對土地增值稅清算工作的調(diào)研報告

1、本文格式為word版，下載可任意編輯對土地增值稅清算工作的調(diào)研報告土地增值稅作為當(dāng)前國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的稅收杠桿之一，對調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值收益、抑制投資沖動起著重要作用。自1993年國務(wù)院發(fā)布了中華人民共和國土地增值稅暫行條例（以下簡稱老政策），到2021年3月份財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（以下簡稱新政策），再到同年12月份國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2021187號），土地增值稅歷經(jīng)十余載，幾經(jīng)變化，“清算”終于浮出水面，并且日趨明朗，成為各級稅務(wù)部門今后加強該稅種征管的一個重要抓手。盡管有2021187號文及一年之后國

2、家稅總印發(fā)的土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則保駕護航，以及各級地稅部門實時出臺的清算管理辦法（如青島市地方稅務(wù)局下發(fā)的2021100號文房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法），但是在實際工作中我們還是發(fā)現(xiàn)一些問題目前政策尚未明確，實際執(zhí)行尺度不一，這給清算工作帶來一定困難。本文試從土地增值稅政策的變化入手，探討目前土地增值稅清算中存在的問題，并提出對策建議。 一、關(guān)于土地增值稅幾個具體新政策與老政策的比較 （一）對納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，準(zhǔn)予扣除項目的計算問題 新政策規(guī)定只是在原政策規(guī)定繼續(xù)有效的執(zhí)行下，又增加了對納稅人能夠提供購房發(fā)票證明的，以納稅人所持的購房發(fā)票所記載的金額為依據(jù)，從購買

3、年度起至轉(zhuǎn)讓年度止，每年加計5%計算確定扣除項目金額，同時還增加了對納稅人購房時繳納的契稅，也準(zhǔn)予作為扣除項目金額。新出臺的政策規(guī)定，既有效簡化了土地增值稅的征管程序的，又減輕了納稅人的經(jīng)濟負擔(dān)，充分體現(xiàn)稅收政策的公正、合理性。但是新政策未明確扣除年度如何計算，是否按照周年計算。 （二）關(guān)于因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題 新政策與老政策沒有發(fā)生變化。新規(guī)定是對老規(guī)定的進一步解釋和明確，即：僅限于經(jīng)因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府，國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項目而進行搬遷的范圍，方可享受免征土地增值稅的政策。 （三）關(guān)于以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營的征免稅問題老政策與新政

4、策的變化主要是，新政策取消了對以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，享受免征土地增值稅的政策。 二、土地增值稅清算中存在的問題 （一）關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的非可售配套設(shè)施的稅務(wù)處理 1、非可售面積的成本問題。不可售面積的成本因為屬于全體業(yè)主所有，成本應(yīng)該可以扣除。目前，土地增值稅清算工作中人為將項目分為普通住宅和非普通住宅兩部分清算。成本一般也用普通住宅和非普通住宅的比例來進行分攤。對沒有單獨計算成本的部分，例如人防工程、不能確權(quán)的車庫、地下儲藏室等直接計入建房成本，按比例在普通住宅和非普通住宅

5、間分配。對單獨計量的非可售面積，例如非營利性的社會公共設(shè)施（包括變電站、熱力站、水廠、派出所、托兒所、幼兒園、醫(yī)院、公共廁所等）這部分設(shè)施的成本單獨計量，根據(jù)國稅發(fā)2021187號文件第四條第三款的要求，他們的成本、費用可以扣除，具體如何扣除，文件沒有明確。我們認為，如果清算項目中，既有非普通住宅也有普通住宅，對這部分公共設(shè)施的成本應(yīng)在普通住宅和非普通住宅之間進行劃分，對于劃分方式，我們認為應(yīng)該用普通住宅和非普通住宅的面積占總可售面積的比例來劃分這部分公共設(shè)施的成本，應(yīng)為共享了這部分設(shè)施，比較合理。 2、非可售面積的收入問題?，F(xiàn)實情況中大量存在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)建造的與清算項目配套的非可售配

6、套設(shè)施銷售的情況。例如：小區(qū)內(nèi)的平戰(zhàn)結(jié)合地下人防工程停車位，部分開發(fā)商將停車位的使用權(quán)單獨進行了銷售，雖然理論上這些公共配套屬于全體業(yè)主所有，但就開發(fā)商取得的使用權(quán)銷售收入，我們認為也應(yīng)計入整個清算項目收入中。因為整個清算項目被人為的劃分為普通住宅和非普通住宅兩部分。且這部分收入相應(yīng)的成本已經(jīng)用普通住宅和非普通住宅的面積占總可售面積的比例來劃分，所以這部分的收入應(yīng)該按相應(yīng)的比例非別計入普通住宅和非普通住宅的銷售收入。部分觀點認為，應(yīng)該按照購買者是普通住宅業(yè)戶還是非普通住宅業(yè)戶劃分，我們認為，不合理，因為存在部分購房者同時購買了同一清算項目中的多套住房，或是非小區(qū)業(yè)主購買了清算項目中的配套附屬設(shè)施的使用權(quán)，這時這部分收入就無法進行劃分，同時，因為成本已經(jīng)用普通住宅和非普通住宅的面積占總可售面積的比例來劃分，根據(jù)配比原則，收入也應(yīng)按此比例劃分。 （二）關(guān)于利息支出扣除問題的稅務(wù)處理。 中華人民