住宅商品房價格構(gòu)成

1、住宅商品房價格構(gòu)成住宅商品房價格構(gòu)成住宅商品房價格構(gòu)成 、建安成本、土地征用及拆遷補(bǔ)償費（以 項單位面積費用之和為基數(shù) 、利潤、前期工程費計算 利潤，經(jīng)濟(jì)適用房不超過 3%， 、稅金 、建安工程費普通 標(biāo)準(zhǔn)商品房利潤不超過 8% ）、住宅 樓層及朝向等差價 、配套設(shè)施費、相關(guān) 費用、公共基礎(chǔ)設(shè)施費、管理費用、會展費、銷售費用、財務(wù)費用、形象宣傳費、代收費用、房屋維修費 、其他費用一、開發(fā)成本費用下列項目可列入住宅開發(fā)成本費用：1、土地使用權(quán)取得費。土地使用權(quán)取得費，為開發(fā)經(jīng)營者 依法獲得土地使用權(quán)時，所交付的土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓稅 費、征地拆遷和安置補(bǔ)償費用。2、前期工程費。前期工程費，為規(guī)劃

2、、設(shè)計、項目可行性 研究，水文地質(zhì)勘察、測繪，環(huán)境評估，臨時水、電、路、 場地平整費等支出。3、建筑、安裝工程費。建筑、安裝工程費，為房屋主體部 分的土建 （ 含樁基 ） 工程、水電安裝工程、裝修工程等建 設(shè)發(fā)生的費用。4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，為經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn) 建設(shè)的住宅小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的道路、供水、供電、供 氣、通訊、照明、園林、綠化、環(huán)衛(wèi)、排污、排洪等工程發(fā) 生的費用。5、公共配套設(shè)施建設(shè)費。公共配套設(shè)施建設(shè)費，為根據(jù)北 京市人民政府關(guān)于本市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套 建設(shè)實行指標(biāo)管理的通知 （京政發(fā)1994 72 號）規(guī)定配置， 為居住小區(qū)服務(wù)的公共設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施

3、的建設(shè)費用，包 括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū) 服務(wù)、行政管理、市政公用設(shè)施。凡是進(jìn)行商業(yè)性經(jīng)營的， 要按有償使用的原則執(zhí)行，不能計入居住小區(qū)公共配套設(shè)施 建設(shè)費用?？梢杂嬋牍才涮自O(shè)施建設(shè)費的項目，應(yīng)依據(jù)詳 細(xì)規(guī)劃和施工圖預(yù) （決 ）算造價按住宅面積和營業(yè)性面積所占 比例分?jǐn)傆嬋搿?、開發(fā)間接費。 開發(fā)間接費， 為開發(fā)經(jīng)營者直接經(jīng)營組織、 管理開發(fā)項目發(fā)生的各項費用，包括工資、職工福利費、折 舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷 等項支出。開發(fā)間接費，按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)會計制度 核算，并據(jù)實列入開發(fā)成本。二、期間費用 商品住宅開發(fā)期間費用，為管理費用

4、、財務(wù)費用、銷售費用 等與住宅開發(fā)項目有關(guān)的支出。管理費用，為企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā) 生的各項費用。管理費用按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)會計制度 核算，并據(jù)實列入開發(fā)成本。財務(wù)費用，為開發(fā)經(jīng)營者為籌措資金而發(fā)生的各項費用，包 括企業(yè)經(jīng)營期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損益、調(diào)劑外匯 手續(xù)費、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財務(wù)費用。 貸款利息與開發(fā)經(jīng)營者預(yù)收購房款發(fā)生的存款利息相抵，兩 者的凈值進(jìn)入商品住宅成本。發(fā)生的其它財務(wù)費用據(jù)實列入。 銷售費用，為開發(fā)企業(yè)在銷售產(chǎn)品或者提供勞務(wù)等過程中發(fā) 生的各項費用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項費用。銷售費用據(jù) 實列支。三、稅金稅金為依據(jù)國家稅收

5、法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的營業(yè)稅、城 市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加等。稅金按照國家規(guī)定的稅目和 稅率執(zhí)行。企業(yè)收到減免稅退回的稅金，作為減少銷售稅金 處理。四、商品住宅開發(fā)期間依法應(yīng)當(dāng)繳納的其他行政性事業(yè)性收 費本市涉及商品住宅開發(fā)期間依法應(yīng)當(dāng)繳納的其他行政事業(yè) 性收費，按照國家及市政府有關(guān)部門規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。執(zhí)收部門在收費時，必須持有物價部門頒發(fā)的收費許可證， 使用財政部門統(tǒng)一印制或者監(jiān)制的行政事業(yè)性收費票據(jù)，并 且準(zhǔn)確填寫北京市收費監(jiān)督卡后，方可收費。 可列入商品住宅開發(fā)期間依法應(yīng)當(dāng)繳納的其他行政性事業(yè) 性收費的項目有：城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。五、利潤 銷售利潤以一、二項之和為基數(shù)計取。實行市場

6、調(diào)節(jié)價的商 品住宅，其利潤率由開發(fā)經(jīng)營者自主確定。開發(fā)企業(yè)的管理費和利潤分別不得超過前 4 項費用之和 2 和 3 。在我國當(dāng)前過高的商品房價格中，土地使用費所占 比重相當(dāng)大，據(jù)有關(guān)部門測算，在商品房價格構(gòu)成中，各種 費用所占比例大體為土地費用 20 左右，建安工程費 40 左右，市政公共設(shè)施配套費用占 20 30 ，各種稅費占 10 15 左右，由于經(jīng)濟(jì)適用房土地是行政劃撥的，有 21 項 稅費是減免的，因此，經(jīng)濟(jì)適用房比同類地段的商品房要優(yōu) 惠得多。然而，實踐中，由于各種不合理的攤派，使得經(jīng)濟(jì) 適用房變得不經(jīng)濟(jì)， 以杭州經(jīng)濟(jì)適用房為例， 價格高達(dá) 3000 元/m2，與工薪階層的有效需求相

7、距甚遠(yuǎn)。因此，國家計委 和建設(shè)部出臺的這項規(guī)定，非常及時，對于規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房 合理的成本構(gòu)成，確保相當(dāng)一部分中低收入家庭能買得起經(jīng) 濟(jì)適用房提供了法律保障。從居民的角度來說，住宅商品房的合理價格還應(yīng)與居民的收 入相適應(yīng)， 收入一般的居民能夠承受 （這里的一般居民不是指 平均數(shù)概念，合理價格并不保證絕大多數(shù)居民具有購買力， 美國和德國的住宅私有率也不過60和 50 左右，我國在相當(dāng)長的時間內(nèi)，住宅的合理價格也應(yīng)只是針對部分人而言 的），否則就會造成商品房積壓， 大量空置。 關(guān)于居民的承受 能力，世界銀行對多國考察的結(jié)論是：住宅價格與一般家庭 收入之比應(yīng)保持在 3 ：1至6 ：1之間。居民才有可能

8、有購買 住房的支付能力。若超過6： 1,就難以形成有效需求。資料顯示：美國平均為 2.8 ： 1英，國平均為 3.8 ： 1巴；西為 5.7 ： 1； 瑞典為 1.8 ： 1 ，我國歷來是高于國際公認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)， 19912000 全國平均房價與家庭年收入比分別為： 1991 9 ： 11、992 10.2 ： 1、1993 9.9： 1、1994 7.3： 1、1995 7.16996： 1、 7.3 ： 11、997 7.6 ： 1、998 7.6 ： 11，999 6.92 ： 12、000 7 ： 1。對于此，主要有兩種觀點：一種觀點是認(rèn)為我國居民沒有承 受能力；另一種觀點則認(rèn)為， 這個房價

9、收入比屬于正常范圍， 我國居民具有住宅購買的貨幣支付能力。原因有二：其一是 因為國際標(biāo)準(zhǔn)是以整個市場上所有參與交易的住宅為對象， 發(fā)達(dá)國家參與市場交易的住宅新舊比例是 1： 3。因舊房的價 格比新房低得多，大大降低了比值。由于我國過去幾乎沒有 舊房銷售，直到現(xiàn)在所計算的房價收入比都是以新房價格計 算而來的。這必然高估了我國城鎮(zhèn)居民價值比數(shù)值，低估了 他們購買住房貨幣支付能力。其二是現(xiàn)行的家庭收入統(tǒng)計口 徑難以覆蓋城鎮(zhèn)居民家庭的全部收入。目前我國城鎮(zhèn)家庭收 入是以職工工資為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)計核算的，依據(jù)統(tǒng)計數(shù)字必然 在一定范圍內(nèi)低估了其購買力。房價應(yīng)具有合理的成本構(gòu)成目前，我國絕大部分地區(qū)商品住宅價格居高不下，這與價格 構(gòu)成中的不合理因素有很大關(guān)系。如土地費用過高、開發(fā)項 目前期行政事業(yè)收費種類繁雜，數(shù)額較大、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè) 施和小區(qū)級非營業(yè)性配套公建的建設(shè)費構(gòu)成不合理以及開 發(fā)商利潤偏高等。我國關(guān)于商品房的價格的研究，基本上是按照生產(chǎn)價格理論 進(jìn)行的。一般認(rèn)為，商品房的價格=住宅商品房成本合理利潤 +稅金。但對住宅商品房價格的構(gòu)成所包括的項 目種類，還存在分歧。主要在于：大市政工程建設(shè)費、營業(yè) 性街坊配套建設(shè)費、社會福利性及公益設(shè)施配套費以及土地 使用稅是否應(yīng)計入住