房地產(chǎn)經(jīng)營管理畢業(yè)設計（論文）集散加工基地投資決策分析

1、畢業(yè)設計論文集散加工基地投資決策分析作 者：專 業(yè)：房地產(chǎn)經(jīng)營管理學 號：指導老師： 重慶建筑大學 重慶建筑大學 摘要：改革開放后，我國房地產(chǎn)業(yè)得到了前所未有的發(fā)展。在房地產(chǎn)業(yè)市場競爭日趨激烈的今天，為幫助開發(fā)商投資決策的思維理智化、方法科學化、行為規(guī)范化，避免盲目投資而導致的失敗，取得預期的投資效果，我們可以運用技術(shù)經(jīng)濟學理論，對不同方案進行比較，選出最有效利用現(xiàn)有資源的技術(shù)方案，完成項目動工前的前期工作。通過對項目的市場前景分析，項目主要經(jīng)濟指標計算、經(jīng)濟效益與社會效益評價等一系列工作，作出最優(yōu)方案評定，從而使開發(fā)商能在已知的風險與利潤比較下投資，取得預期利潤。展望未來，技術(shù)經(jīng)濟學原理的的

2、發(fā)揮窨勢必更大，為投資決策必將提供科學、準確、可行的依據(jù)與保證。關(guān)鍵詞：項目、可行性、內(nèi)部效益率、凈現(xiàn)金流量、財務凈現(xiàn)值 重慶建筑大學 technical economy demonstration analysisabstract：after innovation and openning,the real estate of china is giren the dominantest developping.today there is broken match in the real estate market.for helping the developer capital cos

3、t thinking theorize,device sciencing,behavior normlization,preventing the blind capital cost and the later failure,and acquissing the pro forma capital cost effect,we can use the technical economy theory,confer much layout,and select the layout of the most effectiveness using source.helping the deve

4、loper doing the previous period work of keel laid.after analysising the market previous period of the entry,accounting the technical economic index and assessing the economic benefit or society benefit,we can decide the best layout.so thedeveloper can use capital cost after thinking the known risk a

5、nd profit,and have the expectancy profit.lets thinking tomorrow there is the most develop air space in technical economy theory.and there is the sciencing correct and feasible reference or assurance for the capital cost decision.key words：entry, feasibility, inner rate of returns, net cash flow, fin

6、ace net present value 重慶建筑大學 引言古今中外許多哲學家、經(jīng)濟學家、科學家、工程技術(shù)專家，從不同角度對“技術(shù)”下過各種定義。技術(shù)經(jīng)濟學是應用經(jīng)濟學的一個分支，它是當代技術(shù)發(fā)展與社會經(jīng)濟發(fā)展密切結(jié)合的產(chǎn)物，是研究技術(shù)要素的形成和發(fā)展的科學。技術(shù)經(jīng)濟學能幫助我們在一個工程項目尚未實施之前估算出它的經(jīng)濟效果，并通過不同方案的比較，選出最有效利用現(xiàn)有資源的技術(shù)方案，從而使投資決策建立在科學分析的基礎上，為投資決策的科學化提供理論與方法。技術(shù)經(jīng)濟研究的基本步驟如下：一、確定目標；二、收集資料，調(diào)查研究；三、建立各種可行的技術(shù)方案；四、分析各種可能的技術(shù)方案在達到預定的技術(shù)、經(jīng)濟、

7、社會、環(huán)境、政治等目標方面的優(yōu)缺點；五、建立各技術(shù)方案評價指標與各項技術(shù)經(jīng)濟參數(shù)間的數(shù)量關(guān)系的數(shù)學模型；六、通過計算與求解數(shù)學模型，計算各項反映達到預定目標程度的技術(shù)、經(jīng)濟、社會、環(huán)境等指標；七、對于不能用定量指標計算的各技術(shù)方案的效果，應采用定性描述，說明各方案在達到預定目標方面的貢獻或付出的代價；八、綜合評價。技術(shù)經(jīng)濟學是屬于經(jīng)濟類的科學，但它是介于技術(shù)科學與經(jīng)濟科學之間的一門講求經(jīng)濟效益的應用性，交叉性的邊緣科學，是技術(shù)與經(jīng)濟相結(jié)合、相滲透的學科，是以特定的技術(shù)學科或泛指的，以科學技術(shù)為基礎，研究經(jīng)濟問題的學科，是軟科學的重要組成部分之一。以下，引用案例來說明此學科。 重慶建筑大學 目錄

8、第一章 概述一、 項目基本情況二、 業(yè)主簡介三、 項目提出背景四、 結(jié)論第二章 項目市場前景分析一、 貨運市場前景二、 大宗輕工產(chǎn)品加工前景三、 交易中心前景第三章 項目功能及建設規(guī)模一、 項目功能二、建設規(guī)模第四章 建設地址和建設條件一、 項目選址二、氣象條件三、水文地質(zhì)條件四、 地震烈度和風荷載五、 交通條件六、 公用設施條件第五章 公用及輔助設施設計一、 供水二、 排水三、供電四、天然氣五、 電信六、 消防第六章 項目機構(gòu)設置和勞動定員一、 項目機構(gòu)設置二、勞動定員第七章 項目總投資及資金籌措一、 項目總投資二、工程進度和資金使用計劃第八章 經(jīng)濟效益測算和社會效益評價 一、經(jīng)濟效益測算二

9、、社會效益評價第九章 技術(shù)方案的比較一、 主要經(jīng)濟指標測算二、不同經(jīng)濟方案比較第十章 敏感性分析一、 敏感性分析二、對項目方案單因素敏感性分析三、項目方案多因素敏感性分析 第十一章 結(jié)論 重慶建筑大學 第一章 概述一、 項目基本情況（一） 項目名稱：長江水運倉儲集散加工基地項目（二） 項目地址：重慶市渝北區(qū)鴛鴦鎮(zhèn)（三） 業(yè)主名稱：重慶長江水運股份有限公司（四） 法定地址：重慶市涪陵區(qū)橋南經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（五） 建設規(guī)模：集裝箱集散3萬箱/年，工業(yè)廠房165000平方米， 倉儲36000平方米，交易中心23000平方米。（六） 總投資：項目總投資48506萬元，其中固定資產(chǎn)投資48006萬元，流動

10、資金500萬元。二、業(yè)主簡介重慶長江水運股份有限公司由涪陵輪船總公司、四川高速公路建設開發(fā)總公司、省輪船公司共同發(fā)起，并定向吸收其它法人及內(nèi)部職工入股，以募集方式設立的股份有限公司。公司前身創(chuàng)建于1948年，有四十九年的航運歷史。目前公司有固定資產(chǎn)原值近3億元，凈值1.7億元。擁有各類船舶100余艘，在長江和烏江沿線擁有客貨專用碼頭港口13個，下屬客運、貨運、旅游、港埠、商貿(mào)、船廠、船研所等二級機構(gòu)十多個，有員工6000人，主要經(jīng)營重慶至南京、重慶至武漢、重慶至宜昌、重慶至龔灘等8條干支直達、區(qū)間直達客運旅游航線；重慶至上海、重慶至貴州的沿河沿途各港的貨運航線，營運總里程5800多公里。公司合

11、資組建36家聯(lián)營企業(yè)，與海內(nèi)外100余家公司建立了固定的業(yè)務聯(lián)系。公司近年來各項經(jīng)濟指標居三峽庫區(qū)同行業(yè)首位，多次被銀行評為aaa特級信譽企業(yè)，客運船隊規(guī)模居四川和重慶第一、長江第二，是長江旅游和船運的骨干力量之一。公司的發(fā)展速度遠遠高于三峽和四川省內(nèi)的同行企業(yè)。公司擁有甲級民用船舶設計、制造資質(zhì)，新船舶開發(fā)能力居重慶市和三峽庫區(qū)同行業(yè)前列。公司管理規(guī)范，重視文明服務，安全生產(chǎn)成績顯著，多年被部、省、市評為先進文明單位、雙十佳企業(yè)等。公司為地方和全國航運、旅游事業(yè)發(fā)展作了積極貢獻，在海內(nèi)外享有良好的信譽。三、項目提出背景（一） 宏觀背景1997年3月14日，全國人大八屆第五次會議批準設立重慶直

12、轄 重慶建筑大學 市，成為中國第四個直轄市。重慶直轄市的設立，標志著重慶進入了一個新的歷史時期。直轄后的重慶市總面積擴至82000平方公里，總?cè)丝?002萬人，管轄43個區(qū)市縣，成為世界上人口最多面積最大的一個特大型城市。重慶是西南地區(qū)和長江上游流域最大的經(jīng)濟中心城市。由于四川盆地有眾多的河流與長江直接相通構(gòu)成我國西部最大的水道運輸網(wǎng)，重慶市城區(qū)為其主要樞紐，這一優(yōu)越的地理位置以及成渝、川黔、襄渝鐵路和幾條省際公路、對外籍飛機開放的重慶江北機場和聯(lián)結(jié)城區(qū)與機場的210國道的相繼建成，使重慶在為中國內(nèi)陸的重要港口、最大的水陸空交通樞紐、物資集散地和對外經(jīng)濟往來的重要內(nèi)河口岸。同時作為三峽庫區(qū)的特

13、大城市，重慶的經(jīng)濟發(fā)展狀況對三峽工程建設，西南地區(qū)和長江上游地區(qū)的經(jīng)濟和社會發(fā)展，具有重要的影響。 當前，重慶市委、市府為了振興重慶經(jīng)濟，結(jié)合重慶大城市大農(nóng)村的特大型城市的特殊市情，選定了以交通為切入點，決定把1997年定為“交通年”，提出了“一年起步打基礎，十年渝洲變通途”的規(guī)劃設想。重慶長江水運股份有限公司擬在重慶北部新城，靠近寸灘港和渝北鐵路編組站的地方，興建30萬只集裝箱集散基地，大宗輕工產(chǎn)品加工基地以及大宗產(chǎn)品現(xiàn)場交易中心，成為集加工、交易、運輸為一體的現(xiàn)代化的貨運加工基地項目，該項目的建設無疑對改善重慶物質(zhì)運輸、促進重慶經(jīng)濟的發(fā)展有著重要的意義。重慶長江水運股份有限公司目前主要以水

14、上客貨運為主要經(jīng)營業(yè)務，為在激烈的市場競爭中站住腳，進一步增強企業(yè)的綜合實力；考慮到國家將交通運輸作為重點支持的基礎產(chǎn)業(yè)，國家將投巨資對長江的航道及其基礎設施進行整治和改造，三峽大壩建成后使航道條件改善，航運成本降低46%左右，以及三峽工程建設使長江沿線物流、人流巨增等有利條件，公司擬大力發(fā)展長江流域的水上貨運業(yè)務，提高貨運業(yè)務在公司業(yè)務中的份額，使貨物水上運輸能與港口裝御、公路貨運、鐵路貨運更有機地結(jié)合在一起，為客戶提供更便捷、優(yōu)質(zhì)的服務。實施本項目，將為公司發(fā)展成為客貨并舉水陸一體的重慶骨干交通運輸集團奠定基礎。四、結(jié)論重慶長江水運股份有限公司實施水運倉儲集散加工基地項目是市場經(jīng)濟發(fā)展所需

15、要，也是企業(yè)增強自身綜合實力所必須。項目規(guī)模適度，選址較好。項目總投資48506萬元。項目實施后其內(nèi)部收益率為 重慶建筑大學 16.89%，凈現(xiàn)值為12756萬元，投資回收期7.22年（含建設期3年），貸款償還期5.09年（含建設期3年），項目經(jīng)濟效益好。項目實施后，對促進重慶市社會經(jīng)濟發(fā)展，解決下崗人員就業(yè)等均有積極意義，項目社會效益良好。因此，實施該項目必要、可行。 重慶建筑大學 第二章 項目市場前景分析一、 貨運市場前景（一） 重慶市19911996年的貨運量現(xiàn)狀見表21。 表21 19911996年貨運量現(xiàn)狀表 單位：萬噸 年份項目199119921993199419951996年 遞

16、增 率鐵路2771.02804.02872.02838.02960.03112.02.35%公路10050.010961.011384.013330.014681.020214.015.00%水運1253.01084.01170.01170.01582.02491.014.73%航空0.601.692.003.004.004.4048.96%（二） 重慶市19911996年的貨運周轉(zhuǎn)量見表22。 表22 19911996年貨運周轉(zhuǎn)量表 單位：萬噸公里 年份項目199119921993199419951996年 遞增 率鐵路126238013969001506080156800015900001

17、7019076.16%公路30931835242938208833011253706559448313.96%水運8151258699649818827645401231491160247414.48%航空5205697148271283158825.01%總計24019882619762287076426634793359839390045210.18%從表21和表可以看出，過去幾年重慶市的貨運量及貨運周轉(zhuǎn)的增長幅度均超過10%，其中公路、水運增長較快，一般均大于14%的年增長率，可見其市場前景較好。此外，在重慶市的總體規(guī)劃中，寸灘港區(qū)作為重慶骨干港區(qū)主要規(guī)劃為貨運和集裝箱港區(qū)。到2010年

18、其貨運吞吐量為75萬噸；到2020年貨運吞吐量為500萬噸，碼頭泊位為4個，靠泊能力2000噸級，通過能力為220萬噸/年。寸灘港區(qū)的建設為本項目的實施提供了先決條件。二、大宗輕工產(chǎn)品加工區(qū)前景重慶市有南坪經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，石橋鋪高新技術(shù)開發(fā)區(qū)以及各區(qū)、市、縣自建的開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)，這些工業(yè)園區(qū)一般均建有標準廠房和配套的水、電、氣等，用來招商引資。但這些開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)大都因運輸能力和倉儲能力條件限制而樂意引進高新技術(shù)項目、運輸體積小、附加值高的 重慶建筑大學 項目及加工產(chǎn)品。據(jù)了解，重慶市到目前為止，還沒有一家集大宗輕工業(yè)產(chǎn)品加工、交易、運輸、倉儲為一體的加工基地或工業(yè)園區(qū)。因此，本項目的提出

19、將填補這方面的空白，也將吸引相當部分的外地投資者來渝投資辦廠，生產(chǎn)如：服裝、鞋帽、玩具、生活日用品等運輸量大的輕工產(chǎn)品，目前有不少外地客商對本項目的工業(yè)廠房有認購、認租意向（見附表）。應該講，該項目的前景看好。三、交易中心前景到1997年止，重慶市區(qū)內(nèi)從事紡織品、服裝和鞋帽批發(fā)業(yè)的機構(gòu)有54個，網(wǎng)點135個；從事日用百貨批發(fā)業(yè)的機構(gòu)125個，網(wǎng)點2182個；從事日用雜品批發(fā)業(yè)的機構(gòu)有40個，網(wǎng)點373個。從這些批發(fā)網(wǎng)點看，絕大多數(shù)都是商品批發(fā)交易在一個地方，商品倉儲提貨在另一個地方，加工基地更遠，有的在市外及沿海省市，這樣大大增加了商品運輸成本，給客戶采購、運輸?shù)染鶐碇T多不便。本項目的實施就

20、是試圖解決這一商品流通中的問題，使之形成生產(chǎn)、加工、倉儲、交易、運輸一條龍的服務體系，其市場前景應是看好的。簡言之，重慶長江水運股份有限公司實施長江水運倉儲集散加工基地項目是市場經(jīng)濟發(fā)展所需，也是企業(yè)自身發(fā)展狀大所求，因此實施該項目是必要的。 重慶建筑大學 第三章 項目功能及建設規(guī)模一、 項目功能（一） 貨物集散及倉儲功能本項目建設內(nèi)容之一是建設以集裝箱運輸為基礎的貨物集散及倉儲功能群，該功能的發(fā)揮主要依托于以下方面因素：1、 重慶市作為中國西部和長江上游最大的經(jīng)濟中心，本項目建設集裝箱的掏箱、裝箱和運輸，有力的配合了重慶市發(fā)展大商貿(mào)、大流通的城市功能。2、 按照重慶市北部城區(qū)的規(guī)劃，該地區(qū)將

21、成為交通樞紐和倉儲中心，本項目西臨江北總站，南靠寸灘碼頭，是發(fā)展貨物集散及倉儲的一個有利因素。3、 本項目的建設單位（業(yè)主）擁有自己的船隊，這對利用長江黃金水道發(fā)展集裝箱運輸占有十分明顯的優(yōu)勢。（二） 生活服務功能本項目的建設符合我市城市發(fā)展北移的總體規(guī)劃，同時為疏散老城區(qū)人口起到了一定作用，但在新的建設地址內(nèi)需建居住區(qū)和配套的服務設施。本項目在園區(qū)的南面，緊靠機場高速路旁安排了生活服務小區(qū)，小區(qū)內(nèi)建有銀行、郵局、工商、稅務的辦事機構(gòu)。另建設有食堂、浴室、幼兒園以及商店和農(nóng)貿(mào)市場等。這樣既有利于小區(qū)居民的生活，同時也方便了本項目業(yè)務范圍的交易、加工和貨物集散等所涉及的行業(yè)進場服務。二 、項目建

22、設規(guī)模（一） 倉儲規(guī)模及集裝箱規(guī)模1、 倉儲規(guī)模倉儲庫面積 36000m2按每平方米平均儲存600公斤計，其規(guī)模：360000.6=21600（噸）2、 集裝箱規(guī)模標準裝重 10噸內(nèi)容容積 16.8m3尺寸 3.072.52.6（m） （二） 會展交易中心占地面積： 18000m3 建筑面積： 23000m3其中：一層大廳 18000m3 二層寫字間 5000m3 重慶建筑大學 第四章 建設地址和建設條件一、 項目選址（一） 選址原則本項目為貨物裝箱、掏箱、運輸、會展、交易、加工以及服務等的綜合性大型項目。在選址上首先要滿足各種功能的要求前提下，還要考慮運輸?shù)姆奖憧旖菪?，公用配套設施的可靠性以

23、及水文、地質(zhì)的適當條件等。（二） 選址位置按照以上選址原則，經(jīng)過多方案比選，并和渝北區(qū)及鴛鴦鎮(zhèn)有關(guān)領(lǐng)導和部門多次協(xié)商和踏勘，最后經(jīng)區(qū)規(guī)劃和國土部門同意，選址的地點為渝北區(qū)鴛鴦鎮(zhèn)的童家村梨子灣及周邊地區(qū)。二、氣象條件（一） 氣象概述本項目所在地區(qū)為亞熱帶溫潤季風氣候區(qū)，主體氣候特點突出，四季分明而季差較大，氣候溫和冷暖不均，日照少而無霜期長，夏季多旱，冬季陰雨突出。三、水文地質(zhì)條件（一） 水文條件本項目建設用地為內(nèi)陸丘陵，沒有河流上漲洪水之威脅，同時周邊也無較大積雨區(qū)，不存在山洪下瀉之危害。（二） 地質(zhì)條件本項目整個地塊均為淺丘斜坡地貌，總體地形為北高南低，高度相差一般在10米至30米左右。場區(qū)

24、內(nèi)主要為農(nóng)業(yè)種植區(qū)，大部分地塊為耕地和魚塘，區(qū)域內(nèi)有局部的民房分布。本項目擬征用土地未進行地勘，但從總體看來，該地塊內(nèi)無重要建筑，“丘”與“谷”相間的地貌起伏不大，地勢較為開闊，沒有危巖、滑坡、陡坎，地陷等不良地質(zhì)，適合各種工業(yè)和民用建筑。四、地震烈度和風荷載（一） 地震烈度按照國家地震局（1992）160號文，劃定重慶該地區(qū)的地震烈度為6級，因此，本項目在設計時各建（構(gòu)）筑物均應按6級設防。（二） 風荷載地區(qū)基本風壓值：w0=0.30kn/m2 重慶建筑大學 五、交通條件（一） 公路交通本項目選址首先把交通放在優(yōu)先考慮位置，建設場地緊靠機場高速公路即210國道，西面通過900米長的輔道與童家

25、院子立交橋相連，與此進入城市交通主干道及319國道。（二） 鐵路交通目前該地區(qū)無鐵路，通過公路約7公里到達菜園壩火車站，規(guī)劃中的鐵路江北總站建成后距本項目所在地僅1公里的路程，該站為我市北部城區(qū)的綜合性客、貨大站，將為本項目的集裝箱運輸提供十分有利的條件。（三） 水路運輸擬建中的寸灘碼頭，規(guī)劃年吞吐能力為500萬噸，主要以運輸集裝箱為主。該碼頭距本項目集裝箱御場地約3.5公里，規(guī)劃中有從碼頭出來的快速路從場地附近通過。（四） 航空本項目地處機場高速公路旁，從園區(qū)出來經(jīng)過童家院子立交橋到江北機場的距離約20公里。六、 公用設施條件（一） 水由梁沱水廠來的城市自來水沿機場高速公路鋪有dn800mm

26、的主水管，屆時經(jīng)與自來水公司聯(lián)系后，擬用dn300mm的鑄鐵水管引進園區(qū)使用。（二） 電 本項目供電電源來自金錢變電站，該變電站為110kv一級變電站，屆時經(jīng)與電業(yè)局聯(lián)系后擬從該站10kv出線引入園區(qū)內(nèi)使用，引入距離為2.5公里。（三） 氣本地區(qū)的天然氣管道為直徑426毫米的干管，鋪設走向沿老的210國道，現(xiàn)已經(jīng)接入了尖山工業(yè)園區(qū)，屆時與天然氣公司聯(lián)系后，從尖山地區(qū)通過1.5公里長的管子引入園區(qū)使用。 重慶建筑大學 第五章 公用及輔助設施設計一、 供電（一） 水源水源來自于城市自來水管網(wǎng)。該地區(qū)供水由梁沱水廠提供，供水主管道來自于機場高速路旁的dn800mm主水管。（二） 供水方案在dn800

27、mm的主水管上用dn300mm的鑄鐵管接入園區(qū)內(nèi)后，再用dn150mm鑄鐵管分別接到各個功能分區(qū)，然后用鍍鋅管采取樹枝狀方式接到各個用水點。以上各鑄鐵管條用油麻水泥混接，各鍍鋅鋼管均采用螺紋連接方式。二、排水（一） 排水量污水排水量按用水量的85%計算：13585%=1135（m3）（二） 雨水量自然雨水量，按重慶暴雨公式計算：即室內(nèi)降雨強度：i=133mm/h（三） 排水體制按照重慶市城市規(guī)劃確定的體制，該地區(qū)屬于我市北部城范圍，排水應采用污水和雨水分流制。（四） 排水1、 雨水直接進入下水管道排放。2、 園區(qū)內(nèi)生活和生產(chǎn)的污水，應采用暗管匯集后，進入污水站處理，達到排放標準后方可排擴下水管

28、道。以上給排水總投資： 515萬元。三、供電（一） 電源本地區(qū)電源來自金錢堡110kv變電站，擬從該變電站的10kv出線引出一回線路供本項目園區(qū)內(nèi)使用。（二） 變壓器選擇根據(jù)上述計算，本項目變壓器應安裝6000kva，擬選用3臺s7-2000kva/10kv低損耗的變壓器。（三） 電能計算 重慶建筑大學 本項目電能計算量采用高供高計方式，即在10kv側(cè)設置電能計量柜，計量出有功功率和無功功率。另外為加強管理，在低壓出線側(cè)設置有功電度表。（四） 電器接地變壓器的零電位點、電器設備的接地點應共同使用同一接地裝置，同時要求與其它電器裝置的外殼盡可能接通，使之形成一個等電位體以保證其安全性?？偨拥仉娮?/p>

29、 4歐姆（五） 投資估算管網(wǎng)（園區(qū)內(nèi)線路埋地敷設） 420萬元變配電設備 115萬元合計 535萬元四、天然氣（一） 用氣指標 住宅 1.5m3/戶天食堂、浴室（按上班人數(shù)） 0.25m3/人天幼兒園 0.3m3/人天招待所 暫無加工區(qū)工業(yè) 暫無（二） 供氣 本項目使用的天然氣均為生活之用，總的用氣量不大，擬采用100mm的無縫鋼管從尖山工業(yè)園區(qū)內(nèi)接來，接入距離為1.5公里。（三） 投資估算管網(wǎng)及配氣設施 310萬元。五、電信（一） 計算指標及需要量1、 計算指標住宅 12門/戶寫字、辦公（含會展中心） 1門/間幼兒園 1門/500m2加工區(qū) 1門/400m2客房 1門/間公建 1門/65m2

30、2、 需求量 重慶建筑大學 根據(jù)以上需用指標，進行測算后，本項目在園區(qū)內(nèi)電話裝機（扣出住宅后）應為1150門。3、 交換機及電纜本項目屬于大型綜合性企業(yè)，集運輸、加工、交易、餐飲、客房以及后勤為一的設計規(guī)范，除個別部門安裝獨立撥號機外，為加強管理，應安裝程控交換機。按上面標準計算出的需求量，同時考慮到留30%的發(fā)展量，應選擇容量為1500門的交換機。電話中繼電纜采用huyv0.5120.28的通信電纜，一律穿管后埋地引入室內(nèi)。六、 消防（一） 消防平臺本項目由于占地面積大，各建筑物之間都留較大距離，保證了滅火時有足夠撲救面和長度，同時也起到了隔離火勢的作用。（二） 消防設施1、 消防水池分別在

31、倉儲、加工、交易和生活后勤四個功能區(qū)附近各建一個消防水池，每個消防水池的容量為400m3。2、 消火栓 在園區(qū)內(nèi)各主要道路旁每隔100m距離安置ss100型消火栓一個。3、 滅火器在各個建筑內(nèi)的過道、樓梯處配置一些mp10型泡沫滅火器及mf4型干粉火器。4、 消防車由于本項目規(guī)范模大，園區(qū)范圍較寬，特別是有較大倉儲庫和加工區(qū)，因此擬購置東風型消防車一輛。5、 消防報警裝置根據(jù)消防設計規(guī)范，在招待所大堂、客房以及辦公樓、會計室、公建及招待所的娛樂室及餐廳內(nèi)，安裝離子感煙探測器和定溫探測器，遇有火情時及時發(fā)出報警信號。 重慶建筑大學 第六章 項目機構(gòu)設置和勞動定員一、 項目機構(gòu)設置本項目將成立具有

32、獨立法人資格的項目公司，作為承擔人，項目公司實行董事會領(lǐng)導下的總經(jīng)理負責制。下設運輸部、倉儲部、加工部、交易部、后勤部、財務部、辦公室，共七部一室。二、勞動定員項目實施后公司初步設定共有員工1800人（不包括加工區(qū)工人，廠、會展中心等單位定員），其中運輸部1600人，含駕駛?cè)藛T；倉儲部50人，加工部50人（不含加工區(qū)兩班制生產(chǎn)員工的10000人），交易部50人，后勤部30人，財務部10人，辦公室10人。項目所需員工面向社會招聘，同等條件下優(yōu)先解決下崗工人，所有員工需經(jīng)過上崗培訓，經(jīng)考核后，持證上崗。 重慶建筑大學 第七章 項目總投資及資金籌措一、 項目總投資本項目的投資估算范圍包括：土建工程、

33、設備及安裝工程、其它費用和有關(guān)稅費等。（一） 建安工程包括總圖工程、建筑工程等合計26888萬元。（二） 設備及安裝工程包括吊車、運輸車輛、變配電、鍋爐、空調(diào)、電梯等，共計投資1596萬元。（三） 其它費用包括：土地征用費，電力增額費等，共合計9755萬元。（四） 設備費包括常規(guī)設備費、漲價預備費等，合計4701萬元。（五） 投資方向調(diào)節(jié)稅投資方向調(diào)節(jié)稅主要是住宅、招待所、辦公室等按投資的5%計，稅金為165萬元。（六） 建設期利息項目擬貸款10000萬元，按當前銀行5年期固定資產(chǎn)貸款8.01%計，建設期第一年投入，建設期利息為401萬元。（七） 流動資金項目啟動時需投入流動資金500萬元。項

34、目固定資產(chǎn)投資為48006萬元，流動資金投資500萬元，項目總投資為48506萬元。項目總投資數(shù)據(jù)見表81。二、工程進度和資金使用計劃（一） 固定資產(chǎn)本項目的建設采用滾動發(fā)展方式建設，基本設施在三年內(nèi)基本建完，并開始有收益，余下部分工程在第4、第5年內(nèi)基本建成，其投資由項目自身收益來投入具體安排如下。第1年：完成總圖工程中的平基、堡坎等工程和部分工業(yè)廠房工程，資金投入計劃10000萬元，約占資產(chǎn)投資的20.8%。第2年：完成工業(yè)廠房、辦公用房、集裝箱倉儲區(qū)等工程和開始設備訂購。計劃投資13006萬元，約占固定資產(chǎn)投資30%。第3年：完成公用工程、管殘工程、部分設備安裝以及部分生活服務 重慶建筑

35、大學 設置，計劃投資10000萬元（貸款）。第4年：完成交易會展中心、公建房、招待所、輔助用房及部分車輛和集裝箱，計劃投資7500萬元。第5年：完成項目周邊、環(huán)境、綠地等公用工程，完成全部車輛購置和集裝箱購置等。使本項目完成峻工投入使用，計劃投資7500萬元。（二） 流動資金流動資金在第4年、第5年各投入250萬元。 重慶建筑大學 第八章 經(jīng)濟效益測算和社會效益評價一、 經(jīng)濟效益測算根據(jù)本項目的性質(zhì)，項目的經(jīng)濟效益測算不包含工業(yè)加工區(qū)內(nèi)165000平方米生產(chǎn)場所加工生產(chǎn)的工業(yè)品的產(chǎn)值、利潤及稅收。（一） 收入測算1、 運輸業(yè)務收入 如前所述750個集裝箱全年周轉(zhuǎn)40次，達到30000個集裝標箱

36、。每個標箱每次往返運輸入2500元，全年收入10萬元，750集裝箱收入7500萬元。2、 倉儲業(yè)務收入 36000平方米，其使用面積按80%計，有28800平方米，每月每平方米租金50元，全年12個月收入1728萬元。3、 工業(yè)廠房1、 分兩年出售30%的工業(yè)廠房，49500平方米，平均每平方米售價2000元，可收入9900萬元。2、 出租余下70%的工業(yè)廠房，按75%的使用面積可出租86625平方米，每月每平方米30元，全年12個月收入3119萬元。4、 交易會展中心收入交易會按75%有使用面積出租，可租面積有17250平方米，每月每平方米租金100元，全年可收入2070萬元。5、 招待所按

37、每60平方米一間房，可設房間75套，平均每套房日收入200元，出租率為70%，全年收入540萬元。6、 辦公樓出租除自用，可出租辦公房1000平方米，每月每平方米租金60元，全年12個月收入72萬元。7、 住宅出售收入住宅除自用外，可對外出售10000平方米，平均每平方米售價2000元，可收入2000萬元。8、 其它其它如：停車、餐飲、娛樂、廣告等收入全年測算毛利為300萬元。詳見表91。（二）、稅金測算1、 房產(chǎn)稅出售住宅和工業(yè)用房，按其出售價值的13.2%交房產(chǎn)稅。 重慶建筑大學 凡是出租的房屋如倉儲、交易大樓等，按收入的12%計房產(chǎn)稅。2、 流轉(zhuǎn)稅流轉(zhuǎn)稅主要是指營業(yè)稅，按其收入的5%計。

38、另外，教育費附加按營業(yè)稅的3%計，地方交通附加按營業(yè)稅的5%計，城市建設維護稅按營業(yè)稅的7%計，合計為營業(yè)稅的在15%。整個流轉(zhuǎn)稅按營業(yè)收入的5.75%計。本項目除房屋出租外，主要是以運輸、招待所和其它經(jīng)營收入三項收入計流轉(zhuǎn)稅。其具體數(shù)值見表91。（三）、成本測算1、 經(jīng)營費用該經(jīng)營費不含折舊、攤銷、財務費用以及大修理費用，合計3341萬元。2、 折舊及攤銷包括折舊費、攤銷費等，合計為2956萬元。3、 大修理費按固定資產(chǎn)的1%計，年金額480萬元。4、 財務費用本項目財務費用主要是固定資產(chǎn)貸款利息，項目營運第1年，10000萬元的貸款利息為801萬元，第2年利息462萬元，第3年44萬元，逐

39、年減少。上述費用詳見表92。（四）、效益評價根據(jù)前述的基礎數(shù)據(jù)，項目計算期按13年計，其中建設期3年；第4年至第13年為經(jīng)營期。在經(jīng)營期的第4年，項目經(jīng)營規(guī)模為設計規(guī)模的80%，第5年達到設計規(guī)模的90%，第6年以后達到100%。項目第4年，在其產(chǎn)生的收益中追加投資7500萬元，第5年相同，最終完成項目全部建設。項目財務評價的基準折現(xiàn)率取10%。1、 財務指標分析：本項目的各項經(jīng)濟指標分析如下：（參考表93，94，95）內(nèi)部收益率測定稅前：試用15%，根據(jù)表94。npv1=-10000（p/f，15%，1）-15087（p/f，15%，2）-10000 （p/f，15%，3）+5720（p/f

40、，15%，4）+6712（p/f，15%，5） +10190（p/a，15%，8）（p/f，15%，5） =2664.4試用20% 重慶建筑大學 npv2=-10000（p/f，20%，1）-15087（p/f，20%，2）-10000 （p/f，20%，3）+5720（p/f，20%，4）+6712（p/f，20%，5） +10190（p/a，20%，8）（p/f，20%，5） =-3425.3根據(jù)公式 irr=i1+npv1(i2-i1)/(npv1+npv2)測得 irr=15%+2664.4(20%-15%)/ (2664.4+-3425.3) =16.89%10%稅后：內(nèi)部收益率12

41、.07%，大于基準折現(xiàn)率10%。項目凈現(xiàn)值測定（根據(jù)表94） 根據(jù)公式 npv=（ci-co）t(1+i0)-t 得稅前npv值12756萬元，大于零。稅后npv值3476萬元，大于零。 項目投資回收期測定 pt=累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)零或正值的年份數(shù)-1+ （上年累計凈現(xiàn)金流量的絕對值/（當年凈現(xiàn)金流量） 根據(jù)表94，稅前投資回收期=8-1+-2275/10190=7.22年（含建設期3年） 稅后投資回收期=9-1+-1365/7803=8.17年（含建設期3年） 項目其它經(jīng)濟指標 項目稅后貸款償還期5.09年（含建設期3年）項目稅前投資利潤率19.19%。項目稅后投資利潤率12.86%。項

42、目投資利稅率23.47%。2、 財務評價結(jié)論上述財務評價指標表明，本項目實施后經(jīng)濟效益較好，各項指標率大于當前銀行貸款利率。此外，本項目的工業(yè)廠房出租出售后，所生產(chǎn)加工的工業(yè)產(chǎn)品將產(chǎn)生巨大的間接經(jīng)濟效益；除本項目外，工業(yè)園區(qū)也將成為當?shù)卣畡?chuàng)造可觀的稅收。因此，從經(jīng)濟角度講，實施該項目可行。二、社會效益評價重慶長江水運股份有限公司實施水運倉儲集散加工基地對改善重慶市的交通運輸，發(fā)展集裝箱貨運，推動商業(yè)流通均有積極的意義，項目還可解決大量下崗人員就業(yè)，這些對促進重慶社會經(jīng)濟發(fā)展有所貢獻。因此，項目社會效益好。 重慶建筑大學 第九章 技術(shù)方案的比較根據(jù)技術(shù)經(jīng)濟方案的評價準則，初擬出方案b，對原有方

43、案進行比較與分析，選定最優(yōu)方案。（一） 收入測算1、 運輸業(yè)務收入 設定700個集裝箱全年周轉(zhuǎn)40次，達到28000個集裝標箱，每個標箱每次往返運輸收入2000元，全年收入8萬元，700個集裝箱收入5600萬元。2、 住宅出售收入 住宅除自用外，可對外出售1萬平方米，空置率設在70%，平均每平方米售價2000元，可收入1400萬元。3、 其它收入同有方案 總經(jīng)營收入合計141561萬元。（二）稅金測算1、 房產(chǎn)稅。出售住宅和工業(yè)用房，按其出售價值的13.2%計。凡是出租的房屋如倉儲，交易大樓等，按收入的12%計。房產(chǎn)稅合計：9627萬元。（三） 成本測算1、 經(jīng)營費用運輸業(yè)務 按收入的35%計

44、，共1960萬元。其它費用同前案例。 經(jīng)營費用小計為：2676萬元。 經(jīng)營費用合計為：25957萬元。 成本總計為：70120萬元。（四） 財務指標分析1、 現(xiàn)金流入為141561萬元。2、 現(xiàn)金流出合計91637萬元。3、 稅前凈現(xiàn)金流量合計49924萬元。4、 各年凈現(xiàn)金流量見表104。（五） 項目方案指標測算1、 項目方案b內(nèi)部收益率測算稅前：試用10%，根據(jù)表104npv1=-10000（p/f，10%，1）-15087（p/f，10%，2）-10000 重慶建筑大學 （p/f，10%，3）+5800（p/f，10%，4）+6502（p/f，10%，5） +8290（p/a，10%，8）（p/f，10%，5） =6386試用20%，根據(jù)表104npv2=-10000（p/f，20%，1）-15087（p/f，20%，2）-10000 （p/f，20%，3）+5800（p/f，20%，4）+6502（p/f，20%，5） +8290（p/a，20%，8）（p/f，20%，5） =-6401根據(jù)公式 irr=i1+npv1(i2-i1)/(npv1+npv2)測得 irr=10%+6386(20%-10%)/(6386+-6401)=14.99%稅后：內(nèi)部收益率10.57%。2、項目方案b凈現(xiàn)值測定（根據(jù)表104） 根據(jù)公式 npv=（ci-co）t