學(xué)區(qū)房的房價(jià)影響因素的分析

1、學(xué)區(qū)房的房價(jià)影響因素的分析 以北京市東城區(qū)為例第1章 緒論1.1 研究的背景和意義1.1.1研究的背景如今，在我國的各大城市，不論是發(fā)達(dá)的省會(huì)、直轄市、前線城市，如北京、上海、青島等地，還是較為落后的城市或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)縣城，例如信陽這樣的四線城市，學(xué)區(qū)房已成為廣大市和開發(fā)商競相追逐的對象，掀起來一股“學(xué)區(qū)房熱度”。我國的教育模式讓更多的家長十分重視孩子的學(xué)習(xí)成績和學(xué)習(xí)環(huán)境。由此，可以學(xué)校附近的房屋具有得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢，同樣也吸引了眾多家長的眼球。家長們看重的只是學(xué)區(qū)房的地理優(yōu)勢，至于房子本身的大小、價(jià)格都處于次要位置。在孩子上學(xué)期間，多數(shù)家長愿意以高額的價(jià)格租用或者買下學(xué)區(qū)房。待其孩子完成學(xué)習(xí)，順

2、利被各大院校錄取之后，家長們再將學(xué)區(qū)房出售或者出租?；诖朔N社會(huì)現(xiàn)象，導(dǎo)致我國的學(xué)區(qū)房的房價(jià)居高不下，并且仍在持續(xù)上漲。樓市高壓政策下，我們?nèi)阅芸吹健皩W(xué)區(qū)房逆市飄紅”的報(bào)道，這是否說明學(xué)區(qū)房受市場波動(dòng)影響比較小，投資回報(bào)更有保障？這點(diǎn)是當(dāng)然。尤其是在中國，每個(gè)孩子都是父母最大的希望，父母都想讓孩子在起跑線上搶先一步。國家關(guān)于九年義務(wù)教育的政策在很長的時(shí)間段內(nèi)不會(huì)有所變化，戶口的限制讓絕大多數(shù)的“片外生”望校興嘆。同時(shí)，擁有良好升學(xué)率和名校聲望的學(xué)校受到城市規(guī)劃影響而須遠(yuǎn)遷他址的幾率也是微乎其微，這兩點(diǎn)都決定了名校學(xué)區(qū)內(nèi)的房子不容易買到、名校附近的房子出租搶手。較其它房產(chǎn)而言，學(xué)區(qū)房受市場沖擊較

3、小，在今年房地產(chǎn)市場低迷不景氣的情況下，學(xué)區(qū)房同樣是在逆市飄紅，成為了市場中交易非常活躍的另類。在2013年四個(gè)月中，我國首都北京，該地區(qū)學(xué)校附近的房屋價(jià)格上漲幅度大約為1400元/月。無獨(dú)有偶，這種高幅度上漲的學(xué)區(qū)房的城市在我國此起彼伏，例如在南京市，普通住宅的價(jià)格僅為學(xué)區(qū)房價(jià)格的三分之一。我國家長普遍都有“望子成龍，望女成鳳”的心愿。為此，家長通過各種方式為其孩子提供優(yōu)良的學(xué)習(xí)環(huán)境。不少家長考慮到學(xué)校附近學(xué)習(xí)氛圍較高，交通也便利，便競相追逐學(xué)區(qū)房為其所用。更有甚者，有些家長賣掉了其原來居住大的房子，來換區(qū)狹小的學(xué)區(qū)房。為了孩子上學(xué)方便，自己則繞很遠(yuǎn)的路去上班，有的家長甚至辭掉了原來的工作，

4、一心只為陪孩子學(xué)習(xí)。這些家長們盡自己所能為孩子提供其實(shí)現(xiàn)的一切。然而，并不是所有的付出都一定會(huì)有好的結(jié)果，并不是所有的孩子都能如其父母所愿。例如在北京某區(qū)， 有兩座樓房同屬于四環(huán)以內(nèi)。這兩座樓房距離約為二十米左右，落成時(shí)間相同，距今均為26年。其內(nèi)外部構(gòu)造、新舊、裝修級別也相差不大，二者由一排欄桿、若干數(shù)目、草坪相隔。然而，令人驚奇的是，二者同在二手市場上出售時(shí)，其價(jià)格卻大相徑庭，差價(jià)巨大。根據(jù)我國的教育模式，在小學(xué)入學(xué)時(shí)，考慮到交通安全，我國各大城市的政策大都為學(xué)校附近的學(xué)生入學(xué)可以免考試。但對于學(xué)校附近的住宅區(qū)域，各個(gè)城市都有明確的劃分方式。只有被劃分到該學(xué)校的住宅街道等才可以享受免考試入

5、學(xué)的優(yōu)惠政策。因此，被劃分到教育質(zhì)量高的小學(xué)附近房子都成為家長們競相追逐的對象，同時(shí)也造就了這些房子在二手市場上的活躍。例如北京市，在今年五月份，該市有多個(gè)區(qū)域顯現(xiàn)了學(xué)區(qū)房的追逐熱度。第一個(gè)區(qū)域是中關(guān)村周邊，該區(qū)聚集了北京市多個(gè)重點(diǎn)小學(xué)、初中、高中等校，因此該地區(qū)的學(xué)區(qū)房較多，追逐熱度也較高。其余幾個(gè)區(qū)域的追逐熱度相比中關(guān)村來講，稍微次之，但也有多個(gè)重點(diǎn)學(xué)校。例如北京市的西城地區(qū)，有該市著名的第四中學(xué)和第八中學(xué)。1.1.2研究的意義從學(xué)區(qū)房的追逐熱度凸顯了一個(gè)社會(huì)弊端，我國的教育方針存在很多缺點(diǎn)，首先便是教育資源的不平等劃分。我國對學(xué)校的劃分高低程度十分嚴(yán)重，重點(diǎn)學(xué)校的師資力量雄厚，教學(xué)質(zhì)量較

6、高。而普通院校則與之相差較遠(yuǎn)。這也說明，雖然我國普及了義務(wù)教育，但并不是所有的學(xué)生受到的教育水平都是一樣的。第2章 文獻(xiàn)綜述關(guān)于學(xué)區(qū)房的研究，國內(nèi)多數(shù)集中在學(xué)區(qū)房房價(jià)持續(xù)走高的原因，并且通過這些原因可以看到當(dāng)今社會(huì)的問題。大多數(shù)的文獻(xiàn)研究主要是進(jìn)行定性分析與評價(jià)。對學(xué)區(qū)房價(jià)走高的原因以及影響因素的分析上，國內(nèi)學(xué)者多數(shù)是從教育學(xué)、教育社會(huì)學(xué)等角度進(jìn)行闡釋。而關(guān)于學(xué)區(qū)房價(jià)格不斷升高的定量分析與研究則主要集中在國外學(xué)者的研究，他們主要是通過配套的教育設(shè)施對學(xué)校周邊價(jià)格的影響程度進(jìn)行分析的。陳友華（2007）和查爾斯.赫爾梅（1983）主要從教育公平、社會(huì)分層、制度變革、代際資本以及家庭背景等視角進(jìn)行

7、考慮。潘奇（2008）則從其成因歸納為教育資源配置不均衡、重點(diǎn)學(xué)校、示范性學(xué)校制度、擇校、家庭期望等。洪巖璧（2003）和（李艷蘋，2010）則將學(xué)區(qū)房價(jià)上漲歸納為沉重的就業(yè)壓力、勞動(dòng)就業(yè)制度的改革，凸顯教育在收入分配中的作用、房產(chǎn)商和投資者推波助瀾。針對學(xué)區(qū)房過熱的原因分析上，國內(nèi)學(xué)者專家主要有以下兩種不用的觀點(diǎn)。一部分學(xué)者認(rèn)為：購買學(xué)區(qū)房以及房價(jià)高是市場相互作用下的自然行為。是一種理性的結(jié)果體現(xiàn)。尚且不能起到擾亂市場的作用，是國內(nèi)優(yōu)質(zhì)教育的普遍缺乏與人們隨著社會(huì)的發(fā)展對于優(yōu)質(zhì)教育不斷追求的矛盾結(jié)果。原因我們可以這樣分析：第一，它遵循了就近這一基本原則；第二，它是專門針對有錢人的，如果你沒有

8、錢，可以選擇不買，這是市場發(fā)展的結(jié)果和規(guī)律。另外一部分學(xué)者認(rèn)為：學(xué)區(qū)房本應(yīng)該是教育資本化下的產(chǎn)物。然而，不同于以前的擇校行為，是金錢破壞了這一規(guī)則。當(dāng)金錢參與到教育的分配問題上，就會(huì)造就許多的不公平。朱敏認(rèn)為：學(xué)區(qū)房成為有錢人享受名校優(yōu)質(zhì)教育資源的合法路徑，這明顯是不夠公平的。方長春通過一系列的研究發(fā)現(xiàn)制度性的教育安排以及資源的分配加上家庭對子女教育分流的直接干預(yù)致使平等享受教育的公平性大大降低。綜上說述，關(guān)于學(xué)區(qū)房價(jià)高升的原因，已經(jīng)涉及到多個(gè)學(xué)科領(lǐng)域，包括：房地產(chǎn)、教育學(xué)以及教育社會(huì)學(xué)等。然而，對于針對具體的學(xué)區(qū)房對房價(jià)的影響以及學(xué)區(qū)房的實(shí)際現(xiàn)狀尚且沒有相關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行論述。學(xué)區(qū)房作為一個(gè)綜合的

9、概念，他的房價(jià)影響因素應(yīng)該是多方面的，并且對于它的解釋是區(qū)別于普通的教育地產(chǎn)而言的，需要更加深入地進(jìn)行分析學(xué)區(qū)房是否會(huì)造就教育的公平分配。因此，通過不斷挖掘產(chǎn)生教育不供應(yīng)的深層次原因，會(huì)讓我們更加客觀理性地對學(xué)區(qū)房公平進(jìn)行。第3章 研究的主要內(nèi)容和方法3.1學(xué)區(qū)房的概述3.1.1學(xué)區(qū)房的概念學(xué)區(qū)房，對我們來講是一個(gè)既熟悉又陌生的詞語。學(xué)區(qū)房，一方面她是房地產(chǎn)市場的新寵兒，另一方面也是從我國特殊教育體制下所衍生出來的怪象。隨著我國社會(huì)壓力與競爭的日趨白熱化，家長們不顧花費(fèi)資金來獲得有著良好教育的小學(xué)學(xué)區(qū)房，只是為了使自己的孩子不能輸在教育的開始。不僅僅小學(xué)學(xué)區(qū)房受到家長們的青睞，一些中學(xué)附近的房

10、子也同樣受到家長們的重視，在重點(diǎn)中學(xué)附近購置房產(chǎn)，這樣不僅僅能使家長關(guān)注孩子的學(xué)習(xí)，照顧孩子的生活起居，同樣也會(huì)使孩子提高學(xué)習(xí)的自覺性。 3.1.2學(xué)區(qū)房的特征（1）房價(jià)較高目前，我市的“學(xué)區(qū)房”主要集中在澗西區(qū)的聯(lián)盟路、天津路、景華路，西工區(qū)的九都路、澗東路、玻璃廠路等地段。這些地段的“學(xué)區(qū)房”，由于靠近市二十三中、三中、市外國語學(xué)校、市實(shí)驗(yàn)中學(xué)等眾多學(xué)校，因而每平方米價(jià)格都要高于周邊其他樓盤。以聯(lián)盟路附近的“學(xué)區(qū)房”為例，如今的房價(jià)已經(jīng)漲到每平方米5000元至6000元甚至更高。而在相關(guān)教育政策的影響下，很多家長為了孩子能夠到理想的學(xué)校接受教育，都開始提前購買學(xué)區(qū)房，而一些處于學(xué)區(qū)外圍的學(xué)

11、區(qū)房也因?yàn)閷W(xué)區(qū)中心的“一房難求”而成為不少家長的備選方案，而這些地區(qū)的房價(jià)同樣有所上漲。（2）學(xué)區(qū)房需求旺盛“學(xué)區(qū)房”中兩房一廳這樣的戶型普遍頗受家長的青睞。都是為了在名校所處的學(xué)區(qū)內(nèi)落戶口，所以小戶型賣得特別火。每年入學(xué)前的5月至7月，是“學(xué)區(qū)房”市場的銷售旺季?！皩W(xué)區(qū)房”需求旺盛有兩個(gè)原因。一是“學(xué)區(qū)房”多集中在市中心，而目前可售的新建商品房不多。為了給孩子提供一個(gè)更好的成長環(huán)境，購買“學(xué)區(qū)房”的人數(shù)在逐年增加，但房源有限，這就造成了“學(xué)區(qū)房”供不應(yīng)求的現(xiàn)狀。二是購買“學(xué)區(qū)房”也是一種投資行為。對于那些購買學(xué)區(qū)房的家長來講，等孩子上了高等學(xué)校之后，不在需要學(xué)區(qū)房了，就可以把升值的學(xué)區(qū)房賣了

12、，從中間賺取差值，獲得相應(yīng)的利潤。最后，購買“學(xué)區(qū)房”成了教育與房產(chǎn)的雙重投資。（3）落戶是關(guān)鍵，小戶型絕大多數(shù)家長購買學(xué)區(qū)房的主要目的是為了讓孩子的戶口落在相應(yīng)學(xué)校的學(xué)區(qū)內(nèi)，因此盡快落戶是關(guān)鍵。目前每個(gè)學(xué)校都有各自的入學(xué)要求，因此在購買學(xué)區(qū)房前，一定要先到該區(qū)域?qū)W校了解落戶的年限、入學(xué)的年限等問題，確定自己的購房行為和學(xué)校入學(xué)要求是否吻合，然后再行購買。另外，還要注意學(xué)校學(xué)區(qū)的地理位置劃分，有些房屋雖然與學(xué)校僅一墻之隔，但并非意味著就能進(jìn)入該學(xué)校就讀。（4）交通便捷 安全 配套設(shè)施完善名校周邊向來是交通密集的場所，也是政府會(huì)加大力度保證安全的區(qū)域，并且必然能夠感受到學(xué)校帶來的成熟配套設(shè)施所帶

13、來的方便，生活便利，孩子成長環(huán)境安全。（5）教育房產(chǎn)雙投資 升值空間大購買學(xué)區(qū)房也不失為一種投資行為，只要政府的政策不發(fā)生大的變動(dòng)，名牌學(xué)校位置不變，那么學(xué)區(qū)房的概念就會(huì)一直存在，從而升值就會(huì)成為必然。等到多年之后，家長們就可以把升值好多好多倍的房子賣出去，可以獲得好多倍的利潤。這就使得學(xué)區(qū)房成為家長們的新寵，為了讓孩子能夠獲得更好的教育，購買學(xué)區(qū)房也成為家長們的一種潮流。學(xué)區(qū)房的作用純粹是是孩子獲得好的生活條件，為將來能夠進(jìn)入好的大學(xué)做準(zhǔn)備，所以家長們不在乎房子大小，環(huán)境的好壞。等到孩子畢業(yè)之后，家長們就會(huì)把房子賣給需要的另一代的家長們，大部分的家長都是這種想法。 3.2北京市學(xué)區(qū)房的現(xiàn)狀分

14、析及市場特點(diǎn)（1）、北京市東城區(qū)域特征分析東城區(qū)位于北京市城區(qū)東部，2010年，東城區(qū)合并崇文區(qū)，成立新東城區(qū)。經(jīng)首都功能核心區(qū)區(qū)劃調(diào)整后，新東城區(qū)轄區(qū)面積擴(kuò)大到41.84平方公里。北部、東部與朝陽區(qū)相連，南部同豐臺(tái)區(qū)接壤，西部與西城區(qū)相接，東西最寬處5.2公里，南北最長處13.0公里。2010年全區(qū)人口91.9萬，管轄17個(gè)街道辦事處，205個(gè)社區(qū)。東城區(qū)與日本、韓國、澳大利亞等十二個(gè)國家和地區(qū)的重要城市建立了國際友好交往與合作關(guān)系，在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)交往中與上海、昆明、哈爾濱等45個(gè)市區(qū)建立了友好關(guān)系。（2）北京市學(xué)區(qū)房概況 在北京，學(xué)區(qū)房最近被家長們炒的異?；馃?，每個(gè)月都能夠漲一千五百元上下。這

15、不僅僅是北京自己的特征，在我國南方的南京，今天的學(xué)區(qū)房的價(jià)格是大概十年之前的三倍還要超很多，家長們?yōu)榱俗约旱暮⒆幽軌蛏弦粋€(gè)好一點(diǎn)的小學(xué)，做出了很大的犧牲。家長們放下了心儀的寬大的房子而選了狹窄的小房子，放下了剛剛建成的新房子，卻選了破舊的老房子，寧愿自己上班多繞路，也要把孩子送到最好的學(xué)校上學(xué)，但是，結(jié)果無人知曉，可能到最后孩子也不能上到最好的大學(xué)。 （3）北京市學(xué)區(qū)房市場的需求與供給根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，北京市的四個(gè)最大的學(xué)區(qū)房的版塊中，東城區(qū)東四地區(qū)學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房的房子價(jià)格要比普通住宅的價(jià)格高出每平米五千塊錢左右，西城區(qū)平安里版塊，學(xué)區(qū)房的房子價(jià)格要比普通住宅的價(jià)格高出每平米五千

16、塊錢左右 ，東大橋日壇地區(qū)學(xué)區(qū)房的房子價(jià)格要比普通住宅的價(jià)格高出每平米兩千塊錢左右，而最大的差異在于中關(guān)村地區(qū)學(xué)區(qū)房和普通住宅 ，竟然達(dá)到了驚人的八千塊錢每平米。這種現(xiàn)象不僅僅出現(xiàn)在北京地區(qū)，全國各地普遍出現(xiàn)，特別是在東部發(fā)達(dá)地區(qū)，這種差異尤為突出。（4）北京市學(xué)區(qū)房市場不平衡的原因自然條件、經(jīng)濟(jì)條件和社會(huì)條件，這三個(gè)條件相互作用產(chǎn)生特殊的地區(qū)特性，從而形成對地區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)價(jià)格水平產(chǎn)生決定性的影響。內(nèi)容主要包括經(jīng)濟(jì)繁華程度，地區(qū)的交通，基礎(chǔ)與公用設(shè)施條件等。影響地價(jià)的基礎(chǔ)設(shè)施也有很多，主要有電力線路，煤氣管道，暖氣管道以及學(xué)校、醫(yī)院等設(shè)施的結(jié)構(gòu)等。然而，在學(xué)區(qū)房周圍 而學(xué)區(qū)房由于其范圍內(nèi)有重點(diǎn)小

17、學(xué)或者中學(xué)這種較高登記的教育資源，成為購房者的主要參考因素。很多城市規(guī)定初中招生采取“對口、就近、免試”的辦法，規(guī)定公辦初中、小學(xué)不得跨行政區(qū)招收“擇校生”，學(xué)生只能在自己學(xué)籍所在行政區(qū)范圍內(nèi)擇校。絕大多數(shù)家長都希望自己的孩子能進(jìn)入名校就讀。因而在購買房屋時(shí)，都比較看重樓盤的學(xué)區(qū)資源，很多購買“學(xué)區(qū)房”的消費(fèi)者主要目的就是為了獲得“學(xué)區(qū)房”所在學(xué)區(qū)的房產(chǎn)證和戶口，從而讓孩子在不借讀、不擇校的情況下順利進(jìn)入名校學(xué)習(xí)。不少家長表示，買“學(xué)區(qū)房”就是為了給孩子買一張進(jìn)入名校的“通行證”。在家長看來，能上重點(diǎn)小學(xué)的話，以后上重點(diǎn)中學(xué)、大學(xué)的機(jī)會(huì)和保證率就自然高了。在這種心理作用的影響下，學(xué)區(qū)房就成為了

18、這些人的追求目標(biāo)。更具供需決定價(jià)格理論，學(xué)區(qū)房的價(jià)高就成為了一種必然，而且是合理的。3.3北京市學(xué)區(qū)房房價(jià)的構(gòu)成因素（1）房地產(chǎn)的價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格（目前主要以房產(chǎn)價(jià)格來表現(xiàn)，土地價(jià)格則隱含在房價(jià)之中，據(jù)此，以下簡稱房產(chǎn)價(jià)格）是由房屋生產(chǎn)經(jīng)營過程中的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間形成的價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式。房產(chǎn)價(jià)格的制定，應(yīng)以正常生產(chǎn)、合理經(jīng)營情況下的社會(huì)平均生產(chǎn)成本，流通費(fèi)用，加上合理利潤和應(yīng)納稅金為依據(jù)。 （2）開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還

19、要計(jì)算開發(fā)企業(yè)（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費(fèi)用。（3）開發(fā)商對未來的期望望子成龍導(dǎo)致客戶的剛性需求，受旺盛的剛性需求的帶動(dòng)，學(xué)區(qū)房的價(jià)格一直飆升，即使整體樓市低迷之時(shí)，也能“逆風(fēng)飛揚(yáng)”。面對著巨大的市場需求，開發(fā)商自然會(huì)對學(xué)區(qū)房未來的期望很高?，F(xiàn)在的開發(fā)商在廣告中越來越多地打出“學(xué)區(qū)房”這一促銷牌，將樓盤的周邊學(xué)校視為自己的獨(dú)特資源，如“本樓盤引入某名校入駐”、“本樓盤距離某名校車程僅幾分鐘”等廣告語屢見不鮮。由于自己戶口所在的區(qū)域內(nèi)沒有好學(xué)校，不得已只有通過置業(yè)轉(zhuǎn)移，來完成讓孩子進(jìn)入重點(diǎn)學(xué)校的心愿。于是

20、，學(xué)區(qū)置業(yè)，已經(jīng)成為很多家長望子成龍的剛性需求，這也使得名校學(xué)區(qū)房供不應(yīng)求。因此，房地產(chǎn)商對學(xué)區(qū)房的期望一直不減，這無疑會(huì)導(dǎo)致學(xué)區(qū)房價(jià)格的不斷上漲。3.4影響北京市學(xué)區(qū)房房價(jià)的因素（1）、教育質(zhì)量教育質(zhì)量有宏觀與微觀之分。從宏觀層面看，教育質(zhì)量即整個(gè)教育體系的質(zhì)量，也可稱之為“體系質(zhì)量”。所謂體系質(zhì)量實(shí)質(zhì)上是指其與系統(tǒng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和效益等之間協(xié)調(diào)問題。也就是說，它以系統(tǒng)內(nèi)部各要素之間是否協(xié)調(diào)一致為標(biāo)準(zhǔn)。什么時(shí)候系統(tǒng)各要素之間協(xié)調(diào)一致，什么時(shí)候就表現(xiàn)出較高的體系質(zhì)量。微觀教育質(zhì)量“最終體現(xiàn)在培養(yǎng)對象的質(zhì)量上”，是指“教育水平高低和效果優(yōu)劣的程度”，其“衡量標(biāo)準(zhǔn)是教育目的和各級各類學(xué)校的培養(yǎng)目標(biāo)。前

21、者規(guī)定受教育者一般的質(zhì)量要求，亦教育的根本要求；后者規(guī)定受培養(yǎng)者的具體質(zhì)量要求，是衡量人才是否合格的質(zhì)量規(guī)格?！保?）、住房屬性房屋樓層與房齡是影響房價(jià)的兩大最基本的因素。通常在同一幢房屋內(nèi)，多層房屋由于樓層的差異，每一平方米建筑面積價(jià)格可相差50300元不等。房屋竣工后即進(jìn)入折舊期，按照理論折舊率，混合一等結(jié)構(gòu)房屋折舊期限為50年，每年的折舊率以2%遞減。另外，房屋按居室數(shù)量分為一室、兩室、三室等等，這些均被稱之為房型。房型設(shè)計(jì)的合理性直接影響到人們對房價(jià)的評判。在同一地段，且建筑面積相同的情況下，房屋廳面積的大小對價(jià)格也有影響。如房屋客廳開間在3.9米以上，面積在20-30平米，較適宜人體

22、居住及室內(nèi)活動(dòng)，房價(jià)會(huì)相應(yīng)高些。明廚、明廁的房型較一般暗廚、暗廁的房型更有利于室內(nèi)氣體流通，其價(jià)格也占有一定的優(yōu)勢。房屋朝向等，對房屋的價(jià)格也有影響。大多數(shù)人買房都喜好“坐北朝南”，在同一幢房屋內(nèi)，同一層次的房屋，由于朝向的不同，其每平方米建筑面積價(jià)格可相差50-200元左右。建筑質(zhì)量、房屋完好程度、內(nèi)部設(shè)施布置的合理性對于價(jià)格的影響雖然不會(huì)太明顯，但也能促使房屋出售速度的提升。裝修好、交通便捷的房屋出售速度就比同樣條件但裝修較次的房屋快。（3）、基礎(chǔ)設(shè)施住宅配套設(shè)施包括基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施。基礎(chǔ)設(shè)施是指小區(qū)建設(shè)相配套的供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、電視系統(tǒng)、綠化等設(shè)施?；A(chǔ)配套設(shè)施是開發(fā)商必備

23、的功能設(shè)施，如果說房屋是商品的話，這些是商品必備的基本功能，滿足商品房購買者的日常起居的基本需要，由于這些相關(guān)配套基本設(shè)施的建設(shè)掌握在壟斷企業(yè)的手中，基礎(chǔ)設(shè)施對于房價(jià)的影響主要體現(xiàn)在城市基礎(chǔ)建設(shè)配套費(fèi)用上，而根據(jù)配套建設(shè)費(fèi)的多少，決定開發(fā)商分?jǐn)偟椒績r(jià)的多少。由于地域政策標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一和實(shí)施時(shí)間的穩(wěn)定性。因此對于房價(jià)的影響理論上來說，在同一區(qū)域影響幅度并不大。目前國內(nèi)很多城市政府直接向開發(fā)商收取基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)或建設(shè)費(fèi)，作為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)融資的重要渠道。3.5基于特征價(jià)格模型的北京市學(xué)區(qū)房房價(jià)影響因素分析3.5.1價(jià)格特征模型特征價(jià)格模型，我們翻譯過來就是“享樂的”，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，我們可以譯為“帶來

24、效用”。因此，特征價(jià)格模型我們可以理解為：一種可以給人們帶來效用的價(jià)格模型”。其中，主要思想是商品價(jià)格；它是由可以滿足人們需要的特征的一系列價(jià)格的和組成的。在一開始，我么將價(jià)格特征模型應(yīng)用與農(nóng)場土地的價(jià)格分析上面。隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，該模型大量應(yīng)用與各類商品的價(jià)格上面。如：水果、家具、交通等等。在二十世紀(jì)六十年代后期，到了20世紀(jì)60 年代，國外的研究學(xué)者開始試圖將這一模型引入到城市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)等建筑領(lǐng)域。其中，國外學(xué)者rosen提出相應(yīng)的住宅特征價(jià)格模型后，才開始在國內(nèi)被廣大量的引用。因此，關(guān)于住宅價(jià)格與居住環(huán)境的大量學(xué)術(shù)研究從那之后開始。在分析住宅特征價(jià)格時(shí)，通常認(rèn)為：住宅價(jià)格是包含一系列

25、內(nèi)在特征的回歸函數(shù)。并且為，這些內(nèi)在特征是房屋固有的客觀特性，并非相應(yīng)的主觀評價(jià)。我們將內(nèi)在特征在原則上可以分為三個(gè)類別，分別如下：住宅鄰里環(huán)境特征、住宅區(qū)位特征以及住宅自身特征。具體模型表達(dá)式如下：其中，l：表示區(qū)位特征；具體就是就業(yè)以及生活的方便程度，主要包括離商業(yè)中心或者離地鐵站等最短距離；s：表示住宅自身特征；具體包括如下幾項(xiàng)內(nèi)容：房屋面積、房屋壽命、房屋房間數(shù)、具體樓層以及空調(diào)、熱水器等室內(nèi)設(shè)備；n：表示住宅鄰里環(huán)境；具體包括幾個(gè)方面的內(nèi)容：周邊教育質(zhì)量、周邊環(huán)境與景觀、周邊空氣污染程度等等。然而，該模型只是特征價(jià)格模型的一般形式。針對類似于住宅等的特征價(jià)格模型，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上尚未有準(zhǔn)確

26、的答案。因此，大多數(shù)研究者都會(huì)選擇多種模型進(jìn)行相互的分析與比較，并且根據(jù)多年的經(jīng)驗(yàn)結(jié)合大量的數(shù)據(jù)，找到一個(gè)最適合的自己的模型。在選擇模型的過程中，我們一般要通過box-cox對上述的變量進(jìn)行大量的轉(zhuǎn)換，以期來尋找最適合的函數(shù)形式。經(jīng)過轉(zhuǎn)換后的模型形式具體表示如下：其中，xi：代表經(jīng)過轉(zhuǎn)換后的住宅價(jià)格的自變量；y：代表因變量；zj：代表尚未經(jīng)過轉(zhuǎn)換的自變量（我們可以稱之為：虛變量）；： 代表誤差項(xiàng)；、 分別代表是模型估計(jì)參數(shù)。從上式我們可以得知：當(dāng)和都為1 時(shí)，該式可以簡化為一個(gè)多元線性模型；當(dāng) 為0 而為1 時(shí)，該式可以簡化為一個(gè)半對數(shù)模型；當(dāng)和都為0 時(shí)，該式可以簡化為一個(gè)對數(shù)線性模型。這三

27、種模型是住宅特征價(jià)格模型中應(yīng)用最為廣泛的模型形式。3.5.2 stata數(shù)據(jù)處理本次研究的數(shù)據(jù)來源為：北京鏈家房地產(chǎn)中介有限公司的市場報(bào)價(jià)；共取得有效的樣本數(shù)據(jù)為：635 個(gè)；數(shù)據(jù)的收集時(shí)間段為：2013 年12 月1日2013年12月30 日；數(shù)據(jù)收集的樣本點(diǎn)為：北京市東城區(qū)；樣本收集對象為：普通公寓式住宅（學(xué)區(qū)房）。對于住宅的自身特征以及區(qū)位特征指標(biāo)的詳細(xì)描述如下：住宅自身特征的指標(biāo)包括：面積、客廳數(shù)目、臥室數(shù)目、廁所數(shù)目、層數(shù)、壽命長短等。住宅區(qū)位特征的指標(biāo)具體包括：到地鐵站的距離dt、到商業(yè)中心的距離dc 、到附近學(xué)校的距離ds。表1 模型變量解釋變量變量含義單位變量說明educati

28、on教育質(zhì)量0，1根據(jù)小區(qū)周圍是否有重點(diǎn)小學(xué)來判斷其教育質(zhì)量，如小區(qū)1公里之內(nèi)有學(xué)校，則認(rèn)為該小區(qū)教育質(zhì)量高；否則，特征變量為0.housing住房屬性（包括樓層，朝向，樓型，房型，樓齡，樓高，房子面積等）1，2，3本文采用賦值的方法對此變量進(jìn)行評價(jià)：若具備以上所有優(yōu)點(diǎn)，則為3分；具備大部分優(yōu)勢，為2分；只具備較少上述配套設(shè)施的，為1分。community基礎(chǔ)設(shè)施（包括醫(yī)院，警察局，購物中心，中心商務(wù)區(qū)，地鐵，公交站等）1，2，3采用賦值的方法對此變量進(jìn)行評價(jià)：若具備以上所有基礎(chǔ)配套設(shè)施，則為3分；具備大部分配套設(shè)施的，為2分；只具備較少上述配套設(shè)施或沒有配套設(shè)施的，為1分。本文使用線性模型，

29、采用eviews5.1軟件進(jìn)行計(jì)量分析，結(jié)果如表2所示:表2 線性模型分析結(jié)果變量系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)差t-檢驗(yàn)顯著度education5018.341986.5022.4586660.0154community3459.282548.4931.2856940.1512housing2786.152650.8141.0312580.25893.5.3北京市學(xué)區(qū)房房價(jià)影響因素分析其中，r2為0.525812，調(diào)整的r2為0.438594，f值為5.8235482。通過表2的線性模型分析，其結(jié)果表明教育質(zhì)量（education）這一變量對房價(jià)影響十分顯著，說明房價(jià)貴的小區(qū)，其教育質(zhì)量也較好。住房屬性（hous

30、ing property）和基礎(chǔ)設(shè)施（community）對房價(jià)影響較為顯著，說明房屋質(zhì)量高和完善的基礎(chǔ)設(shè)施會(huì)導(dǎo)致房價(jià)越來越貴。3.6調(diào)控學(xué)區(qū)房房價(jià)的建議和措施（1）、提高學(xué)區(qū)房的有效供給社會(huì)對教育的訴求是需求旺盛的主要原因。隨著社會(huì)與經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們追求知識提升的態(tài)度越來越高漲，而教育作為人們獲得技能知識最重要的手段。同樣，人們自然會(huì)對子女的教育非常重視。并且，普通民眾對于子女的消費(fèi)意識逐漸加深。這必將導(dǎo)致學(xué)區(qū)房銷售火熱的泛濫。其中，難免會(huì)出現(xiàn)虛假學(xué)區(qū)房的概念。因此，政府部門要加大監(jiān)管力度，保證學(xué)區(qū)房的有效供給。（2）、調(diào)整學(xué)區(qū)房需求結(jié)構(gòu)自2010年以來，國內(nèi)政府出臺(tái)了一系列的購房退稅、

31、取消二套房貸款以及外資限購等政策在很大的程度上刺激了房地產(chǎn)市場。而政府的這些消費(fèi)政策往往會(huì)引起消費(fèi)者的旺盛求購。尤其是對外地的購房者的吸引力更大，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：第一，刺激了樓市，抬高了房價(jià)；第二，引發(fā)較重的教育、社保的負(fù)擔(dān)等問題，更加加劇了學(xué)區(qū)房有效供應(yīng)不足的態(tài)。我們可以看出政策對于房地產(chǎn)市場的影響很大。因此，政府部門要通過實(shí)施一系列的政策來調(diào)整需求結(jié)構(gòu)，包括教育資源的調(diào)整以及學(xué)區(qū)房的調(diào)整。（3）、完善學(xué)區(qū)房的存量市場對于學(xué)區(qū)房的存量交易主要是以二手房為主的。影響二手房交易市場的主要因素不再是房價(jià)等生產(chǎn)性變量，反而是人口統(tǒng)計(jì)、經(jīng)濟(jì)等一些非生產(chǎn)性的要素。學(xué)區(qū)房房價(jià)的不斷增高，會(huì)加劇了業(yè)主出

32、售房屋的可能性。但是，對于整個(gè)市場而言，有效供應(yīng)仍是短缺的，有限的。大部分學(xué)區(qū)房都是業(yè)主占據(jù)了主要地位，這是一種不穩(wěn)定的狀態(tài)。另外，由于獲取信息的不對稱性，會(huì)使這種現(xiàn)象更加明顯。學(xué)區(qū)房的房價(jià)一直處于不穩(wěn)定的狀態(tài)，同時(shí)加劇了有效供給不足的局面。所以，各地政府要不斷地完善學(xué)區(qū)房的存量市場。首先，要解決總體供給短缺問題，并且要遏制不合理的價(jià)格競爭現(xiàn)象，提供完善的信息。3.7研究方法對于學(xué)學(xué)區(qū)房、房價(jià)、房價(jià)不斷飆升的原因的分析是一個(gè)復(fù)雜的過程，需要用到不同領(lǐng)域的知識與問題。因此，筆者采用了綜合的研究方法與研究手段進(jìn)行分析，具體包括以下幾個(gè)研究方法：第一， 采用文獻(xiàn)研究與實(shí)地調(diào)查相結(jié)合的方法通過大量的收

33、集、閱讀、研究、分析，發(fā)現(xiàn)前人在研究該問題時(shí)的研究角度與研究思路，對于本論文的完成具有很重要的作用；同時(shí)，實(shí)地考察也是很重要的一個(gè)步驟，對于取得一手資料使論文更加具有實(shí)用價(jià)值。第二，采用實(shí)證研究與規(guī)范研究相結(jié)合的方法規(guī)范研究是要回答是“應(yīng)該是什么”的問題，主要涉及到論文的“影響因素”部分。實(shí)證研究是要說明“是什么”的問題，主要涉及到論文的客觀描述，也及時(shí)本文的關(guān)于案例的部分。 第三，采用定性與定量方法相結(jié)合的方法定性研究側(cè)重于用語言文字描述、闡述以及探索事件、現(xiàn)象和問題。要準(zhǔn)確、深入的揭示事物的運(yùn)動(dòng)規(guī)律，必須借助定量分析。主要側(cè)重于用數(shù)字來描述、闡述以及揭示事件、現(xiàn)象和問題。論文在以定性研究為

34、主的基礎(chǔ)上，總結(jié)影響房地價(jià)格的因素，采用定量研究方法深入分析關(guān)鍵因素如教育質(zhì)量、住房屬性、基礎(chǔ)設(shè)施等對學(xué)區(qū)房價(jià)格的影響。第4章 文章的不足和改進(jìn)之處4.1研究不足和改進(jìn)之處4.1.1研究不足 本論文的不足和遺憾主要在以下幾個(gè)方面：（1）對于房地產(chǎn)系統(tǒng)的描述，需要一個(gè)完整的體系進(jìn)行描述。由于作者研究有限，只能是針對某一個(gè)側(cè)面進(jìn)行分析，只是稍稍地能夠研究出一些有限制的規(guī)律。 （2）對于學(xué)區(qū)房價(jià)格影響因素模型的使用，必須是多種模型的綜合使用得出的一個(gè)較為具有說服力的結(jié)論。而本文只是單純地采用了一種模型。 4.1.2改進(jìn)之處首先，對論文中研究的不足之處需要進(jìn)行更加深入的研究。其中，對于指標(biāo)體系的構(gòu)建；

35、對于評價(jià)體系的構(gòu)建；對于數(shù)據(jù)更加準(zhǔn)確的分析；對于模型的構(gòu)建等等。其次，對文章涉及內(nèi)容的進(jìn)一步的深化研究。其中，主要包括：住宅價(jià)格的影響因素以及相關(guān)關(guān)系等。最后，對學(xué)區(qū)房趨勢進(jìn)行進(jìn)一步的研究。隨著城市化進(jìn)程的日趨緩慢，未來的房地產(chǎn)市場將發(fā)生的轉(zhuǎn)變，需要進(jìn)行深入地分析與研究。 第5章 結(jié)語對于學(xué)區(qū)房的研究，我們班要抓住根本原因，也就是：學(xué)區(qū)房的市場需求旺盛與房源有效供給不足的主要矛盾。另外一個(gè)方面體現(xiàn)了人們對于優(yōu)質(zhì)的稀缺教育資源的追求。為了能夠抑制學(xué)區(qū)房熱的負(fù)面效應(yīng)，本文試圖提出相關(guān)的建議，具體如下：第一，提高教育服務(wù)質(zhì)量和水平，并且要不斷地加大對教育的投入，同時(shí)，要不斷地增加優(yōu)質(zhì)教育資源的有效供

36、給是根本解決“學(xué)區(qū)房熱”并且實(shí)現(xiàn)教育公平和教育資源均衡配置的關(guān)鍵所在。第二，完善學(xué)區(qū)房市場，宏觀調(diào)控學(xué)區(qū)房儲(chǔ)量，是解決學(xué)區(qū)房房價(jià)高升的另一手段。第6章 主要參考文獻(xiàn)1.梁若冰，唐韻.地方公共品供給中的tiebout模型:基于中 城市房價(jià)的經(jīng)驗(yàn)研究j.世界經(jīng)濟(jì)，2008. (10): 71-83.2.林俊.地方公共品對房價(jià)的影響蒂布特模型的經(jīng)驗(yàn)研究d.浙江大學(xué)，20083.陸超云.我國地方公共品資本化效應(yīng)研究d，中山大學(xué)，2010.4.邵挺，袁志剛.土地供應(yīng)量、地方公共品供給與住宅價(jià)格水平基于tiebout效應(yīng)的一項(xiàng)擴(kuò)展研究j.南開經(jīng)濟(jì)研究，2010 (3): 3-19.5.沈體 ，馮等田，孫鐵

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