，離上班近點(diǎn)占4，生活方便點(diǎn)占15，顯得更有身份占1，現(xiàn)在的房子太小占4，離親戚朋友更近些及其他占1。改善居住環(huán)境、生活方便、方便小孩上學(xué)是促成購(gòu)買前三位的因素。12大家一起出主意買房調(diào)查表明：自己看樓選房的占26，多數(shù)情況是自己看樓的占36，大部分情況請(qǐng)懂行的朋友帶著一起看的占38。購(gòu)房者在抉擇過(guò)程中不是獨(dú)立的，受許多其他因素的影響，尤其是業(yè)內(nèi)人士的建議。13平民置業(yè)時(shí)代來(lái)臨調(diào)查顯示：購(gòu)房者單身占40

17、，二口之家占17，三口之家占26，二代同住占8，三代同堂占9。準(zhǔn)備購(gòu)房者以單身人士居多，購(gòu)房是單身人士準(zhǔn)備組建家庭的前兆，年輕的城市中蘊(yùn)藏著許多充滿期盼、跳動(dòng)的心靈。以單身人士為主體的潛在置業(yè)人群預(yù)示著大眾置業(yè)的熱潮或許即將來(lái)臨。14年輕人成為主力軍購(gòu)房者的年齡25歲以下占3，2529歲占46，3035歲占31，3639歲占7，4045歲占7，45歲以上占6。購(gòu)房者的年齡段主要集中在25-29歲之間，占46%；其次是30-35歲之間，占31%；顯示年輕的群體是當(dāng)前置業(yè)的主要構(gòu)成成分。15置業(yè)者關(guān)注的置業(yè)因素從調(diào)查的問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)的關(guān)注度來(lái)看，超過(guò)一半以上的置業(yè)者認(rèn)為地理位置、價(jià)格、環(huán)境景觀、戶型結(jié)構(gòu)

18、應(yīng)該關(guān)注；其次近一半的受訪者認(rèn)為物業(yè)管理、工程質(zhì)量、交通、周邊配套等因素也很重要；大約不到30%的受訪者認(rèn)為其他因素、智能化設(shè)施、小區(qū)規(guī)模、升值潛力、發(fā)展商信譽(yù)是考慮賣房應(yīng)當(dāng)關(guān)注的因素。關(guān)注度排序?yàn)榈乩砦恢?、價(jià)格、環(huán)境景觀、戶型結(jié)構(gòu)、交通、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、周邊配套、升值潛力、發(fā)展商信譽(yù)、小區(qū)規(guī)模、智能化設(shè)施。16置業(yè)重要因素排序置業(yè)者購(gòu)房關(guān)注的置業(yè)因素排序統(tǒng)計(jì)，排在前五位的回答頻數(shù)排序分別為環(huán)境景觀、交通、價(jià)格、工程質(zhì)量、周邊配套、物業(yè)管理、戶型結(jié)構(gòu)、升值潛力、發(fā)展商信譽(yù)、地理位置、智能化設(shè)施、小區(qū)規(guī)模、其他因素等。從以上調(diào)查可以看出，隨著生活水平的提高、收入的增加，置業(yè)者選擇物業(yè)關(guān)注的因

19、素正在發(fā)生變化；如地理位置，有許多置業(yè)者對(duì)其關(guān)注，但重要位置卻排在較后的位置。綜合分析，環(huán)境因素?zé)o論從關(guān)注度，還是重要因素排序來(lái)看，已成為置業(yè)者關(guān)注的重要因素。以后發(fā)展商在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)環(huán)境因素應(yīng)予充分的關(guān)注。在因素排序中，交通成為僅次于環(huán)境的第二重要因素。由此看來(lái)，環(huán)境因素已成為人們選擇的首要因素，接著而來(lái)的自然是交通的便利。如果具有優(yōu)美的環(huán)境和可以接受的交通條件，關(guān)外樓盤對(duì)消費(fèi)者將具重大吸引力。17各種置業(yè)因素加權(quán)排序被訪者關(guān)注的置業(yè)因素回答中，有排序的，有沒(méi)有排序的；經(jīng)過(guò)加權(quán)排序，環(huán)境景觀、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、交通排在前五位。調(diào)查顯示，環(huán)境景觀已成為置業(yè)者考慮的首要因素。加權(quán)排序和重要因

20、素排序的差異體現(xiàn)在交通、價(jià)格因素在重要性排序中排在前面，各種因素加權(quán)排序卻排在工程質(zhì)量、物業(yè)管理之后。由此可以看出，不同的置業(yè)者關(guān)注的因素差異性比較大。如對(duì)有車的置業(yè)者，交通因素可能不在考慮范圍；而對(duì)于有些置業(yè)者，交通是可能考慮的首要因素。18被訪者心目中的理想家園（小區(qū)規(guī)模、生活配套、樓盤風(fēng)格）本問(wèn)題采用了開(kāi)放式問(wèn)答，約60%的被訪者回答無(wú)所謂或未做回答。從中也可以看出，置業(yè)者對(duì)涉及小區(qū)規(guī)模、生活配套、樓盤風(fēng)格關(guān)注度不高。在回答的被訪者中，也有相當(dāng)數(shù)量的被訪者使用了實(shí)用、安靜、親和、輕松、潮流、時(shí)尚、浪漫等字眼回答；很少一部分回答歐式風(fēng)格、嶺南風(fēng)格、歐陸風(fēng)格等。由此看出，目前置業(yè)者對(duì)發(fā)展商倡

21、導(dǎo)的建筑風(fēng)格認(rèn)同度比較低或者基本不認(rèn)同。19被訪者心目中認(rèn)可的發(fā)展商品牌20被訪者心目中認(rèn)可的代理商品牌四競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)研與分析部分在一般意義上來(lái)講，一個(gè)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)是廣泛的，相近戶型定位，相近價(jià)格區(qū)間的樓盤在廣泛義上講都是競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)手。（一） 競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)判斷：（此處最好用地圖標(biāo)注說(shuō)明）*市*區(qū)在建住宅項(xiàng)目一覽表項(xiàng)目名稱地理位置開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)單位占地面積建筑總面積層數(shù)與棟數(shù)戶型與面積建筑總高度計(jì)劃投資總額開(kāi)工日期預(yù)計(jì)竣工日期工程狀態(tài)銷售狀況同質(zhì)樓盤競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域： 價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域：樓盤資料相關(guān)樓盤統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目規(guī)模（住宅）銷售情況發(fā)展商（二）競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析：推廣形象分析：市場(chǎng)形象樹(shù)立較有特色的樓盤解剖。營(yíng)銷手法分析

22、：可借鑒的樓盤營(yíng)銷手法的分析，包括其報(bào)廣的投放頻次、客戶組織手法、促銷手段的應(yīng)用等。下面就黃埔雅苑的報(bào)廣投放舉例說(shuō)明例：數(shù)據(jù)一：2002.1.31-2002.3.20*項(xiàng)目發(fā)布廣告28版2000.11.20、21黃埔雅苑一期發(fā)布廣告2版 黃埔雅苑二期1.31-3.20廣告統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目名稱媒體名稱發(fā)布日期星期幾面積類別版面號(hào)版面名色彩主題黃埔雅苑二期特報(bào)2002-03-21星期四1廣告a16廣告彩色強(qiáng)勢(shì)不可擋黃埔雅苑二期特報(bào)2002-03-15星期五1廣告a15廣告彩色綠意盎然中心區(qū)，締造理想生活空間黃埔雅苑二期特報(bào)2002-01-31星期四1廣告a12廣告彩色黃埔雅苑二期逸悠園，喜悅生活的延續(xù)！

23、黃埔雅苑二期商報(bào)2002-01-31星期四1廣告a4廣告彩色黃埔雅苑二期逸悠園，喜悅生活的延續(xù)?。ㄈ┊a(chǎn)品質(zhì)素分析：各競(jìng)爭(zhēng)樓盤質(zhì)素逐漸趨同，項(xiàng)目的最大差異點(diǎn)逐漸轉(zhuǎn)移到地理位置與環(huán)境、自然、景觀資源。樓盤會(huì)所配套設(shè)備aaaa游泳池(室內(nèi)恒溫)/水力按摩池/兒童嬉水池/健身房/桑拿/兒童樂(lè)園/乒乓球/閱覽室/多功能集體活動(dòng)室線路2條、有線電視、自來(lái)水、市電/自備供電系統(tǒng)、有管道煤氣、防火/防煤氣泄露系統(tǒng)/消防感應(yīng)器、可視對(duì)講機(jī)/緊急呼救按扭、綜合寬頻布線、遠(yuǎn)程抄表bbbb游泳池(室外)/ 健身房/老人活動(dòng)中心/兒童樂(lè)園/臺(tái)球/棋牌/咖啡廳/酒吧有線電視、自來(lái)水、市電、有管道煤氣、小區(qū)網(wǎng)絡(luò)抄表、防火

24、/防煤氣泄露系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控/可視對(duì)講機(jī)/家庭自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)/緊急按扭、寬頻網(wǎng)絡(luò)、智能：樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)hhhh游泳池(室外)/籃球場(chǎng)/乒乓球/兒童樂(lè)園/老人活動(dòng)中心有線電視、自來(lái)水、市電/自備供電系統(tǒng)、有管道煤氣、三表ic卡繳費(fèi)、防火/防煤氣泄露系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控/可視對(duì)講機(jī)/家庭自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)/緊急按扭/緊爭(zhēng)聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)、光纖到小區(qū)/光纖到戶/ddn/isdn/adsl/室內(nèi)綜合布線/小區(qū)綜合布線、家電自動(dòng)控制或遠(yuǎn)程控制/樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)（四）個(gè)案分析：*樓盤戶型列表：面積77-80127-139150162-16417/8-223戶型2房2廳3房及3房帶工人房3房2廳帶工人房3房2廳帶工人房3

25、房、四房帶入戶花園所占比例13%14%49%7%17%樓盤規(guī)模：社區(qū)品質(zhì)：朝向景觀： 園林規(guī)劃： 銷售情況： 銷售推廣： 小結(jié)：第二部分 客戶分析一客戶群體的構(gòu)成與特征的描述在這一部分里，對(duì)市場(chǎng)上的整體客戶做一描述，再?gòu)闹袆冸x出我們的目標(biāo)群體，進(jìn)行詳細(xì)的分析，歸納總結(jié)出其消費(fèi)行為特點(diǎn)，從而在今后的銷售策略制定上有的放失，對(duì)癥下藥。這一部分也可以結(jié)合市場(chǎng)分析來(lái)做，現(xiàn)特意挑出，本著由繁入簡(jiǎn)的原則，方便各位。（一）目標(biāo)客戶群體總體描述（共同的特征）從年齡：從收入：從區(qū)域：從工作特點(diǎn)：從家庭結(jié)構(gòu)：從生活態(tài)度：從行為習(xí)慣：性格需求特征：生活品質(zhì)需求特征：價(jià)值觀、消費(fèi)觀：在經(jīng)過(guò)以上分析后，可以對(duì)大群體的客

26、戶進(jìn)行分類描述，如下表：編號(hào)客戶分類客戶細(xì)分特征需求本項(xiàng)目核心客戶a本地人本人使用積累多，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，家中人口多，要改善生活3房、4房、5房、為子女購(gòu)買為子女安家購(gòu)買3房、4房b私營(yíng)業(yè)主經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng),家庭人口多,要大戶型3房 4房 5房別墅c政府公務(wù)員本地人對(duì)素質(zhì)要求高，離上班地點(diǎn)近，有補(bǔ)貼及隱性收入，對(duì)價(jià)格不太敏感2房、3房、4房、5房外地人求安家穩(wěn)定，離上班地點(diǎn)近，有補(bǔ)貼及隱性收入，對(duì)價(jià)格不太敏感2房、3房d企業(yè)主酒店型不常住，講求經(jīng)濟(jì)，面積要求不高2房、3房舒居型講求品質(zhì)、戶型、景觀，需要安靜3房、4房、5房e企業(yè)白領(lǐng)管理人員積蓄多，月供能力強(qiáng)，家中多有小孩，年齡較大，對(duì)價(jià)格比較敏感3房技

27、術(shù)人員年輕，積蓄不多，月供能力強(qiáng)，對(duì)價(jià)格較為敏感1房1廳，2房、3房f企業(yè)給外籍或高級(jí)員工的住房舒居型，對(duì)樓體素質(zhì)2房、3房、4房g工薪階層經(jīng)濟(jì)能力有限，對(duì)價(jià)格較為敏感1房1廳、2房 （二）我們項(xiàng)目住宅目標(biāo)客戶： 偶得客戶群 游離客戶群重點(diǎn)客戶群核心客戶群原住民、私營(yíng)業(yè)主、政府公務(wù)員（60%）一般工薪階層（5%-10%）其他0-5%企業(yè)主、企業(yè)白領(lǐng)（20-30%）利用圖表，對(duì)客戶群體進(jìn)行描述二交易案例客戶總結(jié)此部分案例可以列舉兩個(gè)以上，模式列舉其一。（一）*樓盤成交客戶分析1 居住地取樣106個(gè)地區(qū)個(gè)數(shù)百分比2 認(rèn)知途徑：取樣106個(gè)路過(guò)條幅報(bào)紙朋友介紹老客戶介紹在附近居住個(gè)數(shù)百分比3客戶特征

28、(文字性敘述)年齡主要分布在3045歲30歲以下3035歲3540歲4045歲45歲以上4付款方式取樣 套套數(shù)百分比一次性按揭5置業(yè)用途：6購(gòu)買理由（賣點(diǎn)）7置業(yè)特征8消費(fèi)特征（舉例）三客戶群細(xì)分及其客戶心理因素分析（一）購(gòu)買本項(xiàng)目類別物業(yè)的原因分析（二）目標(biāo)客戶細(xì)分和心理分析此段可以列舉實(shí)力，用最直接的事實(shí)說(shuō)服甲方對(duì)客戶的認(rèn)知。如：王先生，男，43歲，職業(yè)為it公司總經(jīng)理，家庭結(jié)構(gòu)為多側(cè)面的形象感性描述。四目標(biāo)客戶需求分析（一）目標(biāo)客戶群體關(guān)注點(diǎn)目標(biāo)客戶買房的考慮因素住宅建筑質(zhì)量住宅規(guī)劃、公共設(shè)施小區(qū)人群的素質(zhì)安全因素子女入學(xué)因素生活因素等相關(guān)因素分析（二）本項(xiàng)目吸引和流失目標(biāo)客戶的因素列舉

29、與分析（三）揚(yáng)長(zhǎng)避短的措施小結(jié)：通過(guò)以上分析，可以對(duì)我們的目標(biāo)客戶群體做一大體描述：1、 從年齡上，他們的年齡段集中在2、 從職業(yè)上，他們3、 從居住區(qū)域上，他們4、 從家庭結(jié)構(gòu)上，他們5、 從消費(fèi)習(xí)慣上，第三部分項(xiàng)目分析一項(xiàng)目簡(jiǎn)介（一）項(xiàng)目基本資料（簡(jiǎn)述項(xiàng)目基本情況包括政府性地塊強(qiáng)制性要求）發(fā) 展 商： 有時(shí)包括土地提供者和資金提供者兩類。項(xiàng)目位置： 一般道路圍括。占地面積：包括水面，紅線內(nèi)，退后紅線等。物業(yè)類別：住宅？商業(yè)？總建筑面積：包括公建、住宅、配套等。建筑形式：多層、高層、別墅等。樓層狀況：容 積 率：道路占地： 建筑覆蓋率： 綠化系數(shù)：總 戶 數(shù)： 規(guī)劃人口：總停車位： 等其它基

30、礎(chǔ)數(shù)據(jù)舉例，用位置圖說(shuō)話項(xiàng)目所在（二）地塊現(xiàn)狀1、地塊現(xiàn)有情況說(shuō)明：描述土地歸屬等行政附加條件。2氣候地質(zhì)資料2.1生地？熟地？2.2 地塊走勢(shì)，東高西低？2.3 地表狀況，水面？河道？2.4 土壤狀況，沙地？黏土？2.5 植被狀況，沙漠？森林？2.6 拆遷狀況，有無(wú)人居。2.7 氣候條件，長(zhǎng)年平均溫度、無(wú)霜期、降雨量等3政府控制性規(guī)劃要求地塊圖片（三）項(xiàng)目四至 *項(xiàng) 目nwse圖片圖片圖片圖片地塊北面： 地塊以東： 地塊以西： 地塊以南： 描述、挖掘四至情況，對(duì)項(xiàng)目有利弊的景觀、標(biāo)字性建筑、配套、交通、娛樂(lè)設(shè)施等，分析這些周邊建筑能給項(xiàng)目帶來(lái)哪些優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)，哪些是劣勢(shì)，要避免和注意的。（四）

31、交通分析：利用圖形對(duì)項(xiàng)目周邊的交通狀況進(jìn)行分析。主要道路分析項(xiàng)目道路性質(zhì)兩側(cè)設(shè)施構(gòu)成舊有住宅在售住宅住宅（商業(yè)）業(yè)態(tài)住宅（商業(yè)）業(yè)種配套情況交通狀況（五）景觀分析：項(xiàng)目周邊景觀資源分析，利用圖形。（六）配套分析二項(xiàng)目分析在做swot分析時(shí)，往往會(huì)把優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)、劣勢(shì)與威脅混淆，兩組一對(duì)應(yīng)似乎說(shuō)的意思差不多，為加以分析，通常把優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)歸為項(xiàng)目本身的條件（氣質(zhì)天成，本身硬傷），學(xué)術(shù)點(diǎn)說(shuō)是內(nèi)因，機(jī)會(huì)與威脅是外部條件，外因。可選方案一：（一）優(yōu)勢(shì)自然條件：地段的特殊性、優(yōu)越性周邊的配套：開(kāi)發(fā)成本：如能夠有效控制，資金投入能夠得到有效保證。開(kāi)發(fā)模式：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，市場(chǎng)空白點(diǎn)：區(qū)域環(huán)境、大勢(shì)，如wto，c

32、epa有項(xiàng)目發(fā)展，提升預(yù)留空間。（二）劣勢(shì)生活氛圍： 片區(qū)形象：景觀資源：片區(qū)文化資源：項(xiàng)目規(guī)劃等指標(biāo)的局限：交通條件： 噪音： 在優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)里只列舉了可能會(huì)成為優(yōu)劣勢(shì)的各方面，其實(shí)其中各方面都是可以互相轉(zhuǎn)化的，視項(xiàng)目的具體情況加以歸類。優(yōu)劣勢(shì)一般著重于項(xiàng)目的實(shí)體問(wèn)題。（三）機(jī)會(huì)宏觀經(jīng)濟(jì)情況：宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均顯示利好，對(duì)整體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了良好的基礎(chǔ)。國(guó)家金融政策：項(xiàng)目所在區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)、所在片區(qū)的大規(guī)劃。居住環(huán)境的要求。（四）威脅供給集中：同檔次樓盤的推出量巨大，缺乏足夠的市場(chǎng)需求做支撐。相關(guān)片區(qū)同類產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)。部分相鄰片區(qū)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目自身硬傷。以上所列舉為項(xiàng)目swot分析常用元素，常涉及

33、方面，運(yùn)用時(shí)請(qǐng)具體項(xiàng)目具體對(duì)待。可選方案二：用圖例說(shuō)話項(xiàng)目swot分析競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)項(xiàng)（strength）強(qiáng)項(xiàng)地理、環(huán)境條件優(yōu)勢(shì)生活配套交通條件等競(jìng)爭(zhēng)弱項(xiàng)（weakness）弱項(xiàng)自身硬傷周邊環(huán)境差機(jī)會(huì)點(diǎn)(opportunity)威脅點(diǎn)(ttreat)三項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)析在我司接觸的項(xiàng)目中，存在兩種情況：有產(chǎn)品和從地塊做起，如果是有產(chǎn)品的話，在這里就要給出方案的評(píng)價(jià)，如果沒(méi)有，直接進(jìn)入下一章的整體定位中整體設(shè)計(jì)建議等篇章。具體囊括的方面見(jiàn)下一章，已經(jīng)今后的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議報(bào)告祥案。四項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及項(xiàng)目發(fā)展策略（一）綜合評(píng)價(jià)從市場(chǎng)分件、未來(lái)規(guī)劃、消費(fèi)者的價(jià)值取向以及地塊自身資源等因素對(duì)項(xiàng)目做總體評(píng)價(jià)，提出我

34、方觀點(diǎn)。（二）項(xiàng)目發(fā)展策略一句話定發(fā)展策略如：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、規(guī)避劣勢(shì)、抓住機(jī)會(huì)、避免威脅或提出具體原則樹(shù)立項(xiàng)目形象，從產(chǎn)品和營(yíng)銷兩方面確立地位。把握樓盤推出時(shí)機(jī)。以*的形象入市，注重展示，營(yíng)造氛圍，提升樓盤價(jià)值。整合項(xiàng)目資源，全面樹(shù)立項(xiàng)目差異化形象。第四部分 項(xiàng)目總體定位對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行專業(yè)的分析和了解甲方意愿的了解后,通過(guò)我方觀點(diǎn)向甲方強(qiáng)有力的表達(dá)出該項(xiàng)目在市場(chǎng)上所要呈現(xiàn)的整體風(fēng)格（例如：項(xiàng)目案名、建筑風(fēng)格、品牌思路、規(guī)劃特色）以及項(xiàng)目推出后,在市場(chǎng)上所造成的各種必然影響、和給甲方帶來(lái)的可觀的經(jīng)濟(jì)效益。即，用簡(jiǎn)練而專業(yè)的語(yǔ)言，告訴甲方該項(xiàng)目的整體定位思路，同時(shí)給他一個(gè)強(qiáng)心針，讓其對(duì)本項(xiàng)目充滿信心。 一

35、整體定位原則（一）項(xiàng)目定位之基準(zhǔn)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位是基于：項(xiàng)目地塊之地產(chǎn)因子決定的地塊適宜建造的建筑功能；市場(chǎng)調(diào)研反映的具有有效需求的市場(chǎng)空間；政府在城市總體規(guī)劃上的限制。以上的文字，是通用于任何項(xiàng)目的模版話語(yǔ)，這個(gè)部分的撰寫(xiě)，一般就是公式化的敘述。 所謂地產(chǎn)因子，指的是一個(gè)建筑地塊所具備的適宜建造某種功能建筑的條件和質(zhì)素。一個(gè)地塊之地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未來(lái)建筑價(jià)值之核心因素之一。 根據(jù)項(xiàng)目的需要，還可以在本部分中加入關(guān)于地產(chǎn)因子的一些分析圖表。房地產(chǎn)發(fā)展歷程表明，不同檔次的住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的基本地產(chǎn)因子有所不同。具體如下表： 影 響 因子單 身公 寓普 通 住 宅中

36、高檔住宅豪宅別墅中高檔住宅附加說(shuō)明a、對(duì)公共交通的依賴性很 強(qiáng)強(qiáng)一般弱不宜鬧市區(qū)人員混雜區(qū)b、對(duì)噪音及環(huán)境干擾的適應(yīng)性強(qiáng)較 強(qiáng)弱很弱不宜臨貨運(yùn)交通快速干道、高壓線等。c、對(duì)大氣環(huán)境的要求低不 高高很高不宜臨近污染性工廠、鬧市d、對(duì)小區(qū)（菜市場(chǎng)）配套要求高很 高較弱弱不宜商場(chǎng)上加住宅e、對(duì)周邊自然及人文景觀之要求低一般高很高f、小區(qū)物業(yè)管理的要求低不高高很高g、建筑、質(zhì)量裝修要求低一般高很高精品設(shè)計(jì)h、容積率、覆蓋率要求無(wú)一般低低i、對(duì)休閑空間，綠化要求無(wú)一般高很高j、景觀要求無(wú)一般高很高根據(jù)上表所列舉的一些數(shù)據(jù)，有爭(zhēng)對(duì)性的對(duì)所要策劃的某個(gè)具體的項(xiàng)目，進(jìn)行分析：該項(xiàng)目大部分具有的地產(chǎn)因子是屬于以

37、上哪種檔次的住宅，缺乏的地產(chǎn)因子又是哪個(gè)檔次的等，由此而對(duì)該項(xiàng)目的整體定位提出合理的建議。（二）*項(xiàng)目市場(chǎng)定位原則最大化的發(fā)掘該項(xiàng)目所在地段唯一性的價(jià)值；最大化的發(fā)掘地塊特異性的價(jià)值；最大化建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，避免劣勢(shì)，以降低專業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。 二項(xiàng)目整體定位（一） 整體定位用簡(jiǎn)練的語(yǔ)言抓住項(xiàng)目的特質(zhì)進(jìn)行描述，使其內(nèi)涵足以包容項(xiàng)目性格，外延能夠激發(fā)相關(guān)輻射聯(lián)想。（二）定位詮釋就第上部分的內(nèi)容，進(jìn)行具體的解釋，讓項(xiàng)目市場(chǎng)定位里的每句話、每個(gè)詞語(yǔ)，都得到充分而專業(yè)、理性的闡述。 三形象定位（一）項(xiàng)目的市場(chǎng)形象定位的原則就本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位進(jìn)行標(biāo)語(yǔ)性的總結(jié)，呈現(xiàn)出項(xiàng)目的整體風(fēng)格、客戶訴求、品牌特征（二）形象定位（三

38、）案名建議 四產(chǎn)品定位五規(guī)劃建議（一）規(guī)劃建議1規(guī)劃目標(biāo)就項(xiàng)目的具體特點(diǎn)，歸納說(shuō)出該項(xiàng)目總體規(guī)劃的目標(biāo)。比如項(xiàng)目的容積率、綠化率、覆蓋率、總戶數(shù)、居民數(shù)和道路占地率以及水面所占面積等，給甲方一個(gè)直觀而簡(jiǎn)單的印象。2規(guī)劃原則 在總體規(guī)劃的具體建議之前，要先明確總體規(guī)劃設(shè)計(jì)的幾個(gè)基本原則 這樣才能形成對(duì)方案的基本評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，也給設(shè)計(jì)任務(wù)提供更明確的方向。就項(xiàng)目的具體特點(diǎn)，就以下幾點(diǎn)原則進(jìn)行規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)：2.1 土地價(jià)值最大化房地產(chǎn)的基本目的就是利用土地上的附著物，最大的提升土地的價(jià)值，從而實(shí)現(xiàn)豐厚的投資回報(bào)。對(duì)土地價(jià)值的判斷，以及相應(yīng)的土地價(jià)值提升手段，是實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值最大化的基本途徑。 項(xiàng)目用地的

39、區(qū)域價(jià)值和自身價(jià)值判斷，是總體規(guī)劃的基本起點(diǎn)，沒(méi)有這樣的判斷，規(guī)劃體系和價(jià)值體系很有可能會(huì)產(chǎn)生背離，最終會(huì)影響到項(xiàng)目的成敗，所以不可不慎。2.2 資源利用最大化這是針對(duì)任何項(xiàng)目都要認(rèn)真面對(duì)的問(wèn)題，充分挖掘用地內(nèi)以及用地周邊的自然和人文資源，是提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值的根本，如何形成對(duì)自然景觀的利用，以及人文傳統(tǒng)的弘揚(yáng)，這是規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)必須嚴(yán)肅面對(duì)的問(wèn)題。在做此部分時(shí)，可根據(jù)項(xiàng)目的具體特點(diǎn)，從以下的幾點(diǎn)里有選擇性的進(jìn)行評(píng)述和建議。自然資源評(píng)述：如湖泊、山地、自然綠化項(xiàng)目的人文景觀評(píng)述：如當(dāng)?shù)氐母鞣N文化自身資源評(píng)述：項(xiàng)目?jī)?nèi)的會(huì)所、超市、幼兒園未來(lái)資源評(píng)述：自身建設(shè)配套、附近周邊市政配套建設(shè)2.3 前瞻性：任何一

40、個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，都不能僅僅立足于現(xiàn)在,更多的是要著眼與未來(lái)，總體規(guī)劃的適當(dāng)超前，才能使本項(xiàng)目在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。2.4 獨(dú)特性：尋找項(xiàng)目獨(dú)特性始終是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，突出的產(chǎn)品特點(diǎn)是本項(xiàng)目是否能成為新經(jīng)典的必要條件，勇于創(chuàng)新，鼓勵(lì)設(shè)計(jì)上的創(chuàng)新是不變的法則。 3規(guī)劃分析及建議3.1 規(guī)劃分析此處可根據(jù)該項(xiàng)目所在位置的區(qū)域，從政府規(guī)劃及自身定位著眼，列舉圖表等，進(jìn)行宏觀，詳細(xì)的說(shuō)明。3.2 規(guī)劃建議居住區(qū)規(guī)劃的特色營(yíng)造營(yíng)造社區(qū)環(huán)境、創(chuàng)造聚居條件（二）環(huán)境1生態(tài)環(huán)境質(zhì)量指標(biāo)評(píng)價(jià)環(huán)境效益時(shí)，一般可設(shè)置下述指標(biāo)：住宅內(nèi)部居住環(huán)境指標(biāo)：人均綠地占有量、居住密度、公工設(shè)施人占有率、項(xiàng)目與城市環(huán)境的分析等

41、體系；住宅內(nèi)部居住環(huán)境：住宅標(biāo)準(zhǔn)、住宅類型、隔聲、通風(fēng)、光照、保暖等。2注意區(qū)域自然條件的利用與挖掘3室外空間組織（組織、組團(tuán)等）六建筑（一）建筑風(fēng)格與特色（二）建筑的形體塑造（三）建筑立面裝飾與色彩（四）建筑材料（五）高新技術(shù)的運(yùn)用七戶型（一）當(dāng)?shù)卮蠓秶鷥?nèi)的戶型分析利用圖表，可就項(xiàng)目所在位置的區(qū)域，進(jìn)行當(dāng)?shù)胤秶鷥?nèi)各種戶型及相關(guān)戶型的調(diào)查研究及分析，可包括目標(biāo)戶型面積的分布區(qū)域調(diào)查、競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查（二）具體戶型分析這種情況有兩種可能，一是沒(méi)有自身的產(chǎn)品，那就要針對(duì)市場(chǎng)上的熱點(diǎn)戶型，競(jìng)爭(zhēng)樓盤主力戶型,進(jìn)行具體的分析，在戶型面積、主打戶型（兩房、三房等）、創(chuàng)新手法（入戶花園、送陽(yáng)臺(tái)等）等多方面進(jìn)行資

42、料的搜集、整理、分析、歸納、總結(jié)，對(duì)本項(xiàng)目的具體戶型定位給出具有指導(dǎo)意義的建議。如果自身已經(jīng)有產(chǎn)品，就對(duì)自身的產(chǎn)品進(jìn)行分析，是否符合市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)？有沒(méi)有調(diào)整的可能，優(yōu)勢(shì)戶型是哪些？劣勢(shì)戶型又是哪些？如何在價(jià)格表制定、銷售策略的制定上給予配合？分析手法如以下所列舉：a型230 m24*2*3+工人房+入戶花園 一梯二戶，南北通透 陽(yáng)光電梯廳 入戶花園 圓形餐廳 主臥南北通透 雙主人房 空間利用稍有欠缺，如客、餐廳之間面積難以利用； 功能劃分簡(jiǎn)單化，功能化稍多樣有欠缺，如工人活動(dòng)空間與主人活動(dòng)空間的分離；衛(wèi)生間的功能擴(kuò)展等，與戶型面積定位不完全相稱 （三）分析完成后，對(duì)戶型設(shè)計(jì)提出建議或歸納總結(jié)出

43、戶型發(fā)展趨勢(shì)。設(shè)計(jì)要求具體技術(shù)指標(biāo)注 釋面積趨向a新布局形式b戶內(nèi)實(shí)用率功能設(shè)置a主人房及衛(wèi)生間b工作陽(yáng)臺(tái)設(shè)置c配套空間d玄關(guān)設(shè)計(jì)功能分區(qū)a空間層次與分區(qū)b戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)更為貼近a廚房設(shè)計(jì)b臥室門的朝向c打破單純外延空間d低窗臺(tái)設(shè)計(jì)e體現(xiàn)個(gè)性品位設(shè)計(jì)觀念a朝向觀念改革b需求觀念改革c戶型設(shè)計(jì)的重視程度或1設(shè)計(jì)觀念的變革：朝向觀念的變革、需求觀念的變革、對(duì)戶型設(shè)計(jì)的重視程度2戶型面積趨向?qū)嵱没?功能配置更趨完善4功能分區(qū)更為明顯5設(shè)計(jì)更為貼近人性（四）項(xiàng)目各種戶型的定位（備選）根據(jù)本項(xiàng)目中不同面積的戶型特點(diǎn)，可從戶型比、面積比等分析得出項(xiàng)目的主力戶型、亮點(diǎn)戶型及其他相關(guān)戶型等，從而便于項(xiàng)目在以后的宣傳銷售中，對(duì)于不同的戶型有著各自的側(cè)重注意。如下表：戶型統(tǒng)計(jì)表戶型面積（m2）面積比（%）套數(shù)套數(shù)比（%）2*2*185631081173*2*23*2*2115、 1201331626321766853*