淺析逾期交房違約金調(diào)整標準

1、淺析逾期交房違約金調(diào)整標準掩要:適期交房違約金的性質(zhì)認定正確界定和認識違約金的性質(zhì).是確癥調(diào)整規(guī)則的前提和基陽,酬關(guān)細約金數(shù)額調(diào)整規(guī)則的扭曲,并進一步導(dǎo)致對違約金性質(zhì)的惜朗斷和認識,違約金分為補償性違約金和懲罰性違約金,違紹 金的性質(zhì)可以宙當事人約定,也可以稱定,豐M樂違約金與懲罰沁約金燧本質(zhì)的區(qū)別袈現(xiàn)為：懲若性違約金與實際損失 沒有有無均不影蕊砂支付輙金.而押3金與失密切相關(guān)淺析逾期交房違約金的調(diào)整標準一、案例簡介2010年10月8日，何某與廣州某房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司簽訂商品房買賣合同（預(yù)售），依照合同約走，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當于2011年12 月31日前將房屋交付使用，但在補充協(xié)議中對交房時

2、間增加了一項約走，如何某要求房屋交 付時已取得政府相關(guān)部門出具的認可和證明性文件,則交房時間可順延一年。此后,何某依約 交納了全部的購房款。而涉案房屋取得政府部門出具的備案證的時間顯示為2012年12月27 日,備案證明確此時已具備了所有的認可和證明性文件。2013年3月1B ,何某以涉案房屋 未能在2011年12月31日滿足全部交樓條件存在逾期交樓違約向廣州仲裁委員會提起仲裁, 并主張合同中約走按每日以總房款萬分之二計算違約金及違約金上限為房屋總價款的3%為限 低于其實際損失為由,申請仲裁機構(gòu)予以增加。2013年8月26日,廣州市仲裁委就該案作 出裁決。裁決書的其中一項記載：關(guān)于違約損失賠償

3、額的認定，由于1可某作為其實際損失舉證 的證據(jù)房地產(chǎn)估價報告,其評估機構(gòu)未能證明具有合法的評估資質(zhì),因此仲裁庭不能將此 作為認走損失的具體標準。但仲裁庭認為違約金標準確實低于申請人何某遭受的實際損失，裁 決調(diào)整為按照中國人民銀行公布的金融機構(gòu)計收同期貸款利率的標準計算違約損失賠償金。二、 問題的提出本案中的爭議焦點主要有兩個：第一，房地產(chǎn)開發(fā)公司是否存在逾期交房；第二, 合同中對逾期違約金的約走是否存在需要調(diào)整的情形。第一個焦點與雙方在整個履約過程中證 據(jù)的存留和采集息息相關(guān)，筆者在此不做螯述。本文旨在圍繞第二個焦點逾期交房違約金的調(diào) 整標準進行簡單的梳理與探討?，F(xiàn)代民事活動有兩個重要規(guī)則:第

4、一，參與民事活動的當事人 意思自治，不違反法律規(guī)走是意思自治規(guī)則的題中應(yīng)有之義，因此，關(guān)于違約金的性質(zhì)，既可 以約走，也可以不約定。第二，合同自由不是絕對的，民事主體的權(quán)利應(yīng)受到必要的限制，因此才可能存在違約金數(shù)額的調(diào)覘則，否則便沒有其存在的理由。但是，這種限制不應(yīng)成為常 態(tài),否則便違背意思自治這一根本的民法規(guī)則，有舍本逐末之嫌。合同法第一百一|四條 規(guī)定：約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或仲裁機構(gòu)予以增加;約 走的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或仲裁機構(gòu)予以適當減少該 條規(guī)走確立了違約金數(shù)額的調(diào)整規(guī)則。然而，對合同中的違約金數(shù)額進行調(diào)整，顯然是不顧當

5、事人明確約定的內(nèi)容而作的一種變更r實質(zhì)是對意思自治的突破。那么，這種變更與突破則必然尋求依據(jù),以使其正當化。在裁判實踐中,如何把握對約定違約金逬行司法干預(yù)的度是一個 難點，從違約金調(diào)整權(quán)的啟動到違約金調(diào)整的數(shù)額,都是對度的一個把控。因此，筆者希望通 過對本案的法律分析,從具體的個案出發(fā),對法院或仲裁機構(gòu)調(diào)整逾期交房違約金的方式和限 度作出一些法律思考。三、逾期交房違約金的性質(zhì)認走正確界走和認識違約金的性質(zhì),是確立 違約金數(shù)額調(diào)整規(guī)則的前提和基礎(chǔ)，否則才各導(dǎo)致違約金數(shù)額調(diào)整規(guī)則的扭曲,并進一步導(dǎo)致對 違約金性質(zhì)的錯誤判斷和認識。違約金分為補償性違約金和懲罰性違約金，違約金的性質(zhì)可以 由當事人約走

6、，也可以不約走。在當事人沒有約走違約金性質(zhì)的場合,關(guān)于違約金性質(zhì)的認走, 應(yīng)當視違約金的具體功能而走。合同的價值取向決定了違約金的功能側(cè)重。在大陸法系,合同 的穩(wěn)走性更被人們所追求，所以大陸法系注重合同的實際履行,反映到違約金中就是強調(diào)懲罰 性違約金的制裁手段,我國法律則基本沿襲了大陸法系傳統(tǒng)。補償性違約金與懲罰性違約金最 本質(zhì)的區(qū)別表現(xiàn)為：懲罰性違約金與實際損失沒有必然聯(lián)系,有無實際損失均不影響依約支付 懲罰性違約金，而補償性違約金與實際損失密切相關(guān)。商品房買賣合同糾紛中，逾期交房屬于 種遲延履行行為,而依據(jù)合同法第一百一十四條第三款規(guī)走：當事人就遲延履行約定 違約金的，違約方支付違約金后,

7、還應(yīng)當履行債務(wù)。”既然支付違約金還應(yīng)履行債勢,表明違 約金是專為對遲延履行行為予以懲罰而設(shè)定的，這就有懲罰作用。由于法律已經(jīng)對遲延履行的 違約金的性質(zhì)作出了規(guī)走,因此,只要當事人在合同中沒有改變法律的規(guī)走,則不管當事人是 否約走了遲延履行違約金的性質(zhì),旦發(fā)生遲延,違約金就具有懲罰性。此外，本案中逾期交 房違約金按照每日一走百分比的計算方式也沒有與實際損失相掛鉤。由此可見,逾期交房違約 金屬于一種懲罰性違約金。從理論上來說,懲罰性違約金本身應(yīng)當不存在低于實際損失的情況, 僅可能出現(xiàn)約定過高的情形，違約金條款只要不違反法律的強制性規(guī)定即過高的標準，便仍屬 有效，不再屬于法律可以強行干預(yù)的范疇。但在

8、司法實踐中卻往往會采取一種推定的方式來計 算法律意義上的實際損失，基于該前提,逾期交房違約金的約走就可能會存在偏彳氐或偏高兩種 情形。四、逾期交房違約金調(diào)整的法律分析針對合同法第一百一十四條確定的違約金調(diào)整 規(guī)則,通常理解該規(guī)則的內(nèi)容包括：1、違約金的調(diào)整以當事人的申請為前提，法官或仲裁員 不得依職權(quán)主動調(diào)整。2、違約金的調(diào)整是對數(shù)額的調(diào)整,而不是對違約金標準的調(diào)整。3、 對于增加違約金問題,只要當事人約走的違約金氐于造成扌員失的,就應(yīng)予以增加，法官或仲裁 員無需審查是否過分低于造成的損失。4、對于減少違約金問題，應(yīng)以違約金是否過分高于實 際損失作為是否減少違約金的標準。1.關(guān)于違約金調(diào)整的舉

9、證責(zé)任分配當事人因違約金低于實 際損失或過高而請求法院或仲裁機構(gòu)予以調(diào)整的，法院或仲裁機構(gòu)應(yīng)以造成的損失為基礎(chǔ)進行 調(diào)整。而要確走損失的大小，便首先面臨一個舉證責(zé)任分配問題，即哪方對損失的大小承擔舉 證責(zé)任？ ”誰主張,誰舉證”是一項基本的舉證責(zé)任分配規(guī)則,除非法律有特別規(guī)定,否則均應(yīng)當由主張方承擔舉證責(zé)任。在當事人請求人民法院對約走的違約金逬行調(diào)整的情況下，仍應(yīng) 當由主張調(diào)整違約金的一方承擔舉證責(zé)任。值得注意的是，主張調(diào)整違約金一方承擔舉證責(zé)任 的范圍并非直接是損失的大小，而是雙方約走的違約金是否過分高于或低于實際造成的損失， 損失的大小只是其承擔舉證責(zé)任范圍的一部分。本案中，購房者何某主張

10、按每日以總房款萬分 之二計算違約金及違約金上限為房屋總價款的3%為限低于其實際損失,請求仲裁機構(gòu)予以調(diào) 整，理應(yīng)承擔其實際損失大小和高于約走的違約金限額的舉證責(zé)任。反之，若開發(fā)商在逾期交 房糾紛中提出違約金過高的主張,則實際損失的舉證責(zé)任轉(zhuǎn)移由開發(fā)商承擔。2.逾期交房給購 房者造成扌員失的認走在商品房預(yù)售合同糾紛中，違約金可以根據(jù)合同約定逬行確走。而對購房 者逾期交房實際損失的計算則通常需要考慮購房的用途、房價的漲跌、房屋所處位置給購房者 帶來生活上的便利程度等多種因素影響，也因此確走逾期交房造成扌員失的大小很難形成一個客 觀統(tǒng)一的標準。如何認走開發(fā)商逾期交房對購房者造成的損失則成為一個司法難

11、題。根據(jù)最 高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十七條，如果合同 中對逾期交房違約金未作約走，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以按照逾期交付使用房屋期間有 關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評走的同地段同類房屋租金標準確走。但本案中, 合同已對逾期交房違約金作出約走,嚴格意義上講,并不適用該條司法解釋的規(guī)定。而最高人 民法院明確將同地段同類房屋租金標準作為了確走逾期交房給購房者造成的損失賠償額的依據(jù)， 是由于同地段同類房屋租金標準與購房者可能遭受的損失存在很大程度上的相似性。但通過這 種方法計算的損失與購房者實際遭受的扌員失并不完全等同，最多只能算是對損失的一種推走

12、， 在訴訟或仲裁中,如果購房者可以舉示充分證據(jù)證明其損失的大小，或者可以舉示其除了租金 損失外還存在其他損失,那么這種推走便不再具有合理性。3.法院或仲裁機構(gòu)作出調(diào)整的自由 裁量界限合同法雖未限制約走違約金的上限，但對違約金上限的限制條款在相關(guān)的司法解 釋中均有體現(xiàn)。具中，最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的 解釋第十六條規(guī)走:當事人以約定違約金過高為由請求減少的,應(yīng)當以違約金超過造成的損 失30%為標準適當減少;當事人以約走的違約金低于造成的損失為由請求增加的,應(yīng)當以違 約造成的損失確走違約金數(shù)額。也就是說,對于違約金過高的情況，法院或仲裁機構(gòu)是在超過 損失30%的幅

13、度以內(nèi)予以適當減少,并未強制要求降低至與損失持平,此時,裁判者具有一 走的自由裁呈權(quán)限；而對于違約金低于造成損失的情況,則應(yīng)當以確走的實際損失（起碼也應(yīng) 當是法律推走造成的損失）額作為調(diào)整增加的依據(jù)和標準,實際上杜絕了裁判者可以自由 裁星的權(quán)限。因此，本案仲裁庭是否需要對逾期違約金予以調(diào)整，則必須建立在逾期交房所造 成的損失已經(jīng)能夠完全確走的前提下，比較其中的差額，從而作出相應(yīng)的裁決。五、結(jié)論回到 本案，既然仲裁庭已經(jīng)認走何某所舉證的房地產(chǎn)估價報告未能證明由具有合法評估資質(zhì)的機構(gòu)作出，顯然r何某理應(yīng)承擔舉證不能的法律后果，即并沒有證明約定的違約金標準低于具 實際損失，其申i青調(diào)整的請求不應(yīng)得到支持。但該份裁決書在未對證據(jù)不予認定的基礎(chǔ)上,筆 鋒一轉(zhuǎn)f在缺乏任何事實建構(gòu)的基礎(chǔ)上，隨意的判斷出合同約定的違約金標準確實低于實際損失,應(yīng)當調(diào)整為按照中國人民銀行公布的金融機構(gòu)計收同期貸款利率的標準計算較為合理的認 走，并基于此作出了一項任意性的最終裁決。而依據(jù)最高人