xxxx年4月成都房地產(chǎn)場分析報告2易居

1、2011年4月市場分析報告第一部分市場簡述1、限購令繼續(xù)對成都住宅市場形成全面影響，住宅成交依舊保持 低位水平。2、春季房交會并未對樓市產(chǎn)生促進作用，房交會以項目形象和企 業(yè)形象推廣為主，房交會展出項目都沒有做明確的價格讓步， 實質(zhì)推盤都是在房交會后開展，實操意義更大。3、寫字樓產(chǎn)品繼續(xù)保持較快的增長勢頭，區(qū)域代表性寫字樓由于 產(chǎn)品形象、物業(yè)價值和升值潛力兼具而受到投資者追捧。第二部分商品住宅市場分析一、成都主城區(qū)商品住宅整體分析1、整體市場分析4月商品住宅新增供應(yīng)量85.4萬川，環(huán)比上漲60%同比下降15%4月商品住宅成交量27.8萬川，環(huán)比上漲49%同比下降69% 政策調(diào)控繼續(xù)對市場施加影

2、響，雖然成交量有所回升，但依舊保 持較低的市場水平上，市場新增供應(yīng)量增速較快，主要是開發(fā)商需要 在2011年春季房交會前具備銷售條件，期望借春季房交會的東風。圖2: 2011年4月商品住宅每日成交情況成交面積Linear （成交面積）（數(shù)據(jù)來源：易居中國）從4月的日成交情況來看，全月有18天的成交量規(guī)模低于10000 平方米/天，其中有9天的成交量處于6000平方米/天以下，5天的 成交量處于4000平方米/天以下?？傮w情況比3月略好，但成交量同 樣保持較為震蕩的走勢。T-可售商品住宅面積萬冊）一Linear （可售商品住宅面積（萬m1）（數(shù)據(jù)來源：成都市房管局、易居中國）截止4月30日成都市

3、的商品住宅市場存量規(guī)模為 488.27萬川， 市場不景氣，再加上新增供應(yīng)量猛增，導(dǎo)致4月的市場存量水平環(huán)比 增長13.37%圖4: 2010年1月一2011年4月日均商品住宅成交情況（數(shù)據(jù)來源：易居中國）4月日均成交套數(shù)98.37套/日，環(huán)比上漲54.4%,日均成交面積0.93萬川/日，環(huán)比下降53.95%。從日均成交量來看，目前的成交水 平依舊為市場低位。圖5： 2010年1月一2011年4月成交情況量價分析4月成都主城區(qū)商品住宅價格為 9272元/ m2,環(huán)比下降2%目前的形勢與2010年4月新政出臺后相似度極高，即量跌價漲，剛性需 求觀望比較濃厚，價值置業(yè)較多2、暢銷樓盤特征分析以月銷售

4、面積3000 m以上作為對暢銷樓盤的篩選指標，經(jīng)過篩選，對其各項要素進行分析圖6:暢銷樓盤價格因素分析（7000 8000）集中為暢銷樓盤，其中7500 8000元/平方米段的暢銷樓盤成交規(guī)模占到了 67%從區(qū)域特點上，這些樓盤主要為城東和城西兩個區(qū)域三環(huán)周邊的樓盤。包括中房金沙海棠、首創(chuàng)國際城、金陽易誠國際等。圖7 :暢銷樓盤套均成交面積90.0088.0086.0084.0032.0080.0078.0076.0074.007000-75007500-8000卻月套均成交面積（m1/ 戶）.3月套均成交面積（m3/ 戶（數(shù)據(jù)來源：易居中國）從整體趨勢來看，暢銷樓盤的面積段都集中在 8089

5、平方米/戶中，并有“單價低，面積大”的現(xiàn)象，說明近期購房者有2個特征, 其一為面積需求普遍以中等戶型為主；其二對價格的敏感性較之前要二、郊區(qū)商品住宅分析1、城/郊成交量對比圖&城/郊成交情況180.00160.00140.00120.00100.00 80.00 60.00 40.00 20.000,00主城區(qū)成立面視萬in5 郊區(qū)成交面積f萬訶） 主城區(qū)成交價1格元/忻） 郊區(qū)成交價格（元/耐）1月2月3月4月10000900080007000600050004000300020001QOO0100.90162.1?91065529S318.6527.8146,j4359993 U94738

6、8.329272579456246998（數(shù)據(jù)來源：易居中國）4月，郊區(qū)市場繼續(xù)保持下降趨勢，成交面積環(huán)比3月下降26.6%,自2011年2月以來郊區(qū)成交面積月平均下降 24%但4月郊區(qū)成交均價（6998元/平方米）出現(xiàn)了較大幅度的上漲，環(huán)比3月上漲24.43%。2、二圈層各區(qū)域情況分析圖9:2011年1 4月成都市二圈層各區(qū)域成交量情況新都龍泉驛15%鄲縣盥江18%12%雙流34%（數(shù)據(jù)來源：易居中國）二圈層各區(qū)域14月成交面積比重情況并沒有發(fā)生大的變化,龍泉驛的比重下降1%新都的比重上漲1%僅這2個區(qū)域有一個此消彼長的關(guān)系。雙流、新都、郫縣依舊是二圈層最為活躍的三個區(qū)域圖10 :成都二圈層

7、各區(qū)域成交情況分析700000 n 80006000005000004000003000002000001000002月7000600050004000300020001000龍泉驛成交面積（耐） 戲流成交面7積（肝） 新都成交面積（用） *鄲縣成交價格（:元/惆） 溫江成交價格（元/葉鄲縣成兗面積耐） 溫江威交面積（耐）龍泉庫成交補榕（元/卅） 一雙謊成交價格（元/mJ 新都成交價格元/曲（數(shù)據(jù)來源：易居中國）從2011年14月的成交量情況來看，龍泉驛與溫江的成交量變 化相對穩(wěn)定，而雙流、新都、郫縣的成交量則保持持續(xù)的下降。從價格走勢來看，卑E縣的價格出現(xiàn)了較為明顯的增長， 環(huán)比增長 幅度1

8、0.9%,從成交情況來看，郫縣4月成交規(guī)模最大的是改善型住 宅，其中以“龍城國際”項目為主，其改善型產(chǎn)品是多層、小高層產(chǎn) 品形態(tài)，具有較大稀缺性，因此售價相對市場平均水平高。限購令出臺后，改善型需求特別是再改型需求具有外擴趨勢， 近 期郊區(qū)大戶型產(chǎn)品的成交規(guī)模也出現(xiàn)明顯上揚。三、成都市板塊分析（一）城西典型板塊 1、羊西板塊400003500030000250002000015000100005000圖11： 2010年1月一2011年4月羊西板塊量價分析1000090008000700060005000 斗000 3000 2000 10000成交面積（川）一一成交價格（元/mJ（數(shù)據(jù)來源：

9、易居中國）4月羊西板塊僅遠洋朗郡項目加推新房源，同時該項目也是本板塊成交量最大的項目，高價項目藍光云鼎4月成交量出現(xiàn)一定程度的 萎縮，因此造成羊西板塊“量平價抑”，板塊成交均價7904元/平方圖12: 2010年1月一2011年4月羊西板塊套均成交情況一戶均成交面積（冊/“（數(shù)據(jù)來源：易居中國）4月羊西板塊的套均成交面積為 85.75平方米/套，變化幅度較 小。2、咼新西區(qū)板塊圖13: 2010年1月一2011年4月高新西區(qū)板塊量價分析45000400003500030000250002000015000100005000100009000800070006000500040003000200

10、010000於盤Q叭傘矗矗*a A A成交面積（m=） T成交價格（元/irO0（數(shù)據(jù)來源：易居中國）圖14: 2010年1月一2011年4月高新西區(qū)板塊套均成交情況250.00200,00150.00100.0050.000.00$於A e a衣汽a $ S一戶均成交面積肝/套）（數(shù)據(jù)來源：易居中國）成都合院項目4月以銷售電梯產(chǎn)品為主，且成交價極低，拉低了整個板塊的成交價水平。3、迎賓大道板塊圖15： 2010年1月一2011年4月迎賓大道板塊量價分析戰(zhàn)交面稅（用）T成交價格（元/冊）（數(shù)據(jù)來源：易居中國）金Q 3魯3金代述少於矗$圖16: 2010年1月一2011年4月迎賓大道板塊套均成交

11、情況1401201003060斗0戶均戰(zhàn)交面積（卅/套（數(shù)據(jù)來源：易居中國）4月迎賓大道板塊繼續(xù)“沉寂”，各項成交指標都出現(xiàn)了一定程度的下滑，5月正成拉斐2期產(chǎn)品將入市，估計會對該板塊形成一定 的推動。4、金沙板塊圖17： 2010年1月一2011年4月金沙板塊量價分析成交面積 5） 成交價格（元/m）（數(shù)據(jù)來源：易居中國）圖18: 2010年1月一2011年4月金沙板塊套均成交情況120.00100.0080.0060.0040.0020.000.00T戶均成交面積耐/套）（數(shù)據(jù)來源：易居中國）由于整個板塊目前都是以“再改”型產(chǎn)品為主，且售價水平多數(shù)在1萬元/平方米以上，因此雖然有充足的供應(yīng)

12、量，但成交量依舊保 持“限購令”頒發(fā)后的平穩(wěn)水平，成交價則因為產(chǎn)品不同略有變化。（二）市場重點板塊1、成龍路板塊圖19： 2010年1月一2011年3月成龍板塊量價分析10000 9000 3000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 01000009000030000700006000050000400003000020000100000$衣余3魯a矗點/菽3 A戚交面積（rn1）成交價格（元/mJ（數(shù)據(jù)來源：易居中國）圖20: 2010年1月一2011年4月成龍板塊套均成交情況戶均成交面積（川/套）（數(shù)據(jù)來源：易居中國）萬科金潤華府等高房價高贈送的項目帶動

13、了成龍路片區(qū)成交水平的上升，成龍路板塊近期成交的項目是以中小戶型產(chǎn)品為主，且具有較大的贈送率，匹配剛性需求客群的需求。2、三圣鄉(xiāng)板塊圖21 : 2010年1月一2011年4月三圣鄉(xiāng)板塊量價分析120001000080006000400020001000009000080000700006000050000400003000020000100000$ a瑩矗矗矗$ a矗冷譏尹矗矗存成交面積（冊）1成童價格（元/mJ0圖24: 2010年1月一2011年4月新城南板塊套均成交情況100.0090.0030.0070.0060.0050.0040.0030.0020.0010.000.00A Z 小

14、八小八金Z掙於小N（數(shù)據(jù)來源：易居中國）4月三圣鄉(xiāng)板塊以鑫苑名家中小戶型產(chǎn)品為主,單價有所上升而（數(shù)據(jù)來源：易居中國）總價段適宜首置群體，因此在市場上受到追捧，板塊成交量有所回升3、新城南板塊圖23： 2010年1月一2011年4月新城南板塊量價分析14000120001000080006000400020000戶均成交面積痕套】（數(shù)據(jù)來源：易居中國）4月新城南板塊的成交水平保持平穩(wěn)，由于新城南板塊以再改型產(chǎn)品為主，因此自2月以來成交量受影響極大，各個樓盤的成交都出現(xiàn)了極大萎縮4、光華板塊圖25： 2010年1月一2011年4月光華板塊量價分析1400001200001000008000060

15、00040000200001000090003000 7000 6000 5000 4000 3000 200Q 10000成交面積（曲）T成交價格（元/忻）0圖28: 2010年1月一2011年4月外雙楠板塊套均成交情況120.00100,0080.0060.0040.0020.00-戶均成交面積（卅/査（數(shù)據(jù)來源：易居中國）4月板塊內(nèi)的成交結(jié)構(gòu)沒有發(fā)生根本性變化，依然是以萬科金色12000010000080000600004000020000領(lǐng)域、藍光SOFA社區(qū)、金陽易誠國際等項目為主，以中小戶型產(chǎn)品 成交為主，受精裝項目成交量增大影響，板塊成交均價有所上升。5、外雙楠板塊圖27： 20

16、10年1月一2011年4月外雙楠板塊量價分析100009000800070006000500040003000200010000、呂T戶均成交面積（卅/套）（數(shù)據(jù)來源：易居中國）保利花園項目的戶均成交面積102平方米/戶，以改善型產(chǎn)品為主銷產(chǎn)品帶動外雙楠板塊整體“量價齊升” 。4月外雙楠板塊成交面積3萬平方米，成交均價8300元/平方米。6、五塊石板塊圖29： 2010年1月一2011年4月五塊石板塊量價分析成交面積（朮）一1成交價格（元/m）（數(shù)據(jù)來源：易居中國）圖30: 2010年1月一2011年4月五塊石板塊套均成交情況120.00100,0080.0060.0040,00-20.00

17、1J111J11L“a /，於於爪屏於快&T戶均成交面積（沽/套（數(shù)據(jù)來源：易居中國）華潤銀杏華庭項目以相對低價入市銷售其改善型產(chǎn)品， 取得了不 錯的銷售業(yè)績，從而帶動了五塊石板塊的上漲。五塊石板塊4月的成 交量11665平方米，成交均價9556元/平方米。第三部分寫字樓市場分析成都市主城區(qū)寫字樓整體分析圖31： 2011年1月一4月成都寫字樓市場成交情況（數(shù)據(jù)來源：易居中國）2011年4月，成都市寫字樓成交面積13.18萬平方米，成交價 格9443元/平方米。從圖上可以看出，4月成都寫字樓的成交水平相對穩(wěn)定，“限購令”后，商業(yè)地產(chǎn)的市場活躍度超越了住宅市場，4月成交量最大的三個寫字樓項目分別

18、為東立國際廣場、新世紀環(huán)球中心、保利中心， 其中東立國際廣場是以低價為賣點的商業(yè)產(chǎn)權(quán)商住產(chǎn)品，而新世紀環(huán) 球中心和保利中心都屬于城南地標性的寫字樓。圖32： 2011年1 4月成都各區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龀山磺闆r城東城南城西城北城中銷售面積平方米、T-成交均價（元/平方米）（數(shù)據(jù)來源：易居中國）2011年1 3月的成交量顯示，城南區(qū)域的成交量和成交價格都 處于領(lǐng)先，其實現(xiàn)的成交價格甚至高于城中區(qū)域； 相對活躍的區(qū)域為城東區(qū)域，主要得力于東大街金融中心的規(guī)劃， 城東區(qū)域的寫字樓項 目主要集中在東大街沿線，其所實現(xiàn)的成交量處于第二，成交價格僅 次于城中區(qū)域城北區(qū)域的市場活躍度和寫字樓價值是各區(qū)域中最低的， 城北區(qū)域缺乏規(guī)劃預(yù)期和市場環(huán)境，其成交的寫字樓項目主要是商住混合型項目，并非純辦公產(chǎn)品。二、成都市寫字樓核心區(qū)域分析1、 城南區(qū)域圖33: 2011年1月一4月城南寫字樓市場成交情況成交面積成交價格（數(shù)據(jù)來源：易居中國）城南區(qū)域4月成交寫字樓面積5.96萬平方米，環(huán)比增長15.28%, 成交價格11079元/平方米，環(huán)比上漲10.48%。城南區(qū)域4月寫字樓成交量主要由新世紀環(huán)球中心和保利中心兩個項目所帶動，城南片區(qū)一直是房地產(chǎn)個人投資的熱點區(qū)域，在住宅投資受阻的情況下，投資者開始偏向于代表性寫字樓物業(yè)，其中保利中心和新世紀環(huán)球中心就是近期城