商業(yè)地產(chǎn)三四線城市投資分析

1、隆基泰和實業(yè)有限公司關(guān)于在三四線城市投資商業(yè)地產(chǎn)的研究報告計劃經(jīng)營部2012年3月12日目 錄1商業(yè)地產(chǎn)簡介21.1商業(yè)項目分類21.2商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)典開發(fā)模式31.3影響商業(yè)地產(chǎn)價值的主要因素71.4商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢82. 三四線城市商業(yè)地產(chǎn)投資分析82.1 三四線城市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀92.2 三四線城市投資策略建議123. 三四線城市市投資商業(yè)地產(chǎn)的風險153.1 投資周期153.2 電子商務(wù)對實體商業(yè)地產(chǎn)帶來挑戰(zhàn)153.3 當?shù)卣氖棚L險153.4 對市場需求分析錯誤的風險153.5 住宅市場火爆并不代表商業(yè)地產(chǎn)火爆164. 總結(jié)1617隆基泰和實業(yè)有限公司關(guān)于在三四線城市發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的研

2、究報告1商業(yè)地產(chǎn)簡介商業(yè)地產(chǎn)，顧名思義，作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等，商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑、辦公等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。商業(yè)地產(chǎn)在功能上主要包括購物中心、超級購物中心、大賣場、商業(yè)街、主題商場、專業(yè)市場、寫字樓等。實際上大家看到很多地產(chǎn)形式，是融合了住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等的復合地產(chǎn)。界限不一定劃分的那么明確。比如酒店，可以劃為商業(yè)地產(chǎn)，也可以劃為旅游地產(chǎn)。理解的時候，不要為這些概念所拘泥。1.1 商業(yè)項目分類商業(yè)項

3、目分為城市綜合體（城市商業(yè)綜合體）、購物中心、商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)、outlets、酒店和專業(yè)市場七種類型：（1）城市綜合體（城市商業(yè)綜合體）“城市綜合體（城市商業(yè)綜合體）”就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。大型城市綜合體適合經(jīng)濟發(fā)達的大都會和經(jīng)濟發(fā)達城市，在功能選擇上要根據(jù)城市經(jīng)濟特點有所側(cè)重，一般來說，酒店功能或者寫字樓跟購物中心功能是最基本的組合。（2）購物中心購物中心是指一群建筑，是組合在一起的商業(yè)設(shè)施，按商圈確定其位置、規(guī)模，將多種店鋪作

4、為一個整體來計劃、開發(fā)和經(jīng)營，并且擁有一定規(guī)模的停車場。作為大型復合商業(yè)設(shè)施，購物中心多集購物、休閑、娛樂等多重功能于一體。隨著中國城市化進程的加快，無論是地方政府的意愿，還是開發(fā)商的市場動機都在催生商業(yè)地產(chǎn)、尤其是購物中心的大量開發(fā)。如果按照項目正常運作的回報進行比較，總體上購物中心的回報周期會更長一些。（3）商業(yè)街商業(yè)街有自發(fā)形成的，也有人為規(guī)劃而成的。通過今天的商業(yè)手段，商業(yè)街可以一步到位，前提是規(guī)劃合理，符合實際需求。香港司培思商業(yè)經(jīng)營管理集團董事梁尚強指出，通常來說，如果帶有適當?shù)闹黝}，商業(yè)街的形成有可能事半功倍。他認為，商業(yè)街的投資前景，因環(huán)境不同、條件不同而不能一概而論。一般情況

5、看，能做成有主題的商業(yè)街，生命力大多會很強。同時，也不一定需要相對較強的培育期，主要看前期規(guī)劃，周邊的條件是否成熟。（4）社區(qū)商業(yè)隨著城市居住區(qū)域的變遷，新建小區(qū)規(guī)模的擴大，居民消費能力的提高，近兩年間，社區(qū)商業(yè)物業(yè)得以迅速發(fā)展，業(yè)態(tài)日漸多樣化。底商是社區(qū)商業(yè)的主要形態(tài)之一，大型社區(qū)的底商多具有一定規(guī)模，甚至具備“街”的形態(tài)和功能。業(yè)內(nèi)人士表示，因為社區(qū)商業(yè)主要為社區(qū)服務(wù)，其業(yè)態(tài)簡單、服務(wù)價值低是其基本的特點，而投資小、利潤穩(wěn)定的社區(qū)商業(yè)一直以來被認為是一種穩(wěn)健的投資渠道，這給了社區(qū)商業(yè)明確的消費定位的同時也等于關(guān)上了風險型投資者進入的大門。（5）outlets在零售商業(yè)中專指由銷售名牌過季、

6、下架、斷碼商品的商店組成的購物中心，因此也被稱為“品牌直銷購物中心”。（6）酒店一般地說來就是給賓客提供歇宿和飲食的場所。具體地說飯店是以它的建筑物為憑證，通過出售客房、餐飲及綜合服務(wù)設(shè)施向客人提供服務(wù)，從而獲得經(jīng)濟收益的組織。（7）專業(yè)市場專業(yè)市場從農(nóng)場興起，是傳統(tǒng)集貿(mào)市場向?qū)I(yè)化方向發(fā)展的結(jié)果，因此其“專業(yè)”性是相對于集貿(mào)市場而言的。與集貿(mào)市場相比，專業(yè)市場的“專業(yè)”性主要表現(xiàn)在：首先是市場商品的專門性，其次是市場交易以批發(fā)為主，再次是交易雙方的開放性。將這些特點綜合起來，簡而言之，專業(yè)市場的內(nèi)涵就是“專門性商品批發(fā)市場”。根據(jù)以上特點，可以比較清晰地把專業(yè)市場同綜合市場，超級市場，百貨商

7、店，菜市場，零售商店，專賣店，商品期貨交易所，集市，廟會等各種市場形態(tài)區(qū)別開來。1.2 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)典開發(fā)模式近兩年，隨著國家對房地產(chǎn)（住宅地產(chǎn)）調(diào)控力度的不斷加大，大量開發(fā)商涌入投資商業(yè)地產(chǎn)的行列，雖然出現(xiàn)了很多問題，但也不缺乏成功開發(fā)模式：商業(yè)地產(chǎn)典型開發(fā)模式之現(xiàn)金為王：sohosoho中國的開發(fā)模式是以賣住宅的方式賣商鋪，現(xiàn)金為王。其開發(fā)模式的特點主要表現(xiàn)在四個方面：概念炒作大師；堅持散售，物業(yè)符合散售的需求(街區(qū)/soho/寫字樓做法)；人海戰(zhàn)術(shù)、高傭金提成和末位淘汰制養(yǎng)成的強大銷售能力；對能源、資源類行業(yè)價值客戶的深入挖掘不掌握。商業(yè)地產(chǎn)典型開發(fā)模式之平衡中庸：萬達萬達第一代產(chǎn)品是單店

8、模式，通過將主力店低價出租給沃爾瑪?shù)戎放茙碛绊懥?，再通過高價出售底鋪盈利。萬達以較低的價格將大部分商鋪租給主力店，使成本壓力過大，于是萬達將部分壓力轉(zhuǎn)嫁給購買鋪面的小商戶。萬達廣場有 10%-20%左右的店面出售，以回收部分資金。由于商業(yè)項目前期需要大力進行營銷推廣，剛剛起步的業(yè)績不足以支持巨額成本。因此，在前期，小商戶的經(jīng)營壓力很大，也反過來影響了萬達廣場的整體形象。 萬達第二代產(chǎn)品是純商業(yè)組合店模式。第二代萬達形成購物中心(mall)的形式，由主力店和單店構(gòu)成。在主力店和單店的構(gòu)成比例方面，原來購物中心(mall)的主力店占面積的 85%，單店只占 15%。萬達第三代產(chǎn)品是城市綜合體

9、?？偨Y(jié)了第一代萬達廣場和第二代萬達廣場對于當時市場環(huán)境的不適應(yīng)性后，萬達進入了第三代萬達廣場的開發(fā)。萬達廣場的第三代產(chǎn)品是多功能綜合集中開發(fā)，包括有五星級酒店、寫字樓、大型商業(yè)和特色商業(yè)街、公寓、高尚住宅、大型廣場等，這種多功能特性使萬達廣場的影響力及項目所在區(qū)域的城市商業(yè)中心地位得到顯著加強。核心商業(yè)購物中心“只租不售”。銷售部分為占項目整體比例40%-60%的住宅、寫字樓和社區(qū)商業(yè)。由此可見，萬達的集團策略是不斷加長產(chǎn)業(yè)半徑做加法，延伸發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，核心在于提高現(xiàn)有商業(yè)項目的投資回報率，同時培養(yǎng)新的利潤增長點；萬達成功的關(guān)鍵要素有以下四個：（1）品牌影響力強，能主動選址。萬達第三代城

10、市綜合體的選址一般有三種情況：第一種，選擇在城市副中心，是城市經(jīng)濟新增長點，如上海五角場萬達等；第二種，選擇城市的新開發(fā)區(qū)，看好城市的再造，發(fā)展迅速，如寧波鄞州區(qū)等；第三種，選擇城市的新興商圈，如北京的cbd萬達商業(yè)廣場。（2）低價拿地。在萬達開發(fā)的商業(yè)項目中，第一、二代產(chǎn)品的土地，基本是與政府洽談，以招商形式完成。從近期萬達土地儲備的資料看，萬達的土地獲取方式仍為與地方政府以招商形式洽談土地，再通過“招拍掛”形式拿地，鮮有競爭者。對地價水平，銷售部分即使打 7 折，也有的賺。而通過并購方式獲得土地，在萬達已有項目中所占比例很少。（3）主力店、全業(yè)態(tài)組合容易復制，能制造繁榮景象，對主力店的資源

11、掌控。對主力店的掌控力度是萬達集團商業(yè)地產(chǎn)的首要特點，也是創(chuàng)新。萬達集團和眾多國際國內(nèi)一流的主力店商家簽訂聯(lián)合開發(fā)協(xié)議，共同選址、約定信息共享等雙方權(quán)利和義務(wù)。（4）快速開發(fā)、快速銷售，盡可能提高資本周轉(zhuǎn)。萬達每年十五個以上項目開業(yè)，拿100米沖刺的速度跑萬米；拿地一年內(nèi)銷售獎勵，拿地三年內(nèi)開不出來下崗。 總地來講，萬達開發(fā)模式是全業(yè)態(tài)城市綜合體的連鎖化復制。除萬達地產(chǎn)外，泛城市綜合體的鼻祖，城郊大盤綜合體的先行者金源，以及萬達的模仿者，農(nóng)村包圍城市的寶龍的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式同樣屬于平衡中庸模式。商業(yè)地產(chǎn)典型開發(fā)模式之資產(chǎn)經(jīng)營：恒隆恒隆地產(chǎn)的發(fā)展歷程是從兩條腿走路到重資產(chǎn)持有經(jīng)營。歷史上，恒隆地

12、產(chǎn)在出租物業(yè)和開發(fā)物業(yè)上一直采取“兩條腿”走路的策略，即在出租物業(yè)上實施“順周期”的擴張戰(zhàn)略，而在開發(fā)物業(yè)上實施“逆周期”的套利策略。出租物業(yè)的穩(wěn)定現(xiàn)金保障了公司在開發(fā)物業(yè)上可以有足夠的耐心，來把握最佳的套利機會，同時，出租物業(yè)所支持的穩(wěn)定分紅則為公司的股票價值構(gòu)筑了一個底線；與之相對，開發(fā)物業(yè)的靈活買賣和高額套利收益則為出租物業(yè)的跨越式發(fā)展提供了充足的現(xiàn)金支持。在出租物業(yè)上求穩(wěn)，在開發(fā)物業(yè)上套利，用穩(wěn)定的租金收益來支撐低谷套利和維持股價，而用豐厚的套利收益來推動出租物業(yè)的擴張并適時激活股價，這就是恒隆曾經(jīng)的發(fā)展策略。到內(nèi)地的恒隆地產(chǎn)越來越像一個純粹的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。目前，恒隆在內(nèi)地的9個項目

13、是清一色的商業(yè)項目，在香港十多年也沒拿地，這樣一個純商業(yè)開發(fā)的模式，在國內(nèi)不是獨一無二，起碼也算鳳毛麟角了。為何只在內(nèi)地投資商用物業(yè)？恒隆董事長陳啟宗的想法簡單：一是他只做長線，二是商用物業(yè)大多和老百姓的住房需求不沾邊，不會涉及到調(diào)控。恒隆地產(chǎn)典型的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式是打造世界級綜合商業(yè)物業(yè)并長期持有。恒隆的特點主要有以下幾個方面：依賴大量持有資產(chǎn)經(jīng)營為主，穩(wěn)健開發(fā)新商業(yè)地產(chǎn)項目；拉長開發(fā)周期，盡可能利用租金收益去開發(fā)新物業(yè)；恒隆持有物業(yè)年收益是重要的開發(fā)資金來源；恒隆的財務(wù)策略相當保守，長期以來有息債務(wù)小于現(xiàn)金持有；專注于城市最繁華地段的以商場為中心的高品質(zhì)綜合物業(yè)。在最后一點上，恒隆的做法表

14、現(xiàn)在以下六條：在經(jīng)濟蓬勃城市的最佳地點購入最大幅的土地，且僅在最繁盛的現(xiàn)有商業(yè)區(qū)進行土地購置；嚴格價格底線，不拿地王；轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市；堅守通吃策略，地點最好的、面積最大的、設(shè)計最美的、管理最完善的商場一定是最吸引人的；不做住宅，要做內(nèi)地開發(fā)商學習不了的東西，只做商場；只租不售，不光依靠地價與房價的升值，而是通過團隊的經(jīng)驗和能力去創(chuàng)造價值。最終，依靠良好的物業(yè)與管理優(yōu)勢，恒隆內(nèi)地項目的租金收入增長迅速。除恒隆地產(chǎn)外，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式典型屬于資產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)還有中糧和華潤。中糧主題化操作的大悅城模式經(jīng)營效率至上，華潤則堅持購物中心的品牌化戰(zhàn)略(萬象城、五彩城、歡樂頌)。商業(yè)地產(chǎn)典型開發(fā)模式之嘉德地產(chǎn)金

15、融模式嘉德的商業(yè)模式是將資本市場的金融技能與房地產(chǎn)的know-how、資產(chǎn)基礎(chǔ)相結(jié)合。2008年凱德已構(gòu)建了一個由5只reits和17只私募地產(chǎn)基金組成的基金平臺，管理資產(chǎn)總額達到259 億新元(約合1300 億人民幣)，加上嘉德集團自身資產(chǎn)，總管理資產(chǎn)額達到450億新元(約合2250 億人民幣)。2011年3月，管理資產(chǎn)達到2630億元人民幣。據(jù)公開資料及推算得出：嘉德置地每年的僅上市管理資產(chǎn)的amc收費收入保守估計達到1.4億美元以上。然而，和私募基金的管理費不同是，房地產(chǎn)amc即使實現(xiàn)退出后，上市reit的管理費仍持續(xù)穩(wěn)定存在。同時，對于機構(gòu)投資者，amc的吸引力在于：(1)核心資產(chǎn)投資

16、風險較低；(2)reit通道及相應(yīng)的品牌和信譽。事實證明，嘉德基金模式不僅改善了嘉德自身的財務(wù)狀況，也獲得了資本市場投資人的認同。新加坡五大地產(chǎn)公司中，嘉德置地無疑是幾家地產(chǎn)公司中輕資產(chǎn)戰(zhàn)略推進最快的。嘉德置地地產(chǎn)金融模式成功的關(guān)鍵在于三大策略：一是全鏈條基金融資平臺的打造，二是以費用收益模式替代資產(chǎn)收益模式，三是嚴格的非核心資產(chǎn)剝離政策。1.3 影響商業(yè)地產(chǎn)價值的主要因素影響商業(yè)地產(chǎn)價值的因素主要分為區(qū)位地段、交通條件、市政配套及周邊環(huán)境、招商成果、城市規(guī)劃及建設(shè)周期六方面：（1）區(qū)位地段：影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的首要因素是所處地段的繁華程度，繁華程度越高，商業(yè)房地產(chǎn)的價值越高。商業(yè)繁華程度首先

17、可用該地段是否處于商業(yè)中心區(qū)來考慮。每個城市一般都有一個或幾個市一級的商業(yè)中心區(qū)，它們的輻射力遍及全市，吸引著全市的購買力（特別是大宗商品的購買力，如家用電器、家具等耐用消費品），這類市一級的商業(yè)中心區(qū)屬于全市最繁華的地段。另外，在每個行政區(qū)或住宅聚集區(qū)也會有一個或更多的區(qū)級商業(yè)中心區(qū)，它們的輻射力低于市級商業(yè)區(qū)，一般限于本區(qū)域內(nèi)，繁華程度也低于市級商業(yè)區(qū)。在每個居住小區(qū)通常還會有一個商業(yè)服務(wù)集中地帶，或可稱為小區(qū)級商業(yè)中心，其繁華程度又低一些。此外，在許多大中城市中，還有一些專業(yè)性商業(yè)街區(qū)，它是由經(jīng)營相同類型商品或?qū)傩韵嗨粕痰陞R集在一起而形成的商業(yè)街區(qū)，如建材一條街、布匹市場、電器總匯等等。

18、不同類型專業(yè)市場或?qū)I(yè)一條街的租金水平相差很大，有的專業(yè)市場或?qū)I(yè)一條街商鋪的租金水平可接近中心商業(yè)區(qū)，而有的專業(yè)市場或?qū)I(yè)一條街商鋪的租金水平可能相同于或甚至低于小區(qū)級商業(yè)區(qū)商鋪租金水平。（2）交通條件：商業(yè)房地產(chǎn)估價時要從兩方面考慮交通條件，一是顧客方面，從現(xiàn)階段一般情況來說，主要是公共交通的通達度，可用附近公交線路的條數(shù)、公交車輛時間間隔，以及公交線路連接的居民區(qū)人數(shù)等指標來衡量，另外還要考慮停車場地問題；二是經(jīng)營者方面，要考慮進貨和卸貨的交通便利程度，如：廣州一家著名的服裝批發(fā)市場，就曾經(jīng)由于市政府整頓附近的交通秩序，封住了大部分貨物通道，導致商場的價值大大下降。道路交通條件的改善可以

19、給沿途商業(yè)帶來巨大的人流量，對于商業(yè)房地產(chǎn)而言，集中的人流量固然重要，但也要看這些人群是否是有效的消費群體。例如某大型商場，由于新建的地鐵線路的一個出口就在商場內(nèi)，雖然地鐵直接給商場帶來了巨大的人流量，但這些擁擠的人群多是過客，反而影響了商場的正常購物環(huán)境，因此，公共交通特別便利的地方不適宜做高檔的商業(yè)物業(yè)。（3）市政配套及周邊環(huán)境：市政配套主要指政府對該地塊的給排水、電力、供暖、通信、環(huán)衛(wèi)等市政配套是否健全，它決定了是否具備開發(fā)商業(yè)的基礎(chǔ)條件；而環(huán)境主要是指周邊學校、醫(yī)院、公園、居民區(qū)等情況，它決定了附近的人口密度及人流量。（4）招商成果：招商成果對任何城市的商業(yè)地產(chǎn)價格都有明顯的影響，有實

20、力的零售商往往帶來商業(yè)價值的大幅提升。（5）城市規(guī)劃：一個城市的規(guī)劃，是城市未來的發(fā)展方向，當我們掌握一個城市的規(guī)劃信息時，就可以找到未來的市中心，用較低的成本，去獲取較高的利潤與回報。（6）建設(shè)周期：建設(shè)周期是指業(yè)主購買產(chǎn)品后，需要多長時間可以交房開業(yè)，他直接關(guān)系到了業(yè)主的投資周期，也是影響商業(yè)地產(chǎn)價值的直接因素之一。1.4 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢2011年對也房地產(chǎn)行業(yè)來說堪稱“歷史最嚴調(diào)控”的“政策年”，十八般武藝盡數(shù)施出，十面出擊四面圍堵，多管齊下控樓價，貨代緊縮、房地產(chǎn)稅的征收、首付提高、央行3次加息、6次上調(diào)儲備金率，全國608個城市發(fā)布了房價控制目標，46個大中城市出臺了“限購令”，

21、40個城市出臺了“限價令”，2012年年后中央對地方政府“救市”充滿警惕，多次強調(diào)樓市調(diào)控政策不許打折；這些政策直接導致了房地產(chǎn)住宅市場溫度轉(zhuǎn)冷。各大房企、基金、投資者都將目光投向受新政策影響較小的商業(yè)地產(chǎn)。萬科、保利等大型房地產(chǎn)企業(yè)都在大規(guī)模提高商業(yè)地產(chǎn)在企業(yè)戰(zhàn)略布局中所占比例，一時間商業(yè)地產(chǎn)的熱度驟升。 商業(yè)地產(chǎn)市場，一線城市資源相對有限，市場競爭激烈，運作成本及絕對風險較大；二線城市投資趨勢也日趨飽和。于是開發(fā)商紛紛尋找價值洼地，推動有潛力地產(chǎn)板塊的投資發(fā)展，三四線城市正成為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展熱土。 與此同時，三四線城市也已經(jīng)意識到了越來越多的房企進駐，所以現(xiàn)在很多城市都開始重新修編其總體規(guī)

22、劃，并把房地產(chǎn)行業(yè)作為一個重點來考慮。這對當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場和開發(fā)商來說，都是非常大的機遇。2. 三四線城市商業(yè)地產(chǎn)投資分析就商業(yè)地產(chǎn)本身而言，其投資回收期較長，并且不宜采用像住宅一樣散鋪預售的方式回籠資金，而大量持有、持續(xù)經(jīng)營的方式對資金要求相當高，不僅是運營模式，還有項目的選址、規(guī)劃、設(shè)計平臺以及物業(yè)管理對開發(fā)商而言都是不小的挑戰(zhàn)。同時，相對于一線城市，三四線城市市場容量較小，且消費者對超前的開發(fā)理念與產(chǎn)品設(shè)計的接受程度有限。所以，在三四線城市做商業(yè)地產(chǎn)需要的不僅僅是資金和勇氣。 三四線城市商業(yè)地產(chǎn)項目發(fā)展體量不宜過大、檔次不宜過高、選址不宜過遠、建筑不宜過長、不宜一賣了之如何應(yīng)對挑戰(zhàn)抓住機

23、遇，在三四線城市商業(yè)地產(chǎn)市場競爭中立于不敗？是我們首先要考慮的問題。2.1 三四線城市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀目前，萬達在建的38個城市綜合體中，有16個分布在三四線城市，占比達到42%；寶龍地產(chǎn)28個商業(yè)地產(chǎn)項目中，12個分布在以洛陽、鹽城、常州、蚌埠為代表的三四線城市，占比已達43%；世茂股份擁有的22個商業(yè)地產(chǎn)項目中，有10個位于常熟、昆山、常州、紹興為代表的三四線城市，占比高達46%隨著一二線城市住宅市場政策環(huán)境普遍趨緊，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)將三四線城市作為商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略布局的重心，但由于三四線城市市場容量較小，且消費者對超前的開發(fā)理念與產(chǎn)品設(shè)計的接受程度有限，三四線城市商業(yè)地產(chǎn)并非一片藍海。當前三

24、四線城市商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出以下三大特征。特征1：三四線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方興未艾2011年初，為遏制房價過快上漲，國家出臺了一系列樓市調(diào)控政策，住宅市場受到較大沖擊，地產(chǎn)商和基金、保險等其他一些資本開始以各種方式進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。現(xiàn)階段，一線城市商業(yè)地產(chǎn)運作成本和絕對風險正逐漸加大，二線城市商業(yè)地產(chǎn)市場也日趨飽和。隨著人口規(guī)模的不斷增長、城市化進程的逐漸推進、交通體系的日趨完善和政府政策的持續(xù)扶持，三四線城市逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)布局商業(yè)地產(chǎn)的主戰(zhàn)場。2003-2011年三四線典型城市商業(yè)地產(chǎn)主要形態(tài)比例從cric數(shù)據(jù)來看，2003年到2011年間，我國三四線城市商業(yè)地產(chǎn)的主要形態(tài)為社區(qū)商業(yè)、專業(yè)市場、

25、購物中心以及主題商業(yè)街，其中前三者所占比例高達85%。三四線城市對以shopping mall和城市綜合體為代表的商業(yè)地產(chǎn)有著強勁的需求。2003年到2011年間，一二線城市購物中心的數(shù)量增長2.4倍，而三四線城市增長了10倍多。近年來，城市綜合體越來越多在三四線城市出現(xiàn)，據(jù)cric數(shù)據(jù)庫顯示，目前東莞擁有城市綜合體69個，貴陽擁有城市綜合體43個，鎮(zhèn)江擁有城市綜合體33個特征2：知名房企加速三四線城市商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略布局寶龍商業(yè)地產(chǎn)項目分布隨著政府對一二線城市住宅市場的打壓以及對三四線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的政策扶持，越來越多的房企看準這一歷史契機，加速布局三四線城市商業(yè)地產(chǎn)。從整體來看，在三四線城市

26、進行商業(yè)地產(chǎn)布局的房企主要有三類：一是始終將三四線城市作為戰(zhàn)略布局主戰(zhàn)場的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，如寶龍地產(chǎn)；二是看準三四線城市商業(yè)地產(chǎn)投資契機而從一二線城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，如大連萬達；三是開始逐步涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的傳統(tǒng)大型住宅開發(fā)商，如萬科、恒大、龍湖等。 寶龍地產(chǎn)始終將三四線城市作為商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略布局的主戰(zhàn)場。目前寶龍集團擁有商業(yè)地產(chǎn)項目28個，以洛陽、鹽城、常州、蚌埠為代表的三四線城市擁有商業(yè)地產(chǎn)項目共計12個，占比43%；寶龍集團擁有寶龍城市廣場18個，9個分布在三四線城市，占比高達50%。萬達現(xiàn)有綜合體項目城市分布大連萬達是典型的看準三四線城市商業(yè)地產(chǎn)投資契機而從一二線城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四

27、線城市的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。目前大連萬達已建成的和在建的城市綜合體項目共計75個，三四線城市的項目數(shù)量為21個，占比達28%；在建的城市綜合體項目為38個，其中16個項目分布在大慶、撫順、唐山為代表的三四線城市，在建項目中三四線城市占有的比重高達42%。開發(fā)商轉(zhuǎn)型從住宅到商業(yè)地產(chǎn)特征3：三四線城市商業(yè)地產(chǎn)亟需升級目前，雖然越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)加速了三四線城市商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略布局，三四線城市商業(yè)地產(chǎn)也開始逐漸升溫并穩(wěn)步發(fā)展，但是和一二線城市相比，三四線城市商業(yè)發(fā)展水平還較為落后，產(chǎn)業(yè)集群和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對單薄，居民消費水平相對較低，傳統(tǒng)商業(yè)中心的壟斷地位較難打破，商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式較為單一；且由于三四線城市

28、缺乏資金實力雄厚、運營能力強大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商進入，商業(yè)地產(chǎn)運營商招商十分困難。三四線城市商業(yè)地產(chǎn)亟需升級。2.2 三四線城市投資策略建議策略1：“低地價”及“高房價”先有市，再有城市，商業(yè)地產(chǎn)的繁榮一定程度上會推動一個城市的繁榮，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅開發(fā)有諸多不同，商業(yè)地產(chǎn)追求多贏，即消費者樂于消費，商家賺錢，投資者和開發(fā)商盈利，政府則解決就業(yè)，提升城市商業(yè)環(huán)境，以及擴大稅收，但在一線城市投資三四個億不算什么，但把這投資在三線城市，特別是四線城市，就會的成為當?shù)氐闹攸c扶持項目，會為當?shù)匚镔|(zhì)水平和城市形象帶來大幅提升，區(qū)長、副區(qū)長會成為你的好朋友，我們會爭取到更多的政策的優(yōu)惠?！暗偷貎r”及“高房

29、價”，即在三線城市新城區(qū)或四線城市以低于市場平均水平的價格（包含地價、付款條件、稅費優(yōu)惠等）購買土地，建造大體量商業(yè)物業(yè)，以商業(yè)帶動區(qū)位價值，提高住宅部分售價，隨后以高于市場平均水平的價格銷售，取得高回報。策略2：在產(chǎn)品設(shè)計理念上，由忽略主題到強調(diào)主題特色與景觀功能，打造成城市標志性建筑在產(chǎn)品設(shè)計理念上，房企在三四線城市開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時，應(yīng)強調(diào)主題特色與景觀功能，力圖將商業(yè)地產(chǎn)項目打造成城市標志性建筑，推動城市價值的提升。挖掘地方文脈，強調(diào)主題特色。為避免商業(yè)地產(chǎn)的同質(zhì)化現(xiàn)象，房企應(yīng)充分挖掘當?shù)匚拿}，進行主題特色化開發(fā)。房企在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期進行主題定位時，需要解剖當?shù)鬲氂械臍v史文化、民俗特色，

30、因地制宜地融合項目自身創(chuàng)新文化元素，為商業(yè)地產(chǎn)主題注入特色之魂，形成既保持商業(yè)地產(chǎn)精髓又頗具當?shù)匚幕厣膭?chuàng)意主題。強調(diào)景觀功能，打造城市標志性建筑。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品是城市一道亮麗的風景線，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的外在表現(xiàn)形式是各種建筑物和街道空間，其外觀形式的豐富性和多樣性遠勝于其它單一的建筑類型，對城市景觀能產(chǎn)生深遠的影響。房企在三四線城市開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時，應(yīng)結(jié)合政府規(guī)劃，重視商業(yè)地產(chǎn)項目的城市景觀功能，在產(chǎn)品設(shè)計時致力于把商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品打造為城市標志性建筑，樹立城市新地標。這樣既有助于獲得政府的支持，又有利于項目的融資和運營管理。策略3：“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”的盈利模式在經(jīng)營開發(fā)商業(yè)綜合體項目中（包含住宅國際社

31、區(qū)、酒店、商業(yè)街、標準店四大類產(chǎn)品），靠住宅部分銷售回款與整個項目的投入相平衡，項目的利潤來自于持有建筑面積（包含地下）約15萬平方米的標準店而獲得的租金收入，這種模式被稱之為“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”。策略4：在業(yè)態(tài)組合模式上，由過去的單一業(yè)態(tài)模式到集多種功能為一體的現(xiàn)代多業(yè)態(tài)組合模式傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)的表現(xiàn)形式單一，主要是百貨店、折扣中心、購物中心等，體量較小，功能單一，以住宅沿街底商為主，滿足社區(qū)居民的日常消費需求。但隨著三四線城市人們生活水平和消費能力的提高，傳統(tǒng)單一的業(yè)態(tài)模式已經(jīng)不能滿足人們的消費需求，集購物、休閑、娛樂、餐飲、旅游、演藝等多種功能為一體多業(yè)態(tài)組合模式，可以為城市居民提供 “一站式”

32、消費，將成為三四線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的趨勢。多種功能為一體的多業(yè)態(tài)組合模式同時，房企進入三四線城市開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，在進行業(yè)態(tài)規(guī)劃時，應(yīng)對當?shù)亟?jīng)濟特點、零售市場及商業(yè)現(xiàn)狀、人口及消費狀況、地域特點等進行充足的市場調(diào)研，根據(jù)市場調(diào)研的結(jié)果，結(jié)合項目自身的體量面積，計算出各業(yè)態(tài)的經(jīng)營比例和面積。同時，在考慮當?shù)叵M能力的情況下，可以保持適度超前的規(guī)劃，但不能和當?shù)氐南M情況偏離太遠。3. 三四線城市市投資商業(yè)地產(chǎn)的風險近兩年，隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對住宅的限購、限貸，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)將三四線城市作為商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略布局的重心，越來越多的標桿房業(yè)競相進入，加上三四線城市市場容量較小，且消費者對超前的開發(fā)理念與

33、產(chǎn)品設(shè)計的接受程度有限，所有的這一切都預示著三四線城市商業(yè)地產(chǎn)將不再是一片藍海。3.1 投資周期住宅市場限購，使集團現(xiàn)金流緊張，而商業(yè)地產(chǎn)前期需要很多資金，商業(yè)地產(chǎn)的回報周期又較長，這加劇了集團資金鏈緊張，現(xiàn)階段，現(xiàn)金流為第一要素，在進行商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)前，要有完備的產(chǎn)業(yè)計劃、雄厚資金實力、還要有一批既懂地產(chǎn)又懂商業(yè)的復合型人才和專業(yè)化團隊，很多開發(fā)商在市場定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、招商管理等方面缺少成熟經(jīng)驗，投資注資不足，商業(yè)資源缺乏，城市設(shè)計及商業(yè)規(guī)劃缺失等問題非常突出，一些城市出現(xiàn)了盲目開發(fā)、無序競爭的現(xiàn)象，這及在前期投入了大量的資金，有無法在后期取得良好的收益，對于現(xiàn)階段的地產(chǎn)公司來說會是致命的打擊。3.2 電子商務(wù)對實體商業(yè)地產(chǎn)帶來挑戰(zhàn)隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，已經(jīng)有大量的商業(yè)交易遷移