預售商品房法律問題研究畢業(yè)論文

1、預售商品房法律問題研究摘要：隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，作為一項能夠促使購房人和開發(fā)商雙贏的商品房預售售房方式由國外傳入我國。然而，目前我國的房地產(chǎn)法律制度還不是相當完善，在商品房預售方面還沒有專門的法律加以規(guī)范，加之同時我國正處于市場經(jīng)濟初始的狀態(tài)，在一些經(jīng)濟領域其發(fā)展較于發(fā)達國家還相當不正常，例如信貸、抵押、轉(zhuǎn)讓等在實際操作過程中存在著一定的漏洞，而商品房預售過程中或多或少的會遇到這些問題，使本來就不夠規(guī)范的房地產(chǎn)市場在近幾年暴風雨式的高速發(fā)展中，如同一艘存在許多漏洞的巨輪一般險情不斷。作為目前最為主要的房產(chǎn)交易方式之一的預售商品房制度，也因此在實際購房過程產(chǎn)生了許多問題，導致購房者與開發(fā)商

2、產(chǎn)生了沖突，購房者的權(quán)益往往得不到保障。雖然我國的物權(quán)法已經(jīng)產(chǎn)生，其中對于房產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定已經(jīng)有了一定的完善，但在實際的房產(chǎn)交易過程中還存在許多問題并不適用物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，要進一步的完善我國的房地產(chǎn)市場規(guī)范，相關(guān)的專門法必須盡快出臺，只有這樣才能確保我國的房地產(chǎn)市場，乃至市場經(jīng)濟健康、穩(wěn)定、快速的發(fā)展，使百姓能夠享受到和諧社會的安定和團結(jié)，為我國綜合國力的不斷強大保駕護航。關(guān)鍵詞：預售商品房，房地產(chǎn)市場，法律完善abstract:along with our country real estate market development, took an item can urge to buy

3、 homes the human and the developer win-win commodity apartment sells in advance the selling houses way by to spread to our country overseas.however, at present our countrys real estate legal regime is not quite consummates, sells in advance the aspect in the commodity apartment not to have the speci

4、al law to perform the standard, adds at the same time our country to be at the market economy initial condition, quite is not normal in some economical domain its development in the developed country, for example the credit, the mortgage, the transfer and so on have certain loophole in the actual op

5、eration process, but the commodity apartment sells in advance in the process more or less to be able to meet these questions, causes originally on the insufficient standard real estate market in recent years the storm -like high speed development, is similar to one to have many loopholes the huge sh

6、ip general dangerous situations to be unceasing.one of as present most main real estate transaction ways sells in advance the commodity apartment system, also therefore has had many questions in the actual buying homes process, caused the home-buyer and the developer has the conflict, home-buyers ri

7、ghts and interests often could not obtain the safeguard. although our country reality of laws already produced, in which already had certain consummation regarding the real estate correlation stipulation, but also had many questions were not suitable reality of laws the correlation stipulation in th

8、e actual real estate transaction process, had further to consummate our countrys real estate market standard special, the correlation method must appear as soon as possible, only then could guarantee our countrys real estate market like this, and even market economy health, stable, fast development,

9、 enabled the common people to enjoy to the harmonious societys stability and the unity, formidable escorted the escort unceasingly for our country comprehensive national strength.keywords: open the commercial residencial building , real estate market , legal consummation.自從改革開放以來，我國的經(jīng)濟發(fā)展進入了新的時代。人們的生

10、活水平不斷得到改善，而隨著房地產(chǎn)市場的開發(fā)、開放，人們希望獲得一套屬于自己的房子的夢想已經(jīng)不再是遙不可及的了。特別是進入上世紀九十年代以來，一些沿海發(fā)達地區(qū)的房地產(chǎn)交易相當活躍，而由于房地產(chǎn)交易的特殊性和平民百姓經(jīng)濟情況的限制，使普通的平民大眾不可能一下子付清所有房款而獲得房屋所有權(quán)，于是預售商品房的交易方式應運而生。一方面它使預購人避免了一次性支出巨額購房款，另一方面預購人的預付款項為房地產(chǎn)開發(fā)公司提供了工程建設款，用以解決經(jīng)營能力的不足。預售商品房對于搞活房地產(chǎn)市場，加大房地產(chǎn)規(guī)模投入，起著積極的作用。然而任何事物的發(fā)展都有其兩面性，預售商品房發(fā)展的快速對于當時尚不完善的我國房地產(chǎn)法律制度

11、提起了巨大的挑戰(zhàn)，在預售商品房中不可避免地存在著一定的問題，如有些開發(fā)商違反房地產(chǎn)法的規(guī)定，不具備房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)而從事房地產(chǎn)開發(fā)活動，從事房地產(chǎn)交易行為未依法辦理有關(guān)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，還有的開發(fā)商規(guī)避法律，投機取巧，牟取暴利。這些行為不但對我國的規(guī)范的市場經(jīng)濟發(fā)展秩序造成了巨大破壞，更使廣大購房的百姓蒙受了嚴重的經(jīng)濟損失，這是一個關(guān)系到民生的大事，更是關(guān)乎我國新世紀發(fā)展的大事。因此，認真研究預售商品房中存在的法律問題，維護預售人和預購人的合法權(quán)益，規(guī)范房地產(chǎn)市場，調(diào)整好房地產(chǎn)法律關(guān)系，對目前房地產(chǎn)法律制度還存在一些不足的我國房地產(chǎn)市場發(fā)展而言是相當重要的。一、 商品房預售概念與特征根據(jù)中華人民共和國城市

12、房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例、城市商品房預售管理辦法的規(guī)定，商品房預售，是指房地產(chǎn)開發(fā)商將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或房價款的行為。商品房預售也稱樓花（樓花一詞有不同的理解，請說明你的觀點?；虿皇褂脴腔ㄒ辉~）買賣，通俗地說就是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。預售商品房有以下幾個特征：第一、預售的標的物是尚未建成的房屋；第二、依照合同由承購人支付房價款，承購人取得的是將來的房屋使

13、用權(quán)，亦稱期待權(quán)；第三、預售商品房實際交付之前預購人可以依法轉(zhuǎn)讓給第三人；第四、從合同成立到標的物交付需要較長的周期。 許祥平，淺析商品房預售的若干問題，遼寧行政學院學報2003年04期，p.34。從以上四點可以看出商品房預售事實上是一種附加期限的交易行為。即商品房買賣雙方在合同中約定了一個期限，并把這個期限的到來作為房屋買賣權(quán)利義務發(fā)生法律效力的根據(jù)。而在我國，由于房地產(chǎn)市場起步較晚，而商品房的預售也屬于比較新型的房產(chǎn)交易形式，商品房的預售又不同于房屋的實質(zhì)性買賣，真正的房屋交接尚未形成，因此國家加強了對商品房預售市場的規(guī)范，使商品房預售具有較強的國家干預性。我國對商品房預售的條件資格及程序

14、作了規(guī)定，而且還要求在預售合同簽訂后向當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。商品房預售制度的確是一種相當有利于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要房產(chǎn)交易形式，但由于其在交易方式上的特點，需要在法律制度上加以嚴格規(guī)范。只有通過加強相關(guān)法律的完善才能保證商品房預售制度發(fā)揮其促進我國房地產(chǎn)市場快速、穩(wěn)定發(fā)展的作用。二、 商品房預售的相關(guān)法律問題（一） 預售商品房按揭的有關(guān)法律問題（此部分內(nèi)容邏輯有些混亂，希望調(diào)整）“按揭”原是香港人對于英美法上一種擔保方式“mortgage”的一種意譯和音譯的混合稱謂，其含義即為“抵押貸款”，又為“商品房抵押貸款”，它是指抵押人（借款人）將其合法擁有的物業(yè)作為抵押物抵押給抵押權(quán)

15、人（貸款人），保證抵押權(quán)人為第一受益人并保證履行商品房按揭（抵押）貸款合同項下的全部義務，從而從抵押權(quán)人處取得一定數(shù)量和期限的貸款。80年代末以來，由南向北逐步見于我國大陸。除香港特別行政區(qū)外，我國法律并無按揭這一規(guī)定。香港回歸祖國前，香港對按揭的規(guī)定分為廣義和狹義兩種。廣義的按揭是指任何形式的質(zhì)押（質(zhì)押是動產(chǎn)的抵押）和抵押；狹義的按揭是指將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到貸款人名下，等還清貸款后，再將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)回到借款人（抵押人）名下。（此段內(nèi)容前后需調(diào)整）城市房地產(chǎn)管理法和擔保法所規(guī)定的抵押與香港的按揭有一定的區(qū)別，即這兩個法律對抵押的界定都以下轉(zhuǎn)移占有為條件。由于房屋價值量大，即使在人均收入較高的國家或地區(qū)，

16、購房者一次籌足購房的款項是有一定困難的。如果所有的購房者都要等到購房款齊備后再買房，少則要十多年，多則要數(shù)十年，而且在這漫長的等待時間里還要交付因租用房屋而承擔的費用。近幾年來，由于金融機構(gòu)的參與，銀行向購房者發(fā)放貸款，使購房者得以提前獲得住房。對房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，銀行向購房者發(fā)放貸款。使購房者提前買房，有利于房地產(chǎn)開發(fā)公司回憶資金的周轉(zhuǎn)，以獲得更多的利潤。對銀行來說，如果直接向房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)放貸款，開發(fā)公司用貸款來建造的房屋并不能很快地全部銷售出去，這勢必影響開發(fā)公司的還貸能力。如果直接向購房者發(fā)放貸款，購房者將所得的貸款全部用于購房，由于給予購房者的貸款額要低于房價，購房者自己還要投入

17、一筆資金用以購買房屋，又由于購房者在獲取貸款時以購得的房屋作抵押，所以還貸的可靠性得到充分的保證。這種抵押貸款，對于購房者、房地產(chǎn)開發(fā)公司和銀行都是有利的，而且促進了房地產(chǎn)市場的繁榮。因此，近幾年來比較流行。一些房地產(chǎn)開發(fā)公司便開始將這種抵押貸款稱為“按揭”，有的售房廣告標明“提供成按揭”，即是銀行可以提供給購房者的貸款比例，如“六成”就是可以提供房價60%的貸款。銀行為了貸款的安全起見，一般最高只能提供房價70%的貸款。預售商品房按揭事實上是一種特殊的擔保方式，預購房人是按揭人，銀行是按揭權(quán)人，擔保人一般是銷售商品房的開發(fā)商。預售商品房按揭與抵押貸款有相似處，但又不完全等同于抵押貸款。一般抵

18、押權(quán)的標的是債務人提供的、其自己享有財產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營權(quán)的財產(chǎn)。而對按揭較為貼切的解釋是向購房者提供的購房抵押貸款，其貸款的目的是為了購買房屋（主要是住宅），因此并不是所有的以房屋為抵押的貸款都可以稱作按揭。盡管我國擔保法等法律中沒有按揭這種物權(quán)形式，但是我國不少城市開辦了樓宇按揭業(yè)務并形成了一整套操作程序，“按揭”逐漸成為人們?nèi)谫Y購房的重要方式。然而，目前在我國大陸所時興的預售商品房按揭事實上是銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者三方共同參加的房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的一種融資活動，并非等同于原先在香港所存在的按揭形式。因此，雖然“按揭”好處多多，但由于其法律關(guān)系的復雜和按揭本身所存在著的房屋預售方不能按時交付房屋或

19、按揭人不能依約償還貸款的風險，在沒有專門法規(guī)約束限制的情況下，目前我們常見的“按揭”往往存在著相當多的漏洞，很有可能產(chǎn)生許多不必要的糾紛，使按揭這一本來相當有利于百姓買房和房地產(chǎn)發(fā)展的舉措成了制約我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟發(fā)展的瓶頸。在物權(quán)法立法中明確預售商品房按揭的性質(zhì)具有重要意義,可以為商品房預售按揭實踐提供強有力的法律保障。 楊承志、魏秀玲，預售商品房按揭法律制度若干問題研究，蘭州商學院學報2005年02期，p.45。 在如今預售商品房銷售大多依賴“按揭”的境況下，相關(guān)法律出臺已經(jīng)迫在眉睫。（二） 預售商品房再轉(zhuǎn)讓的有關(guān)法律問題 預售商品房的轉(zhuǎn)讓，指商品房預售后，預購人將購買的未竣工的預售商

20、品房再行轉(zhuǎn)讓的行為。這種轉(zhuǎn)讓只變更預售合同的主體，預售合同的內(nèi)容不發(fā)生變化。從我國的合同法以及民法通則的相關(guān)規(guī)定看來，商品房預售合同標的物是正在建筑、尚未竣工的商品房，其所有權(quán)尚未產(chǎn)生。預購方在預售合同履行中，雖交付預購款，但不享有預售商品房的所有權(quán)，其轉(zhuǎn)讓處分的，不是所有權(quán)。故預售合同轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)，即根據(jù)轉(zhuǎn)讓時預購人已履行預售合同義務程度的不同，分別是商品房預售合同的債權(quán)轉(zhuǎn)讓和權(quán)利義務轉(zhuǎn)讓。預購人已全部履行合同義務所為的轉(zhuǎn)讓是債權(quán)；預購人只部分履行合同義務所為的轉(zhuǎn)讓，則是權(quán)利義務轉(zhuǎn)讓。由此可見預售商品房的轉(zhuǎn)讓從根本上是指商品房預購人將預售合同的債權(quán)或權(quán)利義務轉(zhuǎn)讓給第三人，使第三人與預售人之間建

21、立新的權(quán)利義務關(guān)系。 潘星榮，商品房預售合同轉(zhuǎn)讓制度淺探，行政與法2005年第10期，p.28。 在我國目前的市場實踐中，預售商品房再轉(zhuǎn)讓活動較為普遍。一般所指的預售商品房再轉(zhuǎn)讓，是指商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓他人的行為，即是所謂的“炒樓花” “樓花”一詞是從香港傳進的。香港的房地產(chǎn)開發(fā)公司在預售房屋時，通常將房屋分間分室地出售給購房者。這種預售往往是先估定一個價格，然后在開工建造時開始出售，此時購房人需支付價款的10%（稱首付）；待到房屋建至約一半時，須在支付價款的10%。這樣，到房屋建成時只需支付剩下的80%便可得到自己應得的一份。由于房屋被分期分批的預售給投資大眾，就

22、像飄落的花一樣，故稱“炒樓花”。 。實際上，預售商品房再轉(zhuǎn)讓是將不存在或正在形成中的商品房再行出售。作為現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)、銷售方面的重要制度，預售商品房再轉(zhuǎn)讓雖被各國承認并廣泛應用，但卻與傳統(tǒng)的物權(quán)及財產(chǎn)權(quán)制度有所背離，在目前實踐中也存在諸多問題值得探討。從境外和香港的經(jīng)驗來看，適度的“炒樓花”有助于靈活調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場以及資金市場。雖然目前市場活動中預售商品房再轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象較為普遍，但是，對于預售商品房合同能否再轉(zhuǎn)讓，我國城市房地產(chǎn)管理法并沒有明確的規(guī)定，僅在其第45條規(guī)定：“商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務院規(guī)定?！币恍┑胤揭?guī)范性文件對此亦持肯定態(tài)度。如1994年深圳

23、市政府發(fā)布的關(guān)于搞活深圳市房地產(chǎn)市場的若干規(guī)定、1992年廣東省人大常委會通過的廣東省珠海經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)管理條例，都允許預購人對預售的商品房可以在轉(zhuǎn)讓。但1993年11月廣東省人大常委會通過的廣東省房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例規(guī)定：“預售的房屋在未竣工并取得房屋所有權(quán)證之前，不得轉(zhuǎn)讓。法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定?！庇纱丝梢姡瑥奈覈嘘P(guān)立法來看，對于適度的“炒樓花”是允許的，但對過度炒賣應當限制。因為，適度“炒樓花”有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)育和資金市場的盤活；而過度“炒樓花”則不利于培育中國內(nèi)地剛剛誕生、正在完善的房地產(chǎn)市場。 程信和、劉國臻，房地產(chǎn)法學，北京大學出版社，2001年2月第一版，p.14

24、2。因此，筆者認為預售商品房再轉(zhuǎn)讓不應當一概否定，預售商品房的再轉(zhuǎn)讓既可為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)聚集資金，同時又可以活躍市場，只要監(jiān)管得力，應是利國利民的好事。（三） 預售商品房抵押的有關(guān)法律問題（結(jié)合物權(quán)法相關(guān)內(nèi)容需調(diào)整）預售商品房是指尚未竣工交付的商品房，事實上是一種特殊的期貨，是否能將其作為抵押權(quán)的標的物一直存在著爭議。抵押權(quán)作為一種典型的擔保物權(quán)，通過考察抵押權(quán)的沿革史，及其未來的發(fā)展趨勢，我們可以得出這樣的結(jié)論：抵押權(quán)標的物的范圍在不斷擴大。由最初的不動產(chǎn)到不動產(chǎn)物權(quán)，如地上權(quán)、典權(quán)、采礦權(quán)、林權(quán)等，以至動產(chǎn)也可以有選擇地列入抵押物的范圍。 孫玉榮預售商品房抵押若干法律問題，河南省政法管理干部

25、學院學報1999年第1期，p.45。預售商品房雖然尚未建成，但法律對預售商品房進行了嚴格的限定。我國城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：“商品房預售，應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（二）持有建設工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明?！贝送?，商品房預售人應當按照國家有關(guān)規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案?？梢姡梢褜㈩A售商品房擬制具有所有權(quán)形態(tài)的有體物，賦予其獨立財

26、產(chǎn)地位。雖然我國城市房地產(chǎn)管理法及擔保法均沒有明確規(guī)定預售商品房可以做為抵押權(quán)的標的，（物權(quán)法有無規(guī)定）但實踐中，預售商品房抵押代款早已客觀存在，而且一些盛市制定的地方性法規(guī)和行業(yè)規(guī)章中相繼作出了允許將預售商品房作為抵押權(quán)標的物的規(guī)定，如福建省抵押貸款條例、武漢市房地產(chǎn)抵押管理辦法、廣州市房地產(chǎn)抵押管理辦法等，特別是1997年5月9日，建設部公布的城市房地產(chǎn)抵押管理辦法明確規(guī)定：“購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為”是預購商品房貸款抵押。而且我國擔保法列舉的不得抵押的財產(chǎn)中，也沒有關(guān)于預售商品房抵押的禁止性規(guī)定。

27、因此在立法上對預售商品房抵押作出系統(tǒng)規(guī)范，無疑將是對我國擔保法理論與實踐的補充與完善。將預售商品房作為抵押權(quán)的標的，既符合現(xiàn)代商品經(jīng)濟發(fā)展之潮流，也符合當事人之本意。它很好地緩解了房地產(chǎn)市場資金緊張的狀況，使普通百姓圓一個安居夢。置業(yè)者用少量的錢購得預售房，取得了房產(chǎn)權(quán)益，發(fā)展商也因提前將商品房售出而獲得了流轉(zhuǎn)加快的效益，而銀行也愿意在降低風險的前提下提供貸款，獲取收益，三方當事人各取所需，皆大歡喜。預售商品房抵押較其他類型房地產(chǎn)抵押更具靈活性，具有更深一層的社會意義和經(jīng)濟作用。預售商品房抵押的設立突破了傳統(tǒng)的抵押權(quán)設立方式，預售商品房的抵押權(quán)不是像一般抵押權(quán)那樣通過限制所有權(quán)的方式設立。預售

28、商品房抵押的當事人主要有置業(yè)者（購房人）、銀行和房地產(chǎn)開發(fā)商（售房人）。其中銀行是抵押權(quán)人，購房人是抵押人。在預售商品房抵押中，抵押人只能是購房人，不能是預售房屋的開發(fā)商。 趙在春、夏先鵬二先生在預售商品房抵押的法律效力一文中認為預售商品房抵押的抵押人是預售房屋的開發(fā)商。房地產(chǎn)開發(fā)商“為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為”，是“在建工程抵押” 1997年5月9日建設部發(fā)布的城市房地產(chǎn)抵押管理辦法第3條。，這其中的房地產(chǎn)開發(fā)商是抵押人。也就是說，“在建房屋”尚未出售的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商可

29、以作為抵押人設定抵押權(quán)。對已經(jīng)預售的在建房屋，預售人不能再設定抵押。在同一幢商品樓中，部分商品房已經(jīng)預售，部分商品房沒有預售，則房地產(chǎn)開發(fā)商只能對沒有預售的部分商品房設定抵押權(quán)。如果允許房地產(chǎn)開發(fā)商將已經(jīng)預售的商品房再用于抵押，勢必引起購房人購買權(quán)與抵押權(quán)相沖突的狀態(tài)。由于預售商品房抵押時，抵押物尚未形成，作為抵押人的購房人尚未取得抵押物的所有權(quán)。要使這種尚未形成的抵押物轉(zhuǎn)化為固定的成屋，主要取決于預售人的精心組織和經(jīng)營管理等積極行為，通過具體的重產(chǎn)過程建成房屋。只有當房屋竣工、預售人為購房人辦理了產(chǎn)權(quán)證、土地使用證后，購房人才實現(xiàn)了對所購房屋的所有權(quán)，在此之前，購房人所享有的只是一種“所有權(quán)

30、的期待權(quán)”，抵押權(quán)人的抵押權(quán)也只有等房屋建成后才能得以實現(xiàn)，（？）因此預售人在預售商品房抵押合同中，作為特殊當事人的房地產(chǎn)開發(fā)商必須具備以下條件：首先，具有法人資格，領取營業(yè)執(zhí)照；其次，具備開發(fā)資格，即要有開發(fā)房屋相應的資本證書、土地有償使用合同，國有土地使用權(quán)證、建設許可證、施工許可證；再次，具備商品房銷售資格，即要有物業(yè)銷售權(quán)的批準書、預售商品房的批準書。在最近出臺的物權(quán)法中的第一百八十二條對于建筑物的抵押作了更為詳細的規(guī)定：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設用地使用權(quán)一并抵押。以建設用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵

31、押?！边@就從另一方面對于房地產(chǎn)開發(fā)商利用其所建設的樓盤進行貸款的情況加以規(guī)范，從而避免了部分開發(fā)商鉆“土地使用權(quán)”和“房屋所有權(quán)”概念不同的空子套取貸款，危害購房人利益的情況發(fā)生。同時，第二百條規(guī)定：“建設用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。該建設用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償?！币簿途S護了相當一部分已付房款卻因開發(fā)商貸款問題等原因而無法取得應獲權(quán)益的購房人的利益，促進了目前預售商品房市場的秩序穩(wěn)定，從制度上完善了存在的問題，保障了我國現(xiàn)存房地產(chǎn)市場的健康有序的發(fā)展狀態(tài)。事實上在單純的購

32、房人與銀行所簽訂的預售房抵押合同中，預售商品房抵押對當事人的法律效力，指抵押合同生效后所生的法律后果，其表現(xiàn)為當事人的權(quán)利和義務關(guān)系。預售商品房抵押法律關(guān)系的內(nèi)容比較復雜，它包括銀行與購房人之間、購房人與預售人之間、預售人與銀行之間三方面的權(quán)利義務關(guān)系。作為抵押權(quán)人的銀行有按合同約定按時提供貸款的義務，在抵押人不履行義務時，享有對作為抵押的預售商品房依法拍賣、變賣，就所得價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，作為抵押人的購房人負有按合同約定的還款方式及計劃還本付息的義務，預售人負有按約定交付預售商品房及瑕疵擔保責任。由于預售商品房是一種特殊的期貨，在房屋交付使用前，所有權(quán)屬房地產(chǎn)開發(fā)商所有，購房人只享有“所有權(quán)

33、之期待權(quán)”，所以在工程竣工驗收前樓宇遭毀損的，由預售人承擔風險責任。這似乎加重了預售人的責任，但卻是合理的。因為房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程基本由開發(fā)商所控制，抵押人和抵押權(quán)人并未參與工程與任何一個過程，所以在抵押期間抵押物的毀損由預售人承擔責任可以促使其盡職盡責，使抵押合同的實現(xiàn)獲得一定的保障。 孫玉榮預售商品房抵押若干法律問題，河南省政法管理干部學院學報1999年第1期，p.46。三、 預售商品房合同約定與實際交房中的問題（一） 商品房預售合同中有爭議的幾點問題1、關(guān)于商品房定金的問題在商品房銷售中，定金罰則同樣適用。但應在開發(fā)企業(yè)取得房屋合法的銷售證件后，才能收取買房人的定金，才能執(zhí)行關(guān)于定金“

34、因買受人的原因?qū)е聼o法簽訂合同定金不退，因出賣人的原因?qū)е聼o法簽訂合同的出賣人應雙倍返還定金”的規(guī)定。所謂房產(chǎn)取得合法的銷售證件，也就是說該項目符合預售條件，簡言之，對于期房，開發(fā)商只有取得預售許可證，才能對外公開發(fā)售，才能收取買受人的定金。作為消費者必須搞清楚開發(fā)商是否有合法的銷售證件，是否有權(quán)收取定金。在不具備合法銷售證件的條件下，開發(fā)商如果提前向社會發(fā)售房產(chǎn)，則買受人認購時交納的只為保留金，客戶隨時可以選擇退房，保留金如數(shù)退還，對客戶的約束力較小。有的開發(fā)商在沒有銷售許可證的情況下，也會收取客戶的定金，這是不合法的。如果客戶選擇了購買該套房產(chǎn)并簽訂合同，那就不存在問題；如果客戶不想買了，

35、即使收據(jù)上寫的是定金，從法律意義上講開發(fā)商也應退還。同時作為買受人，應該區(qū)分定金和訂金的區(qū)別。訂金只是預付款的一部分，起不到擔保債權(quán)的作用，在開發(fā)商違約不簽訂合同的情況下，無法得到雙倍的返還。2、關(guān)于銷售證件的審查有些開發(fā)商由于資金的原因，只按一定比例交納了土地出讓金，因而領取的是臨時國有土地使用證，因而在其領取的商品房預售許可證的銷售范圍中，僅包括規(guī)劃項目的部分樓號，有的甚至僅包括一棟樓的部分樓層。因此，作為買受人要著重審查您要購買的房屋是否包括在預售范圍內(nèi)。決不要認為開發(fā)商有了預售許可證，所有的房產(chǎn)都是合法銷售。這是許多買受人容易忽視的環(huán)節(jié)。3、關(guān)于合同面積的約定預售商品房的銷售面積是開發(fā)

36、商提供施工圖紙由有資質(zhì)的測繪部門根據(jù)圖紙測算出來的，與幾年之后真正建好的商品房或多或少會存在一些誤差，這也是期房的風險所在。因而在買賣期房的時候，面積約定是比較重要的問題?，F(xiàn)在國家發(fā)布的合同范本只規(guī)定了合同銷售面積的誤差，也就是該套房屋建筑面積的誤差，不應超過正負3。但房產(chǎn)的銷售面積是由兩部分組成的：套內(nèi)建筑面積公共分攤面積，如果公共分攤面積增大，而套內(nèi)建筑面積減少，但總面積仍然可以控制在合同約定的范圍內(nèi)，開發(fā)商不須承擔違約責任；但對購房者而言，套內(nèi)建筑面積的減少，意味著房屋使用率的降低，意味著花錢買分攤。因而在合同中最好規(guī)定出各部分變化的比例，限制開發(fā)商惡意的變更。4、關(guān)于房屋交付條件的約定

37、期房的交付，最好約定一個雙方認可的交付標準。目前國家發(fā)布的合同范本中僅規(guī)定了以下四個標準：第一，該商品房經(jīng)驗收合格。第二，該商品房經(jīng)綜合驗收合格。第三，該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格。第四，該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。這四種標準都會取得一定的證明文件，但驗收部門不可能對每套房子都進行驗收，只能通過抽查方式進行，難免會有部分房產(chǎn)存在這樣或那樣的問題，這就涉及到該種房屋是否視為交付。作為開發(fā)商，已經(jīng)取得了政府部門的批準文件，當然認為符合交付條件；但對客戶來講，自己的房子存在問題，按道理肯定不算交房；開發(fā)商什么時候令房子符合條件，什么時候算交房，修繕期間開發(fā)商需要支付逾期交房的違約金。特別是對

38、精裝修的房產(chǎn)，存在問題的概率更大，但是現(xiàn)在的合同文本中卻無法解決。因此，無論對開發(fā)商還是客戶來講，通過補充協(xié)議的方式，約定好本套房產(chǎn)的交付條件及承擔責任的方式都是非常有利的。5、關(guān)于土地使用年限對于購房人非常重要。國家規(guī)定：住宅的土地使用年限為70年，寫字樓為50年。但好多開發(fā)商可能經(jīng)過幾次轉(zhuǎn)手才拿到開發(fā)用地，但土地使用年限從辦理完出讓手續(xù)即開始計算，有可能開發(fā)商開始售房時，土地使用年限已經(jīng)過去了5年甚至更多，這就嚴重影響了客戶的利益。前不久前國家出臺了物權(quán)法，對這個國人都十分關(guān)注的問題給出了明確的答復：土地使用年限到期后自動續(xù)簽。這可以說是一個好消息，商品房作為公民用心血換回的私有財產(chǎn)理應得

39、到更好的保護，這個答復無疑告訴了人們：公民的私有財產(chǎn)一樣神圣不可侵犯。同時也解決了困擾房地產(chǎn)市場多年的問題，但由于物權(quán)法并未明確表示續(xù)簽的年限，這一點成為了社會各界新的關(guān)注點。因此有關(guān)部門應該盡快走出第二步，補上這個漏洞，徹底完善物權(quán)法中對于土地使用年限規(guī)定的不足。（二）購房者與開發(fā)商關(guān)于預售商品房交房問題的爭議及其預防措施1、面積伸縮問題面積糾紛是最常見的糾紛之一，分為“面積縮水”和“面積增大”兩種，前者實際面積沒有合同約定的面積大，在這種情況下，購房母的可能無法實現(xiàn)，或者部分房款被“貪污”；而后者的情況發(fā)生后，開發(fā)商會通知購房者補交房款，而這樣可能超出了購房者的支付能力，增加了其經(jīng)濟負擔。

40、兩種情況都對購房者相當不利。實際上，大多數(shù)開發(fā)商都在使用建設部推薦的商品房買賣合同，在這一示范合同文本里，有專門一段對面積增減進行約定。其中，按照最高人民法院的司法解釋，對于雙方?jīng)]有約定的情況，該合同范本以增減3%為限，規(guī)定了面積誤差的處理方法：即面積誤差比絕對值在3%之內(nèi)，按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；面積誤差比絕對值超過3%，買受人請求解除合同、返還已購房款及利息的，應予支持；如果雙方同意繼續(xù)履行合同，而房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)部分的房價款，由購房者按約定的價格補足。面積誤差比超過3%的房價款由出賣人承擔，所有權(quán)歸購房者。如果房屋實

41、際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)部分的房價款及利息，由出賣人返還給購房人，面積誤差比超過3%的房價款，由出賣人雙倍返還給購房者。這一規(guī)定使購房者的權(quán)益得到了很好的保護，并使其不必證明開發(fā)商是否存在欺詐，只要存在面積減少的情況，就可獲得賠償甚至雙倍賠償。但需要注意的是，這一規(guī)定只是在購房者和開發(fā)商之間對面積誤差沒有約定如何處理時才適用，因此當購房者與開發(fā)商簽訂合同時一定要注意合同中對面積誤差的處理約定，避免自己的合法權(quán)益受到侵犯。同時筆者認為國家應該出臺法律法規(guī)對此進行規(guī)定，來保護廣大的作為弱勢群體的購房者的合法權(quán)益，使我國的房地產(chǎn)發(fā)展健康、持續(xù)地發(fā)展。2、不能按時交房的問題目前有

42、許多新建的住宅小區(qū)往往由于各種客觀或開發(fā)商主觀上的原因而導致預售房屋遲遲不能交付，使廣大業(yè)主無法入住從而導致了損失。例如北京廣安門內(nèi)的“東華金座”，停工后新聞媒體多次曝光，業(yè)主也與開發(fā)商爆發(fā)了激烈沖突，但仍然無濟于事。其實這種情況還是比較容易預防的，首先購房者必須注意只購買有預售許可證的樓盤。其次是要選擇實力較強、信譽較好的開發(fā)商。樓盤爛尾，多半是由于開發(fā)商資金不到位。而實力較強的開發(fā)商無資金之虞；信譽較好，融資能力也強，可以保證樓盤建設的圓滿完成。最后則是盡量購買接近完工的樓盤，最好是已封頂?shù)臉潜P。因為樓盤越接近完工，爛尾的可能性越小，購房者能夠按時拿到預售房的可能性就越大。3、無法辦理產(chǎn)權(quán)

43、證的問題在現(xiàn)實中，經(jīng)常有這樣的情況發(fā)生：房屋如期建成了，但購房者在接受房屋后卻發(fā)現(xiàn)無法辦理產(chǎn)權(quán)證。這是一個相當令人煩心的事，因為如果沒有產(chǎn)權(quán)證就無法證明自己對房屋的所有權(quán)，在今后可能出現(xiàn)的法律問題中處于不利的地位。一般說來，無法辦理產(chǎn)權(quán)證的原因有以下三種：第一，開發(fā)商沒有交情土地出讓金；第二，開發(fā)商沒有辦理齊備的開發(fā)手續(xù)；第三，開發(fā)商將房屋抵押給了他人。若要預防這類情況的發(fā)生，必須注意審查開發(fā)商有無預售許可證，同時要查證房屋是否抵押給他人。如果是貸款購房，只要銀行同意向購房者貸款，即可證明該房不存在其他抵押，因為在貸款購房的情況下，產(chǎn)權(quán)證是抵押在銀行那里的，如果房屋存在抵押問題，銀行是不會放貸

44、的?；蛘?，購房者也可以到產(chǎn)權(quán)交易管理部門進行查證，查看該房有無抵押情況。當然，僅僅靠購房者自身的努力是絕對不能杜絕這類情況發(fā)生的，除了要提高開發(fā)商的誠信堵外，政府更應該采取強制措施或利用公示的方法，將那些已經(jīng)存在抵押的房屋告知大眾，從而起到提示警告的作用，保護廣大購房者權(quán)益。4、售房后的物業(yè)糾紛問題購房者買房后，打交道最多的就是物業(yè)公司了。如果物業(yè)服務不佳，就會導致一系列麻煩事。新出臺的物權(quán)法雖然已經(jīng)對原有的相關(guān)規(guī)定進行了修改，例如選舉和更換業(yè)主委員會，選聘和解聘物業(yè)管理機構(gòu)或者其他管理人等事項已不再需要三分之二以上業(yè)主同意，而改為二分之一以上業(yè)主同意即可。但從現(xiàn)實操作來看仍有一定難度。即便與

45、原來的物業(yè)公司解約，但只要其不離開或不交接工作，新的物業(yè)公司就無法工作，業(yè)主也就沒有什么辦法了。要預防物業(yè)糾紛的發(fā)生，要做到以下幾點：第一，考察開發(fā)商以前的物業(yè)管理。目前，盡管法律不允許，但實際上，物業(yè)管理還是“誰開發(fā)，誰管理”，物業(yè)公司一般都是開發(fā)商事先選定的，甚至有的物業(yè)公司根本就是開發(fā)商自己創(chuàng)建的。因此在購房前應首先考察開發(fā)商以往樓盤的物業(yè)服務情況。第二，防止開發(fā)商搭售物業(yè)。如果開發(fā)商在房屋買賣合同里對指定的物業(yè)管理公司服務期限超過一年以上，應提出反對意見，因為這屬于不合理的違反購房者意愿的附加條件。第三，定好物業(yè)管理合同。物業(yè)管理合同是業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的規(guī)定業(yè)主與物業(yè)管理公

46、司之間權(quán)利與義務的合同。該合同應當規(guī)定收費事項、新建項目的批準權(quán)、財務收支公開、合同解除條件等重大事項，以合同限制物業(yè)管理公司的權(quán)利。第四，物業(yè)公司收費時，要求其出示有關(guān)收費文件，并保存好繳費憑據(jù)。雖然物權(quán)法中已對物業(yè)管理費的收費款項、配額以及公共產(chǎn)權(quán)收益和車庫所有權(quán)等比較突出的問題驚醒了明確規(guī)定，但由于相關(guān)的規(guī)定還并非十分細致，存在的一定的漏洞，作為弱勢者的購房者還是應當做好防范的準備，保護自己的合法權(quán)益不受侵犯。其實購房者與開發(fā)商之間在交房時因?qū)嶋H情況與約定不符而存在的糾紛相當多，而以上的四個問題只是其中較為突出的幾個，要預防和解決這些糾紛除了提高購房者自身的權(quán)益保護意識，以及增強開發(fā)商的

47、誠信與素質(zhì)外，政府和國家應當盡早出臺對預售商品房交房情況規(guī)范更為詳盡的法律法規(guī)，從根本上杜絕不法開發(fā)商利用法律的空子侵害購房者的合法權(quán)益，使購房者能夠獲得放心、滿意的居住環(huán)境。四、 完善和規(guī)范預售商品房法律制度的問題（一） 現(xiàn)階段我國預售商品房法律規(guī)范的不足之處隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展，越來越多的個人購買了住房。根據(jù)建設部的2003年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計報表，目前我國的住宅私有(自有)率達到了80.17%，已高于不少發(fā)達國家。 朱江，我國房地產(chǎn)法存在的問題及其完善，集團經(jīng)濟研究2005年第18期，p.23。房地產(chǎn)作為重要的生活資料，與個人的生活息息相關(guān)，因此，現(xiàn)在越來越多的人開始關(guān)注私有房屋的法律保

48、護。但是遺憾的是，在我國，由于房地產(chǎn)業(yè)在我國是一個新興產(chǎn)業(yè)，對其發(fā)展規(guī)律的了解和管理的經(jīng)驗還積累得不夠，以此為基礎制定的法律法規(guī)也不同程度地存在許多問題，這影響了對房地產(chǎn)權(quán)利的有效保護。首先是行業(yè)規(guī)范的粗糙導致房地產(chǎn)行業(yè)風險大增。長期以來，個人住房貸款在多數(shù)商業(yè)銀行眼中屬于優(yōu)質(zhì)貸款，銀行競相投放。中國人民銀行發(fā)布的報告顯示：截止到2005年末，中國個人消費信貸中已經(jīng)占到全部消費貸款余額的70%以上。 何鵬，房地產(chǎn)法律面臨整體性完善 立法執(zhí)法應該并重，上海證券報2006年6月2日。中國政法大學教授、中國法學會經(jīng)濟法研究會副會長、我國著名房地產(chǎn)法學專家符啟林先生將目前潛伏在房地產(chǎn)交易尤其是商品房預

49、售中的法律風險歸結(jié)為以下幾方面：首先，我國城市房地產(chǎn)管理法等法律規(guī)范對商品房預售的條件進行了明確規(guī)定，但是事實上，仍有些人在不具備預售條件的情況下發(fā)放、炒作認購證，但現(xiàn)在對這種行為的處罰力度顯然不夠。其次，根據(jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第5條規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊資本需達到100萬元，而開發(fā)房地產(chǎn)必須擁有強大的資金為后盾，現(xiàn)有資本限度太低，開發(fā)商一般要向銀行貸款，無形中加大了整個行業(yè)的風險，實踐中經(jīng)常出現(xiàn)的爛尾樓也大都源于此因。 第三，我國法律法規(guī)明確規(guī)定了商品房預售中的?？顚Ｓ茫珱]有任何機構(gòu)對資金的用途進行監(jiān)督，這就導致預售人可以任意使用。第四，房產(chǎn)交易中存在大量欺詐買賣，也就是所謂的“一

50、房多賣”、“炒樓花”，對這種典型的欺詐行為現(xiàn)在一般都是按民事糾紛處理，事實上應該處以刑事處罰。第五，有些開發(fā)商在已經(jīng)將土地抵押給銀行的情況下，仍繼續(xù)進行商品房預售。由于現(xiàn)行法律沒有明確答案，這種本應禁止的行為廣泛存在。這將本應由開發(fā)商承擔的風險在一定程度上轉(zhuǎn)移到了銀行或消費者身上，而銀行貸款風險最后還是要由國家和社會來承擔。除了上述問題外，在我國目前的預售商品房市場中還存在著相當?shù)碾[患：例如，我國法律法規(guī)明確規(guī)定了商品房預售中的?？顚Ｓ?，但沒有任何機構(gòu)對資金的用途進行監(jiān)督，這就導致預售人可以任意使用。還有開發(fā)商違約成本較低，我國有關(guān)規(guī)定對開發(fā)商擅自加層、違法改造功能等問題，要么是按土建成本的4

51、0-60罰款予以保留，要么是責令限期恢復原狀，但事實上許多開發(fā)商對此不以為然，甚至還樂意接受處罰而多建一些面積。除此之外，因為法律未對開發(fā)商在售房廣告中所宣稱的項目或規(guī)劃加以規(guī)范或制約，導致購房人在實際入住后發(fā)現(xiàn)與廣告中不符時，由于在預售房合同中并未明確寫明而蒙受損失等等。這些都是在預售商品房銷售中相當常見的問題。由此可見，如今的房地產(chǎn)火爆，受益的既不是國家，更不是老百姓，而是利用銀行貸款和國家土地而賺得盆滿缽滿的房地產(chǎn)開發(fā)商。我國的法律規(guī)范大多是預防房地產(chǎn)價格被炒得過高，而對于絕對強勢的房地產(chǎn)商的規(guī)范和制約還遠遠不夠，無論房地產(chǎn)的價格如何，開發(fā)商總能獲取相當可觀的利潤。（二） 我國現(xiàn)行預售商

52、品房制度及房地產(chǎn)法律體系的完善相對于西方國家和港臺地區(qū)房地產(chǎn)法律制度，我國的房地產(chǎn)法律體系尚屬初創(chuàng)階段，目前我國房地產(chǎn)的基本法是中華人民共和國土地管理法和中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法，初步建立和完善了我國的房地產(chǎn)法律體系，最近出臺的物權(quán)法也同時對建筑物、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)等加以規(guī)定，但尚不能跟上房地產(chǎn)開發(fā)的步伐，還不能完全適應當前快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場。而作為目前我國房地產(chǎn)市場中占最大比重的預售商品房市場，其發(fā)展更為迅速，相關(guān)的法律制度和規(guī)范存在著明顯的不足和不清，這些都直接影響了預售商品房市場穩(wěn)定、健康的發(fā)展?？偟恼f來，目前的房地產(chǎn)立法原則性強，可操作性欠缺，有關(guān)住房制度改革方面大多為政

53、策性文件及地方性法規(guī)，缺乏執(zhí)行力度。因此，亟需要結(jié)合我國國情，在借鑒西方國家和港臺地區(qū)房地產(chǎn)法律制度的基礎上，健全和完善我國的房地產(chǎn)法律體系。 唐德華、高圣平，房地產(chǎn)法及配套規(guī)定新釋新解，人民法院出版社，2002年11月出版，p.147。而有關(guān)部門首先應當根據(jù)當前市場的形勢，加強對于預售商品房市場的管理與規(guī)范。從此入手，先穩(wěn)定作為一級市場的預售商品房市場，隨即逐步地完善整個房地產(chǎn)市場的法律體系。雖然商品房預售制度并非國際慣例，但在我國卻異常發(fā)達，已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)市場中相當重要的一個領域，因此我國現(xiàn)行的商品房預售制度亟須完善。在歐洲，那些國家有商品房預售制度，會有一套對開發(fā)商嚴格監(jiān)管和準入限制

54、的制度。例如在比利時，房地產(chǎn)開發(fā)商市場準入十分嚴格，沒有良好的資質(zhì)是無法進入市場的。而進入房地產(chǎn)市場的開發(fā)商也并不都能從銀行獲得貸款。只有那些有實力、資質(zhì)好的公司才能獲得貸款并進行房屋預售。這些國家的商品房預售制度比較起我國現(xiàn)在的制度更為完善：在其制度中購房者與房地產(chǎn)公司簽訂購房合約后，根據(jù)房屋建造進展程度的不同分批預付不同額度的款項。至于具體需要支付幾次，則視開發(fā)商的經(jīng)濟實力來定。并且，當住房交付到業(yè)主手上時，一定要經(jīng)過房產(chǎn)公證公司檢驗與驗收，以此來保障購房者的基本權(quán)利。我國原有預售商品房制度是從預售開始就把整個房地產(chǎn)開發(fā)的風險轉(zhuǎn)移到購房者和銀行身上，從而降低了開發(fā)商投資的風險，卻使購房者和

55、銀行的利益得不到保障。隨著1994年建設部發(fā)布的城市商品房預售管理辦法的出臺，以及2001年對其進行的修改，目前我國的房地產(chǎn)開發(fā)商在申請獲得商品房預售許可證時，必須提供開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書、工程施工合同和商品房預售方案（預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。）這些都較為有力地規(guī)范了目前的預售商品房市場，避免還未造房就開始賣房的情況發(fā)生，使購房者在確認開發(fā)商擁有商品房預售許可證后能夠放心地簽訂購房協(xié)議、交付房款。但是我國在放貸和市場準入中的規(guī)定相當不完善，導致目前的房地產(chǎn)市場魚龍混雜，許多

56、開發(fā)商在沒有相應的資質(zhì)和資金時就盲目的進行房地產(chǎn)的開發(fā)，導致大量爛尾樓的出現(xiàn)。同時，由于購房者的自我保護意識還不是很強，許多開發(fā)商在還未獲得商品房預售許可證時就開始向公眾出售房產(chǎn)，最終卻因資金等種種問題無法完工，購房者空有購房協(xié)議卻無法獲得應有的房產(chǎn)。鑒于預售商品房市場目前的狀況，購房者應有足夠的風險意識，要學習相關(guān)法律知識，提高分析和辨別能力。有關(guān)部門更應當提高市場準入階段的門檻，鼓勵有實力的開發(fā)商大量開發(fā)新樓盤，而將那些無實力、無資質(zhì)雜牌軍擋在市場對大門之外，避免這些雜牌軍擾亂預售商品房市場的穩(wěn)定發(fā)展，保護購房人的合法權(quán)益不受侵害。同時，有關(guān)部門應當立刻依據(jù)其職權(quán)進行預售商品房法律制度的完善：一是房地產(chǎn)調(diào)控政策應進一步細分購房群體，抑制和保護并舉，在遏制投機行為的同時，鼓勵和引導正當消費需求；二是因政策調(diào)整導致的提前還貸不應收取違約金，商業(yè)銀行不能以格式條款對這種情況下的提前還貸行為加以限制；三是加強期房管理，嚴把預售準入關(guān)，修改、完善商品房預（銷） 售合同示范文本，加強對預售款的監(jiān)管