第一章_房屋管理與維修概論(3-4)

1、房屋管理與維修實(shí)務(wù)武漢職業(yè)技術(shù)學(xué)院建筑工程學(xué)院-張艷敏 任務(wù)三 房屋維修質(zhì)量管理工作一、房屋維修質(zhì)量管理工作概述 房屋維修質(zhì)量管理是指為保證和提高維修工程質(zhì)量，貫徹“預(yù)防為主”，為下道工序負(fù)責(zé)、為住戶負(fù)責(zé)而進(jìn)行的一系列管理工作的總和。施工項(xiàng)目的質(zhì)量管理是一種一次性的動(dòng)態(tài)過程。 所謂動(dòng)態(tài)管理過程，指的是維修施工項(xiàng)目管理的對象、內(nèi)容和重點(diǎn)，都隨著工程的進(jìn)展而變化，而且某一階段工程質(zhì)量的好壞，是建立在前一階段質(zhì)量管理工作基礎(chǔ)之上的。1.房屋維修質(zhì)量管理的指導(dǎo)思想 搞好房屋維修質(zhì)量管理，必須樹立正確的指導(dǎo)思想，主要有下列幾方面：(1)明確對質(zhì)量的全面認(rèn)識(shí)。(2)樹立全面質(zhì)量管理的基本觀點(diǎn)。(3)正確處

2、理質(zhì)量、成本、工期間的關(guān)系。2.房屋維修質(zhì)量管理的內(nèi)容 房屋維修質(zhì)量管理要做好以下幾個(gè)方面的工作：(1)建立健全質(zhì)量監(jiān)督檢查機(jī)構(gòu)(2)質(zhì)量機(jī)構(gòu)和質(zhì)檢人員必須堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)(3)堅(jiān)持貫徹班組自檢、互檢和交接檢查制度(4)在施工準(zhǔn)備階段，應(yīng)熟悉施工條件和施工圖紙，了解工程技術(shù)要求，這是為提高施工組織設(shè)計(jì)質(zhì)量、制定質(zhì)量管理計(jì)劃與質(zhì)量保證措施、提供控制質(zhì)量的可靠依據(jù)。 (5)在施工過程中，加強(qiáng)中間檢查與技術(shù)復(fù)核工作，特別是對關(guān)鍵部位的檢查復(fù)核工作。 (6)搞好施工質(zhì)量的檢查驗(yàn)收。 (7)加強(qiáng)現(xiàn)場對建筑物配件、成品與半成品的檢查驗(yàn)收。 (8)嚴(yán)格對建筑材料的品種、規(guī)格和質(zhì)量進(jìn)行檢查驗(yàn)收。 (10)對已交付使用

3、的維修工程要進(jìn)行質(zhì)量跟蹤，實(shí)行質(zhì)量回訪。在保修期內(nèi)，因施工造成質(zhì)量問題時(shí)，按合同規(guī)定負(fù)責(zé)保修。二、維修施工項(xiàng)目的質(zhì)量保證體系（一）、質(zhì)量保證體系的概念 質(zhì)量保證體系，是企業(yè)以保證和提高工程質(zhì)量為目標(biāo)，運(yùn)用系統(tǒng)的概念和方法，把各部門、各環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理職能組織起來，形成一個(gè)有明確任務(wù)、職責(zé)和權(quán)限，相互協(xié)調(diào)、互相促進(jìn)的有機(jī)整體。（二）、質(zhì)量保證體系的內(nèi)容 維修施工項(xiàng)目的質(zhì)量保證體系一般由思想工作體系、質(zhì)量形成過程的控制體系和組織保證體系組成。(1)思想工作體系。(2)質(zhì)量控制體系。(3)組織保證體系。質(zhì)量保證體系的內(nèi)容：質(zhì)量保證體系的內(nèi)容： 任務(wù)四、房屋維修計(jì)劃管理房屋本體維修養(yǎng)護(hù)表.doc 思考：

4、物業(yè)公司為什么要制定房屋維修計(jì)劃？ 房屋維修計(jì)劃的作用是什么？一、房屋維修計(jì)劃管理的意義和任務(wù)（一）房屋維修計(jì)劃房屋維修計(jì)劃作為物業(yè)管理公司的一項(xiàng)重要管理職能，是對物業(yè)管理公司所管房屋開展維修活動(dòng)的事先安排。房屋維修計(jì)劃的內(nèi)容主要包括： 房屋維修的計(jì)劃目標(biāo) 實(shí)施方案 相應(yīng)的保證性措施1、房屋維修的計(jì)劃目標(biāo)：維修工作的數(shù)量是指在計(jì)劃時(shí)期內(nèi)預(yù)期對所需維修的房屋、房屋的部位、維修工作的內(nèi)容及相應(yīng)的實(shí)物工程量和工作量的一種規(guī)定。維修工作質(zhì)量是指對計(jì)劃期內(nèi)所需維修的房屋的質(zhì)量要求。維修工作效益是指維修成果與成本的關(guān)系，具體反映在維修工程成本、勞動(dòng)生產(chǎn)率及維修工程工期等效益指標(biāo)上。2、實(shí)施方案的內(nèi)容包括：

5、計(jì)劃期內(nèi)維修工作的時(shí)間安排實(shí)施維修工作的方式維修工程的技術(shù)方案及組織措施3、房屋維修計(jì)劃的保證性措施房屋維修資金使用計(jì)劃物資供應(yīng)計(jì)劃勞動(dòng)力計(jì)劃技術(shù)支持計(jì)劃（二）.房屋維修計(jì)劃體系（1）按計(jì)劃內(nèi)容分， 房屋維修施工計(jì)劃（主體計(jì)劃） 企業(yè)各部門的保證性計(jì)劃 材料采購供應(yīng)計(jì)劃、勞動(dòng)力計(jì)劃、機(jī)具供應(yīng)計(jì)劃、資金使用計(jì)劃等，均屬于輔助性計(jì)劃。注意：制定房屋維修計(jì)劃時(shí)，必須處理好維修施工計(jì)劃與其他保證性計(jì)劃的系統(tǒng)關(guān)系，保持計(jì)劃內(nèi)容、形式、數(shù)量、質(zhì)量指標(biāo)的相互適應(yīng)、相互協(xié)調(diào)及相互統(tǒng)一。同時(shí)，還必須根據(jù)房屋維修工作的特點(diǎn)，不斷調(diào)整、完善維修計(jì)劃的內(nèi)容和指標(biāo)，努力促進(jìn)維修工作的正常開展，確保物業(yè)管理公司房屋維修計(jì)

6、劃的全面貫徹實(shí)施（2）按計(jì)劃期的長短分年度計(jì)劃季度計(jì)劃月度計(jì)劃操作性或?qū)嵤┬缘挠?jì)劃?？刂菩杂?jì)劃二、房屋維修計(jì)劃管理1.房屋維修計(jì)劃管理的意義 通過合理安排和有效協(xié)調(diào)，高效率地利用企業(yè)現(xiàn)有的生產(chǎn)要素，協(xié)調(diào)好物業(yè)企業(yè)各職能部門的關(guān)系，從而使房屋維修工作正常開展。2.房屋維修計(jì)劃管理的內(nèi)容包括： 計(jì)劃編制、 計(jì)劃檢查、 計(jì)劃調(diào)整、 計(jì)劃總結(jié)、 其中積極做好計(jì)劃工作的綜合平衡，是維修計(jì)劃管理的基本工作。3.房屋維修計(jì)劃管理的特點(diǎn)(1)計(jì)劃的自主性差(2)計(jì)劃的多變性(3)計(jì)劃的不均衡性4.房屋維修計(jì)劃管理的任務(wù)(1) 制定房屋維修計(jì)劃，確定合理的房屋維修周期、維修范圍和維修方案。(2)做好房屋維修計(jì)劃

7、的綜合平衡和優(yōu)化工作，提高綜合經(jīng)濟(jì)效益。(3) 通過控制和協(xié)調(diào)手段，保證生產(chǎn)有節(jié)奏、有秩序地進(jìn)行。(4)做好執(zhí)行情況的檢查、統(tǒng)計(jì)和分析。5.房屋維修計(jì)劃管理的目的(1)有計(jì)劃地對房屋進(jìn)行維修保養(yǎng)，盡可能地避免房屋維修工作的盲目性。(2)保證合理使用維修資金，努力使用戶滿意，提高物業(yè)管理公司的信譽(yù)。(3)提高房屋維修管理水平，實(shí)現(xiàn)房屋維修目標(biāo)，全面完成維修任務(wù)。三、房屋維修計(jì)劃的編制1.房屋維修計(jì)劃編制的原則 實(shí)事求是 量力而行 留有余地即從房屋維修工程的實(shí)際出發(fā)，計(jì)劃的編制既考慮到必要，又考慮到可能。2.房屋維修計(jì)劃的內(nèi)容(1)房屋維修施工計(jì)劃。(2)房屋維修輔助計(jì)劃。房屋維修施工力量計(jì)劃。房

8、屋維修材料供應(yīng)計(jì)劃。房屋維修機(jī)具供應(yīng)計(jì)劃。房屋維修技術(shù)支持計(jì)劃。房屋維修資金使用計(jì)劃。房屋維修成本及利潤計(jì)劃。3.房屋維修計(jì)劃的編制方法 (1)編制依據(jù)。依據(jù)黨和國家對房地產(chǎn)管理的方針、政策以及必要的經(jīng)濟(jì)預(yù)測和技術(shù)預(yù)測資料。房屋的完損狀況。物業(yè)管理公司自身的條件編制房屋維修計(jì)劃 (2)年度維修計(jì)劃的編制。 (3)季度維修計(jì)劃的編制。（4）月度維修計(jì)劃的編制。四、房屋維修計(jì)劃的執(zhí)行和控制維修計(jì)劃執(zhí)行情況檢查的主要內(nèi)容有：計(jì)劃指標(biāo)分解及措施落實(shí)情況；計(jì)劃指標(biāo)的完成情況；原計(jì)劃的正確程度；執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題及解決的辦法；有哪些經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)等房屋維修計(jì)劃控制的主要內(nèi)容包括：維修項(xiàng)目的進(jìn)度、產(chǎn)量、質(zhì)量、成本和安全等。其控制的手段應(yīng)為各級(jí)人員深入實(shí)際地檢查，召集有關(guān)會(huì)議等練習(xí)與思考題1（1）“全程”房屋管理與維修工作模式產(chǎn)生的原因？有什么