購物中心經(jīng)營(yíng)管理的模式

1、購物中心經(jīng)營(yíng)管理的模式經(jīng)營(yíng)管理從表面上看好像是一種極為靜態(tài)的后勤作業(yè)，在既有的制度范疇，設(shè)定組織架構(gòu)，一切按計(jì)劃執(zhí)行，經(jīng)營(yíng)管理的職責(zé)似乎是組織和制度的運(yùn)作后的消極把關(guān)作業(yè)，只要年終業(yè)績(jī)達(dá)到預(yù)期計(jì)劃目標(biāo)，則經(jīng)營(yíng)管理的人員大功一件，完成任務(wù)。但積極的經(jīng)營(yíng)應(yīng)采取進(jìn)取的管理策略，在組織運(yùn)作過程中力求創(chuàng)新，是經(jīng)營(yíng)的組織體注入動(dòng)力，同時(shí)使經(jīng)營(yíng)者降低風(fēng)險(xiǎn)。購物中心的經(jīng)營(yíng)管理為適應(yīng)各種不同性質(zhì)及規(guī)模，多設(shè)計(jì)不同的執(zhí)行模式，企業(yè)以堅(jiān)強(qiáng)的組織架構(gòu)來執(zhí)行復(fù)雜的經(jīng)營(yíng)管理任務(wù)。但是組織架構(gòu)功能的需求，并不在于呈現(xiàn)其應(yīng)有的組織，而是依賴專業(yè)人員有效地執(zhí)行，才能呈現(xiàn)其應(yīng)有的功能，這些行政管理的成本，必須采取不同的方式轉(zhuǎn)嫁到

2、每個(gè)商店的經(jīng)營(yíng)成本中，因此應(yīng)講究精簡(jiǎn)、有效的組織架構(gòu)。其經(jīng)營(yíng)管理組織架構(gòu)模式的建制原則如下：1、充分掌握管理的必要事項(xiàng)。2、組織架構(gòu)精簡(jiǎn)、有效率，制定明確的工作職責(zé)表。3、結(jié)合橫向獨(dú)立組織，避免組織過于龐大。4、設(shè)立任務(wù)性、功能性組織，取代常設(shè)單位，于任務(wù)完成后解散。5、賦予組織彈性、充分授權(quán)。6、制定報(bào)表系統(tǒng)流程，輔助組織管理。7、采用協(xié)力廠商，購物中心管理機(jī)能外包?；谇笆鲈瓌t，購物中心于確定業(yè)種之后進(jìn)行購物中心整合分析，并配合任務(wù)性編組確定組織架構(gòu)安排人事，開始執(zhí)行功能時(shí)間表，逐漸推展。一、組織架構(gòu)（一）購物中心組織架構(gòu)完成后，依原有的開發(fā)小組組成總管理處，管理處是一個(gè)經(jīng)營(yíng)管理決策中心，

3、隨著購物中心的開發(fā)進(jìn)度來搭建一個(gè)管理效用導(dǎo)向的組織架構(gòu)?？偣芾硖幙捎煽偛眉懊貢航M成，秘書群采用具有專業(yè)能力的專職人員，初期可為總裁的智囊團(tuán)，未來可聘任于各相關(guān)組織部門，由于初期投入開發(fā)工作，熟悉完整的開發(fā)過程，有利于未來專職業(yè)務(wù)的開發(fā)。（二）總管理處下設(shè)3個(gè)主要部門：開發(fā)、行政管理、承租人委員會(huì)。這3個(gè)主要部門并非立即成立，必需視發(fā)展階段逐期組成，在整體發(fā)展期間，至購物中心開始營(yíng)運(yùn)，在前置規(guī)劃的開發(fā)程序中，研究在哪一個(gè)必要階段配合組織功能組成。1、開發(fā)部：為購物中心開發(fā)前期功能性的編組，非永久性組織，一旦購物中心開發(fā)完成，予以解散或延用優(yōu)良人才，參與相關(guān)的經(jīng)營(yíng)管理架構(gòu)。開發(fā)部的功能在于執(zhí)行購

4、物中心的開發(fā)計(jì)劃，包括協(xié)助廠商的監(jiān)督、查核、驗(yàn)收，預(yù)算的有效執(zhí)行，爭(zhēng)議的仲裁及開發(fā)期間的管理運(yùn)作，并于開發(fā)過程中吸收外來的資訊， 隨時(shí)導(dǎo)正開發(fā)的階段性成果。購物中心開發(fā)初期，主題商場(chǎng)確定后必需配合開發(fā)計(jì)劃，整合于開發(fā)整體計(jì)劃中，各業(yè)種的需求也必需于開發(fā)過程中配合，因此事業(yè)發(fā)展組執(zhí)行各業(yè)種及主題商店在開發(fā)過程中的各項(xiàng)配合工程，及設(shè)備的適當(dāng)配置，配合電力系統(tǒng)、公共設(shè)施及動(dòng)線規(guī)劃等細(xì)節(jié)作業(yè)。2、行政管理部：行政管理部門組織成立于購物中心營(yíng)運(yùn)的倒數(shù)時(shí)間，行政管理部門是購物中心的靈魂，通過它的有效控制，使這個(gè)龐大的組織體運(yùn)作自如。購物中心的行政管理任務(wù)大多為固定化、整體化，采取集中管理較具效力的功能，全

5、部歸納于行政管理。由于行政管理費(fèi)用必需分?jǐn)傆诟鱾€(gè)營(yíng)業(yè)單位中，因此組織效率為經(jīng)營(yíng)成功要件之一，其一般性的組織任務(wù)為：安全警衛(wèi)：安全警衛(wèi)任務(wù)可采取外包協(xié)力廠商合作的方式，其優(yōu)點(diǎn)可避免組織過大，經(jīng)營(yíng)可有效控制，又可精選專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)力執(zhí)行，而行政管理部門只要責(zé)成專人監(jiān)控、稽核其執(zhí)行效果。財(cái)務(wù)管理組：負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)規(guī)劃、銷貨收入及支出管理，控制現(xiàn)金流量。維護(hù)保養(yǎng)組：財(cái)產(chǎn)設(shè)備使用前、使用中、使用后的管理維護(hù)，依季、月及年度等計(jì)劃性執(zhí)行。廠商咨詢顧問：對(duì)各營(yíng)業(yè)單位所發(fā)生的各項(xiàng)問題，提供有效改善建議。采取主動(dòng)檢查或被動(dòng)由商店經(jīng)營(yíng)者提出。行政管理組：除購物中心日常事物外一切集中管理、績(jī)效較高的聯(lián)絡(luò)性工作，結(jié)合管理可獲得

6、經(jīng)濟(jì)利益的事項(xiàng)等。二、經(jīng)營(yíng)管理組織結(jié)構(gòu)模式建立的思考：由于國(guó)內(nèi)經(jīng)營(yíng)管理觀念及方法處于起步階段，基于永績(jī)經(jīng)營(yíng)理念，結(jié)合國(guó)外類似購物中心的經(jīng)營(yíng)者或聘請(qǐng)國(guó)外專業(yè)經(jīng)理人，注重純熟的經(jīng)營(yíng)管理理念與方法，配合經(jīng)營(yíng)管理構(gòu)架及組織職能迅速有效的執(zhí)行。因此未達(dá)到經(jīng)濟(jì)有效的目的，經(jīng)營(yíng)管理理念如下：1、國(guó)際化：吸引國(guó)外投資者以技術(shù)合作，使國(guó)際經(jīng)營(yíng)管理理念生根并塑造特殊的風(fēng)格。2、永績(jī)經(jīng)營(yíng):迎合社會(huì)化需求，結(jié)合社區(qū)發(fā)展建立形象，呈現(xiàn)永績(jī)經(jīng)營(yíng)的服務(wù)企圖，降低風(fēng)險(xiǎn)，提高經(jīng)濟(jì)效益。3、共中求同的獨(dú)立自主的經(jīng)營(yíng)管理架構(gòu)：知名商店讓其呈現(xiàn)獨(dú)特性增加集客力，并總體經(jīng)營(yíng)管理整合為一致性的服務(wù)品質(zhì)，以發(fā)揮全方位服務(wù)功能的組織架構(gòu)以執(zhí)

7、行賣場(chǎng)管理、市場(chǎng)行銷、租賃管理等目的。購物中心基本運(yùn)作機(jī)構(gòu)設(shè)置及各部門職能一個(gè)大中型購物中心除設(shè)置總經(jīng)理負(fù)責(zé)全面工作外，還應(yīng)分別設(shè)置商業(yè)、物業(yè)、行政副總經(jīng)理崗位協(xié)助總經(jīng)理分管商業(yè)、物業(yè)、行政管理工作；這不僅是合理的工作分工及總體工作目標(biāo)完成的需要，也是企業(yè)關(guān)鍵團(tuán)隊(duì)建設(shè)及人才梯隊(duì)開發(fā)的需要，更是分權(quán)管理的需要； 依據(jù)工作需要，本人從多年的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)中總結(jié)認(rèn)為：大中型購物中心的管理至少應(yīng)分別設(shè)置財(cái)務(wù)、行政、信息、人力資源、招商營(yíng)運(yùn)、策劃、物業(yè)、工程等八大部門（或中心）全面負(fù)責(zé)其商業(yè)經(jīng)營(yíng)及物業(yè)管理的具體工作業(yè)務(wù)。 財(cái)務(wù)工作職能： 是負(fù)責(zé)公司商業(yè)及物業(yè)經(jīng)營(yíng)之全面財(cái)務(wù)管理工作部門。主要職能為：財(cái)務(wù)策劃、稅

8、收統(tǒng)籌、資金收支、財(cái)務(wù)管理、財(cái)務(wù)核算、財(cái)務(wù)分析等。 人力資源工作職能： 是公司人力資源戰(zhàn)略規(guī)劃、人力資源制度建設(shè)人力資源規(guī)范管理的重要部門，具體職能是：?jiǎn)T工招聘、考核、培訓(xùn)、薪酬福利、人事異動(dòng)、員工關(guān)系、獎(jiǎng)懲、紀(jì)律監(jiān)察；企業(yè)文化建設(shè)及政府相關(guān)部門勞動(dòng)用工手續(xù)辦理及事務(wù)銜接等。 行政工作職能： 是處理公司日常行政事務(wù)的綜合管理部門，主要職能為：監(jiān)督公司各部門制度的制定和執(zhí)行、部門工作協(xié)調(diào)、會(huì)議決定的工作跟進(jìn)、目標(biāo)（計(jì)劃）管理、行政資產(chǎn)管理、行政采購、對(duì)外接待、公司宣傳及形象維護(hù)、倉庫管理、日常行政事務(wù)處理、法務(wù)及對(duì)外協(xié)調(diào)事務(wù)等。 信息工作職能： 負(fù)責(zé)公司商業(yè)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理所需的全面信息平臺(tái)建設(shè)的

9、工作保障部門，具體職能為：商業(yè)（物業(yè)）資源信息系統(tǒng)、經(jīng)營(yíng)服務(wù)系統(tǒng)（erp系統(tǒng)、pos系統(tǒng)等）、綜合管理系統(tǒng)、公司網(wǎng)站及辦公自動(dòng)化實(shí)務(wù)等公司信息管理綜合服務(wù)系統(tǒng)的研究、開發(fā)、應(yīng)用、維護(hù)、完善及發(fā)展。 策劃工作職能： 是負(fù)責(zé)公司商業(yè)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理全面品牌建設(shè)、促銷推廣、企業(yè)文化策劃的專業(yè)保障部門，具體職能為：企業(yè)ci建設(shè)、品牌戰(zhàn)略實(shí)施、廣告經(jīng)營(yíng)管理、商品陳列規(guī)范、商業(yè)活動(dòng)策劃及實(shí)施、傳媒管理及對(duì)外公共關(guān)系建設(shè)等。 招商營(yíng)運(yùn)工作職能： 是負(fù)責(zé)公司招商、營(yíng)運(yùn)管理及全面顧客服務(wù)體系建設(shè)工作的核心業(yè)務(wù)部門，主要職能為：商業(yè)項(xiàng)目定位、商業(yè)資源調(diào)查、目標(biāo)商家定位、目標(biāo)客戶群細(xì)分、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、賣場(chǎng)動(dòng)線設(shè)計(jì)、品

10、牌控制管理、招商合作條件制定、招商引進(jìn)及洽談、商戶資質(zhì)審定、合同簽定、商戶檔案管理、商戶進(jìn)場(chǎng)管理、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、后續(xù)資源儲(chǔ)備及招商調(diào)整、營(yíng)業(yè)管理、商品物價(jià)（質(zhì)量）控制、銷售策略制定、銷售數(shù)據(jù)分析、顧客服務(wù)體系建設(shè)等。 物業(yè)工作職能（含住宅）： 是負(fù)責(zé)公司商業(yè)群樓及住宅日常運(yùn)作服務(wù)的主要業(yè)務(wù)部門，主要職能為：綠化、清潔、消殺、安保、顧客/業(yè)主咨詢及服務(wù)工作等。 工程工作職能（含住宅）： 負(fù)責(zé)公司商業(yè)群樓及住宅所需的設(shè)備運(yùn)行、保養(yǎng)、維護(hù)及施工管理工作的專業(yè)業(yè)務(wù)部門，具體職能是：負(fù)責(zé)對(duì)公司所管轄的機(jī)電設(shè)備和公共設(shè)施進(jìn)行有效的、科學(xué)的管理和維護(hù)，保證各種設(shè)施、設(shè)備正常運(yùn)行，對(duì)業(yè)主、租戶提供有償服務(wù)及裝

11、修工程的監(jiān)督管理工作等。 以上僅為大型購物中心基本運(yùn)作機(jī)構(gòu)設(shè)置及各部門職能管理模式。當(dāng)然，由于每個(gè)購物中心的面積、結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)等因素不同，可依據(jù)實(shí)際情況予以調(diào)整。 下面是贈(zèng)送的合同范本，不需要的可以編輯刪除！教育機(jī)構(gòu)勞動(dòng)合同范本 為大家整理提供，希望對(duì)大家有一定幫助。 一、_ 培訓(xùn)學(xué)校聘請(qǐng)_ 籍_ (外文姓名)_ (中文姓名)先生/女士/小姐為_ 語教師，雙方本著友好合作精神，自愿簽訂本合同并保證認(rèn)真履行合同中約定的各項(xiàng)義務(wù)。 二、合同期自_ 年_ 月_ 日起_ 年_ 月_ 日止。 三、受聘方的工作任務(wù)(另附件1 ) 四、受聘方的薪金按小時(shí)計(jì)，全部以人民幣支付。 五、社會(huì)保險(xiǎn)和福利： 1.聘方向

12、受聘方提供意外保險(xiǎn)。(另附2 ) 2.每年聘方向受聘期滿的教師提供一張_ 至_ 的來回機(jī)票(金額不超過人民幣_(tái) 元整)或教師憑機(jī)票報(bào)銷_ 元人民幣。 六、聘方的義務(wù)： 1.向受聘方介紹中國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和聘方有關(guān)工作制度以及有關(guān)外國(guó)專家的管理規(guī)定。 2.對(duì)受聘方提供必要的工作條件。 3.對(duì)受聘方的工作進(jìn)行指導(dǎo)、檢查和評(píng)估。 4.按時(shí)支付受聘方的報(bào)酬。 七、受聘方的義務(wù)： 1.遵守中國(guó)的法律、法規(guī)，不干預(yù)中國(guó)的內(nèi)部事務(wù)。 2.遵守聘方的工作制度和有關(guān)外國(guó)專家的管理規(guī)定，接受聘方的工作安排、業(yè)務(wù)指導(dǎo)、檢查和評(píng)估。未經(jīng)聘方同意，不得兼任與聘方無關(guān)的其他勞務(wù)。 3.按期完成工作任務(wù)，保證工作質(zhì)量。 4

13、.遵守中國(guó)的宗教政策，不從事與專家身份不符的活動(dòng)。 5.遵守中國(guó)人民的道德規(guī)范和風(fēng)俗習(xí)慣。 八、合同的變更、解除和終止： 1.雙方應(yīng)信守合同，未經(jīng)雙方一致同意，任何一方不得擅自更改、解除和終止合同。 2.經(jīng)當(dāng)事人雙方協(xié)商同意后，可以變更、解除和終止合同。在未達(dá)成一致意見前，仍應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行合同。 3.聘放在下述條件下，有權(quán)以書面形式通知受聘方解除合同： a 、受聘方不履行合同或者履行合同義務(wù)不符合約定條件，經(jīng)聘方指出后，仍不改正的。 b 、根據(jù)醫(yī)生診斷，受聘放在病假連續(xù)30天不能恢復(fù)正常工作的。 4.受聘方在下述條件下，有權(quán)以書面形式通知聘方解除合同： a 、聘方未經(jīng)合同約定提供受聘方必要的工作

14、條件。 b 、聘方未按時(shí)支付受聘方報(bào)酬。 九、本合同自雙方簽字之日起生效，合同期滿后即自行失效。當(dāng)事人以方要求簽訂新合同，必須在本合同期滿90天前向另一方提出，經(jīng)雙方協(xié)商同意后簽訂新合同。受聘方合同期滿后，在華逗留期間的一切費(fèi)用自理。 十、仲裁： 當(dāng)事人雙方發(fā)生糾紛時(shí)，盡可能通過協(xié)商或者調(diào)解解決。若協(xié)商、調(diào)解無效，可向國(guó)家外國(guó)專家局設(shè)立的外國(guó)文教專案局申請(qǐng)仲裁。 本合同于_ 年_ 月_ 日在_ 簽訂，一式兩份，每份都用中文和_ 文寫成，雙方各執(zhí)一份，兩種文本同時(shí)有效。 聘方(簽章)_ 受聘方(簽章)_ 簽訂時(shí)間： 年 月 日二手房屋買賣合同范本由應(yīng)屆畢業(yè)生合同范本 賣方：_(簡(jiǎn)稱甲方) 身份證

15、號(hào)碼：_ 買方：_(簡(jiǎn)稱乙方) 身份證號(hào)碼：_ 根據(jù)中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。 第一條乙方同意購買甲方擁有的座落在_市_區(qū)_擁有的房產(chǎn)(別墅、寫字樓、公寓、住宅、廠房、店面)，建筑面積為_平方米。(詳見土地房屋權(quán)證第_號(hào))。 第二條上述房產(chǎn)的交易價(jià)格為：?jiǎn)蝺r(jià)：人民幣_(tái)元/平方米，總價(jià)：人民幣_(tái)元整(大寫：_佰_拾_萬_仟_佰_拾_元整)。本合同簽定之日，乙方向甲方支付人民幣_(tái)元整，作為購房定金。 第三條付款時(shí)間與辦法： 1、甲乙雙方同意以銀行按揭

16、方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費(fèi)當(dāng)日支付 首付款(含定金)人民幣_(tái)拾_萬_仟_佰_拾_元整給甲方，剩余房款人 民幣_(tái)元整申請(qǐng)銀行按揭(如銀行實(shí)際審批數(shù)額不足前述申請(qǐng)額度，乙方應(yīng)在 繳交稅費(fèi)當(dāng)日將差額一并支付給甲方)，并于銀行放款當(dāng)日付給甲方。 2、甲乙雙方同意以一次性付款方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費(fèi)當(dāng)日支 付首付款(含定金)人民幣_(tái)拾_萬_仟_佰_拾_元整給甲方，剩余房款 人民幣_(tái)元整于產(chǎn)權(quán)交割完畢當(dāng)日付給甲方。 第四條甲方應(yīng)于收到乙方全額房款之日起_天內(nèi)將交易的房產(chǎn)全部交付給乙方使用，并應(yīng)在交房當(dāng)日將_等費(fèi)用結(jié)清。 第五條稅費(fèi)分擔(dān)甲乙雙方應(yīng)遵守國(guó)家房地產(chǎn)政策、法規(guī)，并按規(guī)

17、定繳納辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)所需繳納的稅費(fèi)。經(jīng)雙方協(xié)商，交易稅費(fèi)由_方承擔(dān)，中介費(fèi)及代辦產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)費(fèi)由_方承擔(dān)。 第六條違約責(zé)任甲、乙雙方合同簽定后，若乙方中途違約，應(yīng)書面通知甲方，甲方應(yīng)在_日內(nèi)將乙方的已付款不記利息)返還給乙方，但購房定金歸甲方所有。若甲方中途違約，應(yīng)書面通知乙方，并自違約之日起_日內(nèi)應(yīng)以乙方所付定金的雙倍及已付款返還給乙方。 第七條本合同主體 1.甲方是_共_人，委托代理人_即甲方代表人。 2.乙方是_，代表人是_。 第八條本合同如需辦理公證，經(jīng)國(guó)家公證機(jī)關(guān)_公證處公證。 第九條本合同一式份。甲方產(chǎn)權(quán)人一份，甲方委托代理人一份，乙方一份,廈門市房地產(chǎn)交易中心一份、_公證處各一份。