上海策源中銀大廈推廣

1、20052005中銀大廈寫字樓銷售項目廣告推廣策略策略架構(gòu)策略架構(gòu)市場分析市場定位功能定位形象定位主推廣語推廣階段市場分析START首先認識一個問題。誰在買中心區(qū)寫字樓？中心區(qū)目前的客戶特征規(guī)模不大但利潤豐厚，需要形象支撐的智力型企業(yè)1 1經(jīng)營環(huán)境良好，發(fā)展高度成熟的企業(yè)，如：金融、石化2 2高速成長的朝陽型企業(yè)，如：生物制藥、IT3 3急需與國際化接軌的外向型經(jīng)濟類，如：貿(mào)易、物流4 4公司類型外向型經(jīng)濟類實業(yè)類金融類傳媒類咨詢服務(wù)類科技類其他所占比例22%20%15%14%5%4%20%年齡20以下203030404050506060以上所占比例2%9%25%45%14%5%3050歲是中

2、心區(qū)寫字樓主要置業(yè)人群，他們的知識面廣，不僅 對傳統(tǒng) 文化有較深的認識，對現(xiàn)代的新理念也有良好的接受能 力，而且教育程度較高；2030歲主要為高科技產(chǎn)業(yè)、智力服務(wù)型企業(yè)主，50歲以上主要為較為傳統(tǒng)的實業(yè)型企業(yè)主，觀念較為保守；20歲以下客戶主要是親屬贈與。目標客戶年齡特征大專以上學歷超高85，他們的發(fā)展戰(zhàn)略思想相當成熟，對現(xiàn)代商務(wù)理解深入，關(guān)注專業(yè)媒體，尤其是現(xiàn)代企業(yè)戰(zhàn)略的資訊。購買寫字樓行為除了投資者外，主要是企業(yè)購買行為，因此客戶泛指參與談判者并擁有決策權(quán)的人士。如：董事長、總經(jīng)理、副總、總經(jīng)濟師等。目標客戶學歷特征學歷高中及以下大專本科碩士博士所占比例15%40%32%10%3%他們?yōu)榱?/p>

3、實現(xiàn)自己的目標與追求：始終在尋求一個又一個的發(fā)展平臺其中，當然也包括深圳中心區(qū)HarbinChangchunYongjiShenyangFushunDalianQingdaoJinanTianjinBaodingShijiazhuangHohhotYinchuanTaiyuanZhengzhouNanyangWuhanChangshaNanchangHefeiBengbuNanjingFuzhouXiamenNanningGuiyangChengduKunmingLanzhouXianJiangchuanLhasataiwanShanghaiHangzhouChongqingYantaiZig

4、ongDezhouLinyiZiboQufuYanchengZhenjiangSuzhouNingboWenzhouYaanDaxianWuxiUrumqiShenzhen深圳完善的規(guī)劃完善的規(guī)劃企業(yè)形象提升企業(yè)形象提升資源聚合資源聚合與實力伙伴為伍與實力伙伴為伍這一切這一切就是深圳中心區(qū)所能賦予的就是深圳中心區(qū)所能賦予的在深圳，他們?yōu)槭裁催x擇中心區(qū)？一個資源整合的平臺借勢，為我所用AND留下一個問題：是否所有對中心區(qū)崇拜的人，都能實現(xiàn)龍門一躍？換位思考，在中心區(qū)有多少選擇？20萬m2 & 70萬m2 江勝大廈新世界中心諾德中心鳳凰大廈安聯(lián)大廈金中環(huán)財富大廈大中華卓越時代本案本案周邊項目推出時

5、機周邊項目推出時機安聯(lián)大廈國際商會中心新世界中心卓越時代廣場江勝大廈江勝大廈金中環(huán)諾德中心大中華廣場財富大廈2004年2005年2006年項目名稱 推出時間可售辦公 面積（萬） 產(chǎn)品檔次 華融大廈2005年初3.5甲級高層大開間寫字樓金中環(huán)2005年中8超高層大開間甲級寫字樓新世界中心2005年底6.6超高層，甲級大開間寫字樓，江勝大廈2006年中8甲級大開間寫字樓諾德中心2004年12月6.7超高層高檔寫字樓卓越時代廣場2005年下半年8超高層，甲級大開間寫字樓，財富大廈2006年上半年8超高層，甲級大開間寫字樓大中華2005年中13超高層，甲級大開間寫字樓星河酒店2006年初4超甲級寫字樓

6、星河世紀2006年初4高檔甲級寫字樓合計合計 69.869.8 LOAD結(jié)構(gòu)性供需矛盾凸顯：中心區(qū)罕見的中間層市場空白點客層定位LOAD縱觀中心區(qū)其它寫字樓，對比本項目特性，細分市場份額。毅華認為：我們僅需抓住中小企業(yè)市場。中小型企業(yè)：作為發(fā)展中企業(yè)，他們考慮什么？配套資源配套資源+ +商務(wù)潛力商務(wù)潛力+ +社會認同度社會認同度+ +運營成本運營成本產(chǎn)業(yè)新貴產(chǎn)業(yè)新貴他們接受理性思想熏陶他們接受理性思想熏陶他們在他們在IT IT、咨詢、貿(mào)易等新興產(chǎn)業(yè)、咨詢、貿(mào)易等新興產(chǎn)業(yè)他們向往中心區(qū)很久他們向往中心區(qū)很久他們被大開間甲級寫字樓拒之門外他們被大開間甲級寫字樓拒之門外他們對企業(yè)的未來抱有絕大信心他

7、們對企業(yè)的未來抱有絕大信心他們，就是中心區(qū)的新貴一族！1 1、中心區(qū)的資源整合優(yōu)勢、中心區(qū)的資源整合優(yōu)勢2 2、小型智能工作空間、小型智能工作空間3 3、低總價進駐門檻、低總價進駐門檻4 4、全新的企業(yè)辦公形象、全新的企業(yè)辦公形象他們需要LOAD拋開社會大眾的紛紛擾擾，從細分目標受眾的角度來看我們自己項目分析中心區(qū)東部門戶中心區(qū)東部門戶 中心區(qū)中心區(qū)概念在深圳已深入民心，其資源聚合效應(yīng)和商務(wù)形象效應(yīng)已受到公認。突出本項目傲據(jù)中心區(qū)板塊，一是借勢提升形象，而是通過與其他在售項目對比反襯自身獨特優(yōu)勢。東部門戶門戶是資源進出的咽喉。本案雖不在絕對中軸，但東部是商務(wù)中心與未來的商服中心交匯地帶，坐擁地

8、鐵等便利條件。特別是借助門戶概念，反駁市場的不利輿論。優(yōu)勢優(yōu)勢蓮花山中銀大廈與蓮花山一路之隔，是中心區(qū)在售寫字樓項目中唯一直面蓮花山的天然山景生態(tài)辦公場所。蓮花山提供的不僅是舒展的視野，而且是包容身心的生態(tài)鮮氧，是激發(fā)創(chuàng)造性的活力空間。倚山辦公倚山辦公優(yōu)勢優(yōu)勢相對較小的戶型主力戶型面積在125平米左右，與目前市場在售的CBD寫字樓項目產(chǎn)生較大的差異。小型辦公意味集約化很高的智力密集型勞動，也意味較低的購置門檻。應(yīng)用差異化定位，將對于特定類別的客戶將產(chǎn)生較大吸引。小戶精致空間小戶精致空間優(yōu)勢優(yōu)勢單價低同比中心區(qū)最低?？們r低戶型相對較小至低進駐門檻至低進駐門檻優(yōu)勢優(yōu)勢CBDCBD東部門戶東部門戶倚

9、山辦公空間倚山辦公空間小戶精致空間小戶精致空間至低進駐門檻至低進駐門檻賣點整合賣點整合1）硬件設(shè)計落后外立面和內(nèi)部設(shè)計均較為落伍，被市場劃分為第二代寫字樓。2）銷售狀況誤解多年來的推廣節(jié)奏沒有延續(xù)統(tǒng)一，造成市場對目前的銷售狀況產(chǎn)生誤解。3）負面輿論存在于輿論中的荒誕傳聞，需要借助針對性的傳播手段，在亞文化圈中予以扭轉(zhuǎn)。市面既定形象市面既定形象劣勢劣勢形象定位START經(jīng)過對項目和市場的深入思考，我們發(fā)現(xiàn)一個普遍的現(xiàn)象，不僅僅關(guān)于寫字樓。每個成長中的企業(yè)，都有一個夢想競技世界500強每個中小企業(yè)，都不會僅僅滿足于現(xiàn)狀他們的表層需求是寫字樓深層需求就是一個夢想，一個做大做強的夢想，一個比肩世界50

10、0強的夢想，一個開拓百年基業(yè)的夢想！他們在遴選表層需求的供應(yīng)者， 他們在渴望深層需求的滿足者。LOAD我們要做的就是將中銀大廈與他們的深層需求建立第一關(guān)聯(lián)！從被遴選跳入到被渴求，定位轉(zhuǎn)換的過程，就是確定本項目在目標客戶心智中的形象認知我們進駐中心區(qū)的第一平臺中小企業(yè)提升企業(yè)形象的平臺中小企業(yè)充分享受中心區(qū)頂級商服配套的平臺中小企業(yè)低商服成本，高效智能辦工平臺中小企業(yè)邁向百年基業(yè)的起飛平臺中銀更賣一個企業(yè)跨越式發(fā)展的機遇中銀賣中心區(qū)中銀賣寫字樓產(chǎn)品中心區(qū)商務(wù)創(chuàng)業(yè)板中小企業(yè)較低的支付能力500強的游戲圈子百億投資打造中心區(qū)商務(wù)創(chuàng)業(yè)板形象定位支點經(jīng)濟論理論支撐在推廣中我們將建立“支點經(jīng)濟論”，將我們

11、的優(yōu)勢與客戶的需求整合對接。形象支點支點經(jīng)濟區(qū)位支點運營支點產(chǎn)權(quán)支點品牌支點交通支點空間支點配套支點生態(tài)支點“給我一個支點，我就可以撬動地球?！?阿基米德“給你一個支點，就可以創(chuàng)造新經(jīng)濟的神話?！敝c經(jīng)濟宣言形象支點支點經(jīng)濟運營支點產(chǎn)權(quán)支點品牌支點交通支點空間支點配套支點生態(tài)支點區(qū)位支點中心區(qū)東部門戶領(lǐng)舞一個城市的榮耀心臟區(qū)位支點形象支點支點經(jīng)濟運營支點產(chǎn)權(quán)支點品牌支點交通支點空間支點配套支點生態(tài)支點區(qū)位支點一個城市的未來，取決于有沒有核心竟爭力，一個城市核心竟爭力的形成，取決于有沒有一個明確代表城市發(fā)展方向的核心區(qū)域，如曼哈頓之于紐約，新宿之于東京。沒人會懷疑深圳CBD的價值。中銀大廈所處東

12、部門戶更是資源進出的咽喉，安聯(lián)大廈、諾德中心、新世界中心，鳳凰大廈三面環(huán)繞，北眺蓮花山，以中心區(qū)集約地段成就城市經(jīng)濟與中心區(qū)生態(tài)鏈中閃耀雋永。中心區(qū)東部門戶，領(lǐng)舞城市榮耀心臟中心區(qū)東部門戶，領(lǐng)舞城市榮耀心臟區(qū)位支點形象支點支點經(jīng)濟區(qū)位支點運營支點產(chǎn)權(quán)支點品牌支點交通支點空間支點配套支點生態(tài)支點形象支點與世界五百強為鄰的專業(yè)寫字樓，精投入，大形象區(qū)位支點形象支點支點經(jīng)濟運營支點產(chǎn)權(quán)支點品牌支點交通支點空間支點配套支點生態(tài)支點以東方資產(chǎn)升級中銀大廈為契機，中銀大廈掀開了產(chǎn)業(yè)新貴對接國際舞臺的序幕。如果說激情與創(chuàng)造，理性與務(wù)實，品質(zhì)與追求是界定企業(yè)精神的標準，那么在中心資源開始成為世界500強游戲場

13、的今天，為OFFICE選擇一個具有標識性的領(lǐng)地，是成功的第一位，更是躋身群雄之林的絕對支點。與世界五百強為鄰，精投入，大形象與世界五百強為鄰，精投入，大形象形象支點形象支點支點經(jīng)濟區(qū)位支點運營支點產(chǎn)權(quán)支點品牌支點交通支點空間支點配套支點生態(tài)支點運營支點中心區(qū)至低商服成本，企業(yè)運營成本集約化區(qū)位支點形象支點支點經(jīng)濟運營支點產(chǎn)權(quán)支點品牌支點交通支點空間支點配套支點生態(tài)支點競爭力的提升，除了自身良好的運營管理，更需要整合各種社會資源為我所用，最大限度集約運營成本。中銀大廈與國際接軌的商務(wù)服務(wù)，中心區(qū)至低的商服成本，最大限度為您提升企業(yè)竟爭力。中銀大廈除了提供翻譯、培訓等商務(wù)資源，豐富的商業(yè)、休閑資源

14、更一應(yīng)俱全。 中心區(qū)至低商服成本，企業(yè)運營集約化中心區(qū)至低商服成本，企業(yè)運營集約化運營支點形象支點支點經(jīng)濟區(qū)位支點運營支點產(chǎn)權(quán)支點品牌支點交通支點空間支點配套支點生態(tài)支點產(chǎn)權(quán)支點中心區(qū)58年產(chǎn)權(quán)，兌現(xiàn)百年基業(yè)的騰飛之地區(qū)位支點形象支點支點經(jīng)濟運營支點產(chǎn)權(quán)支點品牌支點交通支點空間支點配套支點生態(tài)支點中銀大廈，伴隨中心區(qū)的發(fā)展步伐日益成熟完善。產(chǎn)權(quán)上也區(qū)別于傳統(tǒng)的50年產(chǎn)權(quán)制，至今仍有58年產(chǎn)權(quán)確保您企業(yè)長期發(fā)展的永續(xù)空間，更是您兌現(xiàn)百年基業(yè)的騰飛之地。 中心區(qū)中心區(qū)58年產(chǎn)權(quán)，百年基業(yè)的騰飛之地年產(chǎn)權(quán)，百年基業(yè)的騰飛之地產(chǎn)權(quán)支點形象支點支點經(jīng)濟區(qū)位支點運營支點產(chǎn)權(quán)支點品牌支點交通支點空間支點配套

15、支點生態(tài)支點空間支點中心區(qū)罕見精致商務(wù)空間，低成本進駐，高效率使用區(qū)位支點形象支點支點經(jīng)濟運營支點產(chǎn)權(quán)支點品牌支點交通支點空間支點配套支點生態(tài)支點愛因斯坦說“使每一件事情盡可能的簡單”，如果愛因斯坦是個建筑師，那是建筑本身必如公式一般嚴謹，設(shè)計是一系列正確邏輯的必然結(jié)果。只有適合的才是最好的。中銀大廈，主力戶型140m2400m2，追求簡約、實用、人性、平等、和諧的人生態(tài)度，不僅功能靈活多變，更以中心區(qū)至低入住門檻，突破中心區(qū)一貫高高在上的壁壘。罕見精致商務(wù)空間，絕對低門檻入主罕見精致商務(wù)空間，絕對低門檻入主空間支點形象支點支點經(jīng)濟區(qū)位支點運營支點產(chǎn)權(quán)支點品牌支點交通支點空間支點配套支點生態(tài)支

16、點品牌支點東方資產(chǎn)實力投入，建立穩(wěn)健的運營保障和投資信心區(qū)位支點形象支點支點經(jīng)濟運營支點產(chǎn)權(quán)支點品牌支點交通支點空間支點配套支點生態(tài)支點2005年，東方資產(chǎn)投入巨資，將中銀大廈升級改造，此舉不只是對傳統(tǒng)建筑概念與形式的追求完美，升級后的中銀大廈將憑借片區(qū)璀燦繁華的先天優(yōu)勢，用恢宏的氣勢布局，集商業(yè)、商務(wù)、休閑娛樂為一體，形成多種城市功能的有機組合，相互依托，其聚合的人流、商務(wù)流與資金流將直接帶動入主企業(yè)價值與形象全面提升。東方資產(chǎn)實力投入，尊享國際商務(wù)平臺東方資產(chǎn)實力投入，尊享國際商務(wù)平臺品牌支點形象支點支點經(jīng)濟區(qū)位支點運營支點產(chǎn)權(quán)支點品牌支點交通支點空間支點配套支點生態(tài)支點交通支點中心區(qū)立體

17、交通呈現(xiàn)，地鐵、公路、口岸、互動人流、物流、資金流匯聚區(qū)位支點形象支點支點經(jīng)濟運營支點產(chǎn)權(quán)支點品牌支點交通支點空間支點配套支點生態(tài)支點在中心區(qū)高效辦公的市場環(huán)境下，快速而緊張的工作節(jié)奏讓時間更顯珍貴，中銀大廈扼守中心區(qū)東部門戶，鄰近地鐵出口的優(yōu)越，地鐵一號線、四號線貫穿深圳東西南北，未來直接接駁皇崗口岸、蛇口海港、寶安國際機場，便捷完善的立體交通網(wǎng)絡(luò)全面提升企業(yè)發(fā)展的運營時效。 立體交通貫穿全城，人流、物流、錢流匯聚立體交通貫穿全城，人流、物流、錢流匯聚交通支點形象支點支點經(jīng)濟區(qū)位支點運營支點產(chǎn)權(quán)支點品牌支點交通支點空間支點配套支點生態(tài)支點配套支點與世界500強共享中心區(qū)行政、商務(wù)、酒店各類頂

18、尖配置區(qū)位支點形象支點支點經(jīng)濟運營支點產(chǎn)權(quán)支點品牌支點交通支點空間支點配套支點生態(tài)支點歷經(jīng)長達20年的規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)，中心區(qū)已成為深圳唯一集金融、商貿(mào)、信息、文化、會展及行政于一體的城市商務(wù)、行政和文化中心，世界500強企業(yè)，跨國公司紛至沓來。阿基米德說：“給我一個支點，我就可以撬動地球?！敝秀y大廈尊享中心區(qū)頂尖配套，與世界500強企業(yè)同臺博弈，創(chuàng)造新經(jīng)濟神話的支點。南商北政資源互動，與世界南商北政資源互動，與世界500強共享強共享配套支點形象支點支點經(jīng)濟區(qū)位支點運營支點產(chǎn)權(quán)支點品牌支點交通支點空間支點配套支點生態(tài)支點生態(tài)支點中心區(qū)罕有蓮花山腳下的辦公空間，天然生態(tài)景觀區(qū)位支點形象支點支點經(jīng)

19、濟運營支點產(chǎn)權(quán)支點品牌支點交通支點空間支點配套支點生態(tài)支點推開窗便是百萬平方米蓮花山公園，追求人與建筑與自然的完善揉合，在戶型設(shè)計兼顧功能與景觀的相互協(xié)調(diào)；空間與視野的開闊。讓林林總總的各種辦公室綜合癥在自然生態(tài)面前無所遁形，生態(tài)健康辦公在這里演繹極至。蓮花山腳下生態(tài)辦公，百萬平米天然氧吧蓮花山腳下生態(tài)辦公，百萬平米天然氧吧生態(tài)支點九大支點支撐：九大支點支撐：中小企業(yè)逐鹿中心區(qū)的商務(wù)創(chuàng)業(yè)板借力支點，以成大勢中心區(qū) 商務(wù)創(chuàng)業(yè)板形象定位：形象定位：針對針對產(chǎn)業(yè)新貴產(chǎn)業(yè)新貴做為客戶定位。做為客戶定位。創(chuàng)業(yè)板創(chuàng)業(yè)板做為項目核心利益描述。做為項目核心利益描述。中心區(qū)中心區(qū)作為商務(wù)形象與資源價值的支撐平臺

20、。這樣的形象體系搭建方式，其一是增加形作為商務(wù)形象與資源價值的支撐平臺。這樣的形象體系搭建方式，其一是增加形象塑造的象塑造的“新穎性新穎性”及及“突破性突破性”，其二是對整個項目核心競爭力的高度概括。，其二是對整個項目核心競爭力的高度概括。主推廣語借力支點，以成大勢 借力支點，直接點明了企業(yè)發(fā)展的捷徑，將單純購買行為轉(zhuǎn)化為“借力”發(fā)展的企業(yè)戰(zhàn)略升級行為。以成大勢提煉于核心利益點，體現(xiàn)中銀大廈的多種優(yōu)勢的整合；更對目標客戶心態(tài)、現(xiàn)狀都有針對性。簡練但有沖擊力，便于記憶與聯(lián)想。文案表現(xiàn)風格2005 東方資產(chǎn)升級中心區(qū)創(chuàng)業(yè)板以精細智識投入借力支點突入中心區(qū)群雄之林打造百年基業(yè)前瞻基地致敬！向新經(jīng)濟！

21、壁壘突破中心區(qū)已經(jīng)設(shè)置了壁壘，無庸諱言以百億市政建設(shè)投入構(gòu)建世界500強的游戲平臺輕易豈容涉足承載深圳引以為傲的新經(jīng)濟突前思維激情與創(chuàng)造，理性與務(wù)實創(chuàng)業(yè)精神在深圳傳承你的OFFICE在哪里？在繼續(xù)委身一個不太像寫字樓的寫字樓？在繼續(xù)因為公司門面而損失客戶？在繼續(xù)妥協(xié)10分鐘一趟的電梯？引擎驟動2005東方資產(chǎn)升級中心區(qū)創(chuàng)業(yè)板支點經(jīng)濟，引擎驟動至低門檻入主中心區(qū)一個創(chuàng)造新經(jīng)濟神話的支點一個競技世界500強的平臺奇跡，繼續(xù)上演！平面表現(xiàn)風格階段推廣2005200605/6拉開序幕05/6底-7新形象樹立以東方資產(chǎn)入主為市場切入點更新信息，更新定位引爆宣傳攻略品牌支點商務(wù)創(chuàng)業(yè)板面向市場公布新形象，與目標客戶的深層需