論房地產(chǎn)企業(yè)成本管理突出問題及對策

1、 論房地產(chǎn)企業(yè)成本管理突出問題及對策 朱麗娜摘要：目前，房價(jià)回歸理性導(dǎo)致行業(yè)銷售收入整體下滑，房地產(chǎn)企業(yè)若要保持穩(wěn)定利潤率，就須制定合理的成本管理體系。所以，科學(xué)合理的成本管理可以提升房地產(chǎn)企業(yè)爭奪市場的競爭力。本文據(jù)實(shí)總結(jié)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作中較為突出的幾個(gè)問題，粗淺的研究出相應(yīng)的解決對策，希望通過科學(xué)合理的成本管理可以有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營成本，提高企業(yè)自身競爭力和風(fēng)險(xiǎn)承受力。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 成本管理 突出問題隨著國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控和消費(fèi)者逐漸的理性購房，房地產(chǎn)企業(yè)的暴利時(shí)代早已過去，但是各項(xiàng)成本和費(fèi)用卻沒有絲毫的降低，拿地成本的居高不下也加劇了房地產(chǎn)的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，銷售空間達(dá)

2、到基本飽和度導(dǎo)致銷售收入不斷下降。在收入水平下降的情況下仍想保持一定的利潤空間以維系企業(yè)正常發(fā)展，成本管理的工作就十分重要。顯然，過去的成本管理模式已經(jīng)無法滿足企業(yè)的發(fā)展需求，所以說，房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理的負(fù)責(zé)人必須高度重視控制成本的管理工作，在日后成本管理工作中遇到的問題加以分析和探究，研討對應(yīng)的解決方式和對策。不斷完善的成本管理是推動房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的工作重點(diǎn)，也是房地產(chǎn)行業(yè)整體穩(wěn)健發(fā)展的關(guān)鍵。一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的突出問題（一）缺乏成本管理意識，前期調(diào)研工作不充分房地產(chǎn)企業(yè)向來缺乏成本管理意識，導(dǎo)致其長期施行靜態(tài)成本管理模式，因此市場經(jīng)濟(jì)的變化導(dǎo)致成本管理工作在計(jì)劃和實(shí)施階段都會受到各種

3、因素的影響，發(fā)生的成本波動較大，房地產(chǎn)企業(yè)的成本無法管控。即使在國家宏觀調(diào)控的大環(huán)境下，很多企業(yè)還是無法意識到成本管理的重要性，所以在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目前期的調(diào)研工作也不充分。房地產(chǎn)企業(yè)不同其他銷售行業(yè)。項(xiàng)目一旦確定，產(chǎn)品的位置也跟著固定，考慮到針對房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性（周期長、成本高、資金回籠時(shí)間長），若是項(xiàng)目前期的工作倉促、不充分，僅僅套用上一項(xiàng)目的數(shù)據(jù)而沒有實(shí)地考察和分析總結(jié)，就無法準(zhǔn)確的考察土地實(shí)際價(jià)值，導(dǎo)致土地賬面價(jià)值與實(shí)際不符，虛高或是虛低都會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不良影響，由資金分配出現(xiàn)的問題而引起項(xiàng)目投資失敗、企業(yè)發(fā)生虧損都是得不償失的。（二）項(xiàng)目規(guī)劃重視技術(shù)，忽視成本支出為提高房地產(chǎn)企業(yè)

4、的自身競爭力，有的房地產(chǎn)企業(yè)刻意追求高要求、高品質(zhì)的住房產(chǎn)品，一味要求最好的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和更高的安全系數(shù)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的成本直線上升，卻從未考慮過消費(fèi)者實(shí)際的購房需求和能力。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目規(guī)劃做得草率，僅僅憑借主觀意識就決定方案的內(nèi)容，擁有強(qiáng)大技術(shù)支持的產(chǎn)品雖說是受市場所追捧，但是完全忽視商品房的建造成本，脫離了市場的實(shí)際需求，開發(fā)部和市場部相脫節(jié)，切斷房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品和市場需求的鏈接，對商品房的經(jīng)濟(jì)效益缺乏合理的評估，沒有結(jié)合不同品質(zhì)的產(chǎn)品成本數(shù)據(jù)及時(shí)反饋給房地產(chǎn)企業(yè)和市場部，增加房地產(chǎn)企業(yè)樓房的建造成本，付出的成本得不到預(yù)想的回報(bào)。（三）未建立成本信息動態(tài)鏈接，成本超支鑒于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的耗

5、時(shí)較長、支出涉及的范圍廣泛，而房地產(chǎn)企業(yè)一般沒有建立成本信息的鏈接，導(dǎo)致企業(yè)無法及時(shí)發(fā)現(xiàn)有關(guān)成本支出的弊端，成本管理工作滯后性本文來自于www.zz-news.com嚴(yán)重而使其不能在第一時(shí)間將弊端消除，在日后的成本管理工本文來自于www.zz-作中錯(cuò)上加錯(cuò)，加大了成本管理工作的困難程度，同時(shí)也增加了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本超支的風(fēng)險(xiǎn)。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并沒有將成本管理的共組理念結(jié)合到企業(yè)的日常運(yùn)營中，導(dǎo)致對企業(yè)項(xiàng)目的價(jià)值評估和成本反饋嚴(yán)重不足，使得項(xiàng)目的實(shí)際價(jià)值和賬面價(jià)值不相符合，嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)企業(yè)高層管理者的投資決策，阻礙了企業(yè)長期平穩(wěn)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，不利于整體房地產(chǎn)行業(yè)的科學(xué)合理的健康發(fā)展。

6、（四）未進(jìn)行項(xiàng)目成本評估，缺少經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)項(xiàng)目成本評估是成本管理的重要工作，在項(xiàng)目竣工時(shí)可以為房地產(chǎn)企業(yè)積累成本管理實(shí)際的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，為以后房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作提供有效參數(shù)。換句話說，由于影響成本的因素眾多，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的成本與預(yù)算成本存在很大的差異，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)不重視成本評估，使其在項(xiàng)目竣工時(shí)候卻沒有進(jìn)行后續(xù)有效的評估，無法積累真實(shí)有效的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，更加無法建立科學(xué)完善的成本數(shù)據(jù)信息庫。同時(shí)，不進(jìn)行項(xiàng)目成本評估還無法考核財(cái)務(wù)人員的工作情況，缺乏對成本管理工作的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，極大降低了員工的工作熱忱，不利于團(tuán)結(jié)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，更加不利于企業(yè)的成本管理工作的順利進(jìn)行。二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管

7、理問題的解決對策（一）提高成本管理意識，加強(qiáng)前期調(diào)研工作房地產(chǎn)企業(yè)若是要確保成本管理的有效控制，就必須加強(qiáng)對企業(yè)財(cái)務(wù)工作人員的成本管理進(jìn)行相關(guān)的宣傳和教育工作，加快轉(zhuǎn)變其固有的傳統(tǒng)成本管理理念，大力發(fā)展新觀念、新技術(shù)的成本管理思想，逐漸提高房地產(chǎn)企業(yè)人員成本管理的管控觀念。同時(shí)，對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的新項(xiàng)目要在投資前期合理估算成本范圍。尤其是拿地的成本估算，必須由多個(gè)部門的相互配合、分析，如：地理位置建設(shè)成本、小區(qū)內(nèi)部景觀改造成本和垃圾處理等相關(guān)費(fèi)用。全方面估算拿地成本和后續(xù)支出成本，并建立科學(xué)合理的投資決策分析指標(biāo)，以此保證估算成本的準(zhǔn)確性，為項(xiàng)目投資提供完善的分析參考條件。充分保證房地產(chǎn)企業(yè)

8、成本管理工作職能的有效發(fā)揮，促進(jìn)我國房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。（二）加強(qiáng)對項(xiàng)目計(jì)劃的全面制定首先，要確定房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)市場中的目標(biāo)人群和產(chǎn)品的規(guī)劃方案，并對此做深入的市場調(diào)研和市場競爭力的確認(rèn)。然后在確定的項(xiàng)目經(jīng)過再次的確定、判斷和調(diào)整優(yōu)化工作：房地產(chǎn)項(xiàng)目的確定是一項(xiàng)非常重要的決定，而且拿地的成本也在逐年上升，為了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步提升其產(chǎn)品的利潤空間，在基礎(chǔ)保障設(shè)施和技術(shù)支持的支出以后，不斷減少成本支出，降低商品房的建造成本，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理意識，全面制定項(xiàng)目施工的工作計(jì)劃，在房地產(chǎn)企業(yè)投資建造過程中，嚴(yán)格把控成本支出明細(xì)，強(qiáng)化設(shè)計(jì)成本的管控工作，保證制定的項(xiàng)目計(jì)劃在成本管理中發(fā)揮自身的

9、作用和影響。（三）建立信息化成本管理系統(tǒng)，加強(qiáng)成本信息的動態(tài)鏈接建立信息化成本管理系統(tǒng)是在房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的流程上加強(qiáng)完善，而不是脫離目前的成本管理流程。信息化成本管理系統(tǒng)和成本管理工作是息息相關(guān)的，與其職責(zé)是相互匹配的，不僅要保持時(shí)效性，同時(shí)也要保證是否具有前瞻性。建立的信息化成本管理系統(tǒng)要操作簡單、易于上手，實(shí)際操作的原理清晰，確保房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部全體員工成本管理工作的順利進(jìn)行。同時(shí)，必須保證信息化成本管理系統(tǒng)在房地產(chǎn)企業(yè)的全面推行，一旦運(yùn)用就要嚴(yán)格系統(tǒng)的要求來規(guī)范工作，拒絕一切流程之外的費(fèi)用支出和成本支出，除特殊情況須報(bào)備領(lǐng)導(dǎo)人，經(jīng)審核和批準(zhǔn)之后方可支出。由此加強(qiáng)成本信息的動態(tài)鏈接，提高

10、成本信息傳遞及時(shí)性，促進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)人項(xiàng)目投資的決策更加科學(xué)合理。（四）制定成本評估制度，積累成本評估的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的成本評估工作需要各部門的相互協(xié)助和配合，特別是工程部門、設(shè)計(jì)部門和市場部門對成本的分析研究，市場變化是影響成本的重要因素。各部門通過對采集的成本信息加以匯總分析并上傳到企業(yè)成本管理系統(tǒng)，逐步精細(xì)化成本評估制度。再由歷年來累計(jì)的成本評估數(shù)據(jù)可以為以后的工作提供參考和借鑒，加強(qiáng)成本管控的力度，形成的歷史數(shù)據(jù)要分類保存，便于日后查詢對比工作。杜絕以往成本管理工作中出現(xiàn)的差錯(cuò)，避免重蹈覆轍的損失，有效節(jié)約成本開支，提升房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤。所以說，制定成本評估制度是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重

11、要參考依據(jù)。三、結(jié)束語總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理是一項(xiàng)全方位管理企業(yè)的復(fù)雜工程，對企業(yè)內(nèi)的每項(xiàng)支出和費(fèi)用都要嚴(yán)格的把控。發(fā)展趨于平緩的房地產(chǎn)企業(yè)在銷售收入不斷下降的經(jīng)濟(jì)市場重壓下，若要維持基本利潤保持企業(yè)平穩(wěn)發(fā)展就必須控制企業(yè)內(nèi)部的成本支出，整改過去成本管理不合理的地方，建立房地產(chǎn)企業(yè)更加精細(xì)化、規(guī)范化和流程化的成本管理體系。在國家宏觀調(diào)控的市場背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要提高成本意識，加強(qiáng)成本管理工作的監(jiān)管力度，各部門協(xié)同財(cái)務(wù)部門做好成本管控工作。完善房地產(chǎn)企業(yè)成本管理模式的方案蓄勢待出。高管負(fù)責(zé)人和財(cái)務(wù)部門工作人員要對房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本估算合理的支出，不斷積累科學(xué)有效的數(shù)據(jù)經(jīng)驗(yàn)，為房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理打造堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。只有在成本得到有效管控后，在不斷下行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場中，房地產(chǎn)企業(yè)才能在保持利潤不虧