一份完整的房地產(chǎn)開發(fā)市場投資測算書

1、地塊經(jīng)濟效果評估一 、項目的確定性分析1、項目的投資估算 （1）、土地費用：27萬元/畝315.75畝8525.25萬元 （2）、前期工程費用估算：1054.5萬元序號項目金額估算說明1規(guī)劃、設(shè)計可研費526.5按25元/平方米2水文地質(zhì)勘察費80初、詳勘3道路費4供水費125供電費156土地平整費421按照20元/平方米合 計1054.5（3）、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算：2310.25萬元序 號項 目建設(shè)費用合計（萬元）估算說明1供電工程84240元/平方米2供水工程210.510元/平方米3供氣工程315.7515元/平方米4排污工程42120元/平方米5道路工程6路燈工程105.255元/平方

2、米7環(huán)衛(wèi)設(shè)施8綠化工程315.7515元/平方米9外部道路100100元/平方米合 計2310.25-（4）、建筑安裝工程費估算：18752.5萬元 序號項目建筑面積（平方米）建安工程費單計（元/平方米）金額合計（萬元）1市場營業(yè)房1045008508882.52廠房區(qū)1410007009870合 計245500-18752.5（6）、招商活動費用：1500萬元 （7）、管理費：892.4萬元（8）、財務(wù)費用：757.8萬元 （9）、銷售費用：1308萬元（10）、開發(fā)期稅費：50萬元 （11）、不可預(yù)見費用：109.46萬元 2105005.2元/ m2109.46萬元（12）、其他費用估算

3、：230萬元序 號項目金額(萬元)估算說明1臨時用地費用2臨建費3施工圖紙預(yù)算或標(biāo)底編制費404工程合同編制費105招標(biāo)管理費106總承包管理費207工程質(zhì)量監(jiān)督管理費8工程監(jiān)理費1009工程保險50合 計2302、銷售收入、經(jīng)營稅金及附加估算表（一年）序號項目合計商業(yè)區(qū)廠房區(qū)1銷售收入（萬元）4513528215169201.11.2地上可銷售面積m2245500104500141000單位售價（元/ m2）_270012002經(jīng)營稅及附加（萬元）2482.431551.83930.62.12.2營業(yè)稅5%（萬元）2256.751410.75846城市建設(shè)稅、教育費附加（萬元）225.681

4、41.0884.6二、附加交納費用(532萬元)施工圖及抗震設(shè)計審查費：19白蟻防治費：10檔案管理費:20保險費：24建設(shè)用地規(guī)劃許可證：5質(zhì)量監(jiān)督費：370工程定額測定費：25建安企業(yè)行業(yè)管理費：44印花稅：153、利潤：6786.41萬元 利潤=銷售收入開發(fā)建設(shè)投資成本經(jīng)營稅金及附加 45291-36022.16-2482.43=6786.41萬元4、 利潤率：15% 利潤率=利潤/銷售總收入6786.41/45291=15%二、項目經(jīng)濟效果靜態(tài)分析1、靜態(tài)投資收益率（e） 靜態(tài)投資收益率（e）是投資后獲得的年凈收入與項目投資額的比值,用公式： e=m/k(其中m是年凈收入、k是項目總投

5、資額)。 e=m/k6786.41/36022.16=18.8% 2、靜態(tài)投資回收期（t） 靜態(tài)投資回收期（t）是指項目初始投資起到用項目的凈收益償還全部投資所需時間，以年表示： t=k/m=36022.16/6786.415.5年 項目的首期投資現(xiàn)金流量序號項目總計1234-61現(xiàn)金流入6786.41-3078.5223312.7331538.5735013.6261.1銷售收入4359913079.717439.68231.856539.852現(xiàn)金流出38504.5916158.22214126.8676693.2771526.2242.1土地費用8525.254262634262622.

6、2前期工程費用1054.5738.15316.352.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用2310.25693.075924.1693.0752.4建筑安裝工程費用18752.58035.4256249.7754467.32.5招商活動費用15005004003003002.6管理費892.4267.72223.1178.48223.12.7財務(wù)費用757.8227.34189.45151.56189.452.8銷售費用1308261.6392.43273272.9開發(fā)期稅費50151510102.10其它費用2301504020202.11不可預(yù)見費用109.4621.89221.89221.89243.78

7、42.12附加繳納費用53226613379.853.22.13經(jīng)營稅費2482.43719.39959.18444.17359.69三、 項目的經(jīng)濟效果動態(tài)分析對本項目進行經(jīng)濟效益評價的主要依據(jù)國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項目經(jīng)濟評價的方法與參數(shù)（第二版），參照我國新的會計制度，結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，充分估計溫州新城市中心的發(fā)展前景，計算全部資金的經(jīng)濟效益，選取的計算指標(biāo)為：1、 財務(wù)內(nèi)部收益率（firr） 財務(wù)內(nèi)部收益率（firr）是指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)值在累計等于零時的折現(xiàn)率，它反映項目所占用資金的贏利水平，并可參照同期的銀行貸款利率水平反映項目的實際贏余能力及針對資金的抗

8、風(fēng)險能力。是考察項目贏利能力的主要動態(tài)評價指標(biāo)，當(dāng)firr大于基準(zhǔn)收益率時，則認(rèn)為項目贏利能力已經(jīng)滿足最低要求，由項目投資的全部現(xiàn)金流量可以計算出。假設(shè)本項目貸款利率是6.0。故基準(zhǔn)利率收益率ic取10。fnpvjonfj(1+i*)-j=0上上式中的i*就是方案的內(nèi)部收益率即表示為firr.由上式可知：可以采用試值內(nèi)插入法求得firr的值。由現(xiàn)金流量表可得firri1+npv(i1)*(i2i1)/npv(i1)+npv(i2)=12%計算得到全部投資的財務(wù)內(nèi)部收益率firr=12%ic102、 財務(wù)凈現(xiàn)值（fnpv）財務(wù)凈現(xiàn)值 （fnpv）是指事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，將項目在計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)

9、金流量折現(xiàn)到建設(shè)初期的項目總和，它是考察項目計算期內(nèi)的贏利能力的動態(tài)評價指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于零時的項目是可以接受的。本項目選取的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率為10%，由現(xiàn)金流量表計算可得fnpv=nt=oft(p/f,io.t)= 7140.216萬元。則說明項目在財務(wù)是可行的。3、動態(tài)投資回收期（td）動態(tài)投資回收期（td）是指在考慮了資金時間價值的情況下，從初始投資起到累計獲得的凈收益達到全部投資額為止所需要的時間。所有，用動態(tài)投資回收期指標(biāo)評價方案更加切合實際、更科學(xué)，投資決策更準(zhǔn)確，風(fēng)險也更小。由動態(tài)投資回收的公式 tdlgalg（apio）/lg（l+io）；在基準(zhǔn)收益率下，將初始投資額p及年收益為a代入公式可得本項目的動態(tài)投資回收期td4.5年。由此亦可看出本項目是可行的。4、投資利潤率 投資利潤率是指項目的投資利潤（即凈現(xiàn)金流量累計值）與項目投資額定的比例，是評價項目經(jīng)濟效益的靜態(tài)指標(biāo)。項目總投資利潤率為15%利潤率=利潤/銷售總收入6786.41/45291=15%5、項目經(jīng)濟指標(biāo)評價匯總動態(tài)指標(biāo)：財務(wù)內(nèi)部收益率（firr）10%財務(wù)凈現(xiàn)值（fnpv）=7140.