某房地產開發(fā)有限公司工程管理指導書

1、xx房地產開發(fā)有限公司 工程管理指導書xx房地產開發(fā)有限公司世紀星城項目工程管理指導書(初稿)編制單位：xx地產工程部編制時間： 目 錄一、前言二、工程部的職責1. 工程部職責三、工程管理程序1項目施工過程管理程序 2工程部對工程質量、安全檢查管理程序 3專業(yè)圖設計審查管理程序 4工程質量檢查管理程序 5項目中間驗收管理程序.6工程竣工驗收管理程序7工程檔案管理程序四、工程管理指引1. 項目施工總進度計劃編制指引 2. 工程部例會指引3. 工程部文件管理指引 五、專業(yè)圖設計審查指引1結構圖設計檢查指引2給排水圖設計檢查指引3電氣圖設計檢查指引4燃氣圖設計檢查指引5. 采暖通風圖設計檢查指引 .

2、 六、工程質量檢查指引1地基基礎工程質量檢查指引. 2砌體結構工程質量檢查指引. 3鋼筋砼結構工程質量檢查指引.4建筑裝飾工程質量檢查指引. 5門窗工程質量檢查指引.6樓地面工程質量檢查指引. 7屋面和防水工程質量檢查指引. 8幕墻工程質量檢查指引. 9給排水及燃氣工程質量檢查指引. 10電氣工程質量檢查指引 11通風與空調工程質量檢查指引12電梯工程質量檢查指引第 170 頁 共 171 頁一、前言隨著公司項目的快速增長，工程管理尤顯重要，根據公司總體要求對一線公司職能部門進行“規(guī)范、監(jiān)控、支持、引導”的職能目標，本著“部門職能專業(yè)化”和“業(yè)務流程規(guī)范化”的組織建設原則，編制出本管理規(guī)范，期

3、望工程建設在公司內施行整體管理，最大程度地實現(xiàn)資源共享，在業(yè)務操作上充分體現(xiàn)出規(guī)范化、透明化管理，完善溝通渠道，提高工作效率，提高工程質量，讓我們的工程更好的滿足業(yè)主的要求。為使本管理規(guī)范具有較強的可操作性，規(guī)范由五部分組成：第一部分為工程工程部的職責劃分；第二部分為工程管理程序文件；第三部分為工程管理指引性文件；第四部分為專業(yè)圖設計審查指引；第五部分為工程質量檢查指引。本規(guī)范編制過程經過以下幾個階段：第一階段：內部調研階段，通過“合金行動”了解公司目前的管理模式及其運作情況，收集工程管理方面的寶貴經驗和存在的問題。第二階段：外部調研階段，通過與業(yè)內較知名的房地產公司、監(jiān)理公司、設計院、施工企

4、業(yè)等單位，進行了各方面的座談，吸取了較多的成功管理經驗，討論了在工程建設中，各協(xié)作單位間的合作關系、以及相互的工作重點。通過與專業(yè)咨詢公司的交流，了解了國內外工程管理的一些先進經驗。第三階段：編制階段，通過對大量資料信息的整理、歸類、論證，依據國家有關政策和法規(guī)，借鑒國內外同行的先進管理經驗結合順華實際情況編制規(guī)范。第四階段：征求意見和修改階段，通過交流，討論反饋意見，修改規(guī)范。由于時間倉促，編制人員水平有限，不妥之處在所難免，敬請批評指正，并在將來升級版中修正。xx地產工程部2003年7月25日星期五二、工程部的職責（一）工程部的職責1. 目的界定工程部部工作內容，明確工作方向，完善責任制度

5、。2. 范圍適用于順華房地產開發(fā)有限公司。3. 職責公司負責制定、修改、指導, 工程部部實施。4. 內容4.1 進度控制4.1.1 根據工程管理部審定的工程管理指導書和擴初設計圖紙編制項目施工總進度控制計劃。4.1.2 根據施工總進度控制計劃編制樣板確認計劃、施工圖交付計劃、分包進場計劃、甲供材料進場計劃、資金使用計劃以及相關的工程報批報建計劃。督促相關部門按計劃和工地實際情況及時完成有關工作。4.1.3 審查施工單位編制并經監(jiān)理審核通過的施工組織設計和施工進度計劃，監(jiān)督進度計劃的完成情況，做好進度計劃的動態(tài)管理。4.2 質量控制4.2.1 在工程管理指導書中編制重要工序的質量控制要點，嚴格審

6、查監(jiān)理審查過的施工方案，并監(jiān)督施工、監(jiān)理單位落實實施。4.2.2 監(jiān)督與質量相關的合約條款的落實情況，做好質量目標的事前、事中動態(tài)控制。4.2.3負責甲供材料樣板的保存、進場材料的驗收與發(fā)放以及配合工程管理部對不合格材料的退換、跟蹤等。4.2.4 向設計總工辦及設計院反饋設計中存在的問題，組織設計變更的交底及實施。4.2.5 對關鍵部位的質量抽查，參加防水等關鍵隱蔽工程驗收。4.2.6 對質檢部門及公司提出的整改意見跟蹤監(jiān)理和施工單位落實。4.2.7 處理現(xiàn)場工程技術問題。4.2.8 協(xié)助設計部及時解決圖紙設計問題，盡可能減少設計導致的工程質量問題。4.3 成本控制及合同管理4.3.1 組織工

7、程款在5萬元以下的工程及物資的招投標和委托，合同在工程管理部和成本管理部備案。4.3.2 確認現(xiàn)場簽證，初審補充預算，對工程結算的初審。4.3.3 匯總當月工程資金使用情況，提交下月工程資金使用計劃，并監(jiān)督承建商及供應商的資金使用情況。4.3.4 根據合同條款，收集一手資料，工程部、預算部和總經辦一起辦理工程保險索賠及對承建商和供應商的索賠、反索賠工程。4.3.5 協(xié)助成本管理部對項目分項工程進行性能價格比分析，加強成本監(jiān)督。4.3.6 參與對工程管理部和成本管理部組織的工程、物資招標文件和合同條款的審核。 4.4. 協(xié)調管理4.4.1 配合開發(fā)部對現(xiàn)場“三通一平”及施工用水用電的報批手續(xù)，監(jiān)

8、督監(jiān)理審核不同階段現(xiàn)場平面布置。 4.4.2 協(xié)助相關部門辦理開工前的部分報批報建手續(xù)及工程竣工驗收。4.4.3協(xié)調質檢站等周邊關系，協(xié)調監(jiān)理單位、承建商、供應商之間的關系，監(jiān)督監(jiān)理安排好各種工序的穿插施工。4.4.4 每月審核監(jiān)理提交的監(jiān)理月報，編制工程月報抄送公司有關職能部門，工程月報必須包括項目的進度、質量、投資及需公司協(xié)調解決的問題。三、工程管理程序（一）項目施工過程管理程序1. 目的確保項目的施工過程處于受控狀態(tài)，監(jiān)督和協(xié)調監(jiān)理、施工單位履行合約義務，協(xié)調與項目有關的外部周邊關系及公司各職能部門關于本項目的工作，完成公司的關于項目的質量目標和進度目標，協(xié)助成本管理部的完成成本控制目標

9、。2. 范圍本程序適用于本公司開發(fā)的世紀星城一期及商業(yè)街的施工準備及施工階段的質量、進度、成本、安全及現(xiàn)場協(xié)調等的管理和控制。 3. 職責工程部負責人全面負責相應項目的質量、進度、成本、協(xié)調和安全文明施工以及與監(jiān)理單位的配合、監(jiān)控等工作。工程部各專業(yè)工程師負責進度、質量、成本及甲供材料等工作。文員負責工程部的后勤、行政管理、會議記錄及文書工作。4. 內容4.1. 施工準備管理4.1.1 工程部的成立與撤消 當項目立項以后，公司根據實際情況決定工程部的成立時間、人員配備、辦公地點等各項事宜。當項目完成后，公司再根據實際情況發(fā)文撤消工程部。4.1.2 場地“三通一平”的實施，施工臨時排水、施工路口

10、手續(xù)的辦理及各種施工許可證的報批報建工程開工之前，工程部負責監(jiān)督施工單位進行現(xiàn)場的“三通一平”（水通、電通、路通、場地平整），配合開發(fā)部辦理場地臨時排水及施工路口手續(xù)的工作，協(xié)助相關部門的其他工程報建工作。4.1.3 施工組織設計審查在施工單位中標后，工程部應要求中標單位在進一步熟悉施工圖及施工現(xiàn)場實際情況的基礎上，有針對性地完善投標時報送的施工組織設計，并一式三份報工程部、總工辦及監(jiān)理單位審查。三方審查完成后形成施工組織設計審查意見表，將審查意見表交施工單位，由施工單位對施工組織設計進行修改和補充，并需獲得公司的最終批準。4.1.4 開工報告的審批主體工程開工前，工程部應要求施工單位向監(jiān)理單

11、位提出開工申請報告，具備下列條件方可批準開工： a 施工許可證已辦妥； b 施工圖已會審； c 施工組織設計已審批； d 施工現(xiàn)場的準備已具備開工條件4.2 進度管理4.2.1 項目施工進度控制計劃管理4.2.1.1 總施工進度控制計劃的編制工程部根據項目發(fā)展計劃及擴初設計圖紙，充分考慮施工工藝、做法要求等，按照項目施工進度控制計劃編制指引完成總施工進度控制計劃的編制。必要時可以將總施工進度控制計劃分解為年度施工進度控制計劃和季、月度施工進度控制計劃。關鍵線路上的關鍵點可另行編制詳細計劃以便更好地組織和監(jiān)控施工。4.2.1.2 總施工進度控制計劃的評審總施工進度控制計劃編制完成后，工程部組織公

12、司相關部門對計劃給予討論和評審，并填寫項目施工進度控制計劃評審記錄，以保證計劃的可行性和嚴肅性。評審完以后應交工程總監(jiān)批準后發(fā)公司相關部門執(zhí)行。4.2.1.3 總施工進度控制計劃的調整除非項目發(fā)展計劃或銷售計劃發(fā)生重大變化，否則一般不對項目總施工進度控制計劃給予調整。若調整，也應作好相關的評審工作，并且分計劃要作相應的調整。4.2.1.4 施工進度控制計劃執(zhí)行情況的檢查監(jiān)督監(jiān)理單位檢查施工單位的進度計劃及完成情況。檢查現(xiàn)場作業(yè)面勞動力、機械設備、材料的到位情況，進度款是否專款專用，對周、月及總進度控制計劃與實體實際進度進行對比，分析進度滯后的原因，針對影響進度的因素前瞻性地采取措施，及時報批報

13、建、合理安排工序穿插，解決圖紙、限價、甲方分包、甲供材料等甲方需協(xié)助的問題。4.2.2 樣板確認計劃、承建商進場計劃、施工圖紙交付計劃及甲供材料進場計劃的管理項目總施工進度控制計劃審定后，工程部工程師根據項目總施工進度控制計劃完成項目的樣板確認計劃、乙供材限價計劃、承建商進場計劃、施工圖紙交付計劃以及甲供材料進場計劃的編制工作，并分別抄送總工辦、分管副總等，以便各職能部門根據項目時間要求和工作本身周期安排部門工作計劃。在每月的工程月報中對下月需要職能部門的成的工作列出時間清單，前瞻性地敦促和協(xié)助職能部門完成相關的工作。4.3 技術管理4.3.1 圖紙管理4.3.1.1 圖紙的發(fā)放：圖紙的發(fā)放由

14、檔案實統(tǒng)一歸口管理，工程部負責監(jiān)理和施工單位圖紙的發(fā)放。4.3.1.2 圖紙的保管：工程部由文員負責管理圖紙，填寫工程圖紙清單以及設計變更清單，并定期進行整理。一般來說，工程部圖紙至少應有2份。4.3.1.3 圖紙會審：圖紙會審至少應有兩次，第一次為擴初設計階段公司內部（銷售部、總工辦部、工程部、預算部及設計院等）的會審，主要解決建筑、功能及成本上的問題，由工程部主持；第二次會審為開工前的會審，主要解決施工工藝上的問題，由監(jiān)理單位主持。會審結束后，主持部門應形成圖紙會審紀要。圖紙會審紀要由到會的各單位審核無誤后簽字蓋章確認，并作為設計補充文件及有效的結算文件。4.3.2 設計變更管理4.3.2

15、.1 設計變更的提出：工程部及公司其它部門可以直接提出問題，并歸口到總工辦發(fā)出設計變更通知單。工程部、監(jiān)理單位及施工單位也可以對圖紙中存在的或現(xiàn)場施工過程中出現(xiàn)的問題提出疑問。后者由工程部負責歸口匯總并審核。特別是由監(jiān)理單位負責組織的第二次圖紙會審為發(fā)現(xiàn)問題的重要環(huán)節(jié)，監(jiān)理單位記錄并整理后，工程部應注意認真核對。工程部將上述問題匯總后，再以公司部門工作聯(lián)系單或圖紙會審紀要的形式督促總工辦、設設計院解決。在緊急情況下，也可以先電話通知，再補公司部門工作聯(lián)系單。4.3.2.2 設計問題的解決： 原則上，設計變更問題的解決由總工辦負責歸口，再交設計院解決。但在施工過程中若出現(xiàn)緊急情況，工程部也可以在

16、征得工程部同意后口頭指令施工單位進行變更，或者直接與設計院聯(lián)系，定好解決方案，要求施工單位施工，再聯(lián)系總工辦，由其與設計院協(xié)商后補設計變更單。任何口頭指令或電話聯(lián)系后都要補辦公司或設計院正式發(fā)出的書面變更通知。4.3.2.3 設計變更文件的傳遞及存檔：當問題解決形成變更文件以后，由總工辦發(fā)給工程部，然后由工程部發(fā)給各有關單位實施。為使工作有序及有利于結算等，工程部應每月整理設計變更文件（設計變更通知單），填寫設計變更文件清單。4.3.2.4 設計變更的實施：4.3.2.4.1 評審：對于任何設計變更文件，工程部可以從施工工藝、材料、造價等角度對其可行性或必要性作出評審。若有不同意見可以以部門工

17、作聯(lián)系單的形式向總工辦提出修改意見供其參考。4.3.2.4.2 交底：在工程部將設計變更文件發(fā)給監(jiān)理單位時，要同時作好交底工作，并隨時指導施工。4.3.2.4.3 標識：工程部在收到設計變更文件后，應及時在有關的施工圖紙上作好相應的標記，注明變更大概內容、變更時間、變更出處，并加蓋工程部章。每月與監(jiān)理、施工單位核對施工圖紙的變更標識情況，督促監(jiān)理和施工單位及時標識施工圖紙變更標識。4.3.3 施工技術管理施工過程中的分部分項工程施工方案的評審由監(jiān)理單位負責審核，工程部進行監(jiān)督。對于在施工過程中臨時出現(xiàn)的施工技術質量問題，由于工程部監(jiān)督監(jiān)理單位處理，必要時請工程管理部組織外圍專家召開專題會議。4

18、.4 成本管理4.4.1 根據公司付款程序,負責配合預算部工程進度款的初審,注意各項扣款的及時執(zhí)行；在工程快結束時注意規(guī)避超付的風險。根據有關規(guī)定，辦理工程結算和保固金支付。4.4.2 根據成本管理部有關規(guī)定，及時進行設計變更、現(xiàn)場簽證的造價審核。4.4.3 根據工程和物資合同，及時收集有效資料和證據，配合預算部對施工單位和供貨商或者進行理賠、反索賠和索賠的工作；4.5 質量管理4.5.1 質量目標工程部作為公司派駐施工現(xiàn)場的專門機構，應認真作好質量控制工作。在評審招標文件和合同條款中，注意有關質量和現(xiàn)場配合的條文的審核，確立明確的質量目標。在施工過程中按照合同規(guī)定和規(guī)范的要求督促監(jiān)理單位和施

19、工單位嚴格履約實現(xiàn)質量目標。4.5.2 事前控制：4.5.2.1 根據工程特點、質量目標編制工程指導書，對容易出現(xiàn)投訴的質量問題，要編制有效預防措施。（結合質量檢查指引）4.5.2.2 根據工程特點、質量目標、監(jiān)理合同以及有關法規(guī)，嚴格審查監(jiān)理規(guī)劃，以便監(jiān)督監(jiān)理質量管理行為。4.5.2.3 根據合同要求，與總工辦及監(jiān)理單位對施工單位的施工組織設計、施工方案中有關質量保證措施進行審核。 4.5.3 過程監(jiān)控4.5.2.1 測量及定位放線的監(jiān)控：工程部負責向施工單位提供施工現(xiàn)場附近的國家定位放線基準坐標點及高程控制點，并要求監(jiān)理單位配備專門的測量工程師和經標定過的儀器對施工單位的定位放線情況進行嚴

20、格校核復驗。4.5.2.2 重要材料、設備的質量監(jiān)控：由于許多重要的材料（防水、瓷磚、門窗等）、設備均為甲供，因此必須嚴格審核招標文件和合同條款。所有進場材料根據規(guī)范要求查看材料設備的準用證、合格證、檢驗報告，監(jiān)理對于部分材料必須進行有見證送檢，未經檢查合格的材料不得使用。發(fā)現(xiàn)不合格品時，予以退貨，若甲供材料對進度等造成影響，與工程管理部一起向供應商索賠。4.5.2.3 對隱蔽工程及重要和關鍵工序的監(jiān)控：工程部應堅持經常性的質量檢查制度，對隱蔽工程及重要和關鍵工序（如樁基工程、重要部位的砼澆灌、防水工程、裝修工程等）要會同監(jiān)理單位到施工現(xiàn)場進行檢查。工程質量檢查情況如實記錄在監(jiān)理單位相應的質量

21、保證表格上，工程部工程師簽字認可。當出現(xiàn)不合格時，工程部要求監(jiān)理工程師填寫整改通知單，并要求其負責施工單位整改后的驗證和封閉。4.5.2.4 在需要進行中間驗收的分部工程完工后，工程部按照有關施工中間驗收控制程序的規(guī)定核查質量并組織驗收。在單位工程完工后，工程部通知工程管理部按照工程竣工驗收控制程序的規(guī)定核查質量并組織驗收。4.5.4 事后控制4.5.4.1 對于重要分部分項工程，如防滲漏的有關工序，在完工后交工前要督促監(jiān)理單位100檢查驗收。在移交給物業(yè)時，針對各分部分項要再次與物業(yè)、監(jiān)理、施工單位聯(lián)合檢查。4.5.4.2 對于質量問題投訴的維修要有記錄和統(tǒng)計、分析。4.5.5.3 對于容易

22、出現(xiàn)質量問題的分部分項工程，要結合設計、施工控制和管理檢查措施寫出專題總結報告，報工程管理部和公司設計工程部。4.6 對監(jiān)理單位的協(xié)調管理監(jiān)理是現(xiàn)場質量、進度控制和施工單位間協(xié)調的主要責任單位，并協(xié)助開發(fā)商進行成本控制。對監(jiān)理單位監(jiān)理行為的監(jiān)控必須得到有力控制。4.6.1 控制依據：監(jiān)理合同、經審定的監(jiān)理規(guī)劃及有關法規(guī)和監(jiān)理條例。4.6.2 對監(jiān)理工程師的資格審查：工程部應對監(jiān)理單位派出的監(jiān)理工程師進行資格審查，核對監(jiān)理人員數(shù)量、資格證書是否與監(jiān)理合同的規(guī)定相一致、是否具備資格、工作人員數(shù)量是否足夠等。在核對無誤后，再將監(jiān)理工程師的姓名、性別、專業(yè)、技術職稱、資格證書名稱、證書號碼等登記在監(jiān)理

23、工作人員登記表上。4.6.3 督促監(jiān)理單位向承包商移交施工場地，發(fā)布監(jiān)理配合要求，向承建商明確現(xiàn)場管理規(guī)定和程序。4.6.4 參加由監(jiān)理單位組織的施工組織設計評審，由監(jiān)理監(jiān)督承建商根據審核意見完善施工組織設計。參加由監(jiān)理單位組織的施工圖紙會審，配合設計管理部催促設計院完善設計圖紙，解決設計問題。4.6.5 督促監(jiān)理單位對建設工程使用的材料進行有見證送檢，監(jiān)督監(jiān)理單位對現(xiàn)場實體質量的檢查、旁站監(jiān)理執(zhí)行情況，監(jiān)理對有關質量問題的跟蹤解決措施。4.6.6 監(jiān)督監(jiān)理單位完成上墻資料：晴雨表、監(jiān)理單位各種規(guī)章制度、監(jiān)理架構、監(jiān)理人員崗位職責，每月工程進度照片、工程進度形象表、各階段總平面布置圖等。4.6

24、.7 監(jiān)理的文件管理監(jiān)督：4.6.7.1 監(jiān)理月報。工程部應要求監(jiān)理單位每月上報監(jiān)理月報，并對其中所反映的質量、進度、安全文明等情況形成反饋意見，填寫監(jiān)理月報審核意見表。對于其中存在的問題以及工程部平時巡視所發(fā)現(xiàn)的問題，應要求監(jiān)理敦促施工單位予以整改，并將整改結果再上報工程部核實。4.6.7.2 監(jiān)理例會或其它專題會議：督促監(jiān)理單位每周召開監(jiān)理例會對各施工單位工序、質量、進度進行監(jiān)控和協(xié)調。必要時，工程部也可以組織監(jiān)理單位和施工單位召開質量專題會議。各會議應注意作好相應的記錄并予以保存，所有的會議紀要必須經工程部審核通過，監(jiān)督監(jiān)理和施工單位落實紀要內容。4.6.7.3 監(jiān)督監(jiān)理的其他質量記錄和

25、質量文件管理，督促監(jiān)理單位對不合格工程質量發(fā)不合格報告和整改通知等質量文件，并監(jiān)督監(jiān)理在施工單位整改后的驗證與文件的封閉。4.6.7.4 按照國家有關基本建設程序的法律法規(guī)規(guī)定，應由建設單位參加并簽署的各種中間隱蔽驗收、各種質量保證表格等，工程部有責任在簽署之前予以核查。4.6.8 監(jiān)理與承建商的關系協(xié)調：在施工單位剛進場時，工程部應首先與之取得聯(lián)系，并將其介紹給監(jiān)理單位。由監(jiān)理單位向其發(fā)放有關配合監(jiān)理管理的配合要求，在施工過程之中，當承建商與監(jiān)理單位發(fā)生由其自身不能解決的矛盾時，工程部有責任及時發(fā)現(xiàn)并給予妥善解決。4.6.9 承建商之間的協(xié)調：各承建商之間的相互進度配合、成品與半成品的相互保

26、護等易發(fā)生矛盾的地方，原則上由監(jiān)理單位負責解決。但當矛盾較大時，工程部也有責任根據監(jiān)理單位的要求從中給予協(xié)調解決。工程部可以通過召開協(xié)調會等方式來協(xié)調各承建商之間、承建商與監(jiān)理之間以及工程部與監(jiān)理之間的關系。具體可參照工程部例會指引的相關規(guī)定來執(zhí)行。對于每次協(xié)調的結果，應形成例會紀要并發(fā)給各相關單位。另外，工程部也可以通過書面文件的形式來協(xié)調上述單位之間或與上述單位之間的關系。4.6.10 監(jiān)督監(jiān)理對施工單位編制的索賠簽證的審核工作。4.6.11 參加由監(jiān)理單位組織的分部分項工程驗收及工程初驗。工程初驗后督促監(jiān)理單位提交監(jiān)理檔案資料，由監(jiān)理檢查施工單位的竣工資料，協(xié)助整個竣工資料驗收工作。4.

27、7 安全文明施工管理4.7.1 在施工合同中對現(xiàn)場硬地化、安全網等安全文明施工措施作出明確的規(guī)定。對于施工單位不按合同履行安全文明施工措施的違約行為，按合同罰則 扣除相應的措施費。審定不同施工階段的施工現(xiàn)場平面布置。4.7.2 督促監(jiān)理單位做好施工安全和文明施工的監(jiān)控管理；在每周的監(jiān)理例會或其它工程會議上要監(jiān)理講評現(xiàn)場安全和文明施工的落實情況。對于存在的嚴重隱患要以整改通知單的形式責令施工單位限期整改，并負責驗證和封閉。4.7.3 對于政府及公司工程管理部檢查過程中發(fā)現(xiàn)的安全隱患和文明施工問題，要監(jiān)理跟蹤落實。4.8 質量記錄管理工程部文件歸檔按各公司有關規(guī)定進行管理，在完工后向公司檔案管理機

28、構移交有關項目質量記錄。詳細質量目錄收集、管理、編號管理見工程部文件歸檔指引。4.9 工程物業(yè)移交4.9.1 工程移交物業(yè)管理部門應具備的條件:4.9.1.1 建設工程已通過竣工驗收。4.9.1.2 承包商已將竣工驗收中發(fā)現(xiàn)的質量問題全部整改完畢，建設工程已移交工程部。4.9.1.3 建設工程竣工資料齊全。4.9.2 工程移交物業(yè)管理部門程序：4.9.2.1 在竣工驗收完成后，工程部以書面形式通知物業(yè)管理部門準備接收已竣工的建設工程，并知會相關單位。4.9.2.2 組織由物業(yè)管理部門、監(jiān)理單位、施工單位參加的建設工程物業(yè)驗收移交，逐戶逐房檢查，對衛(wèi)生間等部位必須100進行盛水試驗，必要時物業(yè)工

29、程人員可提前檢查有關準備移交的物業(yè)質量。4.9.2.3 填寫工程完工移交書，對檢查的房間的各有關部位質量問題進行統(tǒng)計。4.9.2.4 通知監(jiān)理單位組織承包商對驗收提出的問題在規(guī)定的時間內處理完畢。4.9.2.5 監(jiān)理單位督促施工單位整改完畢并檢查后，通知物業(yè)單位對質量問題的整改結果進行復驗，直至通過移交驗收。4.9.2.6 移交竣工資料一套給物業(yè)單位，其中有關設備的資料必須十分齊全，竣工圖中的設計變更必須詳實，有關戶內管線的走線必須繪制竣工圖。4.9.2.7 入伙后致工程部撤銷時的時期內，就有關投訴的處理記錄、施工單位的聯(lián)系方式必須移交物業(yè)單位。5. 支持文件5.1 項目施工總進度控制計劃編制

30、指引；5.2 工程部例會指引；5.3 工程部文件管理指引。（二）工程部對工程質量、安全檢查管理程序1. 目的保證工程質量、進度、工程安全處于受控狀態(tài)，強化檢查工作的制度化，便于公司全面了解各項目的質量、安全等情況，確保工程建設順利進行。2. 范圍適用于公司正在籌建的住宅及商業(yè)街工程項目。3. 職責由工程部管理并實施。其他相關部門配合實施工作。4. 內容4.1 檢查時間：對在建項目每月例行檢查一次（特殊工序、重點部位可增加檢查次數(shù)）。4.2 檢查人員：總工程師、工程部、監(jiān)理單位、各施工單位。4.3 檢查依據：國家、地方相關質檢、安檢的規(guī)范、規(guī)定，工程設計文件。4.4 檢查內容：4.4.1 工程實

31、體質量4.4.2 現(xiàn)場安全、文明施工4.4.3 上月檢查整改意見落實0情況4.4.4 重要工序施工計劃安排4.4.5 本月隱蔽驗收資料4.4.6 工程進度完成情況4.4.7 質量記錄和文件資料管理情況，圖紙管理和變更標識情況4.5 檢查方法：4.5.1 觀感檢查4.5.2 利用相關儀器檢查4.5.3 相關資料抽查4.6 結論：4.6.1 對檢查結果現(xiàn)場開會講評4.6.2 對存在問題提出整改意見，工程部負責監(jiān)督監(jiān)理施工單位落實4.6.3 形成紀要備案（三）工程質量檢查管理程序1. 目的 指導有關分部、分項、專項工程的現(xiàn)場質量檢查，確保工程施工質量得到有效控制。2. 范圍 3. 適用于公司正在籌建

32、的住宅及商業(yè)街工程項目。4. 職責 工程部負責監(jiān)督監(jiān)理單位進行工程的中間檢查和隱蔽驗收檢查；每月進行現(xiàn)場質量檢查。4. 內容4.1. 檢查依據4.1.1 國家施工驗收規(guī)范；4.1.2 行業(yè)標準、規(guī)定、條例；4.1.4 地區(qū)的地方標準、規(guī)定和條例等；4.1.6 設計施工圖文件。4.2 檢查內容4.2.1 現(xiàn)場質保體系檢查4.2.1.1 施工單位資質和操作工人上崗證件。4.2.1.2 施工氣候、場地等是否具備施工條件。4.2.1.3 施工設備機械等檢查。4.2.2 設計圖紙的檢查詳細查看工程施工圖、設計說明、設計變更、施工方案及公司統(tǒng)一做法等，弄清材料品種、規(guī)格、性能要求、檢驗要求、施工順序和施工

33、要求等。4.2.3 質保資料檢查4.2.3.1 原材料的出廠質量證明書、復試報告和建筑防水材料產品準用證。4.2.3.2 隱蔽工程驗收記錄4.2.3.3 關鍵節(jié)點檢查記錄。4.3. 實物檢查要點4.3.1 重要關鍵部位檢查；4.3.2 容易出現(xiàn)通病的節(jié)點部位檢查；4.3.3 關鍵原材料檢查。4.4. 檢查程序4.4.1 開工前施工資質檢查，施工組織設計和施工方案審查；圖紙會審；4.4.2 材料進場檢查，必要時監(jiān)理有見證送檢；4.4.3 試件有見證送檢；4.4.4 隱蔽工程或分項工程施工單位自檢；4.4.5 隱蔽工程或分項工程監(jiān)理單位檢查，監(jiān)督整改落實；4.4.6 關鍵部位工程部抽檢；4.4.7

34、 中間驗收按中間驗收程序辦；4.4.8 竣工驗收按按竣工驗收程序辦。5. 支持文件5.1 地基與基礎工程質量檢查指引；5.2 砌體結構工程質量檢查指引；5.3 鋼筋砼結構工程質量檢查指引；5.4 裝飾工程質量檢查指引；5.5 門窗工程質量檢查指引；5.6 樓地面工程質量檢查指引；5.7 屋面和防水工程質量檢查指引；5.8 幕墻工程質量檢查指引；5.9 給排水及燃氣工程質量檢查指引；5.10 電氣工程質量檢查指引；5.11 通風與空調工程質量檢查指引；5.12 電梯工程質量檢查指引。（四）項目中間驗收管理程序1. 目的對施工過程的中間驗收進行有效控制2. 范圍本公司在建項目的中間驗收3. 職責工

35、程部負責組織施工過程中分部工程的中間驗收。4. 內容4.1 中間驗收應當具備下列條件4.1.1 承建單位已經按設計要求和合同約定完成需驗收的分部分項工程。4.1.2 分部分項工程質量驗評資料完備：a. 質量保證資料齊全、真實，并與工程進展同步；b. 有關原材料、半成品試驗和評定合格；c. 施工形成的觀測數(shù)據滿足相關規(guī)范的要求；d. 分項工程自評資料齊全、評定結果符合要求。4.1.3 監(jiān)理工程師對分部工程質量驗評資料簽署合格。4.2. 中間驗收程序4.2.1 承建單位完成分部工程后，必須先進行自評，自評完成后將分部工程質量驗評資料提交監(jiān)理工程師，申請進行中間驗收。4.2.2 監(jiān)理工程師對分部工程

36、質量驗評資料進行審查，并參照有關驗收規(guī)范和驗評標準要求對分部工程現(xiàn)場觀感質量進行量測和檢查。4.2.3 若符合驗評標準，監(jiān)理工程師應及時對分部工程質量驗評資料進行簽署，并通知工程部對分部分項工程進行中間驗收。若不符合要求，監(jiān)理工程師應向承建單位下發(fā)整改通知單，要求其整改完成后再重新申請中間驗收。4.2.4 工程部接驗收通知后，及時組織工程管理部、設計管理部、設計單位、監(jiān)理單位、承建單位進行中間驗收，并應按照政府有關規(guī)定通知質量監(jiān)督機構對驗收進行監(jiān)督。4.2.5 中間驗收通過后，驗收參加人員應對其分部工程的質量作出最終評定，并對中間驗收資料進行簽認。對中間驗收中存在的問題，工程部發(fā)出整改通知單要

37、求承建單位落實，并驗證封閉。4.3 驗收依據按現(xiàn)行的國家標準、行業(yè)標準及合同要求的質量標準規(guī)定進行驗收， 同時應符合國家現(xiàn)行的有關法律、法規(guī)、技術標準和設計文件的要求。4.4 驗收內容 程序工程分類參加單位1基礎工程質監(jiān)站 設計院 監(jiān)理單位 施工單位 工程部 2主體工程質檢站 工程部設計院 監(jiān)理單位 施工單位（五）工程竣工驗收管理程序1. 目的保證工程按期順利驗收通過，便于公司掌握工程遺留問題以及對問題處理的跟蹤。2. 范圍適用于公司的住宅及商業(yè)街工程項目。3. 職責由工程部及其他相關部門配合實施工作。4. 內容4.1 工程竣工驗收應具備的條件:4.1.1 完成建設工程全部設計和合同約定的各項

38、內容，達到使用要求；4.1.2 有完整的技術檔案和施工管理資料;4.1.3 有工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告；4.1.4 有勘察、設計、施工、工程監(jiān)理單位分別簽署的質量合格文件；4.1.5 有施工單位簽署的工程保修書.4.2 工程竣工驗收程序4.2.1 施工單位完成設計圖紙和合同約定的全部內容后,自行組織驗收,并按國家有關技術標準自評質量等級、編制竣工報告，由單位法定代表人和技術負責人簽字并加蓋單位公章后，提交給監(jiān)理單位。竣工報告應包括以下內容:已完工程情況、技術檔案和施工管理資料情況、建筑設備安裝調試情況、工程質量評定情況等。4.2.2 監(jiān)理單位核查竣工報告，對工程質

39、量等級作出評價?？⒐蟾娼浛偙O(jiān)理工程師、監(jiān)理單位法定代表人簽字并加蓋單位公章后，由施工單位向建設單位申請竣工驗收。4.2.3 建設單位提請規(guī)劃、消防、環(huán)保、質量技術監(jiān)督、城建檔案、燃氣和民防等有關部門進行專項驗收（專項驗收程序由有關部門自定），并按專項驗收部門提出的意見整改完畢，取得合格證明文件或準許使用文件。4.2.4 建設單位審查竣工報告，并組織設計、施工和監(jiān)理等單位進行竣工驗收。4.2.5 建設單位編制建筑工程竣工驗收報告或市政工程竣工驗收報告。建筑工程竣工驗收報告或市政工程竣工驗收報告應包括下列內容：工程概況、施工許可證號、施工圖設計文件審查意見、工程質量情況以及建設、設計、施工和監(jiān)理

40、等單位簽署的質量合格意見。建筑工程竣工驗收報告或市政工程竣工驗收報告應使用建設行政主管部門印制的格式文本，一式四份，主管部門、城建檔案部門、建設單位和施工單位各一份。4.3. 驗收監(jiān)督：4.3.1 建設單位組織工程竣工驗收前，應提前通知工程質量監(jiān)督機構，并提交有關質量文件和質保資料，工程質量監(jiān)督機構應派員對驗收工作進行監(jiān)督。4.3.2 工程質量監(jiān)督機構對驗收工作中的組織形式、程序、驗評標準的執(zhí)行情況及評定結果等進行監(jiān)督。驗收不通過，工程不得投入使用?？⒐を炇杖掌谝宰詈笸ㄟ^驗收的日期為準。4.3.3 建設單位在竣工驗收通過后，即可進入驗收備案程序。4.4 備案管理：4.4.1 建設單位必須在竣工

41、驗收合格后規(guī)定時間內（根據各地區(qū)政府規(guī)定）向主管部門提交下列材料，辦理備案手續(xù)：備案表、建筑工程竣工驗收報告、規(guī)劃驗收合格證、消防驗收意見書、環(huán)保驗收合格證、質量技術監(jiān)督部門的驗收結果通知單（如電梯驗收結果通知單等）、工程驗收檔案認可書、燃氣工程驗收證書、民防工程竣工驗收證書、施工單位簽署的工程質量保證書、開發(fā)商簽署的住宅質量保證書、住宅使用說明書。4.4.2 建設單位向主管部門領取建設工程竣工驗收備案表；加蓋公章和法人代表簽名，提交前文所述驗收證書向主管部門備案。4.4.3 主管部門在收齊驗證備案材料后出具建設工程竣工驗收備案證明書，正本兩份，副本三份，建設單位和產權登記部門各持一份正本，檔

42、案部門、主管部門和施工單位各持一份副本。4.5 竣工驗收內容： 程序工程分類參加單位1消防工程消防局 設計院 監(jiān)理單位 施工單位、工程部總工辦2環(huán)保工程環(huán)保局 工程部 設計院 監(jiān)理單位 施工單位總工辦3燃氣工程燃氣公司 工程部 設計院 監(jiān)理單位 施工單位總工辦4民防工程民防辦 工程部 設計院 監(jiān)理單位 施工單位總工辦5電梯工程勞動局 工程部 設計院 監(jiān)理單位 施工單位總工辦6安全驗收安檢站 工程部 監(jiān)理單位 施工單位總工辦7供電工程供電局 工程部 設計院 監(jiān)理單位 施工單位總工辦8白蟻防治工程白蟻防治辦公室 工程部 監(jiān)理單位 施工單位總工辦9自來水接駁自來水公司 工程部 監(jiān)理單位 施工單位 總

43、工辦10規(guī)劃驗收國土局 工程部 設計院 總工辦 監(jiān)理單位 施工單位 11檔案驗收檔案館 工程部 總工辦 設計院 監(jiān)理單位 施工單位（六）工程檔案管理程序1. 目的對項目資料和竣工檔案資料進行有效的管理和利用，確保公司在任何場合使用的工程圖書資料為現(xiàn)行有效版本。2. 范圍用于公司各部門、各項目所有工程檔案資料的收集、歸檔、保管、借閱和銷毀。3. 職責檔案管理員負責工程圖書資料(的購買、登記、借閱和保管。工程管理部的檔案管理員負責對項目資料和竣工資料的收集和管理。工程部經理負責對過期資料的審查銷毀。4. 內容 4.1. 項目資料的控制4.1.1 收集、進庫和保管4.1.1.1 工程項目正在進行時，

44、各部門應將本部門所涉及該項目的上級批示、政府批文、土地合同、報建資料、工程合同（包括設計合同、監(jiān)理合同、施工合同等）以及各類證書的原件/正本在產生的同時，及時送至檔案管理員保管，準備甲方竣工時交工程部收集整理。4.1.1.2 工程項目在結束時，各項目應將施工過程中的重要文件、數(shù)據以及具有參考價值的資料，歸納、整理、附上移交文件清單，經項目總經理審批后，交于檔案管理員。4.1.2 歸檔工程項目正在進行時，檔案管理員對所接收的項目資料，應按項目和文件類別進行分類、編號和標識，并分別存放。4.1.2.1 公司所開發(fā)的各項目均有單獨的項目代號或簡稱。4.1.2.2 文件類別為土地合同類，包括上級批文、

45、合作協(xié)議、土地合同等，政府批文類，如計劃批文，“三證類”，包括用地許可證、規(guī)劃許可證、開工許可證等，竣工驗收類，包括專項驗收8證，合同類，包括施工合同、設計合同、監(jiān)理合同等，項目發(fā)展文件類，包括項目進行過程中的各種中間報建報批文件等。圖紙類，包括項目的各專業(yè)圖紙、設計變更、洽商等。4.1.2.3 編號：檔案管理員對所接收的項目資料，在分類的基礎上均按接收的先后順序進行編號，對施工和物資合同可按工程管理部所編合同號進行排序，并在首頁打印出目錄表。4.1.2.4 標識：對已分類和編號的文件，應在檔案盒上進行標識，標識應簡單清晰、明了、易懂。4.1.2.5 在該工程結束時，原件需交政府職能部門保存的

46、資料，應將復印件存歸，并在復印件上注明原件去處。4.1.3 借閱項目開發(fā)過程中，各部門、各項目如需借用相關的項目資料，應到檔案管理員辦理相應的借閱手續(xù)，填寫檔案借閱登記表，或出具借條，并在使用完畢后，立即歸還。4.2 工程竣工資料的控制4.2.1 工程竣工資料的范圍當?shù)叵嚓P政府部門所要求的專項工程項目均應做竣工資料。4.2.2 工程竣工資料的驗收條件工程竣工檔案應進行專項驗收，驗收應具備以下條件：4.2.2.1 建設工程經施工單位自行驗收及其它工程驗收進行完畢；4.2.2.2 全部工程檔案文件材料按有關規(guī)定已收集齊全、整理完畢。4.2.3 工程竣工資料的驗收程序4.2.3.1 工程竣工檔案專項

47、驗收前，監(jiān)理單位、施工單位檔案管理人員應對本單位形成的檔案按照有關規(guī)定進行自檢，填報工程竣工檔案情況申報表，報送公司。4.2.3.2公司匯總各監(jiān)理、施工單位報送的工程竣工檔案材料和工程竣工檔案情況申報表后，由檔案管理人員對各單位報送的和本公司的甲方竣工資料按照有關規(guī)定進行審核和自行驗收，向主管城建檔案部門填報建設工程竣工檔案專項驗收申報表。4.2.3.3驗收工作在建設工程現(xiàn)場進行。由主管城建檔案管理部門驗收小組主持，公司組織設計部、總經辦、工程部以及設計單位、監(jiān)理單位、施 工單位技術人員和檔案管理人員參加。4.2.3.4 驗收工作進行完畢，由驗收小組提出初步驗收意見，各單位應根據正式的建設工程

48、竣工檔案專項驗收意見書認真進行整改，并確保符合規(guī)定要求。4.2.3.5 工程通過竣工驗收后，經整改后的工程竣工檔案應在規(guī)定時間內送主管城 建檔案管理部門復核審查。4.2.4 工程竣工檔案的移交4.2.4.1 工程竣工驗收合格后，必須在規(guī)定時間內向主管城建檔案管理部門移交一套完整的建設工程檔案。工程管理部就項目必須報4.2.4.2 公司在接收承建方的竣工檔案時，應檢查所交資料是否符合規(guī)定要求、在確保與原件一致的前提下，向各單位出具接收工程項目檔案（資料）登記單。4.2.5 歸檔4.2.5.1 檔案管理員對于所接收的竣工資料，應按項目進行分類、編號和標識。4.2.5.2 不同項目的竣工檔案不得混放

49、在一起。4.2.6 借閱4.2.6.1 公司各部門、各項目借閱竣工檔案，應辦理借閱手續(xù)。4.2.6.2 公司之外的單位借閱檔案，常務副總經理的批準。4.2.7 銷毀對凡需銷毀的資料、圖紙，必須先進行造冊列出清單，經工程管理部經理審查批準后，方可銷毀，銷毀清單應予以保存。4.3 檔案立卷的要求4.3.1 文字資料立卷要求4.3.1.1 檔案材料歸檔時，以a4（即210mm x 297mm）規(guī)格為標準，不足a4規(guī)格的應用a4白紙粘貼，過大的要折疊為a4規(guī)格。4.3.1.2 檔案材料中的金屬物應去掉，對因復寫而透底的材料，應墊上白紙，以確保檔案材料的安全。4.3.1.3 文字材料組卷時，厚度不得超過

50、2cm，一卷內有多種材料時，應用彩色薄紙隔開。4.3.1.4 裝訂時，用棉繩三孔一線方式裝訂成冊。4.3.2 圖紙的立卷要求紙質竣工圖（或其他歸檔的紙質圖），歸檔組卷時以手風琴式折疊為4#圖幅，連同圖紙目錄，散裝入統(tǒng)一的卷盒。4.3.3 立卷檔案必須裝訂整齊，以相關流水號打印頁碼。4.3.4 立卷檔案每卷必須有獨立的頁號和卷內目錄。4.3.5 立卷檔案必須統(tǒng)一使用現(xiàn)行的封面、卷盒和目錄。4.4 為使檔案管理更有序、便于使用，各種檔案資料均應以項目分類編號。四、工程管理指引（一） 項目施工總進度計劃編制指引1. 目的為便于工程施工總進度控制計劃的編制，使計劃具有可行性,對工作進行前瞻性控制。2.

51、 范圍各工程項目的施工總進度計劃3. 職責營銷策劃部編寫項目發(fā)展計劃；工程部編寫：項目施工總進度控制計劃、階段性施工進度控制計劃、圖紙交付計劃、樣板確認計劃、分包工程進場計劃、甲供物資進場計劃、項目工程分包計劃和甲供物資采購計劃；總工辦：項目出圖計劃；各相關部門對有關計劃進行會審。4. 內容4.1. 計劃的分類4.1.1 發(fā)展計劃：由策劃部根據公司對項目總體的發(fā)展要求制定，它提出項目從最初策劃到入伙各階段的時間要求，是項目實施工期的總的控制目標。4.1.2 項目總施工進度控制計劃：初步設計或規(guī)劃批準后由工程部在項目發(fā)展計劃的基礎上編制，主要目的是確定項目實施及與工程部組織施工有關的各項工作的開

52、始和完成時間。具體為：前期準備工作時間、基礎施工圖出圖、基礎部分承建商進場、基礎驗收、上部工程施工出圖、主包單位、分包進場、主體工程施工及驗收、裝修樣板房施工、裝修工程施工、室外及園建出圖、室外及園建施工單位進場、外架拆除、室外工程施工、工程驗收及入伙等時間。該計劃在編制時應注意綜合考慮各種因素，科學安排分部工程之間的搭接關系，留有一定余量，保證經過有效的組織和努力能夠達到。同時該計劃將作為公司相關部門開展工作的時間參考依據，應有一定的提前量。編制時采用甘特圖或網絡圖。4.1.3 階段性施工進度控制計劃：在施工圖確定、主包單位進場后，根據項目建設計劃分階段編制。該計劃應明確主要分項工程的起止時間，確定分項工程之間銜接，應能夠對施工單位的合同工期進行有效控制，便于監(jiān)理工程師在施工過程中隨時對照檢查，分析施工單位施工進度計劃安排和設備、周轉材料勞動力等資源的投入是否能保證合同工期的實現(xiàn)。編制時采用甘特圖或網絡圖。4.1.4 圖紙交付計劃、分包商進場計劃、樣品確認計劃、甲供設備材料進