豐尚時(shí)代廣場(chǎng)熙龍灣項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

1、“豐尚時(shí)代廣場(chǎng)熙龍灣”項(xiàng)目可行性分析報(bào)告武漢豐尚高科置業(yè)有限公司二一一年七月目 錄第一章 項(xiàng)目概況1第二章 開發(fā)企業(yè)概況41.項(xiàng)目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)圖示42.企業(yè)概況43.組織結(jié)構(gòu)7第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)71.市場(chǎng)定位72.項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展方向83區(qū)域現(xiàn)狀分析104.項(xiàng)目機(jī)會(huì)客戶 125.市場(chǎng)調(diào)研情況 126.武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀數(shù)據(jù) 247.泛金銀湖區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 258. 泛金銀湖片區(qū)市場(chǎng)小結(jié)269.市場(chǎng)調(diào)研總結(jié) 2610.我們的營(yíng)銷戰(zhàn)略28第四章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn) 371.建設(shè)規(guī)模 372.設(shè)計(jì)宗旨 383.總平面規(guī)劃 384.建筑設(shè)計(jì) 405.結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 426.給排水設(shè)計(jì) 437.電

2、氣設(shè)計(jì) 448.弱電部分 499.暖通設(shè)計(jì) 5210.消防5411.無(wú)障礙設(shè)計(jì)5712.環(huán)保、衛(wèi)生5813.建筑節(jié)能59第五章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 59第六章 投資估算及資金籌措 601.項(xiàng)目總投資估算表 602.投資計(jì)劃于資金籌措表 643.項(xiàng)目貸款償還期計(jì)算表 674.全部經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)參數(shù)一覽表 665.經(jīng)營(yíng)收入估算表 686.項(xiàng)目損益表 687.項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表 708.敏感性分析表 71第七章 風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策721.政策風(fēng)險(xiǎn)分析 722.社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 723.經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)分析 724.行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析 735.管理風(fēng)險(xiǎn)分析 736.資金風(fēng)險(xiǎn)分析 737.結(jié)論 73第八章 項(xiàng)目總結(jié)74ii “豐

3、尚時(shí)代廣場(chǎng)熙龍灣”項(xiàng)目可行性分析報(bào)告第一章 項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目名稱豐尚時(shí)代廣場(chǎng)熙龍灣2、項(xiàng)目投資單位武漢豐尚高科置業(yè)有限公司；辦公地址：武漢市江漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)江興路8號(hào)。3、項(xiàng)目地址武漢市東西湖區(qū)徑河街辦事處三店易家灣、渡頭嘴北。即金山大道與二雅路交匯處。項(xiàng)目四至：東面：臨萬(wàn)科高爾夫城、沿海賽洛城； 南面：臨金山大道及規(guī)劃綠化線； 西面：臨大自然生態(tài)樂(lè)園、吳家山行政中心； 北面：臨規(guī)劃路、規(guī)劃城市綜合體片區(qū)、黃獅海。具體見附圖。75武漢豐尚高科置業(yè)有限公司編制項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng) 目單 位項(xiàng)目總量規(guī)劃總用地面積32543.16（48.8畝）總建筑面積110436.05地上建筑面積 96127.1

4、9地下建筑面積14308.86住宅建筑面積85716.01商業(yè)建筑面積9884.06配套建筑面積527.12建筑密度%21.88%容積率2.95綠化率%25%機(jī)動(dòng)車停車位輛523非機(jī)動(dòng)車停車位輛828總戶數(shù)戶828總?cè)丝跀?shù)（住宅樓3.2人/戶）人26504、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)及開發(fā)融資方案“豐尚時(shí)代廣場(chǎng)熙龍灣”項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)表項(xiàng) 目預(yù)計(jì)總投入（萬(wàn)元）49051.41預(yù)計(jì)綜合單方成本（元）4441.61預(yù)計(jì)總收入（萬(wàn)元）68713.65預(yù)計(jì)稅后凈利潤(rùn)（萬(wàn)元）12922.08銷售利潤(rùn)率25.07%凈現(xiàn)值（稅后）（萬(wàn)元）6983.59內(nèi)部收益率（稅后）29.05%投資回收期（年）3通過(guò)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的財(cái)

5、務(wù)指標(biāo)進(jìn)行綜合分析可知“豐尚時(shí)代廣場(chǎng)熙龍灣景”項(xiàng)目，且能得到較高的回報(bào)，可為后期帶來(lái)強(qiáng)有力的資金保證，根據(jù)以上特點(diǎn)，我們初步擬定如下融資方案：預(yù)計(jì)整個(gè)“豐尚時(shí)代廣場(chǎng)熙龍灣景”項(xiàng)目總投入資金4.9億元，其中企業(yè)自籌1.9億元，以本項(xiàng)目工程向銀行申請(qǐng)項(xiàng)目貸款2.3億元，預(yù)計(jì)分3次償還貸款。5、項(xiàng)目區(qū)域資源情況項(xiàng)目周邊緊鄰吳家山行政、商業(yè)中心；項(xiàng)目所在區(qū)域有國(guó)家級(jí)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)吳家山海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園，有中國(guó)內(nèi)陸最大的臺(tái)商投資區(qū)武漢吳家山臺(tái)商工業(yè)園區(qū)；項(xiàng)目所在的東西湖區(qū)因湖而名，因水而興。漢江、漢北河、淪河、府河等四條河流分別從南、西、北三面繞區(qū)而過(guò)。6、項(xiàng)目前期作業(yè)公司自2010年已開始“豐尚

6、時(shí)代廣場(chǎng)熙龍灣”項(xiàng)目的調(diào)研論證及部分的前期作業(yè)，為項(xiàng)目的正式開展奠定了良好的基礎(chǔ)，目前已完成的主要工作有：委托中聯(lián)地產(chǎn)完成了項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、發(fā)展戰(zhàn)略、規(guī)劃評(píng)價(jià)、產(chǎn)品與產(chǎn)業(yè)形態(tài)設(shè)計(jì)、營(yíng)銷戰(zhàn)略與策略等前期策劃工作。已取得項(xiàng)目建設(shè)用地，并獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。已取得項(xiàng)目的土地使用權(quán)證，擁有項(xiàng)目建設(shè)用地70年的使用期。已委托國(guó)內(nèi)著名的設(shè)計(jì)單位所對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了總體規(guī)劃設(shè)計(jì)。已完成項(xiàng)目建設(shè)的詳細(xì)勘察和建設(shè)基地地質(zhì)勘察報(bào)告。第二章 開發(fā)企業(yè)概況1、項(xiàng)目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)圖示 2、企業(yè)概況武漢豐尚高科置業(yè)有限公司（下稱武漢豐尚公司）成立于2010年1月19日，經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開發(fā)與投資、物業(yè)管理。法定代表人為陳宇雄

7、。武漢豐尚公司目前正在以武漢市東西湖區(qū)城市綜合體項(xiàng)目作為突破口，依托武漢特有的地域優(yōu)勢(shì)，努力打造華中地區(qū)最具影響力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。武漢豐尚公司目前注冊(cè)資本金為1億元（增資后），控股股東為廣西南寧豐業(yè)創(chuàng)展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。3、股東公司概況廣西南寧豐業(yè)創(chuàng)展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱公司）成立于2000年，公司注冊(cè)資本2000萬(wàn)元，公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)與投資、物業(yè)管理等。 公司曾與廣西建行、農(nóng)行等多家銀行建立了長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作關(guān)系，獲得了良好的銀行信用等級(jí)，目前公司無(wú)銀行貸款余額。 經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，形成了跨區(qū)域開發(fā)經(jīng)營(yíng)、累計(jì)項(xiàng)目銷售額253億元、開發(fā)面積達(dá)400多萬(wàn)平方米的專業(yè)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，控

8、股和合作成立多家房地產(chǎn)開發(fā)公司，目前主要開發(fā)項(xiàng)目包括： 廣西地區(qū)：南寧：半島融園、半島半山項(xiàng)目占地400多畝，建筑面積40萬(wàn)平方米，銷售額25多億元；觀瀾溪谷項(xiàng)目占地500畝，建筑面積37萬(wàn)平方米，銷售額約30多億元；正在開發(fā)中。柳州：大美天地項(xiàng)目占地282畝，建筑面積25萬(wàn)平方米，銷售額20多億元；華韻上城項(xiàng)目占地269畝，建筑面積50萬(wàn)平方米，銷售額約30多億元；華展華園項(xiàng)目占地197畝，建筑面積30萬(wàn)平方米，銷售額約18億元；梧州地區(qū)獨(dú)資開發(fā)項(xiàng)目：藍(lán)天港灣、紫荊花園、香樟園等項(xiàng)目占地面積達(dá)300畝，建筑面積100萬(wàn)平方米，銷售額約50億元。 廣東地區(qū)參股項(xiàng)目：佛山山林水語(yǔ)項(xiàng)目占地700畝

9、，建筑面積80萬(wàn)平方米，銷售額約50億元，正在開發(fā)中；佛山盛南新都項(xiàng)目占地170畝，建筑面積40萬(wàn)平方米，銷售額約30億元；正在開發(fā)中。4、 組織結(jié)構(gòu)第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)1、市場(chǎng)定位項(xiàng)目所處的武漢市是中國(guó)中部最核心都市，作為“九省通衢”與中國(guó)重大核心城市保持密切的聯(lián)系。以中國(guó)中部最核心的武漢、長(zhǎng)沙、南昌三個(gè)城市將組成“中三角都市圈”，形成繼長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀“中國(guó)經(jīng)濟(jì)三極”三極后的中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“第四極”。 九省通衢：武漢地處京廣通道和滬蓉沿江經(jīng)濟(jì)帶十字形交叉點(diǎn)，距離國(guó)內(nèi)其他主要城市鐵路運(yùn)距均在500公里1200公里左右。武漢處于當(dāng)日往返或夕發(fā)朝至、朝發(fā)夕至的最佳位置，這在國(guó)內(nèi)鐵路網(wǎng)格

10、局中獨(dú)一無(wú)二。 項(xiàng)目位于漢口東西湖片區(qū)，非漢口主城區(qū)，為漢口城市建設(shè)的新區(qū)，目前通達(dá)性一般，到達(dá)城市中心約1小時(shí) 項(xiàng)目位于以生態(tài)旅游區(qū)為核心定位的東西湖片區(qū)，坐落于東西湖區(qū)以產(chǎn)業(yè)為集群的吳家山片區(qū)，位于片區(qū)的景觀及居住核心區(qū) 東西湖片區(qū)：以優(yōu)美的自然資源及成熟的旅游配套，定位于武漢的生態(tài)旅游區(qū) 吳家山片區(qū)：以臺(tái)商投資區(qū)為核心，形成了食品、機(jī)電、物流等產(chǎn)業(yè)集群 項(xiàng)目位于東西湖片區(qū)的中部綠化區(qū)及居住區(qū)的結(jié)合處項(xiàng)目依托周邊樓盤，區(qū)域交通配套日趨成熟，通過(guò)公共交通可較為便捷地到達(dá)武漢中心主城區(qū)和周圍片區(qū)：道路：以107 國(guó)道為主軸線，金山大道為輔線，覆蓋全區(qū)的棋盤式公路網(wǎng)絡(luò)已建成，與湖北8+1城市圈形

11、成緊密聯(lián)系。 公交：有10 條公交路線和2 條巴士路線分別從吳家山通往漢口和武昌，如505、47、737、621、h82環(huán)湖線等均經(jīng)過(guò)緊鄰本項(xiàng)目的主干道金山大道；輕軌1號(hào)線：站點(diǎn)連接?xùn)|西湖與漢口市中心地鐵6號(hào)線：連接?xùn)|西湖與漢陽(yáng)。項(xiàng)目周邊的配套主要依托于五環(huán)大道與二雅路形成的老吳家山片區(qū)配套，金山大道以北未形成濃的居住氛圍，配套不齊全；商業(yè)配套：中百超市、北冰洋超市、嘉源超市、開發(fā)平價(jià)超市； 中國(guó)郵政、農(nóng)行東西湖支行等； 教育配套：海景幼兒園、海景常青藝術(shù)幼兒園、吳家山一小、吳家山三小、吳家山四小、吳家山中學(xué)、吳家山三中、北大附中、巨人教育等； 醫(yī)療配套：六順路的吳家山職工醫(yī)院、東西湖人民醫(yī)院

12、、婦幼醫(yī)院；二雅路的東西湖人民醫(yī)院門診、吳家山街祁家山社區(qū)衛(wèi)生站等； 項(xiàng)目所處的東西湖區(qū)商業(yè)分布主要呈“點(diǎn)帶混合”的態(tài)勢(shì)，沒(méi)有形成大規(guī)模的商圈，生活配套設(shè)施也相對(duì)匱乏吳家山片區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)多屬于自發(fā)形式的沿街小商鋪，品質(zhì)較低且規(guī)模較小，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)多為酒店、網(wǎng)吧、大型超市和餐飲等業(yè)態(tài)； 吳家山的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相對(duì)密集，多為沿道路帶狀分布。金銀湖片區(qū)的商業(yè)多以社區(qū)商業(yè)配套的形式呈點(diǎn)狀分布； 金銀湖片區(qū)的盛業(yè)網(wǎng)點(diǎn)多為新建樓盤的配套商業(yè)，從規(guī)模上分布相對(duì)均勻。項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀：地塊平整，地塊一緊鄰金山大道，無(wú)景觀資源，周邊環(huán)境較為純粹，干擾因素較小。2、本項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展方向吳家山第一個(gè)綜合體項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)一：打造吳家山

13、第一個(gè)綜合體項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)二：三個(gè)地塊進(jìn)行資源整合，形成住宅與商業(yè)聯(lián)動(dòng)開發(fā)目標(biāo)三：一期實(shí)現(xiàn)快速回款，迅速打開市場(chǎng)局面以生態(tài)、宜居為核心定位的片區(qū)印象吸引越來(lái)越多城市中心關(guān)注健康、熱愛(ài)生活的客戶置業(yè)2.1水景資源金銀湖區(qū)域水域面積達(dá)12000畝，環(huán)金銀湖湖岸線42000米。大量的湖汊和濕地，保存完好的自然原生態(tài)，使金銀湖擁有獨(dú)特的湖景景觀資源。 金銀湖水域，東、北、西，東流港、黃獅海、瀟湘海、徑河四條水道縱橫貫通，金島、銀島、臥龍島等九個(gè)半島點(diǎn)綴其中。 2.2人文建設(shè)武漢市出臺(tái)泛金銀湖概念性規(guī)劃，將金銀湖周邊確定為“中部地區(qū)獨(dú)具特色的生態(tài)旅游目的地和休閑度假區(qū)、武漢優(yōu)越的濱水居住區(qū)和高新創(chuàng)業(yè)基地”

14、。；根據(jù)規(guī)劃，環(huán)金銀湖岸線以綠色生態(tài)和水為主題，將建成濕地體驗(yàn)區(qū)、時(shí)尚休閑區(qū)和文化生活區(qū)； 政府利用自然資源打造的旅游功能定位區(qū)不但會(huì)促使周邊環(huán)境的進(jìn)一步優(yōu)化，更會(huì)極大提升區(qū)域的居住價(jià)值和消費(fèi)能力；環(huán)湖岸線以綠色生態(tài)和水為主題，分別建設(shè)成為濕地體驗(yàn)區(qū)、時(shí)尚休閑區(qū)和文化生活區(qū)。；現(xiàn)有3條道路金銀湖路、馬池路、環(huán)湖路將按進(jìn)行改造，打造成金融商業(yè)街，建設(shè)高檔酒店、商場(chǎng)百貨、時(shí)尚會(huì)所、休閑酒店和企業(yè)研發(fā)總部等；政府?dāng)M建國(guó)際級(jí)、服務(wù)式、“孤島型”的城市片區(qū)6750畝的新型國(guó)際商務(wù)度假區(qū)；國(guó)際商務(wù)度假區(qū)規(guī)劃五大功能區(qū)，度假休閑區(qū)；東北，商務(wù)會(huì)展區(qū)，娛樂(lè)休閑區(qū)（即“三堤一島”）；濕地體驗(yàn)區(qū)；創(chuàng)意體驗(yàn)區(qū)；金銀

15、湖將建成生態(tài)商務(wù)城、常青花園商業(yè)帶、金銀潭工業(yè)旅游區(qū)三大公共服務(wù)中心；海昌集團(tuán)投資30億的極地海洋世界，與現(xiàn)有高爾夫球場(chǎng)、濕地公園優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，將帶動(dòng)泛金銀湖成為中部地區(qū)獨(dú)具特色的生態(tài)旅游和休閑度假勝地；2012年地鐵2號(hào)線通車，6、7號(hào)線將在2017年前建成通車，地鐵的建成將為金銀湖區(qū)域發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)會(huì)；本項(xiàng)目借助地鐵2、6、7號(hào)線開通的良好契機(jī)，符合發(fā)展tod模式的條件，旨在以以軌道交通樞紐站點(diǎn)為特色和導(dǎo)向，承擔(dān)完善區(qū)域城市功能、疏散中心城職能以及服務(wù)片區(qū)產(chǎn)業(yè)職責(zé)，打造以居住、生活、工作和諧共處的社區(qū)；以機(jī)電、建材、家裝、汽車產(chǎn)業(yè)為主的舵落口加上吳家山新興的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)支撐，帶來(lái)巨大的

16、產(chǎn)業(yè)人群 舵落口大市場(chǎng)，是華中第家國(guó)家級(jí)、綜合性、大規(guī)模的商貿(mào)物流中心，占地面積1760畝。目前形成以家居建材、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料為主的大型綜合批發(fā)交易市場(chǎng)，人駐商戶3000多戶，每年接待市內(nèi)外客商逾2000萬(wàn)人次，交易總量1300萬(wàn)噸，其中裝飾板材、木線類、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料占據(jù)全省70%的市場(chǎng)份額。 前入?yún)^(qū)投資的知名臺(tái)資企業(yè)有：臺(tái)灣統(tǒng)一集團(tuán)、遠(yuǎn)東集團(tuán)、大榮集團(tuán)、士林電機(jī)、華城電機(jī)、大鵬電子、采軒服飾等。 在臺(tái)資帶動(dòng)下，投資區(qū)已逐漸形成產(chǎn)業(yè)集聚的效應(yīng)，吸引了中國(guó)香港、日本、美、德、法等眾多外資和國(guó)內(nèi)知名企業(yè)落戶，合同投資總額30億美元，利用外資16億美元 2.3區(qū)域價(jià)值小結(jié)：區(qū)域發(fā)展支撐未來(lái)中端客戶;我

17、們區(qū)域有機(jī)會(huì)成為; 漢口人尋找“鬧中取靜，離塵不離城”的首席生態(tài)居住區(qū) 城市發(fā)展方向上，未來(lái)副城市核心區(qū) 定位為生態(tài)復(fù)合型服務(wù)城區(qū)，宜居、休閑定位 日益完善的交通網(wǎng)拉進(jìn)區(qū)域與漢口中心區(qū)的距離 區(qū)域既是項(xiàng)目入市的核心難點(diǎn)，又是項(xiàng)目快速突破的攻擊點(diǎn)，緊扣吳家山宜居、生態(tài)的定位將弱化陌生感，增加生活感3、區(qū)域現(xiàn)狀分析金銀湖從地理上有著常青、環(huán)湖、東西湖（吳家山）的幾個(gè)區(qū)域劃分，每個(gè)區(qū)域有著自己鮮明的特點(diǎn)；吳家山區(qū)：臺(tái)商投資區(qū)，東西湖片區(qū)的內(nèi)部核心區(qū)域，具有一定工業(yè)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)，居民集中，購(gòu)買力較好與東西湖區(qū)其他區(qū)域；常青片區(qū)依托于常駐人口而快速發(fā)展的區(qū)域，缺乏景觀資源，未來(lái)依托二號(hào)線可以分流相當(dāng)剛需購(gòu)

18、買者；環(huán)湖區(qū)域占據(jù)金銀湖最大景觀資源，北面受限于交通因素，入住率提升緩慢配套少，南面發(fā)展迅速，價(jià)格領(lǐng)跑；東西湖區(qū)域本身有相當(dāng)?shù)脑幼【用瘢鸵欢ǖ墓I(yè)基礎(chǔ)，加之臺(tái)商投資區(qū)的崛起，未來(lái)發(fā)展?jié)摿Υ?、項(xiàng)目機(jī)會(huì)客戶項(xiàng)目位于吳家山臺(tái)商投資區(qū)內(nèi)，機(jī)會(huì)目標(biāo)客群從吳家山向市中心擴(kuò)散：東西湖區(qū)產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的高級(jí)藍(lán)領(lǐng)舵落口大市場(chǎng)內(nèi)3000余戶私營(yíng)業(yè)主；長(zhǎng)豐鄉(xiāng)本地居民和古田片區(qū)拆遷戶；城中心擠壓出的普通白領(lǐng)；地鐵6號(hào)線經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目，將帶來(lái)更多不同區(qū)域和不同需求的客群。5、 市場(chǎng)調(diào)研情況5.1東西湖區(qū)2004年-2009年gdp一直保持快速增長(zhǎng)，片區(qū)整體經(jīng)濟(jì)狀況不斷得到優(yōu)化。但是與武漢市主城區(qū)其它片區(qū)比較其經(jīng)濟(jì)總量仍有較

19、大差距。東西湖區(qū)2005-2009年人均gdp增長(zhǎng)量保持15%以上快速發(fā)展。受東西湖區(qū)人口較少影響，片區(qū)整體gdp水平處于各片區(qū)水平中游。東西湖區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展房地產(chǎn)投資位于全市前列調(diào)控政策對(duì)于東西湖區(qū)房地產(chǎn)投資影響較小，同時(shí)東西湖區(qū)房產(chǎn)投資力度位于武漢城區(qū)前列。5.2東西湖區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展人均可支配收入增長(zhǎng)迅速東西湖區(qū)人均可支配收入發(fā)展?fàn)顩r （單位：萬(wàn)元） 片區(qū)人均可支配收入增長(zhǎng)速度較快，擁有一定消費(fèi)基礎(chǔ)，但與其他主城區(qū)比仍有微小差距。5.3金銀湖區(qū)規(guī)劃：以“后花園”之名，見證居住、商務(wù)、生態(tài)的多重發(fā)展：空港經(jīng)濟(jì)：武漢天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)總體規(guī)劃得到了國(guó)家民航局和省政府批準(zhǔn)。機(jī)場(chǎng)三期改擴(kuò)建總投資120億元，業(yè)內(nèi)

20、評(píng)估，完成后，天河將成為中國(guó)中部最好的國(guó)際機(jī)場(chǎng)，機(jī)場(chǎng)的物流、人流、信息流最為高端，附加值最高、高增值性強(qiáng);總部經(jīng)濟(jì)：鑫橋高新科技產(chǎn)業(yè)園,吳家山臺(tái)商投資區(qū),藥業(yè)公司,海事法院辦公樓,武漢煙草專賣局,中國(guó)郵政以及凌云科技集團(tuán)、美國(guó)百事、法國(guó)達(dá)能、美國(guó)康地等一批國(guó)際知名企業(yè)紛紛搶灘東西湖；生態(tài)居住區(qū)：多數(shù)樓盤以優(yōu)美的金銀湖資源進(jìn)行樓盤開發(fā)，已經(jīng)形成濃厚的居住氛圍；旅游休閑區(qū)：金銀湖周邊78平方公里區(qū)域確定為“中部地區(qū)獨(dú)具特色的生態(tài)旅游目的地和休閑度假區(qū)、武漢優(yōu)越的濱水居住區(qū)和高新創(chuàng)業(yè)基地”5.4 金銀湖區(qū)域未來(lái)發(fā)展?jié)摿?.41金銀湖居住價(jià)值發(fā)展?jié)摿?yōu)美的自然環(huán)境及目前已經(jīng)形成的居住氛圍,以三環(huán)線、金

21、山大道、環(huán)湖路為核心分界線，形成居住組團(tuán) 三環(huán)線附近：萬(wàn)科城、新世界常青南園、常青花園； 金山大道附近：萬(wàn)科高爾夫、銀湖翡翠、金地格林春岸、翠堤春曉、萬(wàn)科城市花園； 吳家山片區(qū)：沿海賽洛城、恒大城、祥生柏景灣； 環(huán)湖路：升華現(xiàn)代城、順馳泊林、金銀湖別墅、麗水佳園等； 目前金銀湖核心樓盤已經(jīng)達(dá)到20萬(wàn)左右的常住人口5.42金銀湖商務(wù)價(jià)值發(fā)展?jié)摿νㄟ^(guò)“三軸、三片、兩中心”的規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)，力圖將規(guī)劃區(qū)建設(shè)成為環(huán)境宜人的金銀湖生態(tài)商務(wù)城。金銀湖生態(tài)商務(wù)城規(guī)劃 北片：位于金山大道以北，鐵塔路兩側(cè)的地區(qū)，布置商務(wù)辦公并配套文化娛樂(lè)及休閑設(shè)施形成商務(wù)休閑區(qū)； 南片：位于金山大道以南，環(huán)湖西路以東的地區(qū)，布置

22、商業(yè)金融設(shè)施服務(wù)整個(gè)片區(qū)乃至東西湖地區(qū)，從而為打造金銀湖生態(tài)商務(wù)城創(chuàng)造良好的條件； 西片：位于環(huán)湖西路以西，張公堤輔道以北的地區(qū)，以產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)帶動(dòng)該片的發(fā)展，并為生產(chǎn)配套完善的生活服務(wù)設(shè)施。 商務(wù)休閑中心，結(jié)合銀湖中路與馬池路兩側(cè)文化娛樂(lè)設(shè)施，及北片西側(cè)沿湖的生態(tài)商務(wù)別墅的建設(shè)，形成金銀湖生態(tài)商務(wù)城的商務(wù)休閑中心； 商業(yè)金融中心，結(jié)合金橋中路兩側(cè)行政辦公和商業(yè)金融設(shè)施及南片的步行商業(yè)用地的開發(fā)建設(shè)，形成商業(yè)金融中心。5.43金銀湖商務(wù)價(jià)值發(fā)展?jié)摿?吳家山：臺(tái)商投資工業(yè)新城吳家山片區(qū)，主要實(shí)施舊城改造工程，重新布局吳家山新城，建設(shè)環(huán)徑河的高技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、西南部工業(yè)物流區(qū)、北部居住新區(qū)和南部舊城居

23、住區(qū)，力求成為武漢輻射孝感、天門等城市圈城市經(jīng)濟(jì)的“橋頭堡”；在產(chǎn)業(yè)方面，在現(xiàn)有統(tǒng)一、臺(tái)塑等60余家臺(tái)企，以及機(jī)電、物流、食品等特色產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，發(fā)揮保稅物流、臺(tái)企聯(lián)華中基地等優(yōu)勢(shì)，用5年至10年時(shí)間建成為華中臺(tái)資密集區(qū)。5.44金銀湖旅游休閑價(jià)值發(fā)展?jié)摿疸y湖以旅游休閑為定位，目前旅游休閑配套較為齊全，且已經(jīng)有“城市客廳”之美稱；金銀湖旅游休閑發(fā)展?jié)摿?金銀湖的旅游休閑產(chǎn)業(yè)鏈正在形成，片區(qū)豐富的水景資源和旅游資源已經(jīng)逐漸吸引了眾多投資商的關(guān)注，于此興建大批旅游項(xiàng)目； 金銀湖政府規(guī)劃開發(fā)金銀湖生態(tài)商務(wù)城，總規(guī)劃面積83.52公頃(含水面面積63.66公頃)，投資規(guī)模4億元。利用金湖、銀湖、墨水

24、湖等自然環(huán)境，大力開發(fā)休閑旅游景觀?！笆晃濉逼谀?，沿金銀湖湖岸建成休閑景觀長(zhǎng)廊1個(gè)、影視娛樂(lè)中心1個(gè)、水上游樂(lè)項(xiàng)目2個(gè)，休閑旅游區(qū)形成稅收2000萬(wàn)元5.45區(qū)域成熟度之交通：以地鐵為核心的公共交通的建設(shè)使東西湖片區(qū)與其他各個(gè)片區(qū)的聯(lián)系更為緊密，已經(jīng)形成成熟的立體交通網(wǎng)絡(luò)軌道交通1號(hào)線二期工程計(jì)劃從宗關(guān)開始向西，止于東西湖三店城西板塊內(nèi)。另外，在2010年前完工兩條地鐵中，2號(hào)線（地鐵）的一期工程，將建設(shè)常青花園街道口段；貫通后的輕軌從堤角到東吳大道，將極大的改善金銀湖的出行環(huán)境，提升區(qū)位價(jià)值。金銀湖區(qū)域距漢口中心商業(yè)區(qū)10公里，漢口火車站7公里，距武漢天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)18公里。機(jī)場(chǎng)路、市中環(huán)線

25、、市外環(huán)線、金山大道、京珠高速公路，共同構(gòu)建了區(qū)內(nèi)“蛛網(wǎng)”形立體交通；隨著交通升級(jí)的加速，金銀湖的多層次外向輻射網(wǎng)絡(luò)即將形成，為項(xiàng)目商業(yè)商務(wù)設(shè)施全面輻射武漢提供了條件。 區(qū)域成熟度之交通：地鐵六號(hào)線將大大增加?xùn)|西湖片區(qū)的便利性，增加與金銀湖與漢陽(yáng)的聯(lián)系p 武漢地鐵6號(hào)線線路長(zhǎng)33.5公里，計(jì)劃2017年建成。 p 武漢地鐵6號(hào)線將連通三環(huán)線外圍的沌口和金銀湖，也是連接漢口與漢陽(yáng)的一個(gè)重要紐帶。 p 起于沌口三角湖，途徑鐘家村、漢口火車站、常青花園和東方馬城幾個(gè)商圈密集的區(qū)域，到達(dá)終點(diǎn)假日廣場(chǎng)站。 p 2011年計(jì)劃完成海洋中心站、博覽中心站部分主體結(jié)構(gòu)施工，這也是繼地鐵3號(hào)線之后第二條下穿漢江

26、的地鐵，連通了三環(huán)線外圍的兩個(gè)新開發(fā)區(qū)域，在鐘家村與地鐵4號(hào)線實(shí)現(xiàn)換乘，在江漢路與地鐵2號(hào)線實(shí)現(xiàn)換乘，在大智路與輕軌換乘。 5.46區(qū)域成熟度之商業(yè)配套：基本配套已經(jīng)初步形成，但綜合配套正在逐步完善中，目前配套多集中在吳家山片區(qū)內(nèi)。n 金銀湖整體規(guī)劃了“一主一輔多心”的公共服務(wù)配套格局； n 金銀湖中學(xué)是為了滿足泛金銀湖地區(qū)及周邊小區(qū)居民對(duì)于教育配套的需求，政府投資近億元新建的公辦寄宿制初中，目前已對(duì)外招生； n 協(xié)和醫(yī)院與東西湖區(qū)簽約，規(guī)劃投資4億元，3年內(nèi)在金銀湖建一家綜合性三級(jí)甲等醫(yī)院協(xié)和金銀湖醫(yī)院。 區(qū)域成熟度之商業(yè)配套：基本配套已經(jīng)初步形成，但綜合配套正在逐步完善中，目前配套多集中在

27、老吳家山片區(qū)內(nèi)。n 位于城西板塊的吳家山片區(qū)，生活配套較為成熟，生活也是最為便利的核心區(qū)域。2009年5月8日，市政府與臺(tái)商達(dá)成協(xié)議，在吳家山設(shè)立東西湖“臺(tái)商投資密集區(qū)”，眾多產(chǎn)業(yè)和商業(yè)的聚集，使得它的區(qū)域優(yōu)勢(shì)越來(lái)越明顯，開發(fā)商更是將眼光聚焦如此，開發(fā)的樓盤也日益增多，未來(lái)將會(huì)吸引更多商家進(jìn)駐本區(qū)域。 n 區(qū)域成熟度之綜合配套：吳家山片區(qū)的教育、醫(yī)療、商業(yè)配套已全面覆蓋。n 經(jīng)過(guò)十余年的發(fā)展，吳家山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)已經(jīng)形成了較為完善的配套體系，中百倉(cāng)儲(chǔ)、武商量販、中商評(píng)價(jià)等大型購(gòu)物中心都已經(jīng)進(jìn)駐；湖錦、三五、艷陽(yáng)天等大型酒店也在區(qū)域內(nèi)開立了分店；區(qū)內(nèi)醫(yī)療機(jī)構(gòu)有東西湖區(qū)人民醫(yī)院和各辦事處職工醫(yī)院；中小

28、學(xué)、幼兒園等基礎(chǔ)教育設(shè)施也非常完善。n 區(qū)域成熟度之綜合配套：金銀湖片區(qū)已有基礎(chǔ)教育醫(yī)療商業(yè)配套，但使用較為不便。n 金銀湖片區(qū)的配套設(shè)施正在逐漸完善，商業(yè)配套除中百倉(cāng)儲(chǔ)外，金山大道以北即將建成馬池商業(yè)街；環(huán)湖路已建成金銀湖中學(xué)，沿海賽洛城引進(jìn)了北大附中；醫(yī)療配套上，金銀湖正在建一個(gè)占地190畝的綜合醫(yī)院。 n 15萬(wàn)平方米的金盛家居廣場(chǎng)已落戶該區(qū)域，這個(gè)以建材、家居和家電為主的摩爾城，可彌補(bǔ)該區(qū)域商業(yè)設(shè)施的不足。沿海賽洛城將建13萬(wàn)平方米的商業(yè)門面，將進(jìn)一步緩解金銀湖地區(qū)配套的不足。5.47小結(jié) 項(xiàng)目處于金銀湖與吳家山交界處，從地域?qū)傩詠?lái)看更加偏重于吳家山片區(qū)，相比較金銀湖尚處于規(guī)劃中的設(shè)計(jì)

29、藍(lán)圖而言，項(xiàng)目交通、配套已相當(dāng)完善； 從產(chǎn)業(yè)布局來(lái)看，金銀湖屬于旅游休閑區(qū)，適宜生活；吳家山屬于工業(yè)投資區(qū)，配套完善，項(xiàng)目兼得雙區(qū)優(yōu)勢(shì)，但非金銀湖與吳家山的核心區(qū)位，因此區(qū)位并非本項(xiàng)目核心賣點(diǎn)，推廣方面宣傳不可過(guò)度。 市政基礎(chǔ)規(guī)劃方面項(xiàng)目除現(xiàn)有交通網(wǎng)絡(luò)覆蓋項(xiàng)目外，地鐵規(guī)劃也對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值有一定的提升作用。 本項(xiàng)目社會(huì)性配套對(duì)比二環(huán)內(nèi)中心城區(qū)項(xiàng)目仍有劣勢(shì)，但與武漢其他遠(yuǎn)城區(qū)包括金銀湖相比已相當(dāng)成熟。6、2010年武漢房地產(chǎn)宏觀數(shù)據(jù) 2010年全年，武漢市新增土地供應(yīng)253宗，總供給面積1696.6萬(wàn)平米。 從供應(yīng)土地性質(zhì)來(lái)看，2010年各類土地供應(yīng)中，其他用地供應(yīng)量居首位，供應(yīng)面積達(dá)844.4萬(wàn)平米

30、，占總供地面積的50%；其次為居住用地，供應(yīng)面積為546.7萬(wàn)平米，占總供地面積的32%；商業(yè)用地供應(yīng)面積為269.1萬(wàn)平米，占總供地面積的16%。 從供應(yīng)土地區(qū)域分布來(lái)看，2010年各區(qū)域土地供應(yīng)中，主城區(qū)內(nèi)2-3環(huán)之間是供應(yīng)量最大的區(qū)域，占到全部供應(yīng)量的24%，其次為3環(huán)外主城區(qū)，供應(yīng)量占到20%； 隨著武漢市城市擴(kuò)張步伐的加快，遠(yuǎn)城區(qū)越來(lái)越受到關(guān)注，2010年遠(yuǎn)城區(qū)土地出讓占到了全市土地出讓面積的32%，增長(zhǎng)明顯。雖然有新政影響，武漢市房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，銷量卻隨著政策變化而略有調(diào)整，但主要影響因素仍是房地產(chǎn)銷售的自然周期。市場(chǎng)成交面積結(jié)構(gòu)方面，中小戶型商品房為市場(chǎng)銷售主體，120平米以下戶型

31、占據(jù)銷售總數(shù)的60%。n 中小戶型商品住房為市場(chǎng)銷售主體。2010年我市120平方米以下商品住房為市場(chǎng)的主要需求，銷售套數(shù)占總量的60.1%，較09年增加了4個(gè)百分點(diǎn)。其中90-120平方米占比最大，占比為38.21%，較09年增加了3個(gè)百分點(diǎn)；90平方米以下商品住房銷售套數(shù)占總套數(shù)的21.89%，較去年增加了1個(gè)百分點(diǎn)。140平方米以上占比為11.47%。 n 武漢宏觀市場(chǎng)小結(jié)2010年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)處于供銷兩旺，尤其是遠(yuǎn)城區(qū)土地，2011年處于上升走勢(shì)；產(chǎn)品質(zhì)量成為關(guān)鍵，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品仍有提升空間，普通產(chǎn)品銷售量及價(jià)格已開始萎縮；中小戶型仍是目前銷售主力7、2010年泛金銀湖區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析片

32、區(qū)75-120平米的中小戶型走勢(shì)最好，空置率也最低。2011年各區(qū)域不同面積的銷售情況 1月 2月 3月 90以下 2390 37% 621 32% 332 27% 90-120 2129 33% 856 45% 612 50% 120-140 1365 21% 723 38% 441 36% 140以上 581 9% 337 18% 160 13% 隨著工作、生活節(jié)奏加快，人們對(duì)居住環(huán)境提出更高的要求，更加注重產(chǎn)品的實(shí)用性和緊湊性，以便節(jié)約空間成本，目前在本區(qū)域內(nèi)75-120 的中小戶型銷量最好，其空置率最低。8、泛金銀湖片區(qū)市場(chǎng)小結(jié)泛金銀湖片區(qū)目前仍屬于武漢價(jià)值洼地，成交量在靠前位置，成交

33、均價(jià)在靠后位置；實(shí)用型與緊湊型戶型迎合目前剛需要求，受金銀湖地理位置限制，該戶型銷售速度最快。9、總結(jié)區(qū)域優(yōu)勢(shì)分析區(qū)域規(guī)劃日趨完善 地鐵二號(hào)線、六號(hào)線的修建，增加了暢通無(wú)阻的出行通道，對(duì)金銀湖與漢口中心區(qū)的聯(lián)通，也起到非常重要的作用。 金銀湖規(guī)劃增加公交線路，尤其在沿海賽洛城項(xiàng)目附近，搭配路網(wǎng)的形成，十分利于金銀湖居民的出行。 有了高架橋、地鐵、路網(wǎng)支撐，金銀湖片區(qū)將高樓林立，各種市政商業(yè)配套、娛樂(lè)休閑產(chǎn)業(yè)將迅速跟進(jìn)，后湖將成為名副其實(shí)的武漢的新城、城市副中心。配套日趨完善 作為一個(gè)成熟的生活設(shè)區(qū)，金銀湖片區(qū)的市政、生活配套設(shè)施日漸齊全、完善，大型社區(qū)均引進(jìn)了相關(guān)配套，如：沿海賽洛城引進(jìn)北大附

34、中，萬(wàn)科西半島引進(jìn)中百倉(cāng)儲(chǔ)等，商業(yè)、醫(yī)療、教育機(jī)構(gòu)逐步規(guī)劃興建。政府支持力度大 武漢市對(duì)泛金銀湖的定位，是作為城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)第四極，大量的旅游項(xiàng)目、高新企業(yè)中心、商業(yè)中心的規(guī)劃，必將進(jìn)一步吸引開發(fā)商的投資與居民置業(yè)居住泛金銀湖片區(qū)制勝之道10、我們的營(yíng)銷戰(zhàn)略：宣傳和產(chǎn)品同時(shí)發(fā)力，直達(dá)營(yíng)銷目標(biāo)進(jìn)攻戰(zhàn)。10.1核心策略：貫穿始終的活動(dòng)營(yíng)銷建立高形象！主動(dòng)客戶拓展實(shí)現(xiàn)擴(kuò)容！將節(jié)奏與工程進(jìn)度相聯(lián)系！10.2形象占位領(lǐng)導(dǎo)者的姿態(tài)進(jìn)入市場(chǎng)，占位高端、形象領(lǐng)先；高舉高打，以形象立勢(shì)為總體目標(biāo)：l 前期立勢(shì)是關(guān)鍵；l 搶奪市場(chǎng)客戶資源；l 建立企業(yè)市場(chǎng)影響力；l 在價(jià)值主張上形成另一個(gè)極武漢最具都市意向的生活示

35、范區(qū)；展示一個(gè)武漢人內(nèi)心渴望已久的都市生活。10.3營(yíng)銷節(jié)奏：l 持續(xù)的形象和概念傳播；配合開盤期爆發(fā)式營(yíng)銷；后期通過(guò)參與式的營(yíng)銷活動(dòng)維系持續(xù)熱銷；l 開盤配合充分的客戶積累和局部現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)展示；此后，通過(guò)分階段賣點(diǎn)展示，爭(zhēng)取價(jià)值最大化的價(jià)格策略 。10.4主要營(yíng)銷手段：l 關(guān)系營(yíng)銷和活動(dòng)營(yíng)銷為主線的市場(chǎng)策略；l 以少而精的大事件一舉立勢(shì)。10.5項(xiàng)目品牌傳播執(zhí)行策略：“創(chuàng)新的生活方式服務(wù)”是我們品牌價(jià)值選擇。 建時(shí)代理想、筑品質(zhì)生活別人賣的是房子，我們建構(gòu)的是一種生活！l 新進(jìn)者能夠超越市場(chǎng)現(xiàn)有束縛，通過(guò)創(chuàng)新滿足客戶需求；l 具有城市化模式社區(qū)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)；l 對(duì)于樓盤品質(zhì)的嚴(yán)格要求：與大型建筑

36、承包商合作，防止質(zhì)量的不穩(wěn)定；卓越的工程控制及把控能力；l 與一流的設(shè)計(jì)單位合作，確保領(lǐng)先的生活理念得以貫徹；l 樓盤擁有完善的配套設(shè)施，使住戶住得更舒適；l 所有這些，均源于提供一個(gè)令消費(fèi)者渴望的“都市生活”10.6我們通過(guò)以下六個(gè)環(huán)節(jié)的做法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的品牌傳播10.61“產(chǎn)品”環(huán)節(jié)l 結(jié)合企業(yè)形象的產(chǎn)品推介會(huì)；l 都市生活樣板間及品質(zhì)工程樣板間的展示；l 都市休閑商業(yè)街區(qū)的展示及體驗(yàn)。10.62“消費(fèi)者”環(huán)節(jié)l 創(chuàng)建“豐尚時(shí)代廣場(chǎng)熙龍灣會(huì)”，入會(huì)業(yè)主購(gòu)房?jī)?yōu)惠或優(yōu)先；l 全程專業(yè)購(gòu)房服務(wù)；l 建立業(yè)主投訴處理機(jī)制。10.63“視覺(jué)”環(huán)節(jié)實(shí)施ci（企業(yè)身份）管理，包括理念識(shí)別（mindid-en

37、tity，簡(jiǎn)寫mi)、行為識(shí)別（behavlonr簡(jiǎn)寫bi）、視覺(jué)識(shí)別（visvalid-entity，簡(jiǎn)寫vi）。 10.64“形象”環(huán)節(jié)l 實(shí)力展示利用開工典禮、員工招聘會(huì)等活動(dòng)展示企業(yè)的綜合實(shí)力；l 形象立勢(shì)舉辦黑山植物園恐龍展等展覽樹立企業(yè)形象；l 形象維系開展都市生活主題的系列活動(dòng)如家庭運(yùn)動(dòng)會(huì)、都市生活暢想征文等活動(dòng)長(zhǎng)期維系企業(yè)形象。10.65“商譽(yù)”環(huán)節(jié)l 以豐尚時(shí)代廣場(chǎng)熙龍灣會(huì)為依托的溝通平臺(tái)，共建和諧社區(qū)；l 舉辦年度業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)（運(yùn)動(dòng)會(huì)、新春答謝會(huì)）；l 實(shí)施豐尚時(shí)代廣場(chǎng)熙龍灣公益行動(dòng)（如資助貧困學(xué)生、提供勤工儉學(xué)的崗位等）。10.66“通路”環(huán)節(jié)l 發(fā)行豐尚時(shí)代廣場(chǎng)熙龍灣會(huì)

38、期刊：刊登圍繞都市生活的主題的文章；l 統(tǒng)一銷售現(xiàn)場(chǎng)布置，彰顯都市生活氛圍；l 進(jìn)行配合企業(yè)及項(xiàng)目活動(dòng)的軟文炒作。10.7營(yíng)銷戰(zhàn)略與策略執(zhí)行我們研究客戶的購(gòu)買行為，發(fā)現(xiàn)客戶的購(gòu)買過(guò)程是具有一致性的，通?？梢詣澐譃樗膫€(gè)階段過(guò)程：10.71營(yíng)銷執(zhí)行技術(shù)思路：10.72 2011年10月2012年3月，我們要做的準(zhǔn)備工作：（1） 相關(guān)協(xié)作單位的確定：廣告公司、合作媒體、代理公司、執(zhí)行顧問(wèn)等；（2） 豐尚時(shí)代廣場(chǎng)熙龍灣會(huì)的籌備工作：l 豐尚時(shí)代廣場(chǎng)熙龍灣會(huì)的發(fā)展定位策略；l 豐尚時(shí)代廣場(chǎng)熙龍灣關(guān)系梳理。（3） 與豐尚時(shí)代廣場(chǎng)熙龍灣會(huì)相關(guān)的商家聯(lián)盟洽談：如咖啡店、餐飲店、銀行及各種品牌家居店等；（4）

39、登記電話；（5） 豐尚時(shí)代廣場(chǎng)熙龍灣會(huì)正式吸納會(huì)員及積累客戶；（6） 營(yíng)銷策略中相關(guān)活動(dòng)資源的收集及挖掘；（7） 項(xiàng)目出街前準(zhǔn)備：外展場(chǎng)洽談、工地圍板、導(dǎo)示系統(tǒng)、沙盤模型、宣傳物料準(zhǔn)備、戶外廣告牌洽談。10.73營(yíng)銷活動(dòng)方案l 立勢(shì)活動(dòng)一：2011年910月項(xiàng)目奠基儀式；l 立勢(shì)活動(dòng)二：2011年1011月招聘會(huì)；l 立勢(shì)活動(dòng)三：2007年1112月客戶訪談會(huì)、產(chǎn)品推介會(huì)暨認(rèn)籌會(huì)；10.74客戶拓展計(jì)劃周邊企業(yè)客戶鎖定是關(guān)系營(yíng)銷的第一戰(zhàn)。l 豐尚時(shí)代廣場(chǎng)熙龍灣作為跨區(qū)域發(fā)展的公司，需要整合各地資源，便于各地聯(lián)動(dòng)，降低推廣成本； l 項(xiàng)目周邊幾大企業(yè)的職工是潛在的客戶，需要通過(guò)前期客戶會(huì)的形式牢

40、牢抓住。l 建立與客戶之間的良好溝通和互動(dòng)，深化研究消費(fèi)者需求以關(guān)系營(yíng)銷的方式鞏固已有客戶群，發(fā)展新客戶為后續(xù)項(xiàng)目服務(wù)，基于企業(yè)立足武漢，長(zhǎng)期擴(kuò)張的戰(zhàn)略，組建真正的客戶服務(wù)關(guān)系組織豐尚時(shí)代廣場(chǎng)熙龍灣會(huì)。l 客戶的長(zhǎng)期維系及潛在客戶的吸納；l 提升企業(yè)的品牌及形成口碑傳送途經(jīng)；l 深入了解客戶需求，細(xì)分客戶。l 豐尚時(shí)代廣場(chǎng)熙龍灣會(huì)入會(huì)體制：零門檻免費(fèi)入會(huì)制度，免費(fèi)郵寄資料，并發(fā)放豐尚時(shí)代廣場(chǎng)熙龍灣卡，體現(xiàn)與眾不同的身份；l 后期可以根據(jù)會(huì)員情況劃分不同檔次的會(huì)員等級(jí)，享受不同的服務(wù)。發(fā)行豐尚時(shí)代廣場(chǎng)熙龍灣會(huì)特刊豐尚時(shí)代廣場(chǎng)熙龍灣 都市生活雜志：主要內(nèi)容：u 企業(yè)業(yè)績(jī)介紹u 時(shí)尚、都市住宅一覽u

41、 工程報(bào)道剪影u 設(shè)計(jì)師簡(jiǎn)介u 精英團(tuán)隊(duì)組合u 房地產(chǎn)趨勢(shì)分析作用：1. dm，通過(guò)郵局或其它方式確定區(qū)域內(nèi)外高端客戶群體；2. 代替樓書送給前期咨詢客戶，逐步滲透樓盤信息；3. 開盤后將主要與客戶建立聯(lián)系，增強(qiáng)口碑傳誦。原則：1. 控制成本，2530p；印刷紙內(nèi)頁(yè)選用性價(jià)比較高的紙張；2. 配合開盤銷售，出版特刊都市生活手冊(cè)；3. 內(nèi)容偏軟性；4. 項(xiàng)目銷售結(jié)束后，豐尚時(shí)代廣場(chǎng)熙龍灣會(huì)刊繼續(xù)作為豐尚時(shí)代廣場(chǎng)熙龍灣會(huì)的核心組成，起到老客戶維護(hù)及新客戶擴(kuò)容的作用。開盤特刊：l 主要是對(duì)目標(biāo)客戶階層最新精神生活的引導(dǎo)（如國(guó)內(nèi)時(shí)尚都市社區(qū)介紹、都市生活主張、都市街區(qū)生活等）；l 加入項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度、

42、項(xiàng)目的新聞信息；l 發(fā)展商介紹，開發(fā)理念等；開盤后至項(xiàng)目銷售結(jié)束：l 主要是對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值主張都市生活進(jìn)行持續(xù)的精神引導(dǎo)，對(duì)未來(lái)社區(qū)生活進(jìn)行描述及后續(xù)活動(dòng)報(bào)道（如攝影展）與發(fā)布；l 一些準(zhǔn)業(yè)主的散文，生活的小花絮作為點(diǎn)綴。l 豐尚時(shí)代廣場(chǎng)熙龍灣會(huì)重要的制度和內(nèi)容積分獎(jiǎng)勵(lì)制度；l 在節(jié)日里以及常規(guī)性的組織一些精彩而有文化內(nèi)涵的社區(qū)活動(dòng)，例如酒會(huì)、頒獎(jiǎng)party，嘉年華等等；l 精選聯(lián)盟商家：設(shè)定加盟條件：1. 與會(huì)員衣食住用行、文化生活相關(guān)的行業(yè)；2. 在區(qū)域具有一定的知名度及店面覆蓋率；3. 具開放合作精神；4. 誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、明碼標(biāo)價(jià)；5. 愿意為會(huì)員提供價(jià)格優(yōu)惠及優(yōu)質(zhì)服務(wù)；6. 精選商家從創(chuàng)會(huì)之始

43、就從更多地為客戶提供增值服務(wù)的角度來(lái)進(jìn)行，是會(huì)員入會(huì)后的尊貴象征，也是得到實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠的舉措之一；7. 豐尚時(shí)代廣場(chǎng)熙龍灣會(huì)能給商家?guī)?lái)一定的客源，達(dá)成良好的合作關(guān)系，而豐尚時(shí)代廣場(chǎng)熙龍灣會(huì)也可以通過(guò)商家宣傳自己的信息和品牌。這樣形成會(huì)員、豐尚時(shí)代廣場(chǎng)熙龍灣會(huì)、商家三方的共贏局面。10.75媒體傳播計(jì)劃宣傳訴求點(diǎn)l 形象概念宣傳：開發(fā)理念、區(qū)域發(fā)展、豐尚時(shí)代廣場(chǎng)熙龍灣品牌、產(chǎn)品。時(shí)尚之都，豐尚時(shí)代廣場(chǎng)熙龍灣造城；黑山植物園，旅游城市；品質(zhì)保證，時(shí)尚人生。l 具體賣點(diǎn)宣傳：都市新生活模式；全面創(chuàng)新的都市復(fù)合型社區(qū)；領(lǐng)跑武漢的都市化生活享受；高形象的產(chǎn)品。廣告?zhèn)鞑V告主線l 形象導(dǎo)入，概念宣傳：

44、圍板、項(xiàng)目周邊導(dǎo)示系統(tǒng)、軟文；l 形象深化：路牌、報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、電視片、新聞報(bào)道；l 產(chǎn)品核心賣點(diǎn)宣傳：路牌、報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、連續(xù)性的小活動(dòng)（兒童繪畫展等）；l 蓄客期的廣告?zhèn)鞑バ袆?dòng)：開盤前的蓄客期需要全面的廣告?zhèn)鞑シ绞胶透邚?qiáng)度的推廣建立項(xiàng)目形象，以吸引關(guān)注，保證開盤的旺銷；開盤期之前是形象導(dǎo)入階段，從提升項(xiàng)目具體形象入手。1. 駐守要塞、路牌投放精而少：中心廣場(chǎng)、火車站十字路口；2. 路牌、車身主要內(nèi)容為：形象推廣，造時(shí)尚之都，現(xiàn)代之城；3. 報(bào)廣主要內(nèi)容為：形象推廣；配合活動(dòng)營(yíng)銷、開盤信息發(fā)布；4. 網(wǎng)絡(luò)信息公布、營(yíng)銷活動(dòng)信息發(fā)布。l 開盤強(qiáng)銷期/持銷期的廣告?zhèn)鞑バ袆?dòng)：開盤強(qiáng)銷售期廣告宣傳主要以

45、產(chǎn)品核心賣點(diǎn)、新生活方式的體驗(yàn)、系列營(yíng)銷活動(dòng)為主；持銷期廣告宣傳主要以銷售信息為主，吸引目標(biāo)客戶關(guān)注。開盤強(qiáng)銷期：1. 路牌、車身主要內(nèi)容為：產(chǎn)品主要賣點(diǎn)與新生活方式的體驗(yàn)為主；2. 報(bào)廣主要內(nèi)容為：產(chǎn)品主要賣點(diǎn)、新生活方式的體驗(yàn)系列、營(yíng)銷活動(dòng)平面廣告為主；配合樓盤的銷售信息、營(yíng)銷活動(dòng)的信息發(fā)布；3. 網(wǎng)絡(luò)主要內(nèi)容為：產(chǎn)品的電子樓書；配合樓盤的銷售信息、系列營(yíng)銷活動(dòng)的信息發(fā)布與追蹤報(bào)道；持銷期：1. 路牌、車身主要內(nèi)容為：發(fā)布產(chǎn)品的銷售信息為主；2. 報(bào)廣主要內(nèi)容為：配合樓盤的銷售信息；第四章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)一、建設(shè)規(guī)模武漢“豐尚時(shí)代廣場(chǎng)熙龍灣”項(xiàng)目位于武漢市東西湖片區(qū)，金徑河街辦事處

46、三店易家灣，渡頭嘴北，金山大道北側(cè)，依據(jù)政府規(guī)劃土地性質(zhì)為商住用地。用地呈不規(guī)則的方形，長(zhǎng)約175米，深度約185米，凈用地面積約為32543.16平方米。方案總建筑面積110436.05平方米，地上建筑面積為96127.19平方米，地下建筑面積為14308.86平方米。建筑主要為7棟住宅樓、1棟商業(yè)樓及底部地下室。住宅樓為18層、26層、33層；商業(yè)樓為2層；地下室為1層。本工程結(jié)構(gòu)形式主要為剪力墻結(jié)構(gòu)，按6度抗震設(shè)防，建筑總高度最高為99.60米。具體規(guī)劃建筑規(guī)模如下表：“豐尚時(shí)代廣場(chǎng)熙龍灣”項(xiàng)目初步規(guī)劃建筑規(guī)模表項(xiàng) 目單 位項(xiàng)目總量規(guī)劃總用地面積畝48.81總建筑面積110436.05地

47、上建筑面積96127.19地下建筑面積14308.86住宅建筑面積85716.01商業(yè)建筑面積9884.06配套建筑面積527.12建筑密度%21.88容積率2.95綠化率%25機(jī)動(dòng)車停車位輛523非機(jī)動(dòng)車停車位輛828總戶數(shù)戶8281、氣象及地理?xiàng)l件：武漢市位于江漢平原東部，地處東經(jīng)11341-11505，北緯2958-3122。地形以平原為主，中部散列東西向殘丘，武漢屬北亞熱帶季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候，有雨量充沛、日照充足、夏季酷熱、冬季寒冷的特點(diǎn)。一般年均氣溫15.8-17.5，一年中，1月平均氣溫最低，0.4；7、8月平均氣溫最高，28.7。2、基地分析： 武漢“豐尚時(shí)代廣場(chǎng)熙龍灣”項(xiàng)目位于武漢

48、市東西湖片區(qū)，金山大道北側(cè)，用地呈不規(guī)則的方形。 該用地四周環(huán)境優(yōu)越，如何更好地提升整個(gè)的住宅價(jià)值成為本次規(guī)劃的重點(diǎn)。規(guī)劃任務(wù)將綜合利弊兩方面，從建筑的布局等方面權(quán)衡設(shè)計(jì)。二、設(shè)計(jì)宗旨：1、 營(yíng)造高品質(zhì)、現(xiàn)代化的具有優(yōu)良環(huán)境的居住及商業(yè)區(qū)，體現(xiàn)規(guī)劃思想的超前性和生活條件的舒適性。2、 以獨(dú)到的規(guī)劃思想和整體風(fēng)格表現(xiàn)本工程的標(biāo)志性和唯一性。3、 發(fā)展可塑的住宅空間，強(qiáng)調(diào)住戶的行為參與和領(lǐng)域認(rèn)同，更好地體現(xiàn)“以人為本”的思想。4、 充分考慮小區(qū)空間環(huán)境、生態(tài)環(huán)境和視覺(jué)環(huán)境的均好和互補(bǔ)。三、總平面規(guī)劃：1、規(guī)劃框架功能組織整體化是小區(qū)總平布局的中心思想。本方案以大圍合布局作為規(guī)劃框架，使居住、商業(yè)空

49、間“成片、成面、成型”，整個(gè)小區(qū)能一氣呵成，中心突出，高潮迭起。規(guī)劃體現(xiàn)大開大合的理念，為小區(qū)整體品質(zhì)的提升和景觀空間的營(yíng)建鋪墊基本框架。院內(nèi)的庭院景觀和院外的城市景觀內(nèi)外貫通，相互交融，使小區(qū)住戶在獲得歸宿感的同時(shí)也擁有了開闊舒暢的居住視野，讓優(yōu)美的城市景觀能順暢的串流入小區(qū)內(nèi)部，構(gòu)建立全新的、高品質(zhì)的小區(qū)生活模式。2、入口與交通系統(tǒng)根據(jù)城市主要人流方向，及工程的現(xiàn)狀條件，在用地南側(cè)上，設(shè)置住宅的出入口，車行出入口設(shè)置于地塊西側(cè)。人流從南側(cè)出入口進(jìn)出，用戶車輛從西側(cè)進(jìn)入后即可迅速出入地下車庫(kù)。使園區(qū)內(nèi)成為完全步行空間，如此實(shí)現(xiàn)真正意義上的“人車分流”。車位數(shù)量要求地下室大體作整片布置，住宅的

50、樓電梯間均入地下車庫(kù)，也便于從車庫(kù)直接回家。小區(qū)消防車道的的設(shè)置大體沿建筑周邊布置，并形成環(huán)道，平常則作為小區(qū)的景觀步行道。庭院內(nèi)則根據(jù)景觀和功能的需要設(shè)置各種景觀步道和應(yīng)急消防車道，滿足消防車通行的需要。3、環(huán)境設(shè)計(jì)：景觀設(shè)計(jì)的目的，是使社區(qū)居民們能夠“詩(shī)意地居住，健康地生活。”大圍合的建筑布局自然形成了開闊的小區(qū)中心綠地，也提供了較好的外部環(huán)境空間尺度。小區(qū)環(huán)境構(gòu)圖以蜿蜒靈動(dòng)的曲線為主，綠化結(jié)構(gòu)清晰，分布均勻，可達(dá)性強(qiáng)。富有現(xiàn)代都市文化的氛圍和充盈的生命力。景觀構(gòu)成：以面狀庭院景觀空間為主，在景觀視覺(jué)軸線的交點(diǎn)和端部營(yíng)造節(jié)點(diǎn)，以突出重點(diǎn)，使景觀高潮跌蕩起伏。 景觀營(yíng)造：以關(guān)注居家生活的參與性為宗旨，將自然生態(tài)景觀與建筑主題完美結(jié)合，達(dá)成“泛景觀”的效果。由于小區(qū)內(nèi)部為完全的步行空間，因此景觀設(shè)計(jì)以流動(dòng)的曲線構(gòu)圖，將居民的戶外活動(dòng)有機(jī)地串聯(lián)起來(lái)，形成連續(xù)的景觀休息帶，使歸家之路充滿舒適、溫馨、愉悅的情趣。在景觀細(xì)節(jié)上，融入養(yǎng)生