一季度衢州市區(qū)房地產(chǎn)市場形勢分析

1、2009年一季度衢州市區(qū)房地產(chǎn)市場形勢分析報告衢州市房地產(chǎn)管理處 2009年一季度的衢城樓市，是在對業(yè)績的驚喜中度過的。經(jīng)歷了2008年市民觀望氣氛漸濃的痛苦煎熬后，今年一季度的暖春跡象顯得特別振奮人心。盡管目前還沒有人敢斷言樓市至此已回歸上升期的康莊大道，但一二手房成交的數(shù)據(jù)顯示2009年衢城樓市已有一個良好的開局。一、一季度市區(qū)房地產(chǎn)市場運行情況1、房地產(chǎn)開發(fā)情況（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資額負增長。據(jù)統(tǒng)計資料顯示，2009年一季度市區(qū)累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額3.03億元，同比減少21.93%。其中住宅投資2.45億元，同比減少14.44%；商業(yè)營業(yè)用房投資0.30億元，同比減少29.13%。（2

2、）房屋新開工面積同比出現(xiàn)增長，而竣工面積大幅減少。一季度市區(qū)房屋新開工面積為33.27萬平方米，同比增長66.86%；其中新開工住宅面積29.96萬平方米，同比增長174.34%。一季度市區(qū)房屋竣工面積為16.08萬平方米，同比減少65.72%。（3）商品房空置面積出現(xiàn)縮減。至3月底，市區(qū)商品房空置面積累計為47.4萬平方米，同比減少10.91%。其中商品住宅的空置面積為19.45萬平方米，同比減少9.34%；商業(yè)用房的空置面積為15.35萬平方米，同比減少23.98%。2、商品房市場情況（1）商品房銷售量反彈。經(jīng)歷了2008年振蕩調(diào)整后，2009年一季度市區(qū)樓市在種種利好政策的刺激下，由去年

3、下半年以來凍結了半年多的剛性住房需求集中釋放，市區(qū)房地產(chǎn)市場進入一輪反彈行情。一季度市區(qū)商品房新增供應放緩，市場供應以消化庫存為主，市場累積需求大幅釋放，商品房銷售量反彈。從供給方面來看，一季度市區(qū)共8個樓盤有新增商品房供應，面積僅為4.72萬平方米，總供應套數(shù)為476套，供應面積同比下降74.33%，新增供應量為近四年來的最低值。時間總套數(shù)90平方米以下套數(shù)面積（平方米）總面積其中普通住宅別墅寫字樓商貿(mào)其他09年1季度47633747217.6340699.633106.7602331.161080.1408年1季度131761183909.74152161.6411158.51572.73

4、447.6319569.2307年1季度150585.08128434.010551.1319397.362202.5806年1季度196382.77167836.8402159.923211.13174.93從需求角度看，一季度市區(qū)共預（銷）售商品房1349套，同比減少23%，環(huán)比增長21.97%；銷售面積15.41萬平方米，同比減少19.11%，環(huán)比增長16.65%。商品住宅銷售1132套，同比減少27.44%，環(huán)比增長14.69%；銷售面積12.36萬平方米，同比減少29.57%，環(huán)比增長7.85%。商業(yè)用房銷售217間，同比增長13.02%，環(huán)比增長82.35%；銷售面積3.05萬平方

5、米，同比增長103.33%，環(huán)比增長74.29%。（3月份市區(qū)共銷售商品房642套，面積為7.59萬平方米。其中商品住宅銷售589套、面積為6.75萬平方米，商業(yè)用房銷售53間、面積為0.38萬平方米。） 一季度市區(qū)商品房銷售量自2月中下旬開始穩(wěn)步增長，3月份突然爆發(fā)，基本達到去年銷售量較好月份的水平。據(jù)分析，三方面的因素促使今年一季度商品房銷量反彈。一是自去年底開始執(zhí)行的購房優(yōu)惠政策減輕了市民在購房時貸款、還貸以及首付方面的負擔；二是市區(qū)部分開發(fā)商推出的打折讓利促銷方式刺激了市民的購房需求；三是在多重利好政策的刺激下，市場信心有了明顯加強。 結合一季度市區(qū)商品房市場的供需分析認為，我市市區(qū)房

6、地產(chǎn)市場吸納周期開始縮短，庫存消化壓力開始逐步緩解，市場供求努力往總體平衡方向靠近。（2）商品房銷售價格略有增長。一季度市區(qū)商品房的銷售均價為3513.06元/平方米，同比增長15.68%，環(huán)比增長2.27%。其中商品住宅的銷售均價為3407.16元/平方米，同比增長21.5%，環(huán)比增長4.18%；營業(yè)用房的銷售均價為3942.57元/平方米，同比減少31.56%，環(huán)比減少12.63%。 今年一季度市區(qū)商品房新增房源很少，僅8個樓盤4.72萬平方米的新增商品房上市，因此一季度所銷售的15.41萬平方米商品房大多為2008年三、四季度上市的房源，銷售均價與2008年四季度接近。至于同比出現(xiàn)較大增

7、長，是因本季度所銷售的商品房以中高檔樓盤居多，如恒成世紀美林、廣綠玉龍灣、金磐衢州花園、華都維多利亞等樓盤均有較好的銷售業(yè)績，因此我們認為一季度商品房銷售價格相對去年略有增長。2009年一季度市本級商品住宅銷售套數(shù)前十排名序號樓盤名稱區(qū)域銷售套數(shù)銷售面積 ()銷售均價 (元/)1恒成世紀美林開發(fā)區(qū)91857029562廣綠玉龍灣西區(qū)88987141263遠景遠景城老城區(qū)81295636074金磐衢州花園排屋城北2067035955普通住宅591175146595建工麗江城巨化49479427346樂業(yè)樂業(yè)景觀開發(fā)區(qū)44490727557華都維多利亞排屋老城區(qū)824406922普通住宅30339

8、647368綠都城市假日開發(fā)區(qū)38405625889世通世紀天成開發(fā)區(qū)363058310210長河藍保國際開發(fā)區(qū)3313053074（上表數(shù)據(jù)來源于衢州市商品房銷售網(wǎng)）3、二手房市場情況（1）二手房成交量增長明顯。據(jù)統(tǒng)計，2009年一季度市區(qū)共成交二手房1177套，面積為12.18萬平方米；其中二手房買賣1039套，拆遷安置、繼承、離婚等其他交易138戶。與2008年一季度相比，交易套數(shù)增長25.48%、面積增長16.67%；與2008年四季度相比，交易套數(shù)增長66.95%、面積增長27.67%。（3月份市區(qū)共成交二手房592套，面積為4.81萬平方米。其中二手房買賣515套，拆遷安置、繼承、

9、離婚等其他交易77套。） （2）市場呈現(xiàn)較好的發(fā)展態(tài)勢從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，市區(qū)二手房市場經(jīng)過近年來的發(fā)展和各相關部門行之有效的清查整頓，在2008年的樓市調(diào)整期間展現(xiàn)了良好的抗風險能力與自我修復能力。盡管在2008年四季度市場出現(xiàn)了明顯的振蕩與成交量的萎縮，但是理性的發(fā)展仍然主導了市場的進程，因此，在今年一季度局勢稍顯明朗后，市區(qū)二手房市場就開始迅速恢復。近期二手房交易的大幅放量，不但說明了購房者對市區(qū)樓市的繼續(xù)看好，也說明了市區(qū)樓市依然處在良性運行之中。同時也顯示了市區(qū)剛性需求強勁的購買力。二、目前存在的主要問題1、房地產(chǎn)用地有效供應量明顯不足。2008年受國家宏觀調(diào)控政策影響，我市市區(qū)房地產(chǎn)市

10、場出現(xiàn)明顯下滑趨勢，與房地產(chǎn)直接相關的土地市場表現(xiàn)得尤為突出，雖然2008年全年市區(qū)土地供應量比較充足，而實際出讓房地產(chǎn)用地還不到當年計劃供地量的一半，房地產(chǎn)用地有效供應量明顯不足。這種情況到今年一季度并未出現(xiàn)好轉，2009年一季度市區(qū)僅1個房地產(chǎn)用地項目被市場接受，根本適應不了今年房地產(chǎn)市場的新形勢。2、新建普通商品房供應后續(xù)不足將日益突出。雖然今年上半年市區(qū)商品房市場的主要任務是以消化庫存量為主，從一季度實際情況看也的確如此，今年一季度市區(qū)商品房供銷比為1：3.26，較好地消化了去年所庫存的商品房。因去年土地一級市場不活躍，房開企業(yè)拿地意愿不強，全年市區(qū)僅出讓454畝房地產(chǎn)用地，實際供地量

11、的減少直接影響了今年新增商品房供應量。2009年一季度市區(qū)房地產(chǎn)市場形勢較好，商品房銷售量已達到前兩年形勢較好時的水平。面對房地產(chǎn)市場形勢的好轉，普通商品住宅供應后續(xù)不足的問題將日益突出。三、對策建議在國家已出臺較多調(diào)控政策的條件下，2009年的政策立足點應該關注和解決房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中出現(xiàn)的新問題、新情況，并遵循市場運行的客觀規(guī)律，促進房地產(chǎn)市場理性回歸。 1、堅持輿論宣傳與正確引導相結合，促進住房合理消費。堅持正確的輿論導向，各級各部門要充分認識房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中的中心地位與作用，樹立抓房地產(chǎn)業(yè)就是抓經(jīng)濟增長、社會進步、財政增收的觀念，進一步增強大局意識，結合我市市區(qū)房地產(chǎn)市場的實

12、際情況，加強對房地產(chǎn)市場調(diào)控措施的正確宣傳，重視對企業(yè)和消費者的正確引導，使他們?nèi)媪私夥康禺a(chǎn)市場情況，樹立市場信心，從而正確引導理性投資和消費。2、增加土地和住房的有效供給。供給不能滿足需求有可能成為今年下半年房地產(chǎn)市場的主要矛盾。因此，要通過政府掌控的土地資源來實施調(diào)控，努力增加面向廣大群眾的普通商品住房，以平衡供求關系。要增加住宅用地的有效供給。通過增加普通商品住房和經(jīng)濟適用房的供應，通過住房建設規(guī)劃提前公布，解決好中低收入百姓的購房預期。要加強對國有土地使用權出讓合同執(zhí)行情況的監(jiān)管，促進存量土地的實質性開發(fā)，加大對閑置土地的處置力度。同時要按企業(yè)的資質等級、開發(fā)能力等，控制出讓土地的面

13、積，以改變當前土地開發(fā)面積、商品住房新開工面積下降的趨勢。四、對二季度市區(qū)房地產(chǎn)市場的預測今年一季度，市區(qū)房地產(chǎn)市場形勢較好，商品房的銷售量與去年同期相比略有減少，但明顯好于去年三、四季度的銷售量。更值得一提的二手房市場出人意料的火爆，一季度市區(qū)二手房成交量同比、環(huán)比均出現(xiàn)較大幅度的增長，整個市區(qū)樓市一派春意盎然。然而，就此我們并不能斷言市區(qū)房地產(chǎn)市場已經(jīng)回暖，對于二季度市區(qū)房地產(chǎn)運行狀況如何還需要持續(xù)觀察。房地產(chǎn)市場能否持續(xù)健康發(fā)展，關鍵是能否提供好的就業(yè)機會，吸引更多人才到衢州，他們對房地產(chǎn)有需求，才能真正促進房地產(chǎn)健康發(fā)展。1、商品房銷售均價仍將平穩(wěn)運行。今年一季度市區(qū)上市新房源較少，市場目前仍以消化庫存為主。從目前開發(fā)的項目看二季度市區(qū)商品房市場推出的房源量仍不多，因此我們認為二季度商品房銷售均價仍將平穩(wěn)運行。2、寬松的政策、稅費及信貸環(huán)境利好二手樓市發(fā)展。近幾年市區(qū)二手房市場一直較為穩(wěn)健