資產(chǎn)評估基礎(chǔ)

1、1 第二章第二章 資產(chǎn)評估基礎(chǔ)資產(chǎn)評估基礎(chǔ) 第一節(jié)第一節(jié) 貨幣的時間價值與收益現(xiàn)值法貨幣的時間價值與收益現(xiàn)值法 第二節(jié)第二節(jié) 資產(chǎn)價值構(gòu)成與成本法資產(chǎn)價值構(gòu)成與成本法 第三節(jié)第三節(jié) 市場供求關(guān)系與市價法市場供求關(guān)系與市價法 第四節(jié)第四節(jié) 企業(yè)終止與清算價格法企業(yè)終止與清算價格法 第五節(jié)第五節(jié) 資產(chǎn)評估方法比較及選擇資產(chǎn)評估方法比較及選擇 2 第一節(jié)第一節(jié) 貨幣的時間價值與收益現(xiàn)值法貨幣的時間價值與收益現(xiàn)值法 一、貨幣的時間價值一、貨幣的時間價值 現(xiàn)在借入100元錢，一年期存款利率是4.14%， 一年后要還的本利和為104.14元。這就是說，現(xiàn)在 的100元與一年后的104.14元等值，即資金的

2、實際經(jīng) 濟價值相等。 3 u貨幣的時間價值貨幣的時間價值是指貨幣經(jīng)歷一定時間的投資和 再投資所增加的價值。 u用利率利率來考慮資金的時間因素，便產(chǎn)生了等效值 （等值）的概念，在考慮資金時間因素的計算中， 等效值等效值是指與某一時間點上一定的金額實際經(jīng)濟價是指與某一時間點上一定的金額實際經(jīng)濟價 值相等的另一時間點上的價值值相等的另一時間點上的價值。 4 如果把資金運動的起點時的金額稱為 現(xiàn)值現(xiàn)值，那么，在資金運動結(jié)束時與現(xiàn)值 等值的金額稱為終值終值或未來值未來值。 5 常用符號：常用符號： P本金（現(xiàn)值） I利息 i利率 n時間（計息期） F終值（未來值、本利和） A一定時期內(nèi)每次等額收付的系列

3、款項 6 （一）單利計算 1. 單利終值：P16 2. 單利現(xiàn)值：P16 （二）復(fù)利計算 1復(fù)利終值：P17 2復(fù)利現(xiàn)值：P18 （三）名義利率與實際利率：當(dāng)利息在1年內(nèi)要復(fù)利 幾次時（季、月、日）時，給出的年利率就是名義利率。 兩者關(guān)系見P19。 7 （四）復(fù)利年金計算 年金分為普遍年金（期末收付）、先付年金（期初 收付）、遞延年金和永續(xù)年金 1普遍年金終值：P20 2普遍年金現(xiàn)值：P21 3先付年金終值普通年金終值（1+i） 4先付年金現(xiàn)值普遍年金現(xiàn)值（1+i） 8 （1）已知：現(xiàn)值）已知：現(xiàn)值 求：終值求：終值 PF F = P (1+i)n (1+i)n復(fù)利終值系數(shù)、整付復(fù)本利系數(shù)(F

4、/P,i,n) 9 （2）已知：終值）已知：終值 求：現(xiàn)值求：現(xiàn)值 FP P=F/(1+i)n=F(1+i)-n 1 /(1+i)n復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)、整付現(xiàn)值系數(shù)(P/F,i,n) 10 （3）已知：年金）已知：年金 求：現(xiàn)值求：現(xiàn)值 AP i n i A i n A i A i A i A P 1 1 1 1 . 1 3 1 2 1 1 i n i i n 1 11 年金現(xiàn)值系數(shù)(P/A,i,n) 11 （4）已知：現(xiàn)值）已知：現(xiàn)值 求：年金求：年金 PA 11 1 i n i n i PA 11 1 i n i n i 投資回收系數(shù)(A/P,i,n) 12 （5）已知：終值）已知：終值 求：年

5、金求：年金 FA 11i n i FA 11 i n i 基金年存系數(shù)(A/F,i,n) 13 （6）已知：年金）已知：年金 求：終值求：終值 AF i i n AF 11 i i n 11 年金終值系數(shù)（年金復(fù)本利系數(shù)） (F/A,i,n) 14 二、收益現(xiàn)值法二、收益現(xiàn)值法 收益現(xiàn)值法收益現(xiàn)值法通過估算被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益 并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的方法。 收益現(xiàn)值法是 “將被評估資產(chǎn)剩余壽命期間每年 (或每月)的預(yù)期收益，用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折現(xiàn)，累加得出 評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，以此估算資產(chǎn)價值的評估方法”。 國有資產(chǎn)評估管理辦法實施細則第30條 15 理論依據(jù)理論依據(jù)預(yù)期收益原理預(yù)

6、期收益原理 收益法是從資產(chǎn)未來創(chuàng)造效益來反映其現(xiàn)實價值， 源于經(jīng)濟學(xué)中的效用價值論效用價值論，是由19世紀(jì)末邊際效 用學(xué)派的創(chuàng)始人門格爾、杰文思、瓦爾拉斯等人提 出的。效用價值論認(rèn)為，商品的價值取決于商品的效用價值論認(rèn)為，商品的價值取決于商品的 效用效用。 16 V-資產(chǎn)評估價值 Rt-未來第t個收益期的預(yù)期收益額； n-收益年期； i-折現(xiàn)率（資本化率、還原率） 注：預(yù)期收益應(yīng)是資產(chǎn)各期（年）純收益。注：預(yù)期收益應(yīng)是資產(chǎn)各期（年）純收益。 n t t i R V t 1 1 17 資產(chǎn)購買者要求：資產(chǎn)購買者要求： 資產(chǎn)增值：預(yù)期收益資產(chǎn)增值：預(yù)期收益 補償機會成本：投資失去其他收益補償機會成

7、本：投資失去其他收益 補償靈活性成本：投資失去自由使用的機會補償靈活性成本：投資失去自由使用的機會 補償交易成本：投資過程中發(fā)生的處理成本補償交易成本：投資過程中發(fā)生的處理成本 補償風(fēng)險成本：投資具有風(fēng)險補償風(fēng)險成本：投資具有風(fēng)險 因此，因此，通過未來收益的折現(xiàn)率和資本化率等指通過未來收益的折現(xiàn)率和資本化率等指 標(biāo)體現(xiàn)標(biāo)體現(xiàn) 18 前提條件：前提條件： 具有持續(xù)經(jīng)營收益的資產(chǎn)，公益性資產(chǎn)除外； 預(yù)期收益可合理預(yù)測+可貨幣化； 折現(xiàn)率或本金化率（所承擔(dān)的風(fēng)險）可預(yù)測 （行業(yè)、地區(qū)、企業(yè)風(fēng)險）+可計算； 預(yù)期獲利年限（評估對象的壽命）可預(yù)測。 （一）收益現(xiàn)值法的前提條件和適用范圍（一）收益現(xiàn)值法的

8、前提條件和適用范圍 19 適用范圍：適用范圍： 對企業(yè)整體價值評估以及對作為現(xiàn)金產(chǎn)出單元 的單項資產(chǎn)評估。 現(xiàn)金產(chǎn)出單元現(xiàn)金產(chǎn)出單元是指從持續(xù)使用中產(chǎn)生的現(xiàn) 金流入基本上獨立于其他資產(chǎn)或資產(chǎn)組合產(chǎn)生的現(xiàn) 金流入的最小的資產(chǎn)組合。 例子：礦業(yè)專用鐵路非現(xiàn)金產(chǎn)出單元 注意：一定要有未來預(yù)期收益的資產(chǎn)！注意：一定要有未來預(yù)期收益的資產(chǎn)！ 20 （二）收益現(xiàn)值法的評估步驟（二）收益現(xiàn)值法的評估步驟 搜集并驗證相關(guān)數(shù)據(jù) 分析確定評估值 預(yù)測折現(xiàn)率或本金化率 選擇合理公式計算 測算預(yù)期收益 21 （三）收益現(xiàn)值法中各項指標(biāo)的確定（三）收益現(xiàn)值法中各項指標(biāo)的確定 1、預(yù)期收益額（純收益）、預(yù)期收益額（純收益

9、） 是未來的收益而非歷史或現(xiàn)在收益； 是客觀收益而非實際收益； 實際收益實際收益：現(xiàn)今條件下的實際取得的收益，不可用于評估； 客觀收益：客觀收益：排除了實際收益中偶然的、特殊的原因后所能得 到的一般正常收益，方可用于評估。 有形收益和無形收益均需考慮。 收益額必須由被評估資產(chǎn)直接形成，非直接形成的 應(yīng)該剝離 22 2、折現(xiàn)率和資本化率、折現(xiàn)率和資本化率 折現(xiàn)率折現(xiàn)率將未來有限期的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的 比率，是有限期期望投資報酬率，用于有限期預(yù)期收 益還原； 資本化率資本化率將未來永續(xù)性預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的 比率，是無限期期望投資報酬率。 折現(xiàn)率（或資本化率）折現(xiàn)率（或資本化率）=無風(fēng)險利率無風(fēng)

10、險利率+風(fēng)險報酬風(fēng)險報酬 率率+通貨膨脹率通貨膨脹率 無風(fēng)險利率無風(fēng)險利率=短期國庫券利率或者國有銀行活期貸款利率短期國庫券利率或者國有銀行活期貸款利率 報酬率 行業(yè)風(fēng)險 報酬率 財務(wù)風(fēng)險 報酬率 經(jīng)營風(fēng)險 風(fēng)險報酬率 23 3、收益期限、收益期限 一般由評估人員根據(jù)資產(chǎn)未來 獲利情況、損耗情況等確定，或根 據(jù)法律、契約和合同規(guī)定來確定。 24 （四）收益現(xiàn)值法應(yīng)用的計算公式（四）收益現(xiàn)值法應(yīng)用的計算公式 rrr a rrr a rr a r a n n V 1.11 . 111111 21 321 3 21 2 1 1 ai待估資產(chǎn)未來各年純收益 r未來各年還原利率(資本化率) V待估資產(chǎn)的

11、收益價格 n i i i r a 1 )1( 1、最一般的公式、最一般的公式 25 2、每年收益、每年收益A不變，年期為無限年時不變，年期為無限年時 i A V 3、每年收益不變，年期為有限年時、每年收益不變，年期為有限年時 評估價值評估價值=每年收益每年收益 x 年金現(xiàn)值系數(shù)年金現(xiàn)值系數(shù) ii A V n 1 1 1 26 4、年收益在若干年后保持不變，且無限年時。、年收益在若干年后保持不變，且無限年時。 ii A n n t t t i A V 11 1 27 5、預(yù)知未來若干年后資產(chǎn)價格、預(yù)知未來若干年后資產(chǎn)價格 r t V t t ir i ai V 1 1 1 28 6、年收益按等差

12、級數(shù)遞增（減），逐年遞增、年收益按等差級數(shù)遞增（減），逐年遞增 （減）收益額為（減）收益額為B （1）年限為無限年）年限為無限年 （2）年限為有限年）年限為有限年 i 2 B i A V iii nn n i BB i A V 11 1 1 2 29 7、年收益按等比級數(shù)遞增（減），逐年遞增、年收益按等比級數(shù)遞增（減），逐年遞增 （減）比率為（減）比率為s （1）年限為無限年）年限為無限年 （2）年限為有限年）年限為有限年 si A V i s n si A V 1 1 1 30 （五）對收益法的評價（五）對收益法的評價 1、該方法最適宜：、該方法最適宜： -資產(chǎn)的購建成本與其獲利能力不對稱的

13、情況； -成本費用無法或難以計算的資產(chǎn)。 2、該方法的局限性：、該方法的局限性： -需具備一定的前提條件； -含有較大成分的主觀性。 因此該方法的運用比成本法、市場法難度大。 31 收益法的優(yōu)缺點收益法的優(yōu)缺點: A能真實和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)本金化的價值； A與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評估的資產(chǎn)價值 易為買賣雙方接受； 預(yù)期收益額預(yù)測難度較大，易受較強的主觀判 斷和未來不可預(yù)見因素的影響； 在評估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資 產(chǎn)和可預(yù)測未來收益的單項資產(chǎn)評估。 優(yōu)點優(yōu)點缺點缺點 32 33 35 1 1() 1 2012% =1() 232.21() 10%-2%110% 20 (4)25

14、0() 10%2% 1 (5)1() 1 n n As isi A is As isi + =- -+ + -= + = - - =- + 解:(1)參見教材P25 (2)參見教材P2728 (3)評估價值 萬元 評估價值萬元 評估價值 35 201 1.5% =1() 170.27() 10%+1.5%110% - -= + 萬元 34 收益現(xiàn)值法在評估資產(chǎn)價值時面臨的最大挑戰(zhàn) 是如何確定折現(xiàn)率，請查閱資料，闡述現(xiàn)實資 產(chǎn)評估過程中折現(xiàn)率選擇的主要依據(jù)和做法。 35 一、資產(chǎn)的價值一、資產(chǎn)的價值 p資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本。資產(chǎn)的原始成本越高， 資產(chǎn)的原始價值越大，反之越小。 p由于物價的

15、變動，在不同時點上取得相同資產(chǎn)的價格卻 不相同。在現(xiàn)時取得資產(chǎn)的價格稱為重置成本 p重置成本與原始成本的內(nèi)容構(gòu)成是相同的，但不同的是 反映的物價水平不同。 p資產(chǎn)的價值是一個變量。隨著時間的流逝，許多資產(chǎn)的 價值與其全新時的價值相比，存在著不同程度的貶值。 第二節(jié)第二節(jié) 資產(chǎn)價值構(gòu)成與成本法資產(chǎn)價值構(gòu)成與成本法 36 影響資產(chǎn)的價值的因素：影響資產(chǎn)的價值的因素： s重置成本 s使用磨損、自然力的作用-實體性貶值 s技術(shù)落后、性能下降-功能性貶值 s外部環(huán)境惡化-經(jīng)濟性貶值 s例如國家實施新的經(jīng)濟政策或發(fā)布新 的法規(guī)限制某些資產(chǎn)的使用，使得資產(chǎn) 價值下降：氟利昂的空調(diào) 37 二、成本法二、成本法

16、 成本法成本法根據(jù)資產(chǎn)價值構(gòu)成，扣除其各項 損耗(貶值)以確定其評估價值的方法。 理論依據(jù)理論依據(jù)勞動價值論、生產(chǎn)費用價值論勞動價值論、生產(chǎn)費用價值論 按資產(chǎn)價值不同時點的價格，可分： 歷史成本法歷史成本法 重置成本法重置成本法 38 （一）歷史成本法（一）歷史成本法 任何一項資產(chǎn)的取得，都以購進當(dāng)時發(fā)生的實際 成本計算，資產(chǎn)價值一經(jīng)入帳，以后就按其實際成本 減去以該實際成本為基礎(chǔ)提取的損耗（減值）后的余 額作為資產(chǎn)的價值，這就是“歷史成本原則”。 歷史成本法就是根據(jù)該項原則對資產(chǎn)進行評估的 方法，是一種最簡單的方法。 資產(chǎn)評估價值資產(chǎn)評估價值=資產(chǎn)帳面價值資產(chǎn)帳面價值-減值減值 39 優(yōu)點：

17、優(yōu)點：具有可檢驗性和可靠性，有會計記錄為依 據(jù)，評估價值不受評估人員判斷的影響。 缺點：缺點：沒有考慮貨幣的時間價值和通貨膨脹等因 素的影響，不能反映市場變化的實際情況。 適用范圍適用范圍： 資產(chǎn)的流動性好、價格變動不大的單項資產(chǎn); 購進期短、購進價格接近或等于市場現(xiàn)行價格的資產(chǎn); 較特殊且專門用途的非標(biāo)準(zhǔn)化的原材料、半成品和配 套件資產(chǎn)（一般由購買方單獨訂購，無類比的市場， 重置成本也難以計算）。 40 (二二)重置成本法重置成本法 重置成本法重置成本法在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的 現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估 資產(chǎn)價值的方法。 資產(chǎn)價值資產(chǎn)價值=重置成本重置成本-減值（貶值）減

18、值（貶值） =重置成本重置成本-(實體性貶值實體性貶值+功能性貶值功能性貶值+經(jīng)濟性貶值經(jīng)濟性貶值) 41 繼續(xù)使用或假定繼續(xù)使用; 應(yīng)當(dāng)具備可利用的被評估資產(chǎn)的歷史資料； 形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的(有效成本)。 (三三)重置成本法的前提條件重置成本法的前提條件 42 (四四) 重置成本法評估的步驟重置成本法評估的步驟 估算被評估資產(chǎn)的重置成本 估算被評估資產(chǎn)的使用年限 估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值 計算確定被評估資產(chǎn)的價值 43 (五五)重置成本法中各項指標(biāo)的估算重置成本法中各項指標(biāo)的估算 1.重置成本的估算重置成本的估算 復(fù)原重置成本復(fù)原重置成本運用原來相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、 設(shè)計、

19、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時價格復(fù)原購建該全新資產(chǎn)復(fù)原購建該全新資產(chǎn)所需 的支出。（復(fù)制）（復(fù)制） 更新重置成本更新重置成本利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計 及格式，以現(xiàn)時價格生產(chǎn)或建造同等功能的全新資產(chǎn)同等功能的全新資產(chǎn)所需的 支出。 一般情況下應(yīng)優(yōu)先選擇更新重置成本。一般情況下應(yīng)優(yōu)先選擇更新重置成本。 無論是復(fù)原重置成本還是更新重置成本，資產(chǎn)的功能不變。無論是復(fù)原重置成本還是更新重置成本，資產(chǎn)的功能不變。 44 重置成本估算的方法：重置成本估算的方法： (1)重置核算法重置核算法按現(xiàn)時資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以 現(xiàn)行市價計算的全部購建支出都計入成本的方法。 總成本總成本=直接成本直接成本+間接成本間接

20、成本 購買型重置成本購買型重置成本=買價+運雜費+安裝費+其他必要費用 自建型重置成本自建型重置成本=料工費+必要資金成本+開發(fā)者合理收益 45 (2)物價指數(shù)法物價指數(shù)法在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上， 通過現(xiàn)時物價指數(shù)確定其重置成本。 資產(chǎn)購建時物價指數(shù) 資產(chǎn)評估時物價指數(shù) 資產(chǎn)歷史成本資產(chǎn)重置成本 資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本（1+物價變動指數(shù)） 46 (3)功能價值法功能價值法(生產(chǎn)能力比例法，P37)尋找一 個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計算 其每一單位生產(chǎn)能力價格或參照物與被評估資產(chǎn)生 產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本。 運用條件和假設(shè)：資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力成線性 關(guān)系，

21、生產(chǎn)能力越大，成本越高。 參照物重置成本 參照物年產(chǎn)量 被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量 被評估資產(chǎn)重置成本 47 (4)規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法 X 參照物資產(chǎn)的產(chǎn)量 被評估資產(chǎn)的產(chǎn)量 參照物資產(chǎn)重置成本被評估資產(chǎn)重置成本 X-規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)(我國無經(jīng)驗數(shù)據(jù),美國經(jīng)驗數(shù)據(jù)為0.4-1.0， 如加工工業(yè)為0.7，房地產(chǎn)業(yè)為0.9) 當(dāng)資產(chǎn)生產(chǎn)能力與成本間關(guān)系非線性時，即存在規(guī)模 效益時(資產(chǎn)A的生產(chǎn)能力比資產(chǎn)B生產(chǎn)能力大一倍， 但其成本不一定大一倍)： 48 (5)統(tǒng)計分析法統(tǒng)計分析法 資產(chǎn)分類 抽樣選擇代表性資產(chǎn)， 估算其重置成本 計算分類資產(chǎn) 的調(diào)整系數(shù) 調(diào)整系數(shù)=樣本重置成本/帳面歷史成本

22、 總體重置成本=總體歷史成本調(diào)整系數(shù) 計算資產(chǎn)總 體重置成本 49 2.實體性貶值的估算（實體性貶值的估算（DP） 實體性貶值實體性貶值資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。 (1)觀察法（成新率法）觀察法（成新率法） 由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗的工程技術(shù)人員， 對被評估資產(chǎn)的設(shè)計、制造、使用、磨損、維護、 修理、改造進行技術(shù)鑒定，判斷被評估資產(chǎn)的成成 新率新率，從而估算實體性貶值。 資產(chǎn)實體性貶值資產(chǎn)實體性貶值=(重置成本重置成本-預(yù)計殘值預(yù)計殘值)(1-成新率成新率) 50 成新率成新率反映被評估資產(chǎn)的現(xiàn)行價值與其全新 狀態(tài)重置價值的比率。 觀察法觀察法 使用年限法使用年限法 修復(fù)費用法修復(fù)費

23、用法 %100 預(yù)計尚可使用年限實際已使用年限 預(yù)計尚可使用年限 成新率 %1001 重置成本 修復(fù)費用 成新率 51 (2)公式計算法公式計算法(常用常用) 實際已使用年限 總使用年限 預(yù)計殘值重置成本 資產(chǎn)實體性貶值 總使用年限=實際已使用年限+尚可使用年限 實際已使用年限=名義已使用年限資產(chǎn)利用率， 見P39 %100 定利用時間截止評估日資產(chǎn)累計法 際利用時間截止評估日資產(chǎn)累計實 資產(chǎn)利用率 或者: 實體性貶值=C(1-R)t/N 52 3.功能性貶值的估算功能性貶值的估算 功能性貶值功能性貶值由于技術(shù)、功能相對落后，造成 資產(chǎn)運營的成本增加或效益降低（見P40）。 步驟：將被評估資產(chǎn)

24、年營運成本與功能相同但性能更好的新 資產(chǎn)的年營運成本比較；兩者差即為超額營運成本；由于企 業(yè)的營運成本在稅前扣除，因此超額營運成本導(dǎo)致稅前利潤 額下降，所得稅額降低，因此： 凈超額營運成本=超額營運成本-所得稅 被評估資產(chǎn)功能性貶值額被評估資產(chǎn)功能性貶值額 =(年凈超額運營成本年凈超額運營成本折現(xiàn)系數(shù)折現(xiàn)系數(shù)) =年超額運營成本年超額運營成本(1-所得稅率所得稅率)(P/A,r,n) 53 4.經(jīng)濟性貶值的估算（經(jīng)濟性貶值的估算（DE） 經(jīng)濟性貶值經(jīng)濟性貶值由于外部市場環(huán)境變化，造 成產(chǎn)品銷售困難而開工不足或停止生產(chǎn)，形成 資產(chǎn)的閑置、價值得不到實現(xiàn)。 經(jīng)濟性貶值額經(jīng)濟性貶值額 =年收益損失額

25、(1-所得稅率)(P/A,r,n) = ai/(1+ r)i 54 (六六)成本法的優(yōu)缺點成本法的優(yōu)缺點 比較充分地考慮了資產(chǎn)的損耗，評估結(jié)果更 趨于公平合理； 有利于單項資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評估； 在不易計算資產(chǎn)未來收益或難以取得市場參 照物條件下可廣泛應(yīng)用； 有利于企業(yè)資產(chǎn)保值。 缺點缺點是工作量較大，且經(jīng)濟性貶值不易估算 優(yōu)點優(yōu)點 55 56 8000 86.4() 10000 =重置成本萬元 5 36.36% 8.755 = + 57 第三節(jié)第三節(jié) 市場供求關(guān)系與市價法市場供求關(guān)系與市價法 一、市場供求規(guī)律在資產(chǎn)評估中的作用一、市場供求規(guī)律在資產(chǎn)評估中的作用 任何生產(chǎn)要素（公共產(chǎn)品除外

26、）都是通過市場 來進行配置，市場機制決定了生產(chǎn)要素的供給方和 需求方通過價格機制來達到均衡狀態(tài)。 應(yīng)該充分尊重資產(chǎn)交易雙方對資產(chǎn)的評價，即 只要雙方能按照一定的市場價格有效地達成交易， 則這樣的交易就應(yīng)該被認(rèn)為是有效率的，即資產(chǎn)的 定價是合理的。 58 二、現(xiàn)行市價法二、現(xiàn)行市價法 現(xiàn)行市價法現(xiàn)行市價法通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類 似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整， 從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。 理論依據(jù)理論依據(jù)替代原理替代原理 充分搜集市場，所尋找的參照資產(chǎn)應(yīng)盡量相同，實在 不同相同，則至少相近 參照物差異調(diào)整因素參照物差異調(diào)整因素 時間因素：不同時點 地域因素：

27、房地產(chǎn) 功能因素：實體功能 過剩或不足 59 （一）現(xiàn)行市價法的前提條件（一）現(xiàn)行市價法的前提條件 有充分活躍的公開交易市場。 參照物的技術(shù)指標(biāo)、經(jīng)驗數(shù)據(jù)易于觀察和處理。 有可比的資產(chǎn)交易： R功能可比用途、性能相似 R市場條件可比供求關(guān)系、競爭狀況、交易條件等 R成交時間近期、影響可調(diào)整 60 （二）現(xiàn)行市價法的適用范圍（二）現(xiàn)行市價法的適用范圍 現(xiàn)行市價法主要適用于單項生產(chǎn)要素的評估單項生產(chǎn)要素的評估， 如對生產(chǎn)設(shè)備、原材料等的評估以及投資參股、 合作經(jīng)營、確定遺產(chǎn)稅、財產(chǎn)稅的稅基時的評 估等，一般不適用于對企業(yè)整體資產(chǎn)的評估一般不適用于對企業(yè)整體資產(chǎn)的評估。 61 （三）現(xiàn)行市價法的基本

28、程序（三）現(xiàn)行市價法的基本程序 選擇參照物 選擇比較因素 對比指標(biāo)、量化差異 調(diào)整差異 綜合分析確定評估值 62 （四）現(xiàn)行市價法的具體評估方法（四）現(xiàn)行市價法的具體評估方法 1.市價折扣法市價折扣法 P45 被評估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價被評估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價 =相同的全新資產(chǎn)的市價 - 應(yīng)計折舊 =相同的全新資產(chǎn)的市價 - (相同全新資產(chǎn)市價 - 殘值)已使用年限/法定使用年限 注：參照資產(chǎn)必須與被評估資產(chǎn)完全相同； 如果存在市場分割，根據(jù)政策和實際計算市場標(biāo)準(zhǔn)價格； 考慮有無非正常損耗； 已使用年限為實際年限=名義已使用年限*開工率 63 2.市價比較法市價比較法 P47 在資產(chǎn)市場上找不到與被評估

29、資產(chǎn)完全相同的資 產(chǎn)，但可以找到類似資產(chǎn)作為參照物，以類似資產(chǎn)成 交價格為基礎(chǔ)，再對差異進行調(diào)整。 被評估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價被評估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價 =相似全新資產(chǎn)市價-(相似全新資產(chǎn)市價-殘 值)已使用年限/法定使用年限調(diào)整系數(shù)K 影響影響K值的主要因素值的主要因素: 時間因素：通貨膨脹影響 地域因素：位置 資產(chǎn)性能：功能 64 3.物價指數(shù)法物價指數(shù)法 利用物價指數(shù)來調(diào)整被評估資產(chǎn)的賬面價值，主要考利用物價指數(shù)來調(diào)整被評估資產(chǎn)的賬面價值，主要考 慮物價上漲因素，適用于通貨膨脹時期的資產(chǎn)評估慮物價上漲因素，適用于通貨膨脹時期的資產(chǎn)評估 被評估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價被評估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價 =帳面原價評估定基物價指數(shù)-差異貶值 65 能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況， 其評估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場獲得， 評估值更能反映市場現(xiàn)實價格； 評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。 優(yōu)點優(yōu)點 三、現(xiàn)行市價法的優(yōu)缺點三、現(xiàn)行市價法的優(yōu)缺點 66 需要有公開活躍的市場作為基礎(chǔ)， 有時因缺少可對比數(shù)據(jù)而難以運用； 不適用于專用機器設(shè)備和大部分的 無形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán) 格限制的資產(chǎn)評估。 缺點缺點 67 第四節(jié)第四節(jié) 企業(yè)終止與清算價格法企業(yè)終止與清算價格法 一、采用清算價