開發(fā)企業(yè)融資現(xiàn)狀及渠道探索

1、開發(fā)企業(yè)融資現(xiàn)狀及渠道探索 在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展過程中，上市融資是行之有效的渠道之一，既可合理規(guī)避企業(yè)可能面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也可控制融資成本，可謂一舉多得。但是由于考慮到金融風(fēng)險(xiǎn)的客觀存在，我國(guó)在房地產(chǎn)企業(yè)的上市工作中加強(qiáng)控制力度，審批非常嚴(yán)格。目前大多鐵路房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還不能滿足上市要求，在短時(shí)間內(nèi)難以達(dá)成上市的愿望。另外，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的宏觀調(diào)控政策不斷調(diào)整，今后實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)股市ipo融資或者借殼上市途徑，將面臨更多困惑。以發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)成熟的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)來看，債券投資的份額高達(dá)股票籌資的3-10倍左右；因此企業(yè)的債券市場(chǎng)已成為證券市場(chǎng)的重要一部分，無論是發(fā)展規(guī)模還是增長(zhǎng)速度，都已經(jīng)超過了股

2、票市場(chǎng)。但是以我國(guó)鐵路房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券融資來看，仍占據(jù)較小的比例，普遍存在發(fā)展不平衡現(xiàn)象。 以鐵路房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前發(fā)展的實(shí)際情況來看，在短時(shí)間內(nèi)可供選擇的融資渠道非常有限，銀行貸款仍將是融資的重要渠道。因此，如何在原有基礎(chǔ)上進(jìn)一步優(yōu)化銀行信貸渠道，爭(zhēng)取更多資金支持，也是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)思考的話題。當(dāng)前，面臨銀根縮緊的實(shí)情，可考慮選擇除了直接貸款以外的多種渠道。其一，并購貸款。以商業(yè)銀行為主體，向并購方控股子公司或者并購方企業(yè)發(fā)放貸款，用于支持并購股權(quán)的對(duì)價(jià)款項(xiàng)；采用這種貸款模式，主要針對(duì)具備一定優(yōu)勢(shì)的客戶，在進(jìn)行改組改制、兼并、收購或債務(wù)重組等活動(dòng)時(shí)，滿足其基本的融資需求，是一種具有特殊性質(zhì)的項(xiàng)

3、目貸款。在2008年，我國(guó)銀監(jiān)會(huì)公布了商業(yè)銀行并購貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引，提出了多元化的銀行并購貸款種類，并且鐵路房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也對(duì)并購貸款提出了一些需求；其二，價(jià)值聯(lián)息貸款。這種貸款方式具有風(fēng)險(xiǎn)性，作為鐵路房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際能力水平進(jìn)行慎重選擇；其三，通過在鐵路局內(nèi)部建設(shè)資金結(jié)算中心，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部資金的優(yōu)化配置，以改善住房建設(shè)的前期費(fèi)用難題；其四，采取積極、有效的營(yíng)銷方式，加快回收商業(yè)房屋或者配售住宅的款項(xiàng)，通過加速辦理前期手續(xù)的方法，為公積金貸款創(chuàng)造良好條件。以發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)信托融資的成功經(jīng)驗(yàn)來看，主要由房地產(chǎn)企業(yè)提出信托融資需求，通過專業(yè)人員的操作與引導(dǎo)，管理基金運(yùn)作過程，將若干指定的開

4、發(fā)項(xiàng)目信托資金整合起來，增大投資規(guī)模，發(fā)揮資金組合的作用，再通過信托貸款的方式發(fā)放到有需求的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中。針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)信托市場(chǎng)面臨的各種問題和矛盾，為了更好地拓寬房地產(chǎn)融資渠道，鐵路房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可憑借住房建設(shè)的成本低、需求力強(qiáng)大、風(fēng)險(xiǎn)較低等優(yōu)勢(shì)，積極參與到信托融資中，以更好地滿足項(xiàng)目資金緊張狀態(tài)下的應(yīng)急需求。進(jìn)一步明確信托投資的方向，確保各項(xiàng)信托業(yè)務(wù)落實(shí)到位，增強(qiáng)運(yùn)作程序的規(guī)范性，并做到以下幾點(diǎn)：其一，全面保障信托資金的安全性、收益性，不得以任何形式向其他產(chǎn)業(yè)投資，以專一性的房地產(chǎn)信托基金投資方向?yàn)橹?；其二，避免信托資金的隨意拆借，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信托貸款業(yè)務(wù)的數(shù)量，尤其控制信托抵押貸款

5、模式，以降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，確保投資信托的安全性；其三，有關(guān)資產(chǎn)構(gòu)成問題，應(yīng)允許房地產(chǎn)投資信托適當(dāng)進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目的投資，但是要控制比例，不得本末倒置。 隨著我國(guó)金融領(lǐng)域、證券領(lǐng)域的不斷開放發(fā)展，鐵路房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用證券市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)融資需求，將成為今后的必然趨勢(shì)。證券市場(chǎng)融資渠道的融資水平高、籌資量大，在改善企業(yè)資金結(jié)構(gòu)、分散風(fēng)險(xiǎn)方面起到重要作用。有關(guān)股票融資的方式選擇，應(yīng)注意以下幾方面：首先，對(duì)于實(shí)力強(qiáng)大、規(guī)模強(qiáng)大的鐵路房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，可以考慮直接上市。但是上市僅作為一種手段，并不是最終目標(biāo)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)構(gòu)建現(xiàn)代化的組織結(jié)構(gòu)，不斷增強(qiáng)自身的資金水平，獲得更廣泛的盈利空間；其次，中小型

6、鐵路房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以采取借殼上市方法，可極大縮短上市的時(shí)間，以低成本實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張，合理規(guī)避國(guó)家宏觀政策的影響。再次，鐵路房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)合自身發(fā)展實(shí)際情況，除了在國(guó)內(nèi)辦理上市手續(xù)以外，還可以考慮staq及net等境外交易所進(jìn)行上市，優(yōu)化上市的過程，可在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)融資計(jì)劃，吸收更多的國(guó)外資金，積極借鑒國(guó)外先進(jìn)的成功經(jīng)驗(yàn)，樹立良好的企業(yè)形象。通過挖掘債券市場(chǎng)，鐵路房地產(chǎn)企業(yè)可以吸收更多的社會(huì)資金，實(shí)現(xiàn)大眾化投資模式，將鐵路房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)向社會(huì)化發(fā)展模式。目前，我國(guó)房地產(chǎn)的債券市場(chǎng)發(fā)展仍存在一些問題，如規(guī)模小、產(chǎn)品少、風(fēng)險(xiǎn)大，再加上缺乏完善的信用評(píng)估體系，給債務(wù)市場(chǎng)的規(guī)范性運(yùn)行帶來弊端。因此借助房地產(chǎn)投融資機(jī)構(gòu)的轉(zhuǎn)型階段，應(yīng)進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的債券市場(chǎng)規(guī)范性發(fā)展。首先，政府通過法律、法規(guī)、制度等層面，為企業(yè)創(chuàng)設(shè)良好的投融資環(huán)境，放寬融資的審批權(quán)限，放松對(duì)債券利率的約束力度，給房地產(chǎn)企業(yè)更多的自主權(quán)利；其次，構(gòu)建多元化的鐵路房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債券市場(chǎng)，增強(qiáng)債券的轉(zhuǎn)換性、流動(dòng)性，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移作用；最后，實(shí)行多元化的房地產(chǎn)債券類型，完善債券等級(jí)的評(píng)價(jià)制度，確保鐵路房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的良性發(fā)展。根據(jù)國(guó)家的統(tǒng)計(jì)，每一個(gè)百分點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)中產(chǎn)值的增加，就可以推動(dòng)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增加到1.5到2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境