[房地產(chǎn)估價師考試密押題庫與答案解析]房地產(chǎn)估價理論與方法模擬44

1、房地產(chǎn)估價師考試密押題庫與答案解析房地產(chǎn)估價理論與方法模擬44房地產(chǎn)估價師考試密押題庫與答案解析房地產(chǎn)估價理論與方法模擬44房地產(chǎn)估價理論與方法模擬44一、單項選擇題(每題的備選答案中只有一個最符合題意)問題:1. 由于土地具有 的特性，所以基本上是一宗土地一個價格，而且不同的土地之間價格差異較大。A.獨一無二B.不可移動C.價值高大D.數(shù)量有限答案:A解析 本題考察地價與一般商品價格的差別。土地由于具有獨一無二的特性，所以基本上是一宗土地一個價格，而且不同的土地之間價格差異較大，有的寸土寸金(如大城市商業(yè)中心的土地)，有的可能一文不值(如偏遠的荒漠土地)。問題:2. 有一空置寫字樓，目前不僅

2、無收益，而且要繳納房產(chǎn)稅等，其收益價格估算可采用 。A.類似寫字樓的客觀收益B.市場比較法C.該寫字樓的實際收益D.無法估算答案:A解析 無收益不代表沒有潛在收益，可根據(jù)類似寫字樓的客觀收益來估算收益價格。問題:3. 對價格的定義，第一種“是為獲得一種商品或勞務(wù)所必須付出的東西”講的是現(xiàn)象，第二種“是商品價值的貨幣表現(xiàn)”講的是本質(zhì)。對于房地產(chǎn)估價來說，主要是從 上把握房地產(chǎn)價格的“數(shù)量”。A.貨幣支付B.價值C.現(xiàn)象D.本質(zhì)答案:C解析 房地產(chǎn)估價可以用貨幣形式來償付，但也可以用實物等非貨幣形式來償付，例如，以房地產(chǎn)作價人股換取技術(shù)、設(shè)備等。問題:4. 報酬率為 與所投入的資本的比率。A.凈收

3、益B.投資回收C.投資回報D.收益答案:C解析 考察報酬率的公式。報酬率投資回報/所投入的資本。問題:5. 重建價格，是采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點的價格水平，重新建造與估價對象建筑物 的新建筑物的正常價格。A.具有同等效用B.完全相同C.具有同等功能D.類似答案:B解析 主要考察重建價格的定義。問題:6. 房地產(chǎn)估價程序是指一個房地產(chǎn)估價項目的估價全過程中的各項具體工作，按照其 所排列出的先后進行排序。A.時間順序B.邏輯順序C.程序D.內(nèi)在聯(lián)系性答案:D解析 房地產(chǎn)估價程序，是指房地產(chǎn)估價作業(yè)按其內(nèi)在聯(lián)系，所形成的六個具體操作步驟和環(huán)節(jié)

4、。問題:7. 成本法概念中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是 。A.價格B.生產(chǎn)費用C.勞動價值D.成本加利潤答案:A解析 成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。問題:8. 在使用假設(shè)開發(fā)法評估在建工程價值時，利用直接成本利潤率估算開發(fā)利潤的公式為：開發(fā)利潤 直接成本利潤率。A.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值B.土地取得成本開發(fā)成本管理費用銷售費用投資利息C.土地取得成本開發(fā)成本管理費用銷售費用D.土地取得成本開發(fā)成本答案:D解析 直接成本利潤率開發(fā)利潤/(土地取得成本開發(fā)成本)。問題:9. 判定一宗房地產(chǎn)是否為收益性房地產(chǎn)，關(guān)鍵是看該房地產(chǎn) 。A.目前是否有經(jīng)濟收入

5、B.過去是否帶來了經(jīng)濟收益C.是否具有產(chǎn)生經(jīng)濟收益的能力D.目前的收入是否大于運營費用答案:C解析 在實際估價中，判定一宗房地產(chǎn)是收益性房地產(chǎn)還是非收益性房地產(chǎn)，不是看該宗房地產(chǎn)目前是否正在產(chǎn)生經(jīng)濟收益，而是看該種類型的房地產(chǎn)在本質(zhì)上是否具有產(chǎn)生經(jīng)濟收益的能力。問題:10. 某套住宅總價30萬元，套內(nèi)建筑面積125m2，套內(nèi)墻體面積20m2，分攤的共有建筑面積25m2，則該住宅每平方米建筑面積的價格為 元。A.1765B.2000C.2069D.2400答案:B解析 建筑面積一套內(nèi)建筑面積分攤的共有建筑面積12525150m2，300000元/150m22000元/m2。問題:11. 預(yù)計某宗

6、房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為18萬元，此后各年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬元，該類房地產(chǎn)的資本化率為8%，該房地產(chǎn)的價格為 萬元。A.225.00B.237.50C.381.25D.395.83答案:C解析 根據(jù)收益年限為無限年的凈收益按一定數(shù)額遞增的公式： VA/Yb/Y218/8%1/8%2381.25萬元 問題:12. 下列關(guān)于不同類型價值的高低關(guān)系的表述中，錯誤的是 。A.原始價值高于賬面價值B.投資價值高于市場價值C.謹慎價值低于市場價值D.快速變現(xiàn)價值低于市場價值答案:B問題:13. 某期房預(yù)計2年后竣工交付使用，目前與其類似的現(xiàn)房價格為4500元/m2，出租的年末凈收益為50

7、0元/m2。假設(shè)年折現(xiàn)率為8%，風險補償估計為現(xiàn)房價格的3%，則該期房目前的價格為 元/m2。A.3473B.4365C.4500D.4000答案:A解析 期房價格現(xiàn)房價格預(yù)計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值風險補償。即 問題:14. 在傳統(tǒng)方法中，投資利息和 都單獨顯現(xiàn)出來，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項都不單獨顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。A.投資利潤B.開發(fā)利潤C.投資收益D.銷售稅答案:B解析 考察現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的三大區(qū)別。問題:15. 投資利息估算只有在 才需要。A.比較法B.傳統(tǒng)方法C.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法D.收益法答案:B問題:16. 在現(xiàn)實生活中，房地產(chǎn)價格的高低是由

8、 的結(jié)果。A.眾多的房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格綜合作用B.影響房地產(chǎn)價格的因素共同作用C.各種影響房地產(chǎn)價格的因素其影響強度不同D.各種影響因素影響房地產(chǎn)價格變動方向不同答案:A解析 房地產(chǎn)價格的高低是由眾多影響因素綜合作用的結(jié)果。問題:17. 商業(yè)用途房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看繁華程度和 。A.周圍環(huán)境狀況B.與市中心的遠近C.臨街狀況D.交通便捷程度答案:C解析 商業(yè)用途房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看繁華程度、臨街狀況。居住用途房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看周圍環(huán)境狀況、安寧程度、交通是否便捷，以及與市中心的遠近。問題:18. 房地產(chǎn)估價原則是為了使不同的估價人員對房地產(chǎn)估價的基本前提具有認識

9、上的一致性，對同一估價對象在 下的估價結(jié)果具有近似性。A.同一估價原則、同一估價時點B.同一估價目的、同一估價方法C.同一估價目的、同一估價時點D.同一估價原則、同一估價目的答案:C解析 主要考察房地產(chǎn)估價的原則，屬于簡單記憶題目。問題:19. 現(xiàn)有建筑物應(yīng)予保留的條件是：現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值 新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額。A.小于B.大于C.等于D.小于或等于答案:B解析 考察最高最佳使用原則中，保持現(xiàn)狀前提的要求?，F(xiàn)有建筑物應(yīng)予保留的條件是：現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額。問題:20. 收益法

10、是以 為基礎(chǔ)的。 說明，決定房地產(chǎn)價值的，重要的不是過去的因素，而是未來的因素。A.收益原理B.預(yù)期原理C.未來原理D.替代原理答案:B解析 考察收益法的理論依據(jù)。收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理說明，決定房地產(chǎn)當前價值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。問題:21. 為評估某宗房地產(chǎn)2002年10月13日的價格，選取了可比實例甲，其成交價格為3000元/m2，成交日期為2001年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2001年6月至2002年10月該類房地產(chǎn)的價格平均每月比上月上漲1%。對可比實例甲進行交易日期修正后的價格為 元/m2。A.3214B.3347C.3367D.3458答案:B解析

11、3000(11%)113347元/m2。問題:22. 價格指數(shù)中如果是以某個固定時期作為基期的，稱為 。A.固定價格指數(shù)B.定基價格指數(shù)C.長期價格指數(shù)D.環(huán)比價格指數(shù)答案:B解析 商品零售價格指數(shù)和居民消費價格指數(shù)根據(jù)對比基期的不同又分為定基價格指數(shù)、環(huán)比價格指數(shù)、同比價格指數(shù)以及累計價格指數(shù)等。排除AC。定基價格指數(shù)是指在一定時期內(nèi)對比基期固定不變的價格指數(shù)。環(huán)比指數(shù)是指本期與上期相比而得出的指數(shù)。問題:23. 房地產(chǎn)價格通常有上下波動。但從長期來看，會顯現(xiàn)出一定的 。A.變動規(guī)律和發(fā)展趨勢B.變動規(guī)律和長期趨勢C.發(fā)展規(guī)律和變動趨勢D.發(fā)展規(guī)律和長期趨勢答案:A解析 考察長期趨勢法的理論

12、依據(jù)。房地產(chǎn)價格通常有上下波動，在短期內(nèi)難以看出其變動規(guī)律和發(fā)展趨勢，但從長期來看，會顯現(xiàn)出一定的變動規(guī)律和發(fā)展趨勢。問題:24. 越接近 的發(fā)展速度對估價更為重要。A.客觀情況B.市場供求C.估價時點D.現(xiàn)在答案:C問題:25. 城市房屋拆遷估價應(yīng)當采用 。A.客觀合理價值標準B.非公開市場價值標準C.公開市場價值標準D.政府規(guī)定的價值標準答案:C問題:26. 以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價，其估價時點原則上為 。A.簽訂估價委托合同之日B.發(fā)放抵押貸款之日C.完成估價對象實地查勘之日D.未來處置抵押房地產(chǎn)之日答案:C解析 房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見第十條中規(guī)定，房地產(chǎn)抵押估價時點，原則上為完成估

13、價對象實地查勘之日，但估價委托合同另有約定的除外。問題:27. 求建筑物折舊的方法有 。A.累加法B.市場提取法C.投資報酬率排序插入法D.實際觀察法答案:D解析 ABC是求取報酬率的方法。問題:28. 某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)交納的稅費分別為正常交易價格的3%和6%，某宗房地產(chǎn)建筑面積為120m2，買賣雙方商定，買方付給賣方30萬元，并由買方交納所有的稅費，則該宗房地產(chǎn)的正常成交單價為 元/m2。A.2427.18B.2500.00C.2575.00D.2659.57答案:D解析 正常成交價格賣方實際得到的金額(1應(yīng)由賣方繳納的稅費比率)30(16%)31.9149(萬元) 單價319

14、1491202659.57元/m2 問題:29. 某房地產(chǎn)的重建價格為2000萬元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率大較正常情況多投入150萬元，投入使用后每年多耗電費0.8萬元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價對象房地產(chǎn)的報酬率為12%，則該房地產(chǎn)扣除該項功能折舊后的價值為 萬元。A.1838.00B.1844.55C.1845.87D.1850.00答案:B解析 20001500.812%11(112%)151844.55(萬元)。問題:30. 運用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價時，無須做的是 。A.估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期B.估算后續(xù)開發(fā)的各項支出、收入C.估算后續(xù)開發(fā)各項支出、收入在何

15、時發(fā)生D.估算開發(fā)期中的利息和利潤答案:D解析 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價時，需要做到以下三點：后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期究竟多長要預(yù)測準確；各項收入、支出在何時發(fā)生要預(yù)測準確；各項收入、支出發(fā)生的金額要預(yù)測準確。問題:31. 某房地產(chǎn)開發(fā)用地，其土地面積為10000m2，土地使用條件與規(guī)劃限制所規(guī)定的容積率為1.2，樓面地價為1500元/m2。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，容積率提高到1.6，樓面地價不變，則該房地產(chǎn)開發(fā)用地因容積率提高需補地價 萬元。A.375B.150C.500D.600答案:D解析 如果樓面地價不隨容積率的改變而改變，則補地價(單價)樓面地價(新容積率舊容積率)1500(1.61.2)600。問題:32.

16、 某一房地產(chǎn)，其土地價值是總價值的30%，土地資本化率為5%，建筑物資本化率為7%，綜合資本化率為 。A.6.6%B.5.8%C.6.2%D.6.4%答案:D解析 30%5%(130%)7%6.4%。問題:33. 路線價法實質(zhì)上是一種 。A.長期趨勢法B.成本法C.市場法D.收益法答案:C解析 路線價法實質(zhì)上是一種市場法，是市場法的派生方法，其理論依據(jù)與市場法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。問題:34. 土地具有 ，而其他物品，經(jīng)一定年限或長久的使用之后，不論如何保管，最終均難免損耗。A.不可損耗性B.不可毀滅性C.保值增值性D.壽命長久性答案:B問題:35. 路線價法特別適用于對 進行估價

17、。A.單宗土地B.待開發(fā)土地C.在大范圍內(nèi)同時對大量土地D.少量土地答案:C解析 路線價法主要適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價；可以同時對許多宗土地進行批量估價；特別適用于房地產(chǎn)稅收、市地重劃(城鎮(zhèn)土地整理)、城市房屋拆遷補償或者其他需要在大范圍內(nèi)同時對大量土地進行的估價。二、多項選擇題(每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意)問題:1. 對房地產(chǎn)估價總的要求是 ，這應(yīng)作為房地產(chǎn)估價的最高原則。A.合法B.獨立C.客觀D.公正E.公平 A B C D E答案:BCD解析 房地產(chǎn)估價的最高原則是獨立、客觀、公正。問題:2. 政府對房地產(chǎn)價格的干預(yù)，包括 。A.政府指導(dǎo)價、政府定價B.市場調(diào)節(jié)

18、價、宏觀調(diào)控價C.規(guī)定價格構(gòu)成或利潤率D.最高限價、最低限價E.規(guī)定成本和利潤 A B C D E答案:ACD問題:3. 在下列情形中，通常會引起房地產(chǎn)價格降低的有 。A.農(nóng)用地改為非農(nóng)建設(shè)用地B.在寫字樓旁新建大型游樂場C.住宅區(qū)內(nèi)道路禁止貨車通行D.常常遭受洪水威脅E.辦公樓旁邊新建地鐵 A B C D E答案:BD解析 在寫字樓旁新建大型游樂場使辦公環(huán)境受到影響，會降低該類房地產(chǎn)價格，常常遭受洪水威脅更會使房地產(chǎn)貶值。問題:4. 建筑物外觀形象包括 等，對房地產(chǎn)價格有很大影響。A.建筑式樣B.風格C.結(jié)構(gòu)D.構(gòu)造E.色調(diào) A B C D E答案:ABE解析 建筑物的規(guī)劃設(shè)計、平面格局、功

19、能、質(zhì)量、外觀形象等因素，對房地產(chǎn)價格均有較大影響。以建筑物的外觀形象為例，它包括建筑式樣、風格和色調(diào)等，對房地產(chǎn)價格有很大的影響。凡是建筑物外觀新穎、優(yōu)美，可給人以舒適的感覺，則價格就高；反之，單調(diào)、呆板，很難引起人們強烈的享受欲望，甚至令人壓抑、厭惡，則價格就低。問題:5. 選擇最佳的開發(fā)利用方式包括 等的確定。A.結(jié)構(gòu)B.構(gòu)造C.用途D.規(guī)模E.檔次 A B C D E答案:CDE解析 選擇最佳的開發(fā)利用方式包括用途、規(guī)模、檔次等的確定。這些內(nèi)容的確定都要在城市規(guī)劃許可的范圍內(nèi)選取。問題:6. 區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容包括 修正。A.交通B.位置C.容積率D.使用年限E.周圍環(huán)境 A B

20、C D E答案:ABE解析 區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容主要包括：繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共設(shè)施完備程度(屬于估價對象以外的部分)、臨路狀況、朝向、樓層等影響房地產(chǎn)價格的因素。問題:7. 價格等于“成本加平均利潤”，是長期內(nèi)平均來看的，而且還需要具備下述條件 。A.生產(chǎn)成本高于市場平均成本B.生產(chǎn)成本低于市場平均成本C.自由競爭D.該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)E.生產(chǎn)成本等于市場平均成本 A B C D E答案:CD解析 價格等于“成本加平均利潤”是在長期內(nèi)平均來看的，而且還需要具備兩個條件：一是自由競爭(即可以自由進入市場)，二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。問題:8. 成本法中的“開

21、發(fā)利潤”是指 。A.開發(fā)商所期望獲得的利潤B.開發(fā)商所能獲得的最終利潤C.開發(fā)商所能獲得的平均利潤D.開發(fā)商所能獲得的稅后利潤E.開發(fā)商所能獲得的稅前利潤 A B C D E答案:CE解析 在成本法中，估算開發(fā)利潤應(yīng)掌握下列幾點： (1)開發(fā)利潤是所得稅前的； (2)開發(fā)利潤是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤； (3)開發(fā)利潤是按一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應(yīng)平均利潤率來計算。 問題:9. 確定重新構(gòu)建價格時，應(yīng)特別記住下列幾點 。A.重新構(gòu)建價格是估價時點時的B.重新構(gòu)建價格是現(xiàn)在的C.重新構(gòu)建價格是客觀的D.重新構(gòu)建價格是開發(fā)成本、稅金、開發(fā)利潤的總和E.建筑物的

22、重新構(gòu)建價格是全新狀況下的價格，未扣除折舊；土地的重新構(gòu)建價格是在估價時點狀況下的價格 A B C D E答案:ACE解析 考察重新購建價格的概念中應(yīng)記住的3點： (1)重新購建價格是估價時點時的； (2)重新購建價格是客觀的； (3)建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格，未扣除折舊；土地的重新購建價格(具體為重新取得價格或重新開發(fā)成本)是在估價時點狀況下的價格。 問題:10. 在明確了估價基本事項的基礎(chǔ)上，應(yīng)對估價項目進行初步分析，擬定估價作業(yè)方案。估價作業(yè)方案的內(nèi)容主要包括 。A.擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法B.擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道C.預(yù)計所需的時間、人力、經(jīng)費D.估價作業(yè)步驟

23、和時間進度安排E.完成估價任務(wù)的措施 A B C D E答案:ABCD解析 估價作業(yè)方案主要包括以下內(nèi)容： (1)擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法； (2)擬搜集的估價所需資料及其來源渠道； (3)預(yù)計需要的時間、人力和經(jīng)費； (4)估價作業(yè)步驟和時間進度安排。 問題:11. 要把握房地產(chǎn)價格的影響因素，首先應(yīng)在觀念上具備以下認識 。A.不同的房地產(chǎn)價格影響因素，引起房地產(chǎn)價格變動的方向是不盡相同的B.不同的房地產(chǎn)價格影響因素，引起房地產(chǎn)價格變動的程度是不盡相同的C.不同的房地產(chǎn)價格影響因素，與房地產(chǎn)價格之間的影響關(guān)系是不盡相同的D.某些影響因素對房地產(chǎn)價格的影響可以用數(shù)學公式或模型來量化E.某

24、些影響因素對房地產(chǎn)價值的影響可以進行定性分析 A B C D E答案:ABC解析 要把握影響房地產(chǎn)價格的因素，首先應(yīng)在觀念上有下面四點認識： (1)各種影響房地產(chǎn)價格的因素對房地產(chǎn)價格的影響方向是不盡相同的； (2)各種影響房地產(chǎn)價格的因素對房地產(chǎn)的價格的影響程度也是不盡相同的； (3)各種影響房地產(chǎn)價格的因素與房地產(chǎn)價格之間的影響關(guān)系是不盡相同的； (4)某些因素對房地產(chǎn)價格的影向是完全可以用數(shù)字模型來度量的，但更多的因素對房地產(chǎn)價格的影響是無形的，雖然可以感覺到，但難以用數(shù)學公式表達出來。 問題:12. 等幾個經(jīng)濟學原理有助于把握最高最佳使用原則。A.適合原理B.替代原理C.均衡原理D.收

25、益遞增遞減原理E.收益原理 A B C D E答案:ACD解析 三個經(jīng)濟學原理有助于把握最高最佳使用原則： (1)收益遞增遞減原理； (2)均衡原理； (3)適合原理。 問題:13. 在運用收益法求取凈收益時，要考慮房地產(chǎn)的 。A.客觀收益B.實際收益C.有形收益D.無形收益E.潛在收益 A B C D E答案:ACDE解析 實際收益一般不直接用于估價。問題:14. 標準宗地是路線價區(qū)段內(nèi)具有代表性的土地，選取標準宗地的具體要求包括有 。A.一面臨街，土地形狀為矩形B.臨街深度為標準深度，臨街寬度為標準寬度C.土地面積中等D.臨街寬度與臨街深度比例恰當E.用途為所在路線價區(qū)段具有代表性的用途，

26、建筑容積率為所在路線價區(qū)段具有代表性的建筑容積率 A B C D E答案:ABDE解析 八方面要求： (1)一面臨街； (2)地地形狀為矩形； (3)臨街深度為標準臨街深度； (4)臨街寬度為標準臨街寬度； (5)臨街寬度與臨街深度的比例(寬深比)適當； (6)用途為所在路線價區(qū)段具有代表性的用途； (7)容積率為所在路線價區(qū)段具有代表性的容積率； (8)其他方面，如土地使用期限、土地開發(fā)程度等也應(yīng)具有代表性。 問題:15. 收益法中，是根據(jù)土地收益求取土地價值，根據(jù)建筑物的收益求取建筑物的價值，或根據(jù)房地收益求取房地價值。但當需要利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨求取土地的價值或建筑物的

27、價值時，則要采用 。A.房地剩余技術(shù)B.市場剩余技術(shù)C.土地剩余技術(shù)D.建筑物剩余技術(shù)E.市場法 A B C D E答案:CD解析 因為是針對單獨的土地或建筑物求取土地或建筑物的價值，所以不能選擇AB。三、判斷題問題:1. 如果估價對象適宜采用多種估價方法進行估價，則應(yīng)同時采用多種估價方法進行估價，不得隨意取舍。答案:A問題:2. 某宗房地產(chǎn)的評估價格為300萬元，實際成交價格為380萬元。這意味著該評估價格不是客觀合理的。答案:B問題:3. 選擇最佳的開發(fā)利用方式包括用途、規(guī)模、檔次等的確定。這些內(nèi)容的確定都要在城市規(guī)劃許可的范圍內(nèi)選取。答案:A問題:4. 同一宗房地產(chǎn)，其房地價格：土地價格

28、建筑物價格。答案:A問題:5. 房地產(chǎn)價格一般隨交易的需要而個別形成，并容易受買賣雙方的個別因素的影響。答案:A問題:6. 某一地帶有一鐵路，這一地帶如果作為居民區(qū)，鐵路就可能成為增值因素。答案:B解析 如果在居民區(qū)附近有鐵路，由于噪聲等問題，不但不能給這里的居住房地產(chǎn)帶來增值，還會使這里的房地產(chǎn)貶值。問題:7. 房地產(chǎn)雖然可以區(qū)分為物質(zhì)實體和權(quán)益兩個方面，但其價值的高低主要取決于其權(quán)益的大小。答案:A問題:8. 某期房預(yù)計兩年后竣工交付使用，目前與其類似在現(xiàn)房價格為4500元/m2，出租的年末凈收益為500元/m2。假設(shè)年折現(xiàn)率為8%，風險補償估計為現(xiàn)房價格的3%，則該期房目前的價格為347

29、3元/m2。答案:A問題:9. 若估價時點為現(xiàn)在，估價對象的狀況卻可以是現(xiàn)在、過去或未來。答案:A問題:10. 城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么，對該宗土地進行估價就必須以其使用符合這些規(guī)定為前提。答案:A解析 城市規(guī)劃是估價合法原則中的一部分，房地產(chǎn)估價必須以估價對象合法原則為前提。問題:11. 從較長時期來看，房地產(chǎn)價格的上漲額要高于一般物價的上漲額和國民收入的增長額。答案:B解析 從較長時期來看，房地產(chǎn)價格的上漲率要高于一般物價的上漲率和國民收入的增長率。問題:12. 在運用成本法估價時，房地產(chǎn)的價格直接取決于開發(fā)商所支出的費用、稅金以及應(yīng)得的利潤。答案:

30、B解析 在運用成本法估價時，房地產(chǎn)的價格不直接取決于開發(fā)商所支出的費用、稅金以及應(yīng)得的利潤。問題:13. 用市場比較法估價時，對比較實例為拍賣、招標的價格，需進行交易情況修正。答案:A問題:14. 在房地產(chǎn)估價中，對建筑物經(jīng)濟壽命的綜合判斷與其市場狀況、經(jīng)濟收益狀況無關(guān)。答案:B問題:15. 若估價報告在其有效期內(nèi)未付諸使用，則估價責任期后隨之終止。答案:A四、計算題(要求列出算式和計算過程；需按公式計算的，要寫出公式，計算結(jié)果保留小數(shù)點后兩位)問題:1. 6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于

31、土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其轉(zhuǎn)讓給乙方。試估算乙方現(xiàn)時應(yīng)出資多少萬元購買甲方的權(quán)益。 據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%。 答案:解：(1)計算辦公樓現(xiàn)值 辦公樓整體年凈收益80300085%(135%)12159.12萬元 收益年限40634年 辦公樓現(xiàn)值為：VA/Y11/(1Y)n159.12/10%11/(110%)341528.92萬元 (2)計算乙方的使用權(quán)價格 乙方使用權(quán)年凈收益80200085%(135%)12106.08萬元 乙方使用權(quán)剩余收益年