及北京土地供應(yīng)計(jì)劃

1、2007年度及2007-2010年土地供應(yīng)計(jì)劃編制匯報(bào)材料72目 錄一、編制過(guò)程1（一）第一階段：資料整理和分析1（二）第二階段：初步成果編制2（三）第三階段：征求意見(jiàn)2（四）第四階段：成果報(bào)批2二、指導(dǎo)思想和原則4（一）體現(xiàn)計(jì)劃與近期規(guī)劃相結(jié)合的原則4（二）嚴(yán)格增量用地的供給，注重存量挖潛4（三）強(qiáng)化年度土地計(jì)劃管理，提高宏觀調(diào)控能力4（四）保障政策性住房用地需求4（五）優(yōu)先保障重點(diǎn)工程用地需求5（六）綜合考慮工業(yè)用地實(shí)行招、拍、掛方式對(duì)土地供應(yīng)的影響，保障產(chǎn)業(yè)用地的供應(yīng)5三、2007-2010年土地供應(yīng)計(jì)劃編制內(nèi)容5（一）總量指標(biāo)確定過(guò)程5（二）住宅用地土地供應(yīng)分析7（三）商服用地土地供應(yīng)

2、分析14（四）產(chǎn)業(yè)用地土地供應(yīng)分析25（五）基礎(chǔ)設(shè)施用地土地供應(yīng)分析29（六）科教文衛(wèi)體和行政辦公用地土地供應(yīng)分析34（七）土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)指標(biāo)和區(qū)縣指標(biāo)分解37（八）年際指標(biāo)分配45四、2007年度土地供應(yīng)計(jì)劃編制內(nèi)容48（一）總量指標(biāo)確定過(guò)程48（二）住宅用地土地供應(yīng)分析48（三）商服用地土地供應(yīng)分析52（四）產(chǎn)業(yè)用地土地供應(yīng)分析54（五）基礎(chǔ)設(shè)施用地土地供應(yīng)分析56（六）科教文衛(wèi)體和行政辦公用地土地供應(yīng)分析59（七）土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)指標(biāo)和空間布局61五、相關(guān)配套政策62（一）調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)62（二）優(yōu)化空間布局64六、土地供應(yīng)計(jì)劃文本65附件1:北京市2007-2010年土地供應(yīng)計(jì)劃文本6

3、5附件2:北京市2007年土地供應(yīng)計(jì)劃文本72三、2007-2010年土地供應(yīng)計(jì)劃編制內(nèi)容（一）總量指標(biāo)確定過(guò)程1.總量2007-2010年土地供應(yīng)計(jì)劃安排土地供應(yīng)總量為24800公頃，其中新增建設(shè)用地17600公頃，存量建設(shè)用地7200公頃。2.確定方法通過(guò)分析近期建設(shè)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃，綜合分析確定2007-2010年度土地供應(yīng)指標(biāo)為6200公頃。新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地4000公頃存量建設(shè)用地1800公頃土地供應(yīng)總量指標(biāo)與相關(guān)規(guī)劃的銜 接近期建設(shè)規(guī)劃(2007-2010)土地利用總體規(guī)劃(2005-2020)新增城鎮(zhèn)工礦用地3280公頃交通、水利設(shè)施、特殊用地800公頃規(guī)劃城鎮(zhèn)用地圈外建設(shè)用

4、地400公頃存量建設(shè)用地2160公頃圖3-1-1 總量指標(biāo)的確定方法（1）依據(jù)北京城市近期建設(shè)規(guī)劃確定總量指標(biāo)依據(jù)北京城市近期建設(shè)規(guī)劃（2006-2010年），2004年現(xiàn)狀城市建設(shè)用地規(guī)模為1200平方公里，至2010年，規(guī)劃城市建設(shè)用地規(guī)模控制在1400平方公里（新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地約200平方公里），年均城鎮(zhèn)建設(shè)用地增長(zhǎng)規(guī)?？刂圃?0平方公里以內(nèi)。參照近期規(guī)劃，中心城通過(guò)改造“城中村”、整治城鄉(xiāng)結(jié)合部和搬遷工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施等措施，利用存量建設(shè)用地約50平方公里。三個(gè)重點(diǎn)新城結(jié)合環(huán)境綜合整治與改造，利用存量城鎮(zhèn)建設(shè)用地約20平方公里。另外還有8個(gè)新城，根據(jù)我們存量用地的綜合分析，利用存量建設(shè)用地的

5、規(guī)模約為20平方公里。通過(guò)以上分析，2006-2010年城鎮(zhèn)設(shè)用地新增約200平方公里，存量建設(shè)用地約90平方公里，合計(jì)總用地需求290平方公里，年度用地約58平方公里。與土地供應(yīng)計(jì)劃總量指標(biāo)的內(nèi)涵相比，不包括城鎮(zhèn)規(guī)劃用地圈外建設(shè)用地供應(yīng)量，據(jù)初步測(cè)算，這部分用地量約20平方公里。綜上所述，土地供應(yīng)總量應(yīng)在310平方公里，年度供應(yīng)量控制在6200公頃。（2）依據(jù)土地利用總體規(guī)劃相關(guān)指標(biāo)，分析土地供應(yīng)總量根據(jù)北京市土地利用總體規(guī)劃（2006-2020）的初步研究成果，城鎮(zhèn)工礦用地從2006至2010年，增加164平方公里，年度增加32.8平方公里。即平均年度城鎮(zhèn)工礦用地增加量控制在3280公頃。

6、交通、水利設(shè)施、特殊用地新增約108平方公里，存量建設(shè)用地約40平方公里。合計(jì)總用地312平方公里，年度供應(yīng)量控制在6240公頃。（3）綜合平衡分析，確定20072010年度土地供應(yīng)總量通過(guò)分析城市近期規(guī)劃，年度土地供應(yīng)量約為6200公頃，通過(guò)分析土地利用總體規(guī)劃，土地供應(yīng)量約為6240公頃，最終綜合確定年度土地供應(yīng)量為6220公頃。2006年土地供應(yīng)總量預(yù)計(jì)為6148公頃，按照集約利用土地的總原則，20072010年度土地供應(yīng)總量確定為6200公頃/年。其中增量土地約4400公頃，存量土地1800公頃。（二）住宅用地土地供應(yīng)分析結(jié)論：通過(guò)從理論上多途徑分析住宅用地的需求，結(jié)合近期規(guī)劃、“十一

7、五”規(guī)劃對(duì)土地供應(yīng)的需求，同時(shí)綜合考慮住宅用地的供地政策導(dǎo)向，確定住宅用地的2007-2010年年度土地供應(yīng)量為1600公頃,其中經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房用地面積為400公頃。住宅用地的土地供應(yīng)分析是編制供應(yīng)計(jì)劃的重點(diǎn)，我們選取四種方法進(jìn)行測(cè)算，主要從需求的角度分析住宅用地的供應(yīng)量。1.從人口需求角度確定住宅用地需求總量區(qū)分現(xiàn)有常住人口、新增常住人口、外部購(gòu)房需求和住宅更新需求的不同需求，最終測(cè)算用地總需求。（1）現(xiàn)有常住人口的住房改善帶來(lái)的住房需求“十一五”期間，伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，北京市的人均居住面積提高約4平方米，達(dá)到30平方米。根據(jù)2005年全市城鎮(zhèn)常住人口來(lái)推算，“十一五”期間現(xiàn)有常住人

8、口的住房改善帶來(lái)的住宅需求約為4791萬(wàn)平方米。（2）新增常住人口帶來(lái)的住房需求“十一五”期間，北京城市化帶來(lái)了約255萬(wàn)的新增常住人口，如仍維持近幾年的人口增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)，則城鎮(zhèn)戶籍人口增加約155萬(wàn)。假設(shè)新增人口住房條件也達(dá)到人均30平方米的水平，則新增城鎮(zhèn)戶籍人口的住宅需求量約為4650萬(wàn)平方米?！笆晃濉逼陂g由于城鎮(zhèn)戶籍人口增加帶來(lái)的住宅需求約為4650萬(wàn)平方米。（3）外部購(gòu)房需求（不包括常住人口中的外來(lái)人口住房需求）從統(tǒng)計(jì)調(diào)查來(lái)看，北京市約有25%左右的商品房被外來(lái)人口（非本市戶籍人口）購(gòu)買(mǎi)。近兩年全市商品住宅年均銷(xiāo)售面積約為2426萬(wàn)平方米，按照25%折算，外部購(gòu)房量約為600萬(wàn)平方米。

9、未來(lái)幾年繼續(xù)保持商品房原有外銷(xiāo)規(guī)模是可能的。據(jù)此推算“十一五”期間外來(lái)人口的住宅需求量約為3033萬(wàn)平方米。（4）住宅更新產(chǎn)生的需求（拆遷的需求）“十一五”期間，住宅更新節(jié)奏與“十五”期間相比，節(jié)奏放慢，預(yù)測(cè)2006年住宅拆遷量為200萬(wàn)平方米，2007年和2008年受奧運(yùn)會(huì)影響，拆遷量大幅下降，分別為100萬(wàn)平方米和50平方米；2009-2010年，拆遷規(guī)模回升，拆遷量每年200萬(wàn)平方米；因此“十一五”期間由于住宅更新帶來(lái)的住房需求約為750萬(wàn)平方米。綜合上述四部分結(jié)果，“十一五”期間北京市的住宅需求總面積為13224萬(wàn)平方米?！笆晃濉逼陂g需新建住宅13224萬(wàn)平方米，按建筑容積率2計(jì)算(

10、參見(jiàn)容積率分析圖3-2-1)，需住宅用地6612公頃。2006年供應(yīng)土地1199公頃，則2007-2010年需求土地5413公頃,年度需求土地1352公頃。2.從房屋竣工面積角度分析住宅用地需總量根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的北京市建設(shè)領(lǐng)域統(tǒng)計(jì)資料（2006年），1996年2005年北京市住宅竣工總面積見(jiàn)下表：表3-2-1 1996年-2005年北京市住宅竣工總面積 （萬(wàn)平方米）年度1996199719981999200020012002200320042005住宅竣工面積470.8478.3588.7908.3994.31393.41926.22080.82343.92841.4數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)

11、局圖3-2-1 住宅竣工面積時(shí)間序列曲線根據(jù)上圖可以看出，近幾年北京市住宅竣工面積基本呈線性增長(zhǎng)趨勢(shì)。綜合考慮，采用移動(dòng)平均方法對(duì)其進(jìn)行時(shí)間序列預(yù)測(cè)，得到2002-2010年住宅竣工面積的預(yù)測(cè)值：3362、3262、3362、3462萬(wàn)平方米, 總面積為13204萬(wàn)平方米。下面分析容積率的確定過(guò)程。容積率是由城鎮(zhèn)住宅建筑面積計(jì)算住宅用地面積的橋梁，住宅用地面積的預(yù)測(cè)對(duì)容積率數(shù)值的選擇也極為敏感。圖3-2-2顯示了自1992年以來(lái)北京市城鎮(zhèn)住宅平均容積率的變動(dòng)狀況。圖3-2-2 1992-2004年容積率變化趨勢(shì)從圖3-2可以看出，自1992年以來(lái)出讓住宅用地的平均容積率波動(dòng)較大，1998年達(dá)最

12、高值2.8，最低值0.75出現(xiàn)在1992年和1993年。1992年-2004年出讓住宅用地總平均容積率為1.73。進(jìn)一步研究數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2001年前平均容積率的變化與別墅、公寓用地比例的變動(dòng)相關(guān)。別墅、公寓等用地比例降低，平均容積率則會(huì)升高。但2001年后普通住宅平均容積率也出現(xiàn)下降趨勢(shì)，并趨近平穩(wěn)。北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)正趨于規(guī)范和成熟，加上當(dāng)前住宅建設(shè)普通住宅傾斜，預(yù)計(jì)北京市城鎮(zhèn)住宅平均容積率不會(huì)再出現(xiàn)大幅度的波動(dòng)。對(duì)歷史平均容積率數(shù)據(jù)采用五年移動(dòng)平均法，結(jié)果顯示未來(lái)五年城鎮(zhèn)住宅平均容積率介于1.75-1.85之間。考慮未來(lái)土地集約利用，預(yù)測(cè)2010年前，新增城鎮(zhèn)住宅平均容積率為2.0。綜上所述，

13、選取平均容積率2.0，則2007-2010年土地需求數(shù)量6602公頃。年度需求用地1651公頃。3.分析北京住房建設(shè)規(guī)劃（2006-2010）、北京“十一五”時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，確定住宅用地需求量依據(jù)北京住房建設(shè)規(guī)劃（2006-2010），到2010年，北京居住用地總面積約410平方公里，住房總建筑面積約4.2億平方米?？紤]到住房審批與實(shí)際建成形成有效供應(yīng)的滯后性，“十一五”期間，新增住房建筑面積約1.23億平方米，年均約2500萬(wàn)平方米；規(guī)劃審批居住用地總量約90平方公里，年均約18平方公里。其中新供應(yīng)居住用地（包括農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地和其他性質(zhì)建設(shè)用地轉(zhuǎn)為居住用地兩類(lèi)）供應(yīng)總量為50平方公

14、里，存量居住用地供應(yīng)總量為40平方公里。依據(jù)住房建設(shè)規(guī)劃數(shù)據(jù)分析，年度需求用地1800公頃土地依據(jù)北京“十一五”時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，“十一五”期末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度開(kāi)復(fù)工面積平均為9000萬(wàn)平方米，竣工3000萬(wàn)平方米；商品房住宅開(kāi)發(fā)年度開(kāi)復(fù)工面積平均為5500萬(wàn)平方米，竣工2000萬(wàn)平方米。其中公共住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房、安置用房、合作建房等）供應(yīng)量達(dá)到房屋供應(yīng)總量的40%左右?！笆晃濉逼陂g，控制新建商品住房?jī)r(jià)格年度漲幅在5-13%之間。規(guī)劃控制北京市年度住宅用地供應(yīng)總量在1500公頃左右，在土地供應(yīng)中嚴(yán)格執(zhí)行。4.依據(jù)土地儲(chǔ)備的供給能力分析土地供應(yīng)量根據(jù)現(xiàn)有資料，預(yù)計(jì)2007年土地

15、儲(chǔ)備中心入市交易的土地約為1300公頃，其中約1200公頃用地為商品房用地，綜合考慮經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房年度需求用地約400公頃，據(jù)此推算，2007-2010年度住宅用地總需求約為1600公頃。綜合以上四種途徑的居住用地分析，2007-2010年住宅用地需求總量指標(biāo)為6323公頃,年度住宅用地需求總量約為1581公頃（見(jiàn)表3-2-2）,經(jīng)過(guò)綜合平衡分析，年度用地指標(biāo)取值1600公頃。表3-2-2 居住用地需求分析2007-2010年度需求方法一54131352方法二66021651方法三72001800方法四60001500方法五64001600均值63231581在住宅用地供應(yīng)量總量指標(biāo)確定后

16、，我們選用兩種方法進(jìn)行了驗(yàn)證：5.將住宅類(lèi)別細(xì)分，分類(lèi)進(jìn)行住宅用地供應(yīng)研究區(qū)分經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房、商品房的用地需求進(jìn)行分類(lèi)研究，以各類(lèi)用地的近期規(guī)劃為基礎(chǔ)，結(jié)合各類(lèi)用地的有效需求科學(xué)預(yù)測(cè)各類(lèi)用地的供應(yīng)面積。（1）經(jīng)濟(jì)適用住房用地需求途徑一：依據(jù)北京住房建設(shè)規(guī)劃（2006-2010年）依據(jù)北京住房建設(shè)規(guī)劃（2006-2010年）的統(tǒng)計(jì)，根據(jù)家庭收入水平和住房情況，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，應(yīng)該享受廉租住房政策的家庭戶數(shù)約為7.7萬(wàn)戶，享受政策性租賃住房政策的家庭戶數(shù)約為6萬(wàn)戶，享受經(jīng)濟(jì)適用住房政策的家庭戶數(shù)約為32萬(wàn)戶，總計(jì)約為45.7萬(wàn)戶，占城鎮(zhèn)戶籍戶比例約為13.7%，這部分人群是政府住房保障的主要對(duì)象

17、。 依據(jù)上述內(nèi)容，經(jīng)濟(jì)適用住房的戶型面積按照每戶約81平方米（每戶平均2.7人，每人居住面積30平方米，共計(jì)81平方米）進(jìn)行測(cè)算，因此經(jīng)濟(jì)適用住房總需求住房面積為2560萬(wàn)平方米2006年預(yù)計(jì)竣工面積200萬(wàn)平方米，2007-2010年經(jīng)濟(jì)適用住房需求面積為 2360萬(wàn)平方米容積率按照2.5測(cè)算，經(jīng)濟(jì)適用住房用地需求為944公頃，2007-2010年度需求為236公頃。途徑二：人均收入在6萬(wàn)元以下，戶居住面積70平方米以下的城鎮(zhèn)戶籍人口2005年的北京市共有城鎮(zhèn)戶籍人口880.2萬(wàn)，根據(jù)北京市對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)條件的限制，“經(jīng)濟(jì)適用房”應(yīng)保障家庭收入6萬(wàn)元以下，家庭住房在70平方米以下的城鎮(zhèn)戶籍

18、人口。不同收入水平城鎮(zhèn)家庭的住房面積見(jiàn)下表（來(lái)源于北京市2005年1%人口抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，調(diào)查的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間為2005年11月1日零時(shí)）：表3-3-3 不同收入水平城鎮(zhèn)家庭的住房面積 （2005年1%樣本數(shù)）家庭戶戶數(shù)30平方米以下30-60平方米60-90平方米90-120平方米120-140平方米140平方米以上比重（%）比重（%）比重（%）比重（%）比重（%）比重（%）家庭收入8425320.127.532.411.53.4 5.0 3萬(wàn)元以下5615325.628.130.48.92.5 4.5 3-4萬(wàn)元948315.128.634.912.23.6 4.7 4-5萬(wàn)元57288.828.

19、439.415.43.9 4.2 5-6萬(wàn)元20866.925.443.117.0 4.2 3.5 6-7萬(wàn)元34055.327.437.618.55.6 5.7 7-8萬(wàn)元23043.925.438.220.47.0 5.1 8-9萬(wàn)元11513.225.436.0 21.96.9 6.9 9-10萬(wàn)元12383.221.635.0 23.58.2 8.4 10萬(wàn)元以上27041.717.827.0 26.410.5 16.5 依據(jù)上表，按照家庭收入、住房面積的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算經(jīng)濟(jì)適用住房需求人口，按照每戶人口2.7人測(cè)算，按照經(jīng)濟(jì)適用住房戶均面積81平方米測(cè)算，理論上假設(shè)這些居民全部有經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)

20、買(mǎi)需求，則現(xiàn)狀人口經(jīng)濟(jì)適用住房理論總需求戶數(shù)172.78萬(wàn)戶。結(jié)合居民的有效需求，至2010年，按照30%的戶數(shù)作為有效的經(jīng)濟(jì)適用房需求總戶數(shù)，因此共需經(jīng)濟(jì)適用住房4146.72萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)2006年經(jīng)濟(jì)適用住房竣工面積為200萬(wàn)平方米，以容積率2.5計(jì)，經(jīng)濟(jì)適用住房用地需求1578.69公頃，年度需求用地395公頃。途徑三：人均收入在4萬(wàn)元以下，戶居住面積70平方米以下的城鎮(zhèn)戶籍人口依據(jù)北京市1% 人口調(diào)查數(shù)據(jù)，則2007-2010年經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)際需求面積為3597.04萬(wàn)平方米。以容積率2.5計(jì)，需住宅用地1438.82公頃，年度需求用地為360公頃。綜合以上分析，結(jié)合經(jīng)濟(jì)適用住房年度

21、實(shí)際需求量，上述方法的平均值，經(jīng)濟(jì)適用住房用地年度需求用地面積約為387公頃,2007-2010總需求為1549公頃。表3-2-4 單位：公頃2007-2010年度需求方法一944236方法二400256方法三360233均值968242（2）廉租房的需要量測(cè)算途徑一：根據(jù)北京住房建設(shè)規(guī)劃（2006-2010年），“十一五”期間，由于實(shí)物配租的廉租住房建設(shè)規(guī)模約為47-60萬(wàn)平方米，約1萬(wàn)套，通過(guò)租金補(bǔ)貼的形式，解決其它約6.7萬(wàn)戶“雙困”家庭的住房問(wèn)題。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模約1500萬(wàn)平方米，約21萬(wàn)套，享受經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)政策的建設(shè)規(guī)模約1500萬(wàn)平方米。依據(jù)上述數(shù)據(jù)分析，按照每套戶型面積

22、50平方米的規(guī)模進(jìn)行測(cè)算，“十一五”期間總共需求廉租住房面積約為50萬(wàn)平方米。年度需求廉租房10萬(wàn)平方米，按照容積率3計(jì)算，用地需求為16.67萬(wàn)平方米?？紤]2006年度廉租房供應(yīng)量較少，因此2007-2010年年度用地需求為4公頃。途徑二：根據(jù)家庭收入水平和住房情況，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2005年符合廉租房條件家庭77719戶，租金補(bǔ)貼解4115戶，實(shí)物配租346戶，余下73258戶，其中城近郊八區(qū)49783戶，遠(yuǎn)郊區(qū)縣23475戶。實(shí)物配租主要解決城近郊八區(qū)需拆遷的廉租家庭及領(lǐng)取不到租房補(bǔ)貼的家庭，按歷史數(shù)據(jù)測(cè)算，城近郊八區(qū)居住在危房中的廉租家庭1170戶，其余的15%家庭（7292戶）需要實(shí)物配

23、租，合計(jì)為8462戶。遠(yuǎn)郊區(qū)縣以租金補(bǔ)貼配租為主，考慮到門(mén)頭溝區(qū)由于煤礦關(guān)閉下崗職工多，形成了低保家庭集中的狀況，可實(shí)行實(shí)物配租，約為878戶。按此種口徑測(cè)算，城八區(qū)加門(mén)頭溝區(qū)合計(jì)需實(shí)物配租家庭9340戶。如果按家庭類(lèi)型分，實(shí)物配租主要解決居住危房、老人、殘疾人以及租不到房的廉租家庭。城八區(qū)55歲以前家庭1781戶，重殘家庭1818戶，居住在危房中家庭1170戶，剔除重復(fù)部分，三項(xiàng)合計(jì)4169戶，加上余下15%實(shí)物配租家庭及門(mén)頭溝區(qū)實(shí)物配租家庭，按該種口徑測(cè)算，全市城實(shí)物配租家庭合計(jì)約12000戶。按上述兩種測(cè)算口徑（9340戶、1.2萬(wàn)戶）計(jì)，每戶50平方米，需要實(shí)物住房47-60萬(wàn)平方米。

24、容積率按照3測(cè)算，需求廉租房用地為5公頃/年。根據(jù)2006年12月份的國(guó)土資源廳局長(zhǎng)會(huì)議上，2007年將建設(shè)30萬(wàn)平方米廉租房，未來(lái)三年將建100萬(wàn)平方米廉租房，則平均每年需廉租房用地為10公頃。依據(jù)上述數(shù)據(jù)分析，廉租房每年需要用地面積約為10公頃。（3）商品房用地的需求依據(jù)北京市2005年1%人口調(diào)查數(shù)據(jù)，從人口需求的角度出發(fā)，首先從城鎮(zhèn)家庭戶中扣除符合經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)范圍的戶數(shù)，然后分析已經(jīng)達(dá)到2010年人均30平方米的戶數(shù)，剩余的家庭戶即為有效的商品房需求戶數(shù)。商品房住宅用地年度需求1133萬(wàn)平方米。參照上述分析結(jié)果，住宅用地總需求為1385公頃。6.利用時(shí)間序列模型，對(duì)于土地供應(yīng)數(shù)量進(jìn)

25、行測(cè)分析首先分析土地供應(yīng)總量的變化趨勢(shì)，然后依據(jù)移動(dòng)平均的測(cè)算方法，預(yù)測(cè)住宅用地的供應(yīng)量。需要分析1999-2006年住宅用地的供應(yīng)與評(píng)價(jià)情況，指導(dǎo)2007-2010年土地供應(yīng)計(jì)劃的制定。剔出2004年異常數(shù)據(jù)，測(cè)算結(jié)果如下，2007-2010年北京市住宅用地土地供應(yīng)量分別為1130、1096、1113、1106公頃,合計(jì)4445公頃。表3-2-51999-2006年北京市土地供應(yīng)數(shù)量年份19992000200120022003200420052006住宅用地供應(yīng)量(公頃)8411014263526372925389512221499圖3-2-3居住用地供應(yīng)總量時(shí)間序列曲線從上述兩種方法的測(cè)算

26、結(jié)果上看，年度住宅用地需求約1400公頃，在一定程度上驗(yàn)證了土地供應(yīng)量的合理性。（三）商服用地土地供應(yīng)分析通過(guò)從理論上多途徑分析商服用地的需求，結(jié)合近期規(guī)劃、“十一五”規(guī)劃對(duì)土地供應(yīng)的需求，同時(shí)綜合考慮商服用地的供地政策導(dǎo)向，確定商服用地的2007-2010年土地供應(yīng)量為1382.16公頃，年均345.55公頃。1.商業(yè)用地預(yù)測(cè)商業(yè)用地與住宅用地最大的不同之處在于，普通消費(fèi)者并不直接對(duì)商業(yè)用地的產(chǎn)品產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)需求，只是通過(guò)對(duì)商業(yè)用地的產(chǎn)品所提供的服務(wù)（即商業(yè)服務(wù)）間接對(duì)商業(yè)用地產(chǎn)生需求，而這種需求難以直接度量，更難以轉(zhuǎn)化為商業(yè)用地的量。在具體的預(yù)測(cè)方法上，根據(jù)對(duì)影響商業(yè)需求因素的分析，決定采用三

27、條途徑：第一種，商業(yè)增加值與商業(yè)用地相關(guān)關(guān)系法：利用商業(yè)增加值和商業(yè)用地出讓面積的歷年數(shù)值，回歸得到二者的關(guān)系。并以此推算得到商業(yè)用地面積需求量的預(yù)測(cè)值。第二種，住宅與商業(yè)用地相關(guān)比例法：通過(guò)計(jì)量方法找尋住宅面積與商業(yè)用地出讓面積的關(guān)系，通過(guò)預(yù)測(cè)住宅面積的數(shù)值，得到商業(yè)用地供應(yīng)面積的預(yù)測(cè)值。第三種，利用人均規(guī)劃的商業(yè)用地面積確定：通過(guò)北京市“十一五”時(shí)期商業(yè)發(fā)展規(guī)劃中，有關(guān)人均商業(yè)用地面積增加量，預(yù)測(cè)商業(yè)用地建筑面積，再根據(jù)商業(yè)平均容積率確定，商業(yè)用地供應(yīng)量。商業(yè)增加值與商業(yè)用地相關(guān)關(guān)系法由于商業(yè)用地需求量主要受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度尤其是第三產(chǎn)業(yè)尤其是商業(yè)增加值的影響，所以在此我們預(yù)測(cè)未來(lái)商業(yè)用地?cái)?shù)

28、量時(shí)應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注商業(yè)增加值對(duì)未來(lái)商業(yè)用地需求量的影響。這種方法的預(yù)測(cè)思路是：首先，將歷年來(lái)商業(yè)增加值與商業(yè)用地需求量做線性回歸，算出反映二者之間數(shù)量關(guān)系的回歸方程式；其次，采用線性回歸方法預(yù)測(cè)未來(lái)北京市商業(yè)增加值；最后，通過(guò)商業(yè)增加值以及回歸方程式預(yù)測(cè)出未來(lái)商業(yè)用地需求量數(shù)值。 a.用多項(xiàng)式回歸法做出歷年商業(yè)增加值與商業(yè)用地供應(yīng)量的回歸方程下表是北京市1999年至2006年間商業(yè)增加值與商業(yè)用地供應(yīng)量的統(tǒng)計(jì)，可以采用線性回歸法來(lái)做出歷年來(lái)商業(yè)增加值與商業(yè)用地需求量的回歸方程。表3-3-1 北京市商業(yè)增加值與商業(yè)用地供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)表（單位：億元、公頃）年份商業(yè)增加值商業(yè)用地供應(yīng)量1999207.25

29、67.442000217.6146.532001239.18126.332002256.14170.542003279.69264.682004302.88533.672005327.99115.562006355.1874.52圖3-3-1 商業(yè)用地供應(yīng)量和商業(yè)增加值相關(guān)關(guān)系1999年到2006年商業(yè)用地的供應(yīng)量在數(shù)量上存在一定的規(guī)律，但是由于2004年是一個(gè)特殊的年份，供應(yīng)量激增， 2004年商業(yè)用地的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于以前年度，是以后若干年度商業(yè)用地供應(yīng)量的提前釋放，我們將2004年商業(yè)供應(yīng)量進(jìn)行修正，將提前釋放量在以后年度分配。利用spss統(tǒng)計(jì)軟件將歷年來(lái)商業(yè)增加值與商業(yè)用地供應(yīng)量做回歸，

30、得到如下的回歸方程： q = -8.3645g2 + 100.11g - 71.306其中，q表示某年的商業(yè)用地需求量，g表示某一年的商業(yè)增加值。根據(jù)歷年來(lái)商業(yè)增加值來(lái)算出商業(yè)增加值與年份的回歸方程。利用spss統(tǒng)計(jì)軟件將歷年來(lái)商業(yè)增加值與年份做線性回歸，得到如下的回歸方程：q(t) = 20.474t + 179.64其中，q(t)表示某年的商業(yè)增加值，t表示年份。并且經(jīng)過(guò)t檢驗(yàn)，上述回歸方程系數(shù)的顯著性值為0，小于顯著性標(biāo)準(zhǔn)0.05，因此上述回歸方程是成立的。根據(jù)上述回歸方程，我們可以預(yù)測(cè)出未來(lái)任何一年的商業(yè)增加值的預(yù)測(cè)值。表3-3-2是從2006年到2010年北京市商業(yè)增加值的預(yù)測(cè)值統(tǒng)計(jì)

31、，圖3-3-1是根據(jù)表3-3-2做出的北京市1999年以來(lái)的商業(yè)增加值的趨勢(shì)圖。從圖中我們可以看出，今后北京市商業(yè)增加值將成逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)，2007年將增長(zhǎng)到384.62億元，到2010年將達(dá)到488.42億元。表3-3-2 北京市未來(lái)商業(yè)增加值的預(yù)測(cè)值統(tǒng)計(jì)表（單位：億元）年份商業(yè)增加值預(yù)測(cè)值2007384.622008416.52009451.032010488.42圖3-3-2 北京市未來(lái)商業(yè)增加值的預(yù)測(cè)值趨勢(shì)圖c.利用商業(yè)增加值預(yù)測(cè)值以及回歸方程式預(yù)測(cè)出未來(lái)商業(yè)用地需求量數(shù)值根據(jù)上兩步線性回歸所做出的回歸方程和商業(yè)增加值的預(yù)測(cè)值，我們可以方便的預(yù)測(cè)出未來(lái)任何一年的商業(yè)用地需求量的預(yù)測(cè)值。

32、表3-3-3是從2007年到2010年北京市商業(yè)用地需求量的預(yù)測(cè)值統(tǒng)計(jì)，圖3-3-3是根據(jù)表3-3-3做出的北京市從2007年到2010年的商業(yè)用地供應(yīng)量的趨勢(shì)圖。表3-3-3 gdp相關(guān)法預(yù)測(cè)北京市未來(lái)商業(yè)用地供應(yīng)量（單位：公頃）年份商業(yè)用地需求量2007125.462008133.672009138.862010143.59圖3-3-3 2007年到2010年的商業(yè)用地供應(yīng)量的趨勢(shì)圖住宅與商業(yè)用地相關(guān)比例預(yù)測(cè)法城市的重要職能中，住宅和商業(yè)都是不可或缺的部分。尤其隨著我國(guó)城市居民物質(zhì)生活的豐富，消費(fèi)和住宅越來(lái)越密不可分。即使僅從規(guī)劃常識(shí)而言，消費(fèi)場(chǎng)所的量和住宅場(chǎng)所的量也存在某種相關(guān)關(guān)系，因此

33、，從住宅用地的需求量推知商業(yè)用地的需求量具有科學(xué)性和合理性。表3-3-4 近年來(lái)商業(yè)用地量與住宅用地量（單位：公頃）年份商業(yè)用地面積住宅用地面積199967.44840.82200046.531014.172001126.332635.062002170.542636.852003264.682925.172004533.673894.992005115.56922200674.521199如下圖所示。圖3-3-4 商業(yè)與住宅用地量變化情況將1999年2006年來(lái)的商業(yè)、住宅用地需求量進(jìn)行線性回歸，得到回歸方程為：q84.088+ 0.046r 其中，q表示某年的商業(yè)用地需求量，r表示當(dāng)年的住

34、宅用地需求量。結(jié)合住宅用地需求量的預(yù)測(cè)結(jié)果，計(jì)算得知20072020年間商業(yè)用地的需求量為：表3-3-5 住宅相關(guān)法預(yù)測(cè)北京市未來(lái)商業(yè)用地需求量（單位：公頃）年份商業(yè)用地需求量住宅用地需求量2007136.0711302008134.510962009135.2911132010134.961106利用人均規(guī)劃的商業(yè)用地面積確定法根據(jù)北京市城市近期建設(shè)規(guī)劃（20062010）實(shí)施導(dǎo)則以及北京市“十一五”時(shí)期商業(yè)發(fā)展規(guī)劃的相關(guān)資料，確定目前全市人均商業(yè)用地面積數(shù)據(jù)以及截至2010年全市人均商業(yè)用地面積；根據(jù)全市人口數(shù)據(jù)測(cè)算全市至2010年商業(yè)用地的增加量；根據(jù)全市增量用地和存量用地的比例，測(cè)算全

35、市存量商業(yè)用地?cái)?shù)量。a.全市現(xiàn)狀商業(yè)用地人均標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)劃至2010年商業(yè)用地人均標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)北京市“十一五”時(shí)期商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，2005年全市實(shí)際人均零售商業(yè)營(yíng)業(yè)面積為0.91平方米/人；根據(jù)北京市城市近期建設(shè)規(guī)劃（20062010）實(shí)施導(dǎo)則截至2010年全市人均商業(yè)營(yíng)業(yè)面積為1.2平方米/人，2010年全市零售商業(yè)建筑面積達(dá)到3200萬(wàn)平方米。b全市人口數(shù)據(jù)截至2005年底全市常住城鎮(zhèn)人口為1286萬(wàn)人，根據(jù)北京市城市近期建設(shè)規(guī)劃（20062010）實(shí)施導(dǎo)則，2010年，北京市城鎮(zhèn)人口規(guī)模規(guī)劃控制在1370萬(wàn)人。c.確定全市新增商業(yè)用地?cái)?shù)量根據(jù)上述數(shù)據(jù)，確定全市截至2010年商業(yè)用地建筑面積，如下表

36、3-3-6人均商業(yè)營(yíng)業(yè)用地面積（平方米/人）人口（萬(wàn)人）營(yíng)業(yè)面積（萬(wàn)平方米）建筑面積（萬(wàn)平方米）20050.9112861170.261462.8320101.23200增加量0.291737.17商業(yè)用地全市平均容積率按照3，則全市截至2010年商業(yè)用地?cái)?shù)量為579.06公頃，則年度平均為115.81公頃。全市未來(lái)商業(yè)用地?cái)?shù)量的最終預(yù)測(cè)利用上述商業(yè)增加值與商業(yè)用地相關(guān)關(guān)系法、住宅與商業(yè)用地相關(guān)比例法、利用人均規(guī)劃的商業(yè)用地面積確定法三種預(yù)測(cè)方法得到的預(yù)測(cè)結(jié)果如下：表3-3-6 商業(yè)用地供應(yīng)量三種預(yù)測(cè)方法比較 （公頃）年份商業(yè)增加值與商業(yè)用地相關(guān)關(guān)系法利用人均規(guī)劃的商業(yè)用地面積確定法住宅與商業(yè)

37、用地相關(guān)比例法2007125.46115.81136.072008133.67115.81134.52009138.86115.81135.292010143.59115.81134.96合計(jì)541.58463.24540.82我們認(rèn)為利用上述三種方法測(cè)算所得的結(jié)果具有一定的相近性，其中根據(jù)人均規(guī)劃商業(yè)用地面積法更能反映全市商業(yè)用地的供給潛力，故我們?nèi)〉诙N方法的權(quán)重為0.5，其余兩種方法的權(quán)重分別為0.25，測(cè)算20072010年土地供應(yīng)的需求量，即為502.22公頃，年均125.56公頃。2.綜合用地土地供應(yīng)量確定的技術(shù)過(guò)程綜合用地土地供應(yīng)量的測(cè)算思路如下第一種，第三產(chǎn)業(yè)gdp與綜合用地相

38、關(guān)關(guān)系法：利用第三產(chǎn)業(yè)gdp和綜合用地建筑面積的歷年數(shù)值，回歸得到二者的關(guān)系。并以此推算得到綜合用地建筑面積需求量的預(yù)測(cè)值。再根據(jù)綜合用地容積率，求得綜合用地的需求量。第二種，住宅與綜合用地相關(guān)比例法：通過(guò)計(jì)量方法找尋住宅面積與綜合用地面積的關(guān)系，通過(guò)預(yù)測(cè)住宅面積的數(shù)值，得到綜合用地面積的預(yù)測(cè)值。最后，對(duì)兩種方法預(yù)測(cè)得到的需求量進(jìn)行分析，通過(guò)經(jīng)驗(yàn)判斷和邏輯分析對(duì)結(jié)果進(jìn)行修正處理，得到北京市的綜合用地的需求預(yù)測(cè)最終值。（1）第三產(chǎn)業(yè)gdp與綜合用地相關(guān)關(guān)系法如前所述，由于綜合用地需求量主要受到第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度的影響，所以在此我們預(yù)測(cè)未來(lái)綜合用地?cái)?shù)量時(shí)應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注第三產(chǎn)業(yè)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值對(duì)未來(lái)綜合用地

39、需求量的影響。這種方法的預(yù)測(cè)思路是：首先，將歷年來(lái)第三產(chǎn)業(yè)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值與綜合用地建筑面積做線性回歸，算出反映二者之間數(shù)量關(guān)系的回歸方程式；其次，通過(guò)第三產(chǎn)業(yè)gdp預(yù)測(cè)值以及回歸方程式預(yù)測(cè)出未來(lái)綜合用地建筑面積需求量數(shù)值；最后，代入綜合用地容積率，根據(jù)綜合用地容積率，求得綜合用地的需求量。用線性回歸法做出歷年第三產(chǎn)業(yè)gdp與綜合用地建筑面積的回歸方程表3-3-7是北京市1999年至2003年間第三產(chǎn)業(yè)gdp與綜合用地建筑面積的統(tǒng)計(jì)，圖是根據(jù)表3-3-7做出的北京市1999年以來(lái)的第三產(chǎn)業(yè)gdp與綜合用地建筑面積的趨勢(shì)圖。從圖中可以看出，無(wú)論是第三產(chǎn)業(yè)gdp還是綜合用地建筑面積都呈現(xiàn)逐年上升的線性

40、走勢(shì)，并且二者之間存在極強(qiáng)的相關(guān)性和趨同性。因此，可以采用線性回歸法來(lái)做出歷年來(lái)第三產(chǎn)業(yè)gdp與綜合用地建筑面積的回歸方程。表3-3-7 北京市歷年來(lái)第三產(chǎn)業(yè)gdp與綜合用地面積統(tǒng)計(jì)表年份第三產(chǎn)業(yè)gdp（萬(wàn)元）綜合用地面積（公頃）19991695.2236.7520002051.1245.8620012489.5751.7620022998.3730.3320033449502.8920044113.3631.1420054764.3312.4420065113.7201.48圖3-3-5 北京市歷年來(lái)第三產(chǎn)業(yè)gdp與綜合用地建筑面積趨勢(shì)圖1999年到2006年商業(yè)用地的供應(yīng)量在數(shù)量上存在一定

41、的規(guī)律，但是由于20002003年是全市寫(xiě)字樓用地供應(yīng)處于一個(gè)高峰年份，而真正在市場(chǎng)上消化這些寫(xiě)字樓用地尚需要一定的時(shí)間，且當(dāng)時(shí)金融街和cbd的建設(shè)處于建設(shè)起步階段，供應(yīng)量較大，需要將這幾年供應(yīng)量進(jìn)行修正，然后進(jìn)行未來(lái)年限土地供應(yīng)量的預(yù)測(cè)。接下來(lái)，利用spss統(tǒng)計(jì)軟件將歷年來(lái)第三產(chǎn)業(yè)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值與綜合用地建筑面積做線性回歸，得到如下的回歸方程：q= -1.7742g4 + 31.757g3 - 189.35g2 + 421.95g- 36.007其中，q表示某年的綜合用地建筑面積，g表示某一年的第三產(chǎn)業(yè)gdp。并且經(jīng)過(guò)t檢驗(yàn)，上述回歸方程系數(shù)的顯著性值達(dá)到0.037，小于顯著性標(biāo)準(zhǔn)0.05，因

42、此上述回歸方程是成立的。采用線性回歸方法預(yù)測(cè)未來(lái)北京市第三產(chǎn)業(yè)gdp首先，采用線性回歸方法，根據(jù)北京市歷年來(lái)第三產(chǎn)業(yè)gdp來(lái)算出第三產(chǎn)業(yè)gdp與年份的回歸方程。利用spss統(tǒng)計(jì)軟件將歷年來(lái)第三產(chǎn)業(yè)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值與年份做線性回歸，得到如下的回歸方程：q(t) = 510.4 t + 1030.5其中，q(t)表示某年的第三產(chǎn)業(yè)gdp，t表示年份。并且經(jīng)過(guò)t檢驗(yàn)，上述回歸方程系數(shù)的顯著性值為0，小于顯著性標(biāo)準(zhǔn)0.05，因此上述回歸方程是成立的。根據(jù)上述回歸方程，我們就可以預(yù)測(cè)出未來(lái)任何一年的第三產(chǎn)業(yè)gdp的預(yù)測(cè)值。表3-3-8是從2006年到2010年北京市第三產(chǎn)業(yè)gdp的預(yù)測(cè)值統(tǒng)計(jì)，圖是根據(jù)表3-

43、3-8做出的北京市1999年以來(lái)的第三產(chǎn)業(yè)gdp的趨勢(shì)圖。從圖中我們可以看出，今后北京市第三產(chǎn)業(yè)gdp將成逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)，2006年將增長(zhǎng)到5113.7億元。 表3-3-8 北京市未來(lái)第三產(chǎn)業(yè)gdp的預(yù)測(cè)值統(tǒng)計(jì)表（單位：億元）年份第三產(chǎn)業(yè)gdp預(yù)測(cè)值20065113.720075624.120086134.520096644.920107155.3圖33-6 北京市未來(lái)第三產(chǎn)業(yè)gdp的預(yù)測(cè)值趨勢(shì)圖利用第三產(chǎn)業(yè)gdp預(yù)測(cè)值以及回歸方程式預(yù)測(cè)出未來(lái)綜合用地建筑面積需求量數(shù)值根據(jù)上兩步線性回歸所做出的回歸方程和第三產(chǎn)業(yè)gdp的預(yù)測(cè)值，我們就可以方便的預(yù)測(cè)出未來(lái)任何一年的綜合用地建筑面積的預(yù)測(cè)值。表3

44、-3-9是從2006年到2010年北京市綜合用地建筑面積的預(yù)測(cè)值統(tǒng)計(jì)。表3-3-9 gdp相關(guān)法預(yù)測(cè)北京市未來(lái)綜合用地面積（萬(wàn)平方米）年份綜合用地面積2007223.452008236.12009237.242010246.78（2）住宅與綜合用地相關(guān)比例法與商業(yè)用地一樣，綜合用地的需求也是與人住宅用地緊密相關(guān)的。因此，在此也選用綜合用地建筑量與住宅用地建筑量的比例求取未來(lái)的綜合用地需求量。表3-3-10 近年來(lái)商業(yè)用地量與住宅用地量（單位：公頃）年份綜合用地面積居住用地供應(yīng)量1999236.75840.822000245.861014.172001751.762635.062002730.3

45、32636.852003502.892925.172004631.143894.992005312.449222006201.481199圖3-3-7 19992006年全市綜合、居住用地土地供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)圖利用上文中統(tǒng)計(jì)的19992006年歷年綜合用地面積與住宅用地面積進(jìn)行線性回歸，得到綜合用地面積與住宅用地面積之間的關(guān)系為：y = 0.0503x +158.18其中y 為綜合用地面積，x為住宅用地面積。由住宅用地面積預(yù)測(cè)結(jié)果可知，2007-2010年北京市住宅用地面積分別為：表3-3-10 北京市住宅建筑面積的中長(zhǎng)期預(yù)測(cè)結(jié)果（萬(wàn)平方米）年份預(yù)測(cè)面積20071130200810962009111

46、320101106利用上述住宅預(yù)測(cè)值及線性回歸方程，得到綜合用地面積的預(yù)測(cè)結(jié)果為：表3-3-11 住宅相關(guān)法預(yù)測(cè)北京市綜合用地面積（萬(wàn)平方米）年份預(yù)測(cè)面積2007215.022008213.312009214.162010213.81（3）全市未來(lái)綜合用地面積的最終預(yù)測(cè)利用上述第三產(chǎn)業(yè)gdp與寫(xiě)字樓用地相關(guān)關(guān)系法、住宅與寫(xiě)字樓用地相關(guān)比例法兩種預(yù)測(cè)方法得到的預(yù)測(cè)結(jié)果如下：表3-3-12 綜合建筑面積的兩種預(yù)測(cè)方法比較 （萬(wàn)平方米）年份第三產(chǎn)業(yè)gdp與綜合用地相關(guān)關(guān)系法住宅與綜合用地相關(guān)比例法2007213.45215.022008226.1213.312009227.24214.1620102

47、36.78213.81合計(jì)903.57856.3我們認(rèn)為利用上述兩種方法測(cè)算所得的結(jié)果具有一定的相似性，取二者的算數(shù)平均值作為初步測(cè)算的綜合用地的土地需求量，為879.94公頃，年均219.99公頃。3.商服用地總供應(yīng)量綜上，商服用地20072010年總供應(yīng)量為1382.16公頃，年均345.55公頃。（四）產(chǎn)業(yè)用地土地供應(yīng)分析通過(guò)從理論上對(duì)產(chǎn)業(yè)用地的趨勢(shì)預(yù)測(cè)，結(jié)合近期規(guī)劃、“十一五”規(guī)劃對(duì)土供應(yīng)的需求，同時(shí)綜合考慮各區(qū)縣和工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的實(shí)際情況，綜合確定北京市產(chǎn)業(yè)用地的2007-2010年土地供應(yīng)量為4940公頃，年均1235公頃。在具體的預(yù)測(cè)方法上，主要通過(guò)兩條途徑：1.通過(guò)分析1999-2

48、006產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)量，采用趨勢(shì)預(yù)測(cè)法，建立冪函數(shù)趨勢(shì)預(yù)測(cè)模型。表3-4-1 1999-2006產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)量年份19992000200120022003200420052006供應(yīng)量（公頃）252.95342.9323.66536.86876.19947.8510041227注：其中2006年數(shù)據(jù)為預(yù)測(cè)數(shù)，1-11月份產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)量為992公頃，12月份預(yù)計(jì)供應(yīng)量為235公頃。圖3-4-1 1999-2006產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)量數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市國(guó)土資源局土地有償供應(yīng)數(shù)據(jù)（1999-2006）圖3-4-2 1999-2006年產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)量散點(diǎn)圖根據(jù)圖3-4-2北京市產(chǎn)業(yè)用地需求量的歷史散點(diǎn)分布情況，

49、建立冪函數(shù)趨勢(shì)預(yù)測(cè)模型。其中，y為北京市產(chǎn)業(yè)用地需求量預(yù)測(cè)值，單位為公頃；x為時(shí)間變量，1999年為1，2000年為2，2006年為8。y = 475.08ln(x) + 59.169r2 = 0.8166據(jù)此，根據(jù)預(yù)測(cè)，2007年至2010年產(chǎn)業(yè)用地需求量為：2007年為1103公頃，2008年為1153公頃，2009年為1198公頃，2010年為1240公頃。2007-2010年產(chǎn)業(yè)用地總量為4694公頃。2. 根據(jù)各區(qū)縣上報(bào)的產(chǎn)業(yè)用地項(xiàng)目用地情況，2007年，北京市十八個(gè)區(qū)縣和北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)用地總量為1803.34公頃，其中在保留的工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)中的項(xiàng)目用地為1065.11公頃，開(kāi)

50、發(fā)區(qū)外獨(dú)立選址的產(chǎn)業(yè)用地為738.23公頃。其中朝陽(yáng)、門(mén)頭溝、通州、懷柔、亦莊所報(bào)的產(chǎn)業(yè)用地項(xiàng)目全都分布的工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)中，海淀、石景山、平谷的產(chǎn)業(yè)用地項(xiàng)目大部分都分布在工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)中，豐臺(tái)、房山、延慶的項(xiàng)目有大約50%的用地分布在開(kāi)發(fā)區(qū)中，昌平、順義、密云大部分產(chǎn)業(yè)用地分布在開(kāi)發(fā)區(qū)外，其中，順義汽車(chē)城的用地133公頃，占順義區(qū)2007年工業(yè)用地的44%。由于2007年的計(jì)劃基本上都已落實(shí)到具體的項(xiàng)目，我們通過(guò)對(duì)各區(qū)縣歷年的產(chǎn)業(yè)用地情況及上報(bào)的產(chǎn)業(yè)用地項(xiàng)目的進(jìn)展情況進(jìn)行分析，將認(rèn)為在2007年不能構(gòu)成供地的項(xiàng)目進(jìn)行核減，核減遵循以下原則：首先將不符合規(guī)劃的項(xiàng)目核減；將沒(méi)有辦理任何手續(xù)的項(xiàng)目核減；根據(jù)

51、項(xiàng)目辦理預(yù)審、取得立項(xiàng)、辦理征地手續(xù)、規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)等文件的情況進(jìn)行核減。其中朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、石景山、門(mén)頭溝、房山、順義所報(bào)產(chǎn)業(yè)用地項(xiàng)目較實(shí)，基本無(wú)核減；通州、平谷、懷柔、密云所報(bào)項(xiàng)目的進(jìn)展情況不是太好，估計(jì)在2007年供地的可能性較小，核減量較大，詳見(jiàn)圖3-4-3。根據(jù)核減的情況，最終確定2007年北京市產(chǎn)業(yè)用地為1202公頃，其中工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)項(xiàng)目670公頃，開(kāi)發(fā)區(qū)外獨(dú)立選址的項(xiàng)目532公頃，其中順義現(xiàn)代汽車(chē)基地占地133公頃。（詳見(jiàn)表3-4-4 ，圖3-4-5）圖3-4-3 各區(qū)縣所報(bào)產(chǎn)業(yè)用地和調(diào)整后用地對(duì)比圖圖3-4-4 北京市產(chǎn)業(yè)用地分布圖圖3-4-5 北京市各區(qū)縣產(chǎn)業(yè)用地工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)外

52、分布圖表3-4-2 北京市各區(qū)縣產(chǎn)業(yè)用地分布表區(qū)縣調(diào)整后實(shí)際報(bào)數(shù)合計(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)區(qū)外合計(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)區(qū)外朝陽(yáng)18.4518.450.0018.4518.450.00海淀204.05152.4751.58204.05152.4751.58豐臺(tái)43.0322.8920.1443.0322.8920.14石景山30.2923.117.1830.2923.117.18門(mén)頭溝10.1610.160.0010.1610.160.00房山62.3226.5335.7962.3226.5335.79昌平50.094.3445.7556.634.3452.28順義305.116.43298.68305.116.

53、43298.68通州144.89144.890.00280.53280.530.00大興95.2548.0547.20122.3048.0574.25平谷51.4050.670.73181.97181.240.73懷柔26.2926.290.0075.2975.290.00密云36.9819.4517.53244.1632.01212.15延慶39.2827.2911.9950.9227.2923.63亦莊77.1277.120.00118.13118.130.00合計(jì)1194.71658.14536.571803.341026.92776.42根據(jù)各區(qū)縣上報(bào)的產(chǎn)業(yè)用地計(jì)劃，2007-2010

54、年，北京市產(chǎn)業(yè)用地總量為7777公頃，年均1944公頃。我們根據(jù)對(duì)各區(qū)縣2007年計(jì)劃用地的核減比例對(duì)2007-2010年用地情況進(jìn)行核減，則2007-2010年北京市工業(yè)用地為5185公頃，年均用地1296公頃。3.兩種方法分別從不同的角度預(yù)測(cè)了2007-2010年北京市產(chǎn)業(yè)用地的需求量，我們?nèi)煞N方法的算術(shù)平均值作為2007-2010年的產(chǎn)業(yè)用地量，則2007-2010年北京市產(chǎn)業(yè)用地為4940公頃，年均1235公頃。（五）基礎(chǔ)設(shè)施用地土地供應(yīng)分析通過(guò)從理論上對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施用地的歷年用地情況進(jìn)行分析，結(jié)合近期規(guī)劃、“十一五”規(guī)劃對(duì)土供應(yīng)的需求，同時(shí)綜合考慮各區(qū)縣和市級(jí)基礎(chǔ)設(shè)施用地的實(shí)際情況，綜合確定基礎(chǔ)設(shè)施用地的20