房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控調(diào)查和實(shí)地調(diào)查程序

1、內(nèi)控調(diào)查和實(shí)地調(diào)查程序一、注重實(shí)地調(diào)查（1）查看項(xiàng)目：到企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目地進(jìn)行實(shí)地察看和了解，重點(diǎn)察看和了解三個(gè)方面： 開發(fā)項(xiàng)目的完工程度：是在建還是已竣工；在建的工程量；竣工后是否辦理結(jié)算手續(xù)，是否交付使用，屬滾動(dòng)開發(fā)的項(xiàng)目共有幾期，各期進(jìn)展?fàn)顩r。 開發(fā)產(chǎn)品的類型和用途：是商品房還是商鋪門面；是銷售還是用于經(jīng)營、抵債、自用、出租等。 核實(shí)開發(fā)建設(shè)用地的情況，分清是自用還是轉(zhuǎn)讓及土地來源情況。 核實(shí)商品房及商鋪的戶數(shù)和建筑面積。（2）查售樓部： 通過查售樓部掌握第一手銷售資料，售樓部是銷售樓盤的主要場所，各種銷售信息匯總在這里，然后再傳遞到財(cái)務(wù)部。售樓部資料主要有商品房的平面圖、模型、建筑面積、

2、可售面積、預(yù)收房款、銷售合同、已售面積等，重點(diǎn)核實(shí)預(yù)收房款、銷售合同、可售總面積、已售面積，了解實(shí)際銷售情況。（3）查相關(guān)資料，檢查時(shí)要求企業(yè)提供賬外資料，如：開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)、規(guī)劃許可證、用地許可證、建設(shè)工程施工許可證、土地使用權(quán)證、建安合同、工程結(jié)算書、房屋預(yù)售許可證、售房合同、工程驗(yàn)收備案證、房產(chǎn)測繪報(bào)告等。 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)審批過程及批件（補(bǔ)充）立項(xiàng)審批 由公司向建委提出立項(xiàng)申請(qǐng)，建委與發(fā)改委會(huì)簽審批文件，公司憑立項(xiàng)文件，向發(fā)改委申請(qǐng)投資計(jì)劃 立項(xiàng)批復(fù) 規(guī)劃審批 由規(guī)劃管理、土地管理、財(cái)政部門負(fù)責(zé)，通常包括辦理“兩證一書” 即“建筑工程規(guī)劃許可證”、“規(guī)劃用地許可證”、“選址意見書”（確

3、定用地范圍，審核紅線圖） （1）城市規(guī)劃管理局建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（2）城鎮(zhèn)國有土地使用出讓合同以及相關(guān)補(bǔ)充合同 （3）國土資源和房屋管理局頒發(fā)的國有土地使用證 （4）土地開發(fā)協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議（通過協(xié)議列支拆遷費(fèi)和開發(fā)費(fèi)的依據(jù) )施工審批 房地產(chǎn)公司向建委報(bào)送規(guī)劃許可證和規(guī)費(fèi)繳納憑證等資料，申請(qǐng)施工許可證，由建委、消防、環(huán)保、市政公用等部門分別負(fù)責(zé) （1）建委頒發(fā)的施工許可證（2）企業(yè)與施工企業(yè)的施工合同，了解企業(yè)的建安工程支出銷售審批 依據(jù)商品房銷售管理辦法、城市商品房預(yù)售管理辦法 （1）房屋管理局頒發(fā)的商品房銷售（預(yù)售）許可證，作為可售面積的依據(jù)（2）企業(yè)簽署的所有商品房預(yù)售契

4、約和商品房買賣合同，作為衡量銷售收入的依據(jù)。 （3）規(guī)劃局頒發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格通知書和建委頒發(fā)的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表（確定開發(fā)成本的終止日）（4）房地產(chǎn)管理局測繪隊(duì)頒發(fā)的測繪明細(xì)等登記表產(chǎn)權(quán)審批 商品房交付使用后，由業(yè)主向房管局報(bào)送購買房產(chǎn)的資料，辦理房產(chǎn)證 房屋所有權(quán)證，作為檢查人員了解企業(yè)自用產(chǎn)權(quán)、移送產(chǎn)權(quán)、轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)以及銷售產(chǎn)權(quán)的依據(jù)（4）查銀行資金往來，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多為獨(dú)資、合伙、參股經(jīng)營，資金掌握在負(fù)責(zé)人及其少數(shù)親信手中，基本賬戶、一般賬記都很少用于資金進(jìn)出，周轉(zhuǎn)資金主要是以其法人或其他人員身份辦理信用卡，生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)資金以卡結(jié)算，賬面不反映企業(yè)的現(xiàn)金流量，因此，對(duì)房地產(chǎn)

5、檢查時(shí)除掌握企業(yè)的基本賬戶、一般賬戶外，還應(yīng)掌握其銀行信用卡賬戶，掌握資金的總量和流向，從中發(fā)現(xiàn)問題和尋找線索。賬務(wù)和銷售臺(tái)賬檢查程序二、經(jīng)營收入的檢查1、“預(yù)收賬款”不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入或不結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)計(jì)利潤 將預(yù)收賬款的貸方明細(xì)與房屋銷售合同進(jìn)行比對(duì)，以確定是否有預(yù)收賬款不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入的情況。2、分解售房款 房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)收入是指銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，包括收取的小房款、停車位款等。而有些單位采取分解售房款的形式，將小房款、停車位款等款項(xiàng)不按規(guī)定計(jì)入經(jīng)營收入，而計(jì)入往來款項(xiàng)，造成少繳營業(yè)稅和企業(yè)所得稅 。價(jià)外費(fèi)用也是企業(yè)分解售房款的內(nèi)容 國稅發(fā)200931號(hào)第五條規(guī)定， 開發(fā)產(chǎn)品銷

6、售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行 3、以物易物少記收入 房地產(chǎn)業(yè)中以房換地或以房抵債等銷售房產(chǎn)形式普遍存在，換取土地或抵償債務(wù)均為銷售房地產(chǎn)取得收入的不同形式，應(yīng)按照市場銷售價(jià)確認(rèn)收入申報(bào)繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往采取直接沖減成本或者長期掛往來賬的形式隱瞞收入，逃避稅款。3、以物易物少記收入 如對(duì)某房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行檢查

7、時(shí)，發(fā)現(xiàn)該單位資金相當(dāng)困難，而與某建筑公司的往來賬戶“應(yīng)付賬款”卻一次性付清了所欠工程款，應(yīng)進(jìn)一步檢查。4、實(shí)現(xiàn)銷售不及時(shí)確認(rèn)收入 對(duì)已辦妥移交手續(xù)，按合同協(xié)議應(yīng)全部收回售房款，因購房者原因未及時(shí)收回的，企業(yè)往往采取不及時(shí)入賬的方式推遲收入的確認(rèn)或者隱瞞收入，影響營業(yè)稅、企業(yè)所得稅。對(duì)此問題以檢查售房合同和委托代售合同為主，嚴(yán)格按合同規(guī)定的時(shí)間確認(rèn)收入，并與經(jīng)營收入科目進(jìn)行對(duì)比，查找企業(yè)少記收入問題。在核算房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入時(shí)，購房合同如果真實(shí)、完整、數(shù)量齊全，可以真實(shí)的反映房地產(chǎn)企業(yè)的銷售價(jià)格、銷售面積、銷售收入金額及實(shí)現(xiàn)時(shí)間，但由于稅務(wù)人員只能掌握企業(yè)一方提供的合同，對(duì)購房戶一方的合同不能

8、一一核對(duì)，所以部分房地產(chǎn)企業(yè)為達(dá)到少繳稅款的目的，常常在向稅務(wù)人員提供的購房合同或協(xié)議中作虛假改動(dòng)，或以種種理由不如數(shù)提供合同，致使稅務(wù)檢查人員無法全面掌握企業(yè)房屋銷售的真實(shí)情況。 5、以假代建真開發(fā)的名義開發(fā)產(chǎn)品少申報(bào)收入，造成少繳稅款 名為代建、實(shí)為銷售房地產(chǎn)，減少營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)，偷逃稅款。這種偷稅方式多以土地所有方的名義報(bào)建，所需資金由開發(fā)方代墊，實(shí)際是開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋所有權(quán)為代價(jià)，換取了部分土地所有權(quán)，而土地所有方以轉(zhuǎn)讓部分土地所有權(quán)為代價(jià)換取了部分房屋所有權(quán)。雙方均發(fā)生了納稅義務(wù)，一方為銷售不動(dòng)產(chǎn)，另一方為轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)。對(duì)假代建的檢查要以合同協(xié)議為主，嚴(yán)格執(zhí)行代建的四個(gè)條件即

9、：以委托方的名義辦理房屋立項(xiàng)及相關(guān)手續(xù)；與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移；與委托方事前簽訂委托代建合同；不以受托方的名義辦理工程結(jié)算。6、周轉(zhuǎn)房、配套設(shè)施、開發(fā)產(chǎn)品的出租收入不按規(guī)定確認(rèn)收入 周轉(zhuǎn)房、配套設(shè)施、開發(fā)產(chǎn)品的出租收入不按照規(guī)定的時(shí)間、金額確認(rèn)收入，造成少納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等。檢查時(shí)要對(duì)收入賬戶進(jìn)行認(rèn)真核對(duì)，并結(jié)合實(shí)地檢查，確認(rèn)存在的問題。7、拆遷補(bǔ)償收入不按規(guī)定確認(rèn)收入 對(duì)于拆遷改造補(bǔ)償給搬遷戶的住房，不按照規(guī)定全額計(jì)收入或者不計(jì)收入，造成少納稅款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)老城區(qū)或舊居民區(qū)進(jìn)行開發(fā)時(shí)，對(duì)原住戶普遍采用建成后新房等面積安置，即“拆一還一，多增補(bǔ)價(jià)”的方式，如需增

10、加面積則以市場價(jià)或優(yōu)惠價(jià)出售。企業(yè)往往僅按差價(jià)部分記入營業(yè)收入，即對(duì)原住戶增加面積的購房款，能夠記入收入或預(yù)收賬款繳納稅款。而對(duì)“拆一還一”等面積的部分視為開發(fā)成本，不記收入，少納營業(yè)稅等。8、銀行按揭貸款資金不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入，滯納稅款 采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。而企業(yè)不按照規(guī)定及時(shí)足額結(jié)轉(zhuǎn)收入，偷逃稅款。如在對(duì)某房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)該企業(yè)銀行存款賬戶余額為700萬元，詢問會(huì)計(jì)時(shí)會(huì)計(jì)回答是貸款，經(jīng)進(jìn)一步檢查原始憑證為個(gè)人購房銀行貸款，隨后會(huì)計(jì)又說這種銀行按揭貸款銀行不讓動(dòng)，所以不應(yīng)交納稅款。經(jīng)過檢查人員的

11、耐心解釋，該單位承認(rèn)了少納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅的事實(shí)。檢查時(shí)可以從銀行存款賬入手，檢查銀行按揭的保證金賬戶存款余額（銀行規(guī)定按揭貸款的5-7%不允許動(dòng)用），可以推算銀行按揭貸款數(shù)額，與結(jié)轉(zhuǎn)收入數(shù)比較，查找涉稅問題。 9、委托銷售房產(chǎn)不按規(guī)定確認(rèn)收入 委托銷售房產(chǎn)單位與開發(fā)企業(yè)之間售房資金往往被開發(fā)企業(yè)記入往來賬戶，或短期借款而不記入收入。對(duì)這種現(xiàn)象的檢查，以包銷或委托銷售協(xié)議、合同作為檢查重點(diǎn)，對(duì)所銷售房產(chǎn)的銷售清單中的地點(diǎn)、價(jià)格、結(jié)算時(shí)間、數(shù)量、手續(xù)費(fèi)進(jìn)行認(rèn)真核對(duì)，發(fā)現(xiàn)問題。10、不全額確認(rèn)收入，逃避納稅 房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)收入是指銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，包括代收款項(xiàng)和代墊款項(xiàng)，如

12、煤氣集資費(fèi)、暖氣集資費(fèi)、有線電視費(fèi)等。而企業(yè)往往將上述代收、代墊性質(zhì)的費(fèi)用通過往來賬戶核算，逃避納稅。檢查時(shí)要將當(dāng)期的的納稅申報(bào)表與營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)仔細(xì)核對(duì)，發(fā)現(xiàn)問題。如對(duì)某企業(yè)進(jìn)行檢查時(shí)，其他應(yīng)付款賬戶貸方余額87萬元，會(huì)計(jì)稱已申報(bào)繳納營業(yè)稅，檢查人員將營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行了認(rèn)真核對(duì)，發(fā)現(xiàn)未申報(bào)，造成少繳營業(yè)稅。11、代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)約的材料、下腳料、殘料留歸企業(yè)所有的，是否按公允價(jià)確認(rèn)收入。12、客戶放棄的購房定金有否及時(shí)轉(zhuǎn)作其他業(yè)務(wù)收入 。13、商品房售后服務(wù)收入，如代客裝修、清潔等取得的收入有否作其他業(yè)務(wù)收入。14、代建工程、提供勞務(wù)持續(xù)時(shí)間超過12個(gè)月的，是否按照完工百分比法確

13、認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。15、有無視同銷售未申報(bào)銷售收入的情況，主要檢查 “固定資產(chǎn)”、“營業(yè)外支出”、“營業(yè)費(fèi)用”“應(yīng)付福利費(fèi)”開發(fā)產(chǎn)品（庫存商品）等科目、看有無將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、廣告、樣品、福利、獎(jiǎng)勵(lì)等方面 “長期投資”、“應(yīng)付股利”、“利潤分配”“庫存商品（開發(fā)產(chǎn)品）等科目，看有無用作對(duì)外投資及分配給股東或投資者。” “應(yīng)付帳款”、“長期借款”、“短期借款”、“庫存商品（開發(fā)產(chǎn)品）等科目”，看有無以房抵債。 “生產(chǎn)成本”、“固定資產(chǎn)”、“庫存商品”、“開發(fā)產(chǎn)品”看有無以開發(fā)產(chǎn)品償還拆遷還建面積，以開發(fā)產(chǎn)品換取其他單位或個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。 16、合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目收入（1）合作建房行

14、為的認(rèn)定 國稅發(fā)1995156號(hào)規(guī)定：合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。（2）不同合作建房方式的所得稅處理 國稅發(fā)200931號(hào)第三十六條規(guī)定： 企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：（一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。

15、（二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理： 1、企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。2、投資方取得該項(xiàng)目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的證明按規(guī)定補(bǔ)交企業(yè)所得稅。第三十七條規(guī)定： 企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首

16、次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。 三、各稅種的檢查（一）營業(yè)稅的檢查 1、采用預(yù)收款方式銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，有無不按預(yù)售收入（含定金）繳納營業(yè)稅，不申報(bào)或者少申報(bào)稅款的現(xiàn)象。 2、采用“還本”方式銷售商品房時(shí)，是否是扣除“還本”的收入再申報(bào)納稅。 3、銀行按揭款收入有否申報(bào)納稅，有否掛于往來帳如“其他應(yīng)付款”不作預(yù)收帳款申報(bào)納稅。 4 、以房換地的，在房產(chǎn)移交使用時(shí)有否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)納稅。 5、開發(fā)商以房產(chǎn)補(bǔ)償給拆遷戶的，是否按規(guī)定申報(bào)繳納計(jì)征營業(yè)稅 6、以房產(chǎn)作為利潤分配給合作各方，在房產(chǎn)移交使用時(shí)有否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)納稅。 7、房產(chǎn)公

17、司在銷售不動(dòng)產(chǎn)過程中收取的價(jià)外費(fèi)用如管道煤氣開戶費(fèi)等有否申報(bào)納稅。 8、將房產(chǎn)、土地等不動(dòng)產(chǎn)或無形資產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位或被法院拍賣的房產(chǎn)，有否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)申報(bào)納稅。9、開發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位出租，其取得的租金收入有否申報(bào)納稅 。10、開發(fā)商聘請(qǐng)境外企業(yè)進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、銷售策劃、代銷包銷等業(yè)務(wù)，如這些境外企業(yè)在境內(nèi)既沒有經(jīng)營機(jī)構(gòu)，又沒有代理人的情況下，開發(fā)商有否代境外企業(yè)扣繳有關(guān)營業(yè)稅。11、因受讓方違約而從受讓方取得的違約金、賠償款、利息收入是否并入營業(yè)額中申報(bào)納稅。12、銷售給關(guān)聯(lián)企業(yè)的房屋價(jià)格是否合理。 13、單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人有否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)

18、納稅。 14、納稅人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目是否按規(guī)定申報(bào)納稅 。15、以應(yīng)稅的無形資產(chǎn)投資入股，不參與被投資企業(yè)的利潤分配，不共擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，其取得的實(shí)物或其他（包括取得固定利潤）補(bǔ)償收入有否申報(bào)納稅。16、以不動(dòng)產(chǎn)投資入股取得固定收入，不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，是否按“租賃業(yè)”申報(bào)營業(yè)稅。（二）土地增值稅的檢查 1、未竣工清算項(xiàng)目是否按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅，竣工清算后是否按規(guī)定期限到地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)匯算清繳。 2、申報(bào)計(jì)征土地增值稅的收入額是否包括包括貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入等全部收入。3、申報(bào)的扣除項(xiàng)目是否符合稅法規(guī)定，其中：（1）納稅人在已征用和拆遷好的土地上進(jìn)行開發(fā)的，這部分土地的拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否又做重復(fù)扣除

19、？（2）納稅人的行政管理部門（總部）為管理和組織經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，是否作為開發(fā)間接費(fèi)用直接扣除而不作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除（3）在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)成本的利息支出是否已作為房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算扣除，而在計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除時(shí)又重復(fù)計(jì)算？ （4）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，是否在“利息（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）5%”以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是否按“（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）10%”以內(nèi)計(jì)算扣除。（5）在扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金時(shí)，對(duì)已計(jì)入管理費(fèi)用的印花稅是否重復(fù)扣除。（6）從事房地產(chǎn)

20、開發(fā)的納稅人是否按細(xì)則第七條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定（即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本）計(jì)算的金額之加計(jì)20%的扣除。（7）增值額的計(jì)算，適用稅率、應(yīng)納稅額是否正確（二）房產(chǎn)稅的檢查1、有否將生產(chǎn)經(jīng)營用房產(chǎn)、出租房產(chǎn)與免稅的房產(chǎn)混淆，未按規(guī)定申報(bào)納稅。2、免稅房產(chǎn)改變用途轉(zhuǎn)為應(yīng)稅房產(chǎn)后，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。3、 新建的房屋應(yīng)從建成或使用的次月起計(jì)算繳稅，檢查時(shí)應(yīng)注意：（1）自行建造的應(yīng)稅房產(chǎn)交付使用后，有否長期掛“在建工程”帳，既不辦理竣工結(jié)算，也未申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。（2）固定資產(chǎn)未入帳，但已辦理了工程結(jié)算或已實(shí)際使用的房產(chǎn)是否按時(shí)繳納了房產(chǎn)稅。（3）企業(yè)新建房產(chǎn)未驗(yàn)收，但已交付使用，是

21、否僅就轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)帳部份繳納了房產(chǎn)稅，而對(duì)留在“在建工程”帳的部分未申報(bào)納稅。4、已辦房改手續(xù)的職工住宅，固定資產(chǎn)帳未改變、仍提固定資產(chǎn)折舊的，有否繳納了房產(chǎn)稅。5、新建辦公樓、招待所，有否把內(nèi)部照明設(shè)施裝修工程另設(shè)帳核算，未并入固定資產(chǎn)房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。 6、企業(yè)將房產(chǎn)、車庫、倉庫出租取得租金收入的，是否仍原值繳納房產(chǎn)稅。7、有否將與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施（如暖氣、下水管等）從房產(chǎn)原值剝離出來，少繳房產(chǎn)稅。 8、對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建后，應(yīng)作為固定資產(chǎn)核算的部分是否按規(guī)定增加了房屋原值，計(jì)繳了房產(chǎn)稅。9、對(duì)售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房是否按

22、規(guī)定計(jì)繳房產(chǎn)稅。（二）土地使用稅的檢查 1、已征用未開發(fā)的土地是否也按規(guī)定申報(bào)繳納土地使用稅。 2、未銷售的商品房占用的土地是否繳納了土地使用稅。（二）印花稅的檢查 各類購銷合同、建筑安裝工程承包合同、財(cái)產(chǎn)租賃合同、借款合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)是否按規(guī)定貼花。四、成本檢查要點(diǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將開發(fā)產(chǎn)品的建造成本合理劃分為直接成本和間接成本，開發(fā)產(chǎn)品建造成本是指開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的各項(xiàng)支出，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)，公共設(shè)施配套費(fèi)，開發(fā)的間接費(fèi)用，借款費(fèi)用等。成本費(fèi)用主要審核開發(fā)成本及其明細(xì)科目，重點(diǎn)注意以下幾個(gè)方面：是否準(zhǔn)確區(qū)分期間費(fèi)用和成本，開發(fā)產(chǎn)

23、品建造成本和銷售成本的界限，有無虛列、重列有關(guān)的成本費(fèi)用。1、土地款，在開發(fā)成本科目中，對(duì)此項(xiàng)要審核其相關(guān)合同及票據(jù)，確定其具體金額及面積，屬共有成本，如單期開發(fā)按總可售面積分?jǐn)?，如多期滾動(dòng)開發(fā)，則按占地投影法，依占地面積進(jìn)行分?jǐn)?，如有多攤?yīng)調(diào)減。2、土地契稅及其他，在開發(fā)成本科目中，應(yīng)與土地款一起計(jì)入土地使用費(fèi)總額，進(jìn)行分?jǐn)偂?、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、勘測費(fèi)、景觀設(shè)計(jì)費(fèi)，屬前期工程費(fèi)用，共有成本，要審核其合同，確定其是分期簽定還是一次性簽定，如分期簽定，應(yīng)按合同約定的當(dāng)期工程可售面積分?jǐn)偅绾贤患s定了此項(xiàng)費(fèi)用屬一期工程的，那就以一期可售面積為分?jǐn)偦鶖?shù)；如以總項(xiàng)目一次性簽定，則以總可售面積為分?jǐn)偦鶖?shù)

24、。4、土地平整款、圍墻款，屬前期工程費(fèi)用，共有成本，依總可售面積進(jìn)行分?jǐn)偂?、智能化系統(tǒng)，在開發(fā)成本科目中，共有成本，是以分期或分戶為單位簽定合同，具體以合同約定為準(zhǔn)，其分?jǐn)偦鶖?shù)也應(yīng)為分期可售面積或已售戶數(shù)。6、監(jiān)理公司監(jiān)理費(fèi)，在開發(fā)成本科目中，共有成本，一般是分期簽定,其分?jǐn)偦鶖?shù)應(yīng)為分期可售面積。7、建筑工程款，在開發(fā)成本中，屬直接成本，主要包括下列16項(xiàng)。（1）售樓部工程款，應(yīng)單獨(dú)歸集成本，如做固定資產(chǎn)管理，在建成后轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，同時(shí)按規(guī)定可計(jì)提折舊，如移交給其它部門，應(yīng)在移交時(shí)作視同銷售銷售處理（內(nèi)資）。（2）樁基工程款，以結(jié)算價(jià)格和合同為基數(shù)審核其發(fā)票的完整性和真實(shí)性，如發(fā)票未能在當(dāng)期

25、收回的應(yīng)以當(dāng)期實(shí)際收回發(fā)票金額為扣除基數(shù)，按已售面積和未售面積進(jìn)行分?jǐn)?如屬虛假發(fā)票的不僅不予列支其相關(guān)成本，也要對(duì)此部份做偷稅處理。（3）土方工程款，以結(jié)算價(jià)格和合同為基數(shù)審核其發(fā)票的完整性和真實(shí)性，如發(fā)票未能在當(dāng)期收回的應(yīng)以當(dāng)期實(shí)際收回發(fā)票金額為扣除基數(shù), 按已售面積和未售面積進(jìn)行分?jǐn)?（4）土建工程款，以結(jié)算價(jià)格和合同為基數(shù)審核其發(fā)票的完整性和真實(shí)性，如發(fā)票未能在當(dāng)期收回的應(yīng)以當(dāng)期實(shí)際收回發(fā)票金額為扣除基數(shù)，按已售面積和未售面積進(jìn)行分?jǐn)?對(duì)其付款情況也要核實(shí)，看相關(guān)款項(xiàng)是否已完全支付，付款與所收取的發(fā)票是否一致，對(duì)已收取發(fā)票但長期未支付款項(xiàng)的工程款，應(yīng)調(diào)查核，防止企業(yè)以稅率差偷逃稅款。（5）付水務(wù)集團(tuán)自來水報(bào)裝費(fèi)、安裝材料款，審核相關(guān)合同，看工程是整個(gè)項(xiàng)目的還是分期的，如為整個(gè)項(xiàng)目的應(yīng)按總可售面積分?jǐn)?，如分期?yīng)按當(dāng)期工程可售面積分?jǐn)偅越Y(jié)算價(jià)格為基數(shù),審核其發(fā)票的完