上海虹口區(qū)某酒店項目合作建議書

1、 上海虹口區(qū)xx路酒店項目合作建議書xx酒店及服務(wù)式公寓管理公司2010年6月目錄一、 公司簡介二、 項目概要三、 市場定位及分析四、 前期技術(shù)咨詢服務(wù)內(nèi)容及取費五、 開業(yè)前準(zhǔn)備及經(jīng)營管理內(nèi)容及取費附件1：xx酒店及服務(wù)式公寓管理主要管理人員xx旗下管理的項目附件2：xx酒店及服務(wù)公寓的工作內(nèi)容及計劃一、 公司簡介xx服務(wù)式公寓及酒店管理公司成立于2008年10月,正值美國金融危機引發(fā)全球經(jīng)濟衰退之際, xx抓住這種不同尋常時期的機遇成功的創(chuàng)辦了公司。公司兩位創(chuàng)始人共同擁有60多年的酒店管理經(jīng)驗， 包括不良資產(chǎn)周轉(zhuǎn)的經(jīng)歷，重新定位和產(chǎn)品的重新設(shè)計，資產(chǎn)投入整合和退出戰(zhàn)略， 具有在經(jīng)濟下滑時期創(chuàng)

2、造價值和利潤的豐富經(jīng)驗。我們的目標(biāo)為客戶創(chuàng)造新的價值提升和優(yōu)化資產(chǎn)提供整合型商業(yè)模式以客戶為本，注重與客戶的長期合作是xx的服務(wù)宗旨，我們堅信公司在專業(yè)團隊方面的投入，有助于我們在日益變化的市場需求中滿足客戶需求，與客戶建立長久的合作關(guān)系，也有助于不斷提高我們的服務(wù)水平。相信我們的專業(yè)團隊會本著優(yōu)質(zhì)和專業(yè)的服務(wù)精神，與我們的合作伙伴一起打造國際化的品牌。截至目前，xx酒店及服務(wù)公寓管理公司已經(jīng)在中國，越南，菲律賓，沙特阿拉伯等國家為我們的合作伙伴提供技術(shù)咨詢，酒店及服務(wù)公寓管理，及資產(chǎn)整合與重組等各項服務(wù)。 成為業(yè)主，投資方，開發(fā)商，基金公司等各個合作伙伴的成功助力， 共管理酒店及服務(wù)公寓30

3、00余套。xx酒店及服務(wù)式公寓管理公司（中國區(qū)）成立于2009年4月， 首先在北京接管了北京xx海潤酒店及服務(wù)公寓 （原雅高集團諾富特酒店），緊接著在青島，廣州，天津等地為開發(fā)商/業(yè)主提供技術(shù)咨詢及酒店管理等服務(wù)， 2009年5月，xx酒店及管理公司榮幸的被上海市政府旗下的上海國盛集團指定為中國2010年上海世博會上海企業(yè)聯(lián)合館運營管理公司。在國內(nèi)，xx目前開業(yè)的酒店及服務(wù)公寓已有4家，共管理鑰匙千余把。二、 項目概要宗地號：虹口區(qū)嘉興路街道174街坊35丘 房屋建設(shè)工程的土地規(guī)劃使用性質(zhì)：綜合（賓館、辦公及商業(yè)）。房屋建設(shè)工程規(guī)劃指標(biāo)：容積率3.9；綠地率12.9%。目標(biāo)項目的水、電、煤、空

4、調(diào)配套與轉(zhuǎn)讓方1號樓合用。土地使用年限：1993年3月28-2043年3月27日樓層建筑面積（m2）層高備 注地下1-2層3298d1 3.6米d2 4.5米停車庫1-15層1337013層 商業(yè) 3.6米4 層 辦公 4.0米4層以上賓館 3.6米1和2層挑空每層1張產(chǎn)證五張產(chǎn)證五張產(chǎn)證規(guī)劃可建總面積16668周邊環(huán)境 項目位于上海市虹口區(qū)xx路、xx路路口，xx路風(fēng)貌保護地段是虹口區(qū)重要歷史文化和物質(zhì)資源，已列入“上海市歷史文化風(fēng)貌保護區(qū)綜合整改試點地區(qū)”和“虹口區(qū)國際性社區(qū)整體戰(zhàn)略”。國家將對此進行重點保護性改造和開發(fā)。 三、 市場定位及分析上海概況上海幾十年來始終作為中國的商業(yè)及金融中

5、心，對中國的整體發(fā)展扮演舉足輕重的角色，保有對國內(nèi)外游客及跨國公司在華投資的巨大吸引力。在上海市政府制定的“十一五計劃”中，上海gdp在2006年至2010年間年平均增長率預(yù)計為9%。另外，中央政府去年宣布的繼續(xù)推動上海建設(shè)成為國際金融中心和國際航運中心。2010年世博會的拉動了整個上海的基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和改造，虹橋機場的擴建將上海的年乘客吞吐量增至8000萬人次。另外，上海也是國內(nèi)展覽和會議最主要的城市之一，2008，2009年，上海共辦了上千次的展覽。上海新國際博覽中心的室內(nèi)展覽面積擴建至20萬平方米，將進一步提高上海作為國際會議會展和獎勵旅游目的地城市的重要地位。此外，上海也是國內(nèi)一個重要

6、的休閑旅游城市，2010年后，歡樂谷預(yù)計每年接待500-700萬游客，2010年的世博會將吸引約7000萬游客，對上海2010年的gdp拉動5%，2013年將要開放的迪斯尼樂園將成為中國有史以來規(guī)模最大的外國投資項目之一。今年5月，國務(wù)院正式批準(zhǔn)實施的長江三角洲地區(qū)區(qū)域規(guī)劃明確了長江三角洲地區(qū)發(fā)展的戰(zhàn)略定位，即亞太地區(qū)重要的國際門戶、全球重要的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進制造業(yè)中心、具有較強國際競爭力的世界級城市群；而上海作為長三角地區(qū)的領(lǐng)軍城市，將進一步擴大其在國內(nèi)及世界范圍的影響，從而鞏固其商業(yè)和金融中心的地位。區(qū)域分析虹口區(qū)，位于上海市中心城區(qū)東北部，南連黃浦江、蘇州河交匯處，與浦東新區(qū)、黃浦區(qū)隔水

7、相望，是上海中央商務(wù)區(qū)組成部分之一，西與閘北區(qū)相連，東北與楊浦、寶山區(qū)接壤，是兩區(qū)通向市中心的必經(jīng)之途，被譽為“風(fēng)水寶地”。全區(qū)面積23.5平方公里，2006年末戶籍人口78.7萬人，轄10個街道（乍浦、嘉興、提籃橋、新港、四川北、歐陽、曲陽、廣中、涼城、江灣鎮(zhèn)）。虹口區(qū)注重城區(qū)形態(tài)與文化特色、空間結(jié)構(gòu)與功能定位的融合，以北外灘、四川北路（兩翼地區(qū)）為重點，加快推進重點功能區(qū)域和重大市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快推進舊區(qū)改造，加強生態(tài)環(huán)境建設(shè)，改變城區(qū)面貌，提高居民生活質(zhì)量。虹口區(qū)全面啟動北外灘沿江20個重點項目，上海國際客運中心、世茂北外灘酒店等項目建設(shè)進展良好，濱江綠地和公共開放空間3萬平方米樣板

8、段主體工程基本建成；四川北路沿線10個重點項目全面開工建設(shè)，其中華航、凱潤2個項目基本建成。建成大連路越江隧道、中環(huán)線等一批重大市政工程，建成環(huán)衛(wèi)污水預(yù)處理廠、生活垃圾壓縮中轉(zhuǎn)站和75座小型生活垃圾壓縮收集站。加快推進舊區(qū)改造，五年共完成舊區(qū)改造地塊14幅、23.6萬平方米，拆除各類舊房屋建筑面積188.2萬平方米。完成蘇州河綜合治理和虹口港水系綜合整治一、二期工程，建成“基本無燃煤區(qū)”。綠化建設(shè)力度進一步加大，建成四川北路公園等大型公共綠地，全區(qū)綠地面積達150萬平方米區(qū)內(nèi)交通便捷，內(nèi)環(huán)線、中環(huán)線橫貫區(qū)域，軌道交通3號線（輕軌明珠線）、4號線、8號線、10號線等穿越區(qū)境，公交線路四通八達，正

9、在建設(shè)中的虹口足球場綜合交通樞紐將成為上海東北部最大的地鐵和公交換乘中心。 虹口緊鄰上?；疖囌?，東距浦東國際機場約30公里，西離虹橋機場約20公里，上海國際客運中心（郵輪碼頭）就座落在區(qū)內(nèi)北外灘。 上海cbd核心區(qū)“井字型”交通工程，包括公平路至浦東南路南北通道、外灘地下通道和周家嘴路北橫通道建設(shè)，將加快浦江兩岸快速路網(wǎng)一體化進程，使虹口與浦東陸家嘴、外灘快速通達，構(gòu)成黃金三角、交相輝映，有助于進一步提升我區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢。該項目將在“十一五”內(nèi)全面完成。創(chuàng)新商貿(mào)業(yè)態(tài)，調(diào)整和優(yōu)化布局結(jié)構(gòu)，集聚一批國內(nèi)外著名品牌和企業(yè)，充分挖掘虹口深厚的文化底蘊，構(gòu)建商務(wù)商業(yè)、文化休閑相互滲透、相互融合的商貿(mào)旅游文

10、化休閑服務(wù)業(yè)發(fā)展格局。到2010年，商貿(mào)旅游文化休閑服務(wù)業(yè)的區(qū)級稅收占區(qū)級稅收比重20以上。 發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)。提升四川北路都市商業(yè)中心綜合消費水平，加快現(xiàn)代零售業(yè)、連鎖經(jīng)營、主題百貨店、專業(yè)特色商店發(fā)展，著力培育以休閑餐飲、主題購物為主的現(xiàn)代商業(yè)。依托交通樞紐建設(shè)，積極發(fā)展交通樞紐型商業(yè)。進一步繁榮大柏樹區(qū)域商業(yè)中心，依托專業(yè)市場建設(shè)，建成各類要素集聚的服務(wù)貿(mào)易區(qū)。積極發(fā)展提籃橋、東大名路沿線和濱江地區(qū)特色商業(yè)，形成觀光購物、文化休閑和航運服務(wù)等功能融合的商業(yè)街區(qū)。推進居住區(qū)商業(yè)中心發(fā)展，構(gòu)建便民、利民的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。 旅游業(yè)發(fā)展。深入挖掘虹口獨特的歷史文化底蘊，推動建設(shè)以多倫路、xx路、山陰路等

11、文化名人遺址為重點的“文化先驅(qū)”旅游區(qū)，整合區(qū)域內(nèi)革命歷史文化資源，發(fā)展“紅色旅游”。積極開發(fā)旅游景點和旅游產(chǎn)品，促進各類旅行社發(fā)展，建成和改造一批高星級賓館，不斷提高旅游接待能力。 文化及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。建設(shè)相對完善的文化產(chǎn)業(yè)和文化市場體系，大力促進科技、創(chuàng)意與文化的融合發(fā)展。以虹口足球場和魯迅公園地區(qū)為中心，培育發(fā)展商業(yè)演出、都市時尚、競技比賽等文化體育娛樂業(yè)。以多倫路、四川北路等區(qū)域為依托，積極發(fā)展都市文化休閑業(yè)。推進教育培訓(xùn)、醫(yī)療保健、體育健身等行業(yè)發(fā)展。項目分析項目位于的xx路、xx路路口，地理位置相當(dāng)優(yōu)越，距外灘2公里，近4-5分鐘車程，到浦東新上海國際博覽中心20分鐘車程，信步可達

12、四川路商業(yè)街、多倫路名人街，交通十分便利。xx路是上?！叭v三橫”主干道之一，乘坐公共交通可直達外灘、人民廣場、淮海路等繁華區(qū)域，目前正在沿xx路修建的軌道交通10號線，從新江灣城至虹橋機場，其大部分線路橫穿中心城區(qū)的淮海路、復(fù)興中路、金陵路、南京路、四川路以及老西門地區(qū)、豫園地區(qū)等重要商圈區(qū)域和大型客流集散地，是軌道交通路網(wǎng)中市區(qū)級的重要線路，并與項目南面軌道交通4號線換乘。 交通十分便利。酒店市場目前虹口區(qū)的5星級酒店有2個，4星級酒店有8個，除了上海外灘茂悅大酒店（5星）為2007年開業(yè)外，其余多為90年代末期，2000年初期開業(yè)，設(shè)施設(shè)備相對比較舊，裝修風(fēng)格也相對較老。2010年，虹口

13、喜來登酒店將開業(yè)，預(yù)計客房為490間。因此，目前的酒店分布情況對本項目十分有利。潛在客戶在本項目2公里范圍內(nèi)，有大小寫字樓20多個，包括上海灘國際大廈，寶礦國際大廈，海泰國際大廈，盛泰國際大廈，中信廣場，中信泰富，國際港務(wù)大廈等，多以國際物流公司，國際貨運代理公司，公司等為主。另外德國西門子公司距本項目約為2公里，車程也只有5分鐘左右。此外，本項目距北外灘僅有4-5公里，車程為10分鐘左右，因此外灘周邊的大廈，包括各大，招商銀行，中國銀行，浦發(fā)銀行，工商銀行，建設(shè)銀行等，外灘中心，高登大廈，旺角廣場，新上海城市中心等均為本項目標(biāo)潛在客戶。項目定位根據(jù)上述分析，建議本項目定位4星級酒店及服務(wù)公寓

14、，主要面對高端商務(wù)客人及部分會議團隊。由于項目本身的體量不大，戶型面積相對較小，因此比較適合跨國公司或投資銀行等的中高級管理人員，這類客戶比較時尚，要求舒適，便利的靈活的居住體驗，我們建議從戶型的布局，裝修裝飾上應(yīng)考慮該類人群的需求。另外也可結(jié)合xx的品牌viva，給客人提供更多的選擇機會。注：viva，一種全新的生活理念，一個可以自由選擇的空間-工作鍛煉，放松心情和交友洽談。這里有互動的廚房、自助的洗衣，動感的健身房，舒適的理療和清澈的泳池。viva體貼入微的便捷深受旅途疲憊人士的青睞。viva也為長住客人提供了一個開放、全面的交友和生活空間。業(yè)主無需為每套公寓配置齊全的廚房設(shè)施，因此極大地

15、降低了成本。日程安排緊湊的客人同樣也能受益于，設(shè)想一下，您可以一邊在健身房活力四射的鍛煉著，一邊將費時費力的洗衣完成。在，您可以獲得時間上的完美平衡。四、 技術(shù)服務(wù)根據(jù)上述情況， xx將針對其服務(wù)客戶的群體分析，著重以下幾點服務(wù)：1合理的分配空間，能夠滿足客戶的需要，并能最大程度的利用各部空間，達到經(jīng)營利潤最大化。2.xx也會根據(jù)實際經(jīng)營需要合理建議內(nèi)部空間及流線，使得服務(wù)的流程既規(guī)范又順暢， 從而提供客人的滿意度。3. xx也會從各項設(shè)施設(shè)備的配備，機房等使用進行合理建議，既能滿足客戶需求，也會替業(yè)主節(jié)省費用。針對該項目的情況xx將在項目的設(shè)計與工程提供以下咨詢服務(wù)：l 設(shè)計審查l 空間排查

16、l 室內(nèi)設(shè)計審查l 結(jié)構(gòu)化布線審查（數(shù)據(jù)、語音、寬帶等）l 家具，配件和設(shè)備的需求l 運營設(shè)備供給的需求l 裝修樣板房審查和批準(zhǔn)l 建筑和室內(nèi)設(shè)計指導(dǎo)方針l 機電系統(tǒng)工程的需求和指南l 參加與顧問進行的設(shè)計工作會議以協(xié)調(diào)營運方的需求l 參加定期的現(xiàn)場會議以監(jiān)控進度并了解物業(yè)完工/移交日期l 參加/召集移交/接管物業(yè)的會議以制定進程表和標(biāo)準(zhǔn)清單，以及見證所有機電工程服務(wù)的最后試運轉(zhuǎn)l 協(xié)調(diào)/參與機電工程服務(wù)培訓(xùn)和移交l 審查完工圖紙、營運和維護手冊，專用工具和備用清單等l 監(jiān)控所有相關(guān)檢驗證書的簽發(fā)五、 開業(yè)前準(zhǔn)備及經(jīng)營管理項目建成后，xx和業(yè)主一起籌建開業(yè)，并提供以下服務(wù)1. 開業(yè)前期間的服務(wù)

17、a. 詳細的 開業(yè)前預(yù)算（開業(yè)日前的9個月）及營運預(yù)算（開業(yè)日前的3個月）（前面約定裝修標(biāo)準(zhǔn)及預(yù)算作為協(xié)議附件，開業(yè)前預(yù)算開業(yè)前9個月提供）b. 員工安置 組織系統(tǒng)圖 員工的職位招募，訓(xùn)練和熟悉 所有的員工工作描述c. 經(jīng)營政策和程序關(guān)於經(jīng)營手冊的開發(fā): 協(xié)調(diào)部門（租賃后服務(wù)程序） 保安部門 工程營運部門 投訴和處理要求 緊急情況及安全程序 促銷協(xié)調(diào) 報銷程序d. 采購和合同服務(wù) 如果需要，代表公司購買以下服務(wù): 清潔服務(wù) 垃圾處理服務(wù) 防止蟲害 景觀規(guī)劃e. 行政 配備辦公室 辦公室程序和慣例 員工手冊f. 銷售研究 經(jīng)濟形式/市場分析 需求/供給研究 swot分析 競爭者定位分析g. 市場

18、定位和目標(biāo)市場 市場定位分析 目標(biāo)市場h. 價格戰(zhàn)略： 網(wǎng)上定價 合作客戶定價 國際客戶定價i. 營銷宣傳戰(zhàn)略: 目標(biāo)和主要的宣傳參數(shù) 營銷宣傳計劃 媒介計劃 公共關(guān)系計劃 宣傳品設(shè)計及印刷 參與網(wǎng)上銷售 標(biāo)志/廣告牌：- 廣告牌設(shè)計/ 現(xiàn)場廣告- 非現(xiàn)場廣告- 廣告牌j. 關(guān)于國際中心運營的專家意見 制定政策和程序，提供手冊、標(biāo)準(zhǔn)運營程序和培訓(xùn)k. 信息技術(shù)支持 arimax（xx酒店及服務(wù)公寓管理系統(tǒng)）的準(zhǔn)備 it系統(tǒng)的建立 網(wǎng)絡(luò)的建立 it系統(tǒng)的培訓(xùn)l. 財務(wù) arimax財務(wù)系統(tǒng)的實施 arimax采購管理系統(tǒng)的實施 財務(wù)政策及慣例和內(nèi)部控制的實施2. 該項目的經(jīng)營及取費標(biāo)準(zhǔn)xx希望為

19、上海虹口區(qū)xx路xx路項目提供技術(shù)咨詢服務(wù)及全面負責(zé)國際中心的經(jīng)營和管理，并對業(yè)主呈報收入和利潤。xx將派駐以總經(jīng)理為核心的專業(yè)管理團隊，并配合xx中國總部的支持，為業(yè)主爭取經(jīng)營利潤，實現(xiàn)項目本身增值。在前期技術(shù)咨詢期間，xx將收取技術(shù)咨詢費100萬元整， 服務(wù)周期6-12個月。xx管理公司將按照經(jīng)營收入的3%取得基本管理費，并按照經(jīng)營毛利潤的8%收取獎勵費。具體合約內(nèi)容請參閱合同草本附件一xx酒店及服務(wù)式公寓管理主要管理人員王安倫首席執(zhí)行官xx服務(wù)式公寓及酒店管理公司作為xx服務(wù)式公寓及酒店管理集團的創(chuàng)始人和首席執(zhí)行官，王安倫先生是一個備受尊敬的商業(yè)領(lǐng)袖，擁有超過二十五年的國際酒店行業(yè)任職經(jīng)

20、驗，其中有10年在雅詩閣集團工作。在雅詩閣任職期間，作為集團的首席運營官，后任首席執(zhí)行官，他已經(jīng)將公司轉(zhuǎn)變成為在美國境外最大的服務(wù)公寓管理集團。他領(lǐng)導(dǎo)了多項重要工作，包括對旗下物業(yè)的業(yè)績表現(xiàn)實施監(jiān)督，推動在歐洲和亞太地區(qū)跨越39個城市的品牌發(fā)展。他深切關(guān)注員工成長，并贏得酒店業(yè)內(nèi)的多項杰出貢獻獎。在中國超過15年以上的管理經(jīng)驗中，他的專業(yè)知識及管理經(jīng)驗受到了極大歡迎，曾接到過不同國家及地區(qū)的多項專業(yè)及顧問機構(gòu)的邀請，其中包括北京國際促進委員會，新加坡越南商業(yè)理事會，新加坡菲律賓商業(yè)理事會等等。王先生從數(shù)家國際連鎖酒店開始他的職業(yè)生涯，曾經(jīng)成為由皇冠假日酒店集團任命的在亞洲最年輕的總經(jīng)理。王先生

21、擁有美國教育學(xué)院酒店及住宿協(xié)會注冊認證的酒店管理員資格，他還參加了在瑞士的洛桑和清華大學(xué)的由國際管理發(fā)展協(xié)會舉辦的高級管理人員培訓(xùn)班課程。在2008年10月，王安倫先生在新加坡創(chuàng)辦了xx服務(wù)式公寓及酒店管理公司一個專業(yè)面向酒店及服務(wù)式公寓的管理公司。安長康首席運營官xx服務(wù)式公寓及酒店管理公司xx服務(wù)式公寓及酒店管理集團創(chuàng)始人和首席運營官安長康先生，擁有超過30年的行業(yè)工作經(jīng)驗，包括從事酒店和服務(wù)式公寓的管理，工作足跡遍布歐洲，美國和亞洲。安長康先生是香格里拉集團派駐的第一個中國區(qū)總經(jīng)理，曾經(jīng)在多個城市包括大連，杭州，天津，香港等地工作，另外他還曾被任命為上海波特曼酒店的總經(jīng)理。在2009年4

22、月，憑借對房地產(chǎn)行業(yè)共同的關(guān)注，xx與當(dāng)?shù)氐闹袊髽I(yè)家達成合作伙伴關(guān)系，xx服務(wù)式公寓及酒店管理集團在中國成立了一家合資公司，命名為xx服務(wù)式公寓及酒店管理（中國區(qū)）。在xx服務(wù)式公寓及酒店管理集團成立不到6個月以來，她已經(jīng)管理著和為6家在中國國內(nèi)的酒店和服務(wù)式公寓提供咨詢業(yè)務(wù)。陳素芬 品牌與營銷副總裁 xx服務(wù)式公寓及酒店管理公司 陳素芬女士為前雅詩閣品牌及市場副總裁、洲際酒店集團亞非品牌總監(jiān)。并在可口可樂, 高露潔, 新加坡電訊等市場銷售及管理總監(jiān)。 陳素芬女士有著豐富的品牌推廣，市場推廣及銷售經(jīng)驗。 并獲得很多榮譽。如：雅詩閣贏取亞洲最優(yōu)秀的服務(wù)公寓品牌，假日酒店亞洲最優(yōu)秀的中高擋酒店品牌榮譽，新加坡電訊贏得最有效的廣告榮譽獎，保羅現(xiàn)代亞洲最佳品牌獎。陳素芬女士曾參加新加坡國家大學(xué)emba,ba，insead管理培訓(xùn)課程xx服務(wù)式公寓及酒店管理集團中國區(qū)主要核心團隊成員張連城中國區(qū)總經(jīng)理張連城先生曾是雅詩閣中國北方區(qū)第一個本土的地區(qū)總經(jīng)理，他擁有超過20余年的酒店