杭州市房地產(chǎn)市場研究報(bào)告94頁

1、2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！qq：69031789杭州市20072008年房地產(chǎn)市場年度動(dòng)態(tài)綜合評(píng)估報(bào)告 編制時(shí)間：2008年1月編制單位：動(dòng)力（中國）地產(chǎn)機(jī)構(gòu)市場部編制說明一、本報(bào)告由動(dòng)力（中國）地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)市場部編制。報(bào)告中所有數(shù)據(jù)均來源于動(dòng)力（中國）數(shù)據(jù)庫。二、項(xiàng)目分級(jí)說明：b1：大型集中商業(yè)b2：社區(qū)商鋪；h-top：均價(jià)在15000元/平米以上，樓盤品質(zhì)出眾的頂級(jí)公寓，地段位于一級(jí)城市核心；h-1：均價(jià)在1100015000元/平米以上，樓盤品質(zhì)出眾的頂級(jí)公寓，地段位于二級(jí)城市核心；h-2：均價(jià)在15

2、000元/平米以上，樓盤品質(zhì)出眾的頂級(jí)公寓，地段位于二級(jí)城市核心；h-3：均價(jià)在900015000元/平米以上，樓盤品質(zhì)出眾的頂級(jí)公寓，地段位于三級(jí)城市核心；h-4：均價(jià)在60009000元/平米以上，地段位于城市主城區(qū)；h-town：衛(wèi)星城核心地段；h-outside：城市外圍，傳統(tǒng)公寓類項(xiàng)目；v1：頂級(jí)別墅項(xiàng)目；v2：城市外圍，低密度項(xiàng)目、水景類項(xiàng)目、排屋類項(xiàng)目；x：寫字樓；j：經(jīng)濟(jì)適用房；【編制人員】總編輯： 陳中文主編： 魏波數(shù)據(jù)分析：魏波數(shù)據(jù)整理：錢培奎 余俏楠 姚林校對(duì)： 陳中文 魏波主要結(jié)論一、市場環(huán)境綜合評(píng)估（一）2007年實(shí)行從嚴(yán)調(diào)控政策，調(diào)控效果在年中凸顯。無論區(qū)域、物業(yè)類

3、型，市場成交量在下半年均大幅下滑。但成交價(jià)格依然堅(jiān)挺，全年一路走高。（二）2007年是土地出讓大年。地價(jià)屢創(chuàng)新高。“標(biāo)王”樓面價(jià)基本都在15000元/平米以上。（三）余杭區(qū)的一手房市場最為活躍，成交量最高；上、下兩個(gè)城區(qū)一手房成交價(jià)格最高。二、區(qū)域市場綜合評(píng)估（一）濱江區(qū)全年成交均價(jià)8089元，以非江景板塊最為活躍；（二）拱墅區(qū)成交均價(jià)9872元，以拱北和睦、申花路板塊成交量最高；（三）江干區(qū)成交均價(jià)13000多元，以錢江新城板塊最為活躍；（四）上城區(qū)全年成交均價(jià)14700多元，靠近錢江新城板塊最受關(guān)注；（五）西湖區(qū)成交均價(jià)12500多元，以三墩、申花路和文教區(qū)板塊最為活躍；（六）下城區(qū)成交均

4、價(jià)14600多元，以市中心板塊、半山板塊成交量最高；（七）下沙區(qū)均價(jià)6387元；（八）余杭區(qū)全年成交均價(jià)6580元，以臨平、閑林、天都城和新留下板塊最受關(guān)注；（九）之江區(qū)因?yàn)閯e墅類占一定比重，全年成交均價(jià)近14000元，以轉(zhuǎn)塘板塊最為活躍；三、物業(yè)市場綜合評(píng)估（一）別墅類均價(jià)13000多元，以余杭區(qū)最為活躍；（二）酒店式公寓成交均價(jià)13131元，成交量主要集中在濱江區(qū)和拱墅區(qū)；（三）公寓類全年成交均價(jià)8521元，以余杭區(qū)和濱江區(qū)最為活躍；（四）商業(yè)類成交均價(jià)15000多元，成交量集中在余杭區(qū)；（五）寫字樓全年成交均價(jià)14400多元，以上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)和下城區(qū)最為活躍；目 錄編制說明2主要

5、結(jié)論3一、市場環(huán)境綜合評(píng)估3二、區(qū)域市場綜合評(píng)估3三、物業(yè)市場綜合評(píng)估3目 錄4第一部分：政策解讀篇6一、金融政策7二、財(cái)政政策8三、其他主要政策9第二部分：2007年市場評(píng)估篇10一、2007年杭州市房地產(chǎn)市場整體評(píng)估10二、土地市場綜合評(píng)估12三、一手房市場評(píng)估13（一）一手房市場綜合評(píng)估13（二）各個(gè)區(qū)域一手房市場評(píng)估181、濱江區(qū)一手房市場評(píng)估18（1）濱江區(qū)不同板塊成交評(píng)估18（2）濱江區(qū)不同月份成交動(dòng)態(tài)評(píng)估18（3）濱江區(qū)不同物業(yè)成交評(píng)估19（4）濱江區(qū)不同級(jí)別物業(yè)成交評(píng)估20（5）濱江區(qū)不同板塊的各類物業(yè)成交評(píng)估21（6）濱江區(qū)各個(gè)板塊成交動(dòng)態(tài)評(píng)估21（7）濱江區(qū)一手房市場小結(jié)2

6、22、拱墅區(qū)一手房市場評(píng)估23（1）拱墅區(qū)不同板塊成交評(píng)估23（2）拱墅區(qū)不同月份成交動(dòng)態(tài)評(píng)估23（3）拱墅區(qū)不同物業(yè)成交評(píng)估24（4）拱墅區(qū)不同級(jí)別物業(yè)成交評(píng)估25（5）拱墅區(qū)不同板塊的各類物業(yè)成交評(píng)估26（6）拱墅區(qū)各個(gè)板塊成交動(dòng)態(tài)評(píng)估26（7）拱墅區(qū)一手房市場小結(jié)273、江干區(qū)一手房市場評(píng)估28（1）江干區(qū)不同板塊成交評(píng)估28（2）江干區(qū)不同月份成交動(dòng)態(tài)評(píng)估28（3）江干區(qū)不同物業(yè)成交評(píng)估29（4）江干區(qū)不同級(jí)別物業(yè)成交評(píng)估30（5）江干區(qū)不同板塊的各類物業(yè)成交評(píng)估31（6）江干區(qū)各個(gè)板塊成交動(dòng)態(tài)評(píng)估31（7）江干區(qū)一手房市場小結(jié)324、上城區(qū)一手房市場評(píng)估33（1）上城區(qū)不同板塊成交評(píng)

7、估33（2）上城區(qū)不同月份成交動(dòng)態(tài)評(píng)估33（3）上城區(qū)不同物業(yè)成交評(píng)估34（4）上城區(qū)不同級(jí)別物業(yè)成交評(píng)估35（5）上城區(qū)不同板塊的各類物業(yè)成交評(píng)估36（6）上城區(qū)各個(gè)板塊成交動(dòng)態(tài)評(píng)估36（7）上城區(qū)一手房市場小結(jié)375、西湖區(qū)一手房市場評(píng)估38（1）西湖區(qū)不同板塊成交評(píng)估38（2）西湖區(qū)不同月份成交動(dòng)態(tài)評(píng)估38（3）西湖區(qū)不同物業(yè)成交評(píng)估39（4）西湖區(qū)不同級(jí)別物業(yè)成交評(píng)估40（5）西湖區(qū)不同板塊的各類物業(yè)成交評(píng)估41（6）西湖區(qū)各個(gè)板塊成交動(dòng)態(tài)評(píng)估41（7）西湖區(qū)一手房市場小結(jié)426、下城區(qū)一手房市場評(píng)估43（1）下城區(qū)不同板塊成交評(píng)估43（2）下城區(qū)不同月份成交動(dòng)態(tài)評(píng)估43（3）下城區(qū)不

8、同物業(yè)成交評(píng)估44（4）下城區(qū)不同級(jí)別物業(yè)成交評(píng)估45（5）下城區(qū)不同板塊的各類物業(yè)成交評(píng)估46（6）下城區(qū)各個(gè)板塊成交動(dòng)態(tài)評(píng)估46（7）下城區(qū)一手房市場小結(jié)477、下沙區(qū)一手房市場評(píng)估48（1）下沙區(qū)不同板塊成交評(píng)估48（2）下沙區(qū)不同月份成交動(dòng)態(tài)評(píng)估48（3）下沙區(qū)不同物業(yè)成交評(píng)估49（4）下沙區(qū)不同級(jí)別物業(yè)成交評(píng)估50（5）下沙區(qū)一手房市場小結(jié)508、余杭區(qū)一手房市場評(píng)估51（1）余杭區(qū)不同板塊成交評(píng)估51（2）余杭區(qū)不同月份成交動(dòng)態(tài)評(píng)估51（3）余杭區(qū)不同物業(yè)成交評(píng)估52（4）余杭區(qū)不同級(jí)別物業(yè)成交評(píng)估53（5）余杭區(qū)一手房市場小結(jié)539、之江區(qū)一手房市場評(píng)估54（1）之江區(qū)不同板塊成

9、交評(píng)估54（2）之江區(qū)不同月份成交動(dòng)態(tài)評(píng)估54（3）之江區(qū)不同物業(yè)成交評(píng)估55（4）之江區(qū)不同級(jí)別物業(yè)成交評(píng)估56（5）之江區(qū)一手房市場小結(jié)56（三）不同板塊市場評(píng)估57（四）不同物業(yè)市場評(píng)估741、別墅類物業(yè)市場評(píng)估74（1）別墅類物業(yè)成交區(qū)域評(píng)估74（2）別墅類物業(yè)成交板快評(píng)估74（3）別墅類物業(yè)項(xiàng)目級(jí)別成交評(píng)估75（4）別墅類物業(yè)市場動(dòng)態(tài)評(píng)估752、酒店式公寓物業(yè)市場評(píng)估76（1）酒店式公寓物業(yè)成交區(qū)域評(píng)估76（2）酒店式公寓物業(yè)成交板塊評(píng)估76（3）酒店式公寓項(xiàng)目級(jí)別成交評(píng)估77（4）酒店式公寓物業(yè)市場動(dòng)態(tài)評(píng)估773、公寓類物業(yè)市場評(píng)估78（1）公寓類物業(yè)成交區(qū)域評(píng)估78（2）公寓類物

10、業(yè)成交板塊評(píng)估79（3）公寓類項(xiàng)目級(jí)別成交評(píng)估80（4）公寓類物業(yè)市場動(dòng)態(tài)評(píng)估804、商業(yè)類物業(yè)市場評(píng)估81（1）商業(yè)類物業(yè)成交區(qū)域評(píng)估81（2）商業(yè)類物業(yè)成交板塊評(píng)估82（3）商業(yè)類物業(yè)項(xiàng)目級(jí)別成交評(píng)估- 83 -（4）商業(yè)類物業(yè)市場動(dòng)態(tài)評(píng)估- 83 -5、寫字樓類物業(yè)市場評(píng)估- 84 -（1）寫字樓類物業(yè)成交區(qū)域評(píng)估- 84 -（2）寫字樓類物業(yè)成交板塊評(píng)估- 84 -（3）寫字樓物業(yè)項(xiàng)目級(jí)別成交評(píng)估- 85 -（4）寫字樓類物業(yè)市場動(dòng)態(tài)評(píng)估- 85 -6、各類物業(yè)市場小結(jié)- 86 -四、二手房市場綜合評(píng)估- 87 -（一）二手房成交區(qū)域評(píng)估- 87 -（二）二手房成交價(jià)格區(qū)域評(píng)估- 87

11、 -（三）二手房市場動(dòng)態(tài)評(píng)估- 88 -（四）二手房市場小結(jié)- 88 -第三部分：2008年市場預(yù)測篇- 89 -一、住宅市場預(yù)測- 89 -（一）政策預(yù)期- 89 -（二）供給預(yù)期- 89 -（三）需求預(yù)期- 89 -（四）價(jià)格預(yù)期- 90 -（五）品牌房產(chǎn)占據(jù)主角- 90 -（六）經(jīng)濟(jì)小戶型受歡迎- 90 -二、商業(yè)地產(chǎn)市場預(yù)測*- 90 -（一）商業(yè)地產(chǎn)涌現(xiàn)熱潮。- 90 -（二）商業(yè)格局重組跡象顯現(xiàn)。- 91 -（三）商圈錯(cuò)位競爭加劇，凸顯專一化戰(zhàn)略和特色服務(wù)。- 91 -第一部分：政策解讀篇2007年是出臺(tái)了眾多行業(yè)政策的一年，新的調(diào)控政策已經(jīng)完全擺脫了過于針對(duì)開發(fā)商的趨向，開始全面

12、鋪建綜合住宅保障體系。盡管新政效果還沒有完全在市場上體現(xiàn)出來，但相信在未來的發(fā)展歷程中，越來越多的人將會(huì)越來越回憶起2007年的政策，在漫天狂亂的樓市風(fēng)云中，一條理性的調(diào)控、保障大道逐漸形成。以下對(duì)一些重要政策進(jìn)行回顧并解讀。一、金融政策1、2006年初至今我國已連續(xù)13次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。07年12月5日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議透露出重要信息：已實(shí)施了十年之久的穩(wěn)健的貨幣政策將“功成身退”，取而代之的是從緊的貨幣政策。截止到目前，央行今年已經(jīng)10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，目前存款準(zhǔn)備金率執(zhí)行14.5的標(biāo)準(zhǔn)。14.5%的存款準(zhǔn)備金率意味著，銀行每吸收到100元存款，必須先在央行存放14.5元，余下的部

13、分才能用于貸款等用途。根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)，本次上調(diào)之后，將一舉回收金融機(jī)構(gòu)大約3800億元的資金。上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，必然使得開發(fā)商資金緊張。同時(shí)銀行會(huì)更加慎重選擇貸款對(duì)象，傾向于規(guī)模大、盈利能力強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)小的大企業(yè)，這會(huì)給一部分非常依賴于銀行貸款的大企業(yè)和很多中小企業(yè)的融資能力造成一定影響，導(dǎo)致強(qiáng)者更強(qiáng)。而央行在這么短時(shí)間內(nèi)連續(xù)上調(diào)10次，反映出政府對(duì)防止投資過熱方面的決心，因此，理性的開發(fā)商最好“相機(jī)而動(dòng)”，不要“逆風(fēng)行事”。2、央行六度加息，2007年12月21日完成今年最后一次加息，一年期貸款利率已經(jīng)達(dá)到7.47%。加息的影響主要有幾點(diǎn)：1、吸引更多的居民將收入存在銀行，這樣，可以降低一些

14、對(duì)住房不緊迫的需求；2、吸引投資客將資本存入銀行，進(jìn)行低風(fēng)險(xiǎn)或無風(fēng)險(xiǎn)投資；3、抑制貸款購房需求；4、增加開發(fā)商融資能力；5、開發(fā)商貸款利率增加，成本增加；綜上分析，加息的政策作用過程是非常復(fù)雜的，產(chǎn)生的效果也是多元的。因此，希望通過加息抑制房地產(chǎn)的增長速度甚至把過高的房價(jià)降下來，這樣的做法也是值得商榷的。任何政策的作用效果都離不開具體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。就杭州而言，我們可以針對(duì)上述幾點(diǎn)影響逐一分析：加息固然能夠抑制一部分居民需求，但杭州的需求是很強(qiáng)勁的，因此，影響不會(huì)很明顯；對(duì)于投資客，盡管利率增加，但與投資房地產(chǎn)的利潤相比，加息的效果還是明顯不具有優(yōu)勢。因此，加息不會(huì)從根本上抑制投資需求；最后，對(duì)于

15、開發(fā)商，成本雖然增加，但價(jià)格不但不降反而增加。理由：杭州屬于典型的賣方市場，開發(fā)商會(huì)通過提高價(jià)格將“多出”的成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，價(jià)格進(jìn)一步提高。由于價(jià)格增加的幅度一般要高于成本增加的幅度，使得利潤比成本增加前更高，進(jìn)而促進(jìn)投資需求。導(dǎo)致供應(yīng)增加，但受房地產(chǎn)行業(yè)和土地特征限制，價(jià)格不降反升。總之，加息對(duì)杭州的影響微乎其微，不但不能抑制投資過熱，反而會(huì)促進(jìn)投資。使得供應(yīng)和價(jià)格同時(shí)增加。3、2007年9月房貸新政：央行和銀監(jiān)會(huì)9月27日晚聯(lián)合發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知，嚴(yán)格管理房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、住房消費(fèi)貸款、商業(yè)用房購房貸款，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸征信管理、房地產(chǎn)貸款監(jiān)測和風(fēng)險(xiǎn)防范。其

16、中規(guī)定已利用貸款購買住房、又申請購買第二套以上住房的，貸款首付款比例不得低于40，貸款利率不得低于同期同檔基準(zhǔn)利率的1.1倍。對(duì)于類似杭州這樣的熱點(diǎn)區(qū)域，通過政策打壓消費(fèi)者的非理性需求，似乎比打壓開發(fā)商的非理性開發(fā)效果更為明顯。房貸新政無疑增加了投資客的投資成本，必然會(huì)擠壓出一部分市場泡沫。短期也會(huì)抑制一部分居民消費(fèi)者需求。二、財(cái)政政策1、2007年1月16日 土地增值稅清算：1月16日，國家稅務(wù)總局發(fā)布通知，要求各地從今年2月1日起開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算，正式向企業(yè)征收30%-60%不等的土地增值稅。2、2007年2月 杭州二手房轉(zhuǎn)讓土地增值稅起征：1月29日，杭州市財(cái)政局農(nóng)稅征收

17、管理局終于公布了一紙關(guān)于代征土地增值稅的通知。該通知規(guī)定，從2007年2月1日開始，個(gè)人出售非普通住宅和非住宅，須按規(guī)定代征土地增值稅。該稅按照個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房所取得的增值額實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率計(jì)算征收。作為重要的財(cái)政杠桿，稅收在調(diào)節(jié)收入分配中有著極其重要的作用。很多專業(yè)人士認(rèn)為：征收土地增值稅擠壓了房地產(chǎn)企業(yè)的超額利潤，為了保證利潤，開發(fā)商會(huì)減少土地儲(chǔ)備，加快開發(fā)節(jié)奏，加速銷售，樓市供應(yīng)增加。但這樣的分析過于膚淺。一、對(duì)企業(yè)開征增殖稅，使得企業(yè)利潤減少，使得一部分資本不夠雄厚的小企業(yè)退出，反而，在一定程度上抑制了供給。二、各類政策的作用過程非常復(fù)雜。產(chǎn)業(yè)政策中有一個(gè)非常重要的理論哈佛學(xué)派理論(

18、簡稱scp理論)：市場結(jié)構(gòu)(structure)決定市場行為(conduct)，二者共同決定市場績效(performance)。但同時(shí)，市場行為和市場績效又影響市場結(jié)構(gòu)。就杭州而言，開征增殖稅無疑會(huì)改變開發(fā)商的市場行為，開發(fā)商如何改變市場行為，又取決于市場結(jié)構(gòu)。毫無疑問，目前杭州的市場結(jié)構(gòu)屬于賣方市場，賣方占主導(dǎo)地位。因此，開發(fā)商必然會(huì)通過提高價(jià)格，從而將稅收“轉(zhuǎn)嫁”給消費(fèi)者，以保證自己的利潤。因此，在類似杭州這樣的熱點(diǎn)地區(qū)，開征增殖稅并不是理想的選擇。甚至與政府的初衷背道而馳。當(dāng)然，并不是每個(gè)開發(fā)商都有足夠的能力“轉(zhuǎn)嫁”稅收，對(duì)于品牌不夠大的企業(yè)來說，“轉(zhuǎn)嫁”不出去，就只好自己消化掉了，使得

19、原本資本就不夠雄厚的小企業(yè)“雪上加霜”?？傊?，類似開征增殖稅的政策，短期內(nèi)只能使杭州房價(jià)升高，使開發(fā)商不斷洗牌。有利的一點(diǎn)就是，由于淘汰了眾多小而亂的開發(fā)商，使得市場能夠向理性發(fā)展。3、2007年3月16日 通過物權(quán)法 10月1日起執(zhí)行：物權(quán)法規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”，這一條打消了民眾對(duì)70年使用期滿后國家回收土地的顧慮，有利于提高購買不動(dòng)產(chǎn)的積極性。物權(quán)法為物業(yè)稅的開征奠定了基礎(chǔ)。物業(yè)稅所帶來的持有成本的增加，都是消費(fèi)者置業(yè)投資所必須面對(duì)和重新考慮的，理性的需求無疑對(duì)房產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展意義重大。從中短期看開征物業(yè)稅對(duì)平抑房價(jià)有一定作用，但因這一稅種會(huì)涉及諸多復(fù)雜因素，

20、所以不能說一定能夠抑制房價(jià)。仍然利用scp理論進(jìn)行解釋：不同的政策在不同結(jié)構(gòu)的市場中，作用是不同的，甚至是相反的。因此，拋開具體的市場結(jié)構(gòu)來研究政策效果是無意義的。但，現(xiàn)實(shí)中，市場結(jié)構(gòu)是復(fù)雜的，即使同在一個(gè)城市，不同地塊、不同產(chǎn)品類型的細(xì)分市場，其結(jié)構(gòu)都是不同的。籠統(tǒng)地說物業(yè)稅是否會(huì)抑制價(jià)格是毫無根據(jù)的。因此，國外把物業(yè)稅作為調(diào)節(jié)貧富差距的主要手段，而不是抑制房價(jià)的手段。但是，如果在房產(chǎn)稅收中降低交易稅，增加物業(yè)稅(參行國際慣例，每年按照房產(chǎn)市場價(jià)值征收1%-2%)，在一定程度上還是可以遏制投機(jī)行為的。首先，物業(yè)稅直接打擊到投機(jī)炒房的要害，大大增加了囤房成本，如那些動(dòng)輒買下十幾套、甚至幾十套炒

21、房者、炒房集團(tuán)，當(dāng)前體制下對(duì)他們無能為力，但一旦開征物業(yè)稅房產(chǎn)持有稅，他們炒房成本將變得非常大，難以再在市場下翻天覆地。即使對(duì)于非炒房者，征收物業(yè)稅也能有效減少住房資源閑置，住房空置率將因此迅速降低。對(duì)于一部分到處借債、要靠“啃老”才能十分勉強(qiáng)地買起房子的人來說，物業(yè)稅無疑也是給他們一盆冷水，使不正常的購房需求暫緩和分流一下；其次，降低房產(chǎn)交易稅，會(huì)鼓勵(lì)存量住宅加快流通，短時(shí)間內(nèi)就能擴(kuò)大有效供給。降低交易稅，增加持有稅，雙管齊下，房價(jià)持續(xù)過度上漲的局面有望得到立竿見影的控制，住房市場才能得到健康的可持續(xù)發(fā)展。三、其他主要政策1、2007年11月杭州要求3萬平方米以下樓盤要一次性銷售11月初，杭

22、州市房產(chǎn)管理局發(fā)布關(guān)于申報(bào)商品房預(yù)銷售計(jì)劃的通知。其中規(guī)定，今后建筑面積在3萬平方米以上的樓盤，一次性申報(bào)預(yù)銷售面積必須在3萬平方米以上；而總建筑面積在3萬平方米以下的樓盤，則必須一次性銷售。該政策的出臺(tái)，針對(duì)性很強(qiáng)，目的就是避免開發(fā)商的“惜售”和“捂盤”。短期看，效果是比較明顯的。能夠規(guī)范開發(fā)商操作流程，可以減少開發(fā)商故意制造“房源緊俏”的情況，引導(dǎo)消費(fèi)者理性消費(fèi)。但長期看，尤其從房價(jià)的角度分析，該政策不會(huì)對(duì)杭州房市產(chǎn)生太大影響?！耙淮涡浴变N售也好，“多次性”銷售也好，畢竟“蛋糕”還是一樣大。2、2007年11月 限外政策出臺(tái)：11月7日，國家發(fā)改委和商務(wù)部聯(lián)合頒布外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（20

23、07年修訂）（下稱新目錄）。在房地產(chǎn)市場方面，新目錄明確表示，我國將繼續(xù)限制外商投資于高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營，外商投資土地成片開發(fā)則必須與內(nèi)資企業(yè)合資、合作；并首次對(duì)外商投資房地產(chǎn)二級(jí)市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司的限制。“限外”政策其實(shí)對(duì)消費(fèi)者沒有太大影響。更多的是為了扶持本國企業(yè)，畢竟房地產(chǎn)行業(yè)在國內(nèi)還不夠成熟。“限外”更多是出于避免與國外成熟企業(yè)直接競爭的考慮。這從側(cè)面說明，國家調(diào)節(jié)房市，不是打壓房地產(chǎn)企業(yè)，而是希望企業(yè)能夠更為理性，使得市場向良性發(fā)展。因此，對(duì)于小而亂的開發(fā)商來說，調(diào)整戰(zhàn)略，尤其是科技和人才戰(zhàn)略必須提到議事日程上來。第二部分：2007年市場

24、評(píng)估篇一、2007年杭州市房地產(chǎn)市場整體評(píng)估（一）全年商品住宅銷售量增加明顯，年尾開始有所回落。1-12月我市商品住宅成交7萬多套，同比增長55.9%。從每月成交情況看，10月份開始已有所回落。進(jìn)入12月后，受銀行貸款收緊、宏觀調(diào)控政策預(yù)期以及深圳廣州等城市房價(jià)下跌消息因素影響，部分消費(fèi)者出現(xiàn)了觀望和猶豫的情況，成交量繼續(xù)呈現(xiàn)走低回落的態(tài)勢。（二）市場供應(yīng)開始回升，可售房源數(shù)量基本趨穩(wěn)。1-12月杭州市批準(zhǔn)預(yù)售商品住宅面積666.3萬平方米，同比下降8.86%。從下半年以來每月供應(yīng)看，已經(jīng)出現(xiàn)了回升的勢頭。7-12月每月新增供應(yīng)量分別為38.5萬方、52.2萬方、64.1萬方、68.3萬方、5

25、5.4萬方、87.5萬方。從可售房源看，1-12月杭州市可售商品住宅數(shù)量分別為25117套、26346套、24588套、24541套，23017套，20407套、18513套、17641套、16811套、16440套、17465套、18726套?？梢钥闯觯?jīng)歷前期持續(xù)下降后，可售房源數(shù)量已開始趨于穩(wěn)定。（三）結(jié)構(gòu)調(diào)整初顯成效，中小戶型房源供應(yīng)明顯增加。隨著結(jié)構(gòu)調(diào)整政策在我市的逐步貫徹落實(shí)，90平方米以下的房源數(shù)量和比例明顯增加。1-12月，批準(zhǔn)預(yù)售90平方米以下商品住宅5712套，同比增長168.4%；占全部批準(zhǔn)預(yù)售房屋26.3%，比去年同期上升17.3個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，中小戶型樓盤也受到了消費(fèi)

26、者的歡迎，1-12月登記預(yù)銷售90平方米以下住房5695套，同比上升215.3%；占全部預(yù)銷售房屋18.5%，比去年同期上升9.66個(gè)百分點(diǎn)。（四）二手房市場持續(xù)活躍后也開始進(jìn)入休整期。今年以來，杭州市二手房市場呈現(xiàn)了持續(xù)活躍的發(fā)展勢頭。1-12月，二手房成交25000多套，但進(jìn)入年尾后，受第二套放貸政策調(diào)整和對(duì)老、小二手房買賣貸款的限制等政策的影響，二手房市場也開始放慢了步伐，市場出現(xiàn)了觀望氣氛，交易量有所下降。（五）全年房地產(chǎn)價(jià)格增長幅度較大，近期已趨于穩(wěn)定。土地與房價(jià)交互推動(dòng)市場上揚(yáng)。杭州住宅市場需求旺盛，土地價(jià)格也應(yīng)聲上漲，2007年住宅市場房價(jià)有兩波明顯的上漲，分別是6-9月以及10

27、月至今。而在這期間杭州土地市場也風(fēng)起云涌，不斷被刷新，樓面地價(jià)從6月的1.22萬元/平方米到9月的1.57萬元/平方米，再到11月底的1.9萬元/平方米。一方面樓市的火爆，增加開發(fā)商對(duì)市場的期望值，不斷以大手筆拿地，推動(dòng)土地價(jià)格不斷上漲。另一方面，土地價(jià)格上漲，使開發(fā)成本增加，也帶動(dòng)房價(jià)上漲。在土地市場和住宅市場的相互作用下，使杭州房地產(chǎn)市場不斷上揚(yáng)。1-12月市區(qū)商品住房價(jià)格9000元/平米左右。從增幅情況看，1-12月商品住宅價(jià)格同比上升20%多%。進(jìn)入11月后，杭州市房價(jià)已開始趨于穩(wěn)定狀態(tài)。從剔除成交區(qū)域、結(jié)構(gòu)、品質(zhì)等因素的商品住宅價(jià)格指數(shù)看，12月價(jià)格環(huán)比11月上升0.2%。從二手房市

28、場反映，賣方掛牌價(jià)格也開始有所松動(dòng)。（六）房地產(chǎn)行業(yè)與股市依存度提高受持續(xù)的流動(dòng)性過剩影響，大量的資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)房價(jià)的上升起了推波助瀾的作用。一方面是上市公司大舉在杭購地投資。從07年土地招投標(biāo)看，萬科、雅戈?duì)枴⒕G城、金地、保利等上市公司拍得杭州市7成左右的供應(yīng)土地。由于這些公司資金實(shí)力雄厚，導(dǎo)致了高價(jià)購地現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)，推動(dòng)了地價(jià)的快速上漲。另一方面在財(cái)富效應(yīng)的作用下，大量的資金流入房地產(chǎn)需求領(lǐng)域，部分股市回流資金也涌入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致市場需求迅速擴(kuò)張。從股市、房市運(yùn)行看，出現(xiàn)了虛擬經(jīng)濟(jì)影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)，形成股價(jià)、房價(jià)聯(lián)動(dòng)上漲的情況。（七）市場出現(xiàn)供不應(yīng)求狀況杭州市房地產(chǎn)市場重新出現(xiàn)了供不

29、應(yīng)求的狀況。從需求層面看，由于居民收入的大幅提高、城市化進(jìn)程的加快推進(jìn)，杭州市住房需求依然比較旺盛。以改善型、新婚戶型、保障型（為子女購房等）、創(chuàng)業(yè)型以及外來購房等需求量很大。特別是在經(jīng)過前兩年觀望后，這些需求出現(xiàn)了集中性迸發(fā)現(xiàn)象，從供給層面看，由于房地產(chǎn)投資減速、結(jié)構(gòu)調(diào)整的滯后效應(yīng)、部分企業(yè)有意延期上市銷售等因素影響，市場供應(yīng)明顯減少，1-12月上市量同比下降8.85%。受供求兩方面變動(dòng)影響，市場出現(xiàn)了明顯的供不應(yīng)求狀況，07年我市住宅供求比（批準(zhǔn)上市量/銷售量）為0.75：1。（八）高檔住宅房價(jià)上漲速度較快，并帶動(dòng)價(jià)格指數(shù)上漲從戶型面積看，90-144平米之間左右的房源供應(yīng)減少，此類面積住

30、房需求量較大，在特定時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)了此類房源熱銷而供應(yīng)緊張情況。特別是別墅、排屋和大戶型高端住宅價(jià)格上漲顯著，其中東方潤園大戶型房源從年初均價(jià)17763元/平米到最近成交均價(jià)23256元/平米。11月新綠園樓盤銷售價(jià)格25282元/平米，推動(dòng)了房屋銷售價(jià)格指數(shù)的上漲。二、土地市場綜合評(píng)估總計(jì)97塊塊，448萬方。2007年土地市場壟斷加?。?007年的土地市場離不開“瘋狂”二字，“沒有最高，只有更高”，也算是土地市場的真實(shí)寫照。土地價(jià)格的飆升帶動(dòng)了大家的購房預(yù)期，“標(biāo)王”被刷新一次，周邊樓盤的價(jià)格就漲一次，漲價(jià)幅度少則一兩千，多則四五千，那也是一夜之間的事情，并隨之帶動(dòng)了整個(gè)樓市價(jià)格的普漲。從5月

31、份的17號(hào)錢江新城望江區(qū)塊開始，歷經(jīng)了金松洗衣機(jī)廠地塊(樓面地價(jià)12245元/平方米)、杭商院地塊(樓面地價(jià)15712元/平方米)、杭一棉地塊(樓面地價(jià)15588元平方米)、原東南面粉廠(樓面地價(jià)19038元平方米)，在各路“標(biāo)王”不斷更新時(shí)，三墩、轉(zhuǎn)塘、下沙等板塊也在上演著“區(qū)域標(biāo)王”的劇情，拿地?zé)崆榻醑偪瘛?7塊，133萬方。49塊，273萬方。14塊，41萬方。2007年也是個(gè)土地出讓年。據(jù)動(dòng)力地產(chǎn)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2007年共出讓土地97宗，總出讓面積約448萬平方米，與去年相比出讓量環(huán)比上升66.54%，其中住宅用地49塊，總出讓面積273萬平方米，商業(yè)金融用地47塊，總出讓面積133萬平

32、方米，工業(yè)用地14塊，總出讓面積41萬平方米，預(yù)計(jì)2009年供應(yīng)量將比較可觀。從出讓土地區(qū)域來看，西湖區(qū)土地出讓量最多，共出讓147萬平方米，其中住宅用地占74%，約109萬平方米，也成為住宅用地出讓量最多的區(qū)域，占住宅用地出讓總量的4成。2007年土地出讓是06年的3倍多。出讓價(jià)格也大幅上漲。除了地價(jià)高燒不斷的特征以外，07年杭州土地市場的又一大特征就是不僅外來大鱷房企較多，而且上市公司拿地比例增大，如雅戈?duì)?、廣宇、金地、中海、保利、九龍倉等，有著雄厚的資本支持，成為土地市場的主角，中小型地產(chǎn)企業(yè)將面臨被淘汰，市場也將面臨一個(gè)洗牌過程，土地市場壟斷局面加劇。三、一手房市場評(píng)估（一）一手房市場

33、綜合評(píng)估據(jù)動(dòng)力地產(chǎn)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2007年共成交58000多套一手房。其中，余杭區(qū)是最大的成交大戶，成交量占總量的34%。其次是濱江區(qū)，占15%。從成交價(jià)格來看，上城區(qū)和下城區(qū)最高，均價(jià)接近15000元。其次是之江區(qū)，價(jià)格在14000元左右，這主要是因?yàn)樵搮^(qū)域的成交物業(yè)類型主要為別墅類。從全年各個(gè)月份的變動(dòng)趨勢看，上半年成交量逐漸上升，到年中，達(dá)到高峰。在度過59這5個(gè)月份以后，成交量急速下滑。但是成交價(jià)格基本呈現(xiàn)一路攀升的趨勢，尤其在10月份，盡管成交量很低，但價(jià)格開始突破萬元大關(guān)。從不同項(xiàng)目級(jí)別的成交情況看，h-outside和h-4兩個(gè)級(jí)別的成交量最為可觀，均在15000套左右，明顯具有量上

34、的優(yōu)勢。但成交價(jià)格也是最低，如下圖所示。成交價(jià)格最高的是v1級(jí)別的項(xiàng)目，均價(jià)達(dá)30000多元。公寓類物業(yè)的成交量占了總量的80%多，成交均價(jià)為8500多元。別墅類成交量最低，均價(jià)13000多元。從成交量變動(dòng)趨勢分析，各類物業(yè)均呈現(xiàn)明顯的“中間多，兩頭少”的趨勢。成交量最好的集中在5-9這幾個(gè)月份。各類物業(yè)的成交價(jià)格基本都是一路高歌。尤其是別墅類，在經(jīng)歷了上半年的平穩(wěn)發(fā)展之后，從7月份開始一路攀升，由1月份的8000元上升到年末的20000多元，全年增長幅度超過160%多。增長幅度居各類物業(yè)之首。各個(gè)區(qū)域均以公寓類物業(yè)為成交主力，但成交價(jià)格有很大區(qū)別：下沙區(qū)和之江區(qū)的成交價(jià)格較低，而江干區(qū)和西湖

35、區(qū)的成交價(jià)格略高一些。（二）各個(gè)區(qū)域一手房市場評(píng)估1、濱江區(qū)一手房市場評(píng)估（1）濱江區(qū)不同板塊成交評(píng)估濱江區(qū)全年共成交8816套，成交均價(jià)8089元。其中，濱江（非江景）板塊成交量占總量的60%多，成交價(jià)格也最低；對(duì)于濱江區(qū)的江景房，東部板塊比西部板塊價(jià)格要略高一些。（2）濱江區(qū)不同月份成交動(dòng)態(tài)評(píng)估濱江區(qū)的市場也呈明顯的“橄欖球”形，從2月份開始，市場回暖，成交量開始攀升，在度過5和6兩個(gè)“蜜月”以后，形勢急轉(zhuǎn)下滑，在11月份抵達(dá)全年的最低點(diǎn)，只成交了241套。而成交價(jià)格從年初的7000多元一路攀升到年末的萬元，全年價(jià)格增長幅度達(dá)46%多。（3）濱江區(qū)不同物業(yè)成交評(píng)估除了公寓類物業(yè)以外，濱江區(qū)

36、的酒店式公寓也有一定的市場，全年成交800多套，成交均價(jià)8500多元。濱江區(qū)作為未來的寫字樓專業(yè)商圈，目前這種態(tài)勢并沒有凸顯出來寫字樓全年僅成交59套，成交均價(jià)在8000元左右。濱江區(qū)的商業(yè)也開始發(fā)展起來，全年成交25套，價(jià)格在15000元左右。公寓類和酒店式公寓類物業(yè)的成交均按照“橄欖球”型趨勢發(fā)展，成交量在5、6和7這三個(gè)月份達(dá)到高潮。商業(yè)類物業(yè)的變動(dòng)趨勢并不明顯。寫字樓成交具有很大的“突發(fā)性”，所有成交量均集中在8月份一次放量，而其他各個(gè)月份均是“零成交”。各類物業(yè)成交價(jià)格變動(dòng)趨勢雖然有所不同，但整體看，除了商業(yè)類物業(yè)的成交價(jià)格在7-9月份有所下滑外，均呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的增長態(tài)勢。從價(jià)格增長

37、幅度看，各類物業(yè)依次為：酒店式公寓：23%；公寓：48%；商業(yè)：91%。（4）濱江區(qū)不同級(jí)別物業(yè)成交評(píng)估從項(xiàng)目級(jí)別的成交情況看，濱江區(qū)成交的物業(yè)基本上是四類，如下圖所示。成交量最大的是h-4類物業(yè)，為7424套，成交均價(jià)在8300元左右；成交價(jià)格最高的是b2類物業(yè)，均價(jià)為15000元左右。（5）濱江區(qū)不同板塊的各類物業(yè)成交評(píng)估從濱江區(qū)各個(gè)板塊來看，各類物業(yè)主要集中在非江景板塊，尤其是酒店式公寓、商業(yè)和寫字樓類物業(yè)，完全分布在該板塊。而一線江景板塊則基本上都是公寓類物業(yè)。公寓類物業(yè)的成交價(jià)格以濱江東部為最，其次是西部板塊，但各個(gè)板塊的成交價(jià)格區(qū)分度不高。（6）濱江區(qū)各個(gè)板塊成交動(dòng)態(tài)評(píng)估從各個(gè)板塊

38、成交趨勢看，非江景板塊和東部板塊的成交高峰期都在5、6兩個(gè)月份。而西部板塊則是從年初逐漸攀升，在經(jīng)過6、7、8、9四個(gè)月份的平穩(wěn)發(fā)展以后，從10月份成交量驟減。從濱江區(qū)各個(gè)板塊的成交價(jià)格動(dòng)態(tài)趨勢看，三個(gè)板塊均呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的發(fā)展態(tài)勢。均從年初的均價(jià)70008000元左右發(fā)展到年末的“突破萬元大關(guān)”。全年價(jià)格增長幅度在30%左右。（7）濱江區(qū)一手房市場小結(jié)1、濱江區(qū)以非江景板塊最為活躍，該板塊成交量為5495套，成交均價(jià)7767元。2、由于宏觀調(diào)控的作用，傳統(tǒng)的“金九銀十”演變?yōu)椤敖鹞邈y六”。上半年成交量不斷上揚(yáng)，在年中達(dá)到高峰，隨后一路走跌。但成交價(jià)格卻不斷攀生，全年價(jià)格增長幅度為46%。3、除

39、了公寓類物業(yè)外，酒店式公寓也占了約10%的比例，全部集中在非江景板塊，成交均價(jià)8529元。2、拱墅區(qū)一手房市場評(píng)估（1）拱墅區(qū)不同板塊成交評(píng)估拱墅區(qū)共成交6000多套，全年成交均價(jià)為9872元，尚未突破萬元大關(guān)，但已經(jīng)接近關(guān)口。雖然整體沒有突破萬元，但位于拱墅區(qū)的蔣村板塊和市中心板塊的成交均價(jià)已經(jīng)大大突破萬元。其他各個(gè)板塊也都在8000元以上。拱墅區(qū)的成交量主要集中在拱北和睦板塊，占拱墅區(qū)成交總量的40%多。其次是申花路板塊。蔣村板塊業(yè)績也不俗，全年成交了670多套。從價(jià)格看，市中心板塊最高，均價(jià)在12000元左右。其次是蔣村板塊，均價(jià)為11600元左右。（2）拱墅區(qū)不同月份成交動(dòng)態(tài)評(píng)估拱墅區(qū)

40、在經(jīng)歷了上半年的高速發(fā)展之后，在6月份成交量達(dá)到高峰。隨后驟減。在年末又出現(xiàn)回暖跡象。全年成交價(jià)格穩(wěn)步增長，增長幅度為48%。（3）拱墅區(qū)不同物業(yè)成交評(píng)估拱墅區(qū)的公寓類價(jià)格在9600元左右，成交量為4700多套；商業(yè)類也有56套的成交業(yè)績，成交均價(jià)格為24000元左右；全年共成交寫字樓物業(yè)340多套，成交均價(jià)為12000元左右。公寓類物業(yè)在5、6兩個(gè)月份成交量最高，之后驟減，在年末出現(xiàn)回暖跡象。酒店式公寓突破“百套”的月份主要是4、5和8三個(gè)月份。寫字樓類物業(yè)在8月份出現(xiàn)“井噴”，該月份成交量占全年寫字樓類成交量的41%。從不同物業(yè)的成交價(jià)格看，除了商業(yè)類物業(yè)外，其他類型物業(yè)成交均價(jià)均大幅上漲

41、。（4）拱墅區(qū)不同級(jí)別物業(yè)成交評(píng)估從不同項(xiàng)目級(jí)別的成交情況看，h-4類物業(yè)成交量最為可觀，為4500多套，占總成交量的74%，成交價(jià)格為9200元左右；成交價(jià)格最高的是b2類，均價(jià)為23000多元。（5）拱墅區(qū)不同板塊的各類物業(yè)成交評(píng)估公寓類成交量主要集中在拱北和睦板塊，成交價(jià)格在8600元左右。其次是申花路板塊，成交量為1800多套，價(jià)格在9300元左右。酒店式公寓集中在大關(guān)德勝板塊、拱北和睦板塊和文教區(qū)板塊，如下圖所示：（6）拱墅區(qū)各個(gè)板塊成交動(dòng)態(tài)評(píng)估各類物業(yè)的交易趨勢略有不同：酒店式公寓主要是在4、5和8三個(gè)月份放量；公寓的交易高峰期則是在6月份；商業(yè)類則集中在8、9月份；寫字樓類物業(yè)主

42、要是在8月份集中放量。半山板塊成交的是2套酒店式公寓，都是在1月份成交，此后無任何作為。蔣村板塊在11和12兩個(gè)月份開始對(duì)公寓進(jìn)行集中放量，而且成交價(jià)格都是在萬元以上。具體如下圖所示：（7）拱墅區(qū)一手房市場小結(jié)1、拱墅區(qū)的熱點(diǎn)集中在拱北和睦和申花路板塊；2、“金九銀十”演變?yōu)槊黠@的“金五銀六”，價(jià)格增長幅度為48%；3、除公寓外，酒店式公寓和寫字樓市場也較為活躍，成交均價(jià)分別為8742元和11269元。其中，酒店式公寓集中在大關(guān)德勝、拱北和睦和文教區(qū)板塊；而寫字樓則集中在市中心板塊。3、江干區(qū)一手房市場評(píng)估（1）江干區(qū)不同板塊成交評(píng)估江干區(qū)全年共成交5800多套，成交均價(jià)達(dá)13000元。其中，

43、因?yàn)閮r(jià)格優(yōu)勢，九堡板塊成為全年成交量大戶。錢江新城板塊的均價(jià)高達(dá)16600元左右。（2）江干區(qū)不同月份成交動(dòng)態(tài)評(píng)估江干區(qū)市場最活躍的時(shí)間是在5、6和9這三個(gè)月份，價(jià)格也有年初的12000元左右上升到17000元左右，不過在年末價(jià)格和成交量均出現(xiàn)下滑趨勢。（3）江干區(qū)不同物業(yè)成交評(píng)估江干區(qū)成交量最高也是公寓類，成交價(jià)格在5000元左右；商業(yè)類物業(yè)價(jià)格有明顯的優(yōu)勢，僅7000多元。從不同物業(yè)類型的動(dòng)態(tài)交易趨勢看，公寓類物業(yè)的“蜜月”是在5和9兩個(gè)月份，成交量分別為580套和628套。寫字樓則從4月份開始陸續(xù)有所成交，但效果不明顯，直到9月份以后，才開始有所突破。從不同物業(yè)的成交價(jià)格走勢看，變動(dòng)幅度

44、比較明顯：酒店式公寓類最低成交價(jià)格為13000多元，而最高則達(dá)19000多元；公寓類價(jià)格最低的是在2月份，均價(jià)萬元出頭，最高是在10月份，達(dá)18000多元。（4）江干區(qū)不同級(jí)別物業(yè)成交評(píng)估江干區(qū)成交量最高的物業(yè)是h-4，成交量為1473套，均價(jià)8490元；其次是h-2和h-outside兩個(gè)級(jí)別，成交量分別為1271和1104套，成交均價(jià)分別是14437和8219元。（5）江干區(qū)不同板塊的各類物業(yè)成交評(píng)估江干區(qū)公寓類物業(yè)主要集中在九堡和錢江新城板塊，成交量分別為2519和1900套，成交均價(jià)分別是8327和6619元；商業(yè)類物業(yè)則集中在九堡和城東板塊；酒店式公寓基本上都在城東板塊，均價(jià)為150

45、00多元。（6）江干區(qū)各個(gè)板塊成交動(dòng)態(tài)評(píng)估城東板塊在6月份市場最為活躍，成交量達(dá)192套，之后一路下滑；九堡板塊則在9月份達(dá)到高峰期，成交量577套；錢江新城板塊業(yè)績最好的時(shí)期是在5月份和10月份。從江干區(qū)的各個(gè)板塊成交價(jià)格走勢看，三個(gè)板塊價(jià)格態(tài)勢略有不同：城東板塊價(jià)格基本平穩(wěn)在13000元左右；九堡板塊從年初的5000多元扶搖直上，一直到年末的突破萬元大關(guān)。錢江新城板塊則從年初的13000多元飚升到25000多元，全年漲幅在100%左右。（7）江干區(qū)一手房市場小結(jié)1、江干區(qū)以錢江新城板塊和九堡板塊較為活躍，成交均價(jià)分別為16611元和7673元。2、成交量較好的月份是5、6和9三個(gè)月份，全年

46、價(jià)格增長幅度為23%；3、除公寓外，酒店式公寓也較為活躍，主要集中在城東板塊，成交均價(jià)15342元。4、上城區(qū)一手房市場評(píng)估（1）上城區(qū)不同板塊成交評(píng)估上城區(qū)共成交3756套，全年成交均價(jià)14750元。其中，成交量集中在錢江新城板塊，占成交總量的66%，成交均價(jià)為14000元左右。市中心板塊也有不俗業(yè)績，成交了1128套，均價(jià)15000元左右。（2）上城區(qū)不同月份成交動(dòng)態(tài)評(píng)估通過動(dòng)態(tài)分析，我們發(fā)現(xiàn)：上城區(qū)的市場活躍期是在4、5、6三個(gè)月份，成交量在400套以上，成交均價(jià)在13000元左右。全年價(jià)格漲幅在55%左右。（3）上城區(qū)不同物業(yè)成交評(píng)估上城區(qū)除了公寓類物業(yè)外，寫字樓市場也比較活躍，全年共

47、成交400多套，均價(jià)17000元左右。酒店式公寓成交了23套，成交均價(jià)在23000元左右。商業(yè)類物業(yè)的成交均價(jià)在20000元以上。公寓類成交量最高的是在4、5、6三個(gè)月份，月成交量超過400套；寫字樓成交量最高的是在7月份，其次是2月份。8月份以后急速下滑，年末又有回暖跡象。從各類物業(yè)的價(jià)格走勢看，變動(dòng)幅度比較劇烈。酒店式公寓由年初的20000元左右上漲到27000多元；公寓類則從12000多元上升到21000多元；其他如下圖所示：（4）上城區(qū)不同級(jí)別物業(yè)成交評(píng)估上城區(qū)市場最為活躍的是h-3，成交量為1288套，成交均價(jià)10723元。其次是h-2，成交量為870多套，成交均價(jià)為13000元左右

48、。此外，h-top類物業(yè)也有560多套的成交量，成交均價(jià)28000元左右。（5）上城區(qū)不同板塊的各類物業(yè)成交評(píng)估上城區(qū)的城南板塊成交的基本都是公寓類，成交100套，均價(jià)10876元；錢江新城板塊除了公寓類外，寫字樓和商業(yè)也有一定數(shù)量，具體見下圖。西湖沿線板塊成交量雖然比較低，但成交價(jià)格是最高的。（6）上城區(qū)各個(gè)板塊成交動(dòng)態(tài)評(píng)估錢江新城板塊在4、5、6月份達(dá)到高峰期，隨后一路下滑，在9、10和11月份出現(xiàn)回暖，但12月份又大幅下跌。如下圖所示：從價(jià)格走勢看，市中心板塊走勢比較平穩(wěn)。其他幾個(gè)板塊價(jià)格變動(dòng)幅度比較大。比如，西湖沿線板塊在4月份的成交均價(jià)為26000多元，而在12月份則超過65000多

49、元。（7）上城區(qū)一手房市場小結(jié)1、上城區(qū)的熱點(diǎn)區(qū)域集中在錢江新城和市中心板塊；2、第二季度市場較為活躍，全年價(jià)格增長幅度為55%；3、除公寓外，寫字樓市場也較活躍，成交區(qū)域以錢江新城和市中心板塊為最，成交均價(jià)為16808元。5、西湖區(qū)一手房市場評(píng)估（1）西湖區(qū)不同板塊成交評(píng)估西湖區(qū)共成交6628套，成交均價(jià)12500多元。其中，三墩和申花路板塊是西湖區(qū)的成交大戶，成交量均超過2000套，但兩個(gè)板塊的成交均價(jià)相差4000多元。（2）西湖區(qū)不同月份成交動(dòng)態(tài)評(píng)估西湖區(qū)成交量主要是集中在6到10月份。每個(gè)月份成交均價(jià)都在萬元以上，尤其在10月份以后，成交均價(jià)大幅上漲。（3）西湖區(qū)不同物業(yè)成交評(píng)估西湖區(qū)

50、公寓類成交量占的比重超過85%，成交均價(jià)在12000元左右；別墅類物業(yè)也有150套成交，均價(jià)28000多元。公寓類物業(yè)成交量最高的是9月份，成交了900多套。其次是5月份，成交量為800套左右。別墅類集中在年末放量，12月份成交量最高，達(dá)78套。公寓類成交價(jià)格最高的是在10月份，高達(dá)16000多元；別墅類在12月份成交均價(jià)比前兩個(gè)月減少10000多元，這也是使得12月份成交量比前兩個(gè)月激增的主要原因。（4）西湖區(qū)不同級(jí)別物業(yè)成交評(píng)估西湖區(qū)成交量最多的是h-outside類，成交量1849套，成交均價(jià)6800多元。其次是h-3類，成交了1643套，成交均價(jià)11454元。（5）西湖區(qū)不同板塊的各類

51、物業(yè)成交評(píng)估公寓類物業(yè)主要集中在三墩板塊、申花路板塊和文教區(qū)板塊成交。酒店式公寓則以文教區(qū)最多，成交量為407套。成交價(jià)格最高的是申花路板塊的商業(yè)類和新留下板塊的別墅類，均價(jià)格都在33000元左右。（6）西湖區(qū)各個(gè)板塊成交動(dòng)態(tài)評(píng)估西湖區(qū)各個(gè)板塊的動(dòng)態(tài)成交數(shù)據(jù)如下圖所示：除西湖沿線板塊、西溪板塊、小和山板塊和新留下板塊外，西湖區(qū)其他幾個(gè)板塊的成交價(jià)格基本上都呈現(xiàn)程度不同的增長趨勢。（7）西湖區(qū)一手房市場小結(jié)1、西湖區(qū)較為活躍的板塊是三墩、申花路和文教區(qū)板塊；2、市場較為活躍的時(shí)期是5月份和9月份，全年價(jià)格增長幅度為50%；3、除公寓外，酒店式公寓也有一定比例，集中在文教區(qū)，成交均價(jià)18455元。

52、6、下城區(qū)一手房市場評(píng)估（1）下城區(qū)不同板塊成交評(píng)估下城區(qū)最為活躍的板塊是市中心板塊，成交總量占了60%多，成交均價(jià)17000多元。其次是半山板塊，成交量為588套，成交均價(jià)7000多元。西湖沿線板塊成交量雖然不高，但成交均價(jià)接近50000元。（2）下城區(qū)不同月份成交動(dòng)態(tài)評(píng)估全年成交量以6月份為轉(zhuǎn)折點(diǎn)；成交價(jià)格也是一波三折，整體呈小幅下滑趨勢，但在年末出現(xiàn)回暖跡象。（3）下城區(qū)不同物業(yè)成交評(píng)估除了公寓類外，下城區(qū)的酒店式公寓和寫字樓市場也相對(duì)比較活躍，成交量分別為804套和308套，成交均價(jià)分別為20000元左右和25000元左右。從各類物業(yè)成交的動(dòng)態(tài)趨勢來看，酒店式公寓在6月份最為活躍，成交

53、了300多套；而公寓類則在6-9月份比較活躍。整體來看，6月份是下城區(qū)的黃金季節(jié)。除了商業(yè)類物業(yè)成交價(jià)格變動(dòng)幅度比較大外，其他物業(yè)價(jià)格趨勢比較平穩(wěn)。（4）下城區(qū)不同級(jí)別物業(yè)成交評(píng)估下城區(qū)以h-outside類物業(yè)最為活躍，全年成交量為579套，成交均價(jià)7000多元；其次是h-1類，成交量是545套，成交均價(jià)16000多元。（5）下城區(qū)不同板塊的各類物業(yè)成交評(píng)估公寓類物業(yè)主要集中在半山板塊、市中心板塊成交，成交量分別為579套和379套，成交均價(jià)分別為7100元和13800元；市中心板塊的酒店式公寓最為活躍，成交量804套，成交均價(jià)19000多元。西湖沿線板塊的商業(yè)類物業(yè)僅成交4套，但均價(jià)超過1

54、0萬元。（6）下城區(qū)各個(gè)板塊成交動(dòng)態(tài)評(píng)估整體看，下城區(qū)各個(gè)板塊成交量都是以年中最為活躍。而西湖沿線板塊則是在3月份成交量最高，成交了25套。下城區(qū)各個(gè)板塊的價(jià)格走勢如下圖所示。除了西湖沿線板塊價(jià)格變動(dòng)幅度比較大外，其他幾個(gè)板塊均平穩(wěn)上揚(yáng)。（7）下城區(qū)一手房市場小結(jié)1、下城區(qū)的成交量以市中心板塊和半山板塊為最多；2、成交量在6月份達(dá)到高峰，隨后急速下滑，全年價(jià)格增長幅度為13.7%；3、除公寓外，酒店式公寓和寫字樓也有一定市場，成交均價(jià)分別為19634元和22277元；其中，酒店式公寓集中在市中心板塊，寫字樓則集中在西湖沿線板塊。7、下沙區(qū)一手房市場評(píng)估（1）下沙區(qū)不同板塊成交評(píng)估下沙區(qū)僅有下沙板塊，全年成交4965套，成交均價(jià)6300多元。（2）下沙區(qū)不同月份成交動(dòng)態(tài)評(píng)估下沙區(qū)市場最為活躍的是在7月份和10月份，成交量分別為801套和745套，成交均價(jià)格分別是5700多元和7700多元。價(jià)格走勢在2月份以后曾出現(xiàn)下幅下滑，隨后又一路攀生，在12月份又出現(xiàn)回落趨勢。（3）下沙區(qū)不同物業(yè)成交評(píng)估下沙區(qū)的公寓類共成交了4000多套，占總量的90%多，成交均價(jià)6000