交大南二號(hào)樓18層房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

1、西安交通大學(xué)擬收購(gòu)西安交大產(chǎn)業(yè)（集團(tuán)）總公司及西安交大通達(dá)新技術(shù)有限公司擁有的南二號(hào)樓1-8層房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)項(xiàng)目資 產(chǎn) 評(píng) 估 報(bào) 告中聯(lián)（陜）評(píng)報(bào)字2012第1094號(hào)中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)（陜西）有限公司二一二年九月十日西安交通大學(xué)擬收購(gòu)西安交大產(chǎn)業(yè)（集團(tuán)）總公司及西安交大通達(dá)新技術(shù)有限公司擁有的南二號(hào)樓1-8層房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告目 錄注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師聲明2摘 要3資 產(chǎn) 評(píng) 估 報(bào) 告5一、委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和其他評(píng)估報(bào)告使用者5二、評(píng)估目的7三、評(píng)估范圍和對(duì)象7四、評(píng)估價(jià)值類(lèi)型及定義8五、評(píng)估基準(zhǔn)日8六、評(píng)估依據(jù)8七、評(píng)估方法10八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況10九、案例11十、評(píng)估假設(shè)12十

2、一、評(píng)估結(jié)論14十二、特別事項(xiàng)說(shuō)明14十三、評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明16十四、評(píng)估報(bào)告提出日期16備查文件目錄18中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)（陜西）有限公司 西安交通大學(xué)擬收購(gòu)西安交大產(chǎn)業(yè)（集團(tuán)）總公司及西安交大通達(dá)新技術(shù)有限公司擁有的南二號(hào)樓1-8層房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師聲明一、我們?cè)趫?zhí)行本資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中，遵循了相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，恪守獨(dú)立、客觀和公正的原則；根據(jù)我們?cè)趫?zhí)業(yè)過(guò)程中收集的資料，評(píng)估報(bào)告陳述的內(nèi)容是客觀的，并對(duì)評(píng)估結(jié)論合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。二、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)清單由產(chǎn)權(quán)持有單位申報(bào)并經(jīng)其簽章確認(rèn)；所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性，恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告是委托方和相關(guān)

3、當(dāng)事方的責(zé)任。三、我們與評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見(jiàn)。四、我們已對(duì)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；我們已對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)。五、我們出具的評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)論受評(píng)估報(bào)告中假設(shè)和限定條件的限制，評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項(xiàng)說(shuō)明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。西安交通大學(xué)擬收購(gòu)西安交大產(chǎn)業(yè)（集團(tuán)）總公司及西安交大通達(dá)新技術(shù)有限公司擁有的南二號(hào)樓1-8層房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)項(xiàng)目中聯(lián)（陜）評(píng)報(bào)字2

4、012第1094號(hào)摘 要中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估集團(tuán)（陜西）有限公司接受西安交通大學(xué)的委托，對(duì)其擬收購(gòu)西安交大產(chǎn)業(yè)（集團(tuán)）總公司及西安交大通達(dá)新技術(shù)有限公司擁有的西安交通大學(xué)南二號(hào)樓1-8層房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)之經(jīng)濟(jì)行為，對(duì)所涉及的西安交通大學(xué)南二號(hào)樓1-8層房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。評(píng)估基準(zhǔn)日為2012年1月31日。本次評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型為市場(chǎng)價(jià)值。本次評(píng)估以持續(xù)使用和公開(kāi)市場(chǎng)為前提，結(jié)合委估對(duì)象的實(shí)際情況，綜合考慮各種影響因素，采用收益法對(duì)西安市交通大學(xué)南二號(hào)樓1-8層房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)實(shí)施清查核實(shí)、實(shí)地查勘、市場(chǎng)調(diào)查和詢(xún)證、評(píng)定估算等評(píng)估程序，得出西安市交通大學(xué)南二號(hào)樓1-8層房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)在評(píng)

5、估基準(zhǔn)日2012年1月31日的市場(chǎng)價(jià)值為13,256,875.00元，大寫(xiě)人民幣：壹仟叁佰貳拾伍萬(wàn)陸仟捌佰柒拾伍圓整。在使用本評(píng)估結(jié)論時(shí)，特別提請(qǐng)報(bào)告使用者使用本報(bào)告時(shí)注意報(bào)告中所載明的評(píng)估假設(shè)以及特別事項(xiàng)說(shuō)明。本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告須經(jīng)備案后使用，經(jīng)備案后的評(píng)估結(jié)果使用有效期一年，即自2012年1月31日至2013年1月30日使用有效。超過(guò)一年，需重新進(jìn)行評(píng)估。以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文，欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的詳細(xì)情況和合理理解評(píng)估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告全文。 西安交通大學(xué)擬收購(gòu)西安交大產(chǎn)業(yè)（集團(tuán)）總公司及西安交大通達(dá)新技術(shù)有限公司擁有的南二號(hào)樓1-8層房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)項(xiàng)目資 產(chǎn) 評(píng) 估 報(bào) 告中聯(lián)（陜

6、）評(píng)報(bào)字2012第1094號(hào)西安交通大學(xué)：我公司接受貴單位委托，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，采用收益法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)貴單位擬收購(gòu)西安交大產(chǎn)業(yè)（集團(tuán)）總公司及西安交大通達(dá)新技術(shù)有限公司擁有的西安交通大學(xué)南二號(hào)樓1-8層房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)之經(jīng)濟(jì)行為而涉及的西安交通大學(xué)南二號(hào)樓1-8層房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況及評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下。一、委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和其他評(píng)估報(bào)告使用者本次評(píng)估的委托方為西安交通大學(xué)，本次評(píng)估的產(chǎn)權(quán)持有者為西安交大產(chǎn)業(yè)（集團(tuán)）總公司及西安交大通達(dá)新技術(shù)有限公司。（一）委托方概況本次評(píng)估的委托方為西安交通大學(xué)，西安交通大學(xué)是國(guó)家教育部直屬重點(diǎn)大

7、學(xué)，為我國(guó)最早興辦的高等學(xué)府之一。其前身是1896年創(chuàng)建于上海的南洋公學(xué)，1921年改稱(chēng)交通大學(xué)，1956年國(guó)務(wù)院決定交通大學(xué)內(nèi)遷西安，1959年定名為西安交通大學(xué)，并被列為全國(guó)重點(diǎn)大學(xué)。西安交通大學(xué)是“七五 ”、“八五”首批重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目學(xué)校，是首批進(jìn)入國(guó)家“211”和 “985”工程建設(shè)，被國(guó)家確定為以建設(shè)世界知名高水平大學(xué)為目標(biāo)的學(xué)校。2000年4月，國(guó)務(wù)院決定，將原西安醫(yī)科大學(xué)、原陜西財(cái)經(jīng)學(xué)院并入原西安交通大學(xué)組建新的西安交通大學(xué)。（二）產(chǎn)權(quán)持有者一概況企業(yè)名稱(chēng)：西安交大產(chǎn)業(yè)（集團(tuán)）總公司住所: 西安市鳳城二路九號(hào)法定代表人：熊建龍注冊(cè)資金：叁仟萬(wàn)元整經(jīng)濟(jì)性質(zhì)：內(nèi)資企業(yè)法人經(jīng)營(yíng)范圍：法律

8、法規(guī)禁止的、不得經(jīng)營(yíng)、應(yīng)經(jīng)審批的、未獲審批前不得經(jīng)營(yíng)、法律法規(guī)未規(guī)定審批的、企業(yè)自主選擇經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。（三）產(chǎn)權(quán)持有者二概況企業(yè)名稱(chēng)：西安交大通達(dá)新技術(shù)有限公司住所: 西安市咸寧路28號(hào)法定代表人：張慶安注冊(cè)資本：壹佰萬(wàn)元整實(shí)收資本：壹佰萬(wàn)元整公司類(lèi)型：有限責(zé)任公司經(jīng)營(yíng)范圍：計(jì)算機(jī)軟、硬件、通訊技術(shù)設(shè)備、機(jī)械產(chǎn)品、電器產(chǎn)品、辦公自動(dòng)化設(shè)備、生物工程技術(shù)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)；計(jì)算機(jī)網(wǎng)路、環(huán)境保護(hù)設(shè)備與工程、水處理材料與工程、智能化物業(yè)管理；汽車(chē)配件的銷(xiāo)售；技術(shù)培訓(xùn)、技術(shù)咨詢(xún)；房屋租賃業(yè)務(wù)。（四）委托方、產(chǎn)權(quán)持有者以外的其他評(píng)估報(bào)告使用者本評(píng)估報(bào)告的使用者為委托方、產(chǎn)權(quán)持有者以及與經(jīng)濟(jì)行為相

9、關(guān)的當(dāng)事方以及相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)。除國(guó)家法律法規(guī)另有規(guī)定外，任何未經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托方確認(rèn)的機(jī)構(gòu)或個(gè)人不能由于得到評(píng)估報(bào)告而成為評(píng)估報(bào)告使用者。二、評(píng)估目的為西安交通大學(xué)收購(gòu)西安交大產(chǎn)業(yè)（集團(tuán)）總公司及西安交大通達(dá)新技術(shù)有限公司擁有的南二號(hào)樓1-8層房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)提供市場(chǎng)價(jià)值參考依據(jù)。三、評(píng)估范圍和對(duì)象 評(píng)估對(duì)象為西安交大產(chǎn)業(yè)（集團(tuán)）總公司及西安交大通達(dá)新技術(shù)有限公司擁有的西安市交通大學(xué)南二號(hào)樓1-8層經(jīng)營(yíng)權(quán)。西安市交通大學(xué)南二號(hào)樓系由西安交大產(chǎn)業(yè)（集團(tuán)）總公司及西安交大通達(dá)新技術(shù)有限公司投資建設(shè)，2002年4月14日投入使用，建筑面積總計(jì)5,415.39平方米，未辦理房屋所有權(quán)證。根據(jù)西安交大通達(dá)新技術(shù)

10、有限公司與西安交通大學(xué)醫(yī)院簽訂的合同、西安交通大學(xué)醫(yī)院與西安交通大學(xué)周邊開(kāi)發(fā)辦公室簽訂的合同、西安交大通達(dá)新技術(shù)有限公司與西安交大產(chǎn)業(yè)（集團(tuán)）總公司簽訂的協(xié)議書(shū)，西安交大產(chǎn)業(yè)（集團(tuán)）總公司及西安交大通達(dá)新技術(shù)有限公司擁有西安市交通大學(xué)南二號(hào)樓1-8層2002年4月14日至2012年4月13日共19年的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，至本次評(píng)估基準(zhǔn)日2012年1月31日，經(jīng)營(yíng)管理權(quán)尚剩余9.21年。評(píng)估范圍以委托方提供的評(píng)估申報(bào)表為準(zhǔn)，未考慮委托方提供清單以外可能存在的或有資產(chǎn)及或有負(fù)債。四、評(píng)估價(jià)值類(lèi)型及定義 根據(jù)本次評(píng)估目的確定價(jià)值類(lèi)型為市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買(mǎi)方和自愿賣(mài)方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況

11、下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。五、評(píng)估基準(zhǔn)日本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日為2012年1月31日。資產(chǎn)評(píng)估中的一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。六、評(píng)估依據(jù)本次資產(chǎn)評(píng)估遵循的評(píng)估依據(jù)主要包括經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)、法律法規(guī)依據(jù)、評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)、資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)，及評(píng)定估算時(shí)采用的取價(jià)依據(jù)和其他參考資料等，具體如下： （一）經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)西安交通大學(xué)關(guān)于評(píng)估目的的說(shuō)明。（二）法律法規(guī)依據(jù)1、中華人民共和國(guó)合同法（第九屆全國(guó)人民代表大會(huì)第二次會(huì)議于1999年3月15日通過(guò)）；2、國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法（國(guó)務(wù)院第91號(hào)令，1991年）；3、企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法（國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員

12、會(huì)令第12號(hào)，2005年8月25日）；4、事業(yè)單位國(guó)有資產(chǎn)管理暫行辦法（財(cái)政部令第36號(hào)）；5、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議于2007年8月30日通過(guò)）；6、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)程中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)gb/t502911999；7、中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例（國(guó)發(fā)198690號(hào)）。（三）評(píng)估準(zhǔn)則依據(jù)依據(jù)1. 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(jiàn)（會(huì)協(xié)200318號(hào)文）；2. 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則（財(cái)企（2004）20號(hào)）；3. 資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則（財(cái)企（2004）20號(hào)）；4. 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估報(bào)告（中評(píng)協(xié)2011230號(hào)）；5.

13、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則評(píng)估程序（中評(píng)協(xié)2007189號(hào)）；6. 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則不動(dòng)產(chǎn)（中評(píng)協(xié)2007189號(hào)）；7. 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型指導(dǎo)意見(jiàn)（中評(píng)協(xié)2007189號(hào)）。（四）資產(chǎn)權(quán)屬依據(jù)1、西安交大通達(dá)新技術(shù)有限公司與西安交通大學(xué)醫(yī)院簽訂的合同；2、西安交通大學(xué)醫(yī)院與西安交通大學(xué)周邊開(kāi)發(fā)辦公室簽訂的合同；3、西安交大通達(dá)新技術(shù)有限公司與西安交大產(chǎn)業(yè)（集團(tuán)）總公司簽訂的協(xié)議書(shū)；4、工程決算。（五）取價(jià)依據(jù)1、委托方提供的資產(chǎn)評(píng)估清查申報(bào)明細(xì)表；2、評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員的市場(chǎng)調(diào)研和詢(xún)價(jià)；（六）參考資料及其他本公司收集的其他有關(guān)詢(xún)價(jià)資料和參數(shù)資料，以及評(píng)估師現(xiàn)場(chǎng)勘查記錄。七、評(píng)估方法本次評(píng)估范圍為西安交通大學(xué)南二號(hào)樓

14、1-8層經(jīng)營(yíng)權(quán)，根據(jù)其評(píng)估目的、資產(chǎn)特點(diǎn)及可獲取資料情況，確定采用收益法評(píng)估來(lái)反映經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值。收益法是對(duì)未來(lái)的正常收益及費(fèi)用支出進(jìn)行預(yù)計(jì)，并選用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將其凈收益折現(xiàn)。收益法公式如下：va/（r-s）1-（1+s）/（1+r） nv：收益現(xiàn)值；a：房地產(chǎn)年凈收益；r：折現(xiàn)率；n：房地產(chǎn)收益年限；s：房地產(chǎn)收益年增長(zhǎng)率八、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況整個(gè)評(píng)估分四個(gè)階段進(jìn)行：（一）評(píng)估準(zhǔn)備階段評(píng)估機(jī)構(gòu)與委托方進(jìn)行洽談，就本次評(píng)估的目的、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估范圍等問(wèn)題協(xié)商一致，并制訂出本次資產(chǎn)評(píng)估工作計(jì)劃。評(píng)估項(xiàng)目組人員對(duì)委估資產(chǎn)進(jìn)行了詳細(xì)了解，布置資產(chǎn)評(píng)估工作，協(xié)助企業(yè)進(jìn)行委估資產(chǎn)申報(bào)工作，收集資產(chǎn)評(píng)估

15、所需文件資料。（二）現(xiàn)場(chǎng)勘察階段根據(jù)委托方提供的資產(chǎn)明細(xì)表，評(píng)估人員對(duì)委托評(píng)估的房屋建筑物作詳細(xì)的查看，除核實(shí)建筑物數(shù)量及內(nèi)容是否與申報(bào)情況一致外，主要查看建筑物結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)施、配套使用狀況。查閱收集委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件，重點(diǎn)了解其建造時(shí)合同、協(xié)議。（三）評(píng)估測(cè)算階段調(diào)查了解評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)附近同類(lèi)用途房屋的租賃價(jià)格，以及租賃房屋的稅費(fèi)水平，管理、維修等費(fèi)用。據(jù)此進(jìn)行評(píng)估測(cè)算，對(duì)初步結(jié)果進(jìn)行分析、調(diào)整、修改和完善。（四）報(bào)告撰寫(xiě)階段在上述工作基礎(chǔ)上，起草資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)，與委托方就評(píng)估結(jié)果交換意見(jiàn)，在全面考慮有關(guān)意見(jiàn)后，按評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告三審制度和程序?qū)?bào)告進(jìn)行反復(fù)修改、校正，最后出具正

16、式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)。九、案例 南二號(hào)樓1-8層房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)（1）房地產(chǎn)有效毛收入估算經(jīng)估價(jià)人員對(duì)市場(chǎng)調(diào)查，估價(jià)對(duì)象及其周邊同類(lèi)房屋出租較為普遍，且未來(lái)收益較穩(wěn)定，租金每三年上調(diào)5，租金年變化率為1.64%，經(jīng)估價(jià)人員對(duì)該地區(qū)類(lèi)似估價(jià)對(duì)象房屋租賃市場(chǎng)調(diào)查，較為普遍的出租方式是由出租人承擔(dān)房屋管理費(fèi)、房產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅費(fèi)，與營(yíng)業(yè)有關(guān)的水、電、電話(huà)、工商稅、營(yíng)業(yè)稅、治安費(fèi)等由承租人承擔(dān)，并按租約規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向房屋所有人定期繳納租金。根據(jù)評(píng)估人員的調(diào)查結(jié)果，估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理租金為41.75元/平方米月，出租空置率為8，則估價(jià)對(duì)象每平方米年客觀有效毛收入為：41.7512（1-8）460.90（元

17、/平方米）（2）出租人承擔(dān)費(fèi)用根據(jù)調(diào)查估價(jià)對(duì)象周邊房產(chǎn)，出租人承擔(dān)管理費(fèi)用、房產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅費(fèi)，水、電等能源等費(fèi)用由承租人承擔(dān)。該費(fèi)用參考同類(lèi)房地產(chǎn)類(lèi)似費(fèi)用實(shí)際發(fā)生情況確定，經(jīng)分析管理費(fèi)用、房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅費(fèi)分別取客觀有效毛收入的2、12、5.5、房產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)取建造成本的0.2%計(jì)算，即：460.9（2125.5）+1,850.000.2%93.60（元/平方米）（3）房地產(chǎn)年凈收益460.9-93.6367.30（元/平方米）（4）房地產(chǎn)資本化率估算安全利率參考目前5年定期存款利率及國(guó)債利率等，安全利率可取5.5。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率考慮本地市場(chǎng)的實(shí)際情況，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率取3.0。則房地產(chǎn)資本化率為

18、：5.538.5（5）房地產(chǎn)現(xiàn)值估算估價(jià)對(duì)象剩余經(jīng)營(yíng)權(quán)使用年限，根據(jù)相關(guān)規(guī)定計(jì)算，收益年限為9.21年。將以上評(píng)估計(jì)算結(jié)果代入評(píng)估計(jì)算式：va/（r-s）1-（1+s）/（1+r）n367.30/（8.5-1.64）1-（11.64）/（18.5）9.212,448.00（元/平方米）(取整)經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值=2,448.005,415.39 =13,256,875.00（元）（取整）十、評(píng)估假設(shè)本次評(píng)估中，評(píng)估人員遵循了以下評(píng)估假設(shè)：（一）一般假設(shè)1、交易假設(shè)交易假設(shè)是假定所有待評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易的過(guò)程中，評(píng)估師根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。交易假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的

19、前提假設(shè)。2、公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)，是假定在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)，或擬在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，以便于對(duì)資產(chǎn)的功能、用途及其交易價(jià)格等作出理智的判斷。公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)以資產(chǎn)在市場(chǎng)上可以公開(kāi)買(mǎi)賣(mài)為基礎(chǔ)。3、資產(chǎn)持續(xù)使用假設(shè)資產(chǎn)持續(xù)使用假設(shè)是指評(píng)估時(shí)需根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)按目前的用途和使用的方式規(guī)模、環(huán)境等情況繼續(xù)使用，相應(yīng)確定評(píng)估方法、參數(shù)和依據(jù)。（二）特殊假設(shè)1、本次評(píng)估假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不變，國(guó)家現(xiàn)行的宏觀經(jīng)濟(jì)不發(fā)生重大變化。2、企業(yè)所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及所執(zhí)行的稅賦、稅率等政策無(wú)重大變化。3、本次評(píng)估的各項(xiàng)資產(chǎn)均以評(píng)估基準(zhǔn)日的實(shí)際存量

20、為前提，有關(guān)資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)以評(píng)估基準(zhǔn)日的國(guó)內(nèi)有效價(jià)格為依據(jù)。4、本次評(píng)估假設(shè)委托方提供的基礎(chǔ)資料和財(cái)務(wù)資料真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。5、評(píng)估范圍僅以委托方提供的評(píng)估申報(bào)表實(shí)物資產(chǎn)為準(zhǔn)，未考慮委托方提供清單以外可能存在的或有負(fù)債。當(dāng)上述條件發(fā)生變化時(shí)，評(píng)估結(jié)果一般會(huì)失效。十一、評(píng)估結(jié)論經(jīng)實(shí)施清查核實(shí)、實(shí)地查勘、市場(chǎng)調(diào)查和詢(xún)證、評(píng)定估算等評(píng)估程序，采用收益法得出西安市交通大學(xué)擬收購(gòu)的西安交大產(chǎn)業(yè)（集團(tuán)）總公司及西安交大通達(dá)新技術(shù)有限公司擁有的南二號(hào)樓1-8層房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)在評(píng)估基準(zhǔn)日2012年1月31日的市場(chǎng)價(jià)值為13,256,875.00元，大寫(xiě)人民幣：壹仟叁佰貳拾伍萬(wàn)陸仟捌佰柒拾伍圓整。十二、特別事項(xiàng)說(shuō)明

21、（一）以下事項(xiàng)并非本公司注冊(cè)評(píng)估師執(zhí)業(yè)水平和能力所能評(píng)定和估算，但該事項(xiàng)確實(shí)可能影響評(píng)估結(jié)論，本評(píng)估報(bào)告使用者對(duì)此應(yīng)特別引起注意：1、本次評(píng)估房屋建筑物尚未辦理房屋所有權(quán)證，本次評(píng)估南二號(hào)樓1-8層面積依據(jù)工程決算面積。2、本次評(píng)估的收益年限依據(jù)經(jīng)營(yíng)管理權(quán)剩余年限。3、本次僅對(duì)委托評(píng)估的資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，未考慮被評(píng)估資產(chǎn)可能涉及的負(fù)債或或有負(fù)債。4、由委托方提供的與評(píng)估工作相關(guān)的所有資料，是編制本報(bào)告的基礎(chǔ)；評(píng)估范圍依據(jù)委托方提供的清查明細(xì)表確定，委托方應(yīng)對(duì)其提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性負(fù)責(zé)。5、本次評(píng)估是在獨(dú)立、客觀、科學(xué)的原則下做出的，依據(jù)的是專(zhuān)業(yè)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn), 僅在評(píng)估報(bào)告設(shè)定的假設(shè)和

22、限制條件下成立。 6、評(píng)估結(jié)論僅是為委托方實(shí)現(xiàn)上述評(píng)估目的提供的專(zhuān)業(yè)估價(jià)意見(jiàn)，這個(gè)意見(jiàn)本身并無(wú)強(qiáng)制執(zhí)行的效力，我們只對(duì)結(jié)論本身合乎執(zhí)業(yè)規(guī)范要求負(fù)責(zé)，而不對(duì)資產(chǎn)業(yè)務(wù)定價(jià)決策負(fù)責(zé)。評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)注意以上特別事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論所產(chǎn)生的影響。 （二）未決事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素本報(bào)告未發(fā)現(xiàn)未決事項(xiàng)、法律糾紛等不確定因素。（三）重大期后事項(xiàng)期后事項(xiàng)是指評(píng)估基準(zhǔn)日之后出具評(píng)估報(bào)告之前發(fā)生的重大事項(xiàng)。本報(bào)告無(wú)重大期后事項(xiàng)。（四）其他需要說(shuō)明的事項(xiàng)1、評(píng)估師和評(píng)估機(jī)構(gòu)的法律責(zé)任是對(duì)本報(bào)告所述評(píng)估目的下的資產(chǎn)價(jià)值量做出專(zhuān)業(yè)判斷，并不涉及到評(píng)估師和評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)評(píng)估目的所對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為做出任何判斷。評(píng)估工作在很大

23、程度上，依賴(lài)于委托方提供的有關(guān)資料。因此，評(píng)估工作是以委托方提供的有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為文件，有關(guān)資產(chǎn)所有權(quán)文件、證件及會(huì)計(jì)憑證，有關(guān)法律文件的真實(shí)合法為前提。2、本次評(píng)估范圍及采用的由委托方提供的數(shù)據(jù)及有關(guān)資料，委托方對(duì)其提供資料的真實(shí)性、完整性負(fù)責(zé)。3、評(píng)估報(bào)告中涉及的有關(guān)權(quán)屬證明文件及相關(guān)資料由委托方提供，委托方對(duì)其真實(shí)性、合法性承擔(dān)法律責(zé)任。4、在評(píng)估基準(zhǔn)日以后的有效期內(nèi)，如果資產(chǎn)數(shù)量及作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)按以下原則處理：（1）當(dāng)資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)根據(jù)原評(píng)估方法對(duì)資產(chǎn)數(shù)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整；（2）當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化、且對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)有資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)重新確定評(píng)估價(jià)值；（3）對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日后，資產(chǎn)數(shù)量、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的變化，委托方在資產(chǎn)實(shí)際作價(jià)時(shí)應(yīng)給予充分考慮，進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。十三、評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明