重慶市羅漢寺商務賓館項目建議書

1、重慶市羅漢寺商務賓館項目建議書 一、項目建設概論（一）項目建設的依據(jù)1、本項目是根據(jù)重慶市佛教協(xié)會同意，重慶盛凌實業(yè)有限公司在其新建辦公樓自籌資金建設重慶市羅漢寺商務賓館項目。2、根據(jù)重慶市賓館酒店業(yè)的相關法規(guī)、規(guī)范、標準。（二）項目建設的目的和原則1、擬建重慶市羅漢寺商務賓館，為公司的結構調整和發(fā)展創(chuàng)造條件，積極探索多元化發(fā)展方向。充分利用重慶佛教文化交流的平臺，創(chuàng)獲更多的經(jīng)濟增長點。同時使盛凌實業(yè)更加融合重慶大市場，提升經(jīng)營管理理念，提高總體經(jīng)營水平。2、項目建設原則重慶市羅漢寺商務賓館建設按中檔標準、兼顧經(jīng)濟實用與城市潮流相結合的原則，裝修設計充分體現(xiàn)佛教文化元素，充分體現(xiàn)盛凌實業(yè)的個性

2、和超時代感，以清新優(yōu)雅、精巧豐富的裝飾處理，成為解放碑核心區(qū)的一個特色商務賓館。（三）項目建設規(guī)模1、建設性質：租賃2、建設規(guī)模： 、裝修面積：2000、建筑結構：框架，一部電梯，一個上下樓步行通道。樓層為內(nèi)走廊條形結構。、總樓層數(shù)：6層，每層333，含共攤面積。、裝修標間：34個，室內(nèi)標準三星級。3、項目功能與定位：功能區(qū)分：一樓由接待大廳、茶樓、小賣部、小餐廳（外包）組成；二至六樓由豪華單間，普通單間及商務標間、會議室、娛樂室、設備房、值班室等組成。服務特色定位：按照三星級酒店的客服標準，每個房間配全新電腦且免費上網(wǎng)，二十四小時供應熱水，配備商務談判簽約等會議服務，免費為客人訂票及發(fā)售景點

3、門票。賓館憑著獨特的地理位置和優(yōu)質的服務吸引廣大旅游愛好者及商務客人的腳步。（四）項目建設的地理位置及環(huán)境渝中區(qū)是重慶市的金融中心、商貿(mào)中心、信息中心、文化中心。本項目位于渝中區(qū)解放碑核心區(qū)域，東面是民族路，南面是萬吉廣場，西面是五一路，北面是滄白路。擬建重慶市羅漢寺商務賓館正門面，有在建工程一個。入口處有拆遷戶待遷。如圖：本案（五）投資的必要性和經(jīng)濟意義重慶盛凌實業(yè)是以建筑為主，以房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)為兩翼發(fā)展。公司具備一支開發(fā)建設新項目的隊伍，積累了一定的經(jīng)驗和部分資金，具有開發(fā)新項目的人才和經(jīng)濟實力。隨著重慶市經(jīng)濟建設的飛速發(fā)展，盛凌實業(yè)要在激烈的市場競爭中發(fā)展壯大，開拓主業(yè)市場，立于不敗之

4、地，只有不斷開發(fā)建設新項目，而且正好趕上“全國五大中心城市”這一熱潮。因而開發(fā)建設重慶市羅漢寺商務賓館具有必要性和重要的現(xiàn)實意義。為此，在解放碑這個重慶經(jīng)濟發(fā)展的高地占有一席之地，是取得較好經(jīng)濟效益，發(fā)展壯大盛凌實業(yè)的當務之急。 （六）評價結果1、項目經(jīng)營性質：本項目是由重慶盛凌實業(yè)公司為業(yè)主，自籌資金承建經(jīng)營，實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧。2、計劃投資：175.1萬元。3、論證結論：、該項目屬于常規(guī)服務業(yè)，工藝流程成熟，起點高，投資小，見效快，經(jīng)濟效益和社會效益相結合。項目建成后，年銷售收入可達到 185 萬元，投資回收期3.95年。、項目建設符合國家和重慶市產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，也符合國家、重

5、慶市、渝中區(qū)有關賓館酒店業(yè)的行業(yè)政策。經(jīng)充分的市場調研和經(jīng)濟技術論證，建設該項目可行。二、市場需求預測該項目位于渝中區(qū)解放碑，區(qū)內(nèi)的交通十分便捷，出租四通八達，20余條公路線路可直抵近郊和遠郊，渝中區(qū)是重慶市的水陸客運交通樞紐。還具有社會服務功能強的巨大優(yōu)勢。金融證卷、保險、信息中介、餐飲賓館、休閑娛樂等現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)達。品牌餐飲網(wǎng)點633家，萬豪、海逸、重賓、中天等星級酒店10余家；有工、農(nóng)、建、中、交、光大、華夏、興業(yè)、中信、招商、商業(yè)和浦發(fā)銀行等110余個金融機構；還有郵電通訊、信息咨詢、技術服務行業(yè)經(jīng)營網(wǎng)點300多個，還有25家世界五百強企業(yè)的辦事機構落戶商貿(mào)區(qū)。解放碑中心購物廣場不僅是

6、長江上游的黃金商貿(mào)去，也是中國西部最大的商業(yè)步行街區(qū)。以解放碑商業(yè)步行街為核心的解放碑商貿(mào)中心區(qū)面積約為一平方公里，東起小什子，西至較場口，東起新華路，北至民生路，區(qū)域內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)機構單位7600個，其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)53個，營業(yè)面積超過5000平方米的大型商場有20多家。商業(yè)網(wǎng)點密度大，大型商場多為全國同類地區(qū)少有，商業(yè)經(jīng)營規(guī)模大，現(xiàn)代商業(yè)氣息濃郁也為全國之少見。全市十大零售企業(yè)，解放碑占據(jù)五席，五個企業(yè)列西部之最：即最大的零售商-重慶百大樓股份有限公司；最大的批發(fā)商-重慶商社；最大的零售超市家樂福；設施檔次最高的商務機構-大都會，還有全國醫(yī)藥行業(yè)最大的零售連鎖企業(yè)-和平藥房總部。.區(qū)域內(nèi)商

7、貿(mào)服務業(yè)業(yè)態(tài)齊，國內(nèi)外知名品牌集中又是解放碑商貿(mào)中心的另一大特色。各種類型的商業(yè)主題街，各具特色的專賣店，各種品牌的連鎖相映生輝，促進了商貿(mào)區(qū)的繁榮興旺。有西部第一街之稱。因此，該區(qū)域流動人口多，住宿市場需求量大，商機無限。三、定位與經(jīng)營方案（一）定位方案根據(jù)該項目的規(guī)模，本項目選擇以差異化、細分市場為原則。建設以羅漢寺佛教文化特色為主，依托羅漢寺的佛教文化，背靠藏經(jīng)樓，打造以禪養(yǎng)、高貴、典雅為設計理念。主要目標客戶：前期以吸納全國各地駐渝商會團體客戶為主。成為各商會人士的主要聚集地，不斷提高賓館的市場認知度。（二）經(jīng)營方案對本項目的經(jīng)營方案主要有以下思路；1、第一步，以立足站穩(wěn)市場為主，不考

8、慮利潤。由于賓館正門面有在建工程，對賓館的經(jīng)營有較大的影響。重點開拓常住客戶和團體客戶。必要時，可以考慮以寫字間出租兩層樓，每月可收入3萬元。時間為2年。2、第二步，全面提升服務檔次，雖然賓館配套設施硬件達不到三星級，但必須在房間的配置上達到三星級以上。各項服務標準按三星級執(zhí)行。3、第三步，全面推向市場，充分發(fā)揮一樓商業(yè)門面的價值，充分發(fā)揮地理位置的優(yōu)勢，確保入住率100%。創(chuàng)造較好的經(jīng)濟效益。四、公共工程及主要內(nèi)容（一）公共工程及配套設施 1、電：大樓的用電由佛教協(xié)會落實，大樓配電房應由佛教協(xié)會統(tǒng)一管理，賓館實行單獨計量管理。每層樓設獨立空開。 2、氣：主要是鍋爐房及餐飲的用氣，直接與天然氣

9、公司聯(lián)系開戶。 3、水：建設鍋爐房一個，實行統(tǒng)一供應熱水。 4、排污：每個客房房間均有衛(wèi)生間，集中統(tǒng)一外排，至市政排污下水道。 5、電梯：保修期內(nèi)的維修應由佛教協(xié)會負責。 6、消防：建自動噴淋設備一套。7、其他公共設施：通訊、電視、寬帶、空調、監(jiān)控等。（二）環(huán)境保護與勞動安全 賓館裝修時，對環(huán)境的危害主要是噪聲和微量粉塵。防止措施： 1、在施工中，采用國家現(xiàn)行有關規(guī)范，并加強對噪聲和粉塵的管理。完全能夠達到國家對建設項目環(huán)境保護的標準。 2、本項目的勞動安全問題，按國家有關規(guī)定執(zhí)行，無特殊要求可加強安全措施，同時強化職工的勞動安全教育與培訓。 五、總投資概算及效益測算（一）項目成本構成預測 科

10、 目計 算金 額一、工程成本1、裝修成本2000500元/100萬元（含門廳設備）2、室內(nèi)設備34套1萬元/套34萬元（含空調）3、消防設備噴淋裝置1套10萬元4、監(jiān)控設備監(jiān)控錄像1套2萬元5、通訊閉路寬帶2萬元6、會議娛樂設備4萬元7、鍋爐房及供熱水系統(tǒng)立式常壓1.5噸8萬元（含管道安裝） 小計160萬元二、工程間接成本1、管理費170萬元3%5.1萬元2、稅費03、不可預見費10萬元 小計15.1萬元三、 合 計175.1萬元（二）效益框算1、銷售收入：客房收入168元34間90%350天=179.9萬元 其他服務及門面收入：5.1萬元2、經(jīng)營成本：科 目計 算金 額固定成本房屋租金7萬元

11、12月84萬元投資折舊費平均折舊法5年36萬元人工工資10人25萬元 小 計145萬元變動成本外購材料費清潔用品、免費用品5萬元外購燃料動力費水、電、氣、訊5萬元修理費1萬元經(jīng)營管理費3%5.4萬元營業(yè)稅及附加稅185萬元5.75%10.6萬元所得稅33%4萬元 小 計31萬元3、年實現(xiàn)利潤：185-145-31=9萬元六、靜態(tài)財務評價及盈虧平衡分析（一）盈利能力分析 1、投資利稅率=（銷售利潤+銷售稅金）/總投資100% =（9+14.6）/185100% = 12.76% 2、投資利潤率=銷售利潤/總投資100% =9/185=4.86% 3、投資回收期 現(xiàn)金流量表 年份項目01234現(xiàn)金

12、流入185185208208現(xiàn)金流出175.1140140154154凈現(xiàn)金流量-175.145455454累計凈現(xiàn)金流量-175.1-130.1-85,1-31.122.9投資回收期=（4-1+175.1/185）=3.95年（二）盈虧平衡分析總固定成本 總銷售收入-總可變成本-總銷售稅金bet= 100% =(145/185-26.4-14.6) 100% = 94.15%銷售量=設計生產(chǎn)能力bet =185萬元94.15% =174.2萬元 本項目在入住率 90%,定價為168元/間的基礎上，年銷售收入達到174.2萬元。即可達到盈虧平衡。具有一定的抗風險能力。但入住率是該項目成功的關鍵

13、。年銷售收入 總銷售收入 185185 可變成本174,2145 固定成本 入住率84.7% 90% 七、 結 論該項目的主要評價指標投資利潤率為4.86%，投資利稅率為12.76%，投資回收期3.95年。由于項目前期周邊環(huán)境的影響，在銷售價格定位上是保守測算，從財務分析和盈虧平衡分析來看，該項目短期效益不明顯，但長期效益穩(wěn)定，具有一定的抗風險能力。綜上所述，該項目可行。 項目開發(fā)單位： 重慶盛凌實業(yè)有限公司 項目負責人： 周 泰 楊 華 項目建議書： 雷 銘（經(jīng)濟師） 編寫時間: 2010-2-20附 件：申請經(jīng)營旅館業(yè)的備案手續(xù) 凡經(jīng)營接待旅客住宿的旅館、飯店、賓館、招待所、客貨棧、車馬店、浴池等（下列統(tǒng)稱旅館），不論是國營、集體經(jīng)營，還是合伙經(jīng)營、個體經(jīng)營、中外合資、中外合作經(jīng)營，不論是專營還是兼營，不論是常年經(jīng)營還是季節(jié)性經(jīng)營，都一定依法履行開業(yè)審批備案手續(xù)。 1開辦旅館，其房屋建筑、消防設備、出入口和通道等，一定符合中華人民共和國消防條例等相關規(guī)定，并要具備必要的防盜安全設施。 2申請開辦旅館，應經(jīng)主管部門審查批準，經(jīng)當?shù)毓矙C關簽署意見，向工商行政管理部門申請登記，領取營業(yè)執(zhí)照后，方準開業(yè)。 經(jīng)批準開業(yè)的旅館，如有歇業(yè)、轉業(yè)、合并