房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)設(shè)計(jì)

1、測(cè)繪項(xiàng)目技術(shù)設(shè)計(jì)產(chǎn)品名稱：新湖家園小區(qū)二期 房產(chǎn)測(cè)繪生產(chǎn)單位（簽章）： 德州市房產(chǎn)測(cè)繪隊(duì)2014年8月10日目 錄1 任務(wù)概述11.1 任務(wù)來源11.2 測(cè)區(qū)范圍11.3 任務(wù)量12 測(cè)區(qū)自然地理概況和已有資料情況12.1 測(cè)區(qū)自然地理概況12.2 已有資料情況13 引用文件14 設(shè)計(jì)方案14.1 精度指標(biāo)14.2 儀器設(shè)備和軟件24.3 測(cè)繪人員24.4 房產(chǎn)調(diào)查24.5 房屋要素測(cè)量34.6 房產(chǎn)圖繪制54.7房產(chǎn)面積測(cè)算65 產(chǎn)品檢查和驗(yàn)收66 產(chǎn)品內(nèi)容和規(guī)格7 技術(shù)設(shè)計(jì)1 任務(wù)概述1.1 任務(wù)來源受德州市寶林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 委托，德州市房產(chǎn)測(cè)繪隊(duì)于2014年08月10日對(duì)其位于新湖

2、南路203號(hào)的新湖家園二期1#、2#、3#、4#、19#樓5棟住宅樓工程進(jìn)行房產(chǎn)面積測(cè)繪。提供房屋測(cè)繪報(bào)告和房產(chǎn)分戶平面圖，用于房產(chǎn)登記。1.2 測(cè)區(qū)范圍該項(xiàng)目位于德州市德城區(qū)，東至（臨）新湖南路，西至（臨）公路局宿舍，南至（臨）新華路，北至（臨）德州聯(lián)合石油機(jī)械有限公司，為一類商住地塊。1.3 任務(wù)量該項(xiàng)目共有建筑5棟，建筑約4萬平方米，測(cè)繪任務(wù)包括房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測(cè)算、房產(chǎn)分戶以及成果資料的檢查與驗(yàn)收。2 測(cè)區(qū)自然地理概況和已有資料情況2.1 測(cè)區(qū)自然地理概況該項(xiàng)目為城區(qū)內(nèi)新建小區(qū)，四周有市政道路和住宅小區(qū)，屬城區(qū)商業(yè)住宅區(qū)。項(xiàng)目土地權(quán)屬清晰，地勢(shì)平坦，交通方便，建筑物密度適

3、中。2.2 已有資料情況（1）本項(xiàng)目的房屋用地文件；（2）各建筑的規(guī)劃審批、驗(yàn)收文件；（3）建筑施工平面圖（含施工圖電子文檔）；（4）各建筑的房屋預(yù)售文件；3 引用文件1、房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范（gb/t179862000）;2、建設(shè)部“關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知”（建住房200274號(hào)）；3、數(shù)字測(cè)繪產(chǎn)品檢查驗(yàn)收規(guī)定和質(zhì)量評(píng)定（gb/t183162001）4 設(shè)計(jì)方案4.1 精度指標(biāo)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范（gb/t179862000）將房屋面積的測(cè)算精度分為三級(jí)，本工程按二級(jí)房產(chǎn)面積測(cè)量精度執(zhí)行，它的適用范圍在大城市的市區(qū)、中小城市的中心區(qū)的商品房、其他上市房屋。本工程的精度要求見表1：表

4、1房產(chǎn)測(cè)繪精度要求房產(chǎn)面積精度等級(jí)限差中誤差二（0.04s+0.002s）（0.02s+0.002s）注：s為房產(chǎn)面積，單位為m24.2 儀器設(shè)備和軟件（1）手持測(cè)距儀；（2）鋼卷尺；（3）數(shù)碼照相機(jī)； （4）maplist房產(chǎn)測(cè)算軟件。4.3 測(cè)繪人員測(cè)繪一科4人分別負(fù)責(zé)內(nèi)、外業(yè)測(cè)繪工作，由組長(zhǎng)安排成果的自檢互檢。4.4 房產(chǎn)調(diào)查由于本項(xiàng)目的房屋用地文件齊全有效、周邊權(quán)屬簡(jiǎn)單清晰，房產(chǎn)調(diào)查包括房屋用地調(diào)查和房屋調(diào)查，重點(diǎn)應(yīng)放在房屋調(diào)查方面。（1）房屋用地調(diào)查房屋用地調(diào)查的內(nèi)容包括用地坐落、土地證號(hào)、權(quán)屬性質(zhì)、使用面積、使用年限、用地性質(zhì)和土地的四至關(guān)系等情況，并繪制房屋權(quán)界線示意圖。用地坐落

5、和房屋的坐落是指房屋用地所在街道的名稱和門牌號(hào)。房屋用地的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)按國(guó)有和集體兩類填寫。土地證號(hào)是該宗土地上土地證的編號(hào)。用地四至是指用地范圍與四鄰接壤的情況，一般按東、南、西、北方向標(biāo)明鄰接用地的單位名稱或產(chǎn)權(quán)人名稱。用地范圍的界標(biāo)是指用地界線上的各種標(biāo)志，包括道路、河流等自然界線；房屋墻體、圍墻、柵欄等圍護(hù)物體，以及界碑、界柱等埋石標(biāo)志。（2）房屋調(diào)查房屋調(diào)查的內(nèi)容包括房屋的坐落、產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)別、層數(shù)、所在層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、用途、墻體歸屬、權(quán)源、產(chǎn)權(quán)糾紛和他項(xiàng)權(quán)利等基本情況，并簽署房屋調(diào)查意見。房屋產(chǎn)權(quán)人，私人所有的房屋，一般按照產(chǎn)權(quán)證件上的姓名；單位所有的房屋應(yīng)注明單位的全稱。房屋

6、產(chǎn)別是指根據(jù)產(chǎn)權(quán)占有不同而劃分的類別。按兩級(jí)分類調(diào)記，具體分類標(biāo)準(zhǔn)按房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范（gb/t179862000）附錄a中的a4執(zhí)行。房屋產(chǎn)權(quán)來源是指產(chǎn)權(quán)人取得房屋產(chǎn)權(quán)的時(shí)間和方式，如繼承、析產(chǎn)、買賣、自建、翻建、劃撥等。房屋的總層數(shù)與所在層次房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪正負(fù)零以上計(jì)算；房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)和地下層數(shù)之和。所在層次是指本權(quán)屬單元的房屋所在該幢樓房中的第幾層。地下層次以負(fù)數(shù)表示。房屋建筑結(jié)構(gòu)是指根據(jù)房屋的梁、柱、墻等主要承重構(gòu)件的建筑材料和結(jié)構(gòu)劃分類別，具體分類標(biāo)準(zhǔn)按房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范（gb/t179862000）附錄a中的a5執(zhí)行。房屋建成年份是指房屋實(shí)際竣工年份。一幢

7、房屋有兩種以上建成年份的，應(yīng)分別注明。房屋用途是指房屋的實(shí)際用途，根據(jù)法規(guī)房屋登記辦法規(guī)定，房屋用途應(yīng)是房屋的規(guī)劃用途。在調(diào)查中，房屋的規(guī)劃用途不明確的，以房屋的實(shí)際用途為調(diào)查的房屋用途。房屋墻體歸屬是房屋四墻所有權(quán)的歸屬，分別注明自有墻共有墻和借墻等三類。房屋權(quán)界線是指房屋權(quán)屬范圍的界線。4.5 房屋要素測(cè)量（1）準(zhǔn)備外業(yè)底圖外業(yè)前核對(duì)電子版建筑施工圖和規(guī)劃審批后的建筑施工圖藍(lán)圖的一致性；外業(yè)記錄一般以建筑施工圖為底圖，記錄前對(duì)電子版建筑施工圖進(jìn)行必要的整理，要求底圖界線完整明確、圖面簡(jiǎn)潔清晰；對(duì)于只有紙質(zhì)建筑施工圖的工程可以將復(fù)印件作為底圖；對(duì)于無圖紙的工程可以現(xiàn)場(chǎng)繪制底圖，現(xiàn)場(chǎng)繪制底圖以

8、單線表示墻體；底圖應(yīng)以a4或a3幅面，對(duì)于占地面積較大，圖形復(fù)雜的工程可適當(dāng)增大幅面。（2）外業(yè)實(shí)測(cè)建筑外圍測(cè)量要求如下：房屋應(yīng)逐幢測(cè)繪，不同產(chǎn)別、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同層數(shù)的房屋應(yīng)分別測(cè)量，獨(dú)立成幢房屋，一房屋四面墻體外側(cè)為界測(cè)量；毗連房屋四墻，在房屋所有人指界下，區(qū)分自有、共有或借墻，以墻體所有權(quán)范圍為界測(cè)量；每幢房屋應(yīng)分幢分戶丈量制圖，丈量房屋以勒腳以上墻角為準(zhǔn)，測(cè)繪房屋以外墻水平投影為準(zhǔn)。建筑物外圍測(cè)量需要測(cè)出各層范圍線和各層上空范圍線；建筑首層外圍必須完整，不能因?yàn)榻ㄖ哂袑?duì)稱性或有相同單元拼接組合而成而省略；對(duì)照設(shè)計(jì)圖紙丈量時(shí)，分戶測(cè)量時(shí)應(yīng)逐戶測(cè)量，對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的各尺寸進(jìn)行逐一測(cè)量。根據(jù)

9、實(shí)測(cè)的尺寸逐對(duì)照施工平面圖的設(shè)計(jì)尺寸；對(duì)照設(shè)計(jì)圖紙丈量時(shí)，出現(xiàn)實(shí)際丈量尺寸與設(shè)計(jì)尺寸不符是應(yīng)將不符部位認(rèn)真做好標(biāo)記，在注記欄舍命設(shè)計(jì)變更部位，在現(xiàn)場(chǎng)或丈量后與甲方工程技術(shù)人員核實(shí)；對(duì)設(shè)計(jì)變更超出規(guī)劃范圍時(shí)要及時(shí)提醒甲方提供設(shè)計(jì)變更和規(guī)劃變更。不得將外形不同的樓層數(shù)據(jù)記錄在同一樓層草圖中；如果樓層外部尺寸有變化，地上部分只需測(cè)量首層外部尺寸；如果樓座外部尺寸有變化，應(yīng)在相應(yīng)層測(cè)量退層或懸挑尺寸，并注明“其他尺寸同某層”；地下部分的外部尺寸可通過內(nèi)部尺寸加設(shè)計(jì)外墻厚度的方法獲得；現(xiàn)場(chǎng)無法實(shí)測(cè)的數(shù)據(jù)（如無孔洞的墻厚），可抄錄設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)并注明數(shù)據(jù)來源；在丈量中對(duì)相同戶型的丈量要核實(shí)，核實(shí)方法可以根據(jù)外圍

10、尺寸判斷或簡(jiǎn)易實(shí)測(cè)判斷，嚴(yán)禁僅僅依靠圖紙不進(jìn)行實(shí)測(cè)判斷；對(duì)于屋頂為坡面且有不夠2.20m的部位，現(xiàn)場(chǎng)找出2.20m線的位置，并測(cè)量其與相鄰墻面的相對(duì)關(guān)系；對(duì)于層高不足2.20m的部分，應(yīng)記錄凈空尺寸；對(duì)于空間、頂層附屬用房要測(cè)量其相對(duì)位置。建筑內(nèi)部測(cè)量要求如下：對(duì)于需要分戶的工程，外業(yè)數(shù)據(jù)應(yīng)能基本反映出建筑平面圖；非標(biāo)準(zhǔn)層需層層測(cè)量；標(biāo)準(zhǔn)層測(cè)量其起止層，其中一層可采用檢測(cè)通長(zhǎng)的方法。記錄草圖要求如下：外業(yè)記錄一般用2h以上硬度鉛筆或記錄，字頭向北向西，靠墻注記，字跡工整，圖面清晰；記錄在室內(nèi)的為內(nèi)部尺寸，記錄在室外的為外部尺寸，以米位單位；墻厚尺寸以厘米位單位，外圍畫圈，記錄在墻體線上；適當(dāng)測(cè)

11、量?jī)?nèi)、外通長(zhǎng)以避免誤差過度積累，可用起止線顯示通長(zhǎng)兩端；適當(dāng)增加文字說明，如“所有陽臺(tái)均封閉”、“飄窗落地”、“室外樓梯無上蓋”、“空間”等；房屋外廓的全長(zhǎng)與房屋分段丈量之和的較差在限差內(nèi)時(shí)，應(yīng)以房屋外廓數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，分段丈量的數(shù)據(jù)按比例配賦。超差需進(jìn)行復(fù)量。每張草圖必須記錄測(cè)量人、記錄人、測(cè)量日期、儀器號(hào)、坐落、指北針和所測(cè)樓層。（3）拍攝建筑物實(shí)景照片。由于房產(chǎn)測(cè)繪要求的數(shù)據(jù)太多，為防止遺漏，本工程要求對(duì)每個(gè)建筑要都要拍攝建筑物外立面的實(shí)景照片，一則作業(yè)人員計(jì)算時(shí)利用，二則檢查人員在檢查時(shí)參考。4.6 房產(chǎn)圖繪制（1）房產(chǎn)分幅圖分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖，是測(cè)繪分丘

12、圖和分戶圖的基礎(chǔ)資料。德州市沒用進(jìn)行市區(qū)的房產(chǎn)分幅圖的測(cè)繪地圖，因此該設(shè)計(jì)不涉及該內(nèi)容。（2）房產(chǎn)分丘圖的繪制分丘圖是繪制房屋產(chǎn)權(quán)證附圖的基本圖。房產(chǎn)分丘圖要清晰的描繪出房屋用地和房屋調(diào)查的基本情況。丘的編號(hào)按市、市轄區(qū)（縣）、房產(chǎn)區(qū)、房產(chǎn)分區(qū)、丘五級(jí)編號(hào)。房產(chǎn)區(qū)是以市行政建制區(qū)的街道辦事處或鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）的行政轄區(qū)，或房地產(chǎn)管理劃分的區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)劃定，根據(jù)實(shí)際情況和需要，可以將房產(chǎn)分區(qū)劃分若干個(gè)房產(chǎn)分區(qū)。德州市城區(qū)房產(chǎn)分區(qū)按照市轄區(qū)分為四個(gè)房產(chǎn)區(qū)，房產(chǎn)分區(qū)按照房產(chǎn)區(qū)行政管轄的社區(qū)居委會(huì)進(jìn)行劃分。丘以房產(chǎn)分區(qū)為單元?jiǎng)澐?。編?hào)方法：市、市轄區(qū)（縣）的代碼采用gb/t 2260規(guī)定的代碼。編號(hào)方法執(zhí)行房產(chǎn)

13、測(cè)量規(guī)范（gb/t179862000）第5條第5.3.3.4之規(guī)定。分戶圖的坐標(biāo)系統(tǒng)應(yīng)與分幅圖的坐標(biāo)系統(tǒng)一致，沒用分幅圖資料的，可采用自由坐標(biāo)繪制。分丘圖的比例尺，根據(jù)丘面積的大小，可在1:1001:1000之間選用。分丘圖上應(yīng)表示的內(nèi)容：用地界線、房屋權(quán)屬界線、界址點(diǎn)點(diǎn)號(hào)、房屋輪廓線、陽臺(tái)、挑廊、建成年份、用地面積、建筑面積、墻體歸屬和四至關(guān)系等各項(xiàng)房地產(chǎn)要素。分丘圖上，應(yīng)分別注明所有周鄰產(chǎn)權(quán)所有單位的名稱，分丘圖上各種注記的字頭應(yīng)朝北或朝西。測(cè)量本丘與鄰丘毗連墻體時(shí)，共有墻以墻體中間為界，量至墻體厚度的1/2處；借墻量至墻體內(nèi)側(cè)；自有墻量至墻體外側(cè)并用相應(yīng)符號(hào)表示。房屋權(quán)屬界限與丘界限重合

14、時(shí)，表示丘界限，房屋輪廓線與房屋權(quán)屬界限重合時(shí)，表示房屋權(quán)屬界限。（3）分戶圖的繪制分戶圖是在分丘圖基礎(chǔ)上繪制的細(xì)部圖，以一戶產(chǎn)權(quán)人為單位，表示房屋權(quán)屬范圍的細(xì)部圖，以明確明確異產(chǎn)毗連房屋的權(quán)利界限供核發(fā)房屋所有權(quán)證的附圖使用。分戶圖的方位應(yīng)使房屋的主要邊線與圖框邊線平行，按房屋的方向橫放或豎放，并在適當(dāng)位置加繪指北方向符號(hào)。分戶圖的幅面可選用a4尺寸。分戶圖的比例尺一般為1:200，當(dāng)房屋圖形過大時(shí)，比例尺可適當(dāng)放大或縮小。分戶圖上房屋的丘號(hào)、幢號(hào)、應(yīng)與分丘圖上的編號(hào)一致。房屋邊長(zhǎng)應(yīng)實(shí)際丈量，注記取0.01m，注在圖上的相應(yīng)位置。分戶圖表示的主要內(nèi)容包括房屋權(quán)界線、四墻歸屬和樓梯、走道等部位

15、以及門牌號(hào)、所在層次、戶號(hào)、房屋建筑面積和房屋邊長(zhǎng)等。房屋產(chǎn)權(quán)面積有分?jǐn)偯娣e的要標(biāo)記房屋的套內(nèi)面積、分?jǐn)偯娣e和產(chǎn)權(quán)面積。圖面整飾按gb/t17986.2執(zhí)行，文字注記應(yīng)相對(duì)集中，邊長(zhǎng)注記取舍得當(dāng)，注記要清晰，圖面要美觀。4.7房產(chǎn)面積測(cè)算（1）房產(chǎn)面積測(cè)算。執(zhí)行房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范（gb/t179862000）第8條“房產(chǎn)面積測(cè)算”之規(guī)定。（2）利用相關(guān)軟件繪制分層平面示意圖，計(jì)算各部位面積。本工程執(zhí)行二級(jí)房產(chǎn)面積測(cè)算精度，作業(yè)中注意調(diào)尺分寸和限差。（3）共有共用建筑面積分?jǐn)傆?jì)算公式為:si=ksi,k=si/si式中：k為面積分?jǐn)傁禂?shù)；si為各單元參加分?jǐn)偟慕ㄖ娣e，單位為平方米，si為各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e，單位為平方米，si為需要分?jǐn)偟姆謹(jǐn)偯娣e總和，單位為平方米，si為參加分?jǐn)偟母鲉卧ㄖ娣e總和，單位為平