北京望京地塊分析及政策市場(chǎng)研究報(bào)告30頁(yè)(青蘋果)

1、 長(zhǎng)河置地顧問有限公司工作提報(bào)望京地塊分析及政策市場(chǎng)研究報(bào)告時(shí) 間：2007.7客 戶： 華瀚集團(tuán)項(xiàng)目名稱：望京項(xiàng)目（暫定）date of report : july, 2007-07prepared of : beijing modern relocation consulting co., ltd beijing eonian river real estate consulting co., ltdreport no. : huahan corportatio前 言本報(bào)告旨在通過地塊研究、政策分析和市場(chǎng)分析，預(yù)判該地塊的投資價(jià)值和開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，為客戶提供購(gòu)置土地和前期定位的判斷依據(jù)，并對(duì)項(xiàng)目

2、地塊地價(jià)作出預(yù)估，為客戶談判提供數(shù)據(jù)參考。第一部分 項(xiàng)目地塊分析1.1項(xiàng)目概況1.1.1地塊基本信息地塊范圍：項(xiàng)目地塊北側(cè)為屏翠西路，西側(cè)為利澤一路，南側(cè)與眾運(yùn)科技樓相接，東側(cè)與中辰大廈、洛娃大廈毗鄰?fù)恋匦再|(zhì)：工業(yè)用地前期手續(xù)：已獲得建筑工程規(guī)劃許可證并取得土地使用權(quán)證占地面積：15699.44平方米建筑面積：50441平方米地塊形狀及表面情況：地塊形狀基本規(guī)整，南側(cè)基坑已經(jīng)開挖，北側(cè)堆土，地塊東南側(cè)3058平方米辦公樓主體結(jié)構(gòu)已完工。地塊內(nèi)雜草叢生，荒廢時(shí)間在2年以上。地塊基本信息分析：工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓、規(guī)劃，工業(yè)用房設(shè)計(jì)、銷售（轉(zhuǎn)讓）的相關(guān)政策法規(guī)會(huì)直接影響項(xiàng)目收益，加大項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目已完成規(guī)

3、劃設(shè)計(jì)，取得相關(guān)手續(xù)，修改規(guī)劃是本項(xiàng)目另外一個(gè)政策風(fēng)險(xiǎn)。1.1.2 項(xiàng)目地塊交通狀況1.1.2.1 項(xiàng)目環(huán)臨交通項(xiàng)目北側(cè)為寬度在10米左右的屏翠路，西側(cè)為城市支路利澤一路，東南部與現(xiàn)狀房屋的圍墻相接，因此，項(xiàng)目環(huán)臨道路中沒有主干道，且距主干道還有一定步程。屏翠西路利澤一路項(xiàng)目西側(cè)圍墻項(xiàng)目南側(cè)圍墻1.1.3.2 項(xiàng)目區(qū)域主要道路項(xiàng)目北臨五環(huán)入口，可以直通機(jī)場(chǎng)高速路，南側(cè)有交通主干道望京北路，西側(cè)為廣順北大街，附近有十多路公交車通過。由于接近五環(huán)，交通流量不大，行車較為順暢。利澤二路屏翠西路上的五環(huán)入口廣順北大街望京北路1.1.4 項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境1.1.4.1 項(xiàng)目區(qū)域特性項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)橥┊a(chǎn)業(yè)

4、園區(qū)，科研、辦公氛圍較為濃郁，該園區(qū)集中了望京科技創(chuàng)業(yè)園（留學(xué)歸國(guó)人員創(chuàng)業(yè)園）和電子城科技園西區(qū)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。其中望京科技創(chuàng)業(yè)園就在項(xiàng)目西側(cè)，該園區(qū)總建筑面積70000平方米，已全部投入使用，是集科研、生產(chǎn)、辦公為一體的智能化、多功能、花園式的高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化基地和留學(xué)人員回國(guó)創(chuàng)業(yè)基地。園區(qū)重點(diǎn)發(fā)展電子通訊、生物工程、新材料和環(huán)保等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。目前區(qū)內(nèi)已入駐摩托羅拉、北電網(wǎng)絡(luò)、愛立信、安捷倫軟件、三星數(shù)據(jù)、索尼愛立信、朗訊科技、寶馬汽車電子等跨國(guó)公司地區(qū)總部及研發(fā)中心。望京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū))電子城科技園西區(qū)望京科技創(chuàng)業(yè)園電子城科技園東區(qū)1.1.4.2 項(xiàng)目周邊環(huán)境地塊東側(cè)為中辰大廈、洛娃

5、大廈、望京科技園，西側(cè)為博雅國(guó)際中心、葉青大廈、愛慕大廈，南側(cè)為眾運(yùn)科技大廈、嘉樂麗賓館、曉星電腦技術(shù)公司。北京市求實(shí)職業(yè)學(xué)校、老年活動(dòng)中心、北京惠蘭醫(yī)院等單位與項(xiàng)目隔望京北路相望。項(xiàng)目五分鐘步程范圍內(nèi)休閑娛樂和餐飲配套資源較少，但十五分鐘車程內(nèi)各種配套設(shè)施都較為齊備。本案望京交通環(huán)境分析：望京區(qū)域交通路網(wǎng)完整，交通便捷，但距離cbd、金融街、燕莎、中關(guān)村等主要商務(wù)區(qū)都有較遠(yuǎn)距離，因此吸引這些區(qū)域商務(wù)人群入住的可能性不大，由于望京產(chǎn)業(yè)園的性質(zhì)，該區(qū)域集合了一批以電子通訊、生物工程、新材料和環(huán)保等為主力的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)企業(yè)，形成了有自己特色的生產(chǎn)、科研、商務(wù)相結(jié)合的綜合性辦公區(qū)域?？偨Y(jié)：l 土地的

6、工業(yè)性質(zhì)決定了該地塊在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、銷售方面將受到重重限制，該地塊的開發(fā)與工業(yè)用地出讓、規(guī)劃和轉(zhuǎn)讓政策息息相關(guān)；l 望京區(qū)域?yàn)榇笮途幼^(qū)，項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)樾⌒偷目萍紙@區(qū)，商務(wù)客戶群范圍較窄，市場(chǎng)的規(guī)模是其另一個(gè)限制因素。第二部分 工業(yè)地產(chǎn)政策分析2.1 土地供給政策2.1.1 工業(yè)土地供給政策在近兩年風(fēng)起云涌的房地產(chǎn)調(diào)控中，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)并沒有得到幸免。2006年，國(guó)土資源部制定全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。北京市朝陽(yáng)區(qū)工業(yè)用地被劃為二等用地，最低出讓價(jià)格720元/平方米。隨著望京產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展和摻雜其中的商品房開發(fā)，該區(qū)域價(jià)格遠(yuǎn)高于該價(jià)格。2007年，國(guó)土資源部又發(fā)布了國(guó)土資源部監(jiān)察部關(guān)于落實(shí)工業(yè)用地

7、招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度有關(guān)問題的通知，通知明確了工業(yè)用地取得途徑，并在10月底前完成工業(yè)用地的逐宗檢查。2.1.2 望京地塊分析望京地塊土地取得時(shí)間在2001年底，國(guó)務(wù)院2001年5月30日發(fā)出關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知，2002年國(guó)土資源部發(fā)布招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定，因此，原土地方取得地塊的方式是協(xié)議出讓。8.31大限主要針對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地，工業(yè)用地落實(shí)招拍掛制度的規(guī)定今年剛剛出臺(tái)執(zhí)行，因此，該地塊躲過了8.31大限原因可能是由于其工業(yè)用地的性質(zhì)。像對(duì)經(jīng)營(yíng)性土地的監(jiān)查一樣，從普通通知到直接要求，再到限定日期檢查，不合乎規(guī)定的土地收回，政策總會(huì)在實(shí)施中不斷補(bǔ)充，細(xì)化。2007年出臺(tái)的

8、關(guān)于工業(yè)地產(chǎn)的政策也將走過這樣的過程。由此可知，該地塊在未來土地權(quán)屬變更和規(guī)劃變更中將面臨很大的政策風(fēng)險(xiǎn)。2.2 土地規(guī)劃控制土地規(guī)劃控制政策主要依據(jù)2004年出臺(tái)的工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)，該指標(biāo)主要從投資強(qiáng)度、容積率、建筑系數(shù)（建筑密度）、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重四個(gè)指標(biāo)來控制工業(yè)用房建設(shè)。對(duì)于二類用地（望京屬于二類用地），最小投資額為1350元/平方米，容積率大于0.4，這兩個(gè)指標(biāo)對(duì)項(xiàng)目沒有太大限制。該指標(biāo)規(guī)定，工業(yè)項(xiàng)目的建筑系數(shù)（建筑密度）應(yīng)不得低于30%，工業(yè)項(xiàng)目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過工業(yè)項(xiàng)目總用地面積的7%。嚴(yán)禁在工業(yè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓

9、、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。工業(yè)用地性質(zhì)，已經(jīng)將住宅、酒店排出在允許的建筑范圍之外。即使建辦公樓（寫字樓），根據(jù)“工業(yè)項(xiàng)目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過工業(yè)項(xiàng)目總用地面積的7%”的規(guī)定，比例也不能超過7%。在實(shí)際操作中，要突破這個(gè)規(guī)定，就應(yīng)該將寫字樓以科研樓立項(xiàng)。而根據(jù)“工業(yè)項(xiàng)目的建筑系數(shù)（建筑密度）應(yīng)不得低于30%”的規(guī)定，如果全部以科研樓名義建造寫字樓，寫字樓必須保持30%以上的建筑系數(shù)（建筑密度），這就對(duì)于營(yíng)造普通的寫字樓有力，但會(huì)影響高級(jí)花園寫字樓的營(yíng)建。另外，7%的比例，也限制了大面積商業(yè)設(shè)施的營(yíng)建。因此，從政策角度講，該地塊只能用于營(yíng)造建筑密度高于30%

10、的寫字樓產(chǎn)品。 2.3 工業(yè)用房銷售政策2.3.1 工業(yè)用房銷售政策對(duì)于商品房而言，分割成戶銷售是很常見的銷售方法。在法規(guī)上，有北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定，有相關(guān)的稅收政策作為支撐。商品房的銷售是一個(gè)政策法規(guī)的系統(tǒng)保證完成的。對(duì)于工業(yè)用房而言，只能作為資產(chǎn)整體轉(zhuǎn)讓，評(píng)估中會(huì)引入資產(chǎn)評(píng)估公司，按照和房地產(chǎn)評(píng)估不同的系統(tǒng)進(jìn)行估價(jià)，其銷售價(jià)格不是同類業(yè)態(tài)的市場(chǎng)價(jià)格，而是資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格。由于缺乏工業(yè)用房分割銷售的系統(tǒng)法規(guī)，因此，對(duì)于工業(yè)用房，房屋權(quán)屬管理部門和房地產(chǎn)交易部門不允許分割銷售，甚至是分層銷售。2.3.1 “工業(yè)商品房”常見操作方法將工業(yè)用房建成普通寫字樓或酒店，然后出

11、售或經(jīng)營(yíng)，是工業(yè)地產(chǎn)商品化的過程，營(yíng)造出的產(chǎn)品可以稱為“工業(yè)商品房”。2.3.1.1 作為酒店經(jīng)營(yíng)由于政策中有明確規(guī)定，不允許建酒店。因此，酒店不能夠銷售，只能夠用作經(jīng)營(yíng)。操作之前，首先要找到一家有實(shí)力的酒店管理公司，需要與工商注冊(cè)部門有良好的關(guān)系，只要完成工商登記，酒店繼續(xù)經(jīng)營(yíng)就順理成章了。但這種操作方法與相關(guān)政策完全悖逆，風(fēng)險(xiǎn)較大。2.3.1.2 作為寫字樓銷售或經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目建設(shè)完成后，作為寫字樓銷售，需避開“工業(yè)寫字樓”的種種操作限制，整棟出售。因此，建設(shè)中每一棟面積不應(yīng)太大，按照“總部基地”模式，銷售給中大型企業(yè)作為總部行政辦公樓。這種模式需要固定的銷售渠道，與普通分割銷售有很大區(qū)別。面對(duì)

12、總部基地，望京高新技術(shù)園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)，以及電子城依然可以出讓的大量土地供給，項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大。作為寫字樓經(jīng)營(yíng)，成本回收速度較慢，同樣面臨著長(zhǎng)期持有所帶來的政策風(fēng)險(xiǎn)。第三部分 望京寫字樓市場(chǎng)狀況3.1 望京寫字樓銷售市場(chǎng)3.1.1 在售寫字樓列表名稱位置總面積（平方米）均價(jià)（元/平方米）銷售進(jìn)度備注悠樂匯朝陽(yáng)區(qū)廣順南大街和阜通東大街交界處33500 平方米13000200平方米/天25層，80-120平方米面積為主方恒大廈朝陽(yáng)區(qū)望京阜通東大街與阜榮街交匯處東側(cè)250000平方米134001000平方米/天寫字樓只有20000平米博雅國(guó)際中心望京新興產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)利澤中一路一號(hào)27000平方米1200030

13、00平方米/天21層已售完，200平方米以下，300-500銷售良好3.1.2 項(xiàng)目個(gè)案分析l 悠樂匯項(xiàng)目名稱：悠樂匯項(xiàng)目位置：朝陽(yáng)區(qū)廣順南大街和阜通東大街交界處開 發(fā) 商：北京圣鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理： 第一太平戴維斯建筑面積22萬(wàn)平米占地面積35000平米容 積 率4.59綠 化 率30%主力面積80-120平方米開盤時(shí)間2006.11均價(jià)13000元/平米建筑形式25層雙塔建筑，部分為寫字樓銷售狀況每天銷售面積在200平方米左右暢銷戶型100平方米左右面積付款方式一次性、5成10年按揭 商務(wù)配套商業(yè)、商務(wù)中心、多功能會(huì)議室項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：l 悠樂匯的總體定位為時(shí)尚創(chuàng)意生活域。無(wú)論生活、辦

14、公還是消費(fèi)，都堅(jiān)持自己獨(dú)特的格調(diào)；l 項(xiàng)目純寫字樓面積不大，商業(yè)以生活配套為主，無(wú)形降低了寫字樓的品質(zhì)；l 項(xiàng)目位于高科技園區(qū)以外，不能享受三減三免的優(yōu)惠政策，對(duì)中大型客戶吸引力較弱。l 方恒大廈項(xiàng)目名稱：方恒大廈項(xiàng)目位置：朝陽(yáng)區(qū)望京阜通東大街與阜榮街交匯處東側(cè)開 發(fā) 商：北京方恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理： 第一太平戴維斯建筑面積25萬(wàn)平米占地面積46211平米容 積 率4.05綠 化 率30%整層面積1350平方米開盤時(shí)間2007.1均價(jià)13400元/平米建筑形式16層地標(biāo)性建筑銷售狀況平均每天銷售面積在1000平方米左右暢銷戶型96，196平方米左右面積付款方式一次性、5成10年按揭 商

15、務(wù)配套酒店、會(huì)所項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：l 項(xiàng)目為望京最高檔的寫字樓之一，建筑形式高聳挺拔，力求打造城市地標(biāo)建筑，寫字樓面積2萬(wàn)平方米；l 項(xiàng)目靠近大山子，臨近機(jī)場(chǎng)高速，是國(guó)外企業(yè)比較集中的區(qū)域，項(xiàng)目定位迎合了區(qū)域消費(fèi)者的需要；l 中恒大廈有商務(wù)酒店做為其配套，商務(wù)酒店與寫字樓能互為客戶源，共同提升了整個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)。l 博雅國(guó)際中心項(xiàng)目名稱：博雅國(guó)際中心項(xiàng)目位置：朝陽(yáng)區(qū)望京利澤中園二區(qū)218號(hào)開 發(fā) 商：北京世紀(jì)恒成建設(shè)開發(fā)有限公司物業(yè)管理： 博雅世紀(jì)物業(yè)管理公司建筑面積27萬(wàn)平米占地面積54000平米容 積 率5綠 化 率30%主力面積90，120，300平方米開盤時(shí)間2005.4均價(jià)12000元/平米建

16、筑形式21、26層雙塔建筑，寫字樓21層銷售狀況平均每天銷售面積在12000平方米左右付款方式一次性、5成10年按揭 商務(wù)配套商務(wù)中心、酒店式公寓、國(guó)際商務(wù)沙龍等l 542套高檔酒店式公寓與30000多平米甲級(jí)寫字樓以及8000平米國(guó)際商務(wù)沙龍組成；l 項(xiàng)目整體定位為“全球化商務(wù)綜合體”。提供商務(wù)、居住、會(huì)議、展覽展示、休閑健身中心等系列服務(wù)，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合商務(wù)建筑體。3.1.1寫字樓銷售市場(chǎng)分析由于望京定位為大型居住區(qū)，在區(qū)域內(nèi)可開發(fā)寫字樓的區(qū)域較少，在售純寫字樓較為稀缺。經(jīng)研究，寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)以下特點(diǎn):l 在售寫字樓皆為5a級(jí)高檔寫字樓；l 寫字樓銷售速度普遍較快；l 銷

17、售較好的多為1000平方米以下的面積，其中200以下面積最為熱銷；l 寫字樓大都有齊全的配套，包括商業(yè)、酒店或酒店式公寓；l 寫字樓客戶以自住為主，投資客戶很少。3.2 望京寫字樓租賃市場(chǎng)情況3.2.1 租賃寫字樓列表名稱級(jí)別位置租金水平（元/天.平方米）博雅國(guó)際中心甲級(jí)望京新興產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)利澤一路一號(hào)4.5 （小業(yè)主出租）葉青大廈乙級(jí)望京北路9號(hào)4-4.5愛慕大廈乙級(jí)望京新興產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)利澤中園2區(qū)218-220號(hào)2.8洛娃科技大廈乙級(jí)望京新興產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)利澤中園2區(qū)203號(hào)3.2-3.9中辰大廈乙級(jí)望京新型產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)利澤二路3.5望京科技園乙級(jí)望京新型產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)利澤二路4-4.5正匯科技大廈乙級(jí)

18、望京利澤中園3.5望京大廈次甲望京中環(huán)南路3.83.2.1 項(xiàng)目個(gè)案l 葉青大廈項(xiàng)目名稱：葉青大廈項(xiàng)目位置：望京北路9號(hào)開 發(fā) 商：北京葉氏企業(yè)集團(tuán)有限公司建筑面積5萬(wàn)平米物業(yè)類型純寫字樓電梯三菱電梯空調(diào)中央空調(diào)層高2.6租金4-4.5元/天.平米(含物業(yè)費(fèi))租賃狀況出租率在90%以上，剩余可足面積有100、300、1000平方米付款方式押三付一知名租戶鼎橋、lg、柯達(dá)、美國(guó)吉斯達(dá)l 一年來價(jià)格漲幅在0.5元/天.平方米以上，一直保持較高的出租率l 西門子層在該大廈承租5000平方米l 愛慕大廈項(xiàng)目名稱：愛慕大廈項(xiàng)目位置：望京新興產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)利澤中園2區(qū)218-220號(hào)開 發(fā) 商：北京愛慕公司建

19、筑面積7萬(wàn)平米物業(yè)類型純寫字樓電梯東芝電梯空調(diào)中央空調(diào)層高2.7租金2.8元/天.平米(含物業(yè)費(fèi))租賃狀況基本滿租付款方式押三付一知名租戶西門子，松下電子l 本企業(yè)自用面積在80%左右，由于租金較低，剩余面積在租售中挑選客戶l 洛娃科技大廈項(xiàng)目名稱：洛娃科技大廈項(xiàng)目位置：望京新興產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)利澤中園2區(qū)203號(hào)開 發(fā) 商：洛娃集團(tuán)建筑面積15464.8平米物業(yè)類型純寫字樓電梯東芝電梯空調(diào)中央空調(diào)層高2.7租金3.2元/天.平米(含物業(yè)費(fèi)，舊樓)、3.9元/天.平米(含物業(yè)費(fèi)，新樓)租賃狀況80%以上出租率，未租出面積包括1235平方米、265平方米開間付款方式押三付一知名租戶lg，索安，埃易l

20、lg占用的獨(dú)樓面積在4000平方米左右l 中辰大廈項(xiàng)目名稱：中辰大廈項(xiàng)目位置：望京新型產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)利澤二路開 發(fā) 商：北京泰富德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積17386平米物業(yè)類型純寫字樓電梯富士達(dá)電梯空調(diào)美國(guó)約克中央空調(diào)層高2.6租金3.5元/天.平米(含物業(yè)費(fèi))、4.5元/天.平米(含物業(yè)費(fèi)，底商)租賃狀況90%以上出租率，未租出面積僅底商1000平方米左右付款方式押三付一知名租戶暫時(shí)沒有l(wèi) 望京大廈項(xiàng)目名稱：望京大廈項(xiàng)目位置：望京中環(huán)南路開 發(fā) 商：北京國(guó)際技術(shù)合作中心建筑面積43552平米物業(yè)類型純寫字樓電梯otis電梯空調(diào)遠(yuǎn)大中央空調(diào)層高2.5租金3.8元/天.平米(含物業(yè)費(fèi))租賃狀況90

21、%以上出租率，未租出面積僅178.5平方米付款方式押三付一知名租戶西門子，jvc，美國(guó)風(fēng)河l 有西門子，jvc兩個(gè)大客戶3.2.2 租賃寫字樓分析望京用于租賃的寫字樓較多，但高檔寫字樓較少，乙級(jí)以上寫字樓列表如上，我司認(rèn)為，寫字樓租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)以下特點(diǎn):l 寫字樓大都分布在望京產(chǎn)業(yè)園區(qū)域，由于工業(yè)用地性質(zhì)對(duì)用途的限制，該區(qū)域很多寫字樓多為租賃形式；l 相對(duì)于其他商務(wù)區(qū)域，望京寫字樓租賃價(jià)格水平較低；l 寫字樓出租率大都在80%以上，出租市場(chǎng)較為景氣；l 據(jù)寫字樓租賃人員透漏100平方米以下，200-300平方米的面積較為熱租；l 大客戶租賃面積大都分布在3000-5000平方米的范圍內(nèi)；l 寫字

22、樓租用企業(yè)以電子、科貿(mào)等行業(yè)中小私企為主。總結(jié)：市場(chǎng)較為景氣，但銷售和租賃市場(chǎng)市場(chǎng)客戶都以中小客戶居多，很少有整體購(gòu)買項(xiàng)目（3000平方米以上）的機(jī)構(gòu)客戶。租賃市場(chǎng)較為景氣，近一年來租金漲幅較大，在0.5元-1元左右。第四部分 基本結(jié)論及項(xiàng)目定位4.1 基本結(jié)論4.1.1 地塊分析結(jié)論l 地塊交通便利，區(qū)域環(huán)境適合開發(fā)商務(wù)和商業(yè)物業(yè)；l 項(xiàng)目地塊的工業(yè)性質(zhì)是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵政策制約因素；l 項(xiàng)目涉及規(guī)劃手續(xù)變更問題；l 項(xiàng)目地塊較小，營(yíng)銷和渠道費(fèi)用較少。4.1.2 政策分析結(jié)論l 2006年底到以來，針對(duì)工業(yè)用地國(guó)家連發(fā)兩個(gè)文件，與經(jīng)營(yíng)性用地調(diào)控相似，工業(yè)地產(chǎn)將迎來逐漸嚴(yán)厲的調(diào)控形勢(shì)，這將逐漸累

23、及成項(xiàng)目開發(fā)的巨大風(fēng)險(xiǎn)；l 工業(yè)用地僅能用于純寫字樓的開發(fā)，開發(fā)后只能整棟銷售，不能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割，這給項(xiàng)目帶來一定的市場(chǎng)和渠道風(fēng)險(xiǎn)；4.1.3 市場(chǎng)分析結(jié)論l 在售純寫字樓僅三個(gè)，租賃寫字樓檔次大都不高；l 區(qū)域內(nèi)寫字樓大多以中小企業(yè)客戶為主，大面積或整棟購(gòu)買的機(jī)構(gòu)客戶較少?；窘Y(jié)論：受土地性質(zhì)，政策影響，該地塊有局限性，因此，我司不建議貴司介入該塊土地開發(fā)。如土地購(gòu)置價(jià)格合理，目前本地塊可能的開發(fā)策略為：1、工業(yè)用途的寫字樓，只能整棟銷售，不能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割。2、長(zhǎng)期持有，對(duì)外租賃。4.2 項(xiàng)目定位4.2.1 產(chǎn)品定位4.2.1.1 產(chǎn)品定位推導(dǎo)l 政策限制土地性質(zhì)限制純寫字樓2006年底到以

24、來，針對(duì)工業(yè)用地國(guó)家連發(fā)兩個(gè)文件，與經(jīng)營(yíng)性用地調(diào)控相似，工業(yè)地產(chǎn)將迎來逐漸嚴(yán)厲的調(diào)控形勢(shì)，這將逐漸累及成項(xiàng)目開發(fā)的巨大風(fēng)險(xiǎn)。在政策調(diào)控不斷加強(qiáng)的風(fēng)口浪尖，我們要選擇該地塊，必須在政策范圍內(nèi)進(jìn)行操作。工業(yè)用地性質(zhì)不能夠進(jìn)行住宅、酒店的建設(shè)，但可以在營(yíng)建科研樓的名義下，進(jìn)行純寫字樓的開發(fā)因此，政策限制使我們項(xiàng)目只能做純寫字樓。l 市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析高端寫字樓較少營(yíng)建中型甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目 望京區(qū)域除了在售的方恒大廈和剛剛完成銷售的博雅國(guó)際中心為甲級(jí)寫字樓以外，大部分項(xiàng)目為乙級(jí)及乙級(jí)以下項(xiàng)目，市場(chǎng)上缺乏高檔寫字樓。剛剛建成的博雅國(guó)際中心，租金水平已經(jīng)達(dá)到4.5元/天.平方米。市場(chǎng)上乙級(jí)及以上檔次的寫字樓出租率

25、都在80%以上，高檔寫字樓租賃市場(chǎng)被廣泛看好，需求旺盛。因此，我司建議：項(xiàng)目檔次定位為甲級(jí)寫字樓。4.2.1.2 產(chǎn)品特性本案產(chǎn)品為框架結(jié)構(gòu)，我們可以根據(jù)市場(chǎng)需要和客戶需求進(jìn)行自由分割組合。4.2.2 功能定位 4.2.2.1 配套功能甲級(jí)寫字樓應(yīng)該有齊全的商務(wù)配套、生活設(shè)施。我們建議，寫字樓應(yīng)該有以下功能配備：l 職工餐廳,同時(shí)配置適當(dāng)規(guī)模的高檔餐廳l 有能夠提供多項(xiàng)服務(wù)的商務(wù)中心l 多功能廳/會(huì)議室l 郵局、銀行、票務(wù)中心、小型商場(chǎng)、快遞服務(wù) 4.2.2.2 配套服務(wù)服務(wù)體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面是高效全面的物業(yè)管理；另一方面體現(xiàn)在增值服務(wù)部分。下列能增加亮點(diǎn)的增值服務(wù)可選擇配備：代辦月票、電

26、話/衛(wèi)星會(huì)議、商務(wù)活動(dòng)策劃、會(huì)議/會(huì)展服務(wù)、貴賓接送服務(wù)等。4.2.2.3 硬件要求甲級(jí)寫字樓需滿足以下基本的硬件要求：建筑類型：框架或鋼結(jié)構(gòu)，抗震在8級(jí)地震以上； 辦公空間：能提供可靈活分隔適應(yīng)各種變化的辦公空間； 標(biāo)準(zhǔn)層高：室內(nèi)凈高2.6m以上； 標(biāo)準(zhǔn)承重：樓板承重在2.5kn/m2以上； 供電系統(tǒng)：雙路供電，辦公面的供電容量在80w/m2以上； 供水系統(tǒng)：24冷熱水供應(yīng)，并有中水處理系統(tǒng)；空調(diào)系統(tǒng)：國(guó)際知名品牌中央空調(diào)系統(tǒng)，用戶能根據(jù)自我要求調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度、濕度，空調(diào)系統(tǒng)充具有分區(qū)域控制能力，新風(fēng)量在30立方米/人/小時(shí)以上。 電 梯：國(guó)際知名品牌，每部電梯服務(wù)面積小于3900平方米/噸臺(tái)

27、,候梯時(shí)間不超過30秒鐘。 停 車 位：每60-90平方米出租面積提供1個(gè)機(jī)動(dòng)車位，并實(shí)現(xiàn)智能化高效管理。 4.2.3 市場(chǎng)出路4.2.3.1 整體持有，長(zhǎng)線出租l 租賃價(jià)格項(xiàng)目區(qū)域可比寫字樓有以下六個(gè)，由于愛慕大廈價(jià)格定制較為特殊，因此不參與平均價(jià)格計(jì)算。名稱租金水平（元/天.平方米）博雅國(guó)際中心4.5 （小業(yè)主出租）葉青大廈4-4.5愛慕大廈2.8洛娃科技大廈3.2-3.9中辰大廈3.5平均價(jià)格3.95本項(xiàng)目入市時(shí)間晚于博雅國(guó)際中心，項(xiàng)目檔次與博雅國(guó)際中心相當(dāng)，因此本項(xiàng)目入市時(shí)租金應(yīng)高于博雅國(guó)際中心。考慮博雅國(guó)際中心已經(jīng)有一定的客戶累計(jì)，建議項(xiàng)目入市時(shí)采用博雅國(guó)際中心現(xiàn)在的租賃價(jià)格。因此本

28、項(xiàng)目?jī)r(jià)格在4.5元/天/平方米的水平。4.2.3.1 整棟銷售l 銷售價(jià)格目前，望京甲級(jí)寫字樓的銷售價(jià)格為12000元/平米左右但如果要實(shí)現(xiàn)整棟出售，那么銷售價(jià)格必然會(huì)比市場(chǎng)價(jià)格低，而且作為資產(chǎn)出售，其資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格也必然會(huì)低于市場(chǎng)銷售價(jià)格，根據(jù)我司經(jīng)驗(yàn)，評(píng)估價(jià)格應(yīng)為市場(chǎng)價(jià)格的70-85%左右，因此本案整棟銷售可實(shí)現(xiàn)的價(jià)格為8400-9300元/平米。4.2 地價(jià)估算4.1.1 估算依據(jù)一：2006年望京宗地出讓價(jià)格受讓方土地性質(zhì)位置宗地面積（平方米）合同價(jià)款（萬(wàn)元）每畝價(jià)格（萬(wàn)元）北京高校房地產(chǎn)開發(fā)總公司商業(yè)朝陽(yáng)區(qū)望京花園望京花園214號(hào)樓1663.75147.973159北京城市開發(fā)集團(tuán)綜合

29、（體育看臺(tái)）朝陽(yáng)區(qū)望京湖光中街2號(hào)1536.97132.238657北京市東湖房地產(chǎn)公司商業(yè)朝陽(yáng)區(qū)望京利澤西園11745.891009.596857北京雙鶴藥業(yè)股份有限公司工業(yè)朝陽(yáng)區(qū)電子科技園望京開發(fā)區(qū)8號(hào)22321.87300.400094.1.2 估算依據(jù)二：北京市科技園建設(shè)費(fèi)用區(qū)域位置均價(jià)（萬(wàn)/畝）備注望京五環(huán)以外100土地一級(jí)開發(fā)建設(shè)費(fèi)用亦莊靠近六環(huán)33土地一級(jí)開發(fā)建設(shè)費(fèi)用+土地出讓金永豐科技園靠近六環(huán)160土地一級(jí)開發(fā)建設(shè)費(fèi)用 4.1.3 估算依據(jù)三：北京基準(zhǔn)地價(jià)表北京市工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)土地級(jí)別一級(jí)二級(jí)三級(jí)四級(jí)五級(jí)六級(jí)七級(jí)八級(jí)九級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)（樓面熟地價(jià)）1200-18001000-12

30、20850-1050600-900420-680310-510220-330150-240100-170樓面毛地價(jià)420-850430-530340-440270-360195-300135-225100-16060-10020-60根據(jù)土地分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，目前本地塊的土地級(jí)別屬于四級(jí)，因此按樓面熟地價(jià)的土地價(jià)格應(yīng)該為600-900元/建筑平米根據(jù)望京地區(qū)的情況，我司認(rèn)為本案的基準(zhǔn)地價(jià)為700元/建筑平米本案建筑面積為：50441平方米總地價(jià)款為：50441*700=35308700（元）本案占地面積為：15699.44平方米因此分?jǐn)偟秸嫉孛娣e的地價(jià)為：3530870015699.44=2249（元

31、/平米）核算到每畝地價(jià)為：2249667=150（萬(wàn)/畝）4.1.4 估算依據(jù)四：類比法l 類比對(duì)象：以工業(yè)用地立項(xiàng)葉青大廈l 租金水平：4.5元/平米/天l 根據(jù)租租金與價(jià)格的換算公式：p=1-1/(1+r)na/r p:銷售價(jià)格r:回報(bào)率（按10%計(jì)算）n:回報(bào)年限（按15年計(jì)算）a:每平米年租金計(jì)算得銷售價(jià)格p=12318(元/平米)根據(jù)我司經(jīng)驗(yàn)，該項(xiàng)目的地價(jià)應(yīng)該為銷售價(jià)格的1/4，因此推算葉青大廈的在目前市場(chǎng)水平下的地價(jià)為205萬(wàn)/畝。4.1.5 項(xiàng)目地價(jià)預(yù)估結(jié)論項(xiàng)目總地價(jià)為工業(yè)園區(qū)一級(jí)開發(fā)的建設(shè)費(fèi)用加上土地出讓金的總和，我司參考北京三處工業(yè)園區(qū)土地價(jià)格、目前北京市工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)以

32、及相關(guān)類比項(xiàng)目的地價(jià)，并考慮到土地空置期中轉(zhuǎn)讓方在地塊上投入的資金成本、建筑成本、市政成本和人力成本，預(yù)估：本案地塊價(jià)格應(yīng)在150萬(wàn)元-205萬(wàn)/畝；總地價(jià)為3531-4766萬(wàn)元；4.2 投資回報(bào)率估算4.2.1 按整棟出售進(jìn)行估算l 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)測(cè)算項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)計(jì)算說明占地面積（m2）15699 暫按目前土地證上的指標(biāo)總建筑面積（m2）地上面積45891 50441 按土地征和圖紙上的數(shù)值預(yù)估地下面積4550 土地成本（萬(wàn)元）4237 按180萬(wàn)/畝計(jì)算銷售收入（萬(wàn)元）41302 按整棟出售計(jì)算，平均價(jià)格9000元/平米l 項(xiàng)目投資估算序號(hào)項(xiàng)目總投資（萬(wàn)元）估算說明1土地費(fèi)

33、用4237 按每畝180萬(wàn)計(jì)算2前期工程費(fèi)175 2.1可行性研究及顧問費(fèi)65 建安費(fèi)用的0.3%2.2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)195 建安費(fèi)用的1%3建筑建工程安裝費(fèi)21820 3.1地上部分20651 建安造價(jià)4500元/平米3.2地下工程1138 建安造價(jià)2500元/平米3.3園林工程31 綠化率為10%，每平米100元計(jì)算4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1009 大小市政，綜合按200元/計(jì)算5開發(fā)間接費(fèi)200 主要為工程進(jìn)行期間辦公費(fèi)、水電費(fèi)等6開發(fā)期間稅費(fèi)413 按銷售收入的1%計(jì)算7其他費(fèi)用100 臨時(shí)建設(shè)、工程管理、公證、工程保險(xiǎn)等費(fèi)用8不可預(yù)見費(fèi)559 上述17項(xiàng)的2%9管理費(fèi)285 上述18項(xiàng)的1%10營(yíng)銷費(fèi)用413 銷售收入的1%11財(cái)務(wù)費(fèi)用500 一般為利息的10%總成本(萬(wàn)元）29710 銷售收入(萬(wàn)元）41302 所得稅前利潤(rùn)額(萬(wàn)元）11592 稅前成本利潤(rùn)率39%稅前