土地增值稅清算要注意的幾個(gè)問(wèn)題 土地增值稅清算注意的問(wèn)題.doc

1、土地增值稅清算要注意的幾個(gè)問(wèn)題 土地增值稅清算注意的問(wèn)題這次由國(guó)家稅務(wù)總局部署在全國(guó)進(jìn)行土地增值稅清算，是土地增值稅政策實(shí)施以來(lái)規(guī)模最大、要求最完整、國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控最敏感時(shí)期所布置的一項(xiàng)稅收管理工作。同時(shí)，這項(xiàng)工作所引起的反響也前所未有，房地產(chǎn)業(yè)界對(duì)這項(xiàng)政策本身的科學(xué)合理與否也提出了不同質(zhì)疑。有媒體報(bào)道，已有上海市房地產(chǎn)業(yè)界共同質(zhì)疑、游說(shuō)各級(jí)稅務(wù)部門及相關(guān)部門。從宏觀角度看，本次土地增值稅清算作為落實(shí)宏觀調(diào)控“組合拳”中的一個(gè)“招式”，以共同達(dá)到調(diào)節(jié)和規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的健康、有序發(fā)展，同時(shí)也大大保障了國(guó)家和廣大人民群眾的根本利益。 本文拋開(kāi)稅制層面的合理與否，從稅務(wù)管理本身出發(fā)，就土地

2、增值稅清算工作應(yīng)注意的一些問(wèn)題提出建議，以不斷完善這一稅種的管理水平。在土地增值稅清算工作中，稅務(wù)部門要注意定好位，做到“有所為”與“有所不為”。所謂“有所為”就是稅務(wù)部門要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)完整、合理、便捷的清算環(huán)境，努力避免出現(xiàn)操作性差、存在政策制度銜接“真空”的弊端，督促納稅人盡量利用中介機(jī)構(gòu)按照規(guī)定的要求清算到位，做好最終對(duì)各成本費(fèi)用項(xiàng)目的審定調(diào)整把關(guān)；所謂“有所不為”，就是盡量不要“越俎代庖”地取代納稅人而直接進(jìn)行清算，避免既清算不清、又不便于對(duì)法律責(zé)任歸屬的界定。在具體的清算工作中，可以從以下幾個(gè)方面來(lái)把握清算工作，以及通過(guò)清算相應(yīng)加強(qiáng)后續(xù)稅收管理工作。1、把握房源的整體結(jié)構(gòu)分布，以保證清算

3、中的收入準(zhǔn)確和清算后發(fā)生銷售行為的，可以及時(shí)進(jìn)行稅收核算和申報(bào)。按照對(duì)列入土地增值清算對(duì)象的劃分標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)入清算程序的房地產(chǎn)項(xiàng)目在一般情況下是難以全部銷售完畢的，因此，對(duì)所清算對(duì)象整體房源的結(jié)構(gòu)分布進(jìn)行把握，是準(zhǔn)確核算收入的關(guān)鍵，同時(shí)也為清算結(jié)束后，納稅人如有發(fā)生銷售行為的，可以及時(shí)進(jìn)行稅收核算和申報(bào)。納稅人的房源整體結(jié)構(gòu)分布可以通過(guò)這些數(shù)據(jù)信息來(lái)進(jìn)行反映：清算截止日已銷售和未銷售房源的類型及數(shù)量、各單一房源的詳細(xì)座落地址和可售面積、各已售房源的銷售價(jià)格及銷售方式、各未售房源的預(yù)售價(jià)格及清算時(shí)的使用情況、等等。清算截止日后，納稅人如果銷售已清算過(guò)的未售房源的，就應(yīng)根據(jù)清算工作中所得出的單位建筑面

4、積可扣除項(xiàng)目金額，來(lái)重新提取適用稅率，計(jì)算應(yīng)繳土地增值稅，并即時(shí)申報(bào)繳納。2、嚴(yán)格按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的要求，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本按照規(guī)定的六個(gè)明細(xì)科目進(jìn)行成本歸集或調(diào)整。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度中對(duì)開(kāi)發(fā)成本按照六個(gè)明細(xì)科目進(jìn)行成本核算的要求，是順應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中開(kāi)發(fā)流程多、時(shí)間跨度長(zhǎng)、資金耗用大這一自身規(guī)律的一種核算總結(jié)，因此，嚴(yán)格按照這樣的明細(xì)科目進(jìn)行成本歸集并適當(dāng)調(diào)整，非常有利于清算工作中對(duì)各扣除項(xiàng)目的甄別和對(duì)加計(jì)扣除項(xiàng)目的準(zhǔn)確計(jì)算，同時(shí)也有利于提煉單項(xiàng)數(shù)據(jù)信息，供同一地區(qū)不同清算對(duì)象間進(jìn)行橫向比較，以及為其他需要實(shí)行核定征收的項(xiàng)目提供核定依據(jù)。3、以會(huì)計(jì)信息為基礎(chǔ)依據(jù)，對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行

5、必要調(diào)整。進(jìn)行清算時(shí)，以所清算房地產(chǎn)項(xiàng)目歷年的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告為基本依據(jù)，在此基礎(chǔ)上，來(lái)對(duì)部分項(xiàng)目及金額按要求進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。調(diào)整時(shí)要形成完整、詳細(xì)的底稿和情況說(shuō)明，作為清算基礎(chǔ)資料，待清算完畢要裝訂成冊(cè)，與當(dāng)年的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告一同歸檔保管。4、對(duì)銷售收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行把關(guān)。當(dāng)前房地產(chǎn)銷售的方式一般有：首付款加按揭、一次性付清款項(xiàng)以及分期付款，其中，最主要的方式是首付款加銀行按揭。在對(duì)銷售方式確認(rèn)時(shí)，要注意區(qū)別于預(yù)售款，防止納稅人以預(yù)售的名義延遲計(jì)算納稅。在確認(rèn)銷售收入時(shí)要注意收入的完整性，將外部了解調(diào)查的情況與納稅人不同房源類型的單位銷售價(jià)格進(jìn)行比較，找出其中可能存在的收入轉(zhuǎn)移。在對(duì)收入確認(rèn)的審核中，

6、要分清不同銷售方式下的收入確認(rèn)日期：付款日或取得索取價(jià)款憑據(jù)日、銀行按揭貸款轉(zhuǎn)賬日、合同約定付款日等日期，確定銷售收入是否及時(shí)確認(rèn)，以繼而確定其完整性。5、注意區(qū)分開(kāi)發(fā)間接成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用。在區(qū)分納稅人開(kāi)發(fā)間接成本與開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí)，要注意兩種可能的傾向：一種是納稅人故意混淆這兩種成本費(fèi)用，另一種是由于核算水平限制，納稅人對(duì)部分比較容易模糊的成本費(fèi)用區(qū)分不清，主要可能發(fā)生在納稅人僅僅開(kāi)發(fā)一處房地產(chǎn)項(xiàng)目，而導(dǎo)致對(duì)部分成本費(fèi)用區(qū)分不清。而比較容易混淆的是開(kāi)發(fā)間接成本與開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的管理費(fèi)用容易被模糊理解。在實(shí)際審核中，可以要求其列出各自的明細(xì)項(xiàng)目及金額，將對(duì)應(yīng)或相近的項(xiàng)目進(jìn)行比較后，就可以區(qū)分出其合理歸屬。

7、6、要區(qū)別于企業(yè)所得稅的計(jì)稅核算。在企業(yè)所得稅核算中，要求計(jì)算各項(xiàng)應(yīng)稅收入的總額及與收入相關(guān)的成本費(fèi)用，要把握收入與成本費(fèi)用之間的相關(guān)性、配比性及合理性等原則，對(duì)所發(fā)生的不相關(guān)、不配比、不合理的成本費(fèi)用不得在稅前扣除。而在土地增值稅清算中，計(jì)算收入時(shí)僅指房地產(chǎn)銷售收入或視同銷售的房地產(chǎn)銷售收入，而對(duì)其他如利息收入、租賃收入等收入，都不是清算的對(duì)象。因此，在計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)，除不予清算收入的相關(guān)成本費(fèi)用不得計(jì)入扣除項(xiàng)目外，對(duì)其他實(shí)際已發(fā)生的成本費(fèi)用，基本上是可以計(jì)入扣除項(xiàng)目的，只是在會(huì)計(jì)核算時(shí)，要嚴(yán)格按照規(guī)定的會(huì)計(jì)要素和明細(xì)科目進(jìn)行確認(rèn)。如果說(shuō)，不同企業(yè)間的成本費(fèi)用特別是期間費(fèi)用，其金額存在著不相

8、同，那也只是企業(yè)管理中的成本控制問(wèn)題，而在其清算中需要尊重實(shí)際發(fā)生這一基本原則，當(dāng)然也要核實(shí)其真實(shí)性。在對(duì)利息支出的處理中，在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)上要求對(duì)完工前的利息支出計(jì)入產(chǎn)品成本，而對(duì)完工后的利息支出卻計(jì)入期間損益。會(huì)計(jì)處理即便不同，一般也不會(huì)影響企業(yè)所得稅的計(jì)算，而在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，就需要單獨(dú)調(diào)整成利息支出專項(xiàng)扣除，如有已計(jì)入開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目的部分則應(yīng)調(diào)整出來(lái)。7、本次國(guó)家稅務(wù)總局所部署的土地增值稅清算工作，對(duì)大多數(shù)納稅人來(lái)說(shuō)，是始料未及的，因?yàn)檫@個(gè)非預(yù)期因素，所以這次清算工作中，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料的可信度是較高的。但是，隨著這項(xiàng)清算工作的今后走向日?；鶕?jù)我們以往的職業(yè)判斷，因?yàn)橥恋卦鲋刀惻c相應(yīng)的企

9、業(yè)所得稅政策的明了，以及對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的重大影響，納稅人在會(huì)計(jì)核算中，很可能會(huì)轉(zhuǎn)變“策略”，人為地?cái)U(kuò)大成本費(fèi)用額度，預(yù)計(jì)整體上的可扣除項(xiàng)目金額會(huì)呈上升趨勢(shì)，只是幅度的控制問(wèn)題。因此，對(duì)今后土地增值稅的管理，主要應(yīng)在于加強(qiáng)事前監(jiān)督，加強(qiáng)過(guò)程控制。具體工作中要注意這些問(wèn)題：（1）在日常工作中，要督促納稅人在會(huì)計(jì)上區(qū)分不同的會(huì)計(jì)明細(xì)科目，準(zhǔn)確核算；（2）加強(qiáng)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目合同的管理，實(shí)行合同備案，防止虛列成本；對(duì)建設(shè)項(xiàng)目中的外包項(xiàng)目進(jìn)行合同管理，對(duì)其余部分要求納稅人提供成本費(fèi)用預(yù)算清單，以對(duì)扣除項(xiàng)目進(jìn)行有效跟蹤、監(jiān)督，待清算時(shí)將結(jié)算情況與預(yù)算進(jìn)行比較；（3）不斷提煉和總結(jié)成本費(fèi)用中不同明細(xì)科目單位成本發(fā)生額的標(biāo)準(zhǔn)區(qū)間，為鑒別是否虛列成本費(fèi)用和實(shí)行核定征收提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；（4）加強(qiáng)