重慶市城鎮(zhèn)地房籍?dāng)?shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)若干問題探討

1、重慶市城鎮(zhèn)地房籍?dāng)?shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)若干問題探討摘要：重慶市城鎮(zhèn)地房籍?dāng)?shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)是國內(nèi)第一個關(guān)于地房籍?dāng)?shù)據(jù)庫建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)。本文介紹了重慶市城鎮(zhèn)地房籍?dāng)?shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)的編制情況，對該項(xiàng)工作中遇到的問題及解決方法進(jìn)行了探討。標(biāo)準(zhǔn)中也首次明確提出了房籍的概念，并提出了如何進(jìn)行房籍的業(yè)務(wù)操作。關(guān)鍵詞：地籍；房籍；權(quán)籍樓幢；數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)中圖分類號：p23 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：a 文章編號：1674-3695-（2010)02-16-051引言在全國絕大多數(shù)城市中“地”和“房”的管理分別歸屬于不同的部門，土地由國土部門（國土資源管理局）管理，房屋由建設(shè)部門（房產(chǎn)管理局）管理，目前只有重慶和上海是在省一級將土地、房屋納入一個部門管

2、理。但實(shí)際業(yè)務(wù)管理中，重慶的絕大部分區(qū)縣土地和房屋還是分體運(yùn)行。國土部門和建設(shè)管理部門按照各自的需求制定標(biāo)準(zhǔn)及技術(shù)規(guī)范，由于側(cè)重管理的主體不同，導(dǎo)致了同一要素實(shí)體在兩套標(biāo)準(zhǔn)中可能會產(chǎn)生差異性。在國土資源部制定的標(biāo)準(zhǔn)分類體系中，房屋歸為“基礎(chǔ)地理”要素中的“居民地”下（gb/t 13923-2006基礎(chǔ)地理信息要素分類與代碼），這顯然不符合房產(chǎn)管理部門中把房屋作為主要管理對象的要求。現(xiàn)在要把土地和房屋納入一個系統(tǒng)管理，直接導(dǎo)致了在“房”落“地”的時候會遇到規(guī)則上的限制。為了能夠?qū)崿F(xiàn)重慶市土地和房屋權(quán)籍的統(tǒng)一規(guī)范管理，實(shí)現(xiàn)“地”與“房”管理中的有效銜接，統(tǒng)一技術(shù)規(guī)范，我們開展制定重慶市地房籍?dāng)?shù)據(jù)庫

3、標(biāo)準(zhǔn)（以下簡稱標(biāo)準(zhǔn)）的工作。2標(biāo)準(zhǔn)概述2.1標(biāo)準(zhǔn)制定原則與依據(jù)在制定該標(biāo)準(zhǔn)過程中，遵循的原則是地籍內(nèi)容參照國土資源部的相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，房籍內(nèi)容參照建設(shè)部下發(fā)的各類規(guī)范。該標(biāo)準(zhǔn)雖然是為了進(jìn)行權(quán)籍管理而制定，但是也要考慮在相關(guān)管理環(huán)節(jié)中已經(jīng)實(shí)施的各類規(guī)范要求（比如房產(chǎn)市場管理部門制定的技術(shù)規(guī)范）。制定標(biāo)準(zhǔn)時，主要參考和引用了以下標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范與文件。2.2標(biāo)準(zhǔn)體系內(nèi)容由于地房籍涉及的內(nèi)容繁多，如何取舍需要規(guī)范的內(nèi)容，也是我們實(shí)際制定標(biāo)準(zhǔn)過程中面臨的一個問題。經(jīng)過多次和權(quán)籍管理部門與業(yè)務(wù)單位的商討，考慮到描述核心內(nèi)容所必須的信息，最終確定本標(biāo)準(zhǔn)共由四部分內(nèi)容組成：基礎(chǔ)要素描述（地理、行政）、土地（宗地

4、）、房屋（樓幢、戶室）、土地房屋的權(quán)籍（物權(quán)）。見圖1。在規(guī)則編碼、空間要素、屬性表結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時也均圍繞這四部分，使標(biāo)準(zhǔn)脈絡(luò)清晰，主次分明。對業(yè)務(wù)內(nèi)容（如登記簿）的描述不在本標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)，但是在設(shè)計(jì)屬性表格時，要盡量考慮到業(yè)務(wù)辦公及統(tǒng)計(jì)管理等工作的需要，使標(biāo)準(zhǔn)最大程度上覆蓋主要業(yè)務(wù)表單內(nèi)容。3標(biāo)準(zhǔn)編制過程中幾個問題的解決3.1地房籍命名編碼規(guī)則的確定（l）問題的提出因?yàn)榉慨a(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理涉及到部分土地的內(nèi)容，所以其編碼涵蓋土地、房屋的內(nèi)容。在編制標(biāo)準(zhǔn)過程中，制定編碼規(guī)則時更多的是參考了目前關(guān)于房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的編碼規(guī)則。經(jīng)過篩選可以概括為四類：房地產(chǎn)基本單元所在棟地籍宗地代碼定法位（簡稱分宗法），房地產(chǎn)基本單

5、元所在棟房產(chǎn)分幅分丘代碼定位法（簡稱分丘法），房地產(chǎn)基本單元所在棟橫縱坐標(biāo)代碼定位法（簡稱坐標(biāo)法），房地產(chǎn)基本單元所在樓幢竣工日期定位法。國土部門在制定規(guī)范的時候更多考慮對土地的管理，對房屋的描述比較簡單；房產(chǎn)建設(shè)部門制定規(guī)范多是從房產(chǎn)管理的角度來考慮，更多的是突出對房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的管理，忽視了前期地籍內(nèi)容的反映，致使在制定標(biāo)準(zhǔn)的編碼規(guī)則時，無相關(guān)規(guī)則可參考。（2）編碼規(guī)則的確定本次編碼規(guī)則大體上延用“分宗法”，在其基礎(chǔ)上根據(jù)實(shí)用性原則進(jìn)行適當(dāng)擴(kuò)充，圖2為地房籍編碼規(guī)則示意圖。（3）地房籍命名編碼規(guī)則說明地房籍命名由三大部分組成：行政區(qū)劃代碼地籍代碼+房籍代碼。編碼規(guī)則采用數(shù)字編碼的方式，這里只對特

6、殊之處進(jìn)行說明。特殊之處說明：樓幢代碼由五位組成，前四位為樓幢編號代碼，第五位為標(biāo)識碼。標(biāo)識碼規(guī)則：標(biāo)識碼填寫分0、5、9三種。當(dāng)描述權(quán)籍樓幢時，該識別碼填寫為9；當(dāng)描述樓幢時，如本樓幢為地下樓幢時該識別碼填寫為5，否則填0表示為地上樓幢（樓幢）。（4）該編碼規(guī)則的幾個特點(diǎn)在土地部分采用國土部門對土地的管理標(biāo)準(zhǔn)、在房屋部分采用建設(shè)部門對房屋的管理標(biāo)準(zhǔn)，通過統(tǒng)一的規(guī)則，建立起土地和房屋的有機(jī)關(guān)聯(lián)。規(guī)定地籍管理的最小單元為宗地，房籍管理的最大單元權(quán)籍為樓幢。 是對城鎮(zhèn)地籍庫標(biāo)準(zhǔn)的有效延續(xù)，從邏輯上保證實(shí)現(xiàn)了對其中地籍部分的內(nèi)容的完全繼承。 從地籍到房籍層次清晰，符合事物的物理現(xiàn)實(shí)特征。該編碼規(guī)則保

7、證了“地籍”和“房籍”兩者的順利過渡，從體系上解決了“房”落“地”的問題。該編碼規(guī)則不僅實(shí)現(xiàn)了對一般意義上樓幢、戶室的編號管理，也充分考慮到對地下樓幢、結(jié)構(gòu)復(fù)雜樓幢、夾層房屋、權(quán)籍樓幢的管理。保證編碼規(guī)則的規(guī)范性與實(shí)用性。3.2樓幢的界定（l）樓幢界定現(xiàn)狀樓幢定義是“一座獨(dú)立的，包括不同結(jié)構(gòu)和不同層次的房屋”（房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范），是側(cè)重于從物理結(jié)構(gòu)方面來描述的。在實(shí)際業(yè)務(wù)中，對樓幢在各個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的不同界定，直接造成了樓幢概念的不確定性。圖3表示出了樓幢從設(shè)計(jì)到建成，以及后期的社會管理這一個周期中所涉及到樓幢命名的各個節(jié)點(diǎn)。樓幢界定問題成了長期困擾房屋測量、產(chǎn)權(quán)管理部門實(shí)際工作的一個難

8、題。比如有一座綜合樓，地下是車庫，裙樓為商業(yè)，其上兩個塔樓為居住用途。在房屋設(shè)計(jì)階段，其可能為一幢，市場銷售階段辦相關(guān)的許可證時可能分成三部分，辦理成了三幢樓，產(chǎn)權(quán)登記管理時可能會又按照一幢樓處理，后期公安戶籍部門的社會管理中又會按照自己的規(guī)則界定樓幢。諸多環(huán)節(jié)對樓幢認(rèn)定的角度不同，直接導(dǎo)致了樓幢實(shí)際界定的不確定性。（2）樓幢的界定方法l）樓幢的界定標(biāo)準(zhǔn)首次明確了樓幢的界定方法。界定樓幢時主要從房屋物理結(jié)構(gòu)上考慮，在規(guī)劃建設(shè)審批后依照其批準(zhǔn)內(nèi)容進(jìn)行樓幢的確定，是物理幢的概念，界定時點(diǎn)如圖3所示。樓幢需要滿足的條件：建筑物結(jié)構(gòu)上無法分割；規(guī)劃建設(shè)部門批準(zhǔn)“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”“建設(shè)工程施工許可證

9、”上明確規(guī)定同期施工、同期竣工的建筑單元。特殊說明：地下部分連通，地上部分呈互相毗連的房屋（兩座以上），可將地下部分單獨(dú)編號處理。2）地下樓幢越來越多的獨(dú)立地下商場、地下車庫的建成，使得房屋權(quán)籍管理者不得不考慮對這些地下建筑空間的管理。本標(biāo)準(zhǔn)中，在樓幢概念的基礎(chǔ)上引入地下樓幢的概念：整體位于地下的建筑單元稱為地下樓幢。地下樓幢的界定主要從這幾方面考慮：沒有地表出露的地下商場、地下車庫，且建筑物的頂層位于地表之下；地下部分整體連通，地上部分呈互相毗連的房屋（兩幢以上），該地下部分則作為地下樓幢單獨(dú)編號。單幢綜合樓的地下建筑部分不屬于地下樓幢。地下樓幢的編碼，有一位標(biāo)識碼作為區(qū)分地下樓幢，其他編碼

10、與樓幢相同，具體見樓幢代碼編號規(guī)則部分內(nèi)容。3.3房籍概念的提出與表述標(biāo)準(zhǔn)中的核心是地籍和房籍。對于地籍的表述，國土部門已經(jīng)有相關(guān)的規(guī)定（城鎮(zhèn)地籍?dāng)?shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)(td/t 1015-2007）、城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程（td1001）、地籍測繪規(guī)范（ch 5002-94)，對其概念、調(diào)查測繪方法已經(jīng)做了詳盡規(guī)定，并建立了規(guī)范性的地籍成果。如何對“房籍”進(jìn)行表述與界定是在制定標(biāo)準(zhǔn)過程中必須要解決的一個重要問題。（1）房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理現(xiàn)狀房籍的概念應(yīng)該是由房產(chǎn)管理部門提出，但是目前對此概念尚無一個清晰的界定。房產(chǎn)部門在進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)管理時，涉及對房籍的描述有諸多詞匯：“丘”、“棟基底圖”、“房籍圖”、“房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)”、

11、“房產(chǎn)產(chǎn)籍”等。國家對房籍尚無標(biāo)準(zhǔn)界定，對房籍概念界定的不清，直接導(dǎo)致了其管理的多樣性。房產(chǎn)測量規(guī)范中對房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的管理是分為“房產(chǎn)分幅平面圖房產(chǎn)分丘平面圖房產(chǎn)分戶平面圖”。由于丘（概念：一塊有界的地窖）從本質(zhì)上來說還是土地的概念，故可認(rèn)為房產(chǎn)管理分成三個層次，第一層是行政區(qū)劃，第二層是土地（加入與房屋的關(guān)聯(lián)信息），第三層是房屋本身（戶室）。各地房產(chǎn)管理部門在房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理時，通常是依據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范或是在此基礎(chǔ)上的簡單擴(kuò)充實(shí)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)的管理，一般是在第二層和第三層之問加入對戶室所處的樓幢的管理，如：“房產(chǎn)分丘平面圖房屋坐落平面圖（或棟基低圖、建筑外框圖）房屋分層分戶平面圖房屋分戶平面圖”。（2）房

12、籍的表述通過對國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及各地制定的關(guān)于房產(chǎn)管理的規(guī)范方法研究，參考國外相關(guān)機(jī)構(gòu)對此的表述,我們認(rèn)為標(biāo)準(zhǔn)中的房籍應(yīng)由兩部分組成：一是戶室所處的樓幢（經(jīng)產(chǎn)權(quán)部門確權(quán)，可稱為權(quán)籍樓幢）的權(quán)籍，二是戶室的權(quán)籍。房籍圖至少應(yīng)包括兩部分內(nèi)容：分幢圖（描述權(quán)籍樓幢權(quán)籍情況的圖）和分層分戶圖。針對房籍，標(biāo)準(zhǔn)里還做了具體約定：權(quán)籍樓幢（building cadastre）的定義：經(jīng)產(chǎn)權(quán)部門對樓幢進(jìn)行實(shí)地確權(quán)，由測繪部門依據(jù)確權(quán)情況及相關(guān)技術(shù)規(guī)范繪制出的反映樓幢權(quán)屬狀況的封閉單元。權(quán)籍樓幢是由權(quán)界點(diǎn)、權(quán)界線所構(gòu)成的封閉單元。權(quán)籍樓幢的屬性應(yīng)包括該樓幢及所附若的土地的權(quán)屬狀況信息。權(quán)籍樓幢應(yīng)包含兩方面的描述：一

13、是樓幢的權(quán)籍，是指經(jīng)過了產(chǎn)權(quán)部門的確權(quán)，并做好相關(guān)權(quán)籍備案；二是樓幢的分幢圖，是測繪部門依據(jù)樓幢的確權(quán)結(jié)果實(shí)地測繪出的圖，能夠反映樓幢基底與土地結(jié)合情況，邏輯上實(shí)現(xiàn)“房”落“地”。4標(biāo)準(zhǔn)的創(chuàng)新點(diǎn)4.1首次將“地籍”“房籍”納入到同一數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)中以往制定的關(guān)于地籍、房籍的標(biāo)準(zhǔn)基本都是各自為政，國土制定地籍標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)部門制定房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理（房籍的雛形）標(biāo)準(zhǔn)，并沒有一個統(tǒng)一的地房籍?dāng)?shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)。結(jié)合重慶國土房屋實(shí)行統(tǒng)一管理的現(xiàn)狀，我們首次提出將地籍、房籍納入統(tǒng)一的數(shù)據(jù)庫中管理并建立標(biāo)準(zhǔn)，這是國內(nèi)第一個關(guān)于地房籍的數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)。4.2首次明確“房籍”的表述通過查閱大量的房屋產(chǎn)權(quán)管理方面的資料、規(guī)范性義件，發(fā)

14、現(xiàn)目前國內(nèi)對“房籍”概念并沒有明確進(jìn)行界定，更多的是采取了沿襲以往“房屋產(chǎn)權(quán)”等概念標(biāo)準(zhǔn)中肖次明確了房籍的表述，并闡述了房籍管理的相關(guān)操作。5保證標(biāo)準(zhǔn)順利實(shí)施的條件該標(biāo)準(zhǔn)的制定，需要完善相關(guān)制度、規(guī)定才能保證其順利實(shí)施。具體包括：房籍管理制度的完善、房籍測繪規(guī)范及細(xì)則的制定、房屋產(chǎn)權(quán)管理業(yè)務(wù)規(guī)則的改變、地房籍歷史數(shù)據(jù)的清理整合。6束語目前，中國絕大部分地區(qū)還是在實(shí)行土地和房屋分離管理，但這只是管理體制上的障礙，從長遠(yuǎn)看房地產(chǎn)管理法早已推行兩證合一制度，物權(quán)法的頒布也要求統(tǒng)一登記管理機(jī)構(gòu)，土地房屋的合并管理是大勢所趨。重慶市正在建設(shè)的“地房籍管理信息系統(tǒng)”就是以標(biāo)準(zhǔn)為核心，從地、房一體化管理的目的出發(fā)，用技術(shù)手段規(guī)范業(yè)務(wù)操作上保證“地”、“房”合一管理，系統(tǒng)的建成使用將極大的推進(jìn)重慶市國土房管信急化進(jìn)程。參考文獻(xiàn)：1住房和建設(shè)部,房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程（草案）,2009.2楊景川,魯歆顯,張英來,姚偉.吉林市房屋權(quán)屬登記及檔案管理模式的新探討.房地產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍,2006年第三期.3濟(jì)南市房產(chǎn)管理局.濟(jì)南市房屋平面圖繪制及房屋面積測量計(jì)算規(guī)則（試行）,1999.4德國土地測量和地籍管理局.http:/www.adv-online.de.5matja gr