商業(yè)體銷售方案

1、紅海名仕公館 配套集中商業(yè)近期營銷計(jì)劃 目標(biāo)與任務(wù) 目標(biāo)與任務(wù) l集中商業(yè)物業(yè)的快速銷售計(jì)劃 l快速回籠資金 l為商業(yè)的順利營業(yè)做好基礎(chǔ)工作 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目概述 l項(xiàng)目總建筑面積13000 l總銷售戶數(shù)723套 l共四層，每層約3000 項(xiàng)目依托 項(xiàng)目為紅海名仕公館配套商業(yè)的龍頭部分，沿街商業(yè)已基本全部營業(yè) 項(xiàng)目位于新余市城北區(qū)域，仙來大道與五一路交匯處西北，正面臨街 直接輻射周邊21個(gè)成熟社區(qū)，約15萬人，常住人口8萬人 2公里范圍內(nèi)有新余四中、技師學(xué)院、工程學(xué)院等學(xué)校及市政府等機(jī)構(gòu)， 以及眾多社區(qū) 周邊的銀行、餐飲、日用百貨、公園、交通等配套相當(dāng)成熟 地段上佳 社區(qū)成熟 品位高端（名仕公館

2、） 品質(zhì)精良（物業(yè)自身） 公共配套充裕 l優(yōu)勢 銷售團(tuán)隊(duì)撤換 前期業(yè)態(tài)定位偏差 規(guī)劃設(shè)計(jì)未與最終業(yè)態(tài)定位關(guān)聯(lián) l劣勢 重新定位業(yè)態(tài)及招商工作，以調(diào)整 前期的計(jì)劃 自主銷售，利用控制，提高效率 l機(jī)遇 上億廣場、北湖帝景的影響與競爭 國家政策與樓市的影響 常規(guī)性的樓市淡季 l危脅 SWOT簡析 業(yè)態(tài)定位 業(yè)態(tài)定位格調(diào)定位 商業(yè)物業(yè)的銷售工作，必須招商先行，而招商工作，須 以業(yè)態(tài)定位為先。本項(xiàng)目目前雖無明確的業(yè)態(tài)定位，但應(yīng)與 紅海集團(tuán)、名仕公館及市場發(fā)展的未來相匹配： 紅海集團(tuán)紅海集團(tuán)目前具有全國性的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，品牌口碑良好，投資者懷有目前具有全國性的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，品牌口碑良好，投資者懷有期待期待 業(yè)態(tài)

3、定位格調(diào)定位 名仕公館在本地為高檔社區(qū)，且很多業(yè)主為國家機(jī)關(guān)工作人員、教職員名仕公館在本地為高檔社區(qū)，且很多業(yè)主為國家機(jī)關(guān)工作人員、教職員 工等高素質(zhì)群體為主，配套的商業(yè)應(yīng)與之生活需求和生活情趣相匹配工等高素質(zhì)群體為主，配套的商業(yè)應(yīng)與之生活需求和生活情趣相匹配 業(yè)態(tài)定位格調(diào)定位 隨著社會的發(fā)展進(jìn)步，商業(yè)的細(xì)分日益明顯，新陳代謝加快，商業(yè)定位應(yīng)具有時(shí)代的前瞻隨著社會的發(fā)展進(jìn)步，商業(yè)的細(xì)分日益明顯，新陳代謝加快，商業(yè)定位應(yīng)具有時(shí)代的前瞻 性和未來的包容性，需與其它賣場進(jìn)行差異化經(jīng)營，以保持整潔、高雅、時(shí)尚、健康的形象，性和未來的包容性，需與其它賣場進(jìn)行差異化經(jīng)營，以保持整潔、高雅、時(shí)尚、健康的形象

4、， 對業(yè)主的生活和企業(yè)的品牌形象有良好的促進(jìn)作用。而衰退型業(yè)態(tài)不僅影響形象、攪擾業(yè)主對業(yè)主的生活和企業(yè)的品牌形象有良好的促進(jìn)作用。而衰退型業(yè)態(tài)不僅影響形象、攪擾業(yè)主 生活，而且面臨淘汰所帶來的長期經(jīng)營問題，影響投資者的購買信心生活，而且面臨淘汰所帶來的長期經(jīng)營問題，影響投資者的購買信心 銷售與招商工作的密切關(guān)聯(lián)性 現(xiàn)項(xiàng)目因面臨業(yè)態(tài)定位調(diào)整與銷售團(tuán)隊(duì)替換帶來的雙重壓力，且面臨房地產(chǎn) 行業(yè)的特性，即銷售與經(jīng)營的淡旺季的影響，一年不慎，需再等一年，這一狀況 對開發(fā)產(chǎn)商形成嚴(yán)重影響，因此，必須有嚴(yán)謹(jǐn)、專業(yè)、縝密的計(jì)劃。 以商業(yè)的運(yùn)營旺季以商業(yè)的運(yùn)營旺季陽歷年末、農(nóng)歷年前為基點(diǎn)，倒推計(jì)劃流程陽歷年末、農(nóng)

5、歷年前為基點(diǎn)，倒推計(jì)劃流程 即商業(yè)物業(yè)必須在即商業(yè)物業(yè)必須在20182018年春節(jié)前營業(yè)或試營業(yè)年春節(jié)前營業(yè)或試營業(yè) 商業(yè)營業(yè)前需進(jìn)行裝修、報(bào)驗(yàn)等工作，因此需提前三個(gè)月完成銷售和招商工作商業(yè)營業(yè)前需進(jìn)行裝修、報(bào)驗(yàn)等工作，因此需提前三個(gè)月完成銷售和招商工作 因裝修涉及隱蔽工程及鋪面分割、動(dòng)線組織設(shè)計(jì)等工作，因此銷售工作應(yīng)在裝修之前基本完成，因因裝修涉及隱蔽工程及鋪面分割、動(dòng)線組織設(shè)計(jì)等工作，因此銷售工作應(yīng)在裝修之前基本完成，因 此，銷售任務(wù)應(yīng)達(dá)到設(shè)定此，銷售任務(wù)應(yīng)達(dá)到設(shè)定的目標(biāo)的目標(biāo) 基于基于上述因素，銷售任務(wù)應(yīng)為：上述因素，銷售任務(wù)應(yīng)為：20172017年年1111月月之前，應(yīng)之前，應(yīng)至少完成

6、至少完成6060% %的銷售面積（套數(shù)大致與此一的銷售面積（套數(shù)大致與此一 致致），春節(jié)前完成），春節(jié)前完成80%-85%80%-85%。 進(jìn)度計(jì)劃 營銷計(jì)劃 l目標(biāo)計(jì)劃進(jìn)度 年內(nèi)總體銷售進(jìn)度計(jì)劃如下表： 紅海名仕公館集中商業(yè)體銷售進(jìn)度計(jì)劃紅海名仕公館集中商業(yè)體銷售進(jìn)度計(jì)劃 2017年6月2017年7月2017年8月2017年9月2017年10月2017年11月2017年12月2018年1月2018年2月 銷售面積4003006003000 36001200800400600 銷售套數(shù)213370170 23070452133 回籠資金(萬元)4803607204500648024001680

7、10001500 售款累計(jì)480840156060601254014940166201762019120 面積累計(jì)（）40070013004300 7900 9100 9900 10300 10900 銷售面積累計(jì)比例3%5%10%33%61%70%76%79%84% 營銷計(jì)劃 l目標(biāo)計(jì)劃進(jìn)度 節(jié)點(diǎn)控制： 營銷計(jì)劃 l基本策略 為快速回籠資金，視市場行情，可以將自銷、分銷與電商結(jié)合的方式。 如果市場反饋良好，銷售順利，將以自銷為主，只分配少量鋪面進(jìn)行分 銷或電商銷售。 營銷計(jì)劃 l基本策略 為實(shí)現(xiàn)最大化的利潤、降低銷售過程中的風(fēng)險(xiǎn)、便于調(diào)整銷售進(jìn)度， 推出房源的順序?yàn)椋旱诙⑷龑邮淄?，其次為?/p>

8、四層，最后為第一層。 價(jià)值及價(jià)格中等的第二、三層推出，即可快速回籠資金，又可測試市場 反饋，以便于調(diào)整策略和后續(xù)價(jià)格，第四層價(jià)格及價(jià)值都較差，銷售速 度估計(jì)較慢，而最有價(jià)值的第一層，則是利潤貢獻(xiàn)層，也是考慮自持或 自營的最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，因此置于最后推向市場。 營銷計(jì)劃 l促銷政策 可根據(jù)銷售進(jìn)度，適時(shí)進(jìn)行一些優(yōu)惠活動(dòng)或銷售策略。備選的策略有： l 原業(yè)主購買優(yōu)先或優(yōu)惠，指紅海公司的其它項(xiàng)目業(yè)主，如名仕公館 的業(yè)主購買優(yōu)惠； l 原業(yè)主及已購業(yè)主購買時(shí)的優(yōu)惠或獎(jiǎng)勵(lì)； l 團(tuán)購獎(jiǎng)勵(lì)或優(yōu)惠； l 大體量購買者的優(yōu)惠政策 營銷計(jì)劃 l推廣事項(xiàng) n 現(xiàn)場包裝，包括售樓部內(nèi)部及室外如墻體等 n 已有（如有）戶外廣告牌位的更換 n 公交車體廣告、車站牌廣告等 n 微信群、微博、公眾號等自媒體宣傳 n 物料制作，如海報(bào)