南寧市超高層市場調(diào)研報(bào)告

1、南寧市超高層市場專項(xiàng)調(diào)查報(bào)告提 綱 綜述一、南寧市超高層建筑現(xiàn)狀概況1、超高層建筑主要分布區(qū)域2、目前南寧市超高層建筑數(shù)量、名單及排行3、南寧市代表性超高層建筑簡介二、現(xiàn)有超高層建筑經(jīng)營情況 1、樓層功能設(shè)置，商鋪、寫字樓、酒店配置比例2、出租、出售情況以及物業(yè)管理情況3、入駐知名品牌商家及周邊環(huán)境4、寫字樓入駐公司情況整理統(tǒng)計(jì)5、商鋪類型統(tǒng)計(jì)三、根據(jù)調(diào)研對南寧市超高層進(jìn)行市場分析1、寫字樓市場2、酒店市場3、商鋪市場四、調(diào)研結(jié)論1、地標(biāo)優(yōu)勢 2、建設(shè)地標(biāo)性建筑樹立自己的品牌3、北部灣大廈運(yùn)營定位建議4、北部灣未來主要客戶分析五、風(fēng)險(xiǎn)分析六、結(jié)語綜述： 我國是一個人多地少，特別是建設(shè)用地十分緊

2、缺的國家，超高層建筑的興建，可以提高土地的利用率，一定程度上緩解土地的緊缺問題。高層建筑是一個國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)繁榮與科技進(jìn)步的象征，尤其是超高層建筑更是一個地區(qū)的標(biāo)志且具有無遮擋、景觀視野開闊的優(yōu)勢。本次南寧市超高層建筑市場調(diào)研主要以南寧市瑯東cbd商務(wù)區(qū)與東盟商務(wù)區(qū)板塊超高層建筑聚集區(qū)作為重點(diǎn)調(diào)研對象，通過實(shí)地調(diào)查、物業(yè)尋訪、電話咨詢、互聯(lián)網(wǎng)信息查找等方式，收集到南寧市目前超高層建筑數(shù)量、分布情況、發(fā)展趨勢及現(xiàn)有超高層建筑功能設(shè)置、經(jīng)營狀況等信息，并根據(jù)收集到的信息數(shù)據(jù)對南寧市的超高層建筑市場需求做出分析。我們結(jié)合瑯東商務(wù)區(qū)和東盟商務(wù)區(qū)掌握的實(shí)際情況，基于商務(wù)片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大好局面，指出了當(dāng)前

3、在東盟區(qū)市場出現(xiàn)了很好的投資機(jī)會，并對其市場潛力、經(jīng)濟(jì)效益和社會效益做出了分析。南寧市超高層建筑現(xiàn)處于發(fā)展階段，且一般都是集商務(wù)、辦公、休閑、娛樂、酒店、旅游觀光于一體，市場需求大，前景非常樂觀。商務(wù)寫字樓出租價均價為6080元/平米月，最高可達(dá)120元/平米月，出售均價20000元/平米，出租率都達(dá)90%以上，瑯東cbd商務(wù)區(qū)已基本無寫字樓可租售。商鋪出售價為2000060000元/平米不等，人員流動量大區(qū)域，臨街旺鋪售價高達(dá)100000元/平米。在國家限購令下，且作為長遠(yuǎn)投資對象，目前銷售非?；鸨?。在報(bào)告的最后部分，我們就投資方在北部灣項(xiàng)目的社會環(huán)境、政治環(huán)境做出了估計(jì)和建議，并做了簡單的

4、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析，僅供參考。一、南寧市超高層建筑現(xiàn)狀概況1、南寧市超高層建筑分布主要集中區(qū)域瑯東cbd板塊：地王國際商會中心、金源cbd現(xiàn)代城、第二長途電信樞紐大廈、電信大樓、廣西投資大廈、廣西建設(shè)大廈等。會展、東盟商務(wù)區(qū)板塊：航洋國際城、華潤中心一期西座、中國-東盟國際商貿(mào)物流中心、金融交易中心辦公大樓等。2、目前南寧市超高層建筑數(shù)量、名單及排行南寧市超高層建筑共41個，其中包括已建成項(xiàng)目19個，在建項(xiàng)目9個，封頂項(xiàng)目2個，備建項(xiàng)目3個，規(guī)劃8個。（詳情見下表南寧市超高層建筑名單及排行）南寧市超高層建筑名單及排行(（排名按建筑高度）排名樓名高度（m）樓層數(shù)建成時間用途建設(shè)狀態(tài)1國際金融中心386

5、.00960寫字樓 酒店 商業(yè)規(guī)劃2龍光世紀(jì)358.00800寫字樓 酒店在建3九州國際大廈317.60710寫字樓 酒店 商業(yè)在建4地王國際商會中心276.00582006寫字樓 酒店 商業(yè)建成5航洋信和廣場250.0000寫字樓規(guī)劃6南寧塔228.0000寫字樓規(guī)劃7麗原天際城217.80570住宅 商業(yè)在建8中國-東盟國際商貿(mào)物流中心200.60470寫字樓 商業(yè)在建9金融交易中心辦公大樓200.60520寫字樓 商業(yè)在建10南湖名都廣場a座200.40480寫字樓 商業(yè)在建11華潤中心商務(wù)樓200.0000寫字樓 酒店 商業(yè)預(yù)備12陽光100城市廣場三期t5198.40590住宅規(guī)劃1

6、3陽光100城市廣場三期t6198.40590住宅規(guī)劃14世貿(mào)公館1棟174.65520住宅規(guī)劃15華潤中心一期西座171.35350寫字樓在建16第二長途電信樞紐大廈159.00331999寫字樓 商業(yè)建成17龍光水悅龍灣1棟150.00450住宅預(yù)備18龍光水悅龍灣2棟150.00450住宅預(yù)備19利海亞洲國際領(lǐng)峰a座144.00220寫字樓在建20利海亞洲國際領(lǐng)峰b座144.00220寫字樓在建21世貿(mào)公館2棟143.15420住宅規(guī)劃22廣西水利電業(yè)商務(wù)樓139.60320寫字樓規(guī)劃23廣西電力大廈138.30301993寫字樓建成24航洋國際城發(fā)展中心137.60380寫字樓 住宅建

7、成25航洋國際城恒富中心135.00360寫字樓 住宅建成26澳門街130.00310住宅 商業(yè)建成27電信大樓124.0001991寫字樓建成28北部灣大廈b座118.00210寫字樓在建29北部灣大廈a座118.00210寫字樓在建30廣西投資大廈117.30280寫字樓建成31金源cbd現(xiàn)代城116.80280寫字樓 商業(yè)建成32航洋國際城東方資本中心114.30270寫字樓建成33航洋國際城萬豪酒店112.00270酒店建成34財(cái)富國際廣場a區(qū)1號樓110.00262010寫字樓建成35高新區(qū)火炬大廈110.00270寫字樓建成36南湖國際廣場7號樓108.00320住宅建成37世貿(mào)西

8、城廣場b區(qū)105.00300住宅 商業(yè)建成38陽光100上東國際104.00312009住宅 商業(yè)建成39廣西農(nóng)資大廈103.80280寫字樓 酒店 住宅建成40廣西建設(shè)大廈103.60260寫字樓建成41南湖國際廣場5號樓101.00300住宅建成3、南寧市代表性超高層建筑簡介：（1）南寧地王建筑高度：276米建筑層數(shù)：地上58層，地下3層建筑面積：13.2萬平方米，用地面積1萬平方米投資金額：5億元建設(shè)工期：2003年動工，工期兩年半車位數(shù)量：840個電梯數(shù)量：18部建設(shè)單位：廣西龍門居房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 設(shè)計(jì)單位：深圳招商建筑設(shè)計(jì)有限公司/香港招商工程與設(shè)計(jì)顧問有限公司工程地點(diǎn)：瑯東

9、中心區(qū)的金湖路功能布局：地下停車場、裙樓商店、主樓為純寫字樓、屋頂觀光。標(biāo)準(zhǔn)層形式為方形、面積約為2000平方米，層高3.6米。地上部分 111556.83m2 ，地下部分 20573.31m2 ，辦公面積 91253.02m2 ，消防避難層面積 2070.07m2，架空層屋頂花園面積 1348.94m2。 （2）廣西南寧市龍光世紀(jì)大廈工程 在建建筑高度：378米建筑層數(shù)：地上80層建筑面積：388234平方米，占地面積22669平方米 投資金額：6億建設(shè)工期：2011年2月開工，工期36個月，2014年初建成車位數(shù)量：一個連體地下四層的停車場工程地點(diǎn)：東盟商務(wù)合作路與中柬路交叉口東側(cè)功能布局

10、：地上53-80層為一棟酒店辦公大樓；地上53層為一棟公寓式辦公大樓；地下4層為一個連體地下停車場。另包含游泳池、水療中心、會所、會議中心。兩棟大樓之間有三層裙樓和四層裙樓相連，裙樓主要功能為商業(yè)，塔樓作為酒店辦公及公寓式辦公使用。（3）東盟廣西市長大廈 規(guī)劃建筑高度：建筑層數(shù)：84層建筑面積：234924平方米,占地面積為5736平方米投資金額：3億元人民幣建設(shè)工期：2012年6月 至 2015年12月車位數(shù)量：五層高的地下室提供1263個車位設(shè)計(jì)單位：廣西建筑科學(xué)研究設(shè)計(jì)院工程地點(diǎn)：東盟商務(wù)區(qū)中越路功能構(gòu)成：包括辦公室 、會議室 、露天游泳池。（4）南寧麗原天際城 在建建筑高度：217.8

11、米建筑層數(shù)：地上57層，地下3層建筑面積：110033.37平方米，用地面積6922.75平方米投資金額：1.2億建設(shè)工期：2009年10月開工，工期1090天，車位數(shù)量：600個車位，近5000平方米的機(jī)械車庫建設(shè)單位：廣西麗源投資有限公司設(shè)計(jì)單位：廣西華藍(lán)設(shè)計(jì)集團(tuán)有限公司工程地點(diǎn)：民族大道與共和路交口的東南角功能布局：地下3層位地下車庫及人防，地下2層、地下1層位車庫；地上16層為商場；7層為休閑會所；8層56層為公寓、住宅。共包括20余套樓中樓、約700套3060平方米的小戶型及近5000平方米的機(jī)械車庫。（5）南寧中國-東盟國際商貿(mào)物流中心b座 在建建筑高度：218.50米建筑層數(shù)：地

12、上50層，地下5層建筑面積：187562.29平方米，用地面積約18296.23平方米投資金額：250億建設(shè)工期：結(jié)構(gòu)形式：鋼框架-核心筒結(jié)構(gòu)電梯數(shù)量：25部車位數(shù)量：地下停車位1150，地上停車位53建設(shè)單位：廣西南博國際商貿(mào)有限公司設(shè)計(jì)單位：廣西華藍(lán)設(shè)計(jì)集團(tuán)有限公司工程地點(diǎn)：南寧市東盟商務(wù)區(qū)核心區(qū)，北臨民族大道功能布局：地下五層設(shè)地下車庫及人防，地下四至五層位地下車庫，地上一層為銀行營業(yè)大廳及辦公入口大堂；二層至五層設(shè)置宴會廳、報(bào)告廳等；六層及三十七層為避難層；八層至三十六層為培訓(xùn)區(qū)；三十八層至五十二層為辦公區(qū)。（6）南寧國際金融中心（規(guī)劃中，數(shù)據(jù)甚少）建筑高度：300米以上建筑面積：用地

13、面積12270平方米設(shè)計(jì)單位：aecom公司工程地點(diǎn)：民歌湖、國際會展中心旁；金浦路與匯歌路交匯處東南側(cè)。功能構(gòu)成：集辦公、商業(yè)、公寓、酒店等多種業(yè)態(tài)于一體。（7）南寧九州國際大廈 在建建筑高度：318米，地上71層，地下6層用地面積：11515.86平方米，總建筑面積約21萬平方米總投資：20億元人民幣建設(shè)時間：2011年6月13日開工功能布局：(1f4f)商業(yè)、（5f9f，11f25f）五星級酒店及其配套、（26f32f，34f50f,52f68f）商務(wù)辦公樓、（10,33,51）避難及技術(shù)層。（8）航洋國際城發(fā)展中心 建成建筑高度：占地面積：56000平方米建筑面積:400000平方米建

14、筑設(shè)計(jì)單位:新加坡dp建筑事物所。功能布局：1號樓（資本中心）總高26層，2號樓（恒富中心）總高37層，3號樓（發(fā)展中心）總高39層，4號樓萬豪國際酒店。停車位：3000個，面積約10萬平方米。二、現(xiàn)有超高層建筑經(jīng)營情況此次調(diào)研主要就南寧市超高層集中地兩塊區(qū)域（瑯東cbd板塊和會展、東盟商務(wù)區(qū)板塊）的超高層的樓層功能設(shè)置及配比、出租出售情況和周邊環(huán)境、加盟商家、入駐公司等經(jīng)營情況進(jìn)行實(shí)地考察和資料收集。1、樓層的功能設(shè)置，商鋪、寫字樓、酒店配置比例分析（詳見附表一）附表一調(diào)研樓層功能設(shè)置及功能配比一覽表項(xiàng)目名稱功能設(shè)置建筑總面積()寫字樓商業(yè)面積()所占比例(%)面積()所占比例(%)地王國際

15、商會中心1到5層商鋪;6到51層寫字樓;52-58云頂飯店觀光.132130.149125369.061688412.77金源cbd現(xiàn)代城1到5層商鋪;6到27層寫字樓.930007200077.401600017.20航洋國際城（4棟）集商務(wù)、娛樂、休閑、餐飲為一體的綜合樓群40000026500033.7513500066.25超高層建筑一般都是集商務(wù)、辦公、休閑、娛樂、酒店、旅游觀光于一體，地下為大型停車場或購物中心，將人多的空間（辦公、餐飲、購物中心）放置在下部當(dāng)做底層商鋪，人少的空間（旅館、酒店）放置在上部。2、出租、出售以及物業(yè)管理情況（詳見見附表二、附表三）附表二調(diào)研樓層寫字樓、

16、底層商鋪出租、出售情況匯總項(xiàng)目名稱寫字樓底層商鋪備注出租價（元/月）出售價（元/）租售率出租價（元/月）出售價（元/）租售率地王國際商會中心100-120均價2500098%一層臨街旺鋪可達(dá)250,其他100-180首層臨街旺鋪可達(dá)80000，其他4000050000100%經(jīng)與物業(yè)核實(shí)目前只空置4、5套辦公室。金源cbd現(xiàn)代城60-80均價20000100%一層臨街旺鋪可達(dá)250,其他100-150首層臨街旺鋪可達(dá)4000060000，其他2000030000100%經(jīng)與物業(yè)核實(shí)無空置航洋國際城60-80均價240001號樓100%、2號樓、3號樓達(dá)90%一層臨街旺鋪可達(dá)250,其他90-1

17、50首層臨街旺鋪可達(dá)70000，其他300004500070%零售店招商不到位，3層以上基本閉館在建工程華潤中心一期西座，現(xiàn)已招商國際品牌約47%，招商出租率達(dá)81%的。由此可見，南寧市寫字樓和商鋪出租出售市場形勢大好。附表三調(diào)研樓層物業(yè)管理公司及水電費(fèi)收取情況匯總項(xiàng)目名稱物業(yè)管理公司名稱物業(yè)管理費(fèi)（元/）電費(fèi)（元/度）水費(fèi)（元/度）地王國際商會中心南寧科盛物業(yè)服務(wù)有限公司寫字樓6.9 商業(yè)用電收取按商業(yè)水費(fèi)收取金源cbd現(xiàn)代城廣西南寧福源物業(yè)管理有限公司寫字樓3.5；商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)：15 商業(yè)用1.6 水費(fèi)4.24 航洋國際城廣西航洋實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司寫字樓3.0；商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)：18 商業(yè)用

18、1.6 按商業(yè)水費(fèi)收取以上物業(yè)數(shù)據(jù)僅作為參考，目前寫字樓、商鋪，其物業(yè)管理服務(wù)價格實(shí)行市場調(diào)節(jié)價管理，即由雙方達(dá)成的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、違約規(guī)定等協(xié)議簽訂合同，雙方按合同規(guī)定履行各自的職責(zé)和義務(wù)。3、入駐知名品牌商家及周邊環(huán)境 瑯東cbd板塊入駐知名品牌商家及周邊環(huán)境周邊環(huán)境：瑯東板塊，堪稱南寧的高層建筑王國，略略一數(shù)，就有了將近50棟高樓?，槚|板塊，西起南湖，東至廂竹大道、竹溪大道，南起青山路北至長湖路延長線，是南寧全先規(guī)劃的cbd區(qū)，政府與眾多開發(fā)商全力打造的頂級的商務(wù)空間。瑯東板塊是作為南寧市的中央商務(wù)區(qū)而規(guī)劃建設(shè)的，定位于南寧商務(wù)經(jīng)濟(jì)的硬件基礎(chǔ)和軟件平臺，

19、以南湖、五象廣場為規(guī)劃節(jié)點(diǎn)，輻射周邊，形成以涵蓋休閑、娛樂、餐飲、購物、商務(wù)、辦公等幾大功能的核心商務(wù)區(qū)，是面向國內(nèi)外的形象展示城區(qū)之一。豐富的景觀資源，便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，完善的市配套，大氣現(xiàn)代的建筑形象，是該板塊的幾大表征。該板塊的房地產(chǎn)項(xiàng)目主要特點(diǎn)是項(xiàng)目占地面積小，容積率高，注重建筑外觀和功能的實(shí)用性，整體品質(zhì)較高。附近超高層寫字樓：地王大廈、廣西投資大廈、廣西建設(shè)大廈、金源cbd現(xiàn)代城、電信大樓等。品牌商家：百貨大樓金湖購物中心、廣州友誼、夢之島水晶城、新華書店、五象購物中心、肯德基、麥當(dāng)勞、德克士，銀行有中國銀行、工行、農(nóng)行、建行等。建設(shè)五象大酒店、跨世紀(jì)大酒店、桂景大酒店、天立富邦酒店

20、等。會展、東盟商務(wù)區(qū)板塊入駐知名品牌商家及周邊環(huán)境周邊環(huán)境：航洋國際位于南寧市cbd核心區(qū)的東部，北臨市區(qū)主干道民族大道，西臨青秀路、石門森林公園，南靠國家4a級旅游景點(diǎn)青秀山風(fēng)景名勝旅游區(qū)。隨著南寧市建設(shè)“大南寧”戰(zhàn)略的實(shí)施，他作為南寧對外開發(fā)的國際平臺，其所起的作用也越來越巨大，目前東盟新區(qū)總體的交通道路設(shè)施已初具規(guī)模。以民族大道延長線為主干道交通網(wǎng)絡(luò)已呈現(xiàn)在世人面，與其緊密先練的南寧市cbd核心區(qū)良好的發(fā)展而也對鳳嶺片區(qū)的建設(shè)發(fā)展起到促進(jìn)作用，東盟新區(qū)作為南寧市的中央形象區(qū)和中央風(fēng)景區(qū)，良好的土地儲備，優(yōu)美的自然風(fēng)光、便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，使其成為南寧市房地產(chǎn)開發(fā)的熟點(diǎn)區(qū)域 。附近品牌商家：入

21、駐航洋國際城的有世界500強(qiáng)萬豪酒店、沃爾瑪、法國巴黎春天百貨、法國voila、香港百老匯院線、國美電器、麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客、廣西50強(qiáng)企業(yè)華勁紙業(yè)集團(tuán)、皇家一號ktv等(詳情見附表四)。南寧華潤萬象城已經(jīng)完成50%租賃面積的招商工作，主要租戶包括百盛百貨（parkson）、沃美國際影城（womei）、ole超市、冰紛萬象滑冰場（worldice arena）、玩具反斗城（toysrus）、novo新概念店、哈根達(dá)斯（haagen dazs）、四海一家（four seas）、太興港式餐廳（tai hing）。附表四航洋國際城主力品牌列表樓層功能分布主力品牌b1時尚購物城沃爾瑪購物商場、國美

22、電器、藥房、煙酒、停車場b2美食休閑城國美電器、美食城、煙酒、影音世界、停車場1f國際精品城精品女裝、珠寶、化妝品、眼鏡、飾品、美食街、巴黎春天2f流行時尚城流行女裝、男士正裝、男鞋、休閑男裝、皮具、婚紗攝影、巴黎春天3f健康無限城管理中心、運(yùn)動用品、戶外用品、床上用品、咖啡廳、巴黎春天4f享受生活城電玩、百老匯影城、美容美發(fā)、兒童樂園、兒童用品、5f瘋狂娛樂城皇家一號ktv（其他閉館）6f激情運(yùn)動城時尚健身（閉館）4、寫字樓入駐公司情況整理分析地王國際商會中心寫字樓入駐公司有200多家，類型分析如下：服務(wù)類：南寧科盛物業(yè)管理有限公司、中鐵集團(tuán)有限公司南寧分公司、廣西有色華天冶金開發(fā)有限公司、

23、廣西中遠(yuǎn)物流有限公司、金河投資集團(tuán)、龍發(fā)裝飾、ibm南寧分公司、廣西深圳商會、廣西先林進(jìn)出口有限公司、廣西藍(lán)天長盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、廣西華天恒大投資有限公司、澳頓投資集團(tuán)?？萍碱悾郝?lián)想集團(tuán)廣西分公司、飛利浦（中國）投資有限公司南寧辦事處、南寧速競服飾有限責(zé)任公司、創(chuàng)意信息技術(shù)。商貿(mào)類：廣西天一紙業(yè)有限公司、廣西珠寶協(xié)會、廣南國際大宗商品交易所、廣西榮發(fā)貿(mào)易有限公司、南寧市西南礦業(yè)有限公司、中國出口信用保險(xiǎn)公司南寧營業(yè)管理部。金源cbd現(xiàn)代城寫字樓入駐公司超過160多家，類型分析如下服務(wù)類：中建三局第一建設(shè)工程有限公司、廣西大東投資有限公司、北京上邦國際裝飾公司、中國華電集團(tuán)公司廣西分公司、鴻

24、揚(yáng)家裝南寧分公司?？萍碱悾何鏖T子（中國）有限公司廣州分公司、深圳市騰訊計(jì)算機(jī)有限公司、浙江中廣電器有限公司、南寧物聯(lián)通信產(chǎn)品有限公司、廣西華越電力科技有限公司。商貿(mào)類：廣西集能經(jīng)濟(jì)有限公司、廣西上陽貿(mào)易有限公司、上海人民電纜集團(tuán)有限公司廣西分公司、廣西南寧基石諾建材有限公司、天津貴金屬。食品類：內(nèi)蒙古蒙牛乳業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司航洋國際城發(fā)展中心（1號樓）入駐公司有14家，類型分析如下：服務(wù)類：蓮泉會所、興華建設(shè)集團(tuán)、廣西鴻正投資有限公司、廣西東方航洋，廣西天一投資有限公司、百度臺球俱樂部?？萍碱悾核{(lán)火冀通信（集團(tuán)）有限公司、南寧超創(chuàng)信息工程有限公司商貿(mào)類：南寧民族大道營業(yè)部廣西投資大廈入駐公

25、司將近50家，純寫字樓，租戶主要是金融業(yè)、法律行業(yè)和專業(yè)服務(wù)類企業(yè) 。5、商鋪類型統(tǒng)計(jì)商務(wù)樓、寫字樓底商商鋪項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)態(tài)主要包括服裝專賣店、超市、便利店、咖啡店、特色餐飲、銀行、美容美發(fā)店、旅行社、機(jī)票代理、干洗店、彩擴(kuò)店、國際診所、娛樂項(xiàng)目等，其定位通常為中高檔消費(fèi)者，而且國際品牌在當(dāng)中占很大的比重。目前南寧市超高層建筑底層店鋪也主要用于購物、休閑、娛樂、餐飲經(jīng)營。像地王大廈一層廣州友誼商場、航洋國際城經(jīng)營等萬豪酒店、沃爾瑪、法國巴黎春天百貨、法國voila、香港百老匯院線、國美電器、麥當(dāng)勞、肯德基、蓮泉會所等。三、根據(jù)市場調(diào)研對南寧市超高層建筑市場需求分析超高層建筑往往以城市地標(biāo)建筑綜合體

26、的形象出現(xiàn)，集商務(wù)、辦公、休閑、娛樂、酒店、旅游觀光于一體。以下就結(jié)合市場調(diào)研數(shù)據(jù)對南寧市寫字樓、酒店、商鋪市場需求做出分析。1、 寫字樓市場南寧市在售寫字樓銷售價格均高于大部分在售樓盤，均價在20000元/平米左右，價格島逐漸形成。高級寫字樓平均租金約70元/平米/月。其中，瑯東cbd板塊寫字樓租金最高，作為地標(biāo)性建筑的地王國際寫字樓租金可達(dá)100120元/平米/月。南寧市目前投入使用的寫字樓空置率低，平均出租率達(dá)90%以上。目前在售寫字樓，檔次大多為中檔或中高檔，高檔甲級寫字樓少，其市場前景看好。寫字樓產(chǎn)品在硬件配置、立面造型、設(shè)計(jì)理念、智能化技術(shù)應(yīng)用等方面缺乏特色，理念落后，同質(zhì)化嚴(yán)重，

27、產(chǎn)品創(chuàng)新商亟待突破。 南寧超高層寫字樓居多，寫字樓升值潛力被看好。隨著南寧經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，寫字樓從地王大廈、航洋國際、金源cbd、利海亞洲國際的租售兩旺的情況可見一斑。這種情況代表了目前寫字樓市場的一個走勢，高端的，與國際接軌的純寫字樓價值已得到市場認(rèn)可，也是市場發(fā)展的必然。作為目前南寧市寫字樓最集中的區(qū)域，埌東cbd寫字樓市場供求不平衡仍然很明顯。由于該區(qū)域目前已只有少數(shù)寫字樓在售，寫字樓租售市場繼續(xù)呈現(xiàn)供求不均局面。東盟商務(wù)區(qū)將是寫字樓的天下，辦公“東移”趨勢明顯。據(jù)房產(chǎn)中介公司透露，目前埌東cbd寫字樓租戶中，超過一半來自于南湖以東，大部分租戶都分別從嘉和南湖之都、環(huán)球時代、皓月大廈等搬遷到

28、東方曼哈頓、金源cbd、航洋恒富國際中心。日后寫字樓的投資機(jī)會將集中在東盟國際商務(wù)區(qū)。無論從功能定位、城市經(jīng)濟(jì)中心發(fā)展走向，還是從區(qū)域商業(yè)發(fā)展需求來看，商務(wù)區(qū)都將是商務(wù)往來的中心地，寫字樓需求十分巨大。cbd甲級辦公樓的租戶主要是金融業(yè)、法律行業(yè)和專業(yè)服務(wù)類企業(yè)。這些企業(yè)需要位于黃金地段的正規(guī)辦公場所來與客戶頻繁地溝通。cbd周邊恰恰分布了眾多的涉外機(jī)構(gòu)和設(shè)施，資源十分豐富，濃厚的商務(wù)氛圍及完善的基礎(chǔ)設(shè)施自然吸引了大批企業(yè)入住。有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的投資者可選擇價位和出租率均有穩(wěn)定回報(bào)的商務(wù)寫字樓作為投資保值渠道。值得留意的現(xiàn)象是，由于目前埌東cbd寫字樓稀缺，讓許多投資客關(guān)注起有寫字樓出售的東盟商務(wù)區(qū)

29、。東盟商務(wù)區(qū)有華潤萬象城、有各國聯(lián)絡(luò)部基地、有物流中心，誰搶到先機(jī)，誰就獲得更多與東盟國家企業(yè)合作的機(jī)會。從南寧商務(wù)需求的巨大前景來看，如今南寧商務(wù)辦公格局東移趨勢明顯。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，未來在商務(wù)區(qū)內(nèi)適宜辦公的商務(wù)物業(yè)總量將超過100萬平方米。伴隨著對高端寫字樓的巨大需求，加上未來將陸續(xù)出現(xiàn)的新寫字樓物業(yè)，基于國家戰(zhàn)略和具體市場的投資回報(bào)分析來看，商務(wù)區(qū)的寫字樓將吸引大批區(qū)內(nèi)外投資者，投資前景廣闊。南寧東盟商務(wù)區(qū)寫字樓爆發(fā)，商務(wù)物業(yè)超過100萬平方米。樓市新政調(diào)控抑制住宅投資，未受新政波及的商業(yè)投資備受關(guān)注。商鋪市場活躍之時，精明的投資者也嗅到了寫字樓的商機(jī)。尤其是具有多方潛質(zhì)成為新一代城市cb

30、d的東盟國際商務(wù)區(qū)更加受寵，區(qū)域未來寫字樓林立，總供應(yīng)量超100萬平方米。品牌房企爭搶其中商務(wù)地塊之舉，更加深了投資者對商務(wù)區(qū)寫字樓市場的關(guān)注2、酒店市場南寧目前有11家五星及準(zhǔn)五星級酒店: 南寧飯店、邕江賓館、明園新都酒店、南寧沃頓國際大酒店、南寧鑫偉萬豪酒店、南寧三月花國際大酒店、桂景大酒店、最佳西方精品紅林大酒店、南寧新良港大酒店、南寧金旺角國際大酒店、南寧金鉆國際酒店，和其他省會級城市相比還是偏少。隨著南寧市及其周邊旅旅游業(yè)的發(fā)展、中國同盟自貿(mào)區(qū)的建成，北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的如期建設(shè)，南寧市區(qū)域性國際城市的打造，未來商務(wù)酒店需求將會快速增長。南寧市及其周邊旅游業(yè)的發(fā)展迅速，政府大力推動星級賓館

31、建設(shè)改造。目前南寧市的市區(qū)、郊區(qū)和周邊地區(qū)已經(jīng)形成了幾個圈層的休閑游憩帶。市區(qū)以青秀山風(fēng)景區(qū)、各大公園、動物園、步行街、博物館為主要景點(diǎn)；郊區(qū)有伊嶺巖、靈水、良鳳江國家森林公園、鳳凰湖、藥用植物園、昆侖關(guān)、揚(yáng)美古鎮(zhèn)等眾多的優(yōu)質(zhì)景區(qū)和景點(diǎn)；周邊地區(qū)分布著德天瀑布、大明山、金倫洞、龍虎山等著名景點(diǎn)。青秀山風(fēng)景旅游區(qū)在2000年被國家旅游局評為全國第一批“4a級旅游景區(qū)”，伊嶺巖風(fēng)景區(qū)、良鳳江國家森林公園于2001年被評為全國第一批“3a級旅游景區(qū)”。經(jīng)過幾年的宣傳和經(jīng)營，以這些景點(diǎn)為核心已經(jīng)形成了多條旅游路線。在充分挖掘自身資源潛力的基礎(chǔ)上，樹立“大南寧旅游圈”的觀念，借助周邊地區(qū)或國家的旅游資源

32、及民歌藝術(shù)節(jié)，開辟并推出了綠城風(fēng)情游、八桂大地游、邊關(guān)攬勝游、中越跨國游、邕江水上游和民歌節(jié)慶游等一批旅游線路。1999年，南寧市獲得了首批“中國優(yōu)秀旅游城市”光榮稱號, 2001年獲得聯(lián)合國的“中國人居環(huán)境獎”。2011年南寧市旅游總收入達(dá)300億元，旅游業(yè)已經(jīng)成為南寧市新興支柱產(chǎn)業(yè)。為提升了南寧市的接待檔次和接待能力，南寧市政府大力推動星級賓館建設(shè)改造，加快星級飯店評定步伐，出臺了南寧市服務(wù)南博會扶持賓館飯店設(shè)施更新改造的若干規(guī)定、南寧市扶持新建三星級以上賓館的暫行規(guī)定，鼓勵和扶持社會資本投資南寧酒店業(yè)。中國東盟自貿(mào)區(qū)的建成和北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)給南寧帶來眾多商機(jī)。隨著廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)開放開

33、發(fā)上升為國家戰(zhàn)略和中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)的建成，南寧市根據(jù)自治區(qū)黨委、政府把南寧市建設(shè)成為區(qū)域性國際城市的要求，從廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)核心城市定位出發(fā)，積極構(gòu)建開放南寧、和諧南寧，努力把南寧建設(shè)成為中國面向東盟國家的區(qū)域性加工制造基地、物流基地、商貿(mào)基地和國際性綜合交通樞紐中心、金融中心、信息交流中心。這一發(fā)展戰(zhàn)略的確立，不僅提高南寧市作為廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)核心城市地位，更提高了南寧在中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)中的地位與作用。中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)的建成和北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)，給南寧帶來眾多商機(jī)，前來南寧的商家不斷增多，作為南寧市日后經(jīng)濟(jì)核心區(qū)的東盟商務(wù)區(qū)高端酒店的發(fā)展前景非常樂觀。南寧市打造成區(qū)域性國際城市，

34、國際知名酒店加盟。隨著南寧樓市的發(fā)展，南寧城市發(fā)展、知名度的提升，國際知名星級酒店開始加盟南寧。國際知名的希爾頓、洲際酒店集團(tuán)兩個國際五星級酒店與盛天東郡達(dá)成初步合作意向；龍光集團(tuán)購買了東盟商務(wù)區(qū)30多畝地，建設(shè)涵蓋寫字樓、住宅、酒店商業(yè)綜合體，引進(jìn)國際知名的喜來登酒店；南湖名都引進(jìn)五星級皇冠假日酒店；南寧萬豪酒店入駐航洋國際城。3、商鋪市場目前商鋪市場比較搶手，整個南寧市的商鋪出租/售率達(dá)98%。近幾年鳳嶺片區(qū)特別是東盟商務(wù)區(qū)將陸續(xù)向市面供應(yīng)超過50萬平米的商業(yè)供應(yīng)量。目前該區(qū)域商鋪售價2-6萬元/平米，一層商鋪?zhàn)饨鹈吭旅科椒矫?0元到200元不等。隨著鳳嶺已建及在建小區(qū)的入住以及東盟商務(wù)區(qū)

35、的建設(shè)，未來商鋪市場發(fā)展?jié)摿Ω?。國家出臺政策限購，住宅被限，南寧商鋪市場迎來夏天。現(xiàn)在市場投資渠道少的情況下，住宅又被限購，手上有充足資金的投資者們把目光投向了商鋪。部分企業(yè)出于各種原因，要持有不動產(chǎn)，商鋪正好滿足了這部分企業(yè)的需求。商鋪投資客非常看好東盟商務(wù)區(qū)的長遠(yuǎn)發(fā)展前景近年來，隨著東盟商務(wù)區(qū)內(nèi)各大樓盤不斷放鋪，東盟商務(wù)區(qū)的商鋪賣一套少一套，一鋪難求的現(xiàn)狀不斷升級，均價3-6萬元的商鋪依然供不應(yīng)求，更有溫州投資客拋出“只要是東盟商務(wù)區(qū)的商鋪，我們都買”的豪言。 南寧東盟商務(wù)區(qū)的發(fā)展前景不可估量隨著東盟商務(wù)區(qū)工程進(jìn)度的不斷加快，據(jù)預(yù)測幾年后將會有40萬優(yōu)質(zhì)消費(fèi)群集中于此，從而形成一個巨大的

36、消費(fèi)市場。同時，透過東盟商務(wù)區(qū)的定位及功能等可以看出：人才、資本、信息這些要素會大量聚集于此，從形成周邊眾多大的產(chǎn)業(yè)集群，甚至綜合性大服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈聚集。可以說，商務(wù)區(qū)的發(fā)展前景不可估量。四、調(diào)研結(jié)論1、地標(biāo)優(yōu)勢南寧地王大廈為南寧市目前超高層建筑中的最高建筑，曾被譽(yù)為西南第一樓，集寫字樓、商業(yè)、飯店、觀光為一體。位于南寧金湖廣場，扼守瑯東cbd核心，占據(jù)龍脈地段。其底層商鋪除了廣州友誼商店外，并沒有其他知名品牌。由于長期處于地標(biāo)地位，地王大廈寫字樓租金一直領(lǐng)先南寧市場，現(xiàn)租價可達(dá)100120元/平米月，高出此地區(qū)的均價60-80元/平米月很多，且目前只空置4、5套，出租率達(dá)98%以上。寫字樓出售價

37、格均價達(dá)25000元/平米，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出同地區(qū)均價18000元/平米，這就是地標(biāo)的優(yōu)勢。北部灣大廈擬建成東盟商務(wù)區(qū)地標(biāo)性建筑，依仗地標(biāo)建筑的優(yōu)勢，出租率出售率會較高，售價也會較好。2、建設(shè)地標(biāo)性建筑樹立自己的品牌從調(diào)研數(shù)據(jù)可以看出，目前南寧市已有的超高層建筑的寫字樓、商鋪的出租率、出售率都比較高。東盟商務(wù)區(qū)作為南寧今后重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展區(qū)域，靠近市民族大道；路網(wǎng)較為完善，綠化率高，具有大的發(fā)展前景，商務(wù)氣氛漸濃。但是東盟商務(wù)區(qū)暫時還沒有地標(biāo)性的建筑，除了航洋國際城和會展中心外周邊也沒有特色性的建筑，此時在東盟商務(wù)區(qū)建設(shè)地標(biāo)性建筑樹立自己的品牌無疑既迎合了南寧市場需求，又搶占了東盟商務(wù)區(qū)的發(fā)展先機(jī)。3、

38、北部灣大廈運(yùn)營定位建議目前南寧在售寫字樓，檔次大多為中檔或中高檔，高檔甲級寫字樓少。且寫字樓產(chǎn)品在硬件配置、立面造型、設(shè)計(jì)理念、智能化技術(shù)應(yīng)用等方面缺乏特色，理念落后，同質(zhì)化嚴(yán)重，產(chǎn)品創(chuàng)新商亟待突破。從前面市場分析中我們也可以看到南寧市目前五星級超五星級酒店并不多，且隨著南寧國際化知名度提高，許多國際知名酒店開始關(guān)注南寧。所以我們建議將北部灣項(xiàng)目寫字樓部分定位為高檔，借中國-東盟貿(mào)易區(qū)形成之大勢，站在國際的高度，超越瑯東新區(qū)，引領(lǐng)中國西南地區(qū)高端寫字樓市場！高層酒店經(jīng)營可引進(jìn)引入國際知名品牌酒店管理公司，樹立國際級高端物業(yè)形象。一個優(yōu)秀的寫字樓60%的價值由其硬性的條件所決定；40%的價值則由其軟性條件決定，核心是物業(yè)公司。很多企業(yè)尤其是大企業(yè)在選擇寫字樓時第一個問題就是：優(yōu)秀的寫字樓配優(yōu)秀的物業(yè)公司已經(jīng)是普遍的行業(yè)準(zhǔn)則。建議聘請世邦魏理仕、第一太平戴維