第十三講中國住房政策的演變與未來

1、l本講的主要內(nèi)容： 一、住房政策概述。 二、我國住房政策的演變。 三、基于住房基本屬性的住房政策分析。 四、完善我國住房政策的選擇。中國住房政策的演變與未來一、住房政策概述l（一）住房政策概念的界定l（二）住房政策的屬性l（三）我國住房政策的特點（一）住房政策概念的界定l住房政策是一個國政府為滿足社會不同層次群體的住房需求，實現(xiàn)住有所居目標(biāo)，干預(yù)和調(diào)節(jié)住房資源的開發(fā)與配置的方針、規(guī)劃和各種措施、手段的總稱。l從各國的政策實踐來看，住房政策大體可以分為商品住房政策和保障性住房政策兩大類。由于各國的國情不同，各國住房政策都具有自己的特殊性。l 商品住房政策：商品住房政策：是政府對住房市場進(jìn)行干預(yù)和

2、調(diào)節(jié)的各種措施和手段。市場對住房的配置是有效率的，但在滿足中低收入群體的住房需求方面卻是存在缺陷的。l 保障性住房政策：是政府依據(jù)法律規(guī)定履行職能，通過多種途徑彌補市場供給的缺陷，以滿足中低收入群體住房需求的各種措施和手段。它是社會政策和社會保障政策的重要組成部分。在我國目前主要包括經(jīng)濟適用房、限價房、廉租房、公租房等方面的政策。（二）住房政策的屬性l 政策目標(biāo)的公平性。政策目標(biāo)的公平性。住房政策的根本目標(biāo)是滿足不同層次社會群體的住房需求，實現(xiàn)住有所居。l 彌補市場缺陷但不取代市場。市場機制是住房資源供給和配置的有效手段，政府是住房保障政策的責(zé)任主體，承擔(dān)有限責(zé)任。l 目標(biāo)群體的明確性。目標(biāo)群

3、體的明確性。商品住房政策針對的是高收入群體，住房保障政策針對的目標(biāo)群體是中低收入群體。l 政策的靈活性。政策的靈活性。必須隨著經(jīng)濟發(fā)展、居民收入和住房市場的變化，適時地對住房政策進(jìn)行調(diào)整。（三）我國保障性住房政策的特點l管理體系逐步統(tǒng)一。l保障層次逐步清晰。l配套政策逐步完善。l政策框架逐步成型。二、我國住房政策的演變l（一）福利住房制度時期（1950-1978）l（二）住房制度漸進(jìn)性改革時期（1979-1998）l（三）住房制度根本性變革時期（1998-2004）l（四）突出保障性住房政策時期（2005-）（一）福利住房制度時期（1950-1978）l這一時期福利住房政策的特點：這一時期福利

4、住房政策的特點：1.政府壟斷住房的投資、建設(shè)、分配、管理和維修，幾乎承擔(dān)了全部住房責(zé)任。2.住房被視為職工的福利，只繳納很低的租金。3.以單位為基礎(chǔ)，按行政等級以實物形式進(jìn)行分配。4.房源短缺，住房水平低下，且形成事實上的住房分配不公平。5.完全否定住房的商品屬性，不存在住房市場。（二）住房制度漸進(jìn)性改革時期（1979-1998）漸進(jìn)性改革分為四個階段:l 1.“優(yōu)惠售房”試點階段，主要內(nèi)容是對新建住房實行補貼出售，對原有住房折價出售。l 2.改革實施的起步階段，主要是從改革公房低租金入手，將現(xiàn)行住房的實物福利分配制度逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿殴べY分配制度。l 3.改革深化階段，提出建立與市場經(jīng)濟體制相適

5、應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，逐步實現(xiàn)住房商品化、社會化；加快住房建設(shè)，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需求。l 4.住房實物福利分配的終結(jié)階段，決定從98年下半年起停止實物分房，進(jìn)一步推進(jìn)住房商品化。（三）住房制度根本性變革時期（1998-2004）l 盡管98年國務(wù)院23號文件國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知在提出住房商品化改革目標(biāo)的同時，也提出了要建立以經(jīng)濟適用房為主體的多層次的住房供應(yīng)體系，但是，l 隨著住房信貸投入支持政策的實施和確立商品住房成為今后城鎮(zhèn)住房的主要供給產(chǎn)品，住房供給市場化成為這個時期的主導(dǎo)性政策。（四）突出保障性住房政策時期（2005-）l 2005年兩個“國

6、八條”和2006年“國六條”及“九部委15條”的出臺，我國住房政策的重心開始向社會保障性住房傾斜。l 2007年國發(fā)24號文件，明確住房問題是重要的民生問題，要加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系，釋放了房地產(chǎn)調(diào)控從產(chǎn)業(yè)政策向公共政策回歸的信號。2008年3月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部組建，中央完成了對政府職能的調(diào)整工作，保障性住房供給成為今后政府工作的一個重點。三、基于住房基本屬性的住房政策分析l（一）我國住房政策的主要內(nèi)容l（二）我國住房領(lǐng)域存在的主要問題l（三）我國住房政策的反思（一）我國住房政策的主要內(nèi)容l 1.政策目標(biāo)：建立與社會主義市場經(jīng)濟相適應(yīng)的城鎮(zhèn)

7、住房制度，實現(xiàn)住房的商品化、社會化；加快住房建設(shè)，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需求。l 2.政策內(nèi)容：改革城鎮(zhèn)住房分配體制，取消實物分配，實行貨幣化分配；建立以經(jīng)濟適用房為主體，多層次的住房供給體系；擴大金融服務(wù)，促進(jìn)住房商品化；培育和規(guī)范住房交易市場；明確住房是重要民生問題的定位，大力推行保障性住房政策，改善居民的基本居住條件，提高住房福利水平。l 以下我們重點介紹保障性住房政策的幾個內(nèi)容。經(jīng)濟適用住房政策l 性質(zhì)定位：指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低（中低）收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。l 主要特點：宏觀指導(dǎo)，分級決策，享受政府扶持政

8、策，具有政府行為的屬性；建設(shè)用地通過行政劃撥，免收土地出讓金；減免大部分稅費，享受低息貸款優(yōu)惠；價格管制，按微利保本原則，實行政府指導(dǎo)價格；產(chǎn)權(quán)不完整，再轉(zhuǎn)讓受到一定限制。l 政策演變：從1994年以來，該政策幾經(jīng)變化調(diào)整，直到2007年修訂后的經(jīng)濟適用住房管理辦法出臺才基本完善起來，但實施效果并不理想。廉租住房政策l 性質(zhì)定位：性質(zhì)定位：指政府和單位在住房領(lǐng)域履行社會保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。其具有調(diào)控住房市場和收入分配的雙重功能。l 主要特點：主要特點：供應(yīng)對象的確定性，即住房困難的最低收入家庭；實施方式的固定性，即配租；租金標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)低于市場

9、，且受政府的嚴(yán)格控制；禁止進(jìn)入二手房市場和轉(zhuǎn)租。l 政策演變：政策演變：從1998年國發(fā)23號文件首次提出最低收入家庭租賃由政府和單位提供的廉租房，建立廉租住房制度，該政策不斷得到充實和完善，但實施效果與社會期望仍有較大的差距。公共租賃住房政策l 性質(zhì)定位：性質(zhì)定位：指政府限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金水平，面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員出租的保障性住房。 l 主要特點：主要特點：供應(yīng)對象為城市中等偏下收入住房困難家庭；租金水平由市、縣人民政府根據(jù)住房市場租金水平和供應(yīng)對象支付能力等因素合理確定，并定期調(diào)整；租賃合同期限一般為3至5年；只能用于

10、承租人自住，不得出借、轉(zhuǎn)租、閑置或從事其他經(jīng)營活動；公租房的建設(shè)運營享受稅收、信貸、政府補助等優(yōu)惠政策；誰投資誰擁有，投資者權(quán)益可依法轉(zhuǎn)讓 。l 政策演變：政策演變：從2009年3月住建部第一次提出加快公租房建設(shè)的意見，中央和地方各級政府出臺了一系列加快公租房建設(shè)的政策措施，2012年5月住建部發(fā)布公共租賃住房管理辦法，公租房政策基本成熟。由于中央政府的強力推行，該政策的實施效果比較理想，但持續(xù)性如何尚待關(guān)注。公租房政策的主要文獻(xiàn)l 2010年6月住建部等七委聯(lián)合下發(fā)關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見。l 2010年9月財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通

11、知。l 2011年9月國務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于保障房建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見。l 2012年5月住建部發(fā)布公共租賃住房管理辦法，本辦法自2012年7月15日起施行。 限價房政策l 限價房，又稱限房價、限地價的限價房，又稱限房價、限地價的“兩限兩限”商品房：商品房：主要解決中低收入家庭的住房困難，也是目前從源頭上限制高房價的一種臨時性舉措。與一般商品房不同的是，限價房在土地掛牌出讓時就已被限定房價、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和銷售對象，政府在對開發(fā)商的開發(fā)成本和合理利潤進(jìn)行測算后，設(shè)定土地出讓價格的范圍。限價房由政府成立的全資國有公司負(fù)責(zé)建設(shè)；實行政府定價，原則上按照比周邊同類商品房低20%-25%的標(biāo)準(zhǔn)確定，并在預(yù)售時

12、向社會公布，公布的價格應(yīng)為該限價房樓盤的最高價；購買限價房應(yīng)自購房合同備案5年后方可上市交易。l 由于限價房的定位是受政策限制的商品房，沒有列入“硬性任務(wù)”，政策執(zhí)行中缺乏剛性約束，故多數(shù)地方政府的推進(jìn)工作不積極。 住房公積金政策l 性質(zhì)定位：是政府運用法律、經(jīng)濟和行政手段，對住房資金進(jìn)行強制性儲蓄，并由政府集中支配、定向用于住宅建設(shè)和住宅融資的管理制度。它要求職工和單位必須按職工工資的一定比例定期向職工的公積金賬戶存款，增加職工住房資金的積累。l 主要特點：強制性；保障性；政府統(tǒng)一管理和支配；職工和單位共同承擔(dān)繳費義務(wù)；免征個人所得稅；享受優(yōu)惠利率的公積金貸款等。l 政策演變：1991年5月上海首先建立住房公積金，1994年國發(fā)43號文件要求全面推行該制度，之后經(jīng)過十多年的探索和實踐，該政策日臻完善，對解決住房問題發(fā)揮了非常重要的作用。（二）我國住房領(lǐng)域存在的主要問題l房地產(chǎn)投資過熱，房地產(chǎn)市場不健全。l住房供給結(jié)構(gòu)失衡。l房價扭