東莞厚街坑口十佳商場招商實施方案

1、東莞厚街坑口十佳商場招商實施方案第一部分：招商策略招商策略：立足坑口、面向厚街及深廣地區(qū)以坑口周邊為重點，在確?？涌谥苓呎猩坦ぷ魅妗㈨樌_展的同時，安排出一定的招商力量，對厚街其他地區(qū)、外地運用各種手段進行招商。效果理想的情況下，隨時進行調整加大外地招商力度。第二部分：招商進度中的比例分配招商的前期階段，招商的比例計劃為：坑口周邊招商占60左右；厚街其他地區(qū)招商占20左右；外地招商占15左右；預留出5的比例，作為機動或炒作。第三部分：招商租金付款方式及優(yōu)惠政策一、租金交納及優(yōu)惠政策有以下三種方式：1、一次性交納2年的租金，可獲得2年6個月實際使用權的優(yōu)惠政策。從第四年起租金遞增5；第五年租金

2、遞增6；第六年租金遞增7；總體租金遞增比例不超過原租金水平的20。2、首期交納5年租金的30，正式開業(yè)前再交齊5年租金全款。從第六年起租金遞增5；第七年遞增6；第八年遞增7；總體遞增比例不超過20。可簽定租約合同期為20年。首期就一次性交納5年租金?？色@得6年實際使用權的優(yōu)惠政策。從第七年起租金遞增6；第八年遞增7，總體遞增比例不超過20。3、首期交納10年租金的30，入駐前交齊10年租金全款?？色@得12年實際使用權的優(yōu)惠政策?？珊灦ㄗ饧s合同期為20年。如10年租金在首期就一次性交齊，除享受以上優(yōu)惠政策以外，還可以獲挑選兩間商鋪位置的機會。二、租金交納及優(yōu)惠政策2（備選方案）：1、同上。2、第

3、一段同上。首期就一次性交納5年租金?？色@得贈送6個月無償使用權的優(yōu)惠政策。從第七年起（含第6年后半年）租金遞增6；第八年遞增7，總體遞增比例不超過20。除享受以上優(yōu)惠政策以外，還可以獲挑選一間商鋪位置的機會。3、首期交納10年租金的30，入駐前交齊10年租金全款?？色@得11年實際使用權的優(yōu)惠政策。可簽定租約合同期為20年。如10年租金在首期就一次性交齊，除享受以上優(yōu)惠政策以外，還可以獲挑選兩間商鋪位置的機會。三、分析（以均價8.5元計算）：第6年租金收入：115472.04*365*8.5*1.053.761646億元；第6年半年租金：3.761646/21.880823億元；五年的貸款利息：

4、17.91260億元*0.071.253882億元；五年租金9折損失租金：17.91260*0.11.79126億元；租五送6個月?lián)p失：1.8808231.2538820.626941億元；租五送一年的損失：3.7616461.2538822.507764億元；租五送一比租五打9折多損失： 0.716504億元；租五送半年比租五打9折少損失： 1.164319億元；從上面的分析來看，一次性交納5年租金免費送6個月對公司最有利，租五年送一年的優(yōu)惠政策雖然損失最多，但比打9折只多損失7千萬，而從對商戶的吸引力卻大大增強。同時保證提前還貸提高公司的信用級別，綜合考慮利大于弊。注：以上方式并不是機械地

5、推出，可視市場反應情況進行穿插，也可以在尾鋪招商過程中，對尾鋪招商的優(yōu)惠力度增加時運用。四、租金交納方式及提供優(yōu)惠政策的理由： 考慮到項目的招商不但要符合公司的總體定位，同時還要兼顧公司的成本回收，并且回收期越短，產生的運營財務費用支出就越少，對將來的公司發(fā)展極其有利。根據現(xiàn)金是王的原則，運用對我們影響極小的使用年限的優(yōu)惠，讓利商戶，做到先期既給出優(yōu)惠又不會使應收現(xiàn)款產生絲毫損失。 另外，兼顧將來中心商鋪升值，我們可以充分享受到升值的利益，方案設定是為了盡量引導商戶去選擇5年一次性交納租金的方式。此方式達到的經濟效益將在附上的經濟分析內容中計算出具體的數(shù)據體現(xiàn)。第四部分：經濟分析一、交納（三年

6、）租金經濟分析（理想價格）1、根據可出租實際使用面積按115472.04萬平方米計算；2、按照每層出租實際使用面積平方米計算；3、平均租金價格按每天每平方米9元人民幣計算；二、交納（三年）租金經濟分析（保守價格）1、據可出租實際使用面積按115472.04萬平方米計算；2、按照每層出租實際使用面積平方米計算；3、平均租金價格按每天每平方米8.5元人民幣計算；每層定價為： 平均租金價格為：8.5元/天三、交納（五年）租金經濟分析（理想價格）：1、根據可出租實際使用面積按115472.04萬平方米計算；2、按照每層出租實際使用面積平方米計算；3、平均租金價格按每天每平方米9元人民幣計算；每層定價為

7、： 平均租金價格為：9元/天四、交納（五年）租金經濟分析（保守價格）1、根據可出租實際使用面積按115472.04萬平方米計算；2、按照每層出租實際使用面積平方米計算；3、平均租金價格按每天每平方米8.5元人民幣計算；每層定價為： 平均租金價格為：8.5元/天第五部分：招商費用預算1、招商人員工資：2、宣傳推廣費用本推廣費用按三個月計算：項目數(shù)量費用備注現(xiàn)金卷返利400人50元3個月60000元分批投放，本費用可低租金禮品90天300元30000元分批購置單張3000張0.2元600元一次性發(fā)放條幅400平方6元2400元分批投放宣傳車50小時40元2000元分節(jié)點宣傳抽獎現(xiàn)金3次1000元3

8、000元分三個活動設置舞臺活動費用2個月16000元32000元分兩個月算汽球6150元約1000元舞臺布置100平方20元2000元元旦、元宵、歲未活動費用2000元3次6000元其它費用5000元合計144000元第六部分：各樓層商品結構定位（略）第七部分：招商準備工作及時間安排、達成目標及實施內容一、招商準備工作（只針對配合招商部分）：1、確定宣傳包裝概念、總體廣告宣傳用語。2、完成設計制作十佳商場招商文告、招商標語，包含項目功能分布及內部結構圖。3、制定商戶準入標準、引入原則、操作規(guī)則等。4、招商部各種管理規(guī)章制度、業(yè)績考核獎懲制度、工作操行規(guī)則出臺。5、制定商戶準入標準、條件、和招商

9、規(guī)則。6、制定并印制招商租賃合同、租賃申請表、登記表、相關協(xié)議、商業(yè)管理守則等。7、根據招商類別制定招商工作倒計時計劃（包括招商區(qū)域、重點目標、任務指標完成計劃等）。二、招商時間安排：招商前期準備工作階段為：正式招商時間確定為：1、2002/11/012002/12/01 完成招商人員招聘（10天）及培訓工作（10天），同時完成個人招商指標確認并按照招商任務指標提交各自的工作倒計時實施方案。2、2002/11/202003/01/01 完成印制各種合同、文件、申請表、登記表等。完成項目標志等系列ci設計，更換識別系統(tǒng)（包括名片、信函、旗標等）。確定宣傳包裝概念及總體廣告用語。3、2003/01

10、/012003/02/10 完成前期招商標語制作，確定招商媒體廣告計劃（包括廣告創(chuàng)意、制作、媒體購買選擇等）、招商各項管理費用支出預算。4、2003/02/10前 完成一切招商準備工作。5、2003/02/18 招商工作正式開始。6、2003/02/182003/05/01 招商第一階段。以北京為重點的招商工作，招商比例按計劃控制在總體的60以內。同時負責外埠招商工作人員在本地進行外地招商工作。國際招商部通過各駐華商務參贊、外商駐華代表處、國外產品在華代理機構進行招商。外埠招商設2個月試探期，如果反應良好，則由負責人員作出報告提交招商部，由招商部作出外埠實地設點招商計劃（包括地點選擇、招商規(guī)模

11、、策劃廣告宣傳配合、費用預算等），報請總經理審批。于8、2003/05/01前完成所有外地實地招商工作準備。9、2003/05/012003/08/01 招商進入第二階段。在確保北京地區(qū)招商工作按計劃順利進行，并達到預期目標、回款理想的基礎上，提高要求進行市場二次開發(fā)。目標定位于增加中心商品的名、特、優(yōu)、新、獨、多樣化等的內涵，外埠與國際商品在這一階段列為重點。10、2003/08/012003/11/01 招商進入第三階段。本期工作重點是拾遺補缺，針對中心的商品結構進行微調整。做到符合百榮世貿中心的原定市場定位及功能分布設計。根據實際招商情況制定招商收尾計劃，對招收工作未達到設定標準的進行最

12、后突擊攻關。11、2003/11/012003/12/30 招商進入尾聲。所有招商目標在2003/12/30前責成有關分部確實完成。根據招商階段預先挑選商鋪情況、對未決定位置的商鋪策劃商戶抓號的準備工作（地點、方式、安全保障、公正程序）。12、2003/12/302004/04/28 后招商期、開業(yè)慶典。招商部人員縮編，部分人員轉入商業(yè)管理編制。招商整體工作做總結，財務情況匯總報告公司董事會。開業(yè)慶典的公關活動、促銷活動、廣告發(fā)布等。（備選方案）：1、同上。2、同上。3、2003/12/012003/01/10 工作內容同上。4、2003/01/102003/01/20 完成媒體發(fā)布前期工作，

13、一切就緒。5、2003/01/20（陰歷十二月十八日，大寒） 招商正式開始。6、2003/01/202003/02/10 春節(jié)招商工作正常進行，并針對廣東、福建、浙江沿海地區(qū)春節(jié)港澳臺400萬僑胞回鄉(xiāng)省親機會，進行春節(jié)攻勢。結合韓國、日本、港臺商人回鄉(xiāng)探親機會，其擴散力將會極有成效。7、其他同上。三、達成目標：1、2003/02/182003/05/01 第一階段完成招商任務的20。此階段主要操作方案是通過項目廣告宣傳及內部預登記商戶，進行提煉篩選，電話及dm營銷方式，從商業(yè)項目對投資者的吸引程度分析，達成此目標較有保障，之所以設定20任務的目標，是為了保證項目招商商戶質量，只假設登記客戶中存

14、在低于20的商戶是達到我們招商標準的。2、2003/05/012003/08/01 第二階段完成招商任務的30。此階段進入招商成熟期，由于前期招入商戶的口碑相傳作用，會同時吸引同業(yè)或相關聯(lián)商戶；另外第一階段的電話、dm營銷的滯后反應將在此階段收效；同時外埠招商赴當?shù)卦O點的大規(guī)模展開；以及國際招商部分預計于此階段到達見效最明顯階段；以上四方面支持本階段完成30的任務指標。3、2003/08/012003/11/01 第三階段完成招商任務的50。此階段由于建筑主體出地面，結構達到封頂前階段，商戶對項目的信任度大大加強；招商比例中設計50的生產型商戶（廠商及隸屬廠商營銷機構），40的產品代理商及經銷

15、商，10的普通經營商戶，前兩階段主要針對對象為比例設計中的前50，此階段由于接納其余50類型商戶，標準降低，招商難度相應減小；通過招商進展順利、商戶踴躍等方面的事件公關活動，對剩余招商起到催化作用；恰當?shù)臅r機運用精品商鋪拍賣會的形式，用奪標宣傳刺激招商的最后階段工作；完成最后階段任務是具有一定可行性的。另外，具體招商過程中，最后階段的實際情況應該是剩余任務遠遠低于計劃目標，實際已處于收官（圍棋術語）微調階段。四、招商實施內容：1、招商人員的招聘工作： 為了更好地完成項目的招商工作，需要根據需求進行對招商隊伍的建立。由于項目屬性的特殊性，以及工作進度和工作強度的實際要求，無法任用缺乏經驗的人員，

16、同時沒有時間對銷售人員進行從業(yè)崗位培養(yǎng)，故對招聘人員進行嚴格的從業(yè)經驗及工作能力方面的考量。 招聘原則：對商業(yè)專業(yè)的招商人員，必須具有本行業(yè)從業(yè)3年以上招商管理的經驗，優(yōu)先考慮從事過商業(yè)房地產項目的招商工作、招商策劃等方面的工作經驗、或從事相關行業(yè)市場招商、擁有行業(yè)內大量全國性和國際客戶資源者。招商部人員招聘計劃：總人數(shù)為10人(暫定)。2、招商原則招商采用租賃、品牌聯(lián)營、資本聯(lián)營和招商引資等展開，其中大商戶和品牌商戶可采用以上多種方式展開，中小商戶應以租賃為主。第八部分：宣傳策略廣告宣傳是招商中占用費用比例最大，操作方式安排對招商工作又會起到極大影響的部分。廣告策劃得當，會取得事半功倍的效果

17、，取得良好的招商業(yè)績將成為順理成章（具體策劃工作視領導決定由公司進行策劃，廣告公司配合制作和發(fā)布，還是全權委托廣告公司進行策劃和實施）。一、廣告宣傳準備工作：1、2002/12/012003/01/20 由廣告公司完成廣告推廣策劃方案及創(chuàng)意(創(chuàng)意與預算由廣告公司做出)。由公司決策層及相關人員審定并提出修改意見。2、2002/12/012003/01/30 完成所有招商印刷品的設計、排版、印刷。包括招商文告、招商樓書、名片設計制作、pop廣告立牌、拉架、擎天柱、戶外廣告牌、流動廣告、沙盤、3d vision光盤、禮品等。3、2003/01/302003/03/30 dm。4、2003/01/30

18、2003/02/01完成廣告創(chuàng)意方案，并制作出膠片與平面創(chuàng)意稿。膠片分5、15、30三種，分別為形象廣告、主題招商廣告、敘述性招商廣告幾種，并提前做出春節(jié)配合公關活動等的公益廣告片（針對港澳臺胞）。同時由廣告公司做出媒體發(fā)布的方案及預算。此工作建議由幾家公司同時提交，以把握廣告發(fā)布的費用支出。并保證不會貽誤戰(zhàn)機。二、廣告宣傳實施部分：1、2003/02/012003/02/10 各種媒體發(fā)布準備工作就緒。2、2003/02/102003/02/18 完成戶外、流動廣告的發(fā)布。3、2003/02/15 開始進行立體媒體投放（電視、平面、電臺等）。4、2003/02/18 正式招商開始。同時配合相關的公關活動。5、2003/02/152003/03/30 密集廣告轟炸期，海陸空全面協(xié)動（包括終端支持）。6、2003/03/302003/05/01 間歇敘述性廣告投放，與形象廣告穿插進行。根據招商情況調整廣告發(fā)布力度，總體遵循遞減投放的原則。7、2003/05/012003/08/01 間歇性廣告投放