深圳市城市更新辦法解讀

1、1 2 1 更新辦法出臺(tái)的背景 2 更新辦法出臺(tái)的意義 3 更新辦法政策創(chuàng)新點(diǎn) 4 深圳市城市更新辦法 5 更新辦法后續(xù)需要關(guān)注的問題 6 城市更新單元申報(bào) 3 隨著深圳經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，土地與空間難以為繼的 矛盾日益突出。 1更新辦法出臺(tái)的背景 城市更新工作成為深圳挖掘建設(shè)用地潛力、拓展發(fā)展空間的必然選擇 完善城市整體功能 提高城市管理水平 進(jìn)一步提升城市競(jìng)爭(zhēng)力 保持城市可持續(xù)發(fā)展 實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 實(shí)現(xiàn)社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 4 城市更新的定義 v一種將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會(huì)生活的地區(qū)作必要的、 有計(jì)劃的改建活動(dòng)。 1858年8月，在荷蘭召開的第一次城市更新研討會(huì)認(rèn)為包括以下 內(nèi)容

2、的城市建設(shè)活動(dòng)都是城市更新： v生活在城市中的人，對(duì)于自己所居住的建筑物、周圍的環(huán)境或 出行、購(gòu)物、娛樂及其他生活活動(dòng)有各種不同的期望和不滿 v對(duì)于自己所居住的房屋的修理改造 v對(duì)于街道、公園、綠地和不良住宅區(qū)等環(huán)境的改善有要求及早 施行，以形成舒適的生活環(huán)境和美麗的市容抱有很大的希望 1更新辦法出臺(tái)的背景 5 多元化的城市更新內(nèi)涵 v城市規(guī)劃的形體規(guī)劃 v強(qiáng)調(diào)“利人原則”的人本思想 v強(qiáng)調(diào)城市歷史價(jià)值的保護(hù) v可持續(xù)發(fā)展等 v以多方伙伴關(guān)系為取向、更加注重社區(qū)參與和社會(huì)公平 城市更新的方式 v重建或再開發(fā)（redevelopment） v整建（rehabitation） v保留維護(hù)（cons

3、ervation） 1更新辦法出臺(tái)的背景 6 2004年以來(lái)，深圳開展城中村和工業(yè)區(qū)升級(jí)改造工作 現(xiàn)階段的城中村、工業(yè)區(qū)升級(jí)改造面臨了許多問題： v城市化過(guò)程中遺留的土地權(quán)屬不清 v城村混雜交錯(cuò) v覆蓋面較為單一的改造政策無(wú)法有效地促進(jìn)城市規(guī)劃的實(shí)施 需要更具綜合性、更注重城市品質(zhì)和內(nèi)涵提升的“城市更 新”概念指導(dǎo)城中村改造、舊城改造等工作 。 1更新辦法出臺(tái)的背景 7 深圳市城中村(舊村)改造暫行規(guī)定 關(guān)于深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定的實(shí)施意見 深府200556號(hào) 關(guān)于推進(jìn)寶安龍崗兩區(qū)城中村（舊村）改造工作的若干意見深府2006 257號(hào) 關(guān)于寶安龍崗兩區(qū)自行開展的新安翻身工業(yè)區(qū)等70個(gè)

4、舊城舊村改造項(xiàng)目的 處理意見深府2006258號(hào) 關(guān)于開展城中村（舊村）改造工作有關(guān)事項(xiàng)的通知深府辦2007159號(hào) 關(guān)于開展寶安龍崗兩區(qū)城中村（舊村）全面改造項(xiàng)目有關(guān)事項(xiàng)的通知深府 辦200825號(hào) 關(guān)于工業(yè)區(qū)升級(jí)改造的若干意見深府200775號(hào) 關(guān)于推進(jìn)我市工業(yè)區(qū)升級(jí)改造試點(diǎn)項(xiàng)目的意見深府辦200835號(hào) 關(guān)于加快推進(jìn)我市舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造的工作方案深府辦200893號(hào) 8 規(guī)劃國(guó)土部門在2007年啟動(dòng)了深圳市城市更新辦法 草案的草擬工作。 2009年9月，廣東省政府出臺(tái)關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促 進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見（粵府200978號(hào)） 深圳市以全面推進(jìn)“部市共建”的方式，成為國(guó)家城市更

5、 新試點(diǎn)城市。 2009年10月，更新辦法經(jīng)市政府常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)， 自2009年12月1日起施行。 1更新辦法出臺(tái)的背景 9 根據(jù)意見，下列土地可列入“三舊”改造范圍： v城市市區(qū)“退二進(jìn)三”產(chǎn)業(yè)用地； v城鄉(xiāng)規(guī)劃確定不再作為工業(yè)用途的廠房（廠區(qū)）用地； v國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)的原廠房用地； v不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的廠房用地； v布局散亂、條件落后，規(guī)劃確定改造的城鎮(zhèn)和村莊； v列入“萬(wàn)村土地整治”示范工程的村莊等。 10 推進(jìn)“三舊”改造的措施： v在舊城鎮(zhèn)改造范圍內(nèi)，符合城市規(guī)劃、“三舊”改造規(guī)劃和 年度實(shí)施計(jì)劃的，鼓勵(lì)原土地使用權(quán)人自行進(jìn)行改造。 v自行改造應(yīng)當(dāng)制定

6、方案，經(jīng)土地行政主管部門和城鄉(xiāng)規(guī)劃部 門同意后報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)實(shí)施。 v所涉及的劃撥土地使用權(quán)，可采取協(xié)議方式補(bǔ)辦出讓手續(xù)， 涉及補(bǔ)繳地價(jià)的，按地級(jí)以上市人民政府的統(tǒng)一規(guī)定辦理。 11 1 更新辦法出臺(tái)的背景 2 更新辦法出臺(tái)的意義 3 更新辦法的主要亮點(diǎn) 4 深圳市城市更新辦法 5 更新辦法后續(xù)需要關(guān)注的問題 6 城市更新單元申報(bào) 12 城市轉(zhuǎn)型重要標(biāo)志 v完成市政府提出的2009年“十大突破”的工作要求 (城市更新工 作要取得突破) ，城市發(fā)展由增量土地開發(fā)為主向存量土地再開發(fā) 為主轉(zhuǎn)變 加快推動(dòng)城市重點(diǎn)區(qū)域功能提升與轉(zhuǎn)變 促進(jìn)老區(qū)活力重振與新區(qū)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化 促進(jìn)全市產(chǎn)業(yè)的空間布局優(yōu)化和

7、結(jié)構(gòu)調(diào)整 促進(jìn)社會(huì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化與歷史遺存保護(hù) 形成完善的城市更新政策和規(guī)劃體系 v土地收回收購(gòu)、違法建筑處理、房地產(chǎn)登記管理、拆遷補(bǔ)償、財(cái) 政稅收一系列配套政策的研究工作將隨即展開 2更新辦法出臺(tái)的意義 13 1 更新辦法出臺(tái)的背景 2 更新辦法出臺(tái)的意義 3 更新辦法政策創(chuàng)新點(diǎn) 4 深圳市城市更新辦法 5 更新辦法后續(xù)需要關(guān)注的問題 6 城市更新單元申報(bào) 14 1 改造主體多元化，鼓勵(lì)權(quán)利人自行改造 2 土地出讓模式更加靈活，可以協(xié)議出讓 3 城市更新改造對(duì)象的全覆蓋 4 首創(chuàng)“城市更新單元”概念 5 非商品性質(zhì)房地產(chǎn)的改造留有余地 6 綜合整治、功能改變、拆除重建三種更新模式并行 7 關(guān)內(nèi)外優(yōu)

8、惠政策（地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)）統(tǒng)一 8 明晰城市更新項(xiàng)目運(yùn)作基本流程和各部門承擔(dān)的職能 3 更新辦法政策創(chuàng)新點(diǎn) 15 1 改造主體多元化，鼓勵(lì)權(quán)利人自行改造 v對(duì)于城市更新的主體，更新辦法第 5 條做出了明確規(guī)定：城市 更新可以依照有關(guān)法律法規(guī)及該辦法的規(guī)定分別由市、區(qū)政府、 土地使用權(quán)人或者其他符合規(guī)定的主體實(shí)施。 v辦法第31條有如下表述： 除鼓勵(lì)權(quán)利人自行改造外，” 此 段表述意思非常明確， 鼓勵(lì)權(quán)利人自行改造” v第 33 條進(jìn)一步明確規(guī)定： 存在多個(gè)權(quán)利主體的，可以在多個(gè) 權(quán)利主體通過(guò)協(xié)議方式明確權(quán)利義務(wù)后由單一主體實(shí)施城市更 新，可以由多個(gè)權(quán)利主體簽訂協(xié)議并依照中華人民共和國(guó)公 司法的規(guī)定以權(quán)

9、利人擁有的房地產(chǎn)作價(jià)入股成立公司實(shí)施更 新，并辦理相關(guān)規(guī)劃、用地、建設(shè)等手續(xù)。 3 更新辦法政策創(chuàng)新點(diǎn) 16 2 土地出讓模式更加靈活，可以協(xié)議出讓 v突破了更新改造土地必須招拍掛出讓的政策限制，規(guī)定權(quán) 利人自行改造的項(xiàng)目可協(xié)議出讓土地。與此同時(shí)，更新辦 法明確了更新改造的地價(jià)收取標(biāo)準(zhǔn)。 v辦法指出第 35 條規(guī)定：權(quán)利人拆除重建類更新項(xiàng)目的實(shí) 施主體在取得城市更新項(xiàng)目規(guī)劃許可文件后，應(yīng)當(dāng)與市規(guī) 劃國(guó)土主管部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議或者補(bǔ) 簽土地使用權(quán)出讓合同土地使用權(quán)期限重新計(jì)算。 v盡管沒有直言協(xié)議出讓，但該表述意味著城市更新項(xiàng)目土 地使用權(quán)可以通過(guò)協(xié)議方式出讓。 3 更新辦法政策

10、創(chuàng)新點(diǎn) 17 3 城市更新改造對(duì)象的全覆蓋 v過(guò)去，城市更新政策主要集中在城中村改造和舊工業(yè)區(qū)升 級(jí)改造方面 v更新辦法則涵蓋了所有的城市更新活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)了舊工 業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村所有城市更 新活動(dòng)的全覆蓋 v“城市更新”概念定位與過(guò)去的舊改相比更加準(zhǔn)確、內(nèi)涵 更加深刻 3 更新辦法政策創(chuàng)新點(diǎn) 18 4 首創(chuàng)“城市更新單元”概念 v更新辦法首次引入 城市更新單元這一全新的概念 v過(guò)去的“舊改”一般是以行政單位或者地塊為改造單元 v城市更新單元的劃分可以不為具體的行政單位或地塊所限， 而通過(guò)對(duì)零散土地進(jìn)行整合，予以綜合考慮，以此獲取更 多的騰挪余地，保障城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)

11、設(shè)施的 相對(duì)完整性。 v一個(gè)城市更新單元可以包括一個(gè)或者多個(gè)城市更新項(xiàng)目 3 更新辦法政策創(chuàng)新點(diǎn) 19 5 非商品性質(zhì)房地產(chǎn)的改造留有余地 v對(duì)于廣為關(guān)注的城中村改造后建筑物可否取得完全產(chǎn)權(quán)的問 題，更新辦法明確：“城中村依本辦法補(bǔ)繳地價(jià)進(jìn)行拆 除重建后，取得完全產(chǎn)權(quán)，并可以自由轉(zhuǎn)讓?！?v歷史遺留的房地產(chǎn)權(quán)登記問題、違法用地或者違法建筑根據(jù)有關(guān)規(guī) 定完善手續(xù)后，可作為。違法建筑和違法用 地只有接受處理之后才可進(jìn)行更新改造。 3 更新辦法政策創(chuàng)新點(diǎn) 20 6 綜合整治、功能改變、拆除重建三種更新模式并行 v各個(gè)不同的區(qū)域或項(xiàng)目對(duì)更新的具體形式有不同的需求 v更新辦法區(qū)分了三種不同的更新模式綜合

12、整治、功能 改變和拆除重建 v同一城市更新單元內(nèi)可能出現(xiàn)多種改造模式并存的情況 v未來(lái)，深圳的城市更新將是三種重建模式的有機(jī)結(jié)合，而且以 綜合整治為主。 3 更新辦法政策創(chuàng)新點(diǎn) 21 7 關(guān)內(nèi)外優(yōu)惠政策（地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)）統(tǒng)一 v明確城中村、舊屋村、工業(yè)區(qū)及其他各類區(qū)域的地價(jià)收取標(biāo)準(zhǔn) v保持與改造地價(jià)政策的延續(xù)，特區(qū)內(nèi)外地價(jià)實(shí)行統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn) 8 明晰城市更新項(xiàng)目運(yùn)作基本流程和各部門承擔(dān)的職能 v更新辦法優(yōu)化了許可事項(xiàng) v取消了重復(fù)審查、縮短了審批時(shí)長(zhǎng) v為項(xiàng)目的快捷審批、有效實(shí)施和后續(xù)監(jiān)管奠定了基礎(chǔ) 3 更新辦法政策創(chuàng)新點(diǎn) 22 1 更新辦法出臺(tái)的背景 2 更新辦法出臺(tái)的意義 3 更新辦法政策創(chuàng)新點(diǎn) 4

13、 深圳市城市更新辦法 5 更新辦法后續(xù)需要關(guān)注的問題 6 城市更新單元申報(bào) 23 第一章 總則 第二章 城市更新規(guī)劃與計(jì)劃 第三章 綜合整治類城市更新 第四章 功能改變類城市更新 第五章 拆除重建類城市更新 第六章 其他規(guī)定 第七章 附 則 4 深圳市城市更新辦法 24 第一章 總則 共八條，第一條至第八條 主要內(nèi)容： v一、辦法制定的目的、依據(jù)和適用范圍 v二、指導(dǎo)原則 v三、城市更新的基本制度和實(shí)施主體 v四、工作經(jīng)費(fèi)和資金來(lái)源 v五、國(guó)土規(guī)劃和有關(guān)部門的職責(zé) 4 深圳市城市更新辦法 25 目的： v規(guī)范本市城市更新活動(dòng) v進(jìn)一步完善城市功能，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善人居環(huán)境 v推進(jìn)土地、能源、

14、資源的節(jié)約集約利用 v促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)可持續(xù)發(fā)展 依據(jù)： v有關(guān)法律、法規(guī)以及本市實(shí)際 適用范圍： v深圳市行政區(qū)域范圍內(nèi)的城市更新活動(dòng)。 26 城市更新，是指由符合本辦法規(guī)定的主體對(duì)特定城市建成區(qū)（包括 舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等）內(nèi)具有以下 情形之一的區(qū)域，根據(jù)城市規(guī)劃和本辦法規(guī)定程序進(jìn)行綜合整治、 功能改變或者拆除重建的活動(dòng)： v（一）城市的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施亟需完善； v（二）環(huán)境惡劣或者存在重大安全隱患； v（三）現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明 顯不符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，影響城市規(guī)劃實(shí)施； v（四）依法或者經(jīng)市政府批準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行城市更新的其他情形

15、。 27 第三條 城市更新應(yīng)當(dāng)遵循政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、規(guī)劃統(tǒng)籌、節(jié)約 集約、保障權(quán)益、公眾參與的原則，保障和促進(jìn)科學(xué)發(fā)展。 v政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作強(qiáng)調(diào)政府統(tǒng)一組織，制定專門政策，充分 調(diào)動(dòng)各方積極性，吸引社會(huì)各方廣泛參與。市場(chǎng)化運(yùn)作的同時(shí)， 政府正確引導(dǎo)，加強(qiáng)監(jiān)管，確保改造規(guī)范推進(jìn)。 v規(guī)劃統(tǒng)籌強(qiáng)調(diào)統(tǒng)籌經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和資源環(huán)境保護(hù)，依據(jù)規(guī)劃， 科學(xué)制定改造規(guī)劃，并強(qiáng)化規(guī)劃的統(tǒng)籌管控作用。 v節(jié)約集約強(qiáng)調(diào)強(qiáng)化市場(chǎng)配置土地，促進(jìn)土地高效利用 v保障權(quán)益強(qiáng)調(diào)正確處理改造過(guò)程中的經(jīng)濟(jì)、法律關(guān)系，改造的 房屋和土地須經(jīng)過(guò)確權(quán)、登記才能改造，以切實(shí)保障土地權(quán)利 人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。 28 第四條 城市

16、更新應(yīng)當(dāng)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展總體規(guī) 劃，服從城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃。城市更新 實(shí)行城市更新單元規(guī)劃和年度計(jì)劃管理制度。 v城市更新單元規(guī)劃是管理城市更新活動(dòng)的基本依據(jù)。 v城市更新年度計(jì)劃應(yīng)當(dāng)納入近期建設(shè)規(guī)劃年度實(shí)施計(jì)劃及 土地利用年度計(jì)劃。 第五條 城市更新可以依照有關(guān)法律法規(guī)及本辦法的規(guī) 定分別由市、區(qū)政府、土地使用權(quán)人或者其他符合規(guī)定 的主體實(shí)施。 29 暫行規(guī)定城中村改造實(shí)施主體： v鼓勵(lì)國(guó)內(nèi)外有實(shí)力的機(jī)構(gòu)通過(guò)競(jìng)標(biāo)開發(fā)或者參與開發(fā)城中村改造 項(xiàng)目；城中村內(nèi)股份合作企業(yè)可以合作建設(shè)或獨(dú)立建設(shè)所在地城 中村改造項(xiàng)目。 工業(yè)區(qū)升級(jí)改造主體： v依法取得工業(yè)區(qū)改造項(xiàng)目范圍內(nèi)全部產(chǎn)權(quán)，

17、或者與工業(yè)區(qū)改造項(xiàng) 目范圍內(nèi)全部產(chǎn)權(quán)單位簽定委托改造或合作改造協(xié)議的法人 v市、區(qū)政府直接組織改造的項(xiàng)目改造主體為市、區(qū)政府指定單位。 30 第六條 工作經(jīng)費(fèi)來(lái)源： v市、區(qū)政府應(yīng)當(dāng)保障開展組織實(shí)施城市更新的工作經(jīng)費(fèi)， 對(duì)城市更新項(xiàng)目提供適當(dāng)?shù)馁Y金扶持 基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè) 資金來(lái)源： v從土地出讓金中安排相應(yīng)的項(xiàng)目資金 v政府投資項(xiàng)目、根據(jù)政府投資項(xiàng)目管理的相關(guān)規(guī)定實(shí)施 31 第七條、第八條 規(guī)劃國(guó)土主管部門職責(zé)： v組織、協(xié)調(diào)全市城市更新工作 v擬訂城市更新相關(guān)的規(guī)劃土地管理政 策 v統(tǒng)籌城市更新的規(guī)劃、計(jì)劃管理 v制定城市更新相關(guān)技術(shù)規(guī)范 v組織制定城市更新單元規(guī)劃 v負(fù)責(zé)城市更新

18、過(guò)程中的土地使用權(quán)出 讓、收回和收購(gòu)工作。 各區(qū)政府職責(zé)： v組織轄區(qū)內(nèi)城市更新用地的整理 v組織轄區(qū)內(nèi)綜合整治類更新項(xiàng)目和市 政府確定由其實(shí)施的拆除重建類更新 項(xiàng)目的實(shí)施 v對(duì)功能改變類、拆除重建類更新項(xiàng)目 的實(shí)施進(jìn)行協(xié)調(diào)。 市發(fā)展改革部門 v擬定城市更新相關(guān)的產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)政策 v統(tǒng)籌安排涉及政府投資的城市更新年 度資金。 市財(cái)政部門負(fù)責(zé)按照計(jì)劃安排核撥城市更 新項(xiàng)目資金。 32 第二章 城市更新規(guī)劃與計(jì)劃 共九條，第九條至第十八條 主要內(nèi)容： v一、全市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃 v二、法定圖則對(duì)城市更新的規(guī)定 v三、城市更新單元的范圍、規(guī)劃的內(nèi)容和制定 v四、城市更新計(jì)劃的申報(bào)和審批程序 v五、城市更

19、新單元規(guī)劃的審批程序 4 深圳市城市更新辦法 33 城市更新規(guī)劃的體系 v城市總體規(guī)劃 v近期建設(shè)規(guī)劃 v全市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃 v法定圖則 v城市更新單元規(guī)劃 全市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃 v根據(jù)城市總體規(guī)劃制定，與近期建設(shè)規(guī)劃相銜接 v明確全市城市更新的重點(diǎn)區(qū)域及其更新方向、目標(biāo)、時(shí)序、總 體規(guī)模和更新策略。 34 第十條 法定圖則應(yīng)當(dāng)對(duì)其規(guī)劃范圍內(nèi)的城市更新作以 下規(guī)定： v（一）城市更新單元的范圍； v（二）城市更新單元范圍內(nèi)應(yīng)當(dāng)配置的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服 務(wù)設(shè)施的類型和規(guī)模； v（三）城市更新單元的規(guī)劃指引。 35 第十一條至第十三條 城市更新單元范圍： v城市建成區(qū)需要進(jìn)行城市更新的區(qū)域， v保

20、證基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施相對(duì)完整 v劃定相對(duì)成片的區(qū)域作為城市更新單元 v一個(gè)城市更新單元可以包括一個(gè)或者多個(gè)城市更新 項(xiàng)目。 36 城市更新單元規(guī)劃（第十二條） v（一）城市更新單元內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和其他用 地的功能、產(chǎn)業(yè)方向及其布局； v（二）城市更新單元內(nèi)更新項(xiàng)目的具體范圍、更新目標(biāo)、 更新方式和規(guī)劃控制指標(biāo)； v（三）城市更新單元內(nèi)城市設(shè)計(jì)指引； v（四）其他應(yīng)當(dāng)由城市更新單元規(guī)劃予以明確的內(nèi)容。 城市更新單元規(guī)劃涉及產(chǎn)業(yè)升級(jí)的，應(yīng)當(dāng)征求相關(guān)產(chǎn)業(yè) 主管部門意見。 37 城市更新單元規(guī)劃的制定（第十三條） v（一）已制定法定圖則的區(qū)域 p根據(jù)法定圖則所確定的各項(xiàng)控制要求制定 p對(duì)

21、法定圖則強(qiáng)制性內(nèi)容作出調(diào)整的，由市規(guī)劃國(guó)土主管部門 報(bào)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施。 v（二）未制定法定圖則的區(qū)域 p現(xiàn)狀調(diào)查研究 p根據(jù)分區(qū)規(guī)劃確定的各項(xiàng)要求擬訂，報(bào)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施 p更新單元規(guī)劃的相關(guān)內(nèi)容納入法定圖則的制定 38 （一）城市更新年度計(jì)劃的內(nèi)容（第十四條） v城市更新單元規(guī)劃的制定計(jì)劃 v已具備實(shí)施條件的拆除重建類和綜合整治類城市更新項(xiàng)目 v城市更新項(xiàng)目相關(guān)資金來(lái)源等內(nèi)容 p綜合整治類城市更新項(xiàng)目可以單獨(dú)制定年度計(jì)劃 39 （二）城市更新年度計(jì)劃的申報(bào)（第十五條） v申報(bào)人 p各區(qū)政府組織其相關(guān)職能部門對(duì)轄區(qū)內(nèi)各類城市更新項(xiàng)目篩選 p市政府各相關(guān)主管部門、有關(guān)企事業(yè)單位 v申報(bào)條件：

22、p提出城市更新單元規(guī)劃的制定計(jì)劃 p提出已具備實(shí)施條件的拆除重建類、綜合整治類項(xiàng)目 p市政府各相關(guān)主管部門、有關(guān)企事業(yè)單位申報(bào)需征求項(xiàng)目所在區(qū) 政府意見 v申報(bào)受理機(jī)關(guān) p市規(guī)劃國(guó)土主管部門 40 （三）未納入城市更新單元的更新項(xiàng)目更新計(jì)劃申報(bào)（第十六條） v申報(bào)條件 p未納入的城市更新單元是符合城市更新條件的城市建成區(qū) p具備制定城市更新單元規(guī)劃相關(guān)條件 v申報(bào)依據(jù) p各區(qū)政府和市政府各相關(guān)主管部門可以依據(jù)全市城市更新專 項(xiàng)規(guī)劃等相關(guān)規(guī)劃 v申報(bào)方式 p擬訂城市更新單元范圍并提出納入城市更新年度計(jì)劃的建議 v申報(bào)受理機(jī)關(guān) p市規(guī)劃國(guó)土主管部門 41 （四）城市更新年度計(jì)劃的審批程序（第十七條

23、） v區(qū)政府、市政府各相關(guān)主管部門及有關(guān)企事業(yè)單位的申報(bào) 城市更新年度計(jì)劃 規(guī)劃國(guó)土部門統(tǒng)籌協(xié)調(diào) 擬訂 城市更新計(jì)劃 公示 納入近期建設(shè)規(guī)劃年度實(shí)施 計(jì)劃及土地利用計(jì)劃草案 市政府審批 綜合整治類更新項(xiàng)目年度計(jì)劃可單獨(dú)制定報(bào)市政府審批 城市更新年度計(jì)劃可以按照上述報(bào)批程序進(jìn)行調(diào)整 42 第十八條 條件：納入城市更新年度計(jì)劃 （一）區(qū)政府申報(bào)的城市更新項(xiàng)目 v區(qū)政府組織原申報(bào)單位擬訂城市更新單元規(guī)劃草案后按照 規(guī)定程序報(bào)批 （二）市政府各相關(guān)主管部門、有關(guān)企事業(yè)單位申報(bào)的 城市更新項(xiàng)目 v由市規(guī)劃國(guó)土主管部門組織申報(bào)單位擬訂城市更新單元規(guī) 劃草案后按照規(guī)定程序報(bào)批 43 第三章 綜合整治類城市更

24、新 共四條，第十九條至第二十二條 主要內(nèi)容： v一、綜合整治類更新項(xiàng)目的范圍 v二、綜合整治類更新項(xiàng)目的技術(shù)規(guī)范 v三、綜合整治類更新項(xiàng)目的實(shí)施 v四、綜合整治類更新項(xiàng)目的經(jīng)費(fèi)來(lái)源 4 深圳市城市更新辦法 44 第十九條 綜合整治類更新項(xiàng)目的范圍主要包括： v改善消防設(shè)施 v改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施 v改善沿街立面、環(huán)境整治和既有建筑節(jié)能改造等內(nèi)容，但不改 變建筑主體結(jié)構(gòu)和使用功能。 綜合整治類更新項(xiàng)目一般不加建附屬設(shè)施，加建的附屬設(shè)施應(yīng)當(dāng)滿 足相關(guān)規(guī)范的要求。 原政策對(duì)綜合整治的定義：原政策對(duì)綜合整治的定義： v綜合整治是指基本不涉及房屋拆建的環(huán)境凈化、美化項(xiàng)目。 45 46 第二十條 綜

25、合整治類城市更新的相關(guān)技術(shù)規(guī)范由有關(guān) 主管部門組織擬訂，報(bào)市政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。 47 第二十一條 綜合整治類更新項(xiàng)目由所在區(qū)政府制定實(shí) 施方案并組織實(shí)施。 實(shí)施綜合整治需報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)或者備案的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行 報(bào)批或者備案。 原城中村綜合整治項(xiàng)目的實(shí)施方式： v暫行規(guī)定的實(shí)施意見（深府200556號(hào)）規(guī)定此 類項(xiàng)目可不編制城中村（舊村）改造專項(xiàng)規(guī)劃，由區(qū)政府 編制“城中村（舊村）環(huán)境綜合整治規(guī)劃”并組織實(shí)施。 此類項(xiàng)目列入?yún)^(qū)城中村（舊村）改造年度計(jì)劃。 48 第二十二條 綜合整治類更新項(xiàng)目的費(fèi)用由所在區(qū)政府、 權(quán)利人或者其他相關(guān)人共同承擔(dān)，費(fèi)用承擔(dān)比例由各方 協(xié)商確定。 涉及改善基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)

26、施和市容環(huán)境的費(fèi)用， 費(fèi)用承擔(dān)比例按照市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政負(fù)擔(dān)事權(quán)劃分的有關(guān) 規(guī)定執(zhí)行。 49 第四章 功能改變類城市更新 共五條，第二十三條至第二十七條 主要內(nèi)容： v一、功能改變類城市更新項(xiàng)目的要求 v二、功能改變類城市更新項(xiàng)目的審批 v三、功能改變類城市更新項(xiàng)目的用地手續(xù)辦理 v四、功能改變類城市更新項(xiàng)目的優(yōu)惠政策 4 深圳市城市更新辦法 50 第二十三條、二十四條 功能改變類更新項(xiàng)目的要求： v改變部分或者全部建筑物使用功能 v不改變土地使用權(quán)的權(quán)利主體和使用期限 v保留建筑物的原主體結(jié)構(gòu) v滿足有關(guān)規(guī)范的要求情況下，可以根據(jù)需要加建附屬設(shè)施 v應(yīng)當(dāng)符合產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃 v優(yōu)先滿足增加公共空間和

27、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的需要 51 城市公共空間的定義 v城市或城市群中,在建筑實(shí)體之間存在著的開放空間體 v是城市居民進(jìn)行公共交往,舉行各種活動(dòng)的開放性場(chǎng)所 v其目的是為廣大公眾服務(wù)。 城市公共空間的內(nèi)涵 v狹義的城市公共空間指“供城市居民日常生活和社會(huì)生活公共 使用的室外空間”，包括街道、廣場(chǎng)、居住區(qū)戶外場(chǎng)地、公園、 體育場(chǎng)地等； v廣義的城市公共空間可以擴(kuò)大到公共設(shè)施用地的空間，例如城 市中心區(qū)、商業(yè)區(qū)、城市綠地等。 52 53 （一）申請(qǐng)人 v功能改變類更新項(xiàng)目的土地使用權(quán)人 v建筑物由業(yè)主區(qū)分所有，部分業(yè)主申請(qǐng)功能改變的應(yīng)當(dāng)征 得利害關(guān)系人的同意 ，并提交書面證明文件 （二）申請(qǐng)適用的審批程序

28、 v按照建筑物改變使用功能的程序，申請(qǐng)辦理規(guī)劃許可變更 和相關(guān)手續(xù) （三）申請(qǐng)受理機(jī)關(guān) v市規(guī)劃國(guó)土主管部門 54 （四）建筑物改變使用功能的條件深圳市城市規(guī)劃條例第五十 七條） v1、符合城市規(guī)劃 v2、已取得深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證和深圳市建設(shè)工程 規(guī)劃許可證 v3、已簽訂深圳市土地使用權(quán)出讓合同書并付清地價(jià)款； v4、涉及有關(guān)專業(yè)管理部門審批的，應(yīng)取得有關(guān)部門的審核意見。 （五）建筑物改變使用功能的審批程序 v申請(qǐng)人遞交申請(qǐng)材料-受理申請(qǐng)公示規(guī)劃審批-土地 部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議-付清地價(jià)款-規(guī)劃部 門收回原深圳市建設(shè)工程規(guī)劃許可證，重新核發(fā)建設(shè)工 程規(guī)劃許可證或建筑工程裝飾

29、、裝修許可文件。 55 第二十六條 用地手續(xù)辦理： v市規(guī)劃國(guó)土主管部門與土地使用權(quán)人簽訂土地使用權(quán)出讓合同 補(bǔ)充協(xié)議或者補(bǔ)簽土地使用權(quán)出讓合同； v土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定繳納地價(jià)。 功能改變后的土地使用權(quán)使用期限 v按照原用途的使用期限扣除已實(shí)際使用時(shí)間的剩余期限確定 v原土地使用期限不足原土地用途法定最高期限的，可以在申請(qǐng) 人補(bǔ)繳地價(jià)后按照規(guī)定予以補(bǔ)足。 56 第二十七條 （一）改變功能的原有建筑面積部分 v改變后的功能的土地使用權(quán)剩余期限的公告基準(zhǔn)地價(jià)原 土地用途剩余期限的公告基準(zhǔn)地價(jià) （二）改變功能的增加建筑面積部分 v改變后的功能和土地使用權(quán)剩余期限的市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 非商品性

30、質(zhì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定 另行補(bǔ)繳相應(yīng)地價(jià)。 57 例假設(shè)龍崗區(qū)占地5萬(wàn)平方米、現(xiàn)容積率2.0的工業(yè)區(qū)土地剩余使用期限為30年， 權(quán)利人將功能改變?yōu)樽≌?，改變功能后的建筑面積12萬(wàn)平方米 該區(qū)域的住宅基準(zhǔn)地價(jià)約1000元/平方米，工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)300元/平方米，住宅 用地的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)4000元/平方米（樓面地價(jià)） 假設(shè)土地還原利率為5% 補(bǔ)繳的地價(jià)計(jì)算方式： v原建筑面積部分=（1000 -300 ）52=5421萬(wàn)元 v增加的建筑面積部分=（12-5 2） 4000=6357萬(wàn)元 v需要補(bǔ)繳的地價(jià)=11779萬(wàn)元 50 30 %)51 ( 1 1 %)51 ( 1 1 70 3

31、0 %)51 ( 1 1 %)51 ( 1 1 70 30 %)51 ( 1 1 %)51 ( 1 1 58 第五章 拆除重建類城市更新 共十三條，第二十八條至第四十條 主要內(nèi)容： v一、拆除重建類城市更新實(shí)施的依據(jù) v二、拆除重建類城市更新單元范圍土地的收回與收購(gòu) v三、拆除重建類城市更新項(xiàng)目的實(shí)施主體 v四、不同權(quán)利人情況下改造的實(shí)施 v五、拆除重建類城市更新項(xiàng)目用地手續(xù)的辦理 v六、拆除重建類城市更新項(xiàng)目的優(yōu)惠政策 v七、拆除重建類城市更新項(xiàng)目的拆遷及設(shè)施等移交 4 深圳市城市更新辦法 59 深圳漁農(nóng)村實(shí)施“中國(guó)第一爆”前后對(duì)比 60 第二十八條 拆除重建類更新項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照城市更新單

32、元規(guī)劃、 城市更新年度計(jì)劃的規(guī)定實(shí)施。 暫行規(guī)定中城中村的全面改造是指： v通過(guò)對(duì)現(xiàn)狀建筑物的拆除重建，較為徹底地改變城中村的空間 形態(tài)，調(diào)整用地功能，消除城中村與城市用地布局和景觀面貌 的嚴(yán)重沖突，全面提升空間環(huán)境質(zhì)量。 v全面改造可以采取異地重建、整體拆建和局部拆建等模式 v整體拆建指改造率（被拆除改造的建筑面積與改造前總建筑面 積之比）在30%以上的項(xiàng)目 v局部拆建指改造率不足30%的項(xiàng)目 61 （一）依法收回土地使用權(quán) v依法收回土地使用權(quán)的情形 p單獨(dú)建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等公共利益需要 p為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建需要調(diào)整使用土地 p具備其他法定收回條件的 v由市規(guī)劃國(guó)土主管

33、部門依法收回土地使用權(quán)并予以補(bǔ)償。 （二）土地使用權(quán)的收購(gòu) v土地收購(gòu)的方式 p市政府根據(jù)城市更新的需要組織進(jìn)行 p城市更新單元內(nèi)的土地使用權(quán)人申請(qǐng)土地使用權(quán)收購(gòu) 62 深圳市土地儲(chǔ)備管理辦法、深圳市土地儲(chǔ)備管理辦法實(shí)施細(xì) 則 土地使用權(quán)收購(gòu)的條件 v（一）因城市規(guī)劃的調(diào)整，非經(jīng)營(yíng)性用地，包括工業(yè)用地、倉(cāng) 儲(chǔ)物流用地等，改為商業(yè)、住宅、辦公、酒店等經(jīng)營(yíng)性用途需 要收購(gòu)的； v（二）因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃需要收購(gòu)的； v（三）根據(jù)土地使用權(quán)人申請(qǐng)收購(gòu)的； v（四）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中政府行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)收購(gòu)的； v（五）國(guó)有企業(yè)改制需要收購(gòu)的； v（六）舊城區(qū)改造需要收購(gòu)的； v（七）其他需要收購(gòu)的。 63

34、深圳市土地儲(chǔ)備管理辦法、深圳市土地儲(chǔ)備管理辦法實(shí)施細(xì)則 土地使用權(quán)收購(gòu)的程序 v權(quán)利人書面申請(qǐng) 儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)核查資料 啟動(dòng)收購(gòu)程序 簽訂土地 收購(gòu)意向書實(shí)地調(diào)查和或向有關(guān)主管部門核實(shí)權(quán)利及建筑物等情 況地籍測(cè)繪大隊(duì)和房地產(chǎn)估價(jià)中心進(jìn)行測(cè)繪、評(píng)估擬定收購(gòu)價(jià) 格審計(jì)部門審計(jì)簽訂土地使用權(quán)收購(gòu)合同書 擬定土地收 購(gòu)方案 市政府批準(zhǔn) 房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移 土地使用權(quán)收購(gòu)的價(jià)格 v根據(jù)其區(qū)位、用途、建筑面積、土地使用權(quán)年期等因素，以房地產(chǎn) 市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格為基礎(chǔ)加以確定。 v市政府對(duì)房地產(chǎn)收購(gòu)價(jià)格確定方式另有規(guī)定的，從其規(guī)定。 64 第三十一條 （一）鼓勵(lì)權(quán)利人自行改造 （二）政府統(tǒng)一組織實(shí)施的城市更新 v拆遷工作的

35、實(shí)施方式 v1、通過(guò)招標(biāo)方式引入企業(yè)單位承擔(dān) p拆遷費(fèi)用和合理利潤(rùn)可以作為補(bǔ)償成本從土地出讓收入中支付 v2、土地使用權(quán)中標(biāo)人或者競(jìng)得人一并實(shí)施城市更新，負(fù)責(zé)拆 除清理建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物 p條件：城市更新單元范圍已確定開發(fā)建設(shè)條件且已制定城市更 新單元規(guī)劃 65 第三十二條至三十四條 （一）單一權(quán)利人實(shí)施拆除重建 v土地使用權(quán)人與地上建筑物、構(gòu)筑物或者附著物所有權(quán)人相同 且為單一權(quán)利人 （二）多個(gè)權(quán)利主體（土地使用權(quán)人與建筑物等所有權(quán)人不同或者 存在多個(gè)權(quán)利主體）拆除重建的實(shí)施 v權(quán)利主體通過(guò)協(xié)議方式明確權(quán)利義務(wù)后由單一主體實(shí)施 v權(quán)利主體簽訂協(xié)議并以權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)作價(jià)入股成立的公

36、 司實(shí)施 66 第三十二條至三十四條 （三）建筑物由業(yè)主區(qū)分所有拆除重建的實(shí)施 v經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)?數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意，全體業(yè)主是一個(gè)權(quán)利主體 （四）城中村、舊屋村拆除重建的實(shí)施 v經(jīng)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位股東大會(huì)表決同意 67 第三十五條 辦理?xiàng)l件 v實(shí)施主體取得城市更新項(xiàng)目規(guī)劃許可文件 用地手續(xù)辦理方式 v市規(guī)劃國(guó)土主管部門與其簽訂土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié) 議或者補(bǔ)簽土地使用權(quán)出讓合同 土地使用權(quán)期限 v重新計(jì)算 68 （一）城中村的優(yōu)惠政策（第三十六條） v城中村是指我市城市化過(guò)程中依照有關(guān)規(guī)定由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組 織的村民及繼受單位保留使用的非

37、農(nóng)建設(shè)用地的地域范圍內(nèi)的建 成區(qū)域。 v1、容積率在2.5及以下部分 p不補(bǔ)繳地價(jià) v2、容積率在2.5至4.5之間的部分 p公告基準(zhǔn)地價(jià)的20% v3、建筑容積率超過(guò)4.5的部分 p公告基準(zhǔn)地價(jià) 補(bǔ)繳地價(jià)的計(jì)算公式 v城中村部分地價(jià)=城中村部分的土地面積（4.5-2.5）公告基準(zhǔn) 地價(jià)20%城中村部分的土地面積（X-4.5）公告基準(zhǔn)地價(jià) 69 城中村補(bǔ)繳地價(jià)進(jìn)行拆除重建后，建筑物和附著物取得完全產(chǎn)權(quán) v依據(jù)：深府辦2007159號(hào) v依據(jù)深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定等城中村（舊村） 改造相關(guān)政策開展的城中村改造項(xiàng)目，實(shí)施拆除重建的房產(chǎn)除政 策性住房外，按規(guī)定繳納或減免市場(chǎng)地價(jià)的，均為市場(chǎng)

38、商品房。 城中村項(xiàng)目的地價(jià)可返撥區(qū)政府作為城中村基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè) 施建設(shè)費(fèi)用。 70 （二）舊屋村拆除重建的優(yōu)惠政策（第三十七條） v舊屋村是市政府關(guān)于發(fā)布深圳市寶安龍崗區(qū)規(guī)劃國(guó)土管理暫行 辦法的通知（深府1993283號(hào)）實(shí)施前已經(jīng)形成的舊屋村 v1、現(xiàn)狀占地面積1.5倍的建筑面積 p不補(bǔ)繳地價(jià) v2、超出占地面積1.5倍的建筑面積部分 p公告基準(zhǔn)地價(jià) 關(guān)于推進(jìn)寶安龍崗兩區(qū)城中村（舊村）改造工作的若干意見（深 府2006257號(hào)）中有關(guān)舊屋村地價(jià)適用標(biāo)準(zhǔn)未作調(diào)整。 71 (三) 拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目的優(yōu)惠政策（第三 十八條） v1、升級(jí)改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的 p

39、原有合法建筑面積以內(nèi)部分 不補(bǔ)繳地價(jià) p增加的建筑面積 公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的50%繳納地價(jià) p地價(jià)適用標(biāo)準(zhǔn)與關(guān)于工業(yè)區(qū)升級(jí)改造的若干意見（深府2007 75號(hào)）中有關(guān)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定一致 72 (三) 拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目的優(yōu)惠政策 v2、升級(jí)改造為住宅、辦公、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途的 p原有合法建筑面積以內(nèi)部分 計(jì)算公式計(jì)算公式=改造后功能土地使用期限的公告基準(zhǔn)地價(jià)改造后功能土地使用期限的公告基準(zhǔn)地價(jià)- 原用原用 途公告基準(zhǔn)地價(jià)途公告基準(zhǔn)地價(jià)年期修正系數(shù)年期修正系數(shù) p增加的建筑面積 改造后功能和土地使用權(quán)使用期限市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)計(jì)算地價(jià)改造后功能和土地使用權(quán)使用期限市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)計(jì)算地價(jià) 市政府

40、關(guān)于寶安龍崗兩區(qū)舊城舊村改造項(xiàng)目的處理意見 已有規(guī)定的，從其規(guī)定。 73 關(guān)于寶安龍崗兩區(qū)自行開展的新安翻身工業(yè)區(qū)等70個(gè)舊城舊村 改造項(xiàng)目的處理意見（深府2006258號(hào)），其中規(guī)定： v70個(gè)改造項(xiàng)目的用地中，符合市政府深圳市城中村（舊村） 改造暫行規(guī)定、關(guān)于深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定 的實(shí)施意見及關(guān)于推進(jìn)寶安龍崗兩區(qū)城中村（舊村）改造 工作的若干意見的部分，按照有關(guān)政策收取地價(jià)。其余部分， 按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)收取地價(jià)。 即城中村部分，按照暫行規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳地價(jià) 舊屋村部分，按照若干意見的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳地價(jià) 其余部分，按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳地價(jià) 74 假設(shè)龍崗區(qū)占地10萬(wàn)平方米、現(xiàn)容積

41、率1.0的工業(yè)區(qū)，土地剩余使用期限為30年， 權(quán)利人將工業(yè)區(qū)拆除重建為改變?yōu)樽≌?，改變功能后的容積率為3.5 該區(qū)域的住宅基準(zhǔn)地價(jià)約1000元/平方米，工業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)300元/平方米，住宅 用地的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)4000元/平方米（樓面地價(jià)）， 假設(shè)新簽訂的補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定的土地使用期限為70年，土地還原利率為5% 補(bǔ)繳的地價(jià)計(jì)算方式： （一）工業(yè)區(qū)為非農(nóng)建設(shè)用地 v補(bǔ)繳的地價(jià)= 10萬(wàn)平方米 2.5 0+10萬(wàn)平方米（3.5-2.5）1000元/平方 米20%=2000萬(wàn)元 （二）工業(yè)區(qū)為國(guó)有建設(shè)用地且不符合處理意見規(guī)定的工業(yè)區(qū) v原建筑面積部分=（1000-300 ）10 1.0=7474萬(wàn)元 v增加

42、的建筑面積部分=10 （3.5-1.0） 4000=100000萬(wàn)元 50 30 %)51 ( 1 1 %)51 ( 1 1 75 (三) 拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目的優(yōu)惠政策 v拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級(jí)改造項(xiàng)目，未按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 全額繳納地價(jià)的部分限定自用；建成后其建筑物需要轉(zhuǎn)讓的， 適用市政府工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定。 工業(yè)樓宇是指在工業(yè)用地上興建的用于工業(yè)生產(chǎn)（含研發(fā)）用途并 已辦理房地產(chǎn)權(quán)登記的建筑物、構(gòu)筑物及其附著物。 v工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定包括： p深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)工業(yè)樓宇的轉(zhuǎn)讓，按照深圳 經(jīng)濟(jì)特區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)條例的規(guī)定執(zhí)行 p其他工業(yè)樓宇的轉(zhuǎn)讓，按照深圳

43、市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓暫行辦法深 府2008213號(hào)執(zhí)行 76 （四）其他拆除重建類更新項(xiàng)目的優(yōu)惠政策（第三十九條） v其他拆除重建類更新項(xiàng)目的范圍 p舊商業(yè)區(qū) p舊住宅區(qū)等 v適用的地價(jià)優(yōu)惠政策 p改造后的功能和土地使用權(quán)期限以公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的 地價(jià)，扣減原有合法建筑面積按照原土地用途及剩余土地使 用權(quán)期限的公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的地價(jià) p計(jì)算公式=更新范圍的面積改造后的容積率改造后功能 的公告基準(zhǔn)地價(jià)更新范圍的面積改造前的容積率原用 途公告基準(zhǔn)地價(jià)年期修正系數(shù) 77 （四）其他拆除重建類更新項(xiàng)目的優(yōu)惠政策（第三十九條） v非商品性質(zhì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定另 行補(bǔ)繳相應(yīng)地價(jià) 78

44、 第四十條 實(shí)施拆除重建的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)依法解決拆除重 建項(xiàng)目范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，自行拆除、清理地上建筑物、 構(gòu)筑物及附著物等，并按照城市更新單元規(guī)劃和土地使 用權(quán)出讓合同的要求移交基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等用 地，政府均不作補(bǔ)償。 79 第六章 其他規(guī)定 共九條，第四十一條至第四十九條 主要內(nèi)容： v一、不納入城市更新年度計(jì)劃的拆除重建行為 v二、違法建筑、違法用地和產(chǎn)權(quán)登記歷史遺留問題的處理 v三、更新單元范圍內(nèi)零星未出讓土地的管理 v四、歷史文化遺存以及城市安全保障系統(tǒng)的管理 v五、拆除重建類項(xiàng)目配建政策性用房的規(guī)定 v六、產(chǎn)業(yè)用地城市更新的其他規(guī)定 v七、更新項(xiàng)目土地使用權(quán)出讓合同需要約定的內(nèi)

45、容 v八、城市更新項(xiàng)目的分期實(shí)施的規(guī)定 v九、城市更新與節(jié)能減排 4 深圳市城市更新辦法 80 第四十一條 被依法鑒定為危房、需要拆除重建的單棟 建筑，依據(jù)城市危房管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，不需要納入 城市更新年度計(jì)劃，不專門制定城市更新單元規(guī)劃。 危房的管理規(guī)定包括： v城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定 v深圳市建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例 等 81 第四十二條 權(quán)屬確定的建筑物、構(gòu)筑物或者附著物方可作為更新對(duì)象 v違法用地、違法建筑應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定接受處理后，方可作為權(quán) 屬確定的更新對(duì)象。 v未辦理房地產(chǎn)權(quán)登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)登記歷史遺留問題 處理的相關(guān)規(guī)定完善手續(xù)后，方可作為權(quán)屬確定的更新對(duì)象。 p深圳經(jīng)濟(jì)

46、特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定 p深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留違法生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性違法建筑的若干規(guī)定 p關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定 p深圳市處理房地產(chǎn)登記歷史遺留問題若干規(guī)定（深府2004193號(hào)） p 82 第四十三條 城市更新單元范圍零星未出讓土地包括： v邊角地、夾心地、插花地等 零星未出讓土地的用途： v優(yōu)先用于基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè) v根據(jù)城市更新單元規(guī)劃一并納入更新改造，出讓給其相鄰地塊 的城市更新實(shí)施主體。 出讓的零星土地總面積不超過(guò)該項(xiàng)目總用地面積的10%，位于特 區(qū)內(nèi)的不得超過(guò)3000平方米。 更新辦法對(duì)零星用地出讓的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)未作規(guī)定 83 第四十四條 城市更新項(xiàng)

47、目應(yīng)當(dāng)遵守保護(hù)歷史文化遺存的 法律、法規(guī)，依法保護(hù)城市更新范圍內(nèi)的歷史文化遺存。 實(shí)施城市更新不得破壞城市防洪系統(tǒng)、城市人民防空設(shè)施 等各類城市安全保障系統(tǒng)，或者使其功能部分、全部喪失。 84 第四十五條 根據(jù)保障性住房建設(shè)及產(chǎn)業(yè)用房建設(shè)的有關(guān)要求，可以 在拆除重建類項(xiàng)目中配建一定比例的政策性用房，具體辦法由相關(guān) 主管部門另行制定，報(bào)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施。 關(guān)于在我市出讓商品住宅用地中安排建設(shè)一定比例政策性住房的 實(shí)施意見 政策的延續(xù) v保障性住房的比例根據(jù)需求情況配備“比例不一刀切” v保障性住房的布局?jǐn)?shù)量符合社會(huì)實(shí)際需求有待多個(gè)部門共同研究 85 第四十六條 城市更新涉及產(chǎn)業(yè)用地的，除應(yīng)當(dāng)遵守

48、本 辦法的規(guī)定之外，還應(yīng)當(dāng)符合深圳市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄、城 市更新或者相關(guān)產(chǎn)業(yè)升級(jí)政策。 86 第四十七條 市規(guī)劃國(guó)土主管部門根據(jù)城市更新單元規(guī)劃的規(guī)定，在 土地使用權(quán)出讓合同中與更新項(xiàng)目實(shí)施主體約定： v配套建設(shè)保障性住房、產(chǎn)業(yè)用房 v基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的內(nèi)容。 87 第四十八條 規(guī)模較大的城市更新項(xiàng)目可以分期實(shí)施。 城市更新項(xiàng)目分期實(shí)施的時(shí)序、規(guī)模等規(guī)劃控制指 標(biāo)由城市更新單元規(guī)劃和規(guī)劃許可文件規(guī)定。 分期實(shí)施的城市更新項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)優(yōu)先安排基礎(chǔ)設(shè)施、 公共服務(wù)設(shè)施和用于安置回遷業(yè)主的建筑。 p更新辦法中并未明確規(guī)模較大的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)（如建筑面積） 88 第四十九條 實(shí)施城市更新過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)通過(guò)發(fā)展綠

49、色 建筑，營(yíng)造宜居環(huán)境，改善能源結(jié)構(gòu)，推廣中水和雨水 利用，加強(qiáng)建筑廢棄物再利用等多種途徑，有效推進(jìn)節(jié) 能減排工作。 89 第七章 附則 共兩條，第五十條、五十一條 主要內(nèi)容: v一、城市更新工作中違法違紀(jì)行為的處理 v二、生效時(shí)間 4 深圳市城市更新辦法 90 第五十條 相關(guān)管理部門及其工作人員在城市更新管理中 有違法違紀(jì)行為的，依法追究行政責(zé)任；涉嫌犯罪的，依 法移送司法機(jī)關(guān)處理。 對(duì)城市更新實(shí)施主體違反城市規(guī)劃和土地管理等方面 法律、法規(guī)的行為，應(yīng)當(dāng)依法追究法律責(zé)任。 第五十一條 本辦法自2009年12月1日起施行。本辦法 施行前本市相關(guān)規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準(zhǔn)。 91 1 更

50、新辦法出臺(tái)的背景 2 更新辦法出臺(tái)的意義 3 更新辦法的主要亮點(diǎn) 4 深圳市城市更新辦法 5 更新辦法后續(xù)需要關(guān)注的問題 6 城市更新單元申報(bào) 92 一、各類特定建成區(qū)的認(rèn)定 v舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等的認(rèn)定主 體、具體認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等 二、更新單元范圍含有多種建成區(qū)拆除重建的地價(jià)計(jì)算 v深府2006257號(hào)規(guī)定改造項(xiàng)目用地兼有城中村、舊屋村、 非農(nóng)建設(shè)用地以外的居住區(qū)域、零星土地等情形的，根據(jù)本意 見規(guī)定的地價(jià)適用標(biāo)準(zhǔn)和用地比例情況，按照加權(quán)平均方式核 算地價(jià)。 v更新辦法明確了各類建成區(qū)的地價(jià)適用標(biāo)準(zhǔn)，但未明確多 種類型混雜時(shí)的地價(jià)核算方式 5 更新辦法后續(xù)需要關(guān)注的問題

51、93 三、更新辦法的實(shí)施細(xì)則以及相關(guān)配套政策的出臺(tái) v土地收回收購(gòu)、違法建筑處理、房地產(chǎn)登記管理、拆遷補(bǔ)償、 財(cái)政稅收等各項(xiàng)配套政策 v政策性住房、公共服務(wù)設(shè)施用地等公共政策的制定 四、功能改變類城市更新項(xiàng)目的審批 v更新辦法規(guī)定功能改變類更新項(xiàng)目地價(jià)優(yōu)惠政策 v更新辦法也規(guī)定了功能改變的更新項(xiàng)目?jī)?yōu)先滿足增加公共 空間和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的需要 v對(duì)于工業(yè)區(qū)改變?yōu)槠渌?jīng)營(yíng)性用途的審批是否仍然嚴(yán)格值得進(jìn) 一步關(guān)注 5 更新辦法后續(xù)需要關(guān)注的問題 94 五、非商品性質(zhì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐沸再|(zhì)房地產(chǎn)補(bǔ)繳地價(jià) 的配套文件 v更新辦法第二十七條、第三十九條提及非商品性質(zhì)房 地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐沸再|(zhì)房地產(chǎn)需按照有關(guān)規(guī)定補(bǔ)

52、繳地價(jià)，目 前深圳市尚未出臺(tái)相關(guān)文件 v違法用地、違法建筑處理對(duì)各類違法用地和違法建筑處理 繳納的地價(jià)和罰款等有關(guān)實(shí)施細(xì)則 5 更新辦法后續(xù)需要關(guān)注的問題 95 1 更新辦法出臺(tái)的背景 2 更新辦法出臺(tái)的意義 3 更新辦法的主要亮點(diǎn) 4 深圳市城市更新辦法 5 更新辦法后續(xù)需要關(guān)注的問題 6 城市更新單元申報(bào) 96 一、更新單元計(jì)劃申報(bào)條件及擬訂標(biāo)準(zhǔn) v滿足以下情形，權(quán)利人可申報(bào)城市更新項(xiàng)目： p法定圖則已劃定城市更新單元且迫切需要拆除重建的特定 城市建成區(qū)，可申報(bào)城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃，并在統(tǒng) 籌時(shí)優(yōu)先考慮。 p尚未劃定城市更新單元但迫切需要拆除重建的特定城市建 成區(qū)，可按照本指引要求擬訂

53、城市更新單元，申報(bào)城市更 新單元規(guī)劃制定計(jì)劃 6 城市更新單元申報(bào) 97 條件要求 城市基礎(chǔ)設(shè)施、 公共服務(wù)設(shè)施亟 需完善 城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施嚴(yán)重不足，按規(guī)劃需要落實(shí)獨(dú)立占地且用地 面積大于3000平方米的醫(yī)療、教育、市政道路、供電設(shè)施、公共開放空間 等城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或城市公共利益項(xiàng)目的成片城市建成區(qū)。 環(huán)境惡劣或者存 在重大安全隱患 環(huán)境污染嚴(yán)重，通風(fēng)采光嚴(yán)重不足，不適宜生產(chǎn)、生活的成片城市建成區(qū) 經(jīng)相關(guān)部門鑒定，建筑質(zhì)量、消防安全（主要指消防通道、消防登高面等 不滿足相關(guān)規(guī)定）、經(jīng)常性水浸等隱患嚴(yán)重的成片城市建成區(qū)。 現(xiàn)有土地用途、 建筑物使用功能 或者資源、能源 利用

54、明顯不符合 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要 求，影響城市規(guī) 劃實(shí)施 片區(qū)規(guī)劃功能定位發(fā)生重大調(diào)整，現(xiàn)有土地用途、土地利用效率與規(guī)劃功 能不符，影響城市規(guī)劃實(shí)施的 禁止類和淘汰類產(chǎn)業(yè)，能耗、水耗嚴(yán)重超出國(guó)家、省和市相關(guān)規(guī)定的，或 土地利用效益低下，影響城市規(guī)劃實(shí)施并且可進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)的 其他嚴(yán)重影響城市近期建設(shè)規(guī)劃實(shí)施的成片城市建成區(qū) 98 標(biāo)準(zhǔn)要求 1 相對(duì)成片的區(qū)域，在保證城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施相對(duì)完整的前提下，按照有關(guān)技術(shù)規(guī)范，綜合考慮道路、 河流等自然要素及產(chǎn)權(quán)邊界等因素?cái)M訂。符合全市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃要求。 2 擬拆除重建范圍的用地面積應(yīng)大于城市更新單元總用地面積的70%。 3 包含完整的規(guī)劃獨(dú)立占地的城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和城市公共利益項(xiàng)目用地。 4 應(yīng)充分考慮和尊重所在區(qū)域社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化關(guān)系的延續(xù)性要求。 5 福田、羅湖、南山、鹽田區(qū)的原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織原則上應(yīng)以整村范圍擬訂城市更新單元，鼓勵(lì)我市其它各行 政區(qū)的原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以整村范圍擬訂城市更新單元。按整村范圍擬訂城市更新單元的拆遷范圍用地面積 可小于城市更新單元總用地面積的70%。 6 城中村綜合整治（二類）計(jì)劃且實(shí)施整治完畢未滿5年的城中村區(qū)域原則上不得單獨(dú)擬