金源倉儲物流項(xiàng)目建議書

1、山東金源物流集團(tuán)有限公司金源倉儲物流項(xiàng)目建議書第一章 總 論第一節(jié) 項(xiàng)目背景與概況一、項(xiàng)目名稱 金源倉儲物流項(xiàng)目二、項(xiàng)目承辦單位承辦單位：山東金源物流集團(tuán)有限公司三、項(xiàng)目擬建地點(diǎn)利津縣陳莊鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)四、編制依據(jù)1國家發(fā)改委關(guān)于項(xiàng)目建議書內(nèi)容和深度規(guī)定要求；3項(xiàng)目單位提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料；4國家、省有關(guān)技術(shù)規(guī)范及法律法規(guī)；5利津縣城鎮(zhèn)控制性規(guī)劃；五、項(xiàng)目建議書的范圍和內(nèi)容1、項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)的必要性2、建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件3、市場分析4、建設(shè)規(guī)模5、總體規(guī)劃方案6、設(shè)計方案7、環(huán)境保護(hù)與節(jié)能8、實(shí)施進(jìn)度9、投資估算及資金籌措10、經(jīng)濟(jì)分析第二節(jié) 項(xiàng)目概要及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一、項(xiàng)目概要金源倉儲物流

2、項(xiàng)目由山東金源物流集團(tuán)有限公司開發(fā)建設(shè)。為提高利津縣陳莊鎮(zhèn)整體形象，完善城鎮(zhèn)整體功能，山東金源物流集團(tuán)有限公司擬在利津縣陳莊鎮(zhèn)開發(fā)金源倉儲物流項(xiàng)目。本項(xiàng)目位于東營市利津縣陳莊鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)，項(xiàng)目總投資14649萬元，規(guī)劃占地面積59774.7平方米，總建筑面積40360，其中：辦公樓4800，職工宿舍3360，倉庫14000，展廳6000，交易大棚7800，汽車維修站4400。所需建設(shè)資金通過自籌、銀行貸款方式解決。本項(xiàng)目的建設(shè)計劃3年內(nèi)完成。二、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目名稱序號類別名稱單位數(shù)量金源倉儲物流開發(fā)項(xiàng)目1規(guī)模辦公樓4800.002職工宿舍3360.003倉庫14000.004展廳6000.

3、005交易大棚7800.006汽車維修站4400.007停車場6000.008項(xiàng)目總建筑面積40360.009項(xiàng)目總占地面積59774.7010規(guī)劃指標(biāo)建筑占地面積30000.0011建筑密度5012容積率0.6813綠地面積3000.014綠地率5%15經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總投資萬元1464916投資利稅率3817財務(wù)內(nèi)部收益率1118投資回收期年5.419資本金利潤率8220投資利潤率26第二章 項(xiàng)目單位概況山東金源物流集團(tuán)有限公司位于陳莊工業(yè)園內(nèi)，集團(tuán)依托陳莊鎮(zhèn)良好的區(qū)位優(yōu)勢、發(fā)達(dá)的交通條件和豐富的資源優(yōu)勢，按照高起點(diǎn)起步，高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、高檔次建設(shè)的原則來規(guī)劃設(shè)計。針對農(nóng)資和農(nóng)機(jī)產(chǎn)品倉儲與配送需要，為

4、積極開拓倉儲與配送業(yè)務(wù)市場，建立全縣農(nóng)資和農(nóng)機(jī)產(chǎn)品集散與中轉(zhuǎn)功能、社會化倉儲功能、配送功能、流通加工功能、信息服務(wù)功能等為一體的綜合性物流配送中心，成立了金源物流集團(tuán)有限公司，注冊資金4000萬元，公司現(xiàn)有資產(chǎn)1.3億元，員工168人。金源物流集團(tuán)有限公司自成立以來，一直堅持走集貨物倉儲配送、汽車、農(nóng)機(jī)銷售、建材制造銷售等多格局、多元化的經(jīng)營發(fā)展之路，現(xiàn)主要從事農(nóng)機(jī)、轎車及中化化肥有限公司化肥的倉儲物流配送，預(yù)計年倉儲量達(dá)到500010000噸，同時兼營上海華普、東風(fēng)小康、北汽福田、時風(fēng)五征等各類名牌轎車及農(nóng)用車的銷售，銷售范圍覆蓋東營、濱州等周邊地區(qū)，并與多個廠家建立了信用合作關(guān)系，贏得了客

5、戶的信賴與好評。集團(tuán)先后榮獲了省市重合同守信用企業(yè)和質(zhì)量認(rèn)可單位、市愛心獻(xiàn)春蕾先進(jìn)單位，榮獲省農(nóng)行aa信用企業(yè)、質(zhì)量認(rèn)可單位等榮譽(yù)稱號。第三章 項(xiàng)目提出的背景和必要性第一節(jié) 概況東營市位于山東省北部黃河三角洲地區(qū)，東、北臨渤海，西與濱州市毗鄰，南與淄博市、濰坊市接壤。土地總面積8053平方公里，轄東營、河口個區(qū)，廣饒、利津、墾利個縣，2004年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值891.9億元，年末總?cè)丝谶_(dá)到180萬人。中國第二大油田-勝利油田，全國重點(diǎn)大學(xué)中國石油大學(xué)，都座落在東營市境內(nèi)。勤勞、智慧的東營人民繼承勝利油田的優(yōu)良傳統(tǒng)，艱苦創(chuàng)業(yè)，辛勤耕耘，創(chuàng)造了一個又一個奇跡。東營區(qū)作為東營市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，

6、具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢。東營市是中國東部沿海基礎(chǔ)設(shè)施比較完善的地區(qū)之一，境內(nèi)大中型水庫星羅棋布，電網(wǎng)完備可靠，城鄉(xiāng)電話普及率居山東省首位，是國家數(shù)字化建設(shè)試點(diǎn)城市。全市公路密度每百平方公里73.8公里，高速公路貫穿南北，是中國公路網(wǎng)最密集的地區(qū)之一；東營港作為國家一類對外開放港口，已成為黃河三角洲走向世界的橋頭堡；隨著東營機(jī)場的建成啟用，東營市頗具規(guī)模的海、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)基本形成，使東營具備了承東啟西、交匯南北、呼應(yīng)沿海、服務(wù)京津的優(yōu)勢。屬北溫帶半濕潤大陸性氣候，四季分明，光照充足，具有發(fā)展生態(tài)產(chǎn)業(yè)的良好條件。全市土地面積1208萬畝，520多萬畝待開發(fā)的土地引人注目，加上黃河不斷填海造陸，使

7、這里成為中國東部后備土地資源最多、開發(fā)潛力最大的地區(qū)。黃河三角洲的地下，是一個巨大的油氣庫，現(xiàn)已探明含油面積1600多平方公里，石油地質(zhì)儲量40億噸，天然氣地質(zhì)儲量340億立方米；這里的地下蘊(yùn)藏著極其豐富的鹽鹵資源，鹽礦地質(zhì)儲量5900億噸以上，發(fā)展鹽業(yè)、鹽化工業(yè)前景廣闊。全市海岸線長350公里，渤海灣、萊州灣兩個漁場魚、蝦、蟹、貝資源十分豐富，黃河口周圍素有百魚之鄉(xiāng)和東方對蝦故鄉(xiāng)的美稱。從社會構(gòu)成上看，這里有東營市、勝利油田、石油大學(xué)和濟(jì)南軍區(qū)生產(chǎn)基地四支力量。勝利油田經(jīng)過40多年的發(fā)展，今天擁有職工20多萬人，成為國家特大型企業(yè)，是東營經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大支柱；石油大學(xué)是石油系統(tǒng)最高學(xué)府、山東省第一

8、家通過211工程的全國重點(diǎn)大學(xué)，是東營發(fā)展的強(qiáng)大的智力支柱。四支力量和睦共處，團(tuán)結(jié)協(xié)作，形成了加快黃河三角洲建設(shè)和發(fā)展的強(qiáng)大合力。東營市是在大空間、大水面、大綠地背景下聳立起來的具有獨(dú)特風(fēng)貌的嶄新城市，城市建設(shè)以組團(tuán)式、生態(tài)型為發(fā)展方向，大氣質(zhì)量常年保持在二級以上，為廣大市民營造了清新幽雅的工作生活環(huán)境。全市城市化水平達(dá)到51.65%，中心城建成區(qū)面積60.6平方公里，初步形成了現(xiàn)代城市的基礎(chǔ)框架和分布合理的城鎮(zhèn)組群。東營境內(nèi)既有年輕的黃河新淤地，也有古老的陸地。北部有以黃河入?？跒榇淼淖匀痪坝^區(qū)。入海口附近及黃河故道的國家級黃河三角洲自然保護(hù)區(qū)總面積達(dá)15.3萬公頃，是地球暖溫帶最廣闊、最

9、完整、最年輕的濕地生態(tài)系統(tǒng)，是國際重點(diǎn)保護(hù)的全球十三處濕地之一。保護(hù)區(qū)內(nèi)草木蔥蘢，狐兔出沒，仍保留著原生帶的特色。良好的生態(tài)環(huán)境使這里成為百鳥樂園，已發(fā)現(xiàn)鳥類268種，其中國家一、二級保護(hù)鳥類有41種。暮秋初冬時節(jié)，成群結(jié)隊(duì)的丹頂鶴、白頭鶴、灰鶴、大天鵝等珍禽在保護(hù)區(qū)內(nèi)嬉戲覓食，把這片新生地裝扮得更加美麗和神奇。此外，這里的20萬畝槐林、萬畝柳林、數(shù)十萬畝葦蕩等景觀亦野趣天成，別有洞天。新世紀(jì)的東營市，將以獨(dú)特的優(yōu)勢和更加開放的姿態(tài)，進(jìn)一步加強(qiáng)與海內(nèi)外的合作與交流，深入實(shí)施科教興市、經(jīng)濟(jì)國際化、城市化和可持續(xù)發(fā)展四大戰(zhàn)略，大力推進(jìn)招商引資、建設(shè)山東加工制造基地和“信用東營”建設(shè)三大工程，全面建

10、設(shè)小康社會，力爭在新世紀(jì)頭二十年提前基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，把東營建設(shè)成為環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟(jì)繁榮的新經(jīng)濟(jì)區(qū)。利津縣總面積1665.6平方公里，30萬人口，可利用土地面積180多萬畝，已耕種面積80萬畝，待開發(fā)利用土地100多萬畝。境內(nèi)石油、天然氣、鹽鹵、水資源豐富，是黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)和國際綠色產(chǎn)業(yè)示范區(qū)的重要組成部分，是山東省重要的糧棉基地和瓜菜基地。利津縣地處勝利油田腹地，地下石油、天然氣資源豐富，現(xiàn)已開采油氣井4000多口；是國家級優(yōu)質(zhì)棉基地建設(shè)試點(diǎn)縣，2005年全縣棉花種植面積48萬畝，棉花總產(chǎn)量達(dá)32605噸，在全國棉花百強(qiáng)縣中列第41位，連續(xù)三年進(jìn)入全國棉花百強(qiáng)縣行列；海洋資源開發(fā)潛力巨

11、大，擁有海岸線59公里，灘涂面積30萬畝，淺海鹵水資源豐富，具有發(fā)展鹽業(yè)和鹽化工的獨(dú)特優(yōu)勢；適宜發(fā)展水產(chǎn)養(yǎng)殖的潮間帶38萬畝，目前貝類總儲量已超過200萬噸，出產(chǎn)的梭子蟹、對蝦和文蛤等享譽(yù)四方，有“百魚之鄉(xiāng)”和“東方對蝦故鄉(xiāng)”的美稱；牧草資源富饒，擁有天然草場41萬畝，人工草場1.4萬畝，年載畜量可達(dá)25萬個牛單位。境內(nèi)生物資源多樣，擁有黃河三角洲國家級自然保護(hù)區(qū)面積3.7萬公頃，是天鵝、丹頂鶴等鳥類越冬遷徙、停留的重要基地。該項(xiàng)目所處的利津縣陳莊鎮(zhèn)陳南村，地理位置優(yōu)越，商業(yè)氣氛濃厚。轄區(qū)內(nèi)交通便捷，基礎(chǔ)設(shè)施完備。先進(jìn)、快捷的金融、電信、信息服務(wù)，為家具城的發(fā)展提供了可靠的保障。隨著利津縣的開

12、發(fā)建設(shè)，投資環(huán)境更加優(yōu)越，為經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展?fàn)I造了良好的軟硬環(huán)境。該地段交通發(fā)達(dá)，人口相對集中，配套齊全，對于商業(yè)而言，位置十分優(yōu)越。第二節(jié) 項(xiàng)目提出的背景現(xiàn)代物流作為一種先進(jìn)的組織方式和管理技術(shù)，被廣泛認(rèn)為是企業(yè)在降低物資消耗、提高勞動生產(chǎn)效率以外的重要利潤源泉，在國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。而山東省政府則把現(xiàn)代物流列為政府支持發(fā)展的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)全球化和信息化進(jìn)程的不斷加快，物流業(yè)作為具有廣闊前景的增值功能的新興服務(wù)業(yè)，正在全球范圍內(nèi)迅速發(fā)展。加快中國現(xiàn)代物流的發(fā)展，對于經(jīng)濟(jì)增長方式的根本性轉(zhuǎn)變，具有十分重要的意義。十五計劃綱要明確指出，積極引進(jìn)新型業(yè)態(tài)和技術(shù)，推

13、進(jìn)連鎖經(jīng)營、物流配送、代理制、多式聯(lián)運(yùn)，改造提升傳統(tǒng)流通業(yè)、運(yùn)輸業(yè)和郵政服務(wù)業(yè)。 我國物流市場潛力巨大。其實(shí)真正的物流市場應(yīng)該只是3pl市場，物流總費(fèi)用是物流市場和潛在市場的總和，因?yàn)橹挥?pl市場發(fā)生了交易。每年物流費(fèi)用約2000億美元，而這個都是3pl甚至以后的4pl企業(yè)可以爭取過來的市場。而且，物流費(fèi)用占gdp的20，明顯高于發(fā)達(dá)國家，譬如美國的410，說明我國的物流處于一個較低的水平，有巨大的發(fā)展空間。其次，目前我國的物流市場規(guī)模較小。我國的3pl市場只有美國的110左右，3pl企業(yè)在提高我國物流水平節(jié)約物流成本的同時，可以贏取一個巨大的市場，我國的物流市場前景廣闊。開放后我國的物流水

14、平提高，物流費(fèi)用占gdp的比率會逐步下降直至接近發(fā)達(dá)國家水平，但是物流市場占物流費(fèi)用的比例會明顯提高，因此物流市場的規(guī)模將會更大。另外，隨著我國市場的整體開放，經(jīng)濟(jì)會有更好的增長，與國外的商品流通增多，物流需求更大，進(jìn)一步擴(kuò)大我國的物流市場。第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性近幾年來，在東營市人民政府提出的大開放、大招商、大發(fā)展的政策引導(dǎo)下，東營的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與日俱增，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，物流業(yè)的發(fā)展尤為競爭激烈，對東營地區(qū)的發(fā)展發(fā)揮了重要的作用。我們經(jīng)過對市場的考察和分析，著眼發(fā)展前景，我們認(rèn)為在利津縣陳莊鎮(zhèn)興建一座現(xiàn)代化的物流倉儲中心是完全必要的，也是可行的。一是可以滿足廣大消費(fèi)者需求的同時，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益

15、；二是可以再提升縣城整體形象，完整城市整體功能，為企業(yè)今后的發(fā)展打下基礎(chǔ)。經(jīng)考察，利津縣陳莊鎮(zhèn)目前還沒有一座具有較高、較全功能的物流倉儲中心，同時城市整體功能不完善，難以提升城市整體形象。另外，可以安置部分人員就業(yè)，對于改善城鎮(zhèn)日益緊張的就業(yè)壓力起到緩解作用，有利于建設(shè)和諧利津，對社會的安定起到一定的作用。第四章 市場需求分析與建設(shè)規(guī)模第一節(jié) 市場需求分析本項(xiàng)目位于利津縣陳莊鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)。作為利津縣商業(yè)工程，縣政府給予很大的政策優(yōu)惠和支持，開發(fā)成本較低，從而使得該項(xiàng)目在開發(fā)經(jīng)營占有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。通過調(diào)查，多數(shù)居民不滿足目前的商業(yè)條件，想進(jìn)一步提升商業(yè)水平，對未來的商業(yè)環(huán)境、商業(yè)面積提出了更高的

16、要求。該項(xiàng)目所處的利津縣陳莊鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)，地理位置優(yōu)越，商業(yè)氣氛濃厚。轄區(qū)內(nèi)交通便捷，基礎(chǔ)設(shè)施完備。先進(jìn)、快捷的金融、電信、信息服務(wù)，為家具城的發(fā)展提供了可靠的保障。隨著利津縣的開發(fā)建設(shè)，投資環(huán)境更加優(yōu)越，為經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展?fàn)I造了良好的軟硬環(huán)境。隨著利津縣的開發(fā)建設(shè)，投資環(huán)境更加優(yōu)越，為經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展?fàn)I造了良好的軟硬環(huán)境。第二節(jié) 建設(shè)規(guī)模根據(jù)規(guī)劃要求，結(jié)合市場需求情況、建設(shè)用地條件及周圍環(huán)境狀況、市場布局、房型結(jié)構(gòu)及綠化條件，同時考慮到利津縣城消費(fèi)水平狀況，確定總建筑面積約40360.00平方米。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為：（1） 用地面積: 59774.70m2 建筑面積：40360.00m2綠地率：5

17、%綠地面積：3000m2建筑密度：50%容積率：0.68本項(xiàng)目計劃三年內(nèi)完成。第五章 建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件第一節(jié) 建設(shè)地點(diǎn)一、建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目位于利津縣陳莊鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)。二、建設(shè)地址現(xiàn)狀 擬建設(shè)用地為山東金源物流集團(tuán)有限公司的工業(yè)用地，土地產(chǎn)權(quán)明晰。山東金源物流集團(tuán)有限公司具體負(fù)責(zé)金源倉儲物流項(xiàng)目開發(fā)用地工程的建設(shè)。三、場地主要優(yōu)缺點(diǎn)1、本項(xiàng)目符合利津縣城鎮(zhèn)總體規(guī)劃要求2、區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便利。3、配套基礎(chǔ)設(shè)施齊全。第二節(jié) 建設(shè)條件一、地理位置東營市位于山東省北部黃河三角洲地區(qū)，中華民族的母親河-黃河，在東營市境內(nèi)流入渤海。東營市地理位置為北緯36553810，東經(jīng)11807 11910。東、北臨

18、渤海，西與濱州市毗鄰，南與淄博市、濰坊市接壤。南北最大縱距123公里，東西最大橫距74公里，總面積8053平方公里。利津縣位于山東省東北部，渤海西南岸，黃河進(jìn)口段左側(cè)。東依黃河，東北瀕臨渤海，東與墾利縣、東營區(qū)為鄰，東南與博興縣隔河相望，西與濱州市、濱城區(qū)、沾化縣接壤，北與河口區(qū)相交?？h境呈西南至東北向狹長帶狀，南北長102.5公里，東西寬8.525公里，總面積1665.6平方公里。轄5鎮(zhèn)4鄉(xiāng)、510個行政村。年底全縣總?cè)丝?9.10萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口4.75萬人。 二、城市現(xiàn)狀 利津縣土地資源廣闊，可利用土地190多萬畝，耕地面積80多萬畝，天然草場和人工草場40多萬畝，近百萬畝土地有待于

19、開發(fā)利用。黃河水是利津縣主要水源，境內(nèi)流程74公里。歷年平均入境流量423.1億立方米。黃河水質(zhì)良好，氫離子濃度在88.3ph值之間，總硬度在36度之間，礦化度小于1克/升。2001年黃河供水4.84億立方米。境內(nèi)有石油、鹽、貝殼等礦物資源。利津地處勝利油田腹地，地下油氣資源富積，境內(nèi)已打油氣井3300多口，是勝利油田的主要產(chǎn)區(qū)之一。全縣海岸線長達(dá)59公里，潮間帶38萬畝，灘涂寬闊，由于地處黃河入海口，海水中有機(jī)質(zhì)多，魚、蝦、蟹、貝類資源豐富，素有“百魚之鄉(xiāng)”、“黃金海岸”和“東方對蝦故鄉(xiāng)”之美稱。隨著改革的深入發(fā)展，利津縣城市建設(shè)日新月異，人民生活水平提高迅速，特別是工業(yè)、商業(yè)、金融、文教、

20、科技及信息網(wǎng)絡(luò)等領(lǐng)域方面有了長足發(fā)展。但城市商業(yè)設(shè)施相對落后，與大開發(fā)、大招商的氛圍不相適應(yīng)。三、社會經(jīng)濟(jì)與發(fā)展規(guī)劃 利津縣是東營市重要組成部分，地理位置十分優(yōu)越，交通便捷，資源豐富，土地廣闊。利津縣將以獨(dú)特的優(yōu)勢和更加開放的姿態(tài)，進(jìn)一步加強(qiáng)與海內(nèi)外的合作與交流，深入實(shí)施科教興市、經(jīng)濟(jì)國際化、城市化和可持續(xù)發(fā)展四大戰(zhàn)略，大力推進(jìn)招商引資，全面建設(shè)小康社會，力爭在新世紀(jì)頭二十年提前基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，把利津縣建設(shè)成為環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟(jì)繁榮的新經(jīng)濟(jì)區(qū)。“十一五”期間，工業(yè)結(jié)構(gòu)向外向型推進(jìn)，并努力提高產(chǎn)品檔次，增加科技含量和附加值，紡織、化工、造紙、建材、食品加工等工業(yè)得到迅猛發(fā)展。農(nóng)業(yè)在搞好結(jié)構(gòu)調(diào)整的同時

21、，大力發(fā)展特色經(jīng)濟(jì)，圍繞農(nóng)副產(chǎn)品加工，向產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，農(nóng)民收入大大提高，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)達(dá)到全面發(fā)展。 四、交通運(yùn)輸 交通運(yùn)輸條件明顯改善。2007年全縣公路通車?yán)锍?260公里。公路旅客運(yùn)輸量131萬人次,比上年增長5.6%。公路貨物運(yùn)輸量909萬噸,增長7.1%。港口貨物吞吐量12萬噸,增長20%。民用汽車擁有量4423輛,增長13.7%,其中私人轎車3290輛,增長19.8%。五、工程地質(zhì) 根據(jù)提供資料表明，利津縣區(qū)地層屬第四系松散沉積物巨厚，且沉積年代較短。主要土層為粘土，亞粘土、輕亞粘土及粉細(xì)砂層，夾厚薄不均的淤泥土層，由于沉積年代短，土質(zhì)承載力低，區(qū)位分布不均，地耐力平均80100kpa，地

22、下水位較淺，一般0.51m不等，而且有逐年上升趨勢，導(dǎo)致土地鹽漬化，影響地下基礎(chǔ)，對建筑物基礎(chǔ)設(shè)計施工時應(yīng)引起高度重視。市區(qū)及周邊地帶，地下油層較豐富，因此城市建設(shè)時應(yīng)及時與有關(guān)部門溝通、磋商，以免造成損失。縣區(qū)地震烈度為6度。六、氣象及水文條件利津縣區(qū)地下水層特征，大致分為淺層潛水和深層承壓水。淺層水埋深510m，因受水位升高影響5m以上水質(zhì)呈咸苦水質(zhì)，5m以下水質(zhì)較好，且穩(wěn)定。深層水埋深280400m為淡水，因含氯離子和氟量較高，不宜超量開采，如需要采用應(yīng)經(jīng)當(dāng)?shù)厮Y源管理部門批準(zhǔn)。東營市的用水補(bǔ)給，主要來源于黃河水。由于政府重視，經(jīng)多年投入治理，黃河由歷史上的害河，變?yōu)楫?dāng)今的益河，造福于子

23、孫萬代，載入史冊。利津縣因受北暖溫帶干旱季風(fēng)影響，屬大陸性氣候區(qū)，其特征“冬季干冷，夏季酷熱，秋高氣爽，春旱雨少”，光照充足，四季分明，有利于農(nóng)作物生長。第六章 總體規(guī)劃方案一、規(guī)劃依據(jù)：本項(xiàng)目以利津縣城鎮(zhèn)控制性規(guī)劃為參考依據(jù)。 二、項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)思既設(shè)計立意：1.統(tǒng)一規(guī)劃、精心設(shè)計。方案在家具城的規(guī)劃上，遵循一種統(tǒng)一化、協(xié)調(diào)化的空間設(shè)計。在整體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，追求多元化、個性化的空間營造，為商業(yè)者提供一個舒適、安全的場所。2.體現(xiàn)以人為本的設(shè)計理念。人是城市設(shè)計的目標(biāo)和決定因素。現(xiàn)代社會的高度發(fā)展給人們帶來了物質(zhì)上的豐富，但同時人也越來越意識到精神與心理的極度貧乏，因此在考慮滿足商業(yè)場地需要的同時

24、，更注重商業(yè)環(huán)境的需要。3.地域文化的融入，強(qiáng)調(diào)地方特色，避免形成同化。4.現(xiàn)實(shí)性與超前性、科學(xué)性與可操作性的統(tǒng)一。建筑藝術(shù)是時代意識的濃縮。在總體布局及環(huán)境設(shè)計中既考慮經(jīng)濟(jì)的合理性同時又具有超前性，以滿足人們不斷發(fā)展變化的需要，營造一個高標(biāo)準(zhǔn)、高品位、設(shè)施完善，交通便捷，布局合理，環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化家具城。5.本項(xiàng)目集中凸現(xiàn)幾個特點(diǎn)：均好性處處均有優(yōu)越的環(huán)境和便捷、安全的交通，單元擁有良好的朝向、視域、日照、通風(fēng)和景觀：舒適性創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境，減少競爭壓力，身心得以輕松安逸；安全性 充分考慮商業(yè)的安全防范措施，保證商業(yè)住戶單元安全。 三、通過對比分析，并根據(jù)客單元的要求和地塊的特性，我們對該

25、項(xiàng)目建筑物的構(gòu)成及比例提出以下建議：1、建筑設(shè)計風(fēng)格：大型的基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全、區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)管理完善的物流中心；建筑物的外面以現(xiàn)代簡約式表現(xiàn)手法的設(shè)計風(fēng)格為主。2、建筑構(gòu)成：由1棟辦公樓、2棟職工宿舍、2棟倉庫、2座汽車展廳、2座農(nóng)用車交易大棚、2座汽車維修站，鋼結(jié)構(gòu)建筑群組成。3、整個物流中心的建筑容積率在0.68，綠化率5%；建筑密度50%（僅作參考，最終以擴(kuò)初會審方案為準(zhǔn)）。第七章 設(shè)計方案第一節(jié) 設(shè)計依據(jù)1.利津縣建設(shè)局規(guī)劃意見2.利津縣建設(shè)局提供的地塊紅線圖3.商業(yè)建筑設(shè)計通則4.商業(yè)建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)5.建筑設(shè)計防火規(guī)范6.商業(yè)建筑隔聲設(shè)計規(guī)范7.建設(shè)單位提供的基礎(chǔ)技術(shù)資料和方案

26、設(shè)想第二節(jié) 建筑與結(jié)構(gòu)設(shè)計一、總平面布局本家具城地處利津縣陳莊鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)，所以本方案采取開放式布局的原則，力求將本項(xiàng)目與周圍商業(yè)群融為一體。二、平面設(shè)計各功能部分空間組織與建筑布置盡可能采取自由式布局；具有多樣性可識別性，營造一個豐富多彩具有極強(qiáng)個性化的社區(qū)空間形象。三、建筑造型設(shè)計建筑造型注重細(xì)部處理，立面造型高低錯落有致，虛實(shí)變化有序?？傮w建筑造型端莊、大方、線條流暢、明朗、色彩和諧統(tǒng)一，所有建筑造型要素均與使用功能相結(jié)合，使造型與功能完美結(jié)合。作為地處利津縣城的商業(yè)區(qū)，既要與周圍建筑相協(xié)調(diào)，又要顯示其獨(dú)立的個性，故本方案在造型設(shè)計上既體現(xiàn)了莊重、大方、精致的一面，又采用了現(xiàn)代派設(shè)計手法，

27、體現(xiàn)了新時代的建筑風(fēng)格，烘托出濃郁的商業(yè)氣氛?？紤]與整體的自然環(huán)境相協(xié)調(diào)，同時也體現(xiàn)自身個性的一面，提高了整個家具城的形象檔次。四、綠化設(shè)計在展廳之間設(shè)有綠化帶以美化商業(yè)環(huán)境、美化城鎮(zhèn)?？傊痉桨冈谕怀錾虡I(yè)價值的同時，力求創(chuàng)造較好的商業(yè)環(huán)境。第三節(jié) 給排水設(shè)計一、設(shè)計依據(jù)商業(yè)建筑給水排水設(shè)計規(guī)范 二、給水設(shè)計本項(xiàng)目市政供水管網(wǎng)已敷設(shè)到位，可以滿足所需水量。三、排水設(shè)計主干道均有市政污水管道。本項(xiàng)目所產(chǎn)生的生活污水，經(jīng)化糞池處理后，通過污水管道排入市政污水管道。第四節(jié) 消 防1、設(shè)計依據(jù)a、建筑設(shè)計防火規(guī)范（gbj16-87）b、建筑物防雷設(shè)計規(guī)范（gb50057-94）c、爆炸和火災(zāi)危險環(huán)境電

28、力裝置設(shè)計規(guī)范（gb50058-92）d、建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范（gbj140-90）2、項(xiàng)目概述本項(xiàng)目位利津縣陳莊鎮(zhèn)，面臨交通干道，一旦火災(zāi)發(fā)生，消防隊(duì)的消防車10分鐘以內(nèi)即可到達(dá)火災(zāi)現(xiàn)場。本建筑地上部分采用磚混框架結(jié)構(gòu)，鋼結(jié)構(gòu)頂，框架耐火等級均按一級設(shè)計。3、防火設(shè)計實(shí)施措施a、本項(xiàng)目屬建筑等級一級，耐火等級為一級。b、變配電室設(shè)滅火系統(tǒng)。c、將消防專用管網(wǎng)與生活用水水池管網(wǎng)分開單設(shè)，確保有火情發(fā)生時供水充足。d、家具城按規(guī)范要求設(shè)置消防通道，以保證外援滅火道路的暢通。e、室內(nèi)建筑平面及家具城總平面按商業(yè)建筑設(shè)計防火規(guī)范、汽車庫設(shè)計防火規(guī)范及國家有關(guān)現(xiàn)行建筑防火規(guī)范設(shè)計，使建筑平面結(jié)構(gòu)緊湊

29、、分區(qū)明確、疏散通道流暢、規(guī)范。第五節(jié) 變配電及電氣設(shè)計一、設(shè)計依據(jù)1.建筑電氣設(shè)計技術(shù)規(guī)程2.商業(yè)建筑電氣設(shè)計手冊3.國家商業(yè)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)4.山東省商業(yè)建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)二、電力供應(yīng)本項(xiàng)目所需電源由利津縣供電公司負(fù)責(zé)提供，配套建設(shè)變配電設(shè)施后，能夠滿足項(xiàng)目需求。1.配電方式采用放射式供電方式，由變電室直接向各建筑物單獨(dú)回路供電，動力與照明分別配電，該兩路進(jìn)線亦用作消防雙電源。單元內(nèi)照明與電源插座分路穿管暗敷 。2.線路布置。為了美化環(huán)境，本項(xiàng)目的配電線路擬采用電纜在地下電纜溝內(nèi)敷設(shè)的方式，進(jìn)樓后用接配電的形式向各配電箱供電。三、通訊系統(tǒng) 展廳內(nèi)設(shè)電話分線箱，接至家具城內(nèi)電話電纜。電話系統(tǒng)配線，家具城內(nèi)

30、采用電話電纜埋地敷設(shè)方式，展廳內(nèi)采用電話線穿pvc管暗敷至各單元的方式。第八章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能第一節(jié) 環(huán)境保護(hù)一、施工設(shè)計中配套a吊裝的軸流風(fēng)機(jī)均采用減震吊架，必要時還采用隔聲措施。b水泵進(jìn)出口均采用不銹鋼金屬軟管，風(fēng)機(jī)進(jìn)出口采用軟接頭。c通風(fēng)系統(tǒng)均用消聲器。d地下蓄水池與污水池及管道間要求有10米以上的衛(wèi)生防護(hù)帶。e水泵等震動較大設(shè)備均采用減震器控制。二、施工中環(huán)保a現(xiàn)場施工中，需要使用大量建筑材料，在裝卸、堆放、拌和過程中會產(chǎn)生大量粉塵，故建材的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔、濕潤，以減

31、少汽車輪胎與路面接觸面引起的揚(yáng)塵污染，同時車輛應(yīng)限速行駛。b施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁不在夜深人靜時進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求。c地塊周圍樹立高于3米的簡易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機(jī)械的噪聲影響。d混凝土拌和等高噪聲作業(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民商業(yè)，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響。e環(huán)保措施與工程進(jìn)度做到“三同時”。f施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染。g建筑垃圾及時清理，文明施工。三、使用中的環(huán)保a展廳內(nèi)采用污、廢水分流系統(tǒng)，排水系統(tǒng)均設(shè)置專用通氣立管。污水經(jīng)化糞池處理后與廢水一并排入城市污水管網(wǎng)。b室外采用雨、污水分流排水系統(tǒng)，

32、雨水排入城市雨水管。c設(shè)備專人管理，加強(qiáng)保養(yǎng)與維修，保證其良好運(yùn)行狀態(tài)和效率。d進(jìn)出基地的車輛限制行使路線及速度，禁鳴喇叭。f生活垃圾由清潔車搬運(yùn)到城市指定堆放點(diǎn)。在施工過程中應(yīng)精心組織、合理規(guī)劃，爭取在最大程度上減小對周圍市容、市貌的負(fù)面影響。施工產(chǎn)生的大量建筑垃圾應(yīng)盡快清運(yùn)，現(xiàn)場堆放的粉、灰、沙等建筑材料應(yīng)作防風(fēng)遮蓋，相關(guān)人流、物流進(jìn)出場地的時間、線路必須妥善安排，場址四周按有關(guān)部門要求設(shè)置整齊嚴(yán)格的臨時護(hù)墻。土建施工過程中所產(chǎn)生的噪聲污染對周圍環(huán)境有一定影響，應(yīng)合理安排施工時間，錯開附近居民休息時段，將噪聲污染的影響降到最低點(diǎn)。在工藝設(shè)備的選擇時優(yōu)先低噪聲工藝和設(shè)備，并采用合理布置方案和

33、適宜的結(jié)構(gòu)。防止振動和噪聲，使其符合城市環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。四、項(xiàng)目運(yùn)行階段（一）主要污染源與污染物本項(xiàng)目主要污染源為生活污水及商業(yè)、生活垃圾。為確保環(huán)境衛(wèi)生，避免對周圍環(huán)境產(chǎn)生不良影響，對上述污染源必須采取適當(dāng)?shù)闹卫泶胧?。（二）環(huán)保治理措施本項(xiàng)目產(chǎn)生的污染物數(shù)量不多，對周圍環(huán)境產(chǎn)生的影響較小。主要治理措施如下：1、商業(yè)污水。按要求采用化糞池對生活污水進(jìn)行處理，達(dá)標(biāo)后直接排入市政污水管網(wǎng)。2、商業(yè)垃圾。設(shè)置一定數(shù)量的垃圾箱，通過垃圾袋扎袋送至垃圾收集點(diǎn)，統(tǒng)一處理。五、綠化良好的綠化不僅能創(chuàng)造優(yōu)美的生活環(huán)境，而且在防治污染、保護(hù)環(huán)境方面也有特殊的作用。本項(xiàng)目堅持點(diǎn)、線、面相結(jié)合的原則，充分發(fā)揮綠地

34、的防護(hù)、活動功能和改善生態(tài)環(huán)境的作用，同時具有花、香、果、綠四大觀賞特性，以確保物流中心環(huán)境優(yōu)美整潔。六、環(huán)境影響評價本項(xiàng)目污染源較小，污染物排放量也較少，產(chǎn)生的少量商業(yè)污水及商業(yè)垃圾經(jīng)處理后，完全可達(dá)到環(huán)保要求，不會對周圍環(huán)境造成污染。第二節(jié) 節(jié)水、節(jié)能1、節(jié)水1）編制依據(jù)根據(jù)國家計劃發(fā)展委員會組織編寫的投資項(xiàng)目可行性研究指南的規(guī)定，增設(shè)本章。2）節(jié)水措施在建設(shè)工程項(xiàng)目中強(qiáng)調(diào)節(jié)水措施，使可行性研究的重要內(nèi)容之一。本項(xiàng)目的用水為兩個方面，一是商業(yè)用水，主要是空調(diào)用水；二是居民生活用水。居民生活用水量很大，可從管理角度加以總量控制，并加強(qiáng)節(jié)能教育?？照{(diào)用水，強(qiáng)調(diào)循環(huán)利用。因此，在空調(diào)室設(shè)計時，應(yīng)

35、能達(dá)到循環(huán)利用水資源的目的，以提高水資源的利用率，降低水的無效浪費(fèi)，本項(xiàng)目實(shí)施制冷水的循環(huán)利用。其次，供水系統(tǒng)采取防滲、防漏措施，也是杜絕水浪費(fèi)的重要措施之一。節(jié)約用水是可持續(xù)發(fā)展不可忽視的重要環(huán)節(jié)，有利于提高能源、水資源利用和經(jīng)濟(jì)效益，因此，必須建立一套完善的用水管理制度，以此來保證節(jié)水措施的事實(shí)和節(jié)水效果的實(shí)現(xiàn)。2、節(jié)能1）編制依據(jù)國家計委、國家經(jīng)貿(mào)委、建設(shè)部計劃能字（1997）2525號文件印發(fā)固定資產(chǎn)投資工程項(xiàng)目可行性研究報告“節(jié)能篇（章）”編制及評估規(guī)定的通知。山東省計委、山東省經(jīng)貿(mào)委、山東省建委魯計字財字1998137號文，轉(zhuǎn)發(fā)國家計委、國家經(jīng)貿(mào)委、建設(shè)部印發(fā)固定資產(chǎn)投資工程項(xiàng)目可

36、行性研究報告“節(jié)能篇（章）”編制及評估規(guī)定的通知。2）節(jié)能措施所有設(shè)備、電器等選用符合國家規(guī)定要求的節(jié)能型設(shè)備、新型高效電器。燈具采用集中控制，以節(jié)約用電。公共廁所采取節(jié)水措施，選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。采用新型節(jié)能的墻體材料，使用輕質(zhì)、高強(qiáng)、保溫性能好的節(jié)能新材料和彩鋁窗及高檔防撬門、復(fù)合墻體，加強(qiáng)屋面保溫。除上述措施外，物流中心管理機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)管理，完善各種規(guī)章制度，按期對各類設(shè)備、管道、器具等進(jìn)行檢修，減少跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，以減少不必要的浪費(fèi)。第九章 勞動安全1、編制依據(jù)本項(xiàng)目將嚴(yán)格遵守國家有關(guān)勞動安全衛(wèi)生等方面的規(guī)定，確保職工的安全職業(yè)衛(wèi)生。本項(xiàng)目在實(shí)施過程中，將嚴(yán)格遵守以下標(biāo)準(zhǔn)

37、、規(guī)定、規(guī)范等：1）建筑設(shè)計防火規(guī)范2）建筑設(shè)計衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)3）建筑物防雷設(shè)計規(guī)范4）建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)5）電器設(shè)備安全設(shè)計守則6）安全衛(wèi)生法2、安全生產(chǎn)措施1)安全工作是全員性的工作，要想保證安全工作不出問題，必須提高全員的安全素質(zhì)。強(qiáng)化事前教育，每年的職工培訓(xùn)，必須講安全常識，讓職工在掌握安全知識的同時，繃緊安全生產(chǎn)這根弦；新上崗的職工必須接受三級安全教育，請有豐富經(jīng)驗(yàn)的專家授課，保證新職工嚴(yán)格按規(guī)程辦事。2)配備消防設(shè)施和器材，并指定專人維護(hù)管理，定期檢查消防設(shè)施、器材狀況，保證消防設(shè)施、器材的正常有效使用；在有較大危險因素的部位、設(shè)備和設(shè)施上，設(shè)置安全警示標(biāo)志。安全警示標(biāo)志應(yīng)當(dāng)設(shè)置在明顯位置

38、，便于識別；安全出口的疏散門應(yīng)當(dāng)向疏散方向水平開啟；不得以任何理由占用、堵塞或者封閉安全出口。 3)營業(yè)區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)設(shè)置疏散通道。主要疏散通道應(yīng)當(dāng)直接通向安全出口，寬度不得小于2.4米；輔助疏散通道寬度不得小于1.5米。4)安全出口、疏散通道和樓梯口應(yīng)當(dāng)設(shè)置燈光型疏散指示標(biāo)志，疏散指示標(biāo)志應(yīng)當(dāng)明顯、連續(xù)，設(shè)在安全門的頂部、疏散通道和轉(zhuǎn)角處距地面1米以下的墻面上，指示標(biāo)志的間距不得大于10米。疏散通道應(yīng)同時設(shè)置蓄光型疏散指示標(biāo)志。5) 10千伏電壓等級且容量在630千伏安及其以上的變配電室，應(yīng)當(dāng)安排專人24小時值班,值班人員應(yīng)當(dāng)做好值班工作記錄。變配電室應(yīng)設(shè)置防止雨、雪和小動物從采光窗、通風(fēng)窗、門

39、、電纜溝等進(jìn)入室內(nèi)的設(shè)施。變配電室的電纜夾層、電纜溝和電纜室應(yīng)采取防水、排水措施。變配電室出入口應(yīng)設(shè)置高度不小于400毫米的擋板。6)展廳營業(yè)區(qū)域內(nèi)電源線路的設(shè)置，應(yīng)當(dāng)符合國家標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；接、拉臨時用電線路的，應(yīng)當(dāng)采取有效防護(hù)措施；電器設(shè)備應(yīng)當(dāng)安裝漏電和過載保護(hù)裝置。7)展廳在營業(yè)期間，應(yīng)當(dāng)至少每兩小時對營業(yè)區(qū)域進(jìn)行1次安全巡查。營業(yè)開始前和結(jié)束后，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行全面檢查，并做好巡查和檢查記錄。 8)庫房設(shè)計、使用、庫存物品的碼放應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)規(guī)定。9)展廳舉辦大型促銷和社會活動，應(yīng)當(dāng)制定符合規(guī)定要求的活動方案和突發(fā)事件應(yīng)急救援預(yù)案，在人員相對聚集時，應(yīng)當(dāng)有控制和疏散措施。第十章 效益及風(fēng)險分

40、析第一節(jié) 分析測算及說明1、本項(xiàng)目測算根據(jù)委托方提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，估算依據(jù)為山東省建筑工程綜合定額（1996年）、山東省安裝工程綜合定額（1996年）、本地區(qū)類似工程造價及現(xiàn)行投資估算的有關(guān)規(guī)定。本測算符合有關(guān)部門的規(guī)定和要求。2、本項(xiàng)目的計算期為20年(含建設(shè)期)。 3、財務(wù)評價中按行業(yè)基準(zhǔn)收益率6%測算。第二節(jié) 項(xiàng)目成本估算生產(chǎn)成本主要由原輔料及工人工資等制造費(fèi)用構(gòu)成，其中原輔料及動力根據(jù)市場價格分析確定，人員工資按照年工資及福利（含社保、醫(yī)保、失業(yè)保險）12000元的標(biāo)準(zhǔn)計算，建筑物、構(gòu)筑物按平均年限法提取折舊,折舊年限取40年，機(jī)械設(shè)備折舊年限取10年、殘值取5%，設(shè)備修理費(fèi)按固定資產(chǎn)原

41、值的1%計。結(jié)合項(xiàng)目投資規(guī)模及上述分析預(yù)測等情況，達(dá)產(chǎn)后的年總成本費(fèi)用約為14139萬元。第三節(jié) 銷售收入估算金源倉儲物流項(xiàng)目投產(chǎn)后，預(yù)計年銷售收入約18648萬，實(shí)現(xiàn)利稅1035萬元左右。第四節(jié) 財務(wù)評價、銷售稅金及附加估算：流動資金按800萬元估算，在達(dá)產(chǎn)期內(nèi)分年投入。稅金為增值稅及附加，按營業(yè)收入的18.7計算。企業(yè)所得稅稅率為15%。盈余公積金、公益金提留按稅后利潤的10%計算。、損益分析：扣除銷售稅金及附加、總成本費(fèi)用之后的利潤總額為9538萬元，所得稅1431萬元，稅后利潤8107萬元。投資利潤率為55%,投資利稅率為42%,資本金利潤率為87%，具體數(shù)據(jù)詳見基本報表金源倉儲物流開發(fā)項(xiàng)目損益表。3、盈利能力分析：項(xiàng)目全部投資稅后財務(wù)內(nèi)部收益率為11.0%，高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率5個百分點(diǎn)，屬于較高收入項(xiàng)目；財務(wù)凈現(xiàn)值為870萬元（基準(zhǔn)收益率6%），動態(tài)投資回收期11.2年,靜態(tài)投資回收期8.4年。注：行