明確購房者挑選房子的九大問題(價格、面積、地段、環(huán)境等)

1、明確購房者挑選房子的九大問題（價格、面積、地段、環(huán)境 等）一、價格購買商品房時，第一因素是價格，購房最終將以消費(fèi)者自己的經(jīng)濟(jì)條件是否適應(yīng)來取決買與不買。目前對 商品房的普遍感覺是價格太高，這兩方面的情況一是相對于商品房的價值而言，有的價格背離/價值。另 一種情況是商品房的價格相對人們的收入太高，從整體上看，我國城鎮(zhèn)居民絕大多數(shù)還屬于中低收入者。 因此，購樓時，考慮得更多的將是價格問題,即其經(jīng)濟(jì)承受能力問題。雖然買樓時普遍進(jìn)行公積金、銀行 按揭貸款，但買樓的錢早晚是連本帶息還上的,沒有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力作后盾，普通的消費(fèi)者是不敢問津的c 一般來說，高收入者，其購買意向在高檔商品房，而中低收入者，則對

2、平價房、微利房感興趣c 二、面積購買商品房時，面積是一個豆雜而又敏感的問題。面積大小又與購房總價款直接有關(guān)，因此必須搞清楚。 目前，購房者經(jīng)常接觸到的是建筑面積和使用而枳兩種指標(biāo)。1、建筑面積c指各建筑物每層外墻線（或墻外柱子外緣線）的水平投影面積。在房地產(chǎn)銷售、出租以及房 地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記時作為計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)。2、使用面積。指建筑內(nèi)各類可以有效使用空間的凈面積。3、面積標(biāo)準(zhǔn)。任何一種住宅戶型的總面積及各使用功能空間凈面積都有一個基本的面積要求，若面積太小， 則難以進(jìn)行合理分隔，也不能滿足各項(xiàng)使用功能的基本要求，而面積過大，就會造成浪費(fèi)，對于購買某一 種明確戶型的購房者來說，總面積過大或某種使用功能面積

3、過大，都是不經(jīng)濟(jì)的c購房者在購房中考慮各使用功能面積大小及相互之間的比例關(guān)系時，一定要在對使用功能分析的基礎(chǔ)上進(jìn) 行經(jīng)濟(jì)分析，基本方法是：1、總價不變時，因某種功能面積增加導(dǎo)致效用增加數(shù)，應(yīng)大于其他功能因面積變小而導(dǎo)致的效用使用減少 數(shù),后者仍能滿足基本要求，否則不應(yīng)調(diào)整面積比例。2、其他功能面積不變時，某種功能面積擴(kuò)大導(dǎo)致增加數(shù)，應(yīng)大于支付的赭用，否則該功能面積不宜擴(kuò)大。 三、地段：開發(fā)商品建筑的標(biāo)準(zhǔn)、檔次與地段的等級成正比，即好的地段檔次高，一般地段為一般檔次，很多人在購 房時，只要經(jīng)濟(jì)條件許可，總是率先選擇市中心住宅。一般好的地段，均為成熟開發(fā)的社區(qū)，生活服務(wù)設(shè)施、配套都有很齊全，且交通

4、便捷。一、交通 評定地段的優(yōu)劣，往往是以便捷的交通為主要參照物的。最理想的樓盤是從居住點(diǎn)到主要活動地點(diǎn)的交通出行時間為15至30分鐘。住房當(dāng)然離上班地點(diǎn)越近越好， 如果由于各種原因不得不在遠(yuǎn)離上班地點(diǎn)的地段購房，則應(yīng)j解是否有便捷的交通，或者目前交通不很方 便，不遠(yuǎn)的將來將會得到緩解c因工作需要經(jīng)常出差的人員，最好考慮住房與火不站、公共汽車站和碼頭 有方便的聯(lián)系。二、房型隨著生活水平的提高，購房時應(yīng)不再單純地考慮住得下的問題，而要求住得好，住得舒服。四明結(jié)構(gòu)，食 寢分離，居寢分離，功能分區(qū)明確,空間布局合理，采光、通風(fēng)、私密性的房型，將成為購樓時選擇的目 標(biāo)。功能要求。凡成套單元住宅，必須具備

5、如下的功能空間：臥室（居室）、廳、（起居室外、過門、門廳、 餐廳）廚房、衛(wèi)生間、儲藏室外、過道、陽臺（二層以上）各類功能空間即有滿足基本要求的面積指標(biāo)， 也有達(dá)到最佳的使用效果的面積指標(biāo)?，F(xiàn)代住宅的戶型特點(diǎn)：住宅戶型設(shè)沖受制于功能化要求，建筑結(jié)構(gòu)、進(jìn)深（跨度）及各單元的戶型比（各 戶型的數(shù)目比例）?，F(xiàn)代住宅戶型設(shè)計(jì)發(fā)生一些變化：1）戶型逐步擴(kuò)大2）強(qiáng)調(diào)廳的重要性，擴(kuò)大廳的使用面積，變喑廳為明廳，減少廳的內(nèi)部交通功能3）適當(dāng)增加房房、衛(wèi)生間的使用面積，完善內(nèi)部功能，提而舒服性4）居室外的面積不求大，要求面積指標(biāo)適當(dāng)，大小臥室外比例合適，嚴(yán)格區(qū)分主臥、次臥5）高級住宅增加衛(wèi)生間的數(shù)目，在主臥設(shè)置衛(wèi)

6、生間，別里基本上每層都有有衛(wèi)生間。三、朝向與樓層：住宅位置已經(jīng)固定，不存在質(zhì)量問題的情況下，房子用著是否舒服，將取決于以下因素：1、朝向：任何一個購房者在選取房過程中，都有會注意到的到所購住宅的朝向問題，住宅朝向直接影響 人的生活。良好的朝向可以保證大量的陽光通過窗戶直射入室外，改善住宅室內(nèi)環(huán)境，對居住者的身心非常有利。傳統(tǒng)觀念上，以南北朝向?yàn)檎?，東西朝向?yàn)槠?，朝南的房間為正房，是位尊的表示。通常認(rèn)為，住宅朝向 以的正南最佳，東西次之，朝北最次。除朝向外,還應(yīng)考慮開窗時所面對的環(huán)境，即窗景，窗景應(yīng)趨利避 害，趨優(yōu)避劣。1、層次：選擇層次要號慮以卜.幾個因索：1）遮擋及采光情況2）生活的便利程度

7、3）環(huán)境要求4）家庭人口年粉構(gòu)成及健康情況5）住宅樓的總層數(shù)一般來說，在不巧慮個人因索的情況卜,住宅樓在總層數(shù)的1/3以上，2/3以卜為較好的層次，此外對層 次的選擇還與購厲者對數(shù)字的偏聽偏好有關(guān)。四、采光、通用與層高采光可分為內(nèi)接采光與間接采光，前者是指采光窗戶內(nèi)接向外開設(shè)，后者是指采光窗戶朝向封閉式的上廊 （一般為外麻）有的雖稱直接采光，但廚歷、廳、衛(wèi)生間利用小天井采光,采光效果如同間接采光選購住宅時，其主要房間朝向陽面，采光良好的住宅可以節(jié)約能源，使人心情舒暢，便于住宅內(nèi)部各使用 功能的布置，否則將會長期生活在昏暗之中，依拳人i:照明，對人的身心健康都不利。住宅的通風(fēng)耍滿足對空氣流動的基

8、本耍求，開啟門窗時保證室內(nèi)外空氣順利流動，特別是在炎熱的夏季耍 有穿堂風(fēng)。這就要求套住宅設(shè)好占據(jù)住宅樓的兩個朝向，如板式住宅的南與北、東與西，塔式住宅的東 與南，南與西等，只占據(jù)一個朝向時（如板式住宅的“眼鏡房”）通風(fēng)效果要差一些，通風(fēng)的另一個要求 是能迅速排除房間內(nèi)部的異味，包括利用門窗、通風(fēng)井，升井及機(jī)械裝置通風(fēng)。北京地區(qū)對普通住宅的層 高要求最低為27米，適當(dāng)提高層高，對使用者都有利，特別是大空間的層高及凈空高度定要保證。降 低層而，就等于壓縮r生活空間，對使用人的心理感受、家俱布置都有不利影響。五、居住環(huán)境居住環(huán)境的舒適程度往往姑衡房住宅單詞的最申要的因素，也決定若商品住宅升值潛力的大

9、小。住房周闈 的環(huán)境包括居住環(huán)境和生活環(huán)境兩大類。住房最好不要選在i:廠特別是污染嚴(yán)肅的匚廠附近，i:廠及其噪 聲，排出的廢氣、廢水將嚴(yán)重污染居住環(huán)境質(zhì)量：也不要在城市干道或過境旁，更不宜在飛機(jī)的航線之下， 來往車輛或飛機(jī)的噪聲，會干擾正常的休息睡眠。生活環(huán)境是指住房周闈是否有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，出古仃幼兒園、 學(xué)校，是否有醫(yī)院診所、郵電通訊、文化娛樂等公共設(shè)施。六、建筑質(zhì)量在選購商品房過程中，圾難以把握的就是質(zhì)量問題：在日后使用過程中，使人感到煩惱及多的也是質(zhì)吊:問 題。房屋質(zhì)量問題主要起因于設(shè)出、施i:和使用,房屋質(zhì)量好壞主要體現(xiàn)在結(jié)構(gòu)、材料、功能設(shè)置、施i: 管理及質(zhì)量監(jiān)督幾個方面。凡建成后未取得

10、質(zhì)檢合格證i騏的建筑，不得交付使用。因此，一禰建成的 商品住宅樓是否有質(zhì)檢合格證書，也是其質(zhì)量好壞的一個標(biāo)志c購房者應(yīng)認(rèn)真查看質(zhì)檢合格證書.并查清該證是否是所購住宅的合格證，發(fā)放單位是否為有權(quán)發(fā)證的質(zhì)檢部門，內(nèi)容中是否有特殊說明。在 此過程中若有疑問應(yīng)及時向有關(guān)專業(yè)主管部門進(jìn)行咨詢并尋求指導(dǎo)c 七、物業(yè)管理狀況安居的首要條件是有屋可居，但若沒有良好的物業(yè)管理，只能是有居而不安。所謂安居，關(guān)健不僅在于物 業(yè)硬件的有無，而在于營造、保持和提高整潔、文明、高雅、安全、方便、舒適的軟環(huán)境。這一切只有專 業(yè)化、規(guī)范的物業(yè)管理才能提供。購房者在選掙房屋的同時,往往會會選擇一家好的物業(yè)管理企業(yè)，以確保居住時

11、的舒適、安全和方便。在 商品房預(yù)售階段，購房者通過其他方面來。解該商品房的物業(yè)管理狀況，如向開發(fā)商詢問日后管理的物業(yè) 管理公司名稱、情況：詢問與物業(yè)管理有關(guān)的硬件設(shè)施是否到位等c如果所購買的商品房部分交付使用或 全部交付使用，則會直接到該小區(qū)去實(shí)地考察一番。主要從該小區(qū)的治安狀況、清潔狀況、收費(fèi)水平等方 面廣解住宅小區(qū)的物業(yè)管理狀況，因這三點(diǎn)是物業(yè)管理中最基本的內(nèi)容，它體現(xiàn)著物業(yè)管理的水平。 八、開發(fā)商實(shí)力在購買房產(chǎn)，消費(fèi)者會認(rèn)準(zhǔn)信譽(yù)好的開發(fā)商，認(rèn)準(zhǔn)品牌。具體到購房時，消費(fèi)者一般采用一間、一看、三 考察的方法。a詢問房產(chǎn)公司的主管部門。購房者往往通過各種渠道j解選中住房的開發(fā)公司開辦的時間、開

12、發(fā)的項(xiàng)目、 資信情況、一些i：程質(zhì)量檢測情況等，如發(fā)現(xiàn)這家房地產(chǎn)開發(fā)公司在各方面都表現(xiàn)較好時，會考慮購買該 公司的商品房。b觀看房地產(chǎn)公司的辦公處。按照通常的時常規(guī)則，勢力雄厚、信譽(yù)好的房地產(chǎn)開發(fā)公司，在各方面都注 重自己的企業(yè)形象，無論是對消費(fèi)者，還是對其他供貨單位，都有良好的信譽(yù)。c考察已開發(fā)的住宅區(qū)。購房者會到該公司已開發(fā)建成的住宅區(qū)去解。一般會先看周圍環(huán)境，如果環(huán)境 好，則這家公司在物業(yè)管理上較負(fù)責(zé)。如果垃圾遍地，環(huán)境差，則物業(yè)管理有缺陷。再到住戶中去探問， 管理是否好，收費(fèi)是否合理。最后到已經(jīng)入住的房中看質(zhì)量如何。九、其它考慮閑素除以上應(yīng)考慮因素外，在選房過程中還應(yīng)考慮到其余眾多因素

13、，如地區(qū)升值潛力、社會治安、文化環(huán)境、 親情因素等。一、價格 購買商品房時，第一因素是價格，購房最終將以消費(fèi)者自己的經(jīng)濟(jì)條件是否適應(yīng)來取決買與不買。目前對 商品房的普遍感覺是價格太高，這兩方面的情況一是相對于商品房的價值而言，有的價格背離r價值。另 一種情況是商品房的價格相對人們的收入太高，從整體上看，我國城鎮(zhèn)居民絕大多數(shù)還屬于中低收入者。因此，購樓時，考慮得更多的將是價格問題，即其經(jīng)濟(jì)承受能力問題。雖然買樓時普遍進(jìn)行公枳金、銀行 按揭貸款，但買樓的錢早晚是連本帶息還上的，沒有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力作后盾，普通的消鉗者是不敢問津的,一般來說，高收入者，其購買意向在高檔商品房，而中低收入者，則對平價房、

14、微利房感興趣,二、面積購買商品房時，面積是一個豆雜而又鼓感的問題。面積大小又與購房總價款直接有關(guān)，因此必須搞清楚。目前，購房者經(jīng)常接觸到的是建筑面積和使用面積兩種指標(biāo)。1、建筑面積,指各建筑物每層外墻線（或墻外柱子外緣線）的水平投影而積。在房地產(chǎn)銷售、出租以及房 地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記時作為計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)。2、使用面積。指建筑內(nèi)各類可以有效使用空間的凈面積。3、面積標(biāo)準(zhǔn)。任何一種住宅戶型的總面積及各使用功能空間凈面積都有一個基本的面積要求，若面積太小， 則難以進(jìn)行合理分隔，也不能滿足各項(xiàng)使用功能的基本要求，而面積過大，就會造成浪費(fèi)，對于購買某一種明確戶型的購房者來說，總面積過大或某種使用功能面積過大，都是不經(jīng)

15、濟(jì)的c購房者在購房中考慮各使用功能面積大小及相互之間的比例關(guān)系時，一定要在對使用功能分析的基礎(chǔ)上進(jìn) 行經(jīng)濟(jì)分析，基本方法是：1、總價不變時，因某種功能面積增加導(dǎo)致效用增加數(shù)，應(yīng)大于其他功能因面積變小而導(dǎo)致的效用使用減少 數(shù)，后者仍能滿足基本要求，否則不應(yīng)調(diào)整面積比例。2、其他功能面積不變時，某種功能面積擴(kuò)大導(dǎo)致增加數(shù)，應(yīng)大于支付的費(fèi)用，否則該功能面積不宜擴(kuò)大。 三、地段：開發(fā)商品建筑的標(biāo)準(zhǔn)、檔次與地段的等級成正比，即好的地段檔次高，一般地段為一般檔次，很多人在購 房時，只要經(jīng)濟(jì)條件許可，總是率先選擇市中心住宅。一般好的地段，均為成熟開發(fā)的社區(qū)，生活服務(wù)設(shè)施、配套都有很齊全，且交通便捷。一、交通

16、評定地段的優(yōu)劣，往往是以便捷的交通為主要參照物的。最理想的樓盤是從居住點(diǎn)到主要活動地點(diǎn)的交通出行時間為15至30分鐘。住房當(dāng)然離上班地點(diǎn)越近越好， 如果由于各種原因不得不在遠(yuǎn)離上班地點(diǎn)的地段購房，則應(yīng)r解是否有便捷的交通，或者目前交通不很方 便，不遠(yuǎn)的將來將會得到緩解。因工作需要經(jīng)常出差的人員，最好考慮住房與火車站、公共汽車站和碼頭 有方便的聯(lián)系。二、房型隨著生活水平的提高，購房時應(yīng)不再單純地考慮住得下的問題，而要求住得好，住得舒服。四明結(jié)構(gòu)，食 寢分離，居寢分離，功能分區(qū)明確,空間布局合理，采光、通風(fēng)、私密性的房型，將成為購樓時選擇的目 標(biāo)。功能要求。凡成套單元住宅，必須具備如下的功能空間：

17、臥室（居室）、廳、（起居室外、過門、門廳、 餐廳）廚房、衛(wèi)生間、儲藏室外、過道、陽臺（二層以上）各類功能空間即有滿足基本要求的面積指標(biāo)， 也有達(dá)到最佳的使用效果的面積指標(biāo)。現(xiàn)代住宅的戶型特點(diǎn)：住宅戶型設(shè)沖受制于功能化要求，建筑結(jié)構(gòu)、進(jìn)深（跨度）及各單元的戶型比（各 戶型的數(shù)目比例）。現(xiàn)代住宅戶型設(shè)計(jì)發(fā)生一些變化：1）戶型逐步擴(kuò)大2）強(qiáng)調(diào)廳的重要性，擴(kuò)大廳的使用面積，變喑廳為明廳，減少廳的內(nèi)部交通功能3）適當(dāng)增加房房、衛(wèi)生間的使用面積，完善內(nèi)部功能，提而舒服性4）居室外的面積不求大，要求面積指標(biāo)適當(dāng)，大小臥室外比例合適，嚴(yán)格區(qū)分主臥、次臥5）高級住宅堵加r衛(wèi)生間的數(shù)目，在主臥設(shè)置衛(wèi)生間，別里基本

18、上每層都有有衛(wèi)生間。三、朝向與樓層：住宅位置已經(jīng)固定，不存在質(zhì)量問題的情況下，房子用著是否舒服，將取決于以下因素：1、朝向：任何一個購房者在選取房過程中，都有會注意到的到所購住宅的朝向問題，住宅朝向直接影響 人的生活。良好的朝向可以保證大量的陽光通過窗戶直射入室外，改善住宅室內(nèi)環(huán)境，對居住者的身心非常有利。傳統(tǒng)觀念上，以南北朝向?yàn)檎?，東西朝向?yàn)槠?，朝南的房間為正房，是位尊的表示。通常認(rèn)為，住宅朝向 以的正南最佳，東西次之，朝北最次。除朝向外,還應(yīng)考慮開窗時所面對的環(huán)境，即窗景，窗景應(yīng)趨利避 害,趨優(yōu)避劣。1、層次：選擇層次要考慮以下幾個因素：1）遮擋及采光情況2）生活的便利程度 3）環(huán)境要求4

19、）家庭人口年齡構(gòu)成及健康情況 5）住宅樓的總層數(shù)一般來說，在不考慮個人因素的情況下，住宅樓在總層數(shù)的1/3以上，2/3以下為較好的層次，此外對層 次的選擇還與購房者對數(shù)字的偏聽偏好有關(guān)。四、采光、通風(fēng)與層面采光可分為直接采光與間接采光，前者是指采光窗戶直接向外開設(shè)，后者是指采光窗戶朝向封閉式的走廊 （一般為外廊）有的雖稱直接采光，但廚房、廳、衛(wèi)生間利用小天井采光，采光效果如同間接采光。選購住宅時，其主要房間朝向陽面，采光良好的住宅可以節(jié)約能源，使人心情舒暢，便于住宅內(nèi)部各使用 功能的布置，否則將會長期生活在昏暗之中，依靠人:照明，對人的身心健康都不利。住宅的通風(fēng)要滿足對空氣流動的基本要求，開啟

20、門窗時保證室內(nèi)外空氣順利流動,特別是在炎熱的熨季要 有穿堂風(fēng)。這就要求一套住宅最好占據(jù)住宅樓的兩個朝向，如板式住宅的南與北、東與西，塔式住宅的東 與南，南與西等，只占據(jù)一個朝向時（如板式住宅的“眼鏡房”）通風(fēng)效果要差一些，通風(fēng)的另一個要求 是能迅速排除房間內(nèi)部的異味，包括利用門窗、通風(fēng)井，開井及機(jī)械裝理通風(fēng)。北京地區(qū)對普通住宅的層 府要求最低為27米，適當(dāng)提高層面，對使用者都有利，特別是大空間的層高及凈空高度一定要保證。降 低層高，就等于壓縮了生活空間，對使用人的心理感受、家俱布國都有不利影響,五、居住環(huán)境居住環(huán)境的舒適程度往往是衡量住宅單詞的最重要的因素，也決定著商品住宅升值潛力的大小,住房

21、周圍 的環(huán)境包括居住環(huán)境和生活環(huán)境兩大類。住房最好不要選在二廠特別是污染嚴(yán)重的工廠附近，工廠及其噪 聲,排出的廢氣、廢水將嚴(yán)重污染居住環(huán)境質(zhì)量：也不要在城市干道或過境旁，更不宜在飛機(jī)的航線之下， 來往車輛或飛機(jī)的噪聲，會干擾正常的休息睡眠。生活環(huán)境是指住房周圍是否有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，是否有幼兒園、 學(xué)校，是否有醫(yī)院診所、郵電通訊、文化娛樂等公共設(shè)施,六、建筑質(zhì)量在選購商品房過程中，最難以把握的就是質(zhì)量問題：在日后使用過程中，使人感到煩惱最多的也是質(zhì)殳問 題。房屋質(zhì)量問題主要起因于設(shè)計(jì)、施工和使用。房屋質(zhì)量好壞主要體現(xiàn)在結(jié)構(gòu)、材料、功能設(shè)置、施: 管理及質(zhì)量監(jiān)督幾個方面。凡建成后未取得質(zhì)檢合格證書的建筑，不得交付使用。因此，一棟建成的 商品住宅樓是否有質(zhì)檢合格證書，也是其質(zhì)量好壞的一個標(biāo)志,購房者應(yīng)認(rèn)真查看質(zhì)檢合格證書， 并查清該證是否是所購住宅的合格證，發(fā)放單位是否為有權(quán)發(fā)證的質(zhì)檢部門，內(nèi)容中是否有特殊說明。在 此過程中若有疑問應(yīng)及時向有關(guān)專業(yè)主管部門進(jìn)行咨詢并尋求指導(dǎo)。七、物業(yè)管理狀況 安居的首要條件是有屋可居，但若沒有良好的物業(yè)管理，只能是有居而不安。所謂安居，關(guān)健不僅在于物 業(yè)硬件