資產(chǎn)評估 習題

1、【例1.單選題】（2008年考題）標的物是否具有（），是評估師判斷和確認其是否是資產(chǎn)最重要的標準之一。A.歷史成本B.歷史收益C.預(yù)期成本D.投資收益答疑編號6150010101【答案】D【例2.單選題】（2008年考題）資產(chǎn)評估中的市場價值，其合理性是相對于（）而言的。A.市場整體B.市場中每一個市場主體C.某一市場主體D.某一類市場主體答疑編號6150010301【答案】A【例3.單選題】（2011年）資產(chǎn)評估價值類型中的投資價值，最有可能適用的評估特定目的是（）。A.資產(chǎn)變現(xiàn)B.并購重組C.資產(chǎn)處置D.資產(chǎn)抵押答疑編號6150010302【答案】B【例4.單選題】（2011年）評估對象是

2、報廢機器設(shè)備本身，其拆零后的某些部件尚可使用且存在變現(xiàn)價值，該報廢設(shè)備評估結(jié)果的價值類型應(yīng)當選擇（）。A.清算價值B.在用價值C.市場價值D.殘余價值答疑編號6150010303【答案】D例5.多選題（2008年考題）資產(chǎn)評估特定目的在資產(chǎn)評估中的主要作用表現(xiàn)在（）。A.影響資產(chǎn)評估對象的具體用途B.影響資產(chǎn)評估結(jié)果的具體用途C.影響資產(chǎn)評估的基礎(chǔ)條件D.影響資產(chǎn)的運作條件E.影響評估對象的功能答疑編號6150010304答案B C【例2-1】評估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評估基準日與其完全相同的正常變現(xiàn)價為10萬元，經(jīng)注冊資產(chǎn)評估師綜合分析，認為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為40%，因此，該擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)的

3、價值接近于6萬元。答疑編號6150020101【答案】資產(chǎn)評估值=10（1-40%）=6（萬元）【例2-2】被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評估基準日參照資產(chǎn)的市場價格為10萬元，由此確定被評估資產(chǎn)價值接近于7.5萬元。答疑編號6150020102【答案】資產(chǎn)評估價值=1090/120=7.5（萬元）【例2-2】被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評估基準日參照資產(chǎn)的市場價格為10萬元，由此確定被評估資產(chǎn)價值接近于7.5萬元。答疑編號6150020102【答案】資產(chǎn)評估價值=1090/120=7.5（萬元）【例2-4】與評估對象完全相同的

4、參照資產(chǎn)6個月前的成交價格為10萬元，半年間該類資產(chǎn)的價格上升了5%，運用公式（2-6）則評估對象的評估價值接近于：答疑編號6150020201【答案】資產(chǎn)評估價值=10（1+5%）=10.5（萬元）【例2-5】被評估房地產(chǎn)于2006年6月30日進行評估，該類房地產(chǎn)2006年上半年各月月末的價格同2005年底相比，分別上漲了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%.其中參照房地產(chǎn)在2006年3月底的價格為3800元/平方米，運用公式（2-6-1）則評估對象于2006年6月30日的價值接近于：答疑編號6150020202【答案】【例2-6】已知某資產(chǎn)在2006年1月的交易價格

5、為300萬元，該種資產(chǎn)已不再生產(chǎn)，但該類資產(chǎn)的價格變化情況如下：2006年1-5月的環(huán)比價格指數(shù)分別為103.6%、98.3%、103.5%和104.7%.根據(jù)公式（2-7-2）評估對象于2006年5月的評估價值最接近于：答疑編號6150020203【答案】300103.6%98.3%103.5%104.7%=331.1（萬元）【例題1】某人每年12月31日存入保險公司2000元，連續(xù)10年，其中第三年的年末多存款5000元，設(shè)保險公司回報率為6%，每年復(fù)利計息一次，問這些錢在第一筆存款的年初的現(xiàn)值總和為多少？答疑編號6150020401【例題2】李某在成了知名的民營企業(yè)家以后，為了感謝學校的

6、培養(yǎng)，決定在母校設(shè)立以其名字命名的獎學基金，在設(shè)立之初就發(fā)放獎金總額20萬元，該基金將長期持續(xù)下去，當前的市場利率5%【請問】需要在基金設(shè)立之初，為基金投資多少錢？答疑編號6150020402【例題3】某人每年年初存入銀行2 500元，連續(xù)10年，第11年的年末存款6000元，設(shè)銀行存款利率為8%，問這些錢的現(xiàn)值總和為多少？答疑編號6150020403【例題4】某系列現(xiàn)金流量如下表所示，貼現(xiàn)率為9%，求這一系列現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。答疑編號6150020404期數(shù) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 現(xiàn)金流量 1000 1000 1000 1000 2000 2000 2000 2000 20

7、00 3000 解法2：【例題5】某公司準備購買一套辦公用房，有兩個付款方案可供選擇：甲方案，從現(xiàn)在起每年年初付款200萬元，連續(xù)支付10年，共計2000萬元；乙方案，從第五年起每年年初付款250萬元，連續(xù)支付10年，共計2500萬元。假定該公司的資金成本率10%，通過計算說明應(yīng)選擇哪個方案。答疑編號6150020405【例6.計算題 】某公司發(fā)行15年期的長期債券，面值1 000萬元，規(guī)定票面利率5%，單利計息，每5年支付一次利息，到期還本。假設(shè)市場利率是10%.問：投資者購買該債券后，所收到的該債券的本息和的現(xiàn)值是多少？答疑編號6150020406本利和的現(xiàn)值250（P/F，10%，5）2

8、50（P/F，10%，10）250（P/F，10%，15）1000（P/F，10%，15）2500.62092500.385512500.2394550.85（萬元）【例7.單選題】（2005年考題）某收益性資產(chǎn)，效益一直良好，經(jīng)專業(yè)評估人員預(yù)測，評估基準日后第一年預(yù)期收益為100萬元，以后每年遞增10萬元，假設(shè)折現(xiàn)率為10%，收益期為20年，該資產(chǎn)的評估價值最接近于（）萬元。A.1400B.1700C.1800D.1970答疑編號6150020501【正確答案】A【答案解析】本題應(yīng)該使用收益法下，純收益按等差級數(shù)遞增，收益年期有限的條件下的計算公式： ，本題中A100萬元，B10萬元，r10

9、%，n20【例8.單選題】某收益性資產(chǎn)，經(jīng)專業(yè)評估人員預(yù)測，評估基準日后第一年預(yù)期收益為100萬元，以后每年遞減10萬元，假設(shè)折現(xiàn)率為5%，該資產(chǎn)的評估價值最接近于（）萬元。A.710B.386C.517D.446答疑編號6150020502【正確答案】D【答案解析】本題應(yīng)該使用收益法下，純收益按等差級數(shù)遞減，收益年期應(yīng)該是10年（特別注意這種題目，收益年限需要自己計算，即使題目告訴了你收益年限，也要自己計算，檢查題目給出的收益年限是否超過了真正的收益年限，比如本題中收益年限最大只能夠是10年，如果題目告訴收益年限是8年，則計算應(yīng)該使用8年，如果題目告訴收益年限超過10年，則計算應(yīng)該使用10年

10、），使用的計算公式：本題中A應(yīng)該是評估基準日后的第一期收益100萬元，B應(yīng)該是等差級數(shù)遞增額10萬元，r5%，n10所以P（100/0.05100/0.052）1（15%）1010/0.0510/（15%）10（20004000）*0.38511227.82455.65【例9.單選題】（2009年度單選）采用收益法評估資產(chǎn)時，收益法中的各個經(jīng)濟參數(shù)之間存在的關(guān)系是（）。A.資本化率越高，收益現(xiàn)值越低B.資本化率越高，收益現(xiàn)值越高C.資產(chǎn)預(yù)期收益期不影響收益現(xiàn)值D.無風險報酬率不影響收益現(xiàn)值答疑編號6150020503【正確答案】A【答案解析】考核關(guān)于收益法計算公式各個參數(shù)與評估價值之間的關(guān)系分

11、析?！纠?0.單選題】（2011年度考題）已知被評估資產(chǎn)評估基準日后第一年的預(yù)期收益為100萬元，其后各年的收益將以2%的比例遞減，收益期為20年，期滿后無殘余價值，折現(xiàn)率為10%。據(jù)此，該資產(chǎn)的評估價值為（）。A.649萬元B.751萬元C.974萬元D.1126萬元【正確答案】B【例210】某企業(yè)的尚能繼續(xù)經(jīng)營，3年的營業(yè)收益全部用于抵充負債，現(xiàn)評估其3年經(jīng)營收益的折現(xiàn)額，有關(guān)數(shù)據(jù)如表23表23某企業(yè)未來3年的預(yù)期收益收益額（萬元）折現(xiàn)率折現(xiàn)系數(shù)收益折現(xiàn)值（萬元）第一年3006%0.9434283第二年4006%0.8900356第三年2006%0.8369167.9由此可以確定其折現(xiàn)額為

12、：資產(chǎn)評估價值283356167.9806.9（萬元）【例211】某收益性資產(chǎn)預(yù)計未來5年收益額分別是12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元。假定從第6年開始，以后各年收益均為14萬元，確定的折現(xiàn)率和資本化率均為10%。【要求】確定該收益性資產(chǎn)在持續(xù)經(jīng)營下和50年收益的評估值。【注意】這個題目告訴的折現(xiàn)率和本金化率相等，如果不相等在應(yīng)該分別選用。（1）永續(xù)經(jīng)營條件下的評估過程（2）50年的收益價值評估過程【例212】重置購建設(shè)備一臺，現(xiàn)行市場價格每臺5萬元，運雜費1 000元，直接安裝成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根據(jù)統(tǒng)計分析，計算求得安裝成本中的間接成本為每人

13、成本0.8元。該機器設(shè)備重置成本為：答疑編號6150020701直接成本50 0001 00080051 800（元）其中：買價，50 000元運雜費，1 000元安裝費用，800元其中，原材料，300元人工，500元間接成本（安裝成本），400（500*0.8）元重置成本合計52 200元。【例216】某資產(chǎn)于1985年2月購進，1995年2月評估時，名義已使用年限是10年。根據(jù)該資產(chǎn)技術(shù)指標，在正常使用情況下，每天應(yīng)工作8小時，該資產(chǎn)實際每天工作7.5小時。由此可以計算該資產(chǎn)利用率?！九e例】某機器設(shè)備購建于1994年10月30日,根據(jù)其技術(shù)經(jīng)濟指標,規(guī)定正常使用強度下每天的運轉(zhuǎn)時間為8小時

14、，由于其生產(chǎn)的產(chǎn)品自1994年初至1998年末期間在市場上供不應(yīng)求，企業(yè)主在此期間一直超負荷使用該設(shè)備，每天實際運轉(zhuǎn)時間為10小時，自1999年初恢復(fù)正常使用，現(xiàn)以2000年10月30日為評估基準日，則該設(shè)備的名義已使用年限為6年。【要求】計算資產(chǎn)利用率4.應(yīng)用舉例某待評估的生產(chǎn)控制裝置正常運行需要6名技術(shù)操作員，而目前的新式同類控制裝置僅需要4名操作員。假定待評估裝置與新裝置的運營成本在其他方面相同，操作人員的人均年工資福利費為12 000元，待評估資產(chǎn)還可以使用3年，所得稅稅率為33%，適用折現(xiàn)率為10%。根據(jù)上述調(diào)查資料，待評估資產(chǎn)相對于同類新裝置的功能性貶值測算過程如下。 答疑編號61

15、50020801正確答案【例1.單選題】（2006考題）運用綜合估價法評估某企業(yè)自制設(shè)備，其中該設(shè)備的主材為不銹鋼，共消耗l5噸，評估基準日該種不銹鋼的市場含稅價格為2.8萬元/噸，在制造過程中該鋼材的利用率約為95，該設(shè)備的主材費率為80，適用的增值稅稅率為17，則該設(shè)備的主材費用最接近于（）萬元。A.35.90B.37.79C.39.90D.42.O0答疑編號6150040101【正確答案】A【答案解析】主材費用=2.8（1+17）15=35.897萬元【例2.單選題】（2006考題）被評估對象為一臺自制大型模具，該模具凈重2噸，評估基準日該模具的材料價格為l5元/公斤，材料利用率為75，

16、模具的冷加工費為30 000元，熱加工費按模具凈重每公斤l5元，其他費用10 000元，行業(yè)平均成本利潤率為10，不考慮其他因素，則該模具的重置成本最接近于（）元。A.98 000B.109 000C.110 000D.121 000【正確答案】D【答案解析】（2 0007515+30 000+2 00015+10 000） （1+10）=121 000元。由于題目沒有稅率方面的信息，所以題目沒有考慮銷售稅金【例4-10】計算某電焊機超額運營成本引起的功能性貶值。（1）分析比較被評估機器設(shè)備的超額運營成本因素：經(jīng)分析比較，被評估的電焊機與新型電焊機相比，引起超額運營成本的因素主要為老產(chǎn)品的能耗

17、比新產(chǎn)品高。通過統(tǒng)計分析，按每天8小時工作，每年300個工作日，每臺老電焊機比新電焊機多耗電6 000度。（2）確定被評估設(shè)備的尚可使用壽命，計算每年的超額運營成本：根據(jù)設(shè)備的現(xiàn)狀，評估人員預(yù)計該電焊機尚可使用10年，如每度電按0.5元計算。（3）計算凈超額運營成本：所得稅按25計算。（4）折現(xiàn)率為10【要求】計算功能性貶值【正確答案】60000.5 超額運營成本60000.5（125） 凈超額運營成本可用10年，運營性功能貶值60000.5（125）（P/A，10，10）【例4-11】某汽車已使用10年，按目前的技術(shù)狀態(tài)還可以正常使用10年。汽車重置成本是20萬元。但由于環(huán)保、能源的要求，國

18、家新出臺的汽車報廢政策規(guī)定該類汽車的最長年限為 15年，因此該汽車5年后必需強制報廢?！疽蟆坑嬎阍撈嚨慕?jīng)濟性貶值【正確答案】【例4-12】某臺車式電阻爐，政府規(guī)定的可比單耗指標為650千瓦小時/噸，該爐的實際可比單耗為730千瓦小時/噸。全年產(chǎn)量1500噸。正常用電單價是1.2元/千瓦小時，但是政府規(guī)定超限額10-20（含20）的加價2倍?！疽蟆吭囉嬎阋蛘畬Τ揞~耗能加價收費而導(dǎo)致的經(jīng)濟性貶值。答疑編號6150040304【正確答案】超限百分比 確定Y=（730-650）15001.22Y（125）（P/A，10，5） 經(jīng)濟性貶值無稅率：t0【例3.單選題】（2010年度考題）評估對象

19、為已購置尚未正式投產(chǎn)使用的生產(chǎn)線，經(jīng)專業(yè)評估人員估測，由于受產(chǎn)品市場結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響，該生產(chǎn)線投產(chǎn)后將在相當長的時間里難以達到滿負荷工作狀態(tài)，評估基準日時尚未出現(xiàn)同類型新型生產(chǎn)線。據(jù)此，評估人員在評估該條生產(chǎn)線價值時（）。A.應(yīng)當考慮生產(chǎn)線的實體性貶值B.應(yīng)當考慮生產(chǎn)線的功能性貶值C.應(yīng)當考慮生產(chǎn)線的經(jīng)濟性貶值D.不用考慮貶值因素【正確答案】C【例4.單選題】（2011年考題）導(dǎo)致被評估機器設(shè)備功能性貶值的因素是（）。A.原材料、能源提價，造成生產(chǎn)成本提高，而售價沒有相應(yīng)提高B.市場競爭加劇，產(chǎn)品需求降低，設(shè)備開工不足，生產(chǎn)能力相對過剩C.國家環(huán)境保護法規(guī)強制設(shè)備報廢，縮短了被評估設(shè)備的正常使用

20、壽命D.新技術(shù)的發(fā)展，使得被評估設(shè)備的運營費用相對提高答疑編號6150040307【正確答案】D【例5.綜合題】（2009年度考題）甲評估機構(gòu)對進口成套設(shè)備A進行評估，評估基準日為2008年12月31日。A設(shè)備由美國生產(chǎn)，于1994年進口，并于當年12月31日正式投入使用。A設(shè)備賬面原值為8500萬元人民幣，其中64以外匯支付，36以人民幣支付。支付的外匯部分由設(shè)備離岸價、國外運費、國外運輸保險費構(gòu)成，其中國外運費（按體積及重量標準計算）為30萬美元、國外運輸保險費為25萬美元。支付的人民幣部分由關(guān)稅、增值稅、外貿(mào)及銀行手續(xù)費、國內(nèi)運輸費、國內(nèi)保險費、設(shè)備安裝調(diào)試費等組成，其中運輸費為165萬

21、元，保險費為10萬元，設(shè)備安裝調(diào)試費用289萬元。在運輸費用中由于企業(yè)人員失誤，錯填運輸單致運輸費用比正常運輸費用多支出50萬元，進口設(shè)備時美元對人民幣的匯率為1：8.經(jīng)評估人員調(diào)查，在評估基準日時，美國已停止生產(chǎn)A設(shè)備，但獲知美國同類設(shè)備的價格指數(shù)比進口時上升了10，國外運費仍為30萬美元，國外運輸保險費為27.5萬美元，關(guān)稅稅率為18，增值稅稅率為17，外貿(mào)及銀行手續(xù)費為設(shè)備到岸價的2，國內(nèi)運輸費用價格指數(shù)上升了2，國內(nèi)保險費上升了1，同類設(shè)備安裝調(diào)試費用價格上漲了5，美元對人民幣的匯率1：6.8.評估人員進一步調(diào)查得知，A設(shè)備自投入使用時起至評估基準日一直按照設(shè)計標準滿負荷運轉(zhuǎn)。由于A設(shè)

22、備生產(chǎn)的產(chǎn)品受市場替代產(chǎn)品的影響，要保證在價格不變的前提下不造成產(chǎn)品積壓，自評估基準日后每年的產(chǎn)量只能保持在設(shè)計生產(chǎn)能力的80的水平上，并一直保持下去。經(jīng)現(xiàn)場鑒定，A設(shè)備如果按照設(shè)計生產(chǎn)能力生產(chǎn)尚可使用8年。假設(shè)設(shè)備的價格與生產(chǎn)能力成線性關(guān)系，設(shè)備的實體性貶值在重置成本扣除功能性貶值或經(jīng)濟性貶值后的基礎(chǔ)上計算。【要求】評估進口成套設(shè)備A的價值。答疑編號6150040308【正確答案】1.賬面支付外匯部分 8 50064/8680（萬美元）2.原設(shè)備的離岸價（F0B）6803025625（萬美元）3.基準日離岸價（F0B）625（110）687.5（萬美元）4.到岸價（CIF）（687.5302

23、7.5）745（萬美元）5.合人民幣7456.85 066（萬元）6.關(guān)稅5 06618911.88（萬元人民幣）7.增值稅（5 066911.88）171 016.24（萬元人民幣）8.外貿(mào)及銀行手續(xù)費5 0662101.32（萬元人民幣）9.國內(nèi)運輸費用115（12）117.3（萬元人民幣）10.國內(nèi)保險費10（11）10.1（萬元人民幣）11.安裝調(diào)試費289（15）303.45（萬元人民幣）12.重置全價5 066911.881 016.2396101.32117.310.1303.457 526.29（萬元人民幣）13.經(jīng)濟性貶值率1802014.扣除經(jīng)濟性貶值后的價值7 526.2

24、9（120）6 021.0315.成新率8/（814）36.3616.評估值6 021.0336.362 189.25（萬元）注：允許在小數(shù)點前一位有誤差?！纠?.單選題】（2009年度考題）某宗土地，單價為8 000元/平方米，規(guī)劃容積率為5，土地資本化率為10，則其樓面地價為（）元/平方米。A.1 600B.8 000C.4 0000D.8 0000【正確答案】A【例2.單選題】（2009年度考題）一般情況下，基于土地規(guī)劃用途的角度，對于同一宗土地而言，地價遞減的順序為（）。A.商業(yè)用地、工業(yè)用地、居住用地B.居住用地、工業(yè)用地、商業(yè)用地C.商業(yè)用地、居住用地、工業(yè)用地D.工業(yè)用地、商業(yè)用

25、地、居住用地【正確答案】C【例4.單選題】（2011年考題）運用收益法評估房地產(chǎn)，在求取房地產(chǎn)凈收益過程中，需要從房地產(chǎn)的客觀收入中扣除客觀費用，通常需要扣除的客觀費用包括（）。A.管理費用折舊費保險費稅金B(yǎng).管理費用折舊費保險費稅金空房損失費C.管理費用維修費折舊費保險費稅金空房損失費D.管理費維修費保險費稅金答疑編號6150050203【正確答案】D【答案解析】不能夠包含折舊費【教材例題5-2】有一宗土地，出讓年期為50年，資本化率為10，預(yù)計未來前5年的凈收益分別為15萬元、16萬元、18萬元、15萬元、20萬元，第6年開始凈收益大約可以穩(wěn)定在25萬元左右?！疽蟆吭u估該宗土地的收益價值

26、。答疑編號6150050301【正確答案】【教材例題5-3】有一宗房地產(chǎn)，2006年的凈收益為50萬元，資本化率為5，若：（1）未來各年的凈收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬元；（2）未來各年的凈收益將在上一年的基礎(chǔ)上增長1?！疽蟆糠謩e評估兩情況下2006年初的房地產(chǎn)價值?！菊_答案】（1）P50/51/（5）21 400（萬元）（2）P50/（5-1）1 250（萬元）【教材例題5-4】某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2002年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2004年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當時造價為每平米2 000元，經(jīng)濟耐用年限為55年，殘值率為2。目前，該類建筑重置價

27、格為每平方米2 500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實收租金為3萬元。另據(jù)調(diào)查，當?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10，每年需要支付的管理費為年租金的3.5，維修費為建筑重置價格的1.5，土地使用稅及房產(chǎn)稅合計為每建筑平方米20元，保險費為重置價的0.2，土地資本化率7，建筑物資本化率8。假設(shè)土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)及地上建筑物由國家無償收回?！疽蟆扛鶕?jù)以上資料評估該宗地2008年3月的土地使用權(quán)價值。土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)及地上建筑物由國家無償收回答疑編號6150050303【正確答案】1.選定評估方法該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益，適宜采用收益法。2.計算總收益。總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實際收益?？偸找鎽?yīng)該為客觀收益而不是實際收益。年總收益5012900（1-10）486 000（元）3.計算總費用。（1）年管理費486 0003.517 010（元）（2）年維修費2 5009001.533 750（元）（3）年稅金2090018 000（元）（4）年保險費25009000.24500（元）年總費用（1）（2）（3）（4）17 01033 75018 0004 50073 260（元）4.計算房地產(chǎn)凈收益。年房地產(chǎn)凈收益年總收益-年總費用486 000-73 260412 740（元