前期物業(yè)管理服務(wù)方案

1、前期物業(yè)管理服務(wù)方案 一、物業(yè)管理接管驗(yàn)收方案物業(yè)驗(yàn)收、接管前的工作 1) 成立驗(yàn)收、接管小組：由物業(yè)管理有限公司在接管物業(yè)竣工前組織、經(jīng)營(yíng)、管理、工程、保安和清潔等部門(mén)有關(guān)人員前往現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)驗(yàn)收、接管工作中所涉及問(wèn)題等進(jìn)行考察。在此基礎(chǔ)上，提交公司董事會(huì)或總經(jīng)理辦公會(huì)議討論確認(rèn)，并制定驗(yàn)收、接管工作方案，在公司領(lǐng)導(dǎo)下成立接管驗(yàn)收小組。 2) 有關(guān)專(zhuān)業(yè)人員提前進(jìn)駐小區(qū)：提前派出工程技術(shù)專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，與地盤(pán)的工作人員一起，參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試，了解整個(gè)物業(yè)內(nèi)所裝備的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類(lèi)設(shè)備的構(gòu)造原理、性能，熟悉水、電、氣管道線(xiàn)路的鋪設(shè)位置及走向等，為下一步實(shí)物驗(yàn)收、資料移交等工作做準(zhǔn)備。 物業(yè)

2、驗(yàn)收、接管中的工作 1) 組成聯(lián)合交接小組，商定交接注意事項(xiàng)和交接日期：管理處驗(yàn)收、接管小組主動(dòng)與開(kāi)發(fā)商和承建單位聯(lián)系，協(xié)商物業(yè)交接問(wèn)題，及時(shí)將協(xié)商情況匯報(bào)給總公司。由開(kāi)發(fā)商、承建單位和物業(yè)公司三方共同組成聯(lián)合交接小組，制定驗(yàn)收方案，統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，商定交接注意事項(xiàng)和交接日期。 2) 印制驗(yàn)收、接管工作表格：物業(yè)公司對(duì)所接收的建筑物、設(shè)備設(shè)施，要分別列項(xiàng)印制驗(yàn)收記錄表格。主要有：物業(yè)接管驗(yàn)收移交工程資料清單，公用機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單，公用建筑、小型設(shè)施驗(yàn)收單，公用機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收單，室外給排水驗(yàn)收單，綠化驗(yàn)收單，單元建筑接管驗(yàn)收記錄表，單元室內(nèi)電氣設(shè)施接管驗(yàn)收記錄，單元室內(nèi)給排水接管驗(yàn)收記錄表等。 3)

3、全面驗(yàn)收、交接：驗(yàn)收時(shí)須有開(kāi)發(fā)商、承建單位和物業(yè)公司三方共同參加，逐項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，填寫(xiě)記錄單，每份驗(yàn)收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗(yàn)收記錄單一式三份，三方各執(zhí)一份。對(duì)驗(yàn)收合格的項(xiàng)目，列出清單，進(jìn)行交接，交接雙方在清單上簽字；對(duì)不合格的項(xiàng)目，注明存在的問(wèn)題，提交地盤(pán)和施工單位，限期整改，整改項(xiàng)目須經(jīng)復(fù)驗(yàn)，合格后方可接收，物業(yè)公司將接收清單交管理處保存。開(kāi)發(fā)商、承建單位把小區(qū)的各項(xiàng)資料（包括產(chǎn)權(quán)資料，技術(shù)資料，政府驗(yàn)收合格證明，水、電、氣供應(yīng)合同等）全數(shù)移交管理處，雙方注意做好移交工作的相關(guān)登記、簽字手續(xù)。物業(yè)驗(yàn)收、接管后的工作：1) 已接收項(xiàng)目的管理：管理處從接收簽字起，即組織人力對(duì)建筑物和機(jī)電

4、設(shè)備進(jìn)行保護(hù)，防止被盜和破壞，同時(shí)，組織人員對(duì)已接收項(xiàng)目進(jìn)行清潔和環(huán)境整理。認(rèn)真清點(diǎn)、檢查、復(fù)核室內(nèi)和小區(qū)的各種設(shè)施設(shè)備及有關(guān)物品，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)登記、反映、整改。2） 入伙時(shí)業(yè)主及物業(yè)使用人收樓驗(yàn)收：管理處與開(kāi)發(fā)商在入伙接待處聯(lián)合辦公，實(shí)行一條龍服務(wù)。先由開(kāi)發(fā)商為業(yè)主及物業(yè)使用人辦清購(gòu)樓手續(xù)，再由管理處收取入伙費(fèi)用，并安排專(zhuān)人陪同業(yè)主及物業(yè)使用人視察房屋、驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備，辦好交接手續(xù)、交付鑰匙，對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用人提出的房屋質(zhì)量方面的問(wèn)題，逐項(xiàng)記錄在接管驗(yàn)收記錄四聯(lián)單上（承建商、緹香名苑管理處、業(yè)主及物業(yè)使用人、開(kāi)發(fā)商各一份），并負(fù)責(zé)與承建商聯(lián)系，限期修好，保證業(yè)主及物業(yè)使用人按時(shí)入住。3） 歸檔

5、小區(qū)各種資料：建筑施工圖紙、隱蔽工程資料 、各種交工驗(yàn)收證書(shū)復(fù)印件、各種設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)、合格證書(shū)復(fù)印件等。4） 擬定小區(qū)設(shè)施中不完善方面的改進(jìn)計(jì)劃，并與有關(guān)方面聯(lián)系實(shí)施。 各項(xiàng)工作執(zhí)行企業(yè)的質(zhì)量方針和目標(biāo)，以及iso9000質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)使用人創(chuàng)造安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活環(huán)境。五、物資裝備物資裝備以滿(mǎn)足現(xiàn)代化管理需要為目的，以確保管理服務(wù)質(zhì)量為根本，以為機(jī)關(guān)工作人員提供文明、舒適的辦公、生活環(huán)境為追求，結(jié)合實(shí)際情況擬定。（一）管理用房1.辦公用房安排管理處前期辦公安排。關(guān)于前期維修間和倉(cāng)庫(kù)位置，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況臨時(shí)協(xié)商解決。 2.宿舍與食堂安排前期保安及工程技術(shù)人員宿舍在辦公大

6、樓臨時(shí)解決，綜合服務(wù)樓交付使用后，管理骨干和保安員等住宿由管理處統(tǒng)一解決，在某某市聘用的非保安員工盡量自行解決住宿問(wèn)題。前期員工就餐問(wèn)題擬與快餐公司協(xié)調(diào)解決。綜合服務(wù)樓建成后統(tǒng)一在正規(guī)食堂就餐。二、業(yè)主入住管理方案住戶(hù)入住期間的管理方案，包括入住儀式、辦理有關(guān)手續(xù)、便民服務(wù)、為住戶(hù)排憂(yōu)解難的措施l 一旦我司中標(biāo)，我司將立即組織資深專(zhuān)家組為某某小區(qū)提供全面的前期服務(wù)，結(jié)合物業(yè)管理角度在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等階段提供合理化建議，為今后開(kāi)展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎(chǔ)，同時(shí)為進(jìn)入實(shí)操階段做好充分的準(zhǔn)備工作：（一） 入伙（?。┕芾矸桨?做出入伙方案。主要包括：（1）做出明顯的指引標(biāo)識(shí)；（

7、2）入伙車(chē)輛的引導(dǎo)工作；（3）保安的安全保衛(wèi)工作；（4）入伙期的日常保清工作；（5）辦公家具的包裝物及雜物的及時(shí)收拾工作；（6）協(xié)助物品的搬運(yùn)及擺放工作；（7）小區(qū)內(nèi)搬運(yùn)小車(chē)及搬運(yùn)工具的配備準(zhǔn)備工作；（8）水電工的供水、供電的保障工作；（9）歡迎入伙的準(zhǔn)備工作；（10）確定入伙時(shí)間。2每個(gè)房間的通電、通水檢查和最后一次清潔開(kāi)荒在入伙的前一個(gè)星期，由工程部主管帶領(lǐng)水電維修人員，對(duì)供電供水情況進(jìn)行每個(gè)房間的仔細(xì)檢查，以確定入伙后水電暢通。在入伙的前一個(gè)星期，在水電維修人員檢查后的房間，進(jìn)行最后一次的清潔開(kāi)荒，然后關(guān)閉門(mén)窗，鎖好房門(mén)。3掛彩旗等迎接準(zhǔn)備工作在入伙的前二天，我們根據(jù)事先的準(zhǔn)備安排，做好

8、入伙歡迎工作。 （1）在小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)的主要出入口掛職出橫幅標(biāo)語(yǔ)； （2）在南北方向的兩個(gè)門(mén)口設(shè)置充氣拱門(mén)； （3）在小區(qū)的四周設(shè)立彩旗； （4）在建筑物的周?chē)鷳覓鞖馇虻取?現(xiàn)場(chǎng)的保障及配合 按照入伙方案中的相關(guān)內(nèi)容，入伙的當(dāng)天和入伙階段，切實(shí)做好現(xiàn)場(chǎng)的保障和配合工作，以使業(yè)戶(hù)方便、快捷、安全、省時(shí)、省力地順利地入住。l 提示業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時(shí)應(yīng)帶的文件資料及準(zhǔn)備工作，以免辦理手續(xù)時(shí)徒勞往返。l 為業(yè)主辦理入伙手續(xù)時(shí)，應(yīng)程序順暢，手續(xù)完善，票據(jù)正規(guī)。l 即時(shí)完成入伙注記。l 受理代辦服務(wù)手續(xù)齊全、收費(fèi)合理、守時(shí)守約、保證質(zhì)量。5、業(yè)主入伙流程 1）業(yè)主向售房單位/發(fā)展商辦理售房手續(xù)后，簽

9、訂售房合同并開(kāi)出入伙通知書(shū)。2）憑售房合同與入伙通知書(shū)到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)。 3）物業(yè)管理公司在審核資料無(wú)誤后，向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務(wù)情況、收費(fèi)情況；代發(fā)展商與業(yè)主簽訂使用公約。6）若業(yè)主驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)并提出質(zhì)量問(wèn)題，經(jīng)確認(rèn)，填寫(xiě)返修表送交發(fā)展商，管理處應(yīng)協(xié)助發(fā)展商對(duì)房屋進(jìn)行整改后，請(qǐng)業(yè)主再次驗(yàn)房。7）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。8）業(yè)戶(hù)入伙流程圖如圖所示。 2、租賃住戶(hù)入住流程 1）簽訂租賃意向書(shū)，并交付定金。如一次看中房子的可直接簽署租賃合同。 2）簽訂租賃合同書(shū)。合同應(yīng)附有管理公約等有關(guān)附件。 3）由物業(yè)管理公司工作人員帶業(yè)戶(hù)到現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收房屋，如發(fā)現(xiàn)有房屋質(zhì)量問(wèn)題的，由物

10、業(yè)管理公司通知工程隊(duì)整改。 4）整改后或驗(yàn)收房屋沒(méi)問(wèn)題，業(yè)戶(hù)就同物業(yè)管理公司簽驗(yàn)收單，并從物業(yè)管理公司領(lǐng)取房屋鑰匙。 5）交付押金和首期租金。 6）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。 6、 入伙作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)l 入伙接待工作應(yīng)做到耐心、細(xì)心、百問(wèn)不厭。l 入伙各項(xiàng)資料齊全，記錄規(guī)范完整，按戶(hù)建立業(yè)戶(hù)檔案。l 入伙各項(xiàng)收費(fèi)正確，做到日結(jié)月清、帳表相符。l 特約服務(wù)手續(xù)齊全，收費(fèi)合理，守時(shí)守約，保證質(zhì)量。l 內(nèi)部手冊(cè)登記及時(shí)，即時(shí)完成注記。l 入伙按戶(hù)匯總，次月5日前全部歸檔。4、入伙作業(yè)規(guī)程l 由房產(chǎn)發(fā)展商或物業(yè)管理部門(mén)向業(yè)戶(hù)發(fā)出入伙通知書(shū)。l 業(yè)戶(hù)攜帶購(gòu)房合同書(shū)、入伙通知書(shū)、入伙手續(xù)書(shū)前

11、往指定地點(diǎn)辦理手續(xù)。l 業(yè)戶(hù)到管理處簽收入伙資料，付清物業(yè)管理費(fèi)用。l 由指定的業(yè)戶(hù)服務(wù)人員和維修技術(shù)人員陪同業(yè)戶(hù)驗(yàn)房，抄錄水電表底數(shù)并共同確認(rèn)。l 業(yè)戶(hù)驗(yàn)房后若提出質(zhì)量問(wèn)題，填質(zhì)量返修表，管理處加簽意見(jiàn)后，由管理處協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行工程質(zhì)量問(wèn)題的返修工作。l 如發(fā)展商或施工單位將工程質(zhì)量問(wèn)題委托物業(yè)管理公司返修時(shí)，雙方須簽字確認(rèn)。l 業(yè)戶(hù)驗(yàn)房確認(rèn)后領(lǐng)取鑰匙，辦理簽收手續(xù)。7、入伙作業(yè)檢查規(guī)范為了保證入伙工作正常有序，管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)入伙工作的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行檢查以保證工作規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量。 1）集中入伙時(shí)管理處經(jīng)理每天巡視各個(gè)接待環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，分析原因予以解決。每月4次抽查入伙資料、記錄，發(fā)現(xiàn)不符合

12、作業(yè)要求，用書(shū)面通知相關(guān)人員整改，對(duì)確屬運(yùn)作上的不完善處，經(jīng)分析后開(kāi)具糾正/預(yù)防措施通知單加以落實(shí)完善。 2）正常情況入伙階段，管理處經(jīng)理每月一次抽查入伙工作資料，收費(fèi)情況、記錄情況及歸檔情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)以不合格項(xiàng)發(fā)書(shū)面通知并整改。入伙通知書(shū) 女士先生： 您好!您所認(rèn)購(gòu)的 弄 號(hào) 室的商品房， 日前已經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)檢查驗(yàn)收合格，準(zhǔn)予入住?，F(xiàn)將有關(guān)入伙事項(xiàng)通知如下： 一、我公司擬定于 年 月 日至 月 日，集中辦理入伙手續(xù)。您可在回執(zhí)中選定具體入伙日期前來(lái)辦理，并在收到本通知后一周內(nèi)將回執(zhí)寄回我公司。如您不能按時(shí)前來(lái)，在 年 月 日后，請(qǐng)到銷(xiāo)售中心辦理入伙手續(xù)（法定節(jié)假日休息，恕不受理）。 二、

13、集中入伙辦理地址： 三、辦理時(shí)間：上午 至 ，下午 至 。 四、集中入伙期間，我公司有關(guān)部門(mén)和物業(yè)管理公司將派員現(xiàn)場(chǎng)接待辦公服務(wù)。 五、回執(zhí)郵寄地址： 郵編： 傳真： 特此通知。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 年 月 日入伙通知書(shū)回執(zhí)入伙通知書(shū)回執(zhí) 公司： 茲接貴公司入伙通知書(shū)，本人購(gòu)買(mǎi)的 號(hào) 室商品房，擬定于 年_月 日前來(lái)現(xiàn)場(chǎng)辦理入伙手續(xù)。此復(fù)。 業(yè)主（簽章）： 年 月 日 入伙須知入 伙 須 知 女士/先生： 歡迎您成為 的業(yè)主！ 我公司為提供良好的管理服務(wù)，茲先介紹有關(guān)入伙事項(xiàng)和有關(guān)收樓程序，以免您在接受新樓時(shí)，產(chǎn)生遺漏而導(dǎo)致不便。請(qǐng)您認(rèn)真閱讀，以免產(chǎn)生麻煩。1、 請(qǐng)您在接到入伙通知書(shū)后，按約定的日

14、期來(lái)辦理入伙手續(xù)，以便我們及時(shí)為您提供服務(wù)。2、 您來(lái)辦理入伙手續(xù)時(shí)請(qǐng)帶齊以下物件：（1） 購(gòu)房預(yù)售合同；（2） 業(yè)主身份證（或護(hù)照）及印章；（3） 公司購(gòu)買(mǎi)的還應(yīng)帶公司法人證件和公章；（4） 入伙通知書(shū)；（5） 已繳款項(xiàng)的收據(jù)（調(diào)換正式發(fā)票）；（6） 未繳的購(gòu)房款和物業(yè)管理應(yīng)繳的款項(xiàng)。3、 如您委托他人來(lái)辦理，還應(yīng)帶上：（1） 您（業(yè)主）的委托書(shū)，應(yīng)由律師見(jiàn)證；（2） 您（業(yè)主）身份證（或護(hù)照）的復(fù)印件；（3） 代理人的身份證或護(hù)照。4、您辦理手續(xù)時(shí)請(qǐng)按入伙手續(xù)書(shū)的排列順序依次進(jìn)行。5、您收樓時(shí)，請(qǐng)認(rèn)真檢查室內(nèi)設(shè)備、土建、裝修是否有缺少、損壞等質(zhì)量問(wèn)題。如有問(wèn)題，請(qǐng)?zhí)钊敕课蒡?yàn)收表中，管理處將

15、代表業(yè)主利益向發(fā)展商協(xié)商解決。 祝您順利入伙！ 物業(yè)管理有限公司 管理處年月日 入伙手續(xù)書(shū) 入伙手續(xù)書(shū) 業(yè)主：2、合同組您認(rèn)購(gòu)的 號(hào) 室，現(xiàn)已具備入住條件，請(qǐng)您按如下順序辦理入伙手續(xù)。謝謝您的合作。1、房產(chǎn)收款組 業(yè)主已付請(qǐng)房款、有線(xiàn)電視初裝費(fèi)、地籍圖費(fèi)。并開(kāi)具收費(fèi)憑證。 經(jīng)辦人： 部門(mén)簽章： 年 月 日 業(yè)主已簽合同。并領(lǐng)取質(zhì)保書(shū)、電視線(xiàn)、地籍圖（兩份）、水表封卡、紀(jì)念品。業(yè)主簽章： 經(jīng)辦人： 部門(mén)簽章： 年 月 日3、物業(yè)組3.物業(yè)組 業(yè)主已領(lǐng)取業(yè)主手冊(cè)等入伙資料。 業(yè)主已付清物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)（三個(gè)月）、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)， 并開(kāi)具收費(fèi)憑證。 經(jīng)辦人： 部門(mén)簽章： 年 月 日 二、 根據(jù)入住前后

16、及各個(gè)管理時(shí)期的特點(diǎn)，采取相應(yīng)的安全防范措施；1. 管理區(qū)域的門(mén)崗實(shí)行全天24小時(shí)立崗保安服務(wù)。2. 保安人員應(yīng)按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝、佩帶胸牌、值崗前應(yīng)列隊(duì)整裝、儀表儀容整潔端莊；值崗時(shí)應(yīng)佩帶通訊、警械裝備、精神飽滿(mǎn)、微笑服務(wù)。不準(zhǔn)吸煙、閑聊、閱讀書(shū)報(bào)、做與保安服務(wù)無(wú)關(guān)的事。3. 值崗時(shí)與業(yè)戶(hù)、訪(fǎng)客交談應(yīng)使用文明、規(guī)范用語(yǔ)，不得使用“命令”、“要求”類(lèi)用語(yǔ)及禁忌語(yǔ)。4. 為保障業(yè)戶(hù)、訪(fǎng)客的人身、財(cái)產(chǎn)及項(xiàng)目的安全，保安人員應(yīng)認(rèn)真值守，實(shí)施正常的小區(qū)公共部位的安全保衛(wèi)防范性工作，盡到善良管理人的注意義務(wù)。對(duì)突發(fā)事件應(yīng)按各類(lèi)應(yīng)急預(yù)案迅速作出反應(yīng)，果斷作出適當(dāng)處置，即時(shí)報(bào)告上級(jí)，并做好記錄。5. 門(mén)崗保

17、安人員應(yīng)熟悉項(xiàng)目常住人員及私家車(chē)輛狀況，并嚴(yán)格實(shí)行訪(fǎng)客出入登記制度，不準(zhǔn)拾荒、小攤販、推銷(xiāo)人員及其他閑雜人員進(jìn)入管理區(qū)域。6. 雨天為業(yè)戶(hù)提供方便傘等便民服務(wù)。7. 對(duì)裝修民工出入小區(qū)嚴(yán)格驗(yàn)證，對(duì)裝修民工攜帶工具出小區(qū)，應(yīng)查驗(yàn)由管理處簽發(fā)的出門(mén)證，對(duì)攜帶大宗材料及貴重物品出門(mén)，應(yīng)查驗(yàn)由業(yè)戶(hù)簽證的、由管理處簽發(fā)的出門(mén)證，并做好相應(yīng)記錄。8. 管理區(qū)域內(nèi)實(shí)行全年365天24小時(shí)全天候保安巡視服務(wù)，對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每1小時(shí)至少巡查1次。9. 為防盜、防火、防災(zāi)和維持管理區(qū)域的公共秩序，按不同方案的巡視路線(xiàn)，確保每小時(shí)巡遍全部公共區(qū)域。10. 嚴(yán)密巡查公共區(qū)域的保安防范動(dòng)態(tài)、道路暢通及車(chē)輛停放狀況

18、、各類(lèi)標(biāo)識(shí)、消防設(shè)備、設(shè)施完好狀況、公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生狀況及小區(qū)周界報(bào)警系統(tǒng)狀況。發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)向有關(guān)部門(mén)反映，并做好巡視記錄與巡邏到位儀（點(diǎn)）的簽到。夜間巡視，應(yīng)佩帶警棍、應(yīng)急電筒，保持高度警惕性，并加強(qiáng)自我保護(hù)意識(shí)。并對(duì)路燈的損壞情況做好記錄，及時(shí)報(bào)修。11. 加強(qiáng)裝修管理，阻止違規(guī)裝修，制止占用公共場(chǎng)所任意施工的行為，確保夜間（18:00-次日08:00）及國(guó)定節(jié)假日不發(fā)出影響他人休息的裝修、施工噪聲。12. 對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理。13. 為應(yīng)對(duì)突發(fā)事件，應(yīng)制定相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案并定期演習(xí)（每年12次）。14. 管理區(qū)域內(nèi)監(jiān)控系統(tǒng)全天24小時(shí)開(kāi)通運(yùn)行，并實(shí)行2

19、4小時(shí)不間斷輪崗監(jiān)控值班服務(wù)，嚴(yán)密監(jiān)視出入口探頭監(jiān)控屏；通過(guò)小區(qū)紅外線(xiàn)聯(lián)網(wǎng)、周界報(bào)警系統(tǒng)及業(yè)戶(hù)家庭報(bào)警系統(tǒng)全面監(jiān)視管理區(qū)域內(nèi)的安全動(dòng)態(tài)，發(fā)現(xiàn)疑問(wèn)應(yīng)立即定點(diǎn)監(jiān)控錄像，并對(duì)可疑情況作跟蹤監(jiān)視及同步錄像，做好監(jiān)視記錄；當(dāng)值人員應(yīng)對(duì)監(jiān)控的私密性?xún)?nèi)容及現(xiàn)場(chǎng)記嚴(yán)格保密，不得泄漏，未經(jīng)管理處經(jīng)理許可，不得擅自放像、切換監(jiān)控錄像資料。15. 監(jiān)控錄像保存一個(gè)月，循環(huán)使用。16. 做好監(jiān)控室內(nèi)務(wù)及清潔衛(wèi)生工作。17.監(jiān)控室內(nèi)無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入，有關(guān)人員進(jìn)入都應(yīng)做好詳細(xì)記錄。安全管理的重點(diǎn)1 日常管理每天的人流量大，素質(zhì)良參差不齊，為防止出現(xiàn)盜竊、破壞等問(wèn)題，我們將充分利用小區(qū)內(nèi)的閉路監(jiān)控系統(tǒng)，密切注意營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的異

20、常情況，對(duì)可疑人員進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)視。并利用出入口處設(shè)置的防盜安全門(mén)，交替巡邏，關(guān)門(mén)時(shí)，協(xié)助工作人員清理現(xiàn)場(chǎng)，采取人防與技防相結(jié)合的方法，制定一套行之有效的安全管理措施，確保安全。2 消防管理消防工作是各項(xiàng)管理工作重中之重，一旦發(fā)生火災(zāi)，其損失將是無(wú)法估量的。消防工作的方針是“預(yù)防為主，防消結(jié)合”，實(shí)行人防、技防的有效結(jié)合，消防工作常抓不懈,加強(qiáng)員工的消防意識(shí)培訓(xùn)和技能培訓(xùn),對(duì)大樓消防系統(tǒng)和內(nèi)部消防設(shè)施定期聯(lián)動(dòng)測(cè)試。冬春兩季氣候干燥，是火災(zāi)高發(fā)期，需特別注意防火，我們將制定嚴(yán)格的消防管理制度，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)的具體情況制定切實(shí)可行的滅火方案，在出入口處及醒目位置處設(shè)置“嚴(yán)禁火種入內(nèi)”、“嚴(yán)禁吸煙”、“嚴(yán)禁煙

21、火”等標(biāo)示牌，禁止租戶(hù)和外來(lái)人員攜帶易燃、易爆物品進(jìn)入樓內(nèi)，在入口處設(shè)置存物柜，大件物品、提包等在入口處存放。3 防火管理特色4.防火是安全管理工作的重中之重，消防工作的方針是以“預(yù)防為主、防消結(jié)合”，實(shí)行人防、技防的有效結(jié)合，消防管理工作必須常抓不懈。經(jīng)常舉辦消防知識(shí)和意識(shí)的講座，加強(qiáng)消防意識(shí)培訓(xùn)和技能培訓(xùn)，在宣傳欄加強(qiáng)消防知識(shí)宣傳，建立義務(wù)消防隊(duì)，消防系統(tǒng)的設(shè)備設(shè)施每月聯(lián)動(dòng)測(cè)試一次，每年至少進(jìn)行兩次消防演習(xí)，提高員工防火、滅火技能。采取的具體措施為5.嚴(yán)禁易燃、易爆物品進(jìn)入樓內(nèi)和在樓內(nèi)存放。6.嚴(yán)禁攜帶火種進(jìn)入機(jī)房及庫(kù)房，在樓內(nèi)嚴(yán)禁吸煙和明火操作。7.嚴(yán)禁亂拉臨時(shí)電源和私接電器設(shè)備、改動(dòng)線(xiàn)

22、路，遇特殊情況，嚴(yán)格執(zhí)行報(bào)批手續(xù)，由物業(yè)管理處派專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行操作。8.下班后對(duì)樓內(nèi)進(jìn)行全面檢查，并切斷有關(guān)電源。9.每天檢查消防設(shè)施，定期檢測(cè)消防設(shè)施的性能，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)整改。10.請(qǐng)消防局專(zhuān)家進(jìn)行消防知識(shí)講座，現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)消防滅火技能，針對(duì)其保護(hù)特點(diǎn)確立滅火方案。小區(qū)安全宣傳和防范1、 管理處堅(jiān)持以安全責(zé)任制為抓手，認(rèn)真貫徹政府倡導(dǎo)的“政府領(lǐng)導(dǎo)、法人管理、社區(qū)自治”的原則，加強(qiáng)防火安全宣傳機(jī)制建設(shè)；2、 進(jìn)一步加大防火安全工作基礎(chǔ)，全面提升防火工作的管理水平。3、 工作目標(biāo)：通過(guò)各部門(mén)、各級(jí)防火組織和全體員工的共同努力，不斷探索管理處消防管理機(jī)制，完善防火工作機(jī)制，提高依法治火的能力和水平；4、

23、 通過(guò)整治防火安全薄弱環(huán)節(jié)加大小區(qū)消防安全宣傳力度，有效預(yù)防和控制一般火災(zāi)事故；有效實(shí)施小區(qū)防火安全監(jiān)管，為項(xiàng)目提供良好的防火安全保障。消防安全宣傳和防范 通過(guò)在設(shè)立公告欄，向小區(qū)住戶(hù)宣傳消防安全，深入貫徹消法，加強(qiáng)消防宣傳教育，傳播居家防火知識(shí)，提高全民的消防防范意識(shí)。 通的形式，向小區(qū)業(yè)主普及消防安全法律法規(guī)等行業(yè)規(guī)定 通過(guò)研討會(huì)的形式討論過(guò)小區(qū)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)發(fā)布防火安全基本常識(shí)，開(kāi)設(shè)家庭防火知識(shí)專(zhuān)欄，向業(yè)主（用戶(hù)）普及居家防火常識(shí)，幫助業(yè)主（用戶(hù)）消除家庭火險(xiǎn)隱患 通過(guò)開(kāi)設(shè)座談會(huì)新近消防問(wèn)題的熱點(diǎn) 組織業(yè)主參觀消防設(shè)施系統(tǒng)，現(xiàn)場(chǎng)講解小區(qū)消防系統(tǒng)的管理和運(yùn)行情況。6、物業(yè)管理法律法規(guī)及常識(shí)向住戶(hù)

24、的宣傳設(shè)想 通過(guò)在設(shè)立法律法規(guī)常識(shí)專(zhuān)欄，向小區(qū)住戶(hù)宣傳法律法規(guī)知識(shí)，深入貫徹物業(yè)管理?xiàng)l例、消法等相關(guān)法律，傳播法律法規(guī)常識(shí)，提高全民的法律意識(shí)。 通過(guò)小區(qū)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)發(fā)布法律法規(guī)基本常識(shí)，設(shè)立主頁(yè)公告欄，向業(yè)主（用戶(hù)）普及法律法規(guī)常識(shí)，幫助業(yè)主（用戶(hù)）提高法律意識(shí)。 通過(guò)開(kāi)設(shè)座談會(huì)的形式，向小區(qū)業(yè)主普及法律法規(guī)知識(shí)。 通過(guò)研討會(huì)的形式討論新近法律法規(guī)的熱點(diǎn)問(wèn)題。三、 業(yè)主裝飾裝修管理方案對(duì)房屋裝修的監(jiān)督方案、措施和所達(dá)到的效果，特別是對(duì)不出現(xiàn)違章搭建和保證房屋外觀整潔統(tǒng)一所承擔(dān)的責(zé)任及承諾； 為保證的高雅性和統(tǒng)一性及領(lǐng)先于同檔次物業(yè)的特殊性，特制定嚴(yán)格的裝修管理規(guī)定（1）設(shè)立裝修管理領(lǐng)導(dǎo)小組以管理

25、處經(jīng)理為總負(fù)責(zé)人，管理處經(jīng)理助理、保安主管、保潔主管和設(shè)備主管為組員，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)裝修過(guò)程中的有關(guān)事項(xiàng)。（2）裝修管理流程l 業(yè)戶(hù)向管理處裝修管理小組提出裝潢申請(qǐng)，攜帶裝修圖紙、施工單位資質(zhì)證書(shū)及施工人員的身份證復(fù)印件到管理處填寫(xiě)住宅裝修申請(qǐng)表與施工人員登記表，簽署安全責(zé)任書(shū)、裝修協(xié)議書(shū)，經(jīng)管理處審批合格后，并辦妥以上手續(xù)后，接待人員辦理施工人員臨時(shí)出入證方可施工。l 管理處經(jīng)理助理協(xié)同保安主管向業(yè)戶(hù)和施工隊(duì)介紹小區(qū)管理規(guī)定。l 現(xiàn)場(chǎng)跟蹤：保安部主管和領(lǐng)班必須每天到裝修戶(hù)施工現(xiàn)場(chǎng)跟蹤視察，了解施工情況并做好記錄，必要時(shí)請(qǐng)?jiān)O(shè)備人員同往。l 裝修完畢后，經(jīng)保安主管或設(shè)備部主管驗(yàn)收后，在裝修申請(qǐng)表上填寫(xiě)

26、裝修驗(yàn)收情況，并簽名。l 跟蹤時(shí)，如發(fā)現(xiàn)有違章和妨礙公共利益的行為，應(yīng)及時(shí)采取措施進(jìn)行整改，必要時(shí)填寫(xiě)整改通知單，并現(xiàn)場(chǎng)拍照，以備留用與歸檔。l 對(duì)違反裝修規(guī)定者將依照有關(guān)條例采取如下措施： a.批評(píng)、規(guī)勸 b.責(zé)令停工整改 c.報(bào)發(fā)展商、或政府有關(guān)部門(mén)。l 對(duì)于材料進(jìn)出、施工人員辦證、施工工具的管理：業(yè)主的裝修材料搬運(yùn)出小區(qū)時(shí)，必須由業(yè)主親自到管理處辦理出門(mén)證，簽字認(rèn)可，否則任何人一律不準(zhǔn)把材料帶出小區(qū)。辦理臨時(shí)施工人員出入證和工具出小區(qū)手續(xù)必須由業(yè)主或施工負(fù)責(zé)人來(lái)管理處辦理，其它人不得辦理。l 管理處經(jīng)理每月不定期抽查4次裝修管理情況。 （3）裝修管理辦法裝修申請(qǐng)登記程序：業(yè)主辦完所有入伙

27、手續(xù)并仔細(xì)閱讀裝修管理辦法。業(yè)主攜帶裝修圖紙、施工單位資質(zhì)證書(shū)到管理處填寫(xiě)住宅裝修申請(qǐng)表，簽署裝修協(xié)議書(shū)。施工單位填寫(xiě)施工人員登記表。管理處審驗(yàn)業(yè)主、施工單位裝修資料時(shí)，如發(fā)現(xiàn)有不合理處，應(yīng)立即告知業(yè)主、施工單位對(duì)方案進(jìn)行修改，直至修改合格后，方準(zhǔn)予施工單位辦理施工管理手續(xù)，開(kāi)始施工，發(fā)放施工許可證。施工單位負(fù)責(zé)人帶好施工人員身份證或暫住證到管理處辦理施工管理手續(xù)，交納管理工本費(fèi)，領(lǐng)取施工人員出入證。為避免有損政府和鄰居的利益，維護(hù)全體業(yè)主的共同利益促進(jìn)物業(yè)的保值升值，在裝修過(guò)程中，請(qǐng)業(yè)主和施工單位在裝修前仔細(xì)地閱讀有關(guān)規(guī)定。（4）裝修資料管理辦法l 業(yè)主室內(nèi)裝修資料整理、歸檔工作由管理處經(jīng)理

28、助理負(fù)責(zé)。l 裝修資料包括：住宅裝修申請(qǐng)表、施工人員登記表、裝修協(xié)議書(shū)、安全責(zé)任書(shū)等。l 施工隊(duì)伍聯(lián)系地址及施工人員身份證復(fù)印件。l 每戶(hù)的裝修資料必須齊全，每戶(hù)裝修資料與入伙資料放在一起，一戶(hù)一袋，作為業(yè)戶(hù)資料的一個(gè)組成部分，以便將來(lái)查閱。l 資料中的所有文字，按規(guī)范填寫(xiě)，表格和責(zé)任書(shū)需打印，更正內(nèi)容需規(guī)范。l 業(yè)戶(hù)裝修結(jié)束，設(shè)備主管或保安主管驗(yàn)收房屋合格后，在申請(qǐng)表上簽字，檔案由管理處經(jīng)理助理整理和歸檔?！鞠嚓P(guān)表式及告知性文件】裝修申報(bào)表 年 月 日 物業(yè)編號(hào) 住戶(hù)姓 名電 話(huà)地 址裝修公司名稱(chēng)注冊(cè)地址法人代表電 話(huà)工地負(fù)責(zé)人電 話(huà)項(xiàng)目主要材料時(shí)間 年 月 日起至 年 月 日止物業(yè)管理處審

29、批意見(jiàn)： 年 月 日批準(zhǔn)人驗(yàn)收意見(jiàn)： 年 月 日驗(yàn)收人裝修管理協(xié)議甲方：物業(yè)有限公司乙方：（裝修業(yè)主）為了共同維護(hù)本物業(yè)的房屋完好、環(huán)境整潔、優(yōu)美，維護(hù)廣大業(yè)主的利益，甲、乙雙方根據(jù)安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例和房屋使用說(shuō)明書(shū)特制訂本管理合同。一、 甲方作為本物業(yè)的管理單位，有責(zé)任對(duì)業(yè)戶(hù)的裝修工作進(jìn)行檢查、監(jiān)督和管理。二、 乙方在實(shí)施裝修過(guò)程中，愿意接受物業(yè)管理單位的監(jiān)督和管理，遵守房屋使用說(shuō)明書(shū)。三、 乙方應(yīng)嚴(yán)格按照管理處審驗(yàn)備案的裝修方案施工，不得擅自增加項(xiàng)目，改變施工圖紙，不得擅自變動(dòng)戶(hù)內(nèi)原有的設(shè)備及設(shè)施，嚴(yán)禁損壞承重墻。四、 乙方裝修施工期為 天，自 年 月 日起，至 年 月 日裝修施工結(jié)束。五

30、、 乙方把裝修建筑垃圾袋裝后，集中堆放至小區(qū) 處，并保持周邊環(huán)境的整潔。六、 乙方應(yīng)督促所委托裝修房屋的施工隊(duì)到管理處辦理施工許可證和施工人員出入證。 七、 管理處的服務(wù)人員有權(quán)查驗(yàn)施工人員的出入證和身份證，如發(fā)現(xiàn)偽造、冒用、證件過(guò)期、無(wú)證作業(yè)，甲方可向施工單位罰款100元/人次，同時(shí)停止違規(guī)者進(jìn)場(chǎng)作業(yè)。八、 乙方裝修施工時(shí)間為8：0020：00之間，并確保20：00次日8：00期間不發(fā)出影響他人休息的噪聲；提倡使用綠色涂料，在周?chē)鷺I(yè)戶(hù)休息或做飯時(shí)，不宜進(jìn)行污染性涂料施工。九、 乙方搬運(yùn)裝修材料，須聽(tīng)從甲方的指揮，搬運(yùn)時(shí)間為周一至周五10：0015：00，節(jié)假日不可搬運(yùn)裝修材料。十、 乙方裝修

31、施工時(shí)遵守下列禁止行為：1、 在外墻上開(kāi)門(mén)、窗，在承重墻上鑿、拆、打洞，擴(kuò)大承重墻上原有的門(mén)窗尺寸，拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體；2、鑿、挖地坪、頂面；3、隨意封閉陽(yáng)臺(tái)。4、侵占公共部位、走道。5、在指定以外的位置安裝空調(diào)機(jī)、排放冷凝水。6、在陽(yáng)臺(tái)、外墻、門(mén)外塔建、加建、懸掛任何建筑物及晾衣架。7、隨意改變或移動(dòng)電話(huà)、電視、煤氣、水管、電線(xiàn)管等設(shè)施。8、將沒(méi)有防水要求的房間改為衛(wèi)生間、廚房間；9、損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；10、其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。十一、 乙方裝修施工而造成的漏水、滲水等，應(yīng)立即整改修復(fù)，并作相應(yīng)賠償。十二、 乙方應(yīng)督促施工隊(duì)在搬運(yùn)建筑材料和建筑垃圾時(shí)要注意保護(hù)樓內(nèi)公共設(shè)施、設(shè)備，不損壞、