城市軌道交通對周邊住房價格的影響

1、 城市軌道交通對周邊住房價格的影響 中圖分類號：f293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：a 文章編號：1003-9082（2015）06-0094-01近年來，我國城市化進(jìn)程不斷加快，城市化水平持續(xù)快速上升。城市人口規(guī)模持續(xù)擴張，再加上城市私家汽車保有量的迅猛增長，我國許多城市出現(xiàn)了交通嚴(yán)重?fù)矶碌那闆r。破解這個難題選擇的方法都是優(yōu)先大力發(fā)展公共交通，尤其是建立以城市軌道交通為主的城市交通體系。城市軌道交通不僅會給人民生活帶來便利，促進(jìn)站點周邊土地的優(yōu)化利用，推動沿線周邊土地的經(jīng)濟發(fā)展，還會產(chǎn)生較大的外部經(jīng)濟效益，對沿線房地產(chǎn)的增值影響巨大。一、城市軌道交通的概念及其特點城市軌道交通廣義上指以軌道運輸方式為主要技

2、術(shù)特征，運行于城市內(nèi)部或者城市中心到市郊之間，為城市提供中等以上運量公共客運服務(wù)的城市公共交通系統(tǒng)。城市軌道交通能夠有效提高市民的通勤效率、降低通勤成本，提高城市廣大游人的交通便捷度，其具有速度快、時點準(zhǔn)、污染輕、運量大、事故少的特點，因此廣受人們青睞，是大城市改善城市交通擁堵狀況、提升城市整體功能、提高人們生活質(zhì)量的極其重要的城市建設(shè)項目。二、城市軌道交通對周邊住房價格影響的理論分析傳統(tǒng)的地段概念在今后會隨著軌道交通的延伸得到改觀，距離遠(yuǎn)近的心理概念將由自然的空間距離轉(zhuǎn)變?yōu)榇畛塑壍澜煌ǖ谋憬菪?。交通便捷性關(guān)系到居民的生活、通勤、通學(xué)等方便程度，是影響房地產(chǎn)價格的重要因素。主要包括接近車站的程

3、度、接近主次干道的距離、接近市中心的程度、接近商業(yè)設(shè)施的程度、接近文教和娛樂設(shè)施的程度等，它們均與房地產(chǎn)價格成正相關(guān)。軌道交通延伸了城市的邊界，拉近了邊遠(yuǎn)地段與市中心的距離，使得土地的利用水平進(jìn)一步提高，改變了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場格局，促進(jìn)了城市整體的發(fā)展與繁榮1。最近幾年，軌道交通建設(shè)發(fā)展迅速，對城市住房價格產(chǎn)生了很大影響，而且這種影響在區(qū)位上存在顯著差異，很多地鐵城市在地鐵口周圍出現(xiàn)了住房價格次中心現(xiàn)象。城市軌道交通對房地產(chǎn)價格的影響具有空間效應(yīng)，軌道交通站點所處的區(qū)位不同，以及同一軌道相鄰站點的距離不同，都對房地產(chǎn)價格的影響有著較為明顯的差別。均衡狀態(tài)下軌道站點附近一定區(qū)域內(nèi)產(chǎn)生外部溢出效應(yīng)

4、即鄰近效應(yīng)，這種效應(yīng)隨著與地鐵站點距離的增大而減弱。表現(xiàn)在住房價格上為軌道交通站點附近一定范圍的住房價格將會有一定程度的上升，并且離站點越近提升的程度越高。在交通便捷性方面，軌道交通的作用尤為明顯。城市軌道交通作為現(xiàn)代化的交通工具，具有舒適、快速的特點，能有效降低人們在出行途中的擁擠和時間損失。一方面，那些在軌道交通設(shè)施沿線周圍居住、工作和消費的居民，能夠獲得較少的轉(zhuǎn)移成本支出，這部分減少的轉(zhuǎn)移成本使得他們獲得了較多的外在收益；另一方面，軌道交通可以吸引大量的人流，軌道交通沿線周圍也因此產(chǎn)生人口的聚集，進(jìn)而吸引其它經(jīng)濟要素的聚集，形成聚集效應(yīng)，產(chǎn)生的聚集經(jīng)濟效益為其上的經(jīng)濟主體又帶來了更多的超

5、額利潤?？梢?，軌道交通設(shè)施降低了經(jīng)濟主體在生產(chǎn)和生活中的轉(zhuǎn)移成本和運營成本，為經(jīng)濟主體帶來了大量的超額純收益。這部分超額純收益使得土地資產(chǎn)增值2。三、城市軌道交通對周邊住房價格的影響機理城市軌道交通由于具有方便快捷、節(jié)約土地和有利于環(huán)境保護(hù)等特點，特別是城市軌道交通具有高度的可達(dá)性效能。這種高度可達(dá)性還具有磁力效應(yīng)，即能夠吸引各種生活、商業(yè)、文化和娛樂等設(shè)施向軌道站點周圍聚集，刺激站點周圍土地的高密度開發(fā)，繁榮軌道交通沿線的經(jīng)濟，從而促進(jìn)城市軌道交通沿線房地產(chǎn)價格的上漲?？傮w來說，城市軌道交通對周邊住房價格的影響可以歸納為以下幾個方面：1.改善周邊房地產(chǎn)的可達(dá)性一般來說，交通改善提高了居民流動

6、速度，減少了交通費用。城市交通和土地使用間聯(lián)系的本質(zhì)就在于運輸成本與土地價值間的互補3。因此，住宅與軌道交通站點靠近的幅度越大，可達(dá)性就越好。也正是由于其較好的可達(dá)性，節(jié)省了就業(yè)中心及生活服務(wù)中心的通行成本，吸引更多租住者，引起租金水平提高，導(dǎo)致房價水平上漲4。2.改變沿線土地的利用性質(zhì)軌道交通促使沿線土地利用性質(zhì)的改變，促進(jìn)城市用地集約化與居住環(huán)境改善的統(tǒng)一。軌道交通線路建成后，為了保障其功能的正常發(fā)揮，區(qū)域電力供應(yīng)、站點地面公交銜接等其它公用基礎(chǔ)設(shè)施將會進(jìn)一步完善?；A(chǔ)設(shè)施功能的提升會通過其較大的外部經(jīng)濟性產(chǎn)生城市集聚效益，使軌道交通沿線的住宅和商業(yè)等用地的需求量增加，帶動社會服務(wù)設(shè)施的涌

7、入，使得綜合服務(wù)環(huán)境優(yōu)化改善以及土地使用性質(zhì)的變化，從而提高了土地開發(fā)利用的價值。3.提高土地開發(fā)強度城市軌道交通的建設(shè)可以促進(jìn)周邊土地的高密度開發(fā)與再開發(fā)。城市交通方式與城市土地利用形態(tài)有著非常密切的關(guān)系，城市主要交通方式的運量大，所形成的城市內(nèi)聚力就越強，對開發(fā)商投資開發(fā)的吸引力就越大，從而充分挖掘地段潛力，提高土地集約利用程度。4.促進(jìn)沿線區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展軌道交通是城市交通的主干，其發(fā)展直接影響城市的整體布局和功能定位，因此它對城市區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。軌道交通的高度可達(dá)性具有磁力效應(yīng)，對一個區(qū)域的商業(yè)結(jié)構(gòu)影響很大，吸引公共廣場、商務(wù)、娛樂、生活設(shè)施圍繞站點布置， 大量的商業(yè)資源因軌道的建設(shè)而延伸。軌道交通的興建，對居民產(chǎn)生巨大的吸引力，大量的設(shè)施和居民在線路兩側(cè)聚集，引導(dǎo)沿線土地的高強度開發(fā)和再利用，在線路兩側(cè)形成住宅、職業(yè)場所以及社會資本的帶狀