賣場建設條件作業(yè)指引

1、 賣場建設條件作業(yè)指引（暫行）編制市場部日期2008.5審核日期批準日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內容修改人審核人批準人一、 目的1.1 規(guī)范賣場建設內容及要求，提高賣場品質、縮短建設周期。1.2 以優(yōu)質的賣場條件展示項目形象，提升客戶的產品認知，促進銷售。二、 適用范圍適用于北京事業(yè)部。三、 術語和定義3.1 賣場是指承載整個銷售動線的空間范疇，具體包括：臨時售樓處、售樓處、樣板間/區(qū)、看房通道、工地圍擋、停車場等。3.2 售樓處空間包括：售樓處、售樓處樣板間、景觀展示區(qū)、停車場。3.3 樣板區(qū)空間包括：實樓樣板間、交房標準示范單位、實景示范區(qū)、看房通道。四、 職責部 門職 責項目公司（部）

2、1. 賣場選址規(guī)劃；2. 賣場建筑設計、景觀設計及精裝修設計；3. 賣場施工；4. 賣場維修；設計模塊參與賣場建筑設計、景觀設計及精裝修設計工作，組織對賣場設計的總體把控。采購、預算模塊經濟合同部對賣場建設設計的工程招投標、部品對賣場建設的總體造價進行控制。市場部營銷模塊參與賣場選址、設計的工作，組織對各項目賣場效果的檢查和評估，提出整改意見，并跟進整改措施的落實情況。負責賣場銷售工具的設計、制作，售樓處、樣板間的配飾、物業(yè)管理工作。遠嘉公司參與賣場選址、設計工作。負責售樓處、樣板間銷售狀態(tài)的維護工作。五、 內容及要求5.1 應具備的賣場條件5.1.1 賣場作為項目的銷售場所和重要的銷售工具，

3、須精心設計、合理利用、及時維護。5.1.2 原則上，所有項目均須在首次開盤前、在用地范圍內建設售樓處。具備條件的，應在開盤前開放實樓樣板區(qū)。5.1.3 項目首次開盤前12月，須開放賣場進行客戶積累，以保證項目的持續(xù)快速消化。5.1.4 根據項目特點及工期進度，原則上，實樓樣板間或交房標準示范單位需設置在三層以下。在主體結構達到施工條件時，即應進行裝修及配飾的相關工作。5.2 賣場建設工作內容5.2.1賣場選址及規(guī)劃：序號關鍵控制點控制要點描述1賣場選址（1）原則上應位于項目用地內，為永久性建筑。（2）因用地、工期等因素限制無法保證在開盤前交付永久性售樓處的，可根據項目具體情況考慮臨建或租用臨時

4、售樓處。（3）應充分考慮城市交通的可視性、到達的便捷性。（4）應設置實樓樣板區(qū)，應選取景觀條件優(yōu)越的區(qū)域。樣板區(qū)植物搭配需要考慮四季的不同效果，保證四季皆有景可賞，配備背景音樂。（5）看房通道要結合賣場實際情況，確定合理的銷售動線，保證銷售通道的安全、美觀，使客戶在賣場體驗的過程中感覺愉悅。2賣場規(guī)劃（1）結合用地條件，將產品定位通過建筑語言表現(xiàn)出項目的精神內涵。 （2）充分考慮停車、售樓處、看房通道、樣板區(qū)之間的交通動線關系。（3）重點突出客戶在賣場停留階段對建筑、景觀、產品的體驗感受，營造激發(fā)潛在購買欲的氛圍，促進客戶產生購買沖動。（4）售樓處內部的“前臺”空間，要根據“展示-洽談-簽約-

5、服務/營銷活動”的銷售動線，合理、緊湊布局。（5）滾動開發(fā)銷售周期超過四年的項目，原則上，應單獨設置“客戶服務部門”的入口。5.2.2 售樓處的功能序號關鍵控制點控制要點描述333售樓處的功能要求售樓處的功能要求售樓處的功能要求售樓處的功能要求（1）前臺接待區(qū)：靠近售樓處入口，在此區(qū)域應展示公司logo及項目logo。根據項目性質的不同，可設前臺接待人員專門負責前臺的接待與服務，也可直接由置業(yè)顧問負責前臺接待，置業(yè)顧問數量要適度，夠用即可。接待臺設計簡潔、實用，臺面及工作人員區(qū)應保持整潔。（2）品牌展示：主要展示公司發(fā)展歷程、品牌歷程以及各階段公司品牌宣傳的相關內容。（3）項目展示：主要用于項

6、目區(qū)域沙盤、整體沙盤、分期沙盤、戶型模型、各種展板的展示，同時包括各種音像資料的展示。具體情況可結合項目定位、售樓處整體條件等因素進行綜合考慮與布置。l區(qū)域沙盤：項目地理特征要鮮明、標志性建筑物要突出、并考慮透明玻璃圍檔（若為開放式沙盤，一定要在四周適度圍合，以保證沙盤完好及兒童安全）。l整體沙盤：清晰展示項目交通組織方式、建筑排布、立面特點、景觀特點、配套等。l分期沙盤：展示項目在售期的產品，要求與整體沙盤一致。l戶型模型：要跟據當期主力戶型制定，以46個為宜，沙盤底座考慮物品存放，便于外展點置業(yè)顧問個人物品存放使用；各沙盤周邊的講解區(qū)要求寬廣暢通，便于集中參觀講解。l展板：擺放合理、內容全

7、面。（4）公示區(qū)：公示區(qū)的設計根據各地區(qū)建委的要求，公示內容包括但不限于五證、銷控板、認購書、買賣合同、物業(yè)文本、實預測面積、噪聲污染、設計變更、入住率、車位情況、新政動態(tài)等。公示區(qū)內容應符合銷售進度，隨時更新。（5）影音室：影音室適宜布置在售樓處入口附近，主要用于向第一次來訪的客戶播放項目3d資料，作為項目不具備實樓展示區(qū)情況下的實景展示方式。需要預留投影設備安裝使用條件。（6）售樓資料區(qū)：售樓資料是全面介紹項目情況和客戶須知的各種書面文件，是置業(yè)顧問重要的銷售工具，包括但不限于：概念樓書、產品樓書、折頁、品牌手冊、會員手冊、銷講夾（名片、五證、規(guī)劃圖、園林、建筑、設施設備圖樣、戶型冊或單張

8、）認購書、付款方式、各種程序須知、按揭資料、項目刊物等?？稍O置在接待臺附件，也可單獨設置，銷售資料的存放，需方便客戶自由取放；必要時可將部分資料可在公示區(qū)公示。（7）洽談區(qū)：根據項目規(guī)模、定位，確定洽談區(qū)的大小、風格，可考慮使用軟割斷、咖啡廳等方式設計vip室，要求至少一間vip室完全封閉。位置應離展示區(qū)不遠，若售樓處分層，主洽談區(qū)應與展示區(qū)設置在同層。設計時還應考慮到舒適性、適度私密性以及適當考慮無煙區(qū)的設計。在景觀角度較好位置，可設計落地窗，提升洽談氛圍。（8）休息區(qū)：可設計兒童娛樂區(qū)、等候閱讀區(qū)、吧臺等。兒童娛樂區(qū)可提供一定量的安全度高的兒童玩具，在明顯的位置設有溫馨提示（注意安全，需成

9、人看管等內容）。等候閱讀區(qū)，可提供與房產、項目、公司相關的雜志，飲料、糖果等。是否設計吧臺，可以根據項目性質、定位決定。需要配有上下水、咖啡機、冰柜、飲水機、消毒柜等設備，可設有專人（前臺接待）提供茶水、飲料、咖啡、糖果等服務。（9）簽約區(qū)：根據各地區(qū)建委的簽約要求，設計簽約區(qū)。簽約區(qū)可提供認購、換簽等服務。設有洽談桌椅（數量合理、舒適耐用）、飲水機、電腦、打印機、傳真機、復印機、裝訂機等辦公設備。設計時要充分考慮簽約流程的順暢，置業(yè)顧問接待區(qū)、簽約專員辦公室、按揭辦理區(qū)、交款區(qū)，各功能區(qū)環(huán)環(huán)緊扣，避免不必要的折返，最大限度減少現(xiàn)場客戶等候時間。應有簽約流程圖展板、各功能區(qū)應于標示及導示牌。（

10、10）按揭辦理：根據項目性質的不同，盡可能的給客戶提供更多的按揭銀行以供選擇。為方便客戶，按揭信貸員或按揭律師以及按揭保險員應提供現(xiàn)場服務。每家銀行的接待處應配有銀行簡介、按揭須知、優(yōu)惠政策等展板。條件允許，還應考慮洽談桌椅、飲水機、物品存放柜等。（11）交款區(qū)：盡可能的提供獨立的交款區(qū)，具有銀聯(lián)刷卡、支票打印、發(fā)票打印等財務所需辦公設備，有條件可配置移動pos機。并設有沙發(fā)，以便客戶等候。展板提示包括（但不限于）：繳款流程、換開發(fā)票、票據丟失補辦等的流程。（12）衛(wèi)生間：售樓處衛(wèi)生間分為客用和內部員工使用兩種，客用衛(wèi)生間應符合項目檔次與整體設計風格，特別注重體現(xiàn)人性化設計，如注意兒童使用需求

11、等。在后期的使用過程中，應注重服務、清潔與硬件維護，高檔項目以及大型活動期間，可設置固定保潔員提供即時服務。（13）活動舉辦區(qū)（室內）：售樓處室內應考慮舉辦小型客戶活動的場地。該場地面積應適用于50-150人同時參加活動，家具、飾物最好為可移動的，便于舉辦活動時做場地調整。室內活動舉辦區(qū)可與洽談區(qū)結合考慮。（14）材料、工法展示：主要用于展示項目采用的門、窗等設施，裝修材料、施工工藝等。（15）會議室：根據營銷中心人員編制，設計會議室的大小。會議室內應設計有網線、電話線等。（16）辦公室（總監(jiān)、經理、策劃、行政、置業(yè)顧問、財務、客服）：應結合營銷中心各部門人員編制設計每個辦公室的大小，辦公室附

12、近應考慮辦公人員會客區(qū)、儲物間及更衣室等。對于滾動開發(fā)、開發(fā)周期四年以上的項目，售樓處客服原則上設立獨立入口，為了體現(xiàn)對客戶的關懷，可適當提高客服辦公室面積及服務設施配備。（17）置業(yè)顧問更衣及儲物室：面積及更衣柜數量應盡量做到充足。（18）工作人員餐廳：若條件不允許，起碼要考慮用餐區(qū)，并預留上下水，便于清洗餐具。（19）各種日常設施：如電話線、網絡寬帶、上下水、空調、通風新風、背景音樂等在售樓處交付使用前一定要全部到位，并可正常使用，物業(yè)工程人員要定期維護，出現(xiàn)停水停電、斷網等問題時，維修須最快速度到場，對工作影響降到最低。（20）辦公設備：數量一定要滿足工作使用，擺放整潔，固定資產管理落實

13、到人，定期與行政、財務進行盤點（通常為一年）。5.2.3 售樓處的配飾、軟件及其他序號關鍵控制節(jié)點控制要點描述4售樓處配飾及軟件（1）應結合項目產品定位、客戶定位來安排售樓處、樣板間的配飾。（2）錄像監(jiān)控系統(tǒng)：為了防止群訴、聚眾鬧事，售樓處應設置錄像監(jiān)控系統(tǒng)，并與售樓處開放當天開始使用。（3）從視覺、聽覺、嗅覺、味覺等多方位考慮客戶的體驗感受，配飾設計方案與整體裝修方案一并考慮，主設計師應全程參與配飾工作的采買、擺放工作。（4）視覺管理：用燈光、材質、工藝、色彩、配飾、服裝、服務人員共同營造賣場氛圍。（5）聽覺管理：硬件上，應設置背景音樂系統(tǒng)，管理上，所播放的曲目應與客戶定位匹配，旋律悠揚，音

14、量適度。（6）嗅覺管理：利用飲品、植物、花卉、香熏等方式在嗅覺上營造溫暖、舒適、清新的氛圍。（7）室內租擺：須有綠化點綴，且分布舒適宜人，注意日常維護，要做到常綠常青，鮮花顏色素雅，氣味清香。（8）配飾在精裝修設計的基礎上，應針對目標客戶群考慮各功能空間的場景布置。5立面售樓處建筑外觀的風格應與項目定位相一致，顏色、選材應與樓盤類型、檔次相吻合。要易于尋找、具有強烈的視覺沖擊。6裝修應符合產品定位，應與廣告訴求和諧統(tǒng)一。且應考慮場景設計、互動交流，給客戶創(chuàng)造愉悅的體驗。5.2.4 賣場的導視系統(tǒng)、看房通道、樣板間、景觀要求序號關鍵控制點控制要點描述7導視系統(tǒng)（1）塔吊：與施工單位協(xié)調，在總包合

15、同中確定工程塔吊懸掛“遠洋地產”標識，原則上現(xiàn)場不出現(xiàn)總包或分包單位品牌標識。（2）景觀標志物：結合景觀設計，在賣場合適地點安排一個醒目的、吸引注意力、高度足夠的構筑物，如：雕塑、小品、鐘樓等。（3）路牌：設置于到達售樓處的附近道路轉角處、城市主干道、地鐵站等人流密集地區(qū)，一般要求可視性好，并具備夜間導示作用，設計風格應與項目整體定位協(xié)調，簡潔醒目。應注意路牌的安全，并應保證導示牌的干凈、清晰。（4）道旗：設置于項目地塊圍檔外圍、通往售樓處的道跟上，須經有關部門批準方可使用。道旗或彩旗上可顯示項目logo，項目定位語、銷售熱線等內容。（5）圍擋：在去往售樓處的道路上，途經項目用地可用圍檔包圍，

16、圍檔建議使用大型噴繪，對項目或品牌進行廣告宣傳，圍擋可利用工地原有圍墻或另行搭建，高度根據實際可視條件確定（一般不應低于3米）。在圍擋上考慮設置照明光源，用于晚間照明使用。應注意圍擋的安全，安排固定人員定期巡查。并應保證圍擋廣告畫面的干凈、清晰、畫面內容與銷售推廣節(jié)奏并行。（6）交通指示牌：在通往售樓處的主、輔路口處可設置交通指示牌，須經有關部門批準方可使用。（7）停車場：從停車場入口到售樓處入口，都應有保安引導，提供禮貌且人性化的服務（要求車場入口崗：敬禮、問好、詢問是否看房、指引車位、車場崗：停車入位引導、開車門、問好、售樓出入口指引）。（8）樣板間：入口應設立戶型圖，戶內相關部位應設置人

17、性化的提示牌。8看房通道（1）首要是保障安全，注意視線不受施工干擾。（2）若采用甬道形式的，內部應整潔、明亮，須設置展板、鏡畫、標識等廣告看板，為避免污染材料的氣味、粉塵等影響，可布置綠植點綴。9樣板間（1）設計原則：樣板間裝修、配飾要與產品定位、建筑風格相匹配，需充份考慮目標客戶特點、結合當地人文特色。單套樣房內的電器品牌盡量做到一致。（2）設計理念：從生活習慣出發(fā)，假設主人身份，通過主題設計，避免“只展示，不實用”，應注重居家細節(jié)的擺設布置，營造購買沖動。（3）樣板間的選擇：應根據各期資源開放的目的、重點、以及市場反饋確定樣板間的數量及戶型選?。ㄈ缰髁粜?、首期客戶積累較差戶型、個性戶型都

18、可作為樣板間的選取對象），并根據后續(xù)銷售節(jié)奏進行調整。（4）配備25個展示樣板間，毛坯交房標準的項目配備1間交房標準示范單位。（5）交房標準為精裝修的項目，原則上做到精裝“所見即所得”。（6）為實樓樣板間的，外立面至少三層以下效果完成。（7）為實樓樣板間的，展示樓層公共空間（大堂、電梯廳、消防通道、消防樓梯等）為交房標準。（8）家具應結合空間，如，小房間禁忌大尺度擺件等。10景觀要求（1）停車場：考慮充分的停車位，盡量做到滿足日常使用，大型活動時解決50%以上車位需求。應有明顯的引導標示，條件允許時，應鋪設草坪磚，且應區(qū)分員工與訪客停車區(qū)域。（2）售樓處前廣場：若項目條件允許，一般是異地項目，

19、均可設置售樓處前廣場，可用于舉行各種中型以上營銷活動，如各種宣傳、重大節(jié)假日搭建露天舞臺、小型餐飲占用等，物業(yè)電瓶車也可停放于此，服務于售樓處、樣板間、停車場客戶使用。前廣場地面選材要與售樓處外立面風格一致，可建造數量適度的藝術噴泉、主題情景的雕塑，烘襯產品氣質。（3）園林景觀：售樓處園林是客戶接觸項目的第一區(qū)域，也是客戶感受園林景觀最直接的區(qū)域，可以將社區(qū)綠化設計的重要元素體現(xiàn)在此，讓客戶在期房階段對于社區(qū)未來的綠化、景觀有感性認識。在選擇植物品種時，盡量做到三季有花、四季常青。（4）雕塑、小品：戶外小品的設計和制作，能夠增加整體賣場和諧、溫馨的氣氛。配合景觀，可以考慮結合溫馨警示牌、垃圾桶

20、、陽傘、秋千等元素，增加具有主題情景的雕塑、小品，體現(xiàn)品位與關懷。（5）項目標志物（精神堡壘）：結合景觀設計，在賣場合適地點安排一組醒目的、吸引注意力的、高度足夠的構筑物，如：高塔、鐘樓等。（6）注重材質、工藝的細節(jié)處理：在多材質的應用中，注重色彩的和諧及統(tǒng)一性，注重拼縫手法的處理，如立面拼接、地面鋪裝等。5.2.5 賣場的物業(yè)管理序號關鍵控制點控制要點描述11物業(yè)相關（1）停車指引、迎賓服務：停車場需設置專門的保安負責車輛指引及來訪車輛登記，若項目入口與停車場距離較遠，在項目入口處還需設置保安崗，負責入口處人員及車輛指引；售樓處門口的迎賓可由保安人員擔任。（2）保潔服務：可向物業(yè)公司提供人員

21、布點圖，明確所需的保潔位置及數量，保潔數量不宜過多，以免給客戶造成壓抑的感覺，接待、洽談、簽約、展示區(qū)均應設固定崗位，高檔項目的衛(wèi)生間，也都設置專人服務，其他相近區(qū)域可設機動崗，各辦公室需早晚打掃一次，保證辦公環(huán)境整潔。（3）保安服務：項目入口、停車場入口、售樓處門口處均應設專崗進行把控，有些項目在電梯口、各樓座入口也可設置保安人員，人員數量不宜過多，大型活動時可在上述固定崗位增加臨時人員。（4）電瓶車服務：看房通道距離較長的，可在售樓處門停放電瓶車，根據實際需要安排停放數量，車輛管理和使用安排由物業(yè)公司負責。 （5）衛(wèi)生間：客用衛(wèi)生間應設置綠植擺放、及時添加洗手液及衛(wèi)生用品。（6）垃圾桶、煙

22、灰缸、紙杯、紙巾盒（均印有項目logo），質地及風格與項目定位一致，而且要做到保持清潔，及時更換。（7）雨傘架：售樓部門口放置，需配印有項目logo專用雨傘方便日常使用，需由專人管理。（8）為了體現(xiàn)對客戶的關懷與體貼，售樓處樣板間原則上不使用鞋套，實樓樣板間考慮實際交房的需要，考慮鞋套及鞋套框的準備及管理。（9）服務質量：l服務人員崗前培訓：正式對外開放前物業(yè)公司需對服務人員進行專業(yè)培訓，包括售樓處分區(qū)及崗位站位、工作時間及要求、禮議用語等。l銷售配合：由營銷中心在正式對外開放前提供統(tǒng)一說辭及培訓。l服務形象：原則上每個專業(yè)工種都有專門制服，室內外同一工種內人員服務需保持一致，須配帶胸牌，服務

23、形象應與項目定位吻合，如款式、顏色、發(fā)飾等細節(jié)均可要求。 5.2.6 賣場的驗收與開放序號關鍵控制點控制要點描述12驗收及開放賣場施工完成后，由設計、工程、精裝、營銷的相關負責人組成驗收小組，負責賣場驗收檢驗，對于不合格、工程未完工部分，應確定整改、完工時間。通過驗收后，營銷和物業(yè)管理團隊進場工作。（1）售樓處外立面、室內精裝完成；（2）樣板間/區(qū)外立面、室內精裝完成；（3）賣場引導區(qū)、售樓處外功能區(qū)（前廣場、停車場等）完成；（4）景觀綠植、雕塑、小品施工完成。5.3 各項工作時間節(jié)點要求序號關鍵控制點關鍵控制點描述完成節(jié)點1賣場選址 市場部確定售樓處、樣板區(qū)選址范圍及賣場設計要求，作為設計基

24、礎。開盤前10個月2售樓處設計空間規(guī)劃設計方案確定項目公司（部）組織賣場設計工作的實施，負責確定賣場設計方案，規(guī)劃設計部對設計合作方的能力進行總體把控，市場部及遠嘉公司參與設計審圖。開盤前7個月平面設計確定立面設計確定精裝修設計確定開盤前6個月景觀設計確定樣板間裝修設計確定戶型方案確定后1.5個月配飾方案確定/配飾貨品樣板間裝修設計確定后1個月樣板區(qū)設計實樓公共空間及樣板間裝修設計確定戶型方案確定后1.5個月樣板區(qū)景觀設計確定戶型方案確定后2.5個月3造價預算項目公司（部）負責賣場的造價預算，經濟合同部總體控制賣場造價預算。開盤前6個月4售樓處空間施工、裝修完成項目公司（部）負責賣場工程施工及裝修。開盤前3個月5售樓處空間內飾設計及配備完成市場部與精裝設計主設計師共同完成賣場配飾工作，并負責配飾工作的最終效果。開盤前2.5個月6售樓處內外導視系統(tǒng)的建立市場部負責賣場