房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法摸底題五答案

1、2014年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法摸底題答案(第五套)一、單項(xiàng)選擇題1.下面說(shuō)法正確的是( )。a.房地產(chǎn)估價(jià)師可以受聘于兩個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)b.委托人和估價(jià)報(bào)告使用者通常是估價(jià)利害關(guān)系人c.依法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)必須受到行政區(qū)域、行業(yè)限制d.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)由估價(jià)師個(gè)人出具2.在英國(guó)和其他英聯(lián)邦國(guó)家，法院一般( )來(lái)判斷房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的誤差范圍。a.使用估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格b.使用政府公布的房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價(jià)格c.使用近一年內(nèi)房地產(chǎn)的平均成交價(jià)格d.依賴于專家證人測(cè)算的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值3.某宗土地面積為2 000 m2，城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標(biāo)為：容積率3，建筑密度30%。在單位建筑面積

2、所獲得的利潤(rùn)相同的條件下，下列建設(shè)方案中最可行的是( )。a.建筑物地面一層建筑面積為800m2，總建筑面積為5 000 m2b.建筑物地面一層建筑面積為1 400 m2，總建筑面積為5 000 m2c.建筑物地面一層建筑面積為600 m2，總建筑面積為5 500m2d.建筑物地面一層建筑面積為600 m2，總建筑面積為2 500 m24.假設(shè)某類住宅的價(jià)格從3 000元/m2下降到2 800元/m2，需求從900套上升到1 000套，則用中點(diǎn)法計(jì)算的該類住宅需求的價(jià)格彈性為( )。a. -1.33b. -0.66c.0.66d.1.535.在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋

3、找他人出資，合作加蓋房屋并進(jìn)行分成，屬于動(dòng)用( )的行為。a.宅基地所有權(quán)b.空間利用權(quán)c.地役權(quán)d.建筑物相鄰關(guān)系6.設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的( )的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。a.稅金b.拍賣費(fèi)用c.土地使用權(quán)出讓金d.土地使用成本7.標(biāo)準(zhǔn)深度是道路對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，由此接近道路的方向，地價(jià)逐漸升高;由此遠(yuǎn)離道路的方向，地價(jià)( )。a.逐漸降低b.逐漸升高c.可視為基本不變d.為零8.房地產(chǎn)的供給曲線表示( )。a.房地產(chǎn)的出售量與其價(jià)格之間的關(guān)系b.房地產(chǎn)的出售量與購(gòu)買者能力的關(guān)系c.房地產(chǎn)的供給量與

4、其價(jià)格之間的關(guān)系d.房地產(chǎn)的供給量與購(gòu)買者能力的關(guān)系9.投資利息估算只有在( )中才需要。a.比較法b.傳統(tǒng)方法c.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法d.收益法10.下列房地產(chǎn)不是按其經(jīng)營(yíng)使用方式來(lái)劃分的為( )。a.出售型房地產(chǎn)b.出租型房地產(chǎn)c.辦公型房地產(chǎn)d.自用型房地產(chǎn)11.根據(jù)合法原則，拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。在被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致時(shí)，應(yīng)當(dāng)向( )申請(qǐng)確認(rèn)。a.當(dāng)?shù)夭疬w管理部門b.當(dāng)?shù)貒?guó)土部門c.當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块Td.城市規(guī)劃行政主管部門12.購(gòu)買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占70%，抵押貸款的年利率為6%，自有資本要求的年收益率為9%，該類房地

5、產(chǎn)的資本化率為( )。a.6.0%b.6.9%c.8.8%d.9.0%13.某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的有效毛收入為50萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為30萬(wàn)元，此后每年的有效毛收入會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)3%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用增長(zhǎng)2%，收益年限可視為無(wú)限年，該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7%。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬(wàn)元。a.650b.687c.585d.63014.某開(kāi)發(fā)商通過(guò)出讓方式取得某宗土地使用權(quán)。價(jià)格為1000元/m2，容積率為3。后經(jīng)批準(zhǔn)容積率擴(kuò)大至3.6，此時(shí)開(kāi)發(fā)商應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)為( )元/m2。a.100b.200c.300d.60015.城市基準(zhǔn)地價(jià)是以一個(gè)城市為對(duì)象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊

6、相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段。調(diào)查評(píng)估出的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的( )。a.基準(zhǔn)價(jià)格b.平均價(jià)格c.正常價(jià)格d.市場(chǎng)價(jià)格16.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積120m2，單位建筑面積的重置價(jià)格為800元/m2，建筑物殘值率6%，年折舊率2.2%，計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值是( )元。a.76 800b.79 104c.77 952d.81 56217.某建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)和維護(hù)保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為( )。a.43.8%b.5

7、0%c.56.8%d.70%18.某寫(xiě)字樓由于市場(chǎng)不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，從而不便于商務(wù)辦公，導(dǎo)致需求減少，估計(jì)未來(lái)期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫(xiě)字樓可出租面積為10 000 m2，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40%。假若該寫(xiě)字樓可出租剩余年限為30年，投資報(bào)酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫(xiě)字樓將發(fā)生( )萬(wàn)元的貶值。a.548.19b.558.15c.567.39d.675.4019.某商場(chǎng)建成3年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為( )年。a.40b.4

8、3c.47d.5020.下列關(guān)于農(nóng)地征收費(fèi)用的表述中，不正確的是( )。a.青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定b.征地管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定c.新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定d.地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定21.估價(jià)上的建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物( )損失。a.價(jià)值b.價(jià)格c.效益d.利潤(rùn)22.建筑物的所有權(quán)可以分為獨(dú)有、共有和( )三種。a.區(qū)分共有b.區(qū)分所有c.公有d.私有23.收益法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益來(lái)求取估價(jià)對(duì)象( )的方法。a.利潤(rùn)b.價(jià)格c.價(jià)值d.收益價(jià)格24.某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的

9、，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用期限為50年，不可續(xù)期，至今已使用36年;預(yù)計(jì)利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲凈收入8萬(wàn)元，該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8.5%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬(wàn)元。a.90.52b.91.52c.92.52d.93.5225.運(yùn)用報(bào)酬資本化法估價(jià)，需要預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)( )。a.利潤(rùn)b.毛收入c.價(jià)值d.凈收益26.某出租的舊辦公樓的租約尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取凈租金80萬(wàn)元(沒(méi)有費(fèi)用支出)，到期后要拆除作為商業(yè)用地。預(yù)計(jì)作為商業(yè)用地的價(jià)值為1 100萬(wàn)元，拆除費(fèi)用為50萬(wàn)元，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。則該舊辦公樓的價(jià)值為( )萬(wàn)元。a.1 005.34

10、b.1 006.61c.2 005.34d.2 006.6127.某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用3年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40%，安全利率假定為6%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為安全利率的40%，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬(wàn)元。a.368b.552c.561d.92028.適用于開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)出售的公式是( )。a.v=vr-cb.v=vp-cc.v=vr+cd.v=vp+c29.某地區(qū)商品住宅價(jià)格自2000年至2004年分別為681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增減量法預(yù)測(cè)該地區(qū)商品住宅2006年的價(jià)格為(

11、)元/m2。a.849b.865c.882d.91530.城市基準(zhǔn)地價(jià)是根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，調(diào)查評(píng)估的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的( )。a.最低價(jià)格b.平均價(jià)格c.出讓地價(jià)d.標(biāo)定地價(jià)31.當(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)宗地的總價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，臨街宗地總價(jià)=路線價(jià)( ) 臨街寬度。a.單獨(dú)深度價(jià)格修正率b.累計(jì)深度價(jià)格修正率c.平均深度價(jià)格修正率d.混合深度價(jià)格修正率32.某臨街深度30.48 m(即100英尺)，臨街寬度20 m的矩形土地，總價(jià)為12.92萬(wàn)元。按四三二一法則，其相鄰臨街深度15.24 m(即50英尺)，臨街寬度25 m的矩形土地的總價(jià)為( )萬(wàn)元。a.53.

12、34b.85.34c.106.68d.213.3633.某宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為5 000萬(wàn)元，其總地價(jià)為2 000萬(wàn)元，總建筑面積為10 000 m2，甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為90萬(wàn)元，該部分的建筑面積為200 m2。按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，甲占有的土地份額為( )。a.1%b.1.5%c.2%d.2.5%34.防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的最后一道防線是( )。a.撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告b.審核估價(jià)報(bào)告c.出具估價(jià)報(bào)告d.估價(jià)資料歸檔35.下列表述中不正確的是( )。a.在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)方法將影響估價(jià)結(jié)果b.在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)將影響估價(jià)結(jié)果c.在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果d

13、.在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)作業(yè)期將影響估價(jià)結(jié)果二、多項(xiàng)選擇題1.下列屬于房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德是( )。a.職業(yè)品德b.職業(yè)理念c.職業(yè)責(zé)任d.職業(yè)情感e.職業(yè)行為習(xí)慣2.房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的( )。a.投資價(jià)值b.賬面價(jià)值c.市場(chǎng)價(jià)值d.使用價(jià)值e.交換價(jià)值3.在房地產(chǎn)估價(jià)中，如果估價(jià)目的不同，則( )。a.估價(jià)的依據(jù)有可能不同b.估價(jià)的方法有可能不同c.估價(jià)對(duì)象的范圍有可能不同d.不影響估價(jià)結(jié)果的公正性e.不影響估價(jià)報(bào)告的用途4.估價(jià)中的最高最佳使用具體包括( )等。a.最佳用途b.最佳位置c，最佳規(guī)模d.最佳環(huán)境e.最佳集約度5.根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則，目前我國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)

14、定不得抵押因而不應(yīng)作為以抵押為目的的估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)有( )。a.土地所有權(quán)b.國(guó)有工業(yè)用地土地使用權(quán)c.宅基地土地使用權(quán)d.大型游樂(lè)場(chǎng)e. 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房6.運(yùn)用市場(chǎng)法時(shí)，估價(jià)人員根據(jù)基本要求選取可比實(shí)例后，需要建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，主要包括( )等。a.統(tǒng)一采用總價(jià)b.統(tǒng)一采用單價(jià)c.統(tǒng)一幣種和貨幣單位d.統(tǒng)一面積內(nèi)涵和大小e.統(tǒng)一付款方式7.假設(shè)開(kāi)發(fā)法的操作步驟包括( )。a.調(diào)查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況b.選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式c.估計(jì)開(kāi)發(fā)前的房地產(chǎn)價(jià)值及開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期d.估算開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)及投資者購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)e.進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)

15、值8.房地產(chǎn)的供求狀況可以分為( )。a.全國(guó)房地產(chǎn)總供求狀況b.本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況c.全國(guó)本類房地產(chǎn)的供求狀況d.本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況e.臨近地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況9.以下關(guān)于建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)剩余期限的說(shuō)法正確的是( )。a.建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)剩余期限可能同時(shí)結(jié)束b.建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用權(quán)剩余期限不同時(shí)結(jié)束c.建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命不可能早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束d.建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命不可能晚于土地使用期限結(jié)束e.建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束10.收益性房地產(chǎn)的價(jià)值高低主要取決于( )。a.已經(jīng)獲得凈收益的大小b.未來(lái)獲得凈收益的風(fēng)險(xiǎn)

16、c.未來(lái)獲得凈收益的大小d.目前總收益的大小e.未來(lái)獲得凈收益期限的長(zhǎng)短11.求取建筑物折舊的方法主要有( )。a.年限法b.市場(chǎng)提取法c.分解法d.功能法e.對(duì)比分析法12.凈收益每年不變的公式，除了可以用于測(cè)算價(jià)格還有許多的其他作用，例如( )。a.用于相同的使用期限b.用于不同收益期限c.用于比較不同期隈價(jià)格的高低d.用于比較同期限價(jià)格的高低e.用于市場(chǎng)法中因期限不同進(jìn)行的價(jià)格調(diào)整13.建筑物的功能折舊原因不包括( )。a.自然環(huán)境惡化b.消費(fèi)觀念變更c(diǎn).設(shè)備陳舊落后d.城市規(guī)劃改變e.政府政策變化14.房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置發(fā)生變化，可能是由于( )等引起。a.交通建設(shè)b.市場(chǎng)供求變化c

17、.人口素質(zhì)變化d.所在地區(qū)衰落e.城市規(guī)劃的制定與修改15.獲取房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的措施可以有( )。a.突破專業(yè)能力限制，接受各種估價(jià)要求b.提高服務(wù)質(zhì)量c.恰當(dāng)?shù)男麄鱠.低收費(fèi)e.最大限度壓縮估價(jià)作業(yè)期三、判斷題1.房地產(chǎn)估價(jià)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不可缺的重要組成部分。 ( )2.房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則，就是要求房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)估價(jià)人員必須具備合法的評(píng)估資格，否則不得進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。 ( )3.最典型的典權(quán)是在他人土地上通行的權(quán)利。 ( )4.在完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，土地取得成本一般是由購(gòu)置土地的價(jià)款和在購(gòu)置時(shí)應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)構(gòu)成。 ( )5.某寫(xiě)字樓預(yù)計(jì)持有兩年后出售，持有期的年凈收益預(yù)測(cè)為2

18、16萬(wàn)元，出售時(shí)的價(jià)格減去銷售稅費(fèi)后的凈值預(yù)測(cè)為5 616萬(wàn)元，資本化率為8%，則該寫(xiě)字樓目前的收益價(jià)格估計(jì)為5 200萬(wàn)元。 ( )6.資本化率等于房地產(chǎn)價(jià)格與其年收益的比值。 ( )7.宗地價(jià)格是一宗土地的一定權(quán)利狀態(tài)在某一時(shí)點(diǎn)下的價(jià)格。 ( )8.計(jì)算凈收益時(shí)，房地產(chǎn)貸款還本付息額、會(huì)計(jì)上的折舊額、改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅要扣除。( )9.成本法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在建造時(shí)的構(gòu)建價(jià)格，然后扣除折舊，以此來(lái)估算估價(jià)對(duì)象客觀合理的價(jià)格或價(jià)值的方法。 ( )10.成本法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象購(gòu)建價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。 ( )11.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，也是建筑承包商的利潤(rùn)。 ( )12.收益法的本質(zhì)是