嘉興市城市房屋拆遷管理實施細則

1、嘉興市城市房屋拆遷管理實施細則第一章 總 則第一條為了加強對城市房屋拆遷的管理，維護拆遷當事人的合法權(quán)益，保陳建設(shè)項目順利進行，根據(jù)國務院城市房屋拆遷管理條例和浙江省城市房屋拆遷管理條例等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本細則。第二條 凡在本市城市規(guī)劃區(qū)國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本細則。第三條 城市房屋拆遷必須符合城市規(guī)劃，有利于城市舊區(qū)改造和生態(tài)環(huán)境改善，保護文物古跡。第四條 本細則所稱拆遷人是指依法取得房屋拆遷許可證的單位。被拆遷人是指被拆遷房屋的所有人。房屋承租人是指與被拆遷人具有合法租賃關(guān)系的單位和個人。第五條嘉興市建設(shè)局是本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)城市房屋拆遷的

2、行政主管部門(以下簡稱拆遷主管部門)，負責對本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的城市房屋拆遷工作實施監(jiān)督、管理。城市房屋拆遷管理的日常工作由其下屬的拆遷管理辦公室具體辦理。本市各級政府及有關(guān)部門、街道辦事處應當按照各自職責，互相配合，共同做好城市房屋拆遷管理工作。第六條 拆遷人必須依照本細則規(guī)定，對被拆遷人給予合理補償、安置；被拆遷人、被拆遷房屋承租人應當在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。第二章 拆遷管理第七條 市人民政府組織建設(shè)、規(guī)劃、計劃、國土資源等行政管理部門，按照城市總體規(guī)劃的要求，根據(jù)我市社會經(jīng)濟發(fā)展水平，同時考慮近期新建商品房的市場供應等因素，制定城市房屋拆遷的中長期計劃和年度計劃。拆遷年計劃由市人民政府

3、報省人民政府備案。第八條 需要拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。申請房屋拆遷許可證，應當向拆遷主管部門提交下列文件：(一)建設(shè)項目批準文件；(二)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；(三)國有土地使用權(quán)批準文件；(四)拆遷計劃和拆遷方案；(五)辦理存款業(yè)務的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。前款第（四）項規(guī)定的拆遷方案應當對臨時周轉(zhuǎn)用房和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置用房作出安排。第（五）項規(guī)定的拆遷補償安置資金按照拆遷預算的百分之八十確認，專戶儲存，拆遷人提供的安置用現(xiàn)房可以折價計入；不足部分由拆遷人在拆遷主管部門規(guī)定的期限內(nèi)補足；安置用現(xiàn)房應當符合國家質(zhì)量安全標準。第九條 拆遷主管部門應當自收到拆遷

4、房屋申請之日起三十日內(nèi)，對申請事項進行審查；經(jīng)審查符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。第十條 拆遷主管部門應當自頒發(fā)房屋拆遷許可證之日起五日內(nèi)，將建設(shè)項目的名稱、拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限、拆遷期限等內(nèi)容予以公告。拆遷主管部門和拆遷人應當及時向被拆遷人做好拆遷政策、拆遷方案的宣傳解釋工作。第十一條 拆遷范圍公布后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人在暫停辦理相關(guān)手續(xù)期間不得進行下列活動：(一)新建、改建和擴建房屋及其附屬物；(二)改變房屋和土地用途；(三)租賃房屋。拆遷主管部門應當就前款所列事項，書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限不得超過一年；拆遷人需要延長暫停期限

5、的，應當經(jīng)拆遷主管部門批準，延長暫停期限最長不得超過一年。第十二條拆遷人自取得房屋拆遷許可證之日起三個月內(nèi)不實施拆遷的，房屋拆遷許可證自然失效，并由拆遷主管部門予以公告。實施房屋拆遷不得超越房屋拆遷許可證核準的拆遷范圍和拆遷期限。需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在拆遷期限屆滿十五日前，向拆遷主管部門提出延期申請，拆遷主管部門應當自收到延期拆遷申請之日起十日內(nèi)予以答復。第十三條拆遷人可以自行拆遷，也可以委托拆遷。從事拆遷業(yè)務的單位(以下簡稱拆遷單位)應當按照國家和省、市的有關(guān)規(guī)定依法取得房屋拆遷資格證書。房屋拆遷主管部門不得作為拆遷人，也不得接受拆遷委托。第十四條拆遷人委托拆遷的，應當向被委托的拆

6、遷單位出具委托書，并簽訂拆遷委托合同。拆遷人應當自拆遷委托合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將合同報拆遷主管部門備案。被委托的拆遷單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務。第十五條 拆遷人應當向被拆遷人公布拆遷補償安置方案。拆遷人與被拆遷人應當在公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)，根據(jù)本細則的規(guī)定簽訂拆遷補償安置協(xié)議。協(xié)議應當載明補償形式、貨幣補償金額及其支付期限、安置地點、安置用房面積、搬遷期限、過渡方式、過渡期限、搬家補助費和臨時安置補助費、違約責任以及當事人認為需要訂立的其他條款。拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人簽訂拆遷補償安置協(xié)議。拆遷房管部門代管的房屋，拆遷人應當與代管人簽訂拆遷補償安置協(xié)議；代管房屋有使用人的

7、，拆遷人應當與代管人、房屋使用人簽訂拆遷補償安置協(xié)議。拆遷補償安置協(xié)議自簽訂之日起生效。拆遷人應當自協(xié)議簽訂之日起十五日內(nèi)將協(xié)議報拆遷主管部門備案。簽訂拆遷補償安置協(xié)議應使用省建設(shè)行政管理部門統(tǒng)一監(jiān)制的文本。第十六條拆遷補償安置協(xié)議簽訂后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。第十七條拆遷當事人對補償形式、補償金額、安置用房面積、安置地點、過渡方式、搬遷期限、過渡期限等內(nèi)容，在拆遷期限內(nèi)經(jīng)協(xié)商達不成協(xié)議的，拆遷當事人可以向拆遷主管部門申請裁決。被拆遷人是拆遷主管部門的，由市人民政

8、府裁決。裁決部門應當自受理裁決申請之日起三十日內(nèi)作出書面裁決；裁決作出之前，裁決部門應當充分聽取各方意見。當事人對裁決不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院提起行政訴訟。除依法需要停止執(zhí)行的情形外，在復議和訴訟期間如拆遷人已按裁決給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，復議和訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。第十八條被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，由市人民政府責成有關(guān)部門強制拆遷，或者由拆遷主管部門依法申請人民法院強制拆遷。實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關(guān)事項，向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。第十九條 拆遷房管部門代管的房屋，拆遷補償安置協(xié)議必須經(jīng)公證機關(guān)公證。代

9、管人應當就被拆遷房屋的有關(guān)事項，向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。第二十條 被拆遷房屋有下列情形之一的，由拆遷人提出補償安置方案，報拆遷主管部門審核同意后實施拆遷：(一)有產(chǎn)權(quán)糾紛的；(二)產(chǎn)權(quán)人下落不明的；(三)暫時無法確定產(chǎn)權(quán)人的。房屋拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關(guān)事項，向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全。第二十一條 拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋，依照國家有關(guān)擔保的法律執(zhí)行。第二十二條 法律、法規(guī)對拆遷軍事設(shè)施、教堂、寺廟、文物古跡、歸僑僑眷房屋、涉外房屋等另有規(guī)定的，從其規(guī)定。第二十三條城市房屋拆遷涉及公共設(shè)施或者各種管線遷移的，由原所有人按規(guī)定期限自行遷移，所需遷移費用，由拆遷人按國家有關(guān)規(guī)定標準給予適當補償

10、，但結(jié)合道路擴建按規(guī)劃需要就位或新建、擴建各種管線的費用，拆遷人不予負擔。第二十四條 對拆遷范圍內(nèi)的花木、綠地，應當盡可能保留。不能保留的，應當按照國家和省的規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。第二十五條尚未完成拆遷補償、安置的建設(shè)項目確需轉(zhuǎn)讓的，受讓人應當提供本細則第八條第一款第(五)項規(guī)定的拆遷補償安置資金證明，并經(jīng)拆遷主管部門同意。原拆遷補償安置協(xié)議載明的權(quán)利、義務隨之轉(zhuǎn)移給項目受讓人。項目轉(zhuǎn)讓人和受讓人應當書面通知被拆遷人，并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起三十日內(nèi)予以公告。受讓人不能履行原拆遷補償安置協(xié)議的，轉(zhuǎn)讓人應當承擔連帶責任。第二十六條拆遷人使用拆遷補償安置資金的，應當經(jīng)拆遷主管部門審核。拆遷補償安置資金應

11、當全部用于房屋拆遷的補償、安置，不得挪作他用。具體按省建設(shè)行政管理部門的規(guī)定執(zhí)行。拆遷主管部門應當加強對拆遷補償安置資金使用的監(jiān)督。第二十七條 拆遷主管部門和拆遷實施單位應當建立、健全房屋拆遷檔案制度，加強對房屋拆遷檔案資料的管理。房屋拆遷的檔案資料包括：拆遷人從事房屋拆遷的有關(guān)批準文件，拆遷計劃和拆遷方案及其調(diào)整資料，拆遷補償安置協(xié)議及其結(jié)算資料，以及其他與拆遷有關(guān)的檔案資料。第二十八條 除本細則規(guī)定應當公告、公示的情形外，拆遷人應將下列內(nèi)容在拆遷辦公現(xiàn)場張貼公示：(一)國家和省、市有關(guān)拆遷的政策規(guī)定；(二)房屋拆遷許可證、拆遷計劃；(三)被拆遷人、承租人名單、拆遷房屋的建筑面積和使用性質(zhì)；

12、(四)安置用房分套建筑面積、層次、價格以及其他應當由安置房承受人支付的費用項目和金額；(五)其他相關(guān)內(nèi)容(如拆遷委托書等)。第三章 拆遷補償與安置第二十九條 拆遷人應當對被拆遷人按照國家法律、法規(guī)和本細則的規(guī)定給予合理補償。拆遷補償、安置可以實行貨幣補償，也可以實行與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)調(diào)換（以下簡稱產(chǎn)權(quán)調(diào)換）。被拆遷人有權(quán)選擇具體補償形式。拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人按市場評估價給予貨幣補償。拆遷范圍公布后新建、改建、擴建的部分，不予補償。第三十條拆遷范圍內(nèi)的違法建筑、超過批準期限的臨時建筑，必須在拆遷公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)自行拆除，不予補償；拆除未超過批準期限的臨

13、時建筑，除按約定不予補償外，按其建設(shè)成本結(jié)合剩余使用期限予以補償。第三十一條 貸幣補償或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積，按照被拆遷房屋的房屋所有權(quán)證或者其他合法房產(chǎn)憑證記載的建筑面積計算。第三十二條被拆遷房屋的貨幣補償金額根據(jù)房地產(chǎn)市場評估價格確定。房地產(chǎn)市場評估價格由具有法定資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)(以下簡稱評估機構(gòu))以房屋拆遷許可證核發(fā)時市人民政府公布的貨幣補償基準價為基本依據(jù)，結(jié)合該房屋具體區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、建筑而積、成新、層次、裝修等因素評估確定。所需評估費用由拆遷人承擔。評估機構(gòu)在確定被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價格前，應當聽取被拆遷人的意見。第三十三條被拆遷房屋的貨幣補償基準價，由拆遷主管部門會同價格、

14、國土資源、規(guī)劃等行政管理部門按照當?shù)厣弦荒甓韧惖囟?、同類用途新建房屋的市場平均價格分別確定，報市人民政府批準，并在每年3月底前公布。第三十四條拆遷主管部門應當提出不少于兩家的房地產(chǎn)評估機構(gòu)名單，并說明其資質(zhì)、信譽等情況，供被拆遷人選擇。被拆遷人應當在拆遷主管部門提供房地產(chǎn)評估機構(gòu)名單后十日內(nèi)作出選擇。評估機構(gòu)由拆遷主管部門按參加選擇的被拆遷人的多數(shù)意見確定。被拆遷人未在規(guī)定時間內(nèi)作出選擇的，由拆遷主管部門確定。第三十五條 被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價格實行公示制。房地產(chǎn)評估機構(gòu)應當將被拆遷人的姓名、被拆遷房屋的門牌號、評估因素、評估依據(jù)、評估價格等主要情況在被拆遷地段公示，接受社會監(jiān)督。公示

15、時間不得少于十日。房地產(chǎn)市場評估的具體辦法按省、市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第三十六條按照本章規(guī)定對被拆遷人進行補償后，其被拆遷房屋按規(guī)定容積率占有的土地，不再按照浙江省實施中華人民共和國土地管理法辦法第二十九條規(guī)定予以補償。被拆遷人依法享有使用權(quán)的土地，其面積超過被拆遷房屋按規(guī)定容積率占有的土地面積的，超過部分的土地按照浙江省實施中華人民共和國土地管理法辦法第二十九條規(guī)定予以補償。第三十七條 被拆遷地段用于同類商品房建設(shè)的，被拆遷人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。第三十八條 實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應當結(jié)算被拆遷房屋和安置用房的差價。被拆遷房屋和安置用房的價格按照本細則規(guī)定的房地產(chǎn)市場評估價格確定

16、。第三十九條 選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被拆遷人有權(quán)要求拆遷人提供不小于被拆遷房屋原建筑面積的安置用房。安置用房應當符合設(shè)計規(guī)范要求；屬于新建商品房的，交付前應當經(jīng)綜合驗收合格。第四十條被拆遷人屬于生活特殊困難人員，其被拆遷住宅用房每戶建筑面積小于三十六平方米(在我市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)有其他住宅用房的合并計算)，并實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人應當提供建筑面積不小于三十六平方米的成套房作為安置用房。被拆遷房屋和安置用房互不結(jié)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。前款所稱的生活特殊困難人員，是指經(jīng)民政部門按照有關(guān)規(guī)定確定的享受最低生活保障待遇的我市城市居民；被拆遷住宅用房每戶建筑面積，按照房屋拆遷許可證核發(fā)時被拆遷人的戶籍證和房屋所有權(quán)證或

17、者其他合法房產(chǎn)憑證為依據(jù)確定。第四十一條拆遷房管部門直管住宅公房或者單位自管住宅公房的(包括不成套房)，房屋承租人享有按照房改政策購房的權(quán)利。房屋承租人按照房改政策購房后，拆遷人應當對其按被拆遷人予以補償、安置。房屋承租人未按房改政策購房，也未與被拆遷人達成解除租賃關(guān)系協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補償安置方式。安置用房由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新簽訂房屋租賃合同。第四十二條 拆遷落實私房政策換約續(xù)租的住宅用房的，拆遷人應當按照本細則規(guī)定對被拆遷人予以補償、安置。房屋承租人是落實私房政策發(fā)還產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)權(quán)時的承租人或其同住人的，可以按房改政策向拆遷人購買原面積的住

18、房。第四十三條 拆遷房管部門代管的房屋，代管房屋有使用人的，應當實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換；代管房屋無使用人的，由代管人選擇補償安置方式。選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，安置用房仍由房管部門代管；選擇貨幣補償?shù)模泿叛a償余額由代管人專戶存入銀行。第四十四條 被拆遷房屋的用途以房屋所有權(quán)證登記的用途為準。認定房屋用途以規(guī)劃、國土資源管理部門提供的合法有效文件作為依據(jù)。房屋所有權(quán)證未明確用途的，由產(chǎn)權(quán)登記部門依照職權(quán)或者根據(jù)房屋所有人的申請，按照本條前款的規(guī)定調(diào)查確認。房屋所有人要求改變原登記用途的，可以在其房屋被列入拆遷范圍前，持有關(guān)文件向產(chǎn)權(quán)登記部門申請變更登記。第四十五條 1990年4月1日中華人民共和國城市規(guī)劃法施行前

19、已改變房屋用途并以改變后的用途延續(xù)使用的，根據(jù)房屋所有人的申請，按改變后的用途認定，由產(chǎn)權(quán)登記部門變更登記；其中改為商業(yè)用房的，應當持有合法有效營業(yè)執(zhí)照。1990年4月1日中華人民共和國城市規(guī)劃法施行后未經(jīng)規(guī)劃、國土資源管理部門同意改變房屋用途的，按其房屋、土地登記的用途認定。改變房屋用途，按規(guī)定應繳納土地出讓金和有關(guān)的稅、費的，房屋所有人應當在變更登記前依法補繳。第四十六條 被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人應當自領(lǐng)取房屋拆遷許可證之日起二十四個月內(nèi)將被拆遷人或者房屋承租人安置完畢。過渡期間的周轉(zhuǎn)用房可以由被拆遷人或者房屋承租人自行解決，也可以由拆遷人提供。被拆遷人或者房屋承租人有權(quán)選擇具體過渡

20、方式，拆遷人不得強迫或者拒絕。拆遷人提供周轉(zhuǎn)用房的，被拆遷人或者房屋承租人應當在得到安置用房的四個月內(nèi)騰退周轉(zhuǎn)用房。第四十七條住宅房屋的被拆遷人或者房屋承租人自行解決周轉(zhuǎn)用房的，拆遷人應當從其報遷之月起到被安置后的四個月內(nèi)支付其臨時安置補助費。臨時安置補助費按照當?shù)刈赓U與被拆遷房屋相當面積、地段的住宅用房所需費用的平均價格確定。具體標準由市人民政府確定，每年公布一次。拆遷人超過拆遷補償安置協(xié)議規(guī)定的過渡期限未提供安置用房的，應當自逾期之月起按照原標準的二倍支付臨時安置補助費，補償被拆遷人或者房屋承租人因延期使用安置用房的損失。拆遷人提供周轉(zhuǎn)用房的，周轉(zhuǎn)用房應當與被拆遷房屋的居住條件相當。拆遷人

21、不再支付臨時安置補助費。拆遷人超過協(xié)議規(guī)定的過渡期限未提供安置用房的，除繼續(xù)提供周轉(zhuǎn)用房外，還應當自逾期之月起按照規(guī)定標準支付臨時安置補助費，補償被拆遷人或者房屋承租人因延期使用安置用房的損失。第四十八條 拆遷人應當支付住宅房屋的被拆遷人或者房屋承租人搬家補助費。具體按市人民政府公布的標準執(zhí)行。實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，被拆遷人或者房屋承租人從拆遷人提供的臨時周轉(zhuǎn)用房遷往安置用房時，應當再次支付搬家補助費。第四十九條拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)引起的經(jīng)濟損失以及搬遷、安裝、過渡費用，由拆遷人給予一次性補助。具體補助標準按市人民政府規(guī)定的標準執(zhí)行。第五十條拆除產(chǎn)權(quán)屬于學校、醫(yī)院、敬老院、幼兒園、影劇院、居

22、委會等用于社會公益事業(yè)的房屋及其附屬物，拆遷人應當按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。第四章 法律責任第五十一條 違反本細則規(guī)定，有下列行為之一的，由拆遷主管部門按照法律、法規(guī)的規(guī)定予以行政處罰：(一)未取得房屋拆遷許可證實施拆遷的；(二)以欺騙手段騙取房屋拆遷許可證的；(三)未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施房屋拆遷的；(四)委托不具有拆遷資格的單位實施拆遷的；(五)擅自延長拆遷期限的；(六)接受委托的拆遷單位違反規(guī)定轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務的。第五十二條 違反本細則規(guī)定，有下列行為之一，造成被拆遷人或者房屋承租人財產(chǎn)損失的，應當依法承擔民事責任：(一)未取得房屋拆遷許可證實施拆遷的；(二)以欺騙手段騙取房屋拆遷許可證實施拆遷的；(三)未按房屋拆遷許可證規(guī)定的拆遷范圍、拆遷期限實施房屋拆迂的。第五十三條房地產(chǎn)評估機構(gòu)與當事人相互串通，故意壓低或