徐州、鎮(zhèn)江兩城市取地可行性報告

1、2010年徐州、鎮(zhèn)江兩城市取地可行性分析報告2010.122010年徐州取地可行性分析報告年徐州取地可行性分析報告目目 錄錄第一部分第一部分 徐州城市宏觀分析徐州城市宏觀分析第二部分第二部分 徐州房地產市場分析徐州房地產市場分析第三部分第三部分 取地建議取地建議徐州城市宏觀分析徐州城市宏觀分析交通樞紐城市交通樞紐城市 徐州歷來是中國重要的交通樞紐城市，其城市發(fā)展規(guī)劃也將其城市性質之一定義為全國綜合性交通主樞紐。 公路方面：現有四條高速公路經過：霍連高速（霍爾果斷連云港）、京福高速（北京福州）、京滬高速（北京上海）、徐宿寧高速（徐州宿遷南京）。 鐵路方面：境內現有鐵路線31條，其中專用線26條，

2、站點10余個，京滬、隴海兩大鐵路干線在此交匯。隨著京滬高速鐵路2010年全線貫通，屆時位居中點的徐州抵達京滬兩地的時間僅需2.5個小時。 航空方面：徐州觀音機場已經開通了全國40多條航線。老城區(qū)新城區(qū)工業(yè)區(qū) 規(guī)劃戰(zhàn)略：東進、南擴、北造、西延規(guī)劃期內主城區(qū)建設用地以向東和東南方向發(fā)展為主，控制向西北發(fā)展，嚴格限制向西南發(fā)展。向東和東南方向發(fā)展為主，控制向西北發(fā)展，嚴格限制向西南發(fā)展。規(guī)劃結構：徐州城市空間發(fā)展布局框架為“雙心+五區(qū)”結構“雙心”指以淮海路和中山路地區(qū)為代表的老城區(qū)；徐州新區(qū)，也是城市的行政、商務中心?！拔鍏^(qū)”即城東新區(qū)、銅山新區(qū)、金山橋片區(qū)、壩山片區(qū)、九里山片區(qū)。在“東進南擴”的

3、城市整體規(guī)劃指導思想之下，徐州的城市規(guī)模將進一步擴大，基礎設施的建設力度也將進一步加大。受城市整體規(guī)劃及基礎設施建設的影響，更加刺激了徐州房地產市場的發(fā)展，城市外沿的拓展改善了郊區(qū)的整體居住條件，房地產郊區(qū)化的現象初步萌芽。*數據來源：鎮(zhèn)江統(tǒng)計年鑒二、城市宏觀經濟二、城市宏觀經濟國內生產總值和人均國內生產總值和人均gdpgdp 徐州經濟發(fā)展持續(xù)回升向好，全年地區(qū)生產總值2390.16億元，按可比價格計算，比上年增長13.9%，增速分別比一季度、上半年、前三季度提高1.1、0.6和0.4個百分點。其中，第一產業(yè)增加值250.56億元，增長4.7%；第二產業(yè)增加值1249.04億元，增長14.7%

4、；第三產業(yè)增加值890.56億元，增長15.6%。三次產業(yè)比例調整為10.552.337.2，第三產業(yè)增加值占地區(qū)生產總值的比重比上年提高0.6個百分點。人均地區(qū)生產總值27514元（按常住人口計算），按當年匯率折算突破4000美元，達到4028美元。城市化水平穩(wěn)步提高，年末全市城市化率達49.1%，比上年提高1.9個百分點。 二、城市宏觀經濟二、城市宏觀經濟城市發(fā)展階段城市發(fā)展階段徐州的房地產目前正處于徐州的房地產目前正處于快速發(fā)展期快速發(fā)展期，生存需求和改善型需求兼有，市場供給以數量，生存需求和改善型需求兼有，市場供給以數量為主、向注重品質方向發(fā)展。為主、向注重品質方向發(fā)展。徐州gdp總量

5、在江蘇省處于中等，總體經濟規(guī)模實力尚可，人均gdp在省內屬于較低水平，普遍低于蘇南城市，這是由于地域差別造成的，總體上來說徐州市經濟正處于持續(xù)、快速增長，這是徐州各行業(yè)包括房地產業(yè)健康發(fā)展的最大支柱。二、城市宏觀經濟二、城市宏觀經濟城市實力城市實力城市gdp(億元)gdp增長率(%)人均gdp(元)南京4230.2611.50%55290徐州徐州2390.162390.1613.90%13.90%2751427514常州2518.7011.70%56861連云港941.1313.60%21144南通2872.8014.00%40231宿遷826.8513.50%17499蘇州7400.0011

6、.00%122219淮安1121.7514.20%23300泰州1651.0213.80%35498無錫4992.0011.60%81151鹽城1917.0013.40%25553揚州1856.3913.80%41406鎮(zhèn)江1672.0813.70%54732表：表：20092009年江蘇省年江蘇省1313個地級市人均個地級市人均gdpgdp、gdpgdp及增長率比較及增長率比較 徐州徐州gdpgdp總量在江蘇總量在江蘇省處于中等，總體經省處于中等，總體經濟規(guī)模實力尚可，人濟規(guī)模實力尚可，人均均gdpgdp在省內屬于較在省內屬于較低水平，普遍低于蘇低水平，普遍低于蘇南城市，這是由于地南城市，這

7、是由于地域差別造成的，總體域差別造成的，總體上來說徐州市經濟正上來說徐州市經濟正處于持續(xù)、快速增長，處于持續(xù)、快速增長，這是徐州各行業(yè)包括這是徐州各行業(yè)包括房地產業(yè)健康發(fā)展的房地產業(yè)健康發(fā)展的最大支柱。最大支柱。15二、城市宏觀經濟二、城市宏觀經濟居民收入與消費水平居民收入與消費水平 人民生活水平持續(xù)提高。2009年末城市居民人均可支配收入18769元，增長10.7%；人均消費性支出11973元，增長11.7%；自2004末至2009年末，城市居民人均可支配收入增長90%以上，年均增長率達13%。 消費需求不斷擴大，2009年全年實現社會消費品零售總額808.97億元，增長18.9%，增幅比上

8、年下降了6.4%。雖然受宏觀經濟影響，近年社會消費品零售總額增幅比上年有所放緩，但總體看來社會消費品零售總額卻穩(wěn)步增長。l 城市居民人均可支配收入逐年穩(wěn)步增長，居民收入水平明顯提高城市居民人均可支配收入逐年穩(wěn)步增長，居民收入水平明顯提高 l 居民消費支出繼續(xù)穩(wěn)步增長，總體發(fā)展呈現向上趨勢居民消費支出繼續(xù)穩(wěn)步增長，總體發(fā)展呈現向上趨勢*數據來源：鎮(zhèn)江統(tǒng)計年鑒二、城市宏觀經濟二、城市宏觀經濟人均居住面積人均居住面積圖：圖：2004-20092004-2009徐州城市居民人均居住面積及恩格爾系數徐州城市居民人均居住面積及恩格爾系數 城市居民生活水平不斷提高，2009年城市居民人均住房面積27.03平

9、方米，比上年增加0.83平方米。城市居民食品支出占消費性支出的比重為34.1%。城市居民人均居住面積穩(wěn)步提高，居民生活水平不斷改善城市居民人均居住面積穩(wěn)步提高，居民生活水平不斷改善 2009年末徐州城市居民人均住房面積為27.03平方米，與國家建設部制定的2020年居住目標人均居住面積達35平方米存在一定差距。2009年末濟南城市居民恩格爾系數為34.1%，根據國際上通行標準恩格爾系數在59%以上為貧困，50-59%為溫飽，40-50%為小康，30-40%為富裕，低于30%為最富裕的標準可以看出，濟南目前人民生活水平處于相對富裕階段。 二、城市宏觀經濟二、城市宏觀經濟固定資產及房地產投資固定資

10、產及房地產投資 城市固定資產投資額(億元)固定資產投資增長率(%)房地產投資額(億元)房地產投資增長率(%)南京2668.0323.9%595.6817.2%徐州徐州1624.571624.5729.9%29.9%159.06159.0621.6%21.6%常州1704.817.7%306.2-0.9%連云港1000.128.6%110.81-2%南通1802.3819.7 %200.7916.3%宿遷798.635.2%117.3634.8%蘇州2967.3513.6%724.340.9%淮安745.5832.4%182.1531.6%泰州1166.2029.5%123.8810.8%無錫2

11、387.5627.2%463.373.0%鹽城1500.333.9%129.919.2%揚州1063.933.8%129.5-5.9%鎮(zhèn)江1010.5740.6%95.47-1.6%表：表：20092009年江蘇省年江蘇省1313個地級市固定資產及房地產投資情況個地級市固定資產及房地產投資情況 通過橫向對比我們可以看出，2009年蘇北城市的房地產投資總額和蘇南一些城市相比，依然有較大的差距，但房地產投資增長率除連云港因為上年度投資增幅較大，09年呈負增長外；蘇北其它城市增長率普遍高于其它蘇中、蘇南城市。房地產市場分析房地產市場分析宏觀房地產市場宏觀房地產市場土地市場土地市場07年以來徐州土地成

12、交穩(wěn)步上升，城市發(fā)展步子拉大，2010年國土局計劃供應1.1萬畝，較往年大幅增長，主要以棚戶改造、保障性住房、90平米以下中小戶型普通住宅占70%以上宏觀房地產市場宏觀房地產市場土地市場土地市場 徐州金時利高價取得新城區(qū)商業(yè)地塊溢價率高達235.77% 5月25日，徐州國土資源局對2010-122010-15號地塊正式開拍，掛牌起始價為4110萬元，經過55輪的激烈競拍，最終徐州金時利房地產開發(fā)有限公司以13800萬元的高價競得，土地溢價率高達235.77%，樓面地價約合1278元/平米。 建國西路步行街花落國企溢價率為116.28% 5月26日，徐州國土資源局對2010-162010-19號

13、地塊正式開拍，掛牌起始價為7740萬元，全場共競拍19輪，最終徐州新盛建發(fā)置業(yè)有限公司以1億6740萬元競得，土地溢價率為116.28%。 六家18輪相爭毛紡廠地塊終落榮盛溢價率120% 6月25日，徐州國土資源局對2010-20號地塊毛紡廠北地塊正式開拍。此地塊吸引了瑞龍、潤金、榮盛、華美、中鐵、匯億豐等六家實力雄厚的房地產公司相爭。掛牌起始價為3億元，經過17輪的激烈競拍，最終榮盛房地產以6.6億元的高價競得，土地溢價率高達120%，樓面地價約合7350元/平米，約合1082萬元/畝。 廣東美的置業(yè)9月8日7.66億摘得徐州徐海路地塊溢價率為56.3% 9月8日，徐州市國土資源局拍賣大廳舉

14、行了對2010-31徐海路南側地塊的現場拍賣，3家競買方經過40輪的激烈角逐，廣東美的置業(yè)有限公司最終以7.66的天價艱難拿下此地塊，對比起拍價4.9億元溢價率為56.3%。2010年重點地塊拍賣情況宏觀房地產市場宏觀房地產市場供需走勢供需走勢 2010年（1-11月），全市新建商品房供應面積342.3萬平方米，比去年下降6%，考慮缺少1個月數據因素，基本可以看為2010與2009年供應量相當，2010年商品房成交面積336.5萬平方米，比去年下降17%。 供需方面，從2008年市場供給遠大于需求，到2009年供不應需，2010年徐州整個市場的供需比較平衡。22宏觀房地產市場宏觀房地產市場20

15、102010年月度供需變化年月度供需變化年初，政策扶持效用開始發(fā)揮作用，剛性需求的釋放點燃了沉寂已久的房地產市場。供應量也相應大增，4月調控新政推出。樓市迅速低迷，供應也相應減少金九銀十之際，樓市供應開始放量，成交也開始回升。而10月國家出臺一系列加息、限購。貸款利息提高等政策，11月成交量又繼續(xù)轉為低迷?？v觀2010年徐州市區(qū)商品房成交量。政策打壓、剛性需求、價高量跌效應成為主導全年商品房成交量的關鍵詞23宏觀房地產市場宏觀房地產市場20102010年區(qū)域分析年區(qū)域分析 云龍區(qū)一直是徐州房地產市場熱點區(qū)域，商品房供應量最大，具備規(guī)模效應，近年來各方面配套設施逐步完善，已發(fā)展成為成熟的居住片區(qū)

16、，2010區(qū)域內樓盤集中放量使得該區(qū)域商品房成交量牢牢占據頭把交椅； 泉山區(qū)生活配套豐富，居住環(huán)境優(yōu)美，一批新增項目自投放市場以來迅速去化完畢，原有項目更是取得了優(yōu)異的成交表現 鼓樓區(qū)距市中心最近，自然環(huán)境發(fā)生了脫胎換骨的改變，進一步優(yōu)化了該區(qū)域的居住環(huán)境。近年來房地產市場發(fā)展飛速提升，在售及儲備項目眾多，發(fā)展勢頭迅速； 其他區(qū)域成交量均比往年有較大提高。24宏觀房地產市場宏觀房地產市場歷年價格分析歷年價格分析 徐州商品房成交均價從2004年至2007年一直處于一種平穩(wěn)增長的正常節(jié)奏，但隨著土地出讓價格的不斷提高，增收“土地增值稅”等各項宏觀調控政策不斷出臺，地產商的開發(fā)成本也越來越高，200

17、8年因宏觀市場調控增速略微下降，但2010年年上半年徐州市住宅成交均價增幅繼續(xù)擴大。 從未來房價趨勢來看，一方面居民價格承受能力進一步增強，城中高價樓盤供應量增加，城市建設持續(xù)穩(wěn)定，將成為促進房價上揚的重要因素。另一方面也應該看到，市場供大于求的矛盾進一步突出，中低價商品房建設力度加大，宏觀調控政策將在一定時間范圍內持續(xù)，城區(qū)疏散政策等因素將促使整體房價緩漲。徐州板塊分布徐州板塊分布根據區(qū)位特征，徐州分為五大板塊，其中東區(qū)是當前熱點板塊根據區(qū)位特征，徐州分為五大板塊，其中東區(qū)是當前熱點板塊依托開發(fā)區(qū)產業(yè)而興起的居住區(qū)，隨著高鐵站的落戶，板塊分化為兩大熱點區(qū)域，目前價格5000-7000元/平米

18、依托新市政府的落地，以行政中心帶動居住產業(yè)的發(fā)展，目前均價5500元/平米主要為銅山新區(qū)，當前板塊熱點轉移，以區(qū)域客戶為主，對于外來吸納力不足，目前價格4500-5000元/平米資源優(yōu)越明顯，在售供應量少，目前價格5500-14000元/平米新開發(fā)熱點板塊，以九里山為中心，多以多層為主，目前價格3800-5000元/平米地段和配套優(yōu)勢，供應量少，多以商住為主，價格基本過萬徐州大盤分布徐州大盤分布綠地商務城：200萬平米，均價5500元/平米恒基雍景新城：50萬平米，未推綠地世紀城：130萬平米，均價5500元/平米開源四季：103萬平米，均價5600元/平米世茂東都：116萬平米，均價6500

19、元/平米泉山森林海：120萬平米，均價5780元/平米大盤一般位于郊區(qū)位置，領銜新城開發(fā)核心或者資源優(yōu)勢大盤一般位于郊區(qū)位置，領銜新城開發(fā)核心或者資源優(yōu)勢國基城邦：60萬平米，均價6800元/平米國際花園城：180萬平米，均價5300元/平米項目基本情況所屬片區(qū)：云龍區(qū)東面所屬片區(qū)：云龍區(qū)東面分期：分分期：分6 6期，期，1 1期東方巴黎期東方巴黎20052005年年1010月開盤，月開盤，2 2期期20062006年年1212月開盤，目前開發(fā)項目最后一期六期月開盤，目前開發(fā)項目最后一期六期萊蒙湖畔萊蒙湖畔占地面積：占地面積：937937畝畝建筑面積：建筑面積：130130萬，萬， 其中其中

20、住宅面積：9595萬萬 商業(yè)面積：2020萬萬（大型商業(yè)賣場、商業(yè)休閑大型商業(yè)賣場、商業(yè)休閑街、餐飲娛樂、便利店、酒店式公寓、酒店、街、餐飲娛樂、便利店、酒店式公寓、酒店、辦公、銀行辦公、銀行 ），）， 社區(qū)商業(yè)公建配套設施 ：1010萬萬容積率：容積率：1.521.52綠化率：綠化率：4040價格問題：價格問題： 項目一期如何在配套不全，一個新興的區(qū)域突破，實現價值的認同？項目一期如何在配套不全，一個新興的區(qū)域突破，實現價值的認同？產品問題：如果在后期開發(fā)中，保持其產品的競爭性？如果去創(chuàng)新適應市場的產品？產品問題：如果在后期開發(fā)中，保持其產品的競爭性？如果去創(chuàng)新適應市場的產品？項目入市開發(fā)背

21、景：項目入市開發(fā)背景：五期五期六期六期商業(yè)廣場商業(yè)廣場重點案例分析重點案例分析綠地世紀城綠地世紀城開發(fā)背景開發(fā)背景城市背景城市背景徐州東向發(fā)展規(guī)劃確定，市政府搬遷新城區(qū)啟動，作為東區(qū)發(fā)展第一大盤區(qū)域背景區(qū)域背景開發(fā)前配套落后，周邊多為農村，與市區(qū)形象不符，綠地加入后急需解決的是配套的補充和形象的升級品牌背景品牌背景綠地品牌開發(fā)，多個城市經驗證明其是成功的城市郊區(qū)化發(fā)展為大盤興起提供了契機，世紀城所在地經過城市郊區(qū)化發(fā)展為大盤興起提供了契機，世紀城所在地經過6 6年發(fā)展，年發(fā)展，已逐漸成熟，融入主城區(qū)已逐漸成熟，融入主城區(qū)價格走勢價格走勢產品類型產品類型推出面積萬推出面積萬mm2 2時間軸時間軸

22、2005.102005.10（一期）（一期）2006.122006.12（二期、三期同時公開）（二期、三期同時公開）265026502600-39002600-3900400040002008.1.252008.1.25（四期）（四期）毛坯：毛坯：3900-3900-精精裝：裝：420042002008.92008.9（五期）（五期）24多層為主兩房：80-99三房：105-130東方巴黎東方巴黎多層為主、小高層為輔主力三房：109平米維多利亞維多利亞維也納森林維也納森林愛琴海岸愛琴海岸第五花園第五花園/ /啟航社啟航社小高層為主兩房、三房：90-150平米1616高層為主目前推出以小戶型為主

23、38-73平米268.9高層，以90-130平米為主實現價值的認同及品牌的成熟度項目分期開發(fā)，目前已經開發(fā)到六期房源，已售房源約90萬平米，年去化率在20萬平米左右房價上漲幅度在51左右，年增幅13隨著市場對于產品認同度的變化，產品由以多層為主逐漸過度到小高層、高層產品項目主打海派風格，命名也以海外地名為主萊蒙湖畔萊蒙湖畔2009.122009.12（六期）（六期）4200-55004200-5500開發(fā)節(jié)奏開發(fā)節(jié)奏分期多批次開發(fā)，產品逐漸發(fā)生改變分期多批次開發(fā)，產品逐漸發(fā)生改變開發(fā)策略開發(fā)策略綠地世紀城總評圖綠地世紀城總評圖一期一期二期二期三期三期四期四期五期五期六期六期商業(yè)商業(yè)廣場廣場多層

24、多層多層、多層、小高層小高層多層、多層、小高層小高層中心水景中心水景沿湖水景沿湖水景小高層、小高層、高層高層商業(yè)街商業(yè)街土地開發(fā)模式：由內向外開土地開發(fā)模式：由內向外開發(fā)，土地最大價值點后開發(fā)發(fā)，土地最大價值點后開發(fā)產品開發(fā)模式產品開發(fā)模式 ：低密先行，：低密先行，高密跟進，商業(yè)待成熟再開高密跟進，商業(yè)待成熟再開發(fā)發(fā)配套開發(fā)模式：生活商業(yè)配配套開發(fā)模式：生活商業(yè)配套滿足小區(qū)業(yè)主套滿足小區(qū)業(yè)主產品策略產品策略指標前期中期后期區(qū)域成熟度不成熟逐步成熟成熟，形成高檔居住區(qū)配套不完善教育、醫(yī)療、商業(yè)功能逐步健全配套完善檔次中檔中高檔、高檔高檔形式多層為主小高板、高塔、高板小高板、高塔、高板開發(fā)量（萬平

25、米）503644單價（元/平米）2600-39004000-52005200以上前 期中 期后 期2005200520072007200820082009200920102010之后之后從以中檔、中高檔產品為主向以高檔產品為主轉變從以中檔、中高檔產品為主向以高檔產品為主轉變一期二期三期五期四期實景銷售，給客戶不一樣的感官，對于客戶來說，看到成品的住房心理更加踏實，沖勁力也更強項目實景項目實景六期【項目介紹項目介紹】 綠地商務城位于徐州市新城核心區(qū)，包括三大主題功能區(qū)：50萬平米的大型主題購物樂園happy mall；建筑面積約50萬平米的商務辦公淮海企業(yè)總部園區(qū)；總建筑面積約100萬平米的現代

26、住宅社區(qū)?！緲I(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合】 綠地商務城是淮海經濟區(qū)目前唯一超過200萬平米集主題購物樂園、商務辦公、居住生活等多種現代城市功能于一體的超大型綜合社區(qū)【在售房源在售房源】 即將推出四期 二期藍海商務辦公樓?！驹谑蹆r格在售價格】 均價5500元/平米【產品面積產品面積】 戶型面積100-130平米重點案例分析重點案例分析綠地商務城綠地商務城新城區(qū)熱點項目，目前在售三期房源，36-62#樓目前僅剩5套別墅，基本售罄：二期藍海辦公樓11月成交39套。目前該項目房源基本清空，新房源尚未上市，11月中下旬已經開始四期房源的蓄水工作，預計將在12月開盤。【銷售情況銷售情況】l 6月30日綠地商務城 “公

27、園首府”組團開盤，推出58#高層和24套聯排別墅；開盤即宣告售罄；公寓戶型面積96-170平米，價格5000-5800元/平米；l 三期60#樓7月12日開盤，為22層高層房源，戶型面積100-140平米，起價5000元/平米，均價5400元/平米；價格5000-6000元/平米，一房一價；目前即將售罄；l 三期公園首府61#樓8月24日開盤，為高層（22層）房源，戶型與60#樓基本相同，面積100-135平米，均價5500元/平米，一房一價。60#樓尚余有少量頂層房源。綠地商務城二期藍海辦公樓戶型面積80-150平米，均價約5500元/平米。綠地商務城公園首府聯排別墅有望9月份推出，戶型面積

28、198-220平米。l 9月中，推出56#、57#兩幢，約260套，主力面積為100-136平米，兩房、三房戶型。l 10月13號類雙拼別墅52#、53#、55#推出12套房源l 綠地商務城三期公園首府62#樓10月19號開盤，為22層高層房源，戶型面積135平米。l 綠地商務城11月14日推出徐州首創(chuàng)的高層ownhouse空中聯排90墅，目前咨詢預約中，價格暫未定。數據截止：2010年11月30日【推盤節(jié)奏推盤節(jié)奏】【銷售情況銷售情況】 項目三期公園首府，56#和59#、57#、62#樓，戶型面積100-130平米，均價5500元/平米，截止目前為止都已經售罄。二期藍海商務辦公樓目前已經去化

29、83.08%。 幢號入網總套數總面積成交套數成交面積去化率56#56115342.113013015342.115342.1100%100%57#572215287.22888815287.2215287.22100%100%59#59#65657817.977817.9765657817.977817.97100%100%62#621615557.1613013015557.1615557.16100%100%商務辦公樓商務辦公樓b b20120123424.1623424.1616716718867.191886

30、7.1983.08%83.08%聯排聯排36-55#36-55#32327492.647492.6427276321632164%64%1111月月1414日高層日高層ownhousownhous開始蓄水開始蓄水 數據截止：2010年11月30日主力戶型主力戶型62#為22層兩單元，2梯3戶結構，中間戶為100平米兩房，136平米：3房2衛(wèi)+入戶花園；100平米：2房+入戶花園；120平米：3房1衛(wèi)+入戶花園 步入房地產增長的快速通道，商品房成交價格不斷攀升步入房地產增長的快速通道，商品房成交價格不斷攀升2004年徐州正式步入房地產快速增長的通道，隨著房地產真實需求的逐漸激發(fā)釋放，房地產成交價

31、格也隨之不斷提升，這是作為房地產發(fā)展初步階段的重要特征之一。 在售項目大多體量較大，市場上大盤云集在售項目大多體量較大，市場上大盤云集徐州目前的在售項目，其體量大多在20萬以上，而100萬以上的項目數量同樣較大，品牌開發(fā)企業(yè)逐漸入駐，新的開發(fā)理念得以滲透。 房地產投資將繼續(xù)保持高位運行房地產投資將繼續(xù)保持高位運行雖然目前國家對于房地產的調控持續(xù)加強，徐州市場目前的房地產發(fā)展仍然處于發(fā)展初期，且大多為自住型需求，為政府所保護之需求。同時，作為政府招商引資的重要手段，房地產開發(fā)的地位不可動搖，城市目前較多的依賴房地產發(fā)展來帶動區(qū)域經濟的發(fā)展，這一點從徐州市區(qū)內的大盤云集便可見一斑。 新城區(qū)和高鐵板

32、塊將逐漸成為開發(fā)熱點新城區(qū)和高鐵板塊將逐漸成為開發(fā)熱點徐州市政府的東遷，東部快速交通格局的打造，城市東進步驟逐步展開，區(qū)域發(fā)展也在此過程中不斷升級, 三環(huán)東路成了城市東擴的起點。宏觀房地產市場宏觀房地產市場結論結論取地建議取地建議跟隨城市發(fā)展的主流方向：向東和東南方向，限制向西南發(fā)展，控制向西北發(fā)展方向一：新城區(qū)板塊方向二：鼓樓北區(qū)板塊方向三：高鐵板塊取地建議取地建議方向一：新城區(qū)板塊優(yōu)勢：1、市政府的導入，未來發(fā)展主流板塊2、各大品牌開發(fā)商云集，共造新城，綠地、恒基、建工、國信、中茵等3、價格處于起步中期階段，未來空間可期4、經過綠地和中鐵三年的運營，市民對該板塊的認同度逐漸提高5、交通便利

33、、各項配套建設中劣勢：1、配套不齊全，基本處于空白2、入住率低，板塊的發(fā)展起碼需要3-5年時間3、未來競爭大，特別是品牌和品質的競爭方向二：鼓樓北板塊鼓樓區(qū)的成交量表現強勁，雖然受區(qū)域形象的限制，但作為徐州價格低谷洼地，隨著城市改造進程的加快，其增長勢頭開始顯現方向三：高鐵板塊高鐵站區(qū)打造成集“交通樞紐、生態(tài)、商務、居住”四位一體的城市副中心。2011年前完成山體整修、土地整理、站房建設、站房周邊基本的商業(yè)設施建設,滿足京滬高鐵通車需要,并為后續(xù)全面開發(fā)打好基礎。 以高鐵站區(qū)為核心的高鐵板塊，未來將容納不少于20萬人的居住需求，隨著該板塊開發(fā)力度的加大，這一帶人群恰恰是剛性需求的主力人群。 目

34、前僅城置、君庭湖畔、金山福地、美的地塊、綠地項目、月星地塊等項目，其中綠地、美地、月星暫未售該板塊處于發(fā)展初期，各項配套尚不完善，隨著高鐵2012年通車，板塊的發(fā)展?jié)摿薮?010年鎮(zhèn)江取地可行性分析報告年鎮(zhèn)江取地可行性分析報告目目 錄錄第一部分第一部分 鎮(zhèn)江城市宏觀分析鎮(zhèn)江城市宏觀分析第二部分第二部分 鎮(zhèn)江房地產市場分析鎮(zhèn)江房地產市場分析第三部分第三部分 取地建議取地建議鎮(zhèn)江城市宏觀分析鎮(zhèn)江城市宏觀分析環(huán)渤海城市群長三角城市群珠三角城市群沿江綜合發(fā)展軸沿江綜合發(fā)展軸發(fā)展發(fā)展軸軸 高鐵鎮(zhèn)江高鐵鎮(zhèn)江站站滬寧高速公滬寧高速公路路京滬高鐵京滬高鐵發(fā)展發(fā)展軸軸鎮(zhèn)江沿江高速滬寧高速京滬高速泰州過江通道寧

35、常高速揚溧高速鎮(zhèn)江作為寧鎮(zhèn)圈、鎮(zhèn)揚泰圈、鎮(zhèn)常圈鎮(zhèn)江作為寧鎮(zhèn)圈、鎮(zhèn)揚泰圈、鎮(zhèn)常圈三大交通網略圈的核心，交通優(yōu)勢非三大交通網略圈的核心，交通優(yōu)勢非常明顯。常明顯。2004-20092004-2009年鎮(zhèn)江市人口增長趨勢（萬人）年鎮(zhèn)江市人口增長趨勢（萬人）20092009年鎮(zhèn)江市私個體企業(yè)從業(yè)人員結構年鎮(zhèn)江市私個體企業(yè)從業(yè)人員結構*數據來源：鎮(zhèn)江統(tǒng)計年鑒鎮(zhèn)江市鎮(zhèn)江市2004-20092004-2009年國內生產總值（單位：億元）年國內生產總值（單位：億元）鎮(zhèn)江市鎮(zhèn)江市2004-20092004-2009年人均年人均gdpgdp（單位：元）（單位：元）二、城市宏觀經濟二、城市宏觀經濟國內生產總值和人均

36、國內生產總值和人均gdpgdp56二、城市宏觀經濟二、城市宏觀經濟固定資產投資與房地產投資固定資產投資與房地產投資鎮(zhèn)江市鎮(zhèn)江市2004-20092004-2009年三產產值走勢表（單位：億元年三產產值走勢表（單位：億元）*數據來源：鎮(zhèn)江統(tǒng)計年鑒 二、城市宏觀經濟二、城市宏觀經濟三次產業(yè)三次產業(yè)鎮(zhèn)江市鎮(zhèn)江市2004-20092004-2009年社會消費品零售總額年社會消費品零售總額（單位：億元）（單位：億元）鎮(zhèn)江市鎮(zhèn)江市2004-20092004-2009年人均可支配收入及人均消費性支出年人均可支配收入及人均消費性支出（單位：元）（單位：元）* *數據來源：鎮(zhèn)江市統(tǒng)計年鑒數據來源：鎮(zhèn)江市統(tǒng)計年鑒

37、二、城市宏觀經濟二、城市宏觀經濟社會消費品零售總額、人均可支配收入及人均消費性支出社會消費品零售總額、人均可支配收入及人均消費性支出59三、城市規(guī)劃三、城市規(guī)劃城市功能城市功能60三、城市規(guī)劃三、城市規(guī)劃分區(qū)情況分區(qū)情況61 主城區(qū)主城區(qū)三、城市規(guī)劃三、城市規(guī)劃城市空間發(fā)展城市空間發(fā)展62 主城核心區(qū)主城核心區(qū)南徐新城南徐新城丁卯新城丁卯新城丹徒新城丹徒新城南山風景區(qū)南山風景區(qū)三、城市規(guī)劃三、城市規(guī)劃城市空間發(fā)展城市空間發(fā)展評價評價鎮(zhèn)江市地理位置優(yōu)越，便捷的空間位置，有利于商貿活動的開展；鎮(zhèn)江市是休閑型文化旅游名城；高速便捷的對外交通體系，更方便連接長三角各城市，可在2小時左右到達蘇滬浙各主要

38、地區(qū)；發(fā)達的內部交通基礎設施，加強了城市道路與對外交通干線的銜接，進一步提升鎮(zhèn)江市的交通區(qū)位，拉開城市發(fā)展框架，從而擴大鎮(zhèn)江城市發(fā)展的范圍。城市經濟研究城市經濟研究鎮(zhèn)江房地產市場分析鎮(zhèn)江房地產市場分析宏觀房地產市場宏觀房地產市場土地市場土地市場2010年1-11月，鎮(zhèn)江共出讓土地303.9畝畝，成交均價150.6萬元/畝,成交量環(huán)比略有下降,但土地價格市場大幅反彈趨勢。2010年土地成交價格漲幅明顯，主要是由于占據80%的城鎮(zhèn)住宅、商務金融及中心拆遷改造用途土地主導。宏觀房地產市場宏觀房地產市場供銷狀況供銷狀況2010年，全市新建商品房銷售面積217.29萬平方米，比去年同期下降25.5%，降

39、幅較前八月回升1.4個百分點，市區(qū)商品房的平均成交價格為5927元/平方米，比去年同期上漲38.9%，自2009年以來，鎮(zhèn)江房產市場開始由供大于求轉變?yōu)楣┬∮谇蟮模袌龉┙o明顯小于市場成交量。截止2010年11月30日，全市共銷售195.6萬平方米，供需比0.78.樓市供應量仍然不足。67宏觀房地產市場宏觀房地產市場區(qū)域供需與銷售價格區(qū)域供需與銷售價格鎮(zhèn)江市鎮(zhèn)江市20102010年各區(qū)域供銷面積結構比年各區(qū)域供銷面積結構比682010年以來，商品房銷量受政策影響起伏明顯，4月新政后，連續(xù)3個月鎮(zhèn)江樓市銷售量持續(xù)走低，傳統(tǒng)旺季9月樓市回暖，單月成交達到了24.6萬平方米，隨后兩個月，國家出臺一系

40、列貸款政策，限購政策，以及加息等不利好消息，樓市銷售量在隨后兩個月迅速回落，11月單月成交僅1607套，成交面積15.1萬平方米。 截止截止1111月月3030日，鎮(zhèn)江樓市共銷售日，鎮(zhèn)江樓市共銷售2015520155套，銷售面積套，銷售面積195.6195.6萬平方米。萬平方米。宏觀房地產市場宏觀房地產市場1010年商品房單月樓市明細年商品房單月樓市明細宏觀房地產市場宏觀房地產市場結論結論京口區(qū)京口區(qū)潤州區(qū)潤州區(qū)丹徒新區(qū)板塊丹徒新區(qū)板塊鎮(zhèn)江新區(qū)鎮(zhèn)江新區(qū)大大 港港 板板 塊塊板塊市場層面板塊市場層面板塊分布圖板塊分布圖中南世紀城中南世紀城江山名洲江山名洲我家山水我家山水恒美山莊恒美山莊學林雅郡學

41、林雅郡東城綠洲東城綠洲夢溪嘉苑夢溪嘉苑自由領地自由領地板塊市場層面板塊市場層面京口區(qū)京口區(qū)典型項目概況典型項目概況板塊市場層面板塊市場層面京口區(qū)京口區(qū)價格相對低廉、成為目前房價高企不下局面下置業(yè)新的選擇區(qū)域價格相對低廉、成為目前房價高企不下局面下置業(yè)新的選擇區(qū)域區(qū)域為“產業(yè)、居住”一體化綜合型城市分區(qū)，產品特征一經濟型普通多層住宅與舒適型別墅物業(yè)為主，價格為4600元/平米左右。板塊市場層面板塊市場層面丹徒區(qū)丹徒區(qū)老城居民生活區(qū)，以普通經濟實用性公寓為主，目前區(qū)域價格在7500元/平米左右，該板塊逐漸與老城區(qū)融為一體，成為鎮(zhèn)江市區(qū)較為成熟區(qū)域?！吧藤Q、居住、行政”一體化綜合型城市副中心，產品類

42、型以大眾享受型公寓、別墅等高端物業(yè)為主，區(qū)域價格在8000-9000元/平米之間，該區(qū)域是未來城市核心區(qū)域之一。潤北分區(qū)潤北分區(qū)南徐新城南徐新城板塊市場層面板塊市場層面潤州區(qū)（南徐新城）潤州區(qū)（南徐新城）板塊市場層面板塊市場層面潤州板塊潤州板塊項目名稱物業(yè)類型（在售）在售房源戶型面積（）價格（元/平米）備注正太悠然居高層82、100、130（擬開房源）預計5700項目預計于2010年4、5月份推出2棟17層高層，共約150戶。旺府家園多層100-140一層6000；五層6100；六層5700閣樓另計13-14萬/個天元一品多層、小高層53-1306500尾盤跑馬山莊高層130、140、150預計6500預計2010年3月底4月初推出二期房源。 紫陽青年公寓單身公寓39-72平米，主力面積在50平米左右預計8000以上商業(yè)用地，50年產權；建筑形式為l型;毛坯交付；多層；15f為3.4米，6f為5.2米；共計101套；預計4月份開盤。 星島花都小高層25-356300/鑫