淺談國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

1、111一林紅葉一霜染,一場(chǎng)秋雨一地寒。一欄落霞一處憂，一卷詩(shī)情一夕游。一渡飛瀑半山下，一行白鶴越峰翔。一竿悵惘一蓑遠(yuǎn)，一船離愁一帆行。一夢(mèng)十年一回首，一絲垂綸一葦輕。一枕鄉(xiāng)思黃花瘦，一雁獨(dú)行一弓驚。淺談當(dāng)前政府政策環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的影響姓 名： 學(xué) 號(hào)： 專(zhuān)業(yè)班級(jí)： 成 績(jī)： 目錄一、摘要二、內(nèi)容（一）、目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的概況分析（二）、政府政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的影響形式1、財(cái)政政策2、貨幣政策3、產(chǎn)業(yè)政策4、區(qū)域發(fā)展政策5、土地政策（三）、當(dāng)前政府政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的影響作用1、限貸和增稅政策的影響。2、限購(gòu)和限價(jià)政策的影響。3、保障房政策的影響。4、政府問(wèn)責(zé)政策的影響。（四）、淺談?wù)?/p>

2、政策下房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的策略1、高度重視市場(chǎng)考察，增強(qiáng)市場(chǎng)預(yù)測(cè)科學(xué)性2、適宜地進(jìn)行誠(chéng)信宣傳3、企劃創(chuàng)意設(shè)計(jì)科學(xué)化與藝術(shù)化相結(jié)合三、參考文獻(xiàn)淺談當(dāng)前政府政策環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的影響摘要：我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了20多年的發(fā)展，已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但是鑒于目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的諸多過(guò)熱現(xiàn)象，國(guó)家采取了相應(yīng)的宏觀調(diào)控辦法，通過(guò)政策手段，控制了房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作中最基本的土地和資金，并通過(guò)房產(chǎn)稅收、限購(gòu)等形式，抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)需求。針對(duì)政府現(xiàn)行政策房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該適宜的進(jìn)行誠(chéng)信互惠宣傳、提高理念創(chuàng)新等營(yíng)銷(xiāo)策略，以保證自身房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，房地產(chǎn)泡沫，政府政策影響，營(yíng)銷(xiāo)策略一

3、、 目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的概況分析房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、擴(kuò)大內(nèi)需等有著十分重要的作用，但是，由于諸多原因，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)了一下現(xiàn)象：1、 居住需求，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期居上不下，且仍呈上升態(tài)勢(shì)。2、 高利潤(rùn)性的特點(diǎn)使開(kāi)發(fā)商投資過(guò)熱。3、 地域不同，房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)失衡。從2005年以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格一直高漲，每年增長(zhǎng)率都遠(yuǎn)高于國(guó)家經(jīng)濟(jì)和居民收入增長(zhǎng)幅度，進(jìn)入了房地產(chǎn)泡沫的時(shí)代。有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)容已經(jīng)成為老百姓茶余飯后的重要話題，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)速度的不滿情緒也在群眾中蔓延。政府為此采取了包括貨幣金融、稅收、土地及行政等多種調(diào)控手段進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)干預(yù)。二

4、、政府政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的影響形式針對(duì)房地產(chǎn)在不同時(shí)期呈現(xiàn)的現(xiàn)象，政府對(duì)其市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)影響的主要形式有以下五個(gè)方面：1、財(cái)政政策 財(cái)政政策包括財(cái)政收入政策和財(cái)政支出政策。財(cái)政收入政策主要是通過(guò)稅率的調(diào)整來(lái)調(diào)節(jié)國(guó)家、企業(yè)和個(gè)人收入的分配關(guān)系。財(cái)政支出政策主要是確定國(guó)家預(yù)算支出的總量和支出結(jié)構(gòu)。2、貨幣政策 貨幣政策是指中央銀行通過(guò)調(diào)整貼現(xiàn)率、調(diào)整法定準(zhǔn)備金和公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù)等手段，來(lái)調(diào)節(jié)貨幣供給。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)主要是利用利率工具，以控制商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸投向和信貸規(guī)模。3、產(chǎn)業(yè)政策 政府以制定計(jì)劃和產(chǎn)業(yè)投資指引目錄及其他行政干預(yù)手段來(lái)影響房地產(chǎn)周期波動(dòng)。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，產(chǎn)業(yè)政策對(duì)市場(chǎng)的波

5、動(dòng)具有至關(guān)重要的影響。政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)工具包括：房地產(chǎn)產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)管制、政策性資金控制、上市政策、外資投向指引等。4、區(qū)域發(fā)展政策 同一個(gè)國(guó)家，在同一個(gè)宏觀環(huán)境下，各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)消費(fèi)并不是完全一致的。政府往往通過(guò)對(duì)不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展給予優(yōu)惠政策，如經(jīng)濟(jì)特區(qū)政策、沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略等，刺激某些地區(qū)超前、超速發(fā)展，這對(duì)各個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必然產(chǎn)生巨大影響。比如合肥市對(duì)冰湖新區(qū)的開(kāi)發(fā)使得濱湖新區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)了最佳發(fā)展機(jī)會(huì)。5、土地政策 國(guó)家對(duì)商品房開(kāi)發(fā)用地一般實(shí)行土地出讓政策。我國(guó)目前城市土地實(shí)施統(tǒng)一儲(chǔ)備、統(tǒng)一出讓制度，使地方政府壟斷了土地一級(jí)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商獲取土地只能通過(guò)一種

6、渠道。土地進(jìn)入土地出讓的競(jìng)拍程序后，其唯一的規(guī)則是價(jià)高者得，這在無(wú)形之中推高了土地價(jià)格，且競(jìng)拍的方式極易過(guò)分推高地價(jià)，使開(kāi)發(fā)商拿地成本大幅提高，近些年頻頻出現(xiàn)的“地王”現(xiàn)象足以說(shuō)明問(wèn)題。 此外，政府為穩(wěn)定市場(chǎng)結(jié)構(gòu)會(huì)階段性的調(diào)整某類(lèi)土地的供給政策。如鑒于城市土地資源的日益稀缺和普通住宅的缺乏，我國(guó)政府近年來(lái)已經(jīng)取消別墅類(lèi)用地的供應(yīng)。三、當(dāng)前政府政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的影響作用今年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格不斷增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)代，由于近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格在持續(xù)上漲，這種價(jià)格的上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買(mǎi)者，隨著價(jià)格的不斷上漲與投機(jī)資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對(duì)應(yīng)

7、的實(shí)體價(jià)格，房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)濟(jì)時(shí)代也隨之到來(lái)。泡沫過(guò)度膨脹的后果是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)、高空置率和價(jià)格的暴跌，進(jìn)而不利于房地產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。為此目前國(guó)家通過(guò)以下政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)行宏觀影響:1、限貸和增稅政策的影響。 房地產(chǎn)價(jià)格居高不下，且高暴利使得很多人投機(jī)取巧，國(guó)家從而對(duì)多套住房施行按揭貸款提高首付比例、加大個(gè)人貸款稅收。政策明確規(guī)定，對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例從之前的50%提高到不低于60%，甚至有些城市取消二手房貸款優(yōu)惠，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷(xiāo)售收入全額征稅。而之前的稅率是根據(jù)面積、容積率等實(shí)行差異化征收。此外政府還要求要盡快開(kāi)征物業(yè)稅的時(shí)間，降低交易環(huán)節(jié)費(fèi)用，

8、加大房地產(chǎn)持有費(fèi)用，從而合理引導(dǎo)消費(fèi)。從理論上講，因?yàn)槭赘短岣弑貙⑹挂徊糠中枨罅鞒鍪袌?chǎng)，使房?jī)r(jià)有所下跌。但實(shí)際上，限貸政策對(duì)需求的實(shí)際影響并沒(méi)有想象的大，在全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)看，投資需求比例較高的城市如上海、北京、深圳等發(fā)達(dá)城市受限貸和稅收影響較大，而剛性需求比例較高的城市如武漢、鄭州等中部城市，受限貸和稅收影響小。2、限購(gòu)和限價(jià)政策的影響。為抑制房地產(chǎn)投資投機(jī)需求，國(guó)務(wù)院將限購(gòu)政策擴(kuò)大至所有房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，要求在一定時(shí)期內(nèi)從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施，有的地區(qū)甚至適當(dāng)施行限價(jià)，從而影響房地產(chǎn)成交量。通過(guò)對(duì)各大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)查詢(xún)，發(fā)現(xiàn)這一政策對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)起著很大的作用，比如天津

9、、合肥、佛山等二三線城市的房地產(chǎn)成交量增速都有所緩解，房地產(chǎn)價(jià)格總體趨于平穩(wěn)。3、保障房政策的影響。保障房的介入對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格和商業(yè)的投機(jī)需求可謂沖擊巨大，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，保障房建設(shè)力度正逐年加大，數(shù)量從2010年的590萬(wàn)套增加到2011年的1000多萬(wàn)套，保障房建設(shè)力度的加強(qiáng)將減少中低收入人群對(duì)商品房市場(chǎng)的剛性需求，如鄭州、濟(jì)南等城市的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的增加降低了商品房的入市需求，使商品住房市場(chǎng)被動(dòng)萎縮，從而拉低房地產(chǎn)價(jià)格。4、政府問(wèn)責(zé)政策的影響。根據(jù)國(guó)家要求地方政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，制定房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)

10、健康發(fā)展的責(zé)任。對(duì)于未如期確定并公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)、房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)年度控制目標(biāo)或沒(méi)有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的地方政府，要向國(guó)務(wù)院作出報(bào)告，有關(guān)部門(mén)對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。房地產(chǎn)市場(chǎng)歷年來(lái)對(duì)地方政府的gdp增長(zhǎng)有著重要作用，國(guó)家雖然制定了一系列宏觀政策，但在有些地區(qū)城市沒(méi)有嚴(yán)格落實(shí)，這一政策的出臺(tái)極大地迫使地方政府的步調(diào)與國(guó)家一致，控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的不良發(fā)展。從一些二線、三線城市來(lái)看，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格和投資額的增長(zhǎng)速度的確得到了很大的控制，使人們對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生剛性需求。四、淺談?wù)呦路康禺a(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的策略隨著我國(guó)新一輪宏觀調(diào)控政策的逐步實(shí)施，市場(chǎng)觀望氣氖濃厚，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響日益凸顯。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市

11、場(chǎng)正經(jīng)歷著多年未見(jiàn)的平靜期，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步轉(zhuǎn)向理性消費(fèi)，剛性需求的時(shí)期。當(dāng)前形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)需要用真正的營(yíng)銷(xiāo)手段來(lái)吸引更多的消費(fèi)者。一下為通過(guò)查閱相關(guān)資料提出的個(gè)人營(yíng)銷(xiāo)策略建議：1、高度重視市場(chǎng)考察，增強(qiáng)市場(chǎng)預(yù)測(cè)科學(xué)性 市場(chǎng)考察對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃起著十分重要的作用，因?yàn)槭袌?chǎng)考察為營(yíng)銷(xiāo)策劃提供了真實(shí)的信息數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行市場(chǎng)考察前，要做好充分的準(zhǔn)備。比如說(shuō)考察的目標(biāo)、考察方法以及如何收集整理材料，并根據(jù)大量的數(shù)據(jù)材料作出科學(xué)的預(yù)測(cè)，并經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)的人士的反復(fù)論證，才做最終的總結(jié)工作。 2、適宜地進(jìn)行誠(chéng)信宣傳 房地產(chǎn)廣告要起到預(yù)期效果，在宣傳過(guò)程中，一定要堅(jiān)持誠(chéng)信與實(shí)效原則。在充分考慮企

12、業(yè)廣告投入成本的基礎(chǔ)之上，去選擇廣告宣傳的具體形式；并在廣告時(shí)間、廣告量、廣告發(fā)布地點(diǎn)上把握好分寸，廣告內(nèi)容上以真實(shí)有效為主，以滿足客戶的需求為目的，讓客戶相信企業(yè)的信用度，形成一定的好感；在廣告表現(xiàn)形式上可以進(jìn)行適當(dāng)?shù)乃囆g(shù)加工，給客戶以想象的空間，激發(fā)人們的發(fā)散思維。 3、企劃創(chuàng)意設(shè)計(jì)科學(xué)化與藝術(shù)化相結(jié)合 房地產(chǎn)企劃創(chuàng)意的最終目的是吸引客戶更好地了解和認(rèn)識(shí)本企業(yè)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，并購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品。要吸引消費(fèi)者的目光，就必須在企劃創(chuàng)意設(shè)計(jì)上將科學(xué)與技術(shù)進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，讓消費(fèi)者感到真實(shí)、親切、貼近實(shí)際，時(shí)刻圍繞主題，以設(shè)計(jì)新穎、妙趣可心、精巧的設(shè)計(jì)風(fēng)格獲得消費(fèi)者的認(rèn)可。這樣的企劃創(chuàng)意設(shè)計(jì)不僅會(huì)讓人們覺(jué)得標(biāo)新立異，更會(huì)讓消費(fèi)者認(rèn)為脫離老