房屋驗(yàn)房問題分析案例

1、房屋驗(yàn)房問題分析案例房屋驗(yàn)房問題分析案例編制：編制： 審核：審核： 時(shí)間：時(shí)間：2010年年10月月 隨著現(xiàn)在人們生活水平的日益提高，越來越多的業(yè)主在拿房后想到的第一件事情便是驗(yàn)房。 如何去驗(yàn)房？大多數(shù)業(yè)主往往首選的是驗(yàn)房師。通過驗(yàn)房師的驗(yàn)房，業(yè)主可以充分的去了解自己所購買的房屋質(zhì)量究竟怎么樣？可以根據(jù)驗(yàn)房師所出具的驗(yàn)房報(bào)告，去維護(hù)自己的權(quán)益。 究竟驗(yàn)房師所出具的驗(yàn)房報(bào)告的內(nèi)容是否合理，這次本人就拿江寧東渡國際青年城的驗(yàn)房報(bào)告，給大家做這次的案例分析。地 點(diǎn)： 驗(yàn)收樓盤： 開發(fā) 商： 物業(yè)公司： 戶型、面積：高層、小戶型住宅；54 - 85平米 驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)的問題：驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)的問題：1.高層住宅進(jìn)戶

2、門內(nèi)開，不符合消防規(guī)定；2.廚房無燃?xì)鈭?bào)警器；3.廚房燃?xì)夤芸谖捶饽z；4.廚房陽臺外開門關(guān)上后底部不平行，左右縫隙較大；5.廚房陽臺雨水管阻燃圈脫落；6.廚房陽臺護(hù)欄表面大面積生銹；7.衛(wèi)生間未預(yù)留排氣孔；8.臥室兩扇外開窗左窗壓條短、右窗無壓條；9.衛(wèi)生間內(nèi)三處插座全部缺零線；10.臥室墻面空鼓；11.弱電箱內(nèi)無智能模塊；12.次臥空調(diào)孔不合理；13.廚房頂棚滲水；14.臥室飄窗臺面滲水。一、高層住宅進(jìn)戶門內(nèi) 開，不符合消防規(guī)定； （進(jìn)戶門內(nèi)開）（進(jìn)戶門內(nèi)開）問題解析：問題解析： 關(guān)于進(jìn)戶門到底是內(nèi)開還是外開的問題，首先從消防的角度來說，的確不利于業(yè)主的逃生。但是該驗(yàn)房師也確實(shí)有些夸大其詞，

3、從消防法和住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收規(guī)程來講，沒有明確規(guī)定高層住宅的進(jìn)戶門必須內(nèi)開或外開。只能講開發(fā)商在當(dāng)初設(shè)計(jì)時(shí)沒有考慮周全，給業(yè)主在以后的裝修中帶來不必要的麻煩。 住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收規(guī)程中分戶門驗(yàn)收規(guī)定：1 .驗(yàn)收內(nèi)容：分戶門的種類、性能、開啟及外觀質(zhì)量。2 .質(zhì)量要求：分戶門的種類、性能應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，開啟靈活，關(guān)閉嚴(yán)密，無倒翹，表面色澤均勻，無明顯損傷和劃痕。3 .檢查方法：檢查質(zhì)保書及檢測報(bào)告，觀察、開啟檢查。4 .檢查數(shù)量：全數(shù)檢查。二、廚房無燃?xì)鈭?bào)警器；（廚房無燃?xì)鈭?bào)警器）（廚房無燃?xì)鈭?bào)警器）問題解析：問題解析： 關(guān)于是否安裝煤氣報(bào)警器的問題，因?yàn)閺淖≌O(shè)計(jì)規(guī)范和住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收

4、規(guī)程中沒有明確規(guī)定廚房必須要安裝煤氣報(bào)警器。 作為開發(fā)商來說不裝是本份，安裝是情份。業(yè)主也沒有必要聽信驗(yàn)房師的話去找開發(fā)商理論。三、廚房燃?xì)夤芸谖捶饽z；（廚房燃?xì)夤艿溃◤N房燃?xì)夤艿溃﹩栴}解析：問題解析： 對于此項(xiàng)問題作為驗(yàn)房師估計(jì)是混淆了煤氣管道與給水管道的安裝區(qū)別。 根據(jù)住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收規(guī)程只有給水管道在安裝時(shí)提出穿過樓板的套管與管道之間縫隙宜用阻燃密實(shí)材料填實(shí)，而并沒有提及燃?xì)夤艿?。住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收規(guī)程給水管道安裝工程中規(guī)定：管道穿過墻壁和樓板，應(yīng)設(shè)置套管。安裝在樓板內(nèi)的套管，其頂部高出裝飾地面20mm；安裝在衛(wèi)生間及廚房內(nèi)的套管，其頂部應(yīng)高出裝飾地面50mm，底部應(yīng)與樓板底面相

5、平；安裝在墻壁內(nèi)的套管其兩端與飾面相平。穿過樓板的套管與管道之間縫隙宜用阻燃密實(shí)材料填實(shí)，且端面應(yīng)光滑。管道的接口不得設(shè)在套管內(nèi)。四、廚房陽臺外開門關(guān)上后底部不平行，左右縫隙較大；（廚房陽臺外開門）（廚房陽臺外開門）問題解析：問題解析： 這個(gè)問題作為開發(fā)商，既然業(yè)主提出了這個(gè)問題，開發(fā)商理應(yīng)進(jìn)行整改。畢竟門窗開啟關(guān)閉不嚴(yán)密很容易影響以后業(yè)主的使用。 住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收規(guī)程門窗工程的驗(yàn)收規(guī)定：門窗開啟性能1 驗(yàn)收內(nèi)容：門窗開關(guān)使用性能。2 質(zhì)量要求：門窗應(yīng)開關(guān)靈活、關(guān)閉嚴(yán)密，無倒翹。3 檢查方法：觀察、手扳檢查；開啟和關(guān)閉檢查。4 檢查數(shù)量：全數(shù)檢查。五、廚房陽臺雨水管阻燃圈 脫落；（廚房陽臺

6、雨水管）（廚房陽臺雨水管）問題解析：問題解析： 從上圖中看出，作為開發(fā)商雖然主下水管道上套有阻火圈，但是阻火圈的安裝固定不是很牢固，對于業(yè)主提出的這個(gè)問題，應(yīng)該進(jìn)行整改。住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收規(guī)程排水管道安裝工程規(guī)定： 高層建筑內(nèi)明設(shè)排水塑料管道，當(dāng)設(shè)計(jì)要求采取防止火災(zāi)貫穿措施時(shí)，應(yīng)符合下列規(guī)定：1) 立管管徑大于或等于110mm時(shí)，在樓板貫穿部位應(yīng)設(shè)置阻火圈或長度不小于500mm的防火套管，且應(yīng)在防火套管周圍筑阻水圈。2) 管徑大于或等于110mm的橫支管與暗設(shè)立管相連時(shí)，墻體貫穿部位應(yīng)設(shè)置阻火圈或長度不小于300mm的防火套管，且防火套管的明露部分長度不宜小于200mm。3）橫干管穿越防火分

7、區(qū)隔墻時(shí)，管道穿越墻體的兩側(cè)應(yīng)設(shè)置阻火圈或長度不小于500mm的防火套管。六、廚房陽臺護(hù)欄表面 大面積生銹；（廚房陽臺護(hù)欄）（廚房陽臺護(hù)欄）問題解析：問題解析： 估計(jì)開發(fā)商在做陽臺護(hù)欄的時(shí)候，沒有對護(hù)欄做防銹處理，導(dǎo)致護(hù)欄生銹。業(yè)主提出的問題要求合理，應(yīng)給予整改。 住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收規(guī)程護(hù)欄和扶手工程中規(guī)定： 護(hù)欄和扶手的材質(zhì)、造型、尺寸、高度、欄桿間距應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，安裝牢固，無毛刺，并應(yīng)符合下列規(guī)定：1）護(hù)欄應(yīng)以堅(jiān)固、耐久的材料制作，并能承受荷載規(guī)范規(guī)定的水平荷載。2）陽臺、外廊、內(nèi)天井及上人屋面等臨空處欄桿高度不應(yīng)小于1.05m，中高層、高層建筑的欄桿高度不應(yīng)低于1.10m。3）欄桿應(yīng)

8、采用不宜攀登的構(gòu)造。當(dāng)采用花式護(hù)欄或有水平桿件時(shí)，應(yīng)設(shè)置防攀爬（設(shè)置金屬密網(wǎng)或鋼化玻璃肋）措施。4）樓梯扶手高度不應(yīng)小于0.9m，水平段桿件長度大于0.5m時(shí)，其扶手高度不應(yīng)小于1.05m。5）欄桿垂直桿件的凈距不應(yīng)大于0.11m。6）外窗臺低于0.9m，應(yīng)有防護(hù)措施。7）護(hù)欄玻璃應(yīng)使用公稱厚度不小于12mm的鋼化玻璃或鋼化夾層玻璃。當(dāng)護(hù)欄一側(cè)距樓地面高度5m及以上時(shí)，應(yīng)使用鋼化夾層玻璃。8）當(dāng)設(shè)計(jì)文件規(guī)定室內(nèi)樓梯欄桿由住戶自理時(shí)，應(yīng)設(shè)置安全防護(hù)措施。七、衛(wèi)生間未預(yù)留排氣孔；問題解析：問題解析： 驗(yàn)房師提出的這個(gè)問題只能講作為開發(fā)商在前期房屋設(shè)計(jì)上的一個(gè)設(shè)計(jì)缺陷。如果業(yè)主需要開發(fā)商進(jìn)行整改則要

9、咨詢一下開發(fā)商查看原房屋設(shè)計(jì)圖紙后再做定論。( (衛(wèi)生間）衛(wèi)生間） 住宅設(shè)計(jì)規(guī)范第6.4.3 條規(guī)定： 無外窗的衛(wèi)生間，應(yīng)設(shè)置有防回流構(gòu)造的排氣通風(fēng)道，并預(yù)留安裝排氣機(jī)械的位置和條件。八、臥室兩扇外開窗左窗壓 條短、右窗無壓條；（門窗邊）（門窗邊）問題解析：問題解析： 門窗壓條的問題，說明前期門窗安裝過程當(dāng)中沒有安裝到位所導(dǎo)致，作為開發(fā)商對于業(yè)主提出的問題應(yīng)該進(jìn)行整改。 住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收規(guī)程中規(guī)定：門窗扇的橡膠密封條或毛氈密封條1 驗(yàn)收內(nèi)容：門窗扇的橡膠密封條或毛氈密封條。2 質(zhì)量要求：門窗扇的橡膠密封條或毛氈密封條應(yīng)安裝完好，不應(yīng)脫槽。鋁合金門窗的橡膠密封條應(yīng)在轉(zhuǎn)角處斷開,并用密封膠在轉(zhuǎn)

10、角處固定。3 檢查方法：觀察、手扳檢查。4 檢查數(shù)量：全數(shù)檢查。九、衛(wèi)生間內(nèi)三處插座全部 缺零線；（衛(wèi)生間插座）（衛(wèi)生間插座）問題解析：問題解析： 這種問題大都出現(xiàn)在電路安裝時(shí)強(qiáng)電線管中漏穿零線或配電箱中零線接頭沒有連接進(jìn)戶零線，以及零線線路斷線所導(dǎo)致。 住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收規(guī)程中規(guī)定：開關(guān)、插座安裝1 驗(yàn)收內(nèi)容：開關(guān)插座型號、位置、PE線連串接。2 質(zhì)量要求：開關(guān)為同一系列、通斷位置一致，安裝位置距門框邊1520cm。衛(wèi)生間防護(hù)02區(qū)內(nèi)，嚴(yán)禁設(shè)置電源插座。安裝高度在1.8m以下的電源插座應(yīng)采用安全型插座；衛(wèi)生間電源插座、非封閉陽臺插座應(yīng)采用防濺裂插座；洗衣機(jī)、電熱水器、空調(diào)電源插座應(yīng)帶開關(guān)。

11、單相三孔插座左中性線、右相線、上接地；PE線不得串接。面板安裝緊貼墻面，面板四周無縫隙。3 檢查方法：對照規(guī)范和設(shè)計(jì)圖紙檢查開關(guān)、插座型號。核查插座安全門。通電后用插座相位檢測儀檢查接線。打開插座面板查看PE線連接。4 檢查數(shù)量：全數(shù)檢查。PE是否串接每戶抽查不少于兩處，并做好已查標(biāo)記。十、臥室墻面空鼓；問題解析：問題解析： 墻面、地面空鼓問題目前已經(jīng)作為房屋建筑的質(zhì)量通病存在，作為業(yè)主有權(quán)利要求開發(fā)商對這些空鼓進(jìn)行維修。（室內(nèi)墻面空鼓）（室內(nèi)墻面空鼓） 住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收規(guī)程中規(guī)定：水泥樓地面面層粘結(jié)質(zhì)量1 驗(yàn)收內(nèi)容：水泥樓地面面層粘結(jié)質(zhì)量。2 質(zhì)量要求：面層與基層應(yīng)結(jié)合牢固，無空鼓。3

12、檢驗(yàn)方法：用小錘輕擊，沿自然間進(jìn)深和開間兩個(gè)方向每間隔400500 mm均勻布點(diǎn)，逐點(diǎn)敲擊。注：空鼓面積不大于400cm2，且每自然間（標(biāo)準(zhǔn)間）不多于2處可不計(jì)。（20 cm*20 cm）4 檢查數(shù)量：對所有布點(diǎn)全數(shù)檢查。室內(nèi)墻面面層粘結(jié)質(zhì)量1 驗(yàn)收內(nèi)容：室內(nèi)墻面面層與基層粘結(jié)質(zhì)量。2 質(zhì)量要求：抹灰層與基層之間及各抹灰層之間必須粘結(jié)牢固，不應(yīng)有脫層、空鼓等缺陷。3 檢驗(yàn)方法：空鼓用小錘在可擊范圍內(nèi)輕擊，間隔400500mm均勻布點(diǎn)，逐點(diǎn)敲擊。注：空鼓面積不大于400cm2，且每自然間（標(biāo)準(zhǔn)間）不多于2處可不計(jì)。4 檢查數(shù)量：全數(shù)檢查十一、弱電箱內(nèi)無智能模塊；（室內(nèi)弱電箱）（室內(nèi)弱電箱）問題解

13、析：問題解析： 此問題只能說明開發(fā)商在前期施工當(dāng)中漏裝了智能化模塊。作為開發(fā)商應(yīng)該進(jìn)行補(bǔ)裝。 住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收規(guī)程中智能建筑驗(yàn)收規(guī)定：多媒體箱安裝1 驗(yàn)收內(nèi)容：多媒體系統(tǒng)配置，線路（管）。2 質(zhì)量要求：每套住宅應(yīng)設(shè)置多媒體箱。語音、數(shù)據(jù)、電視器件接口齊全。語音、數(shù)據(jù)、電視進(jìn)線（管）齊全。弱電線纜符合設(shè)計(jì)要求。3 檢查方法：觀察檢查。核查弱電線纜、標(biāo)記、型號。4 檢查數(shù)量：全數(shù)檢查。十二、次臥空調(diào)孔不合理；（空調(diào)插座位置）（空調(diào)插座位置）（空調(diào)孔位置）（空調(diào)孔位置）問題解析：問題解析： 上圖所反映的問題，只能說明開發(fā)商在房屋設(shè)計(jì)當(dāng)中沒有考慮到業(yè)主對于空調(diào)的使用。作為業(yè)主也存在一個(gè)疑惑，次臥室

14、到底是應(yīng)該裝掛壁空調(diào)好？還是應(yīng)該裝柜機(jī)好？ 一般來說空調(diào)孔的位置和空調(diào)插座的位置都應(yīng)該靠在一起，方便空調(diào)的安裝和使用。 十三、廚房頂棚滲水；（廚房頂棚滲水）（廚房頂棚滲水）問題解析：問題解析： 細(xì)看該圖其實(shí)應(yīng)該包含兩方面問題：1、廚房主排水管沒有安裝阻火圈；2、作為開發(fā)商，廚衛(wèi)間的防水沒有處理好，導(dǎo)致滲水。 住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收規(guī)程中廚衛(wèi)間、開放式陽臺等有防水、排水要求的樓地面驗(yàn)收規(guī)定：1驗(yàn)收內(nèi)容：廚衛(wèi)間、開放式陽臺等有防水、排水要求的樓地面防水質(zhì)量。2質(zhì)量要求：防水地面不得存在滲漏和積水現(xiàn)象，排水暢通。3檢驗(yàn)方法：蓄水、放水后檢查。蓄水深度不小于20，蓄水時(shí)間不少于24小時(shí)。4檢查數(shù)量：全數(shù)

15、檢查。十四、臥室飄窗臺面滲水。十四、臥室飄窗臺面滲水。（臥室窗臺面滲水）（臥室窗臺面滲水）問題解析：問題解析： 開發(fā)商窗邊防水未處理到位導(dǎo)致滲水，應(yīng)由開發(fā)商進(jìn)行整改。 住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收規(guī)程中外窗防水驗(yàn)收規(guī)定：1 驗(yàn)收內(nèi)容：住宅外窗的防水性能。2 質(zhì)量要求：1）建筑外墻金屬窗、塑料窗水密性、氣密性應(yīng)由經(jīng)備案的檢測單位進(jìn)行現(xiàn)場抽檢合格 。2）門窗框與墻體之間采用密封膠密封。密封膠表面應(yīng)光滑、順直，無裂縫。3）住宅工程外窗及周邊不應(yīng)有滲漏。3 檢驗(yàn)方法：1）建筑外墻金屬窗、塑料窗的現(xiàn)場抽樣檢測報(bào)告。2）淋水觀察檢查或雨后檢查。 采用人工淋水試驗(yàn)，每34層（有挑檐的每1層）設(shè)置一條橫向淋水帶，淋水時(shí)間不少于1小時(shí)后進(jìn)戶目測觀察檢查，對戶內(nèi)外門、窗發(fā)現(xiàn)有滲漏水、滲濕、印水現(xiàn)象的部位作醒目標(biāo)記，查明滲漏原因，并將檢查、處理情況作出詳細(xì)書面記錄。4 檢查數(shù)量：1）建筑外墻金屬窗、塑料窗現(xiàn)場抽樣數(shù)量按現(xiàn)行國家驗(yàn)收規(guī)范窗復(fù)驗(yàn)要求的數(shù)量，現(xiàn)場檢測可代替窗進(jìn)場抽樣